遵義國投綜合樓項目定位暨營銷報告2項目運作的關鍵重視前期營銷定位，經營思路重于銷售思路對于本案而言，我們認為應當站在遵義市城市發展和運營的立場上來看項目，才能準確把握項目的高度及營銷。項目成功的關鍵經營思路的成敗，銷售只是順帶產物報告框架市場分析營銷思路費用預算本體分析定位思考與誰競爭？憑何競爭？如何競爭？宏觀市場概述4城市地理概況5城市宏觀經濟遵義市處于云貴高原向湖南丘陵和四川盆地過渡的斜坡地帶，在云貴高原的東北部，地形起伏大，地貌類型復雜。隨著改革開放的不斷深入和企業經營機制的建立和完善，遵義已形成冶金、電器、卷煙、釀造等為主導支柱產業，以機械、化工、建材、食品加工等為代表的后續支柱產業，門類較多的工業經濟體系，結構較為先進的新興工業城市。在工業發展中，不斷涌現出一批在國內同行業中占有重要地位的骨干企業和集團。市域東西綿延247.5公里，南北相距232.5公里。東面與銅仁地區和黔東南自治州相鄰，東南面與黔南自治州相鄰，南面與省會貴陽市接壤，西南面和畢節地區相鄰，西面與四川省交界，北面與重慶直轄市接壤。中心城區南到省會貴陽市144公里、北達重慶市239公里。全市國土面積30762平方公里，為貴州省總面積的17.46%。市人民政府駐地在匯川區人民路。遵義市轄區縣遵義市轄2個市轄區、8個縣、2個自治縣，代管2個省轄市（仁懷市、赤水市），下轄70鄉，共計750.87萬人口。遵義市交通狀況6城市宏觀經濟遵義市主骨架路網規劃為“四縱三橫三聯二環”，總規模約3437公里，其中高速公路902公里，一、二級公路2535公里。該規劃實現后，將形成縣縣通高速或高等級公路，遵義市中心城區到縣（市）3小時、縣到縣6小時的交通經濟圈，基本滿足該市小康建設要求。（1）四縱：由遵義縣白臘坎起止于赤水市，全長230千米；由遵義縣的核桃箐起至崇溪河進入重慶綦江縣，全長179千米；由黔南甕安鯉魚塘入境至安家山入重慶南川區，全長305千米；由施秉與余慶交界的磨秧入境至塘口進入重慶彭水縣接G319國道，全長339千米。（2）三橫：從四川古藺與習水交界的太平渡入境，至務川茅天出境，入沿河縣烏江龔灘渡口全長437千米；從四川古藺與仁懷市交界的石碑坳入境至務川石朝進入德江縣連接國道G326，全長439千米；從金沙縣與遵義縣交界處的外寨入境至煎茶進入德江，（3）三聯：由鳳岡與思南交界處的星竹經花坪、綏陽場、新建至正安縣謝壩經綏陽縣坪樂、石浪關、青杠塘、太白進入桐梓縣黃蓮止于松坎與GO50高速公路連接（4）二環：由匯川區高坪經紅花崗區新蒲、深溪至遵義縣的樂理、進入紅花崗區巷口、金鼎山止于匯川區高坪，形成遵義城區一環，全長120千米；由匯川區泗渡經綏陽縣蒲場，至遵義縣新舟、蝦子、龍坪、南白、鴨溪、毛石進入匯川區泗渡，形成遵義城區二環高等級公路，全長217千米。遵義新舟機場效果圖城市人口狀況7城市宏觀經濟市域人口規模與人均竣工面積

按2010年城鎮人口總戶數為220萬人口計算，平均每人竣工面積3.4平方米。僅為遵義市人均居住目標面積的11%，城鎮原有人口住房升級換代的剛性需求量仍然是巨大。GPD增長情況2010年全市實現地區生產總值908億元，增長16.87%，十二五GDP目標：年均增長17%，到2014年左右翻一番，達到2000億元。按照遵義市760萬人口計算，至2013年，遵義市人均GDP將達到3000美元，城鎮化、工業化進程進入新階段，而房地產行業也將快速的邁上新臺階。房地產投資額及房地產市場投資情況8遵義市固定資產投資

2005-2010年，遵義市固定資產投資551.84億元，10年較09年相比增長46.74%，

其中用于房地產投資2010年總額為44.57億元。10年較09年相比增長9.83%，增長較平穩，創5年新高。城市宏觀經濟遵義市人均GDP及人均可支配收入情況9

2005-2010年，遵義市人均GDP達到12052元，10年較09年相比增長16.02%，社會消費品達到290億元，較09年上漲18.84%

其中遵義市人均可支配收入達到了15279元，10年較09年相比增長了10.67%，遵義市人民生活水平在逐步穩固攀升中。預測在下頁報告中有體現。城市宏觀經濟10總體規劃是自北向南成不規則帶狀發展，成五片區發展，市區總人口70萬遵義市是貴州境內主要的工業城市遵義市政府未來遠景規劃發展方向：形成以鳳凰山和丁字口為中心，以貴遵公路、遵崇公路、川黔鐵路和城市主干道為依托；形成以中心城區分片發展，形成相對獨立、設施配套的五個片區。遵義市市區總面積904平方公里，市轄紅花崗區、匯川區、遵義縣南白鎮、龍坑鎮，包括10個辦事處、13個鎮、面積904平方公里城區人口60萬左右，2010年發展到70萬，2020發展到80萬目前房地產市場的開發主要集中在中心區和忠莊片區，其余各片區有零星分布，但檔次較低遵義市總體規劃董公寺片區中心片區南部新城烏江區）新浦新區11遵義十二五計劃目標2010年全市實現地區生產總值908億元，10年較09年相比增長14.7%，經濟總量僅次于貴陽市。十二五GDP目標：年均增長17%，到2014年左右翻一番，達到2000億元。按照遵義市760萬人口計算，至2013年，遵義市人均GDP將達到3000美元，城鎮化、工業化進程進入新階段，而房地產行業也將快速的邁上新臺階。遵義十二五—GDP遵義十二五—社會固定資產投資十一五期間，GDP大幅增長，帶動了社會固定資產投資的20—40%的增長，而房地產投資額自2008年以來一直維持在40億左右，基本原地踏步。2010年房地產完成投資額均仍然只占社會固定資產投資的10%，其系數為0.1，與正常系數0.22-0.28相比（貴陽2010年為0.3，重慶為0.23）差距較大，表明遵義的房地產開放投資原未達到與城市發展相適應的水平12遵義十二五計劃目標2009年-2010年，城鎮居民可支配收入均超10%（扣除物價上漲因素后），2010年居民收入相當于貴陽2009年水平。十二五目標為2011年至2015年年均增長目標為13%。

遵義十二五—城鎮居民可支配收入

城鎮化率年均增長7%，2015年城鎮人口達到300萬人2010年，城鎮人口約220萬，主城兩區人口約70萬。至2015年城鎮人口要達到300萬人，主城區人口達到110萬人從2011年起，每年平均有16萬人進入城鎮，成為城鎮居民，每年平均約有8萬人進入主城區。按照遵義市人均30平米居住面積目標，城鎮每年約需新增480萬平米住房，其中主城需要新增240萬平米的住房面積。

遵義十二五—城鎮化率13遵義十二五目標——

摘自遵義市第十二個五年計劃GDP：年均增長17%。固定資產投資：年均增長25%城鎮居民人均可支配收入：年均增長13%城鎮化率：年均增長7%142005-2010年，遵義市竣工房屋面積累計完成749萬平方米。按2010年城鎮人口總戶數為220萬人口計算，平均每人竣工面積3.4平方米。僅為遵義市人均居住目標面積的11%，城鎮原有人口住房升級換代的需求量仍然是巨大。

遵義十二五—城鎮化率城鎮人口的住房改善性需求15結論：1、未來5年，遵義房地產市場將會飛速發展。2、未來2-3年，遵義房價將有30%左右的增幅。3、由于城市化進程，必將帶來大量的剛性購房需求；固定資產投資大幅增加，將帶來城市設施完善和環境改善，而引發改善性購房需求的大幅提升;從而帶動市場商業及寫字樓的井噴式的銷售增長。市場商業概述16丁字口商圈港澳商圈廣珠商圈17遵義房地產商圈分布情況廣珠商圈處于城市向北拓展方向，正依托周邊新興小區形成、業態主要是以小型中低端服裝、娛樂場所、大型餐飲為主,臨街商鋪租金：80-110元/㎡港澳商圈主要為專業市場、零散餐飲休閑業態，商圈面臨升級、業態主要是汽車4S店、五金、汽修為主,臨街商鋪租金：50-100元/㎡丁字口商圈以國貿、重百為中心，商業氛圍濃厚，但無規劃，形象檔次較差，臨街商鋪租金：300-400元/㎡遵義現階段商圈構成以丁字口為單一核心向周邊發展，但業態分布混雜百貨業引領商業市場發展超級市場、專業賣場和市場發展迅速，日益向規模化、規范化發展在售商業主要集中在城市北部和南部，供應量較大，但空置率高核心地段商鋪“一鋪難求”，但優質物業缺乏消費者購物、休閑意向仍傾向于丁字口、老城商圈一帶18廣珠商圈臨街獨立商鋪的經營業態多為：服裝、飲食，該區域內由于屬于旅游區域，特色小吃、民族產品也占到了相當的比例。由于地處匯川區，政府加大對其的改造力度，道路和樓體的整改工程，使得空置率有所上升。但政府對該區域形象的改造工程非常重視，該區域的中輔助型商圈地位將體現得尤為重要，本案處于廣珠商圈，具有較好的商業氛圍支撐。19丁字口商圈丁字口商圈主要包括中華南路、新華路、中山路，其中尤以中華南路為主，人流量最為旺盛。丁字口商圈自從建國以來，一直都是遵義地區最為繁華的地段，在遵義新老城區占據著中心地位，也是老百姓出門購物的首選之地，其商業地位在短時間內難以撼動。目前商圈內有：茍家井綜合市場、東方百貨、國貿廣場、重慶百貨等一批主力市場。丁字口商圈以臨街獨立鋪面為主，沿街商鋪近500家，經營業態大致分為：服裝、飲食、鞋業、銀行/保險等等。中華南路處于“一鋪難求”的狀態，沒有空置；沿中山路過了國貿廣場，越往南走，商業氛圍逐漸轉淡，開始出現少量的空置商鋪。20港澳商圈該商圈由澳門路飲食/酒吧一條街，香港路電子一條街及羅莊電子市場等組成，由于形成時間相對較晚，所以該商圈具有后滯發展優勢，商圈內建筑結構比較合理，道路規劃也比較清晰。在丁字口商圈改造的前提之下有可能成為遵義市民日常消費及休閑的首選之地。21遵義老的商業市場總體格局——扁擔挑兩頭丁字口商圈港澳商圈百貨、綜合類為主核心商圈區域商圈，作為市中心配套丁字口商圈：依托遵義老城向外延擴散，遵義的主要百貨、小商品批發、餐飲娛樂均集中于此。（2001年之前）港澳商圈：依托港澳廣場、羅莊家電城等一體形成的以超市大賣場、影院、酒店、餐飲為一定的專業市場為主布局。（2001-20010）廣珠商圈：新興商圈，依托市級行政單位的搬遷，帶動新區域的發展，自09年開始逐步成熟，以餐飲、休閑、服裝產業為主。（2006-至今）廣珠商圈區域商圈，輔助為主22遵義房地產商業市場分析汽配遵義市的城市發展，以鳳凰山森林公園為中心環繞發展，目前，商業主要集中在城市的中部、東部和北部，南部以海爾大道為軸線，隨著城市重心的南移，逐漸發展成為以汽配為主導的商業圈。中心城市丁字口、老城一帶以服飾類為主，新興商圈——港澳商圈以電子類產品和酒吧業為主，東部依融火車站的發展以建材、汽配等為主。23遵義房地產商業市場分析上世紀90年代末，百貨大樓、東方百貨等貴州本土百貨業的開業，改變了遵義市原有以“集市和沿街獨立商鋪”為主的商業模式，綜合式集中商業開始出現；自2003年開始，隨著國貿百貨、重慶百貨、港澳廣場等外來新型百貨的加入24遵義主力店及商業構成自2003年開始，隨著國貿百貨、重慶百貨、港澳廣場等外來新型百貨的加入，遵義市的商業形象和城市形象不斷提升；但同時，由于同質化綜合性百貨商場的定位，也加大了百貨業之間的競爭，本土百貨業的生存空間越來越窄。沃爾瑪超市百貨大樓北京華聯國貿百貨港澳廣場東方百貨重慶百貨百盛購物商場超市名稱經營面積北京華聯超市16000平方米家天下超市13000平方米重百超市6000平方米沃爾瑪超市（外環路店）17000平方米佳惠超市3000平方米25

位置規模(㎡)總層數檔次-1F1F2F3F4F百貨大樓中華南路3000四層中低檔地下商場首飾、藥店佳惠超市佳惠超市——東方百貨中華南路20000四層中檔低檔服裝化妝品、飾品、鞋、鐘表男裝、小家電女裝、床上用品運動服飾、體育用品、美容中心、咖啡重慶百貨新華路30000四層中高檔重百超市化妝品、飾品、皮鞋箱包、鐘表、數碼、小家電男裝、女裝、休閑裝家居床上用品、兒童用品、文體用品重百電器——國貿百貨中山路5000三層中高檔——首飾、化妝品、服裝屈臣氏超市床上用品——港澳廣場香港路45000三層中高檔——國美電器、世紀星光電影院華聯超市、怡信數碼港華聯超市——百盛購物商場民主路——四層中高檔運動和家用化妝品、珠寶、鞋、包、表、眼鏡、KFC女裝男裝——遵義主力店及商業構成一覽遵義主力店發展檔次較低，且高端消費存在外流現象（重慶、貴陽方向），中低端消費多在丁字口商圈完成，隨著商圈外擴、發展過程中，高端消費賣場、主力店將會填補核心商圈的不足和空白。本案作為次級商圈的較邊緣地帶，不宜在中低端混戰。26城市商圈形成規律——百貨專業市場社區商業百貨等購物市中心區域專業市場市中心區域專業市場發展階段市場表現經營模式經營業態第一階段第三階段第二階段以市中心單極模式發展在次級中心區域出現專業市場在各區域形成以社區型為主的商業次中心自有住宅底商經營或出租為主商鋪市場化，經營和銷售同時存在，大賣場開始出現商鋪特色化，銷售成為核心贏利手段百貨為主專業市場餐飲、休閑城市中心區域城市的臨近郊區地帶社區商業(新興商圈)遵義核心商圈已經成型，開始出現潛力商圈，并有形成新興商圈27遵義潛在運營的商業項目未來將形成的商業東方星城商業商業部分規劃東方百貨、建國酒店、東方酒店、部分用于經營超市、電信、金融、餐飲、休閑娛樂、百貨等桃溪河畔商業定位“食尚大道”美食步行街，目前招商中。中天萬里湘江商業4層全部做知名品牌星力百貨，萬里路商圈連接丁字口，商業范圍成熟。新長征尊城電影院、商業街、整體住宅體量較小。主打核心商圈。保利商圈28遵義房地產商圈分布情況桃溪商圈桃溪河畔近日打造“食尚大道”桃溪河商業未來或將開發緩慢，本地開發商對于自身商圈打造信心不足，從未來角度看，具備場景，但根據市場來看，開發緩慢。保利商圈新興商圈，企業能夠調動更多社會資源，保利品牌能夠獨立運作打造成熟商業能力。未來形成的商圈本案本案作為未來商圈中央位置，理論上起著一定的鏈接帶動作用，但本案物業的出現勢必無法與保利商圈競爭，滿足自身社區配套，與周邊商圈互補成為本案商業開發目標之一。桃溪商圈丁字口商圈港澳商圈廣珠商圈29遵義市商業市場小結遵義商業市場處于快速發展階段，商業供應量急劇放大，但分布區域不均衡，中心城區可供銷售的不多，中華南路、民主路等繁華地帶的商鋪沒有空置，處于“一鋪難求”的狀態。商業地產供應量巨大，但開發和營銷水平都比較低，在售和待售項目主要集中在南部和北部，空置率高。整個城市的商業現主要圍繞丁字口這一單一核心發展的。隨著港澳商圈、廣珠商圈逐漸成熟未來將分流大批客群及置業者到該商圈進行投資。本案位于港澳商圈、廣珠商圈，是城市北擴形成的核心商圈補充，但是目前商業業態的規模、檔次較小。本案處于次級商圈較邊緣地帶，不適宜走中低端商業路線，不然很難吸引到客戶。30市場代表性寫字樓概述31項目名稱遵義·萬豪國際寫字樓地址珠海路與廣州路交叉口當時在售均價6800元/平方米容積率7建筑類型高層租金28-43元/㎡物管費2.5元/㎡配套設施銀行、酒店、遵義萬豪國際寫字樓該寫字樓目前已售罄；租憑方與業主自行聯系，租金在28-43元/㎡之間，物業管理費2.5元/㎡，整棟樓宇已經全部租賃；主要單位為恒大地產集團、石油公司等。32遵義城上城寫字樓寫字樓項目名稱遵義·城上城寫字樓地址南京路市委對面在售均價9000元/平方米容積率6.7建筑類型高層租金38-46元/㎡物管費2.5元/㎡配套設施銀行、酒店、娛樂該寫字樓目前基本售罄；租憑方與業主自行聯系，租金在38-46元/㎡之間，物業管理費2.5元/㎡，物管由承租方承擔整棟樓宇已經完成全部租賃；主要單位為保利地產集團、華信工程咨詢、南鴻、金旭房開，高開司等。33遵義盛邦地標寫字樓項目名稱遵義·盛邦地標地址匯川區香港路在售均價6500—7800元/平方米容積率7.5建筑類型高層租金31-44元/㎡物管費2.5元/㎡配套設施銀行、娛樂該寫字樓目前已售罄；租憑方與業主自行聯系，租金在31-44元/㎡之間，物業管理費2.5元/㎡，物管理由承租方承擔整棟樓宇已經完成全部租賃；主要單位為中小規模建筑公司、廣告公司。34遵義市寫字樓市場小結遵義寫字樓市場目前存在規劃、智能化、管理、經營水平較低的現象;遵義代表性寫字樓基本處于匯川區，城市發展重心偏向該區域;綜合型寫字樓存在較大市場需求空間。本案的規劃設計，如電梯數量、3.8米層高等特點處于遵義寫字樓設計的領先水平，占有較大優勢；35報告框架市場分析營銷思路費用預算本體分析定位思考與誰競爭？憑何競爭？如何競爭？36項目概況項目經濟技術指標總用地面積9916㎡總建筑面積66710㎡地下總建筑面積12437㎡建筑密度36.32㎡容積率6.43綠化率23%停車位437個項目規模：項目地上為24層、地下為2層；建筑高度98.4米，總建筑面積79147㎡，項目地址：匯川區人民路與廈門路交匯處。37本案本體分析之資源優勢項目占據匯川區廣珠商圈輻射范圍，商業價值高；項目銜接老城區與新城區的中間地帶，交通通達性良好，有承接新老城區客戶的先決條件；38本體分析之交通便利度本案老城方向人民路、九節灘方向通達性良好；周邊配套：自身配套較為充足，擁有成熟別墅居住區且居住氛圍良好；行政單位眾多，片區形象良好；39樓層建筑面積建筑功能-2F6179㎡地下車庫-1F6258㎡1F4280㎡商業2F3666㎡3F4254㎡4F4224㎡5F2933㎡寫字樓6F至17F29112㎡18F2400㎡19F-24F14270㎡酒店頂層1042㎡機房429㎡本體分析之稀缺性人民路片區僅有的自然環境優勢——湘江河，該板塊并沒有綜合型物業故顯得比較稀缺。目前市場綜合型物業并不多，屬于市場稀缺產品，市場壓力不大，具有很強的市場競爭力。

區域市場同物業競爭項目少40本體分析之商業價值分區負一、二F地下車庫1F-4F商業5F-18F寫字樓19F-24F酒店項目形象區提升整體服務形象的區域現金牛區域回收投資的主要區域溢價區及形象區商業價值最高區域遵義首席綜合體——集酒店、寫字樓、購物、休閑等各種功能于一體，是城市功能的極大補充本體分析之大氣度4142S（優勢）：1、開發實力保證；2、高端綜合樓宇；客戶針對性較強；3、地理位置較為優越；4、擁有良好的山景資源；W（劣勢）：1、如引進較大型購物中小，則停車位較為緊張；2、處于次級商圈邊緣，對商業定位及經營提出更高要求；O（機會）：1、廣珠商圈發展已經成型；2、現有寫字樓存在規劃、管理、經營較低的現象，本案出現將會引領遵義寫字樓物業發展；3、首個集三種物業形態于一體綜合體項目；T（威脅）：1、現階段周邊人流量不大，2、未來競爭項目推出的同類型產品的沖擊；SWOT分析項目SWOT分析本體分析小結大型綜合體是廣珠商圈商業的中心策源地，是城市生活示范區，是地標性建筑；目前丁字口商圈、匯川區商業業態發展檔次、水平較低，本案可利用區域高檔商業空白的優勢進行差異化發展；就所處區位來看，本案如流于中低端，將難以吸引消費者關注，商業發展將會面臨巨大壓力；因此在商業定位上應該另辟蹊徑；應該引進以吸引目的性消費群為主的商業或者購物中心；43報告框架市場分析營銷思路費用預算本體分析定位思考與誰競爭？憑何競爭？如何競爭？以怎樣的角度看待項目，就兌現怎樣的客戶群；以怎樣的高度打造項目，就兌現怎樣產品價值。定位什么高度，打造什么產品，決定了價值的兌現程度，對于土地及項目的深入了解，是兌現項目價值的基本條件；國投元年，姿態決定一切！如何將“我們的姿態”，貫徹到“我們的營銷邏輯”中？拋開營銷策略不談，我們先明確城市發展、匯川板塊的住宅、商業發展和項目定位的關系。董公寺板塊匯川區板塊高橋板塊紅花崗板塊忠莊板塊南部新城板塊南白鎮（烏江區板塊）匯川區板塊——區域發展本片區域位于遵義市城北，其中包括遵義市人民政府，遵義市房管局，遵義市國稅局，往上通過匯川大道至綏陽。其中匯川大道中段標志性樓盤為“遵義·恒大城”，左邊湛江路過去，可上蘭海高速。本區域為遵義較早開發的北部新城，道路規劃及市政配套較好，交通便利，且商業氛圍已經形成；建筑風格歐式為主。目前均價高層：3800-3900小高層：4100-4200多層：4300-4500洋房：4600別墅：4800代表案例遵義·恒大城、鷺園、新長征·尊城未來供應量120萬平米潛在競爭項目遵義·恒大城；桑提亞納；項目名稱物業類型總建面（㎡）產品形態總戶數住宅面積區間（元/㎡）均價（元/㎡）余貨面積（㎡）遵義·恒大城商品房148萬多層、小高層、高層4700088-1725700127萬新長征·尊城SOHO公寓3萬高層30042-918000800航天·羅莊商品房2萬高層14081-13150008萬（2期）匯川板塊近年已經打造為遵義高房價區域，區域的高端物業形象已經確立。匯川區板塊——房地產市場發展2011年之前，萬豪國際、盛邦地標、城上城……無論是產品設計、價格價值比、物業服務等均沒有突破，但是，匯川區域辦公屬性、商業核心屬性等優勢已經確立！本案據匯川區之中心，行政單位眾多，周邊物業及臨街面形象良好，無論是商業方面還是寫字樓，具備高端形象，能提供優質的客源支持！因此，無論是從產品本身的尺度感、區域交通、區域房地產發展現狀、商圈發展來看，本案具備良好的先天優勢，具備打造高端品質的先決條件；匯川區板塊——區域寫字樓市場發展屬性定位再結合項目周邊微觀氛圍來看：項目位于遵義市人民路，周邊有市政府，房管局，國稅局等多家政府辦公機構，是目前遵義的政務辦公核心區域。而國投大廈在定位之初，也是以政府機構辦公為主要目的的辦公大樓。綜前所述，新的遵義國投大廈屬性將定位為——政商中心內的總部大廈屬性定位匯川區是目前遵義重點打造的新城市中心，而項目地處遵義政務核心區域，能為業主企業提供便利的政務活動空間。廣珠商圈為匯川區最為核心的商業區域，商業成熟度相當高，項目離商圈核心僅一公里，盡享繁華。項目外立面昭示性強，內部規劃大氣有力。擁有14部電梯，空中花園等奢華設計。大的平層設計，能夠給大公司，大機構提供總部式的氣勢。同時，裙樓商業，酒店能夠提供總部所需的商業配套。這樣一個產品，應該怎樣定位經營思路？經營定位

結合屬性定位、價值分區及考慮到投資回報率情況，建議自持+銷售的模式能夠符合國投大廈投資收益的最大化。通過底部商業及頂部酒店的自持經營，整體提升物業的價值，從而實現寫字樓部分的溢價，另可提升物業的整體估值水平。54經營定位優勢劣勢

整體銷售確保商場日后統一的經營管理有助于吸引國際國內大型租戶有助于保證購物中心的高品質商業物業整棟出讓不會影響項目的市場形象和管理水平在整棟出售的過程中，開發商可能需要在價格上作出較大折讓以滿足機構投資人的要求出讓交易的完成具有一定的不確定因素，可能影響后續開發的資金保證資金壓力大持有、招商（持有2-3年，炒熱后考慮帶租約銷售，也可作為資產持有）招商成果的體現能為投資者帶來信心有利于項目經營管理為業主帶來穩定并且快速增長的租金收入有利于提高商鋪售價投資回收期相對較長開發商需要承擔前期的經營風險和資金需要有專業經營管理人員或專業公司商場前期發展需要培養期，因此拖長了投資回報期

分拆銷售快速回籠資金操作形式較為方便可以保證開發商獲得市場價格，并取得最大的投資回報分拆市場較為活躍經營上會面臨較大困難難以實現商鋪價值的進一步挖掘分拆出售無法保證日后項目的高效管理無法長期保證預期的市場定位無法大規模吸引國際知名承租人雖然分拆出售可以獲得較高的售價，但分拆出讓將會影響項目和發展商的市場形象

先售后租（售后返租）資金回籠迅速，與純銷售幾乎相同，對項目具有一定的控制能力，有利于項目短期期發展一般提供固定的投資回報率和一定的回報周期，對投資客有一定的吸引作用。在項目的培育期，需承擔客戶的投資回報，開發公司承擔比較高的經營風險。業主與經營管理公司容易產生矛盾需要有專門的經營管理隊伍或專業公司。在經營期限結束后，后期的經營未知性較高。裙樓、酒店部分經營定位√1、裙樓及酒店自持

裙樓商業及酒店自持經營，通過招商引入商業管理公司及酒店經營公司經營，通過租金收益，及商業氛圍形成自身價值的提升。對于整個項目的估值有巨大的幫助。裙樓商業建議以高端百貨業為主，通過品牌商家的價值，提升商業的整體價值。建議引入品牌大型百貨公司，如荔星名店等高端商業，將品牌的力量最大化，吸引高端人群，建立商業新中心。酒店部分建議引入高端商務酒店管理公司，主要服務對象為大廈內商家及周邊政府機構的商務接待。通過商務酒店的配套支持，將給寫字樓業主提供進一步的附加增值。商業和酒店無論是炒熱后銷售還是作為資產持續持有，建議均考慮先招商，先經營的思路，售和不售可根據實際需要進行操作。經營定位裙樓、酒店部分經營定位寫字樓部分將直接面向市場進行銷售，其主要面對的客群為大中型企業買家。寫字樓劃分將分為三種形式，上部為整層銷售，中部為半層銷售，下部為1/4層銷售。寫字樓部分經營定位物業類型樓層酒店24F23F22F21F20F19F18F寫字樓17F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F裙樓4F3F2F1F考慮到對項目整體品質、形象具備強力的拉升作用，同時能對寫字樓的銷售提供配套及品質支撐。客群定位物業類型樓層酒店24F23F22F21F20F19F18F寫字樓17F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F裙樓4F3F2F1F考慮到銷售面積過大，因此選擇購買力強勁的大型企業，區域涵蓋遵義及遵義的地州縣一線酒店品牌及管理公司遵義大中型公司類似星力百貨、荔星名店的高端消費場所中高端零售商位于行政配套良好的區域，形象高端，且商業氛圍濃厚形象定位遵義市都市生活的領導者和策源地政商核心都市頂級生活代言政商核心，都市頂級生活代言形象定位國投·金地匯國投·城市之光案名建議注解：附帶發展商名字，訴求品牌；城市之光，寓意城市未來發展方向；注解：附帶發展商名字，訴求品牌；金地，商業旺地之意，匯，匯聚財富之意，另為匯川區簡稱；價格定位寫字樓部分：報告框架市場分析營銷思路費用預算本體分析定位思考與誰競爭？憑何競爭？如何競爭？營銷思路從產品層面和營銷手段上跳出現有競爭項目：1、產品層面：打造遵義市場從所未有的產品力，形成項目核心價值體系，不在同一層面較量，避免價格戰；2、營銷層面：線下搭建獨特的推廣渠道；線上強化并擴大唯一性，建立以項目為中心的價值體系，且推廣面延伸至重要地州；包裝上要和所有在售項目拉開距離；產品層面外立面一定要炫，夠大氣、霸氣，符號感一定要強，品質體驗上和遵義所有項目拉開距離，形成遵義的一個建筑符號；白色線條可以用涂料或者面磚進行組合，線條勾勒出時尚、高端品質，能使得項目具備與眾不同氣質。白色線條和綠色的線條及色塊組合，現代，大氣黑色可用涂料或者小型石材或面磚進行勾勒，使得得外立面富有生動感和高貴氣質。產品層面藍色和白色的組合使得項目具備時尚感和品質感。產品層面寫字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產生壓迫感；產品層面寫字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產生壓迫感；產品層面引進5A智能化系統，樹立遵義寫字樓品質、形象標桿；產品層面5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。隨著高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。具備5A標準的寫字樓一般都具有一定的地段優勢、規模優勢和軟硬件優勢，也引導了一種智能、便捷、高效的辦公模式。1外圍形象包裝2影視區3區域展區4生活形態區5產品展示區6銷售洽談區強勢資源展示政府商業運營計劃、城市功能規劃、項目商業引擎、商業核心地位展示、5A寫字樓產品細節展示……從單一的銷售中心過渡到復合銷售中心，從純消費活動過渡到消費體驗活動，在體驗中傳達項目價值體系營銷層面——營銷體驗銷售中心包裝建議以現代商務感為住，以此襯托整個寫字樓的高端商務定位。售樓中心的地位不僅僅是完成銷售，應該是建立客戶地產消費體驗的重要戰場，它是集生活體驗、廣告展示和推廣為一體的多功能營銷展示廳。共分為以下6大區：包裝成具有都市感和商務感的形式。營銷層面——圍墻包裝項目圍墻以高端商務中心，裙樓高端百貨、商務酒店為主題進行圖文渲染，都市場景化包裝，從外圍開始建立價值聯想，建立濃厚的商業氛圍。樓體昭