離婚時按揭房產的處置研究摘要：在現代社會，人們對于房產的需求不僅是體現在物質上，而且在精神層面上亦體現出對于家庭情感的寄托。而其財產價值大以及升值空間大等特點是促成離婚時夫妻爭奪房產矛盾的成因。伴隨高離婚率的趨勢，在離婚時涉及按揭房產分割的問題亦層出不窮。我國法律關于按揭房屋權屬歸屬的直接適用條件的規定包含購房合同由一方婚前簽訂、一方支付首付款并辦理按揭、不動產登記在不動產購買方名下、婚姻存續期間用夫妻共同財產還債四要件。那么我們判斷按揭房屋產權的依據僅是按揭房屋的取得時間嗎？其取得時間是以簽訂購房合同為準、以實際交付為準，還是以產權登記的時間為準？在夫妻雙方離婚涉及按揭房產分割時遇到的此類問題，立法目前沒有完善的規定。最早對按揭房產概念進行解讀的是英國。我國通過《婚姻法》以及其適用的三個司法解釋對此概念進行規定，但依然存在一些滯后性和空白點，從而導致在按揭房產的歸屬與分割等很多問題在司法實踐中達不成成共識。在離婚案件中，各省法院對于按揭房產的審理依據的標準頗為不同，導致判決結果亦大相庭徑。離婚時如何處置按揭房產成為實務中的焦點，有必要進行進一步研究。關鍵詞：按揭房產，離婚案件，司法實踐StudyonthedisposalofmortgagedpropertyindivorceAbstract:inmodernsociety,people'sdemandforrealestateisnotonlyreflectedinthematerial,andinthespirituallevelalsoreflectstheemotionalsustenanceofthefamily.Anditspropertyvalueisbigandthecharacteristicsuchasappreciationspaceisbigpromotethereasonthatthehusbandandwifefightoverrealestatecontradictionwhendivorce.WiththeincreasingofdivorcerateinChina,theproblemofmortgagepropertydivisionindivorceisalsoemerginginanendlessstream.TheprovisionsonthedirectapplicationconditionsoftheownershipofmortgagedhousesinChina'slawsincludefourelements:thecontractofhousepurchaseshallbesignedbyonepartybeforemarriage,thefirstpartyshallpaythedownpaymentandhandlethemortgage,therealestateshallberegisteredunderthenameoftherealestatebuyer,andthedebtshallberepaidwiththecouple'scommonpropertyduringthemarriage.Sowejudgethebasisthatmortgagebuildingpropertyrightistheacquisitiontimethatmortgagebuildingonly?Itsgettimeistosignhousepurchasecontracttobeaccurate,beaccuratewithactualdelivery,stillbeaccuratewiththetimethatpropertyrightregisters?Thelegislationdoesnotprovideforsuchproblemswhenadivorceinvolvesthedivisionofamortgagedproperty.TheconceptofmortgagepropertywasfirstinterpretedinBritain.InChina,themarriagelawandthethreejudicialinterpretationsapplicabletoitstipulatethisconcept,buttherearestillsomelagandblankpoints,whichleadtomanyproblemssuchastheownershipanddivisionofmortgagerealestatecannotreachaconsensusinjudicialpractice.Indivorcecases,courtsineachprovincehavedifferentstandardsformortgagingproperties,leadingtodifferentrulings.Howtodealwithmortgagepropertywhendivorcebecomesthefocusofpractice,itisnecessarytoconductfurtherresearch.Keywords:mortgagerealestate,divorcecases,judicialpractice目錄TOC\o"1-3"\h\u1.緒論 緒論1.1研究的背景和意義1.1.1研究的背景從古至今，房屋歷來是人們生活的基石。在我國經濟社會快速發展水平的形式下，導致許多城市的房價一直居高不下，適婚青年或者是結婚后的夫妻二人面臨僅靠個人的工資收入很難付清全部購房款的窘境，很多家庭從而會選擇先按揭，以后共同償還貸款的方式來買房。對于以按揭房產制度進行交易的方式，通過房產交易的現狀可以得出結論，即已經成為此項交易中不能缺少的一種方式。依據我國民政部門從2000年起統計的數據，能夠看出我國的離婚率呈現逐年上升的趨勢，人民法院審理離婚案件數量也在逐年增加，其中涉及的案件也不可避免的圍繞家庭的基石—財產進行分割。正因為按揭房產制度的復雜性，舉例來說，簽訂購房合同和取得產權之間有一段時間間隔，按揭房產貸款合同有較長的履行期限，像這些問題導致認定按揭房屋權利歸屬面臨瓶頸期，以致于在實務中，各省市法院審理此類案件的標準存在爭議，從而導致判決結果也就全然不同。按揭房產制度事關民生以及社會秩序的穩定，必然成為司法實務中的焦點，有必要進一步的研究。1.1.2研究的意義本文通過查找以及閱讀文獻資料，剖析研究中國的相關裁判文書案例，探討分析按揭房產制度的理論框架，離婚時按揭房產分割的歸屬等問題，對于國內按揭房產制度的立法實踐以及司法現狀等此類情形，提出一些相對恰當合理的意見，以期望能夠更加公平合理的處理夫妻離婚時關于按揭房產權屬分割的糾紛，盡可能讓按揭房產的性質認定以及權屬分割既符合法理又與社會公眾的常情常理相契合。希望最終可以定紛止爭，以彰顯司法的權威與維護家庭的團結穩定。1.2課題研究方法和內容1.2.1研究方法在課題研究過程中，本文主要采用了4種研究方法：1、文獻研究法。通過查閱相關書籍文獻，然后加以分析和整理后，大致了解按揭房產制度概念、立法實踐等方面內容，對其形成初步印象。2、比較分析法。通過查閱國外相關國家對離婚時按揭房產處置的相關研究，并結合本國對于這個制度的研究，從而對于該制度有了更深入的了解。3、網上搜查研究方法。通過互聯網收集相關資料。4、總結研究方法。分析資料，提取相關的數據，提煉觀點，撰寫論文。1.2.2研究內容本文一共分為五個部分，對于具體內容大致做出如下安排：第1章：緒論。主要介紹了離婚時按揭房產處置的研究背景，研究探討離婚時按揭房產處置的意義。結合我國研究的現狀，引出論文的主體。第2章：按揭房產的概述。本章內容對按揭房產的概念、特征、進行概述，且對涉及的多種具體法律關系進行闡述，理清思路，從而有更為清晰的認識。第3章：離婚時按揭房產處置存在的問題及導致緣由。本文列舉案例的方式提出處置時存在的一些問題，且根據學界的理論及立法方面的研究探討成因。第4章：離婚案件中按揭房產歸屬探討。本章內容通過對按揭房產歸屬的理論探究，結合法律規定、司法實務中的主流意見以及學者的研究觀點探討按揭房產的歸屬問題。第5章：完善對離婚時按揭房產歸屬與處置的建議。本章以上述四章為依據，從而對于該制度的欠缺之處提出一些完善的意見。2.按揭房產基本理論問題的概述2.1按揭房產的概念關于此概念，我國并沒有明確的法律加以規定，其最早是起源于英美法系中的英國。在英國“按揭”一詞指一種擔保形式，是指債務人為了擔保債權人債權的實現，把一定的財產權利轉移給債權人，清償期到來時，如果債務人履行債務，該財產權利從債權人處贖回。朱曉旭.離婚案件中按揭房屋法律問題研究[D].朱曉旭.離婚案件中按揭房屋法律問題研究[D].重慶：西南政法大學民商法學，2016.2.候利榮.離婚案件中按揭房產歸屬及分割問題的探析[D].長春：長春工業大學民商法學，2015.4-5.2.2按揭房產的特征相比較于普通的房產而言，按揭房產制度作為伴隨現代社會房產交易方式發展的產物，有它如下幾個方面的獨特之處：法律關系主體的復雜性按揭房產制度包含商品房買賣、金融貸款、貨款擔保多個復雜的法律活動。在進行法律活動中涉及的三方法律關系主體即購房人、賣房人、按揭銀行，其中購房人即為按揭人，賣房人即為房地產商，按揭銀行即為按揭權人。其制度相對于抵押制度廣泛性來說，抵押制度法律關系主體包括債務人、債務人之外的第三人，并且抵押權人包括銀行以及除銀行之外的其他債權人，涉及的三方法律關系主體是相對固定的。標的物的特定性從房產交易的歷史發展來看，按揭房產制度是以房產為中心發展構建的，其抵押的標的物包括兩者，即已經建設好的現房或者尚未完工的期房。相比而言，通常情況下普通抵押權的抵押物既包括不動產也包括動產，法律對此并無特殊限定。貸款用途的特定性在按揭房產制度中，貸款銀行將抵押貸款一次性的支付給購房人后，購房人必須按照貸款合同的規定期限還本付息，而且對于這筆款項的用途僅限于購買房產，不能用作其他用途。但是，普通的抵押制度中的債務人可以將抵押后獲得款項用作合法的用途即可，除了雙方有約定外，法律對此并無特殊限制。按揭房產的類型的多樣性普通的房產相對于按揭房產來說，交易類型相較簡單，權屬關系相對明確。而按揭房產可以分為兩類，包括按揭現房和按揭期房，重點是在離婚時按揭房產的性質因婚前按揭或是婚后按揭、出資形式的不同等具體情形導致定性的不準確從而造成實務中對于離婚時按揭房產的權屬處置的復雜性。2.3按揭房產的具體法律關系如上文所述，按揭房產涉及三方法律關系主體即購房人（按揭人）、賣房人(房地產商）、按揭銀行（按揭權人），這三方的法律主體形成了多種法律關系。包括購房人和房地產商之間的房屋買賣合同關系、購房人與貸款銀行之間借款合同關系以及由此衍生出的貸款銀行與購房人之間的抵押擔保合同關系、房地產商就保證購房人清償貸款與貸款銀行之間的保證擔保關系。而且，房地產商自從與購房人簽訂商品房買賣合同之日起，向貸款銀行承擔清償貸款的連帶保證責任，另外，購房人與貸款銀行之間構成一種委托代理關系，貸款銀行需要將所貸款項劃撥給房地產商，從而使得購房人購得房產。孫若軍孫若軍.離婚時處理按揭房屋的法律問題探析[J].法學家，2009（3）.136-137.綜上所述，上述三方法律主體形成的多種法律關系造成一種既相互獨立又彼此制約的格局，進而影響實務中對于離婚時按揭房產的權屬分割問題的處理。那么進一步說明在司法實務中處理需要盡量考慮購房人、房地產商、按揭銀行三方之間的合法權益的平衡。3.離婚時按揭房產處置存在的問題及導致緣由3.1離婚時按揭房產處置存在的問題3.1.1案例案例一：方某訴韓某離婚案方某與韓某經人介紹相識，于2001年8月初登記結婚。婚前韓某與城開公司簽訂了商品房買賣合同并于當日支付首付款226641元，緊接著與貸款銀行簽訂了個人住房抵押貸款合同，合同約定貸款的金額為41萬，分15年履行完畢。婚后因為雙方各自性格原因以及家庭瑣事等因素爭吵不斷，導致感情惡化起訴到法院要求離婚，雙方對于按揭房產的權屬歸屬問題未達成統一意見。經法庭調查后得知截止至2006年5月，雙方婚后共同償還按揭貸款163731.59元且這套按揭房屋已經取得房產證。案例二：梁某訴夏某離婚案梁某與夏某經自由戀愛，于2003年6月初登記結婚。婚前夏某與重慶市合正房地產有限公司簽訂了商品房買賣合同購買房產且與當日支付首付款，隨后將房產抵押給貸款銀行并與其簽訂個人住房抵押貸款合同，貸款213000元，分20年履行完畢。婚后夫妻感情不和導致夫妻關系破裂，兩人決定離婚。但是二人對于按揭房產的分割問題存在問題，遂訴至法院。后法官在審理過程中發現此房產未取得房屋權屬證書。通過對比以上案件可知，兩個案件的案件事實基本上是一致的，相同點為夫妻中的一方當事人婚前簽訂購房合同和貸款合同，并且支付首付款，不同點是案例一中涉案按揭房產已經取得了房產證，而在案例二的審理過程中，涉案按揭房產還沒有取得房產證。兩個案件僅僅因為房屋所有權證是否取得導致判決結果的不同。案例一中法院認為涉案房產歸韓某所有。案例二中法院認為涉案房產在婚前未進行不動產的登記，在婚后乃至法院審理案件過程中也未取得房屋產權證書，所以法院對于被告夏某所稱涉案房產為其婚前個人財產的答辯意見不予認可，而對于涉案房產的權屬處置，法院現在不作出處理，等待發放房產證后再進行處理。縱觀案例一與案例二法院認為的說理部分以及判決結果可知，按揭房產權屬認定的直接影響因素為房產證是否取得，判決結果也受此影響導致結果的不同。綜上所述，離婚時對于按揭房產的處置需要先明確的步驟有三個方面：第一步是明確房屋的歸屬、第二步是解讀夫妻二人共同償還房貸的性質、第三步是房屋增值部分財產的處理。3.1.2離婚時按揭房產處置存在的問題3.1.2.1夫妻一方婚前按揭，離婚時已經取得房產證的情況下按揭房產的歸屬問題在離婚時面對按揭房產的處置分割問題，首先需要明確按揭房產的權屬。在司法實務中對于婚前由一方支付首付款，婚后夫妻一起償還貸款的按揭房產的分割存在較大爭議，在婚姻法解釋三出臺前，法院判決書中既有認為是個人財產，也有認為是夫妻的共同財產。在婚姻法解釋三出臺后，對于婚前按揭房產的歸屬作了直接的規定，即夫妻在沒有協議的情況下，只要符合夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同、以個人財產支付首付款并辦理按揭、房產登記在不動產購買方名下、婚姻存續期間用夫妻共同財產還債的條件，就可以認定房產歸產權登記的一方。如若婚后夫妻協議房產的歸屬，則依照約定處置。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十條.最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十條.3.1.2.2夫妻一方婚前按揭，離婚時未取得房產證的情況下按揭房產的歸屬問題離婚時在未取得房產證的下按揭房產該如何處理？法院在審理的過程中一般需要解決能否對按揭房產進行實質處理以及如何處理兩個方面的問題。婚姻法解釋二第二十一條對這種情況作出了規定，但是在實踐中人們對此的理解也存在不一致的地方，導致不一樣的判決結果。有的是完全按照二十一條來處理，在夫妻協商不成的前提下，對于尚未取得房產證或者尚未完全取得房產證的按揭房產一律不做處理，等待取得所有權后另行起訴；有的對按揭房的產權進行了直接處理；有的在離婚時對按揭房產的使用權進行處理，不涉及所有權。3.1.2.3夫妻共同償還貸款行為的法律性質問題我們可以從兩個方面探討關于夫妻共同償還貸款行為的法律性質，第一是應該如何認定夫妻婚后共同還貸行為的性質,目前學術界的存在不同的觀點，有的認為是一種借貸關系，有的認為是債務的共同承擔，還有的觀點認為可以看成是一種新型的投資關系。第二是上述這種性質認定能否影響離婚時按揭房產的分割歸屬問題。3.1.2.4按揭房產增值部分的分割問題要弄清增值部分的如何分割，首先要理清按揭房產增值的原因，其原因有如下幾點：一是對房屋的裝修直接促使其價值的上漲；二是隨著房屋周圍的交通設施的開發，公共基礎設施的完善導致房產不斷增值；三是隨著市場經濟的發展，通貨膨脹加劇致使增值；四是在房地產市場中，炒房者間接推動。其次，關于按揭房產增值部分的性質的認定，這決定了增值部分如何分割。學界對此存在不同的觀點：一是增值部分是在夫妻婚后婚姻關系存續期間取得的，依據婚姻法規定的法定財產制，這部分財產應視為夫妻共同所有，應當平均分割；二是認為按揭房產增值部分屬于按揭房產的孳息，根據民法原理，孳息的所有權歸原物所有權人，因而夫妻一方婚前財產在婚后所得的孳息應屬于該方的個人財產。裴樺裴樺.論夫妻一方婚前財產于婚后所生利益的歸屬[J].當代法學,2008(05).117-122.綜上所述，由于法官在審理離婚案件中按揭房產的歸屬與分割需要考慮夫妻雙方的還貸情況、夫妻各方對家庭做出的貢獻、婚生子女的撫養、對于個人財產制的保護等諸多因素，若考慮的不同的因素，類似案件判決結果亦不同，從而導致同案不同判的現象。3.2離婚時按揭房產處置存在問題的緣由3.2.1物權變動模式與夫妻財產制的矛盾離婚時按揭房產歸屬哪一方以及如何分割等問題必然以《婚姻法》和《物權法》為依據。我國物權法規定，登記是基于合同引起的物權變動的公示方法，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。《中華人民共和國物權法》第九條第一款.那么按揭人必須完成公示后才能發生物權變動的效力取得按揭房產的所有權。相反，婚姻法對于夫妻共同財產的定義為一方或者雙方沒有對夫妻財產約定的前提下，那么婚姻關系存續期間的一方合法收入為夫妻的共同財產。《中華人民共和國物權法》第九條第一款.《中華人民共和國婚姻法》第十九條.很明顯，同一房產分別適用《婚姻法》與《物權法》規定是存在分歧的，這也會在司法實務中帶來許多的困惑，而探究其原因在于，我國婚姻法的物權變動模式承認物權取得的無因行為，表現在其認為只要是婚姻關系存續期間取得是收入就應歸入夫妻共同財產，即其在認定財產的歸屬上根據的是所有權的取得結果，與該權利取得的原因行為無關。楊苗芬楊苗芬.離婚訴訟中按揭房屋分割難的原因分析[J].知識經濟，2014（03）.18.3.2.2法律法規的相對缺失現如今，僅有一些部門規章和司法解釋針對按揭房產制度作出了少量的規定。2001年新的婚姻法的實行改變了夫妻婚姻關系存續期間一方婚前財產屬于家庭財產的規定，在市場經濟的不斷發展過程中明確了對于個人財產的保護。另外，婚姻法的司法解釋三對于婚前按揭房產登記在一方名下的權屬歸屬作了直接的規定，但是對于婚后按揭房產沒有登記在其名下而且房產證是在婚后取得的情形沒有作出具體的規定。對于按揭房產的相關法律法規的缺失，難以解決實務中面臨的復雜問題。4離婚案件中不同情形下夫妻出資的按揭房產歸屬探討4.1離婚案件中按揭房產歸屬的理論探討通過對離婚案件判例來進行分析，由于按揭房產的復雜性，涉及多方主體形成多個復雜的法律關系，又加上購買按揭房產的款項有時難以確定，導致司法實務中對按揭房產的分割歸屬存在難點。按揭房產以結婚時間點以及按揭時間點為依據可將按揭房產分為婚前和婚后兩種模式，婚后按揭房產原則上認為夫妻的共同財產，并無爭議。下面就離婚案件中，婚前按揭房產的理論歸屬進行探討。4.1.1將按揭房產認定為婚前個人財產這個觀點認為房產證的登記時間不影響房產權屬認定，不能成為影響其認定的決定性因素。在上文所述的案例一方某訴韓某離婚案中，婚前韓某與開發商簽訂商品房買賣合同并按揭購買一套婚房，繳納首付款后與貸款銀行簽訂貸款合同，婚后韓某與方某共同償還貸款。依據婚姻法解釋的規定，婚前一方以個人財產進行按揭購房且產權登記在該方名下的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十條.那么，根據此條文可知，夫妻中婚前按揭購房一方取得按揭房產的所有權不受夫妻婚后共同財產償還貸款的影響。韓某支付按揭房屋的首付款以及按揭款項相對于方某在婚后夫妻共同生活過程中支付的按揭款項來說，所占按揭款項對比懸殊，其在婚前曾通過向銀行貸款的方式向房地產商繳清了全部購房款，在商品房買賣合同關系中作為義務人已經履行支付全部購房款的義務，雖然沒有取得房產的所有權，但是我們認為其已經在婚前就取得了房產的全部債權。就法院判決將房產判歸韓某所有來說，韓某婚后獲得房產的物權只是財產權利自然而然的轉化，即便房產是在韓某婚后登記的，房產證登記時間以及取得時間都不能影響按揭房產是婚前個人財產的性質。廣東高院亦然贊成上述觀點。廣東省高級人民法院：《關于審理婚姻糾紛案件若干問題的指導意見》，2006年.4.1.2結合登記時間以及結婚時間認定歸屬此觀點結合結婚時間和房產證登記時間認定按揭房產的歸屬。基于這兩個因素可以分為兩種情況：一方已經在婚前按揭購得房產且已經取得房產證，則購得的房產理應為購房者的個人財產，尚未還清的房貸為夫妻一方的個人債務，無需另一方履行。夫妻雙方婚后共同償還剩余房貸不影響房產的歸屬。另一方償還貸款的行為可以看作是對按揭房產的投資行為，而且需要承擔房屋貶值的風險以及增值的結果。在房屋增值的情況下，夫妻中的另一方雖不能獲得房屋的所有權，但是可以按照其投資在總房產中的價值所占的比例獲得收益，可以對這部分收益進行分割。二、婚后取得房產證，則房產視為夫妻共同財產，則夫妻需要共同償還尚未還清的房貸。4.1.3將按揭房產認定為夫妻婚后共同財產從中國傳統思想理念出發，為了維護婚姻關系的穩定，我國法律通常將一方婚前享有的特別權益，平等的分配給另一方配偶。這樣做的原因在于此種權益的取得離不開婚后另一方配偶的支持和幫助。在離婚時，對另一方配偶享有這種特別的權益一般按照共同財產來處理。張莉、葉永堯.婚前一方按揭購買、婚后夫妻共同還貸的商品房所有權歸屬[J].人民司法，張莉、葉永堯.婚前一方按揭購買、婚后夫妻共同還貸的商品房所有權歸屬[J].人民司法，2009（24）.75-78.綜上所述，鑒于婚前按揭房產歸屬的存在上述的理論爭議，要清晰界定其歸屬首先要弄明白夫妻共同償還房貸的法律性質。4.2夫妻共同償還按揭房貸的法律性質一方婚前按揭，婚后雙方共同還貸，對于婚后共同還貸部分的金額認定為是共同財產這一點來說并無爭議。有爭議的地方是非按揭人的還款的性質。目前存在兩種觀點，一種觀點認為是類似于新型投資的借貸關系，在分割時乘以一項特別的利率予以公平分割。寧林.寧林.“蝸居”時代，婚前按揭房產在離婚訴訟中的分割[J].知識經濟，2010（13）.34-35.陳凌云.離婚訴訟中按揭房屋的權屬--評《中華人民共和國婚姻法解釋（三）》征求意見稿第十一條[J].學術交流，2011（05）.56-59.筆者認為第一種觀點太過于功利化。購買按揭房產是為了婚后有一個安身之處，在按揭房產是寄予了夫妻二人共同生活，同甘共苦的對未來的一種美好追求，這種追求亦是中國式婚姻的樸素情感的體現。第二種觀點會損害買受人配偶一方的利益，因為如果認為是債務承擔，則離婚時買受人向其配偶歸還借款即可，然而這種認定使得借款對應的房屋增值部分沒有處理的依據，買受人配偶的利益將無法保障。所以，夫妻共同償還房貸的法律性質，其還貸行為可以認定為《婚姻法解釋（一）》第十九條中“另有規定”的情形。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第十九條.4.3婚前按揭房產的歸屬如上述對法律性質的分析可以得出夫妻一方婚前按揭購房，婚后夫妻共同償還貸款，房產證上僅有按揭人一方姓名的按揭房屋原則上應當認定為夫妻共同財產。但是由于在實務中夫妻共同還房貸復雜性，比如夫妻婚姻關系僅僅存續1年便離婚的情況，貸款分30年履行，這時非按揭人僅僅共同償還1年的貸款，若此時以雙方共同償還1年房貸的行為為依據，認為夫妻雙方共同對房產有事實上的所有權，而將按揭房產認定為夫妻共同財產，顯然是追求形式而忽略實質，對按揭人不公平。據此，由于按揭房產中包含了個人財產和共同財產，那么法院在處理按揭房產的歸屬問題上應當考慮夫妻各方婚前與婚后的對房產資金的投入比例，不宜將按揭房產直接認定為一方個人財產或是共同財產。婚后夫妻雙方共同還貸部分已經超過不動產總價款的50%以上時，就可以將該婚前按揭房認定為共同財產，再按照夫妻共同財產的分割方式進行處理。若婚后夫妻共同還貸部分未達到不動產總價款的50%時，將按揭房認定為按揭人的個人財產，較為適宜。楊立新.最高人民法院《關于適用<婚姻法>若干問題的解釋(三)》解讀[J].東南學術，2012（01）.58-69.4.4按揭房產增值部分的分割問題對于按揭房產的增值部分的分割問題，如前文所述，目前理論界以及實務過程中存在不同的意見，有的認為是婚前個人財產，有的認為是婚后夫妻共同財產。《婚姻法解釋（三）》對于婚后夫妻共同還貸部分對應的財產增值部分作出了規定，即離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十條第二款最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十條第二款從情理上說，按揭房產中的非產權方對于房產的增值亦作出了貢獻，此種貢獻可以分為直接和間接兩種表現形式。一是直接表現為婚后夫非產權方與產權方共同償還銀行的按揭貸款，付出了時間金錢成本；二是間接表現為非產權方在婚后對另一方生活上的照顧、贍養老人、照顧小孩等方面，既付出了勞動力，也承擔了贍養以及撫養的義務。綜上，離婚時夫妻對于按揭房產增值部分的分割可以考慮各方對房產的貢獻率這個因素，除此之外，還要考慮子女撫養、保護弱勢一方的利益等因素。5.完善對離婚時按揭房產歸屬與處置的建議5.1完善夫妻按揭房產約定財產登記制度英美法系的國家一直以來主張確定婚姻關系之前對于按揭房產的歸屬等問題可以訂立協議并且可以進行司法公證。相對而言，中國受傳統思想的影響，鑒于擔心此類協議有損雙方的感情或是有礙于面子問題，所以不愿意進行婚前協議并進行公證，以致于一旦出現離婚的情況，便會出現房產等諸多財產的歸屬與分割出現難題，甚至會損害第三人的合法權益。而且，我國對于約定財產制的規定也不全面，只是以個別的法條進行了簡單的規定，尤其對于按揭房產的約定財產登記的規定更少。那么，我們可以依據目前實務中面臨的現狀，完善按揭房產約定財產登記制度并且將此規定盡可能作為結婚的前置程序，從而將此類離婚時按揭房產的財產糾紛扼殺在萌芽的階段，減少阻力。具體來說，完善按揭房產約定財產登記制度需要明確以下幾點：關于原則方面。應堅持自愿、合法、不違反公序良俗的原則。如果損害國家、集體或者第三人的利益，則此項約定無效。關于程序方面。關于程序方面，應該明確登記的具體程序，通過適用合理有效的機制來維護夫妻雙方以及第三人的合法權益。對于具體程序可以采用將實體性規范和程序性規范相結合的模式，并鼓勵夫妻雙方采取約定登記和司法公證相結合的程序，以及夫妻雙方的任一方與第三者進行交易時均有告知兩人協議內容的義務。任俊霞，黃兆宏.我國約定夫妻財產制的不足及其對策[J].河西學院學報，2007（03）.46-50.關于效力方面。在合法的前提下，夫妻書面約定一經達成便具有對內的效力，而對外的效力則要經過登記，才能夠對抗善意第三人。關于變更與廢止方面。夫妻財產協議的訂立是雙方意思表示一致的所達成的，是一種民事法律行為，自然可以依據雙方的意思表示進而變更或是廢止。那么需要注意的是，如果此協議已經在民政部門等進行過登記，則在雙方對財產協議協商一致進行變更或廢止后需要到民政部門等進行變更或注銷。5.2完善對按揭房產增值部分的立法基于婚姻法司法解釋三對按揭房產增值部分分割的補償方式，依據標準并未作出具體規定。因此，完善相關立法是很有必要。為此，提出以下建議：首先，建議對于房產增值部分可以做兩個方面的區分：一是未經產權登記的一方用個人財產償還房貸的大部分，或者夫妻雙方共同償還房貸，或者夫妻另一方對房產作出了重大修繕的，則房產的增值部分視為夫妻的共同財產；二是若無上述所列情況，在不違背公平原則下，視為產權登記一方的財產，產權登記一方給另一方合理補償即可。劉夢躍.離婚時按揭房的歸屬問題研究-對《婚姻法》司法解釋（三）第10條的評析[J].商品與質量，2012（161）.161-162.其次，在確定了房產歸屬的情況下，對于補償方式可以做兩個方面的區分：一是所有權人決定將房產出賣，則產權登記一方應該給另一方根據出賣價格的比例計算出的房產增值部分的補償；二是所有權人決定不出賣房產，則應當根據市價為準計算房產增值部分的期待利益，計算出具體數額補償給另一方。對于房產增值部分補償，非所有權人在一定的期間內可以享有在所有權人出賣房產后實際獲得的增值部分補償的差價的權利。5.3全面審查離婚協議的具體內容由于當事人向銀行申請的房產按揭貸款數額一般較大，所以法官在審理離婚案件時對于夫妻雙方的呈交給法院的離婚協議書應當盡量全面細致的審查協議的具體內容，避免出現“假離婚，真逃債”的現象。通常，夫妻婚后按揭購房后，兩人都必須承擔償還按揭貸款的義務，不論是否出現離婚的情形，這部分是屬于夫妻的共同債務。例外情況是如果夫妻一方在婚前與銀行簽訂貸款合同進行貸款并且與債權人銀行約定為個人債務，之后通過離婚協議約定自己凈身出戶，承擔剩余需償還債權人銀行的全部債務，而且仍然與原配偶同住，此為“假離婚，真逃債”的違法行為，這種行為會嚴重損害銀行等其他債權人的利益。綜上，法官必須全面審查離婚協議的具體內容，防止出現一些當事人借由假離婚來逃避債務的情形，保護債權人利益，節約司法資源。5.4強化按揭房產處置的調解力度在婚姻關系存續期間雙方難免會出現一些矛盾，出現后需要及時進行調解溝通。而在離婚案件中亦更加重視調解的作用，法官在程序上會對雙方當事人進行調解，往往是勸和不勸分。而在夫妻離婚時按揭房產的處置問題上，法官亦應該詳細調查，從夫妻雙方的過錯程度、對于家庭的貢獻程度、經濟實力等因素綜合進行考慮，最重要的是要全過程進行調解工作，盡量大事化小，達到化解矛盾，解決糾紛的效果。關于對按揭房產處置調解參考一些技巧，比如抓住案件的脈絡理清頭緒，明確雙方爭議的焦點以情理動人，耐心調解，在不能調解的情況下則作出判決。6.結語離婚時按揭房產的處置問題因為涉及到《婚姻法》、《物權法》、《合同法》的多個法律規定，目前在理論以及司法實務來說仍然存在分歧點。本文通過對于按揭房產的概念、特征、涉及的法律關系進行解讀，因此對于按揭房產夠更深入的了解。且通過翻閱相關的裁判文書結合實務以及閱讀文獻資料，提出按揭房產處置時存在的問題，最后進行研究探討，以期望對于這些的不足之處根據現實的司法活動，提出一些完善的建議。參考文獻[1]朱曉旭.離婚案件中按揭房屋法律問題研究[D].重慶：西南政法大學民商法學，2016.2.[2]候利榮.離婚案件中按揭房產歸屬及分割問題的探析[D].長春：長春工業大學民商法學，2015.4-5.[3]孫若軍.離婚時處理按揭房屋的法律問題探析[J].法學家，2009（3）.136-137.[4]裴樺.論夫妻一方婚前財產于婚后所生利益的歸屬[J].當代法學,2008(05).117-122.[5]楊苗芬.離婚訴訟中按揭房屋分割難的原因分析[J].知識經濟，2014（03）.18.[6]張莉、葉永堯.婚前一方按揭購買、婚后夫妻共同還貸的商品房所有權歸屬[J].人民司法，2009（24）.75-78.[7]寧林.“蝸居”時代，婚前按揭房產在離婚訴訟中的分割[J].知識經濟，2010（13）.34-35.[8]陳凌云.離婚訴訟中按揭房屋的權屬--評《中華人民共和國婚姻法解釋（三）》征求意見稿第十一條[J].學術交流，2011（05）.56-59.[9]楊立新.最高人民法院《關于適用<婚姻法>若干問題的解釋(三)》解讀[J].東南學術，2012（01）.58-69.[10]任俊霞，黃兆宏.我國約定夫妻財產制的不足及其對策[J].河西學院學報，2007（03）.46-50.[11]劉夢躍.離婚時按揭房的歸屬問題研究-對《婚姻法》司法解釋（三）第10條的評析[J].商品與質量，2012（161）.161-162.致謝天下沒有不散的筵席，論文致謝語寫完的那一刻便標志著大學四年的學習生活接近了尾聲，但是我們的學習之旅是不會因為大學的結束而結束。在以后的生活中我們將會一直地學習下去，砥礪前行。論文的順利完成，要感激的人實在太多了，在這大學的四年里，很感激能夠遇到像簡濤老師這樣認真負責的老師，感激他在法學知識上的教育，感激他在法學實務操作上指導，感激他作為論文指導老師在論文寫作上給予了我細心的指導。感激每一位任課老師對我們的認真負責，使得我能夠更好地掌握好法學這個專業的知識，也讓我能夠在本論文中更好的發揮出來。也正是有了他們的悉心幫助和支持，我的畢業論文工作才能夠順利的完成，在此向廣州大學松田學院法政系的全體老師表示由衷的謝意，感謝他們四年來的辛勤栽培。

畢業設計項目選題與定位1.畢業設計項目選題的類型與原則畢業設計項目應該是對完整的大學專業學習的系統總結，是一項系統的設計課題。所以畢業設計項目的選題非常重要。選題要能充分體現出學生的專業設計能力和水平，但是更要強調選題的創新性與實戰性，因為畢業設計是大學生以自己的設計作業向社會企業匯報的最終成果，同時也是從一名大學生向職業設計師角色轉變的關鍵過程，對教與學雙方都是一次挑戰。畢業設計項目具有現實的針對性，為設計實踐和就業競爭服務。畢業設計項目涉及的范圍比較廣，有多種類型，如實戰課題、概念課題、模擬課題等，學生可以根據自己的興趣，結合發展方向進行選擇。其難易程度以學生在規定時間內經努力可以完成為宜。為此，畢業設計項目選題可以制定以下原則：（1）選題必須符合本專業的人才培養目標和教學要求，使學生得到全面綜合訓練。（2）選題體現理論聯系實際的原則，要以社會與企業的實際設計項目為主，有利于增加學生的實際設計能力和就業競爭力。（3）選題應該體現創新精神和原創設計，符合地方經濟產業的需求，如體現區域特色產業的設計需求，為地方企業經濟服務，體現設計的可行性、適用性，體現對設計成果的生產和轉換，體現國際與國內設計專業的最新發展動態與趨勢等。有利于畢業設計項目的可實現性，爭取社會企業在設計經費和設計制造方面的支持。（4）選題應有利于大學生綜合運用多學科的理論知識和技能，全面反映學生的知識、素質和能力，鼓勵跨專業、跨學科地進行系統的設計項目（不同子課題）的合作，培養團隊工作與合作精神。（5）選題分配原則上應該一人一題，獨立完成，若多人同做一個系統課題，每位同學均要完成一個獨立的子課題，設計內容應各有側重，以保證每位學生都得到全面的訓練，達到畢業設計的教學目標。2.畢業設計項目的設計定位（1）設計定位的意義在完成畢業設計調研報告和確定畢業設計選題后，根據調研的結果對設計項目的方向進行定位，對大量的信息與資料進行科學地分析和深入地研究，畢業設計調研的主題范圍相對較大，如何確定設計的主題定位與設計元素的提煉是非常重要的。-個成功的設計一定要尋找到設計創新的突破口，發現出獨特的設計元素，而這種創新突破與設計元素實際。上就是通過市場的調研分析結果而得出的。（2）設計定位的方法畢業設計項目的定位方法，指導教師應該根據每一位畢業生的個性與愛好、知識結構與專業水平、未來就業崗位與企業設計需求去幫助學生進行設計定位。應該從新產品的開發與設計的工作程序與流程進行設計項目的規劃，首先就是對新產品設計進行定位，確立設計目標。由于社會企業對設計開發要求不同，不同專業的設計方向與生產經營模式也不同，因此會有不同的設計定位和方法，但是新產品開發設計項目-般可分為三種情況：原創性產品設計、改良性產品設計和工程項目配套設計。①原創性的創新設計。原創性的產品開發設計是一種針對人的潛在需求，是一種針對新材料、新工藝、新技術的創造性產品開發設計。時代在進步，人的生活方式在變化，對設計的需求也在變化，所以，創新設計無極限，永遠都會有新的產品設計創造出來。原創性的產品開發是現代設計師的重要課題，也是設計師創造能力的最高體現，展現著設計師的創造天才，閃爍著人類文明的智慧之光。作為現代設計師，-定要樹立創新意識，頭腦中時刻抱著發現問題的敏銳感和吸收新知識的強烈欲望，對新生活和新事物進行不斷地思考和探索，保持創造的沖動。②創造新生活的設計開發。開創新生活，