姓名:_________________編號:_________________地區:_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區:_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區域內規范作答，超出答題區域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安

2、下列哪項是影響血運行的因素A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用B.血液的質量C.病邪的影響D.以上均是

3、某人承租了一商業房地產，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產在3年租期內的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權益價值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58

4、下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質區別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價值之間的差額

5、某宗房地產每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產的價值是（）萬元。A.6250B.8000C.9250D.10000

6、收益法的本質是以房地產的（）為導向求取估價對象的價值。A.市場交易價格B.預期收益能力C.開發建設成本D.未來收益大小

7、采用收益法測算房地產價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產凈收益按一固定數額逐年遞增B.房地產凈收益按一固定數額逐年遞減C.房地產凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產凈收益按一固定比率逐年遞減

8、認識的最終目的是A.指導實踐、改造世界B.達到理性認識C.認識事物的本質和規律D.抓住矛盾的主要方面

9、（）是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。A.物權B.債權C.租賃權D.所有權

10、若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為()。A.78%B.85%C.117%D.150%

11、假設開發法具體可為房地產投資者提供的數值不包括（）。A.測算房地產開發中可能的最高費用B.測算房地產開發項目的實際利潤C.測算房地產開發項目的預期利潤D.測算待開發房地產的最高價格

12、某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00

13、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產市場價值可達8000元/m2。該房地產的最高最佳利用方式為（）。A.維持現狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉讓D.新建較高標準的辦公樓

14、下列選項中，（）不是引起房地產價格上升的原因。A.內部經營管理B.通貨膨脹C.外部經濟D.需求增加導致稀缺性增加

15、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構C.使用者D.注冊房地產估價師

16、行政劃撥的土地當作有償出讓的土地來估價，違反了（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價時點原則D.替代原則

17、某城市市區內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合。現需評估該工廠用地的市場價值，則應按（）進行評估。A.工業廠房B.工業用地C.商品住宅D.商住用地

18、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴

19、某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現在價格的1.3倍，該房地產的報酬率為13%。該寫字樓現在的價格為（）萬元。A.992B.3306C.10014D.12723

20、在某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的6%和3%，某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由賣方負擔。則該宗房地產的正常負擔下的價格為（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427

21、《房地產抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的（）。A.規范估價行為B.防范估價風險C.保障估價質量D.實地查勘

22、關于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間

23、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費。則該宗房地產的正常負擔下的價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632

24、關于估價依據選取或應用的說法，正確的是（）。A.估價依據應根據估價對象和估價結果來選取B.《房地產估價規范》應作為估價依據，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設都是一種估價依據

25、某可比實例的實物狀況比估價對象優9%，則其實物狀況調整系數為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10

26、用成本法估價房地產時，房屋現值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D.房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限

27、下列關于房地產價格長期趨勢圖分析正確的是（）。A.長期趨勢線越陡，表明房地產價格的上漲（或下降）趨勢越強B.長期趨勢線越陡，表明房地產價格的上漲（或下降）趨勢越弱C.長期趨勢線越緩，表明房地產價格的上漲（或下降）趨勢越強D.長期趨勢的傾斜程度與房地產的上升（或下降）趨勢無關

28、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分房地產歷史價格資料C.房地產在過去無明顯的季節變動D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

29、房地產使用權目前主要是()。A.土地占有權B.土地收益權C.土地所有權D.土地使用權

30、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500

31、以法律形式確立了房地產估價地位的是（）。A.《物權法》B.《中華人民共和國城市房地產管理法》C.《國有土地上房屋征收與補償條例》D.《房地產估價機構管理辦法》

32、某宗土地成本為1000萬元，開發成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發利潤為（）萬元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2

33、某宗房地產2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552

34、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

35、下列關于房地產估價的基本程序，①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨內部審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。其中正確的順序應為（）。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

36、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產的各項權利B.受到其他房地產權利限制的房地產權利C.受到其他各種限制的房地產權利D.房地產的額外利益收益

37、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經濟壽命為（）年。A.29B.39C.40D.45

38、最早在一個國家內建立起來的馬克思主義政黨是A.共產主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產黨

39、在實際估價中，選取（）應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取的。A.估價時點B.價值類型C.估價機構D.估價依據

40、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A.指數修勻法B.平均增減量法C.平均發展速度法D.二次拋物線趨勢法

41、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%

42、收益法中的運營費用率是指（）。A.運營費用與潛在毛收入之比B.運營費用與總收益之比C.運營費用與凈收益之比D.運營費用與有效毛收入之比

43、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性大和價值量大D.不可移動和用途多樣

44、下列關于征地補償安置費和相關稅費的表述中不正確的是（）。A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定B.征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定C.新菜地開發建設基金的政策標準由省、自治區、直轄市規定D.地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

45、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下

46、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%

47、在房地產估價中，將農地視為（）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火災保險

48、發熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱

49、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產的報酬率為10%，目前該承租人權益價值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84

50、某企業開發某土地，工地重新取得成本為1000元/m2，正常開發成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000二、多選題

51、有一宗房地產，土地面積1000m2，其價格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價格為1200元/m2。該房地產價格為1250元/m2，則該建筑物的單價為()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250

52、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

53、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）m。A.22B.28C.38D.50

54、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。A.區分實際成本和客觀成本B.正確估計正常花費和實際花費C.同時考慮升值與貶值因素D.考慮功能折舊

55、某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現在要預測該類房地產的未來價格，應選用的預測方法（）。A.平均發展速度法B.平均增減量法C.數學曲線擬合法D.中位數法

56、塞因塞用針對的病機是A.真寒假熱B.真熱假寒C.真虛假實D.真實假虛

57、可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064

58、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。A.60B.6C.10D.60%

59、（）是對估價范圍內的所有被估價房地產按相似性分組，并在組內選定標準房地產測算其價值，利用有關調整系數將標準房地產價值調整為各宗被估價房地產價值。A.假設開發法B.標準價調整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法

60、某宗已抵押的收益性房地產，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地產的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590

61、“分主一身左右之陰陽”的經脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈

62、某商品住宅項目的土地取得費用、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%

63、在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C.以大多數房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎D.從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷

64、荀子在《勸學篇》中說：“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海。”這里強調的是A.質變和量變相互滲透B.量變是質變的前提C.質變體現量變的結果D.質變為新的量變開辟道路

65、某種房地產的（），是指與它相互配合的其他房地產，如住宅與其配套的商業、娛樂房地產。A.替代品B.互補品C.附屬品D.配套品

66、某待開發土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發費為1.5億元/km2。假設開發周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82

67、下列哪項專著的成書，不是標志著中醫學理論體系的初步形成A.《傷寒雜病論》B.《黃帝內經》C.《神農本草經》D.《醫宗金鑒》

68、采用安全利率加風險調整值法確定報酬率的基本公式為（）。A.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率－投資帶來的優惠率B.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋投資帶來的優惠率C.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋通貨膨脹補償－投資帶來的優惠率D.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優惠率

69、關于估價資料歸檔要求的說法，錯誤的是（）。A.估價資料歸檔的內容應包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料B.記錄估價中估價師對估價結果的不同意見的資料應作為必須歸檔的內容之一C.歸檔的估價資料應采用紙質文檔形式，不得只采用電子文檔形式D.對未正式出具估價報告的估價項目及相關資料也應歸檔，保存期限不得少于1年

70、評估房地產的投資價值，采用的報酬率或折現率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般收益率B.典型投資者所要求的社會最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率

71、若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為()。A.78%B.85%C.117%D.150%

72、路線價法本質上是一種（）。A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法

73、設定標準房地產時，無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其（）作出明確界定。A.實物狀況B.基本狀況C.權屬狀況D.區位狀況

74、當消費者對某種房地產的偏好程度增加時，該種房地產的需求會（）。A.減少B.不變C.增加D.無法確定

75、某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為()年。A.45B.50C.52D.55

76、下列房地產估價相關活動中，不屬于房地產價值評估相關業務范疇的是（）A.房地產價值分配業務B.房地產價值減損評估業務C.房地產投資價值評估D.相關經濟損失評估業務

77、某宗面積為5000m2的房地產開發用地，樓面地價為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地成本為（）萬元。A.824B.924C.844D.944

78、在成本法、假設開發法中不計息的項目有()。A.銷售費用B.銷售稅費C.開發利潤和銷售稅費D.銷售費用和銷售稅費

79、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760

80、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制

81、臟腑之氣的功能中屬陰的部分是A.溫煦、推動、興奮B.涼潤、寧靜、抑制C.構成臟腑的基本物質D.推動和調節人體生長、發育和生殖機能

82、最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率是（）。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則

83、下列房地產中，變現能力相對較強的是（）。A.用途專業的房地產B.價值較大的房地產C.獨立使用的房地產D.不可分割的房地產

84、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116

85、關于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農地生產農作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質量和位置的已耕地的地租減去開墾費用

86、資本化率構成中，流動性補償的流動性是指（）。A.房地產開發企業自有資金周轉的速度B.估價對象房地產變為現金的速度C.估價對象房地產帶來凈收益的速度D.房地產開發企業流動資金周轉的速度

87、一塊前后兩面臨街、總深度為175ft，臨街寬度為30ft的矩形地塊。已知，前街路線價為320元/ft2，后街路線價為240元/ft2。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。（采用四三二一法則）A.144.6B.160.8C.170.8D.180.8

88、下列哪項不會因氣不攝血導致A.咯血B.吐血C.衄血D.發斑

89、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚而嗜咸D.民華食而脂肥

90、某房地產重新開發建設的直接成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產的重置價值為（）萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135

91、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是（）。A.了解某宗房地產的出租人權益價值B.了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值C.了解某地區地震后房地產價值的變化D.了解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額

92、可比實例的用途應與估算對象的用途相同。用途大致分為大類用途和小類用途，下列為大類用途的是：（）。①居住；②商業；③辦公；④旅館；⑤工業；⑥農業。A.①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.②③④⑥

93、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質是比較法，其理論依據與比較法相同，是房地產價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮臨街商業用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格

94、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴

95、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續建設期應為（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5

96、下列估價基本事項中，首先應予以明確的是（）。A.估價目的B.估價時點C.估價對象D.價值類型

97、下列購買某宗房地產付款方式中，對買方而言最經濟的是（假定年折現率是6%）（）。A.現在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現在首付30%，余款在未來3年內分年等額支付D.現在首付50%，余款在未來10年內分年等額支付

98、關于比較法運用的說法，錯誤的是（）。A.同類數量較多，有較多交易的房地產適用比較法估價B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考D.需修正或調整的因素越多，估價結果越合理

99、某投資商擬分別在市級、區級和社區級商業街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3

100、“腎者，胃之關也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖三、判斷題

101、如果城市規劃規定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環境等來看，適合用作商業用途，則可以商業用途估價。()

102、房地產抵押估價，評估的應是謹慎價值。（）

103、土地成本、建設成本、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應計算利息。（）

104、市場上流通的土地權利不是土地所有權而是建設用地使用權等土地使用權。（）

105、消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關物品價格水平的變化，不會改變消費者在給定價格水平下對房地產的需求量。（）

106、房地產的現狀價值一般都小于房地產的市場價值。（）

107、當房地產的供給增加大于需求減少時，房地產的均衡價格將上升。均衡交易量增加。()

108、在建立比較基礎時，對于統一付款方式的做法具體是通過折現計算。（）

109、房地產狀況調整是把可比實例在其成交日期的價格處理成在價值時點的價格，市場狀況調整是把可比實例在自身狀況下的價格處理成在估價對象狀況下的價格。（）

110、根據“三步走”發展戰略，我國到2]世紀中葉的戰略目標是（）A.全面建成小康社會B.基本接近發達國家水平，生活比較富裕C.基本實現現代化，達到中等發達國家的水平D.物質文明與精神文明基本協調發展

111、一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產再次或多次估價時，應采用相同的估價方法或對待方式進行估價。（）

112、只要是房地產市場發達的地區，運用市場比較法就是有效的。()

113、房地產司法拍賣估價，評估的是市場價值，而房地產抵押估價，評估的應是謹慎價值。（）

114、受賄房地產價值的評估時點是委托估價日。（）

115、在采用比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎時，應將可比實例的裝修價值扣除。（）

116、在假設開發的動態分析法中，待開發房地產取得稅費、后續開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據價值時點的相應市場水平估計出來。（）

117、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權為1994年10月1日取得，土地使用權年期為40年；該類建筑物壽命為50年，殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80%。()

118、建筑物的物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目，若修復成本大于修復所帶來的房地產價值增值額，則該項目稱為不可修復項目。（）

119、假設開發法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入、節省的費用或無形收益。（）

120、收益法中的客觀收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客觀成本，并非如此。（）

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：七情影響臟腑氣機如下：(1)怒則氣上——過度憤怒，使肝氣橫逆上沖——頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥。(2)喜則氣緩——過喜使心氣渙散，神不守舍——精神不集中，甚則失神狂亂。(3)悲則氣消——過度悲憂，損傷肺氣——精神萎靡，氣短乏力。(4)恐則氣下——恐懼過度，使腎氣不固，氣泄于下——二便失禁，甚則遺精，昏厥。(5)驚則氣亂——心無所倚，神無所歸，慮無所定——心悸，驚恐不安。(6)思則氣結——思慮過度，使心神耗傷，脾氣郁結——脘腹脹滿，納呆便溏。

2、答案：D本題解析：影響血液運行的因素包括：(1)氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用。(2)脈道通暢無阻——約束和引導血行。(3)血液的質量——無痰濁瘀阻則血行暢利。(4)病邪的影響——防止寒、火熱、痰濁等病邪的影響。

3、答案：A本題解析：承租人權益價值即租賃權價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值。由題意，該承租人未來各期的凈運營收益A＝65－50＝15（萬元/年）；該承租人權益價值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（萬元）。

4、答案：B本題解析：估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重新購建成本與在價值時點的市場價值之差，即：建筑物折舊＝建筑物重新購建成本－建筑物市場價值。建筑物折舊不同于會計上的折舊，即不等于原始建造價格與賬面價值的差額。

5、答案：C本題解析：本題考查的是剩余技術。土地價值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（萬元）；該房地產價值＝土地價值＋建筑物價值＝3000＋6250＝9250（萬元）。

6、答案：B本題解析：收益法是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法；較具體地說，收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向（簡稱收益導向）來求取房地產的價值或價格。通常把收益法測算出的價值稱為收益價值。

7、答案：A本題解析：此公式是收益年限為無限年時，凈收益按一固定數額逐年遞增的公式。

8、答案：A本題解析：人的認識是從實踐產生，為實踐服務，隨實踐發展，并受實踐檢驗的。認識世界的目的是改造世界。要達到這個目的，就需要科學理論的指導。所以，認識的最終目的是指導實踐、改造世界。因此，正確答案是A。

9、答案：A本題解析：物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他人，因此又稱“絕對權”“對世權”。

10、答案：A本題解析：，則第一個2.5m等份至第六個2.5m等份的價值占整塊土地價值分別為40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度價格修正率＝(40%+30%+20%+10%+

11、答案：B本題解析：房地產開發項目分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策提供參考依據。假設開發法具體可為房地產投資者提供下列三種數值：①測算待開發房地產的最高價格；②測算房地產開發項目的預期利潤；③測算房地產開發中可能的最高費用。

12、答案：C本題解析：建筑物年收益額＝建筑物現值×建筑物的資本化率＝200×12%＝24（萬元）。那么，土地的年收益額＝60－24＝36（萬元），土地價值＝36（P/A，6%，30）＝36×1/6%×[1－1/（1＋6%）30]＝495.53（萬元）。因此，房地產價值＝200＋495.53＝695.53（萬元）。

13、答案：B本題解析：當估價對象已為某種利用時，應在調查及分析其利用現狀的基礎上，對其最高最佳利用和相應的估價前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現狀前提。②更新改造前提。③改變用途前提。④改變規模前提。⑤重新開發前提。⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。根據題意，6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現狀更合理；（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），說明將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓不經濟、不可行、不合理，（5000－300＋50）×1500＝712.5（萬元）＞2200×1000＝220（萬元），說明拆除建筑物作為空地轉讓不可行、不經濟、不合理，綜上所述，對其進行裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。

14、答案：A本題解析：引起房地產價格上漲的原因主要有：①房地產擁有者對房地產進行投資改良；②外部經濟；③需求增加；④房地產使用管制改變；⑤通貨膨脹。

15、答案：C本題解析：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任應由估價報告使用人承擔；在估價報告使用期限內使用估價報告的，則估價報告有效期或估價責任期限應到估價服務的行為結束為止，即在估價報告上蓋章的估價機構和簽名的估價師要負責到底。

16、答案：A本題解析：違反了合法原則中的合法產權的要求。合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。具體地說，遵循合法原則在估價對象權益方面應做到：①依法判定的權利類型及其歸屬；②依法判定的使用權利；③依法判定的處分權利；④依法判定的其他權益。

17、答案：D本題解析：根據合法原則中依法判定的使用權利的要求，城市規劃規定了某宗土地的用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等，則對該土地進行估價就應以其使用符合這些規定為前提。本題中，該工廠用地的規劃用途為商住綜合樓，則應當按照商住用地進行估價。

18、答案：B本題解析：證，即證候，是疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括，一般由一組相對固定的、有內在聯系的、能揭示疾病某一階段或某一類型病變本質的癥狀和體征構成。

19、答案：C本題解析：根據題意，有：解得：V＝10013.49＝10014（萬元）。

20、答案：D本題解析：本題中，交易稅均由賣方承擔，則買方實付金額為2500元/m2；根據公式：正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應由買方繳納的稅費比率），該宗房地產的正常負擔下的價格為＝2500÷（1＋3%）＝2427.18（元/m2）。

21、答案：D本題解析：《房地產抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的具體要求：①在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘；②在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低；③在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊；④在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估后續開發的必要支出及應得利潤。

22、答案：D本題解析：收益期是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。收益期應根據土地使用權剩余期限和建筑物剩余經濟壽命進行測算。

23、答案：D本題解析：根據題意，交易稅均由買方擔負，則賣方實得金額為2500元/m2，因此正常負擔下的價格＝賣方實得金額÷（1－賣方應繳納的稅費比率）＝2500÷（1－5%）＝2632（元/m2）。

24、答案：B本題解析：A項，在實際估價中，選取估價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取；B項，國家標準《房地產估價規范》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線；C項，為了使委托人提供的資料可靠，估價機構和估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需資料并保證其提供的資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況，估價師還應對委托人提供的資料進行審慎檢查；D項，估價依據是指作為估價的前提或基礎的文件、標準和資料，估價師聲明和估價假設都不是估價依據。

25、答案：B本題解析：在百分比調整中，房地產狀況調整系數應以估價對象狀況為基準來確定。假設可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為±R%（當可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高時，為＋R%；低時，為－R%），則有：可比實例自身狀況下的價格×[1/（1±R%）]＝可比實例在估價對象狀況下的價格。本題中，可比實例的實物狀況比估價對象優，因此其調整系數為：1/（1＋R%）＝1/（1＋9%）≈0.92。

26、答案：B本題解析：用成新折扣法計算房屋現值的公式為：V＝C×q。式中，V代表建筑物的現值；C代表建筑物的重新購建成本；q代表建筑物的成新率（%）。

27、答案：A本題解析：利用長期趨勢法制作的房地產價格長期趨勢圖，可用來比較、分析兩宗或兩類房地產價格上漲（或下降）的強弱程度或發展潛力，為房地產投資決策等提供參考依據。如果長期趨勢線越陡，則表明房地產價格的上漲（或下降）趨勢越強；新版章節練習，考前壓卷，完整優質題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，反之，則表明房地產價格的上漲（或下降）趨勢越弱。

28、答案：A本題解析：長期趨勢法是根據房地產價值、價格在過去和現在較長時期內形成的變動規律作出判斷，借助歷史統計資料和現實調查資料來推測未來，通過對這些資料的統計、分析得出一定的變動規律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續存在。因此，長期趨勢法的假設前提是過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在。

29、答案：D本題解析：土地使用權是指土地使用權人依法對國有土地或集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。

30、答案：A本題解析：考點:分解法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2500－100＝2400（萬元）。

31、答案：B本題解析：1994年頒布的《城市房地產管理法》第三十四條規定：“國家實行房地產價格評估制度。”第五十九條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”這兩條規定，明確賦予了房地產估價法律地位，使房地產估價成為國家法定制度。

32、答案：D本題解析：投資利潤率＝開發利潤÷（土地成本＋建設成本＋管理費＋銷售費用），因此開發利潤＝（土地成本＋建設成本＋管理費＋銷售費用）×投資利潤率＝（1000＋1500＋75＋35）×12%＝313.2（萬元）。

33、答案：B本題解析：本題考查的是市場狀況調整的方法。該類房地產在2010年10月25日的價格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。

34、答案：D本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。超額持有成本的現值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（萬元），無效成本＝50×1500＝7.5（萬元）。采用重建成本的功能過剩折舊＝無效成本＋超額持有成本的現值＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。重置成本，沒有無效成本的問題。P325。

35、答案：B本題解析：房地產估價的基本程序是：①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨內部審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。在實際中，不同的估價目的和估價對象，具體的估價程序可能有所不同。

36、答案：C本題解析：[知識點]房地產的各種權利與房地產區位的含義

37、答案：B本題解析：考點:年限法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39。

38、答案：B本題解析：馬克思主義政黨是工人階級反對資產階級的斗爭發展到一定階段的產物，是科學社會主義與工人運動相結合的產物。選項A,1847年成立的共產主義者同盟，是第一個國際性的馬克思主義政黨。選項B，1869年成立的德國社會民主工黨，是最早在一個國家內建立起來的馬克思主義政黨。選項C，1903年俄國創立了新型的馬克思主義政黨——俄國社會民主工黨（布）。選項D，1921年，中國共產黨誕生。因此，選項A、C、D均不符合題意，故本題的正確答案為B。

39、答案：D本題解析：在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同。另外，國家標準《房地產估價規范》《房地產估價基本術語標準》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線。鼓勵估價機構制定嚴于國家標準的企業標準，并在不同有關法規、政策、標準相抵觸的前提下有所創新。

40、答案：C本題解析：長期趨勢法主要有數學曲線擬合法、平均增減量法、平均發展速度法、移動平均法和指數修勻法。在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發展速度法測算；如果是各期上升的數額大致接近，宜選用平均增減量法計算。

41、答案：C本題解析：暫無解析

42、答案：D本題解析：運營費用是指維持估價對象正常使用或營業的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費等。有效毛收入，是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。運營費用與有效毛收入的百分比，稱為運營費用率。

43、答案：B本題解析：一種資產只有同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，才真正需要專業估價。

44、答案：B本題解析：對于征收集體土地的土地成本的規定中，青苗補償費的標準、新菜地開發建設基金的政策標準和地上附著物補償費的標準均由省、自治區、直轄市規定，而征地管理費是指縣級以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統一負責、組織、辦理各類建設項目征收土地的有關事宜，由用地單位按照征地費總額的一定比例支付的管理費用。

45、答案：A本題解析：七情影響臟腑氣機如下：(1)怒則氣上——過度憤怒，使肝氣橫逆上沖——頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥。(2)喜則氣緩——過喜使心氣渙散，神不守舍——精神不集中，甚則失神狂亂。(3)悲則氣消——過度悲憂，損傷肺氣——精神萎靡，氣短乏力。(4)恐則氣下——恐懼過度，使腎氣不固，氣泄于下——二便失禁，甚則遺精，昏厥。(5)驚則氣亂——心無所倚，神無所歸，慮無所定——心悸，驚恐不安。(6)思則氣結——思慮過度，使心神耗傷，脾氣郁結——脘腹脹滿，納呆便溏。

46、答案：B本題解析：建筑密度＝建筑基底總面積÷建筑用地面積×100%＝65%。

47、答案：A本題解析：按照房地產的開發程度，可以把房地產分為：①生地；②毛地；③熟地；④在建工程；⑤現房。其中，生地是指不具有城市基礎設施的土地，如農地、荒地。

48、答案：A本題解析：表寒里熱，如先有表寒未罷，又人里化熱，或先有里熱之人，復感風寒之邪，主要表現為惡寒發熱、頭痛、身痛、口渴引飲、心煩，咳喘痰黃，舌紅苔薄等。表熱里寒，如素體陽氣不足之人，復感風熱之邪，出現發熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃。上熱下寒指患者在同一時間內，上部表現為熱，下部表現為寒的證候。如既見胸中煩熱，頻欲嘔吐的上熱證，又見腹痛喜暖，大便稀薄的下寒證，即屬此類病證。上寒下熱指患者在同一時間內，上部表現為寒，下部表現為熱的證候，例如，胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤。

49、答案：B本題解析：承租人權益價值即租賃權價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為按租賃合同約定的租金與市場租金的差額所評估的價值。同一宗房地產，無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值三者之間的關系為：無租約限制價值＝出租人權益價值＋承租人權益價值。市場上每年租金為360×1000＝36（萬元）。根據題意得：V＝（36－29）/（1＋10%）＋（36－30）/（1＋10%）2＋（36－31）/[10%×（1＋10%）2]×[1－1/（1＋10%）20－5－2]＝6.36＋4.96＋29.35＝40.67（萬元）。

50、答案：D本題解析：依題意，可根據公式：?代入數值即得。

51、答案：A本題解析：(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)

52、答案：A本題解析：本題考查的是房地產價格構成。綜合樓價值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得綜合樓價值V＝2651.52（萬元）。直接成本利潤率的計算基數，只有前兩項。

53、答案：B本題解析：計算前后兩面臨街矩形土地的價格，通常是采用“重疊價值估價法”，即：①確定高價街（也稱前街）與低價街（也稱后街）影響范圍的分界線；②以該分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分；③根據該兩部分各自所臨街道的路線價和臨街深度分別計算價值或價格；④將此兩部分的價值或價格相加。分界線的求取方法如下：前街影響深度＝總深度×前街路線價/（前街路線價＋后街路線價）后街影響深度＝總深度×后街路線價/（前街路線價＋后街路線價）代入本題數據可得，前街影響深度＝50×5000/8800＝28（m）。

54、答案：A本題解析：運用成本法估價時注意“逼近”，其中特別要注意下列3個問題：①應采用客觀成本而不是實際成本；②應在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進行調整；③應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。

55、答案：C本題解析：長期趨勢法是根據房地產價格在過去至現在較長時期內形成的變動規律作出判斷，借助歷史統計資料推測未來的方法，主要有數學曲線擬合法、平均增減量法、平均發展速度法、移動平均法等。運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價值或價格的變動過程是持續上升或持續下降的，并且各期上升或下降的數額大致相同，否則就不宜采用這種方法。運用平均發展速度法進行預測的條件是，房地產價值或價格的變動過程是持續上升或持續下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。而數學曲線擬合法則沒有此類要求。

56、答案：C本題解析：反治是指順從病證的外在假象而治的一種治療原則，其采用的方藥性質與病證中假象的性質相同，故又稱為“從治”。具體含義及用法：(1)熱因熱用：又叫以熱治熱，指用熱性藥物來治療具有假熱征象的病證。適用于陰盛格陽的真寒假熱證。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性藥物來治療具有假寒征象的病證。適用于陽盛格陰的真熱假寒證。(3)塞因塞用：以補開塞，指用補益藥物來治療具有閉塞、不通癥狀的虛證，適用于因體質虛弱而出現閉塞癥狀的真虛假實證。(4)通因通用：以通治通，指用通利的藥物來治療具有通瀉癥狀的實證。

57、答案：D本題解析：交易情況修正系數＝可比實例正常市場價格÷可比實例成交價格，本題中可比實例的成交價格比正常價格低6%，因此，交易情況修正系數＝1÷（1－6%）＝1.064。

58、答案：B本題解析：提示：建筑容積率＝建筑總面積/建筑用地面積，建筑總面積＝建筑基底面積×建筑層數，因此容積率=10×600/1000=6

59、答案：B本題解析：標準價調整法和多元回歸分析法主要用于估價，其中，標準價調整法是對估價范圍內的所有被估價房地產進行分組，使同一組內的房地產具有相似性，在每組內選定或設定標準房地產并測算其價值或價格，利用有關調整系數將標準房地產價值或價格調整為各宗被估價房地產價值或價格的方法。

60、答案：D本題解析：本題考查的是凈收益的測算。潛在毛收入扣除空置和收租損失，得到有效毛收入，再扣除運營費用，得到凈收益。運營費用不包含房地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。承租人承擔的部分，也不在運營費用中扣除。（700－5）－10－30－65＝590（萬元）。P253。

61、答案：C本題解析：陰陽蹺脈有濡養眼目、司眼瞼之開合和下肢運動的功能。陽蹺主一身左右之陽，陰蹺主一身左右之陰，故古人還有陰陽蹺脈“分主一身左右之陰陽”之說。

62、答案：B本題解析：成本利潤率＝開發利潤÷（土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）；投資利潤率＝開發利潤÷（土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用）。將題中數據代入得：20%＝開發利潤÷（600＋900＋50＋60）；開發利潤＝322（萬元），成本利潤率＝322÷（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。

63、答案：D本題解析：A項，房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價。B項，估價師在模擬市場給某個估價對象“定價”時，應考慮該估價對象的市場參與者是如何思考其價格的，即要模擬該估價對象的市場參與者的思維進行估價，避免以自己的好惡來判斷，不應把自己主觀想象的某個“價值”強加給估價對象。CD兩項，房地產價值由市場力量決定，是客觀的，由眾多市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。因此，房地產估價應是估價師模擬大多數市場參與者的定價思維和行為，在此基礎上，評估房地產的市場價值。

64、答案：B本題解析：質量互變規律是唯物辯證法的基本規律之一，它揭示了事物發展的量變和質變兩種狀態，以及由于事物內部矛盾所決定的由量變到質變、再到新的量變的發展過程。世界上的一切事物都具有一定的質和一定的量，都是質和量的統一體。質就是一事物區別于他事物的內在規定性。量是事物的規模、程度和速度以及它的構成成分在空間上的排列組合等可以用數量表示的規定性。所謂量變就是事物量的規定性的變化，是事物數量的增減、場所的變更以及事物內部各個組成部分在空間排列組合上的變化。量變是一種漸進的、不顯著的變化，是在原有度的范圍內的變化，它不改變事物的根本性質，因而也稱為漸變。量變體現了事物發展過程中的連續性和穩定性。所謂質變是事物根本性質的變化，是一事物變為他事物。質變是事物超出度的界限的變化，是事物的顯著變動狀態，是事物連續性的中斷，因而又稱為飛躍、突變或革命。因此，區分量變和質變的根本標志，在于事物的變化是否超出度的界限。量變和質變的辯證關系是：量變是質變的必要準備，質變是量變的必然結果。量變和質變相互滲透。一方面，在總的量變過程中有階段性和局部性的部分質變；另一方面，在質變的過程中也有舊質在量上的擴張和新質在量上的擴張。量變和質變是相互依存、相互貫通的，量變引起質變，在新質的基礎上，事物又開始新的量變，如此交替循環，形成事物質量互變的規律性。“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海”意思是：不積累半步，就不能達到千里的目標；不積累小河流，就不能成為江海。說明了量變是質變的必要準備，是質變的前提。所以，選項B正確。選項A、C、D關于量變和質變的辯證關系的表述本身是正確的，但不是題干想要強調的，故不能選。因此，正確答案是B。

65、答案：B本題解析：某種房地產的互補品，是指與它相互配合的其他房地產或物品，如住宅和與其配套的商業、娛樂房地產，城市郊區的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產的互補品的價格低時，對該種房地產的需求就會增加。

66、答案：B本題解析：由題意可知，土地取得費用＝36×10000÷666.67＝540（元/m2），土地開發費用＝150元/m2，則該土地的投資利息＝540×[（1＋8%）2－1]＋150×{[（1＋8%）1.5－1]×60%＋[（1＋8%）0.5－1]×40%}＝103.22（元/m2）。

67、答案：D本題解析：中醫學理論體系形成于戰國至兩漢時期。《黃帝內經》、《傷寒雜病論》、《神農本草經》等醫學專著的成書，標志著中醫學理論體系的初步形成。

68、答案：D本題解析：累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。累加法的一個細化公式為：報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優惠率。其中：①投資風險補償率，是指當投資者投資于收益不確定、具有一定風險性的房地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償；②管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償；③缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償；④投資帶來的優惠率，是指由于投資房地產可能獲得某些額外的好處，從而投資者會降低所要求的報酬率。

69、答案：B本題解析：A項，估價報告交給委托人后，應由相關責任人按照有關規定及時對估價報告以及在該估價業務中形成的其他各種文字、圖表、影像等不同形式的資料進行集中清理，對其中有保存價值的資料進行整理、分類，然后妥善保存起來，即估價資料歸檔。B項，歸檔的估價資料應全面、完整，一般包括：①估價報告；②估價委托書；③估價委托合同；④估價項目來源和接洽情況記錄；⑤實地查勘記錄；⑥估價報告內部審核記錄；⑦估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄；⑧估價報告交接單；⑨估價機構和估價師認為有必要保存的其他資料。C項，估價資料應采用紙質文檔歸檔，同時可采用電子文檔歸檔。紙質文檔應對每個估價項目專卷建檔，并至少保留一份與交給委托人完全相同的估價報告原件。電子文檔歸檔的，電子文檔應與紙質文檔一致。D項，對未正式出具估價報告的估價項目的相關資料，應參照要求進行歸檔，至少保存1年。

70、答案：C本題解析：本題考查的是投資價值。評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關估價參數的取值不同。如報酬率或折現率，評估市場價值時所采用的應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率，而評估投資價值時應是某個特定的投資者所要求的最低收益率。P92。

71、答案：A本題解析：，則第一個2.5m等份至第六個2.5m等份的價值占整塊土地價值分別為40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度價格修正率＝(40%+30%+20%+10%+

72、答案：C本題解析：路線價法本質上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據與比較法相同，是房地產價格形成的替代原理。

73、答案：B本題解析：標準房地產是指一個組內具有代表性的典型房地產。標準房地產最好是實際存在的，在沒有合適的實際房地產作為標準房地產的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產作為標準房地產。標準房地產無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其基本狀況（如用途、位置、樓層、朝向、戶型、面積等影響同一組內不同房地產價值和價格的主要因素）作出明確界定。

74、答案：C本題解析：消費者的偏好支配著他在使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇。當消費者對某種房地產的偏好增強時，該種房地產的需求就會增加；相反，該種房地產的需求就會減少。

75、答案：C本題解析：建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束的，應按照建筑物的實際經過年數加上土地使用權的剩余年限計算建筑物的折舊。

76、答案：C本題解析：本題考查的是房地產估價的含義。房地產價值或價格評估相關業務范疇包括：（1）房地產價格和價值分配業務；（2）房地產價值提升評估業務；（3）房地產價值減損評估業務；（4）相關經濟損失評估業務；（5）房地產咨詢業務。

77、答案：A本題解析：目前主要是購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者其他房地產開發企業轉讓的已完成土地房屋征收補償的建設用地使用權。在這種情況下，土地成本一般包括：①建設用地使用權價格（簡稱地價款）；②土地取得稅費。本題中，土地成本＝800×5000×2×（1＋3%）＝824（萬元）。

78、答案：C本題解析：[知識點]假設開發法基本論述

79、答案：A本題解析：使用面積＝100×0.8＝80（m2），建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積/建筑面積＝3000×80/100＝2400（元/m2）。

80、答案：C本題解析：房地產具有相互影響特性。從而一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產狀況密切相關，受周圍房地產利用的影響。進一步來看，房地產利用存在經濟學所講的“外部性”。外部性又稱外部效應、外部影響，是指某個經濟行為主體（生產者或消費者）進行生產或消費等活動時，對其他經濟行為主體帶來的影響。新版章節練習，考前壓卷，完整優質題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，有利的外部性也稱為正的外部性、外部經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。有害的外部性也稱為負的外部性、外部不經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經濟行為主體卻沒有為此承擔成本。

81、答案：B本題解析：結合事物的陰陽屬性來理解。

82、答案：C本題解析：最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率，是“四三二一法則”。它是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份。各等份因離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價值，分別占整塊土地價值的40%、30%、20%和10%。

83、答案：C本題解析：影響某宗房地產變現能力的因素主要有：①該房地產的通用性；②該房地產的獨立使用性；③該房地產的價值大小；④該房地產的可分割轉讓性；⑤該房地產的開發程度；⑥該房地產的區位；⑦該類房地產的市場狀況。A項，用途專業化的房地產，通用性差，變現能力弱。B項，由于受支付能力的限制，價值越大的房地產，通常越不容易找到買者，變現能力會越弱。C項，通常情況下，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，變現能力會越弱，而獨立使用的房地產獨立性較強，其變現能力較強。D項，由于價值越大的房地產變現能力越弱，所以容易分割轉讓的房地產，變現能力較強；不可分割的房地產變現能力較弱。

84、答案：A本題解析：熟地是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地。按照基礎設施完備程度和場地平整程度，熟地又可分為“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。①“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場地平整。②“五通一平”是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎設施條件以及場地平整。③“七通一平”是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等基礎設施條件以及場地平整。本題中，燃氣、熱力屬于“七通一平”，不應算入“五通一平”的費用當中；因此，該地區“五通一平”的正常費用＝20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/m2）。

85、答案：D本題解析：各種未耕地的地租是由具有同等質量和位置的已耕地的地租決定的：未耕地的地租＝同等質量和位置的已耕地的地租－開墾費用的利息；地租＝房租－房屋折舊費－維修費－管理費－投資利息－保險費－房地產稅－租賃費用－租賃稅費－利潤。

86、答案：B本題解析：缺乏流動性補償率是投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，出售要困難，變現能力弱。因此流動性一般指變現能力。

87、答案：B本題解析：V總價＝前街路線價×前街臨街深度價格修正率×臨街寬度×前街影響深度＋后街路線價×臨街寬度×（總深度－前街影響深度）×后街臨街深度價格修正率前街影響深度＝總深度×前街路線價÷（前街路線價＋后街路線價）＝175×320÷（320＋240）＝100ft則后街影響深度＝總深度－前街影響深度＝75ft；查表可得，前街臨街深度價格修正率為100%，后街臨街價格修正率為120%，則可得：V總價＝320×30×100×100%＋240×30×75×120%＝160.80（萬元）此題的典型錯誤解法是：根據四三二一法則，V總價＝320×30×100＋240×（40%＋30%＋20%）×30×75＝144.60（萬元）。注意：公式中的前街路線價和后街路線價均為單價，對應的深度價格修正率應采用平均深度價格修正率。

88、答案：D本題解析：氣不攝血的概念是，因氣的不足，固攝血液的生理功能減弱，血不循經，逸出脈外，而導致咯血、吐血、衄血、便血、尿血、崩漏等各種出血的病理狀態。

89、答案：C本題解析：《素問，異法方宜論篇》：“中原人：其民食雜而不勞，故其病多痿厥寒熱，其治宜導引按蹻。南方人：其民嗜酸而食腐，故其民皆致理而赤色，其病攣痹，其治宜微針。北方人：其民樂野處而乳食，藏寒生滿病，其治宜灸炳。西方人：其民華食而脂肥，……其病生于內，其治宜毒藥。東方人：其民食魚而嗜咸，……故其民皆黑色疏理，其病皆為癰瘍，其治宜砭石。”

90、答案：B本題解析：設房地產的重置價值為V，投資利潤率＝開發利潤/（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用），則開發利潤＝20%×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（萬元）。

91、答案：D本題解析：房地產估價是市場經濟不可或缺的重要組成部分。對房地產估價的需要包括以下幾個方面：①房地產轉讓和租賃的需要；②房地產抵押的需要；③房地產征收征用的需要；④房地產稅收的需要；⑤房地產司法拍賣的需要；⑥房地產分家析產的需要；⑦房地產損害賠償的需要；⑧房地產保險的需要；⑨國有土地有償使用的需要；⑩企業有關經濟行為的需要；?房地產行政管理的需要；?其他方面的需要。D項，城鎮土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。

92、答案：B本題解析：可比實例的用途應與估算對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途相同則更好。其中大類用途一般分為居住、商業、辦公、旅館、工業、農業等。

93、答案：D本題解析：本題考查的是路線價法。路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區段并設定標準臨街深度，在每個路線價區段內選取一定數量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用有關調整系數將該平均單價或樓面地價調整為各宗臨街土地價值或價格的方法。

94、答案：C本題解析：癥，即癥狀和體征的總稱，是疾病過程中表現出的個別、孤立的現象，可以是病人異常的主觀感覺或行為表現，也可以是醫生檢查病人時發現的異常征象。

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