深圳中心區晶島國際廣場項目研究匯報深圳商圈現實狀況和發展趨勢

一、深圳市區關鍵商業圈分析

1．深圳商圈劃分在“深圳商圈論壇”上提出八大商圈，是指：以東門步行街為中心“東門商圈”，以人口密度、地理優勢自然形成“人民南”商圈，以專業市場、專題商城為主體、多個業態組合“華強北商圈”，正在興起“南山商圈”，位居深南中路市區中心以國際時尚品牌為主流“深南中路商圈”，以購物、旅游、休閑為特色“華僑城商圈”，有待創新開發寶安商圈、龍崗商圈。在，深圳商業飛速發展，各商圈也發生了一定改變，新商圈已不停涌現：中心區CBD商業圈、寶安中心區濱海商業圈、皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田。所以，按商圈形成時間劃分，可分為老商圈、次新商圈和新興商圈。老商圈：東門、人民南、華強北

次新商圈：南山（分南頭、南油中心區、南油蛇口）、深南中、華強城、寶安、龍崗

新興商圈：皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田2．各商圈特點及競爭優勢（一）東門商圈東門商圈由東門老街沿變而成，東門老街歷史能夠上溯到300多年前明末清初，它一直是深圳商鋪最密集、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久商業旺區。東門商圈形成、繁榮和發展，得益于東門步行街改造，改造后東門商業步行街區由12條步行街相連，有20多家大型商場和數百家小型商鋪，已投入運行商業面積超出50萬平方米，是現在深圳經營品種最為齊全商業區，所以吸引了大量用戶前來東門購物，現在日均客流量達35萬人次，節假日更高達50至60萬人次，年營業額逾50億元。關鍵百貨店有茂業百貨、太陽百貨、天虹商場。

（二）華強北商圈在福田區華強北原是個廠房集中工業區，是一個自發性質電子產品買賣交易場所。到上世紀九十年代末，華強北已成為令人矚目標深圳主打商業旺區。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達紅荔路，深圳大動脈深南大道橫貫其中，面積達1.6平方公里。商圈內擁有50多萬居住人口，大小企業一千多家，工薪白領10多萬人，交通四通八達，20多路公交車穿行其中，輻射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高達50萬人次。

發展中華強北是深圳“業態最全”商圈：擁有全國最有影響電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業市場；有銅鑼灣、華強電子世界、紫荊城等30多家商業品牌大型商場，其中面積在一萬平米以上就達14家；擁有大小商家560多家，各式門店3400多家；有金融和證券機構40多家；保齡球館、迪廳、酒吧等60多家；同時又是達聲、桑達、華發等20多家上市企業總部所在地。整個商圈年銷售總額逾200億元，已成為全國客流、物資、資金流、信息流量最大商業區之一。

現在，華強北正在不停升級擴容。一是政府對華強北進行二期改造，深入完善交通、人行系統，加強步行街建設；二是電子市場深入擴大，新建40000平米新亞洲電子商城立即開業運行；三是國美、蘇寧兩家家電巨頭進入，使華強北專業化經營趨勢越來越顯著；四是茂業百貨進駐華強北，已填補了華強北路缺乏大型綜合百貨空白，將深入帶動華強北百貨業發展，同時茂業百貨進駐，已使曼哈、儷人世界、東方時尚進行重新調整、定位，形成良性錯位經營、優勢互補格局；五是銅鑼灣將投巨款打造銅鑼灣新干線，將把振中路建設成購物、娛樂、飲食一條街。能夠預見，未來幾年內，華強北將變得愈加繁榮。

（三）人民南商圈人民南商圈以人民南路為中軸，北齊深南東路，南止羅湖口岸，東至東門南路，西至和平路，總面積約1.3平方公里。

人民南片區曾經是深圳中心區域和標志性區域，現有各類建筑840多幢，總建筑面積493萬平方米，建筑占地面積為47．6萬平方米；擁有、國際商場、西武百貨、友誼城百貨、天安國際商場、羅湖商業城、深房百貨等11家大型商場，16家金融機構，33家中高級酒店，有陽光、香格里拉、富臨、富苑、彭年等5座五星級大酒店；39家高級次娛樂場所，數百家餐飲業和1萬多家企業。有相當一批跨國企業辦事處入駐人民南，如沃爾瑪亞洲采購中心、丹麥馬士基企業等；全市外資金融機構90％在該片區。但多年來，伴隨片區開發急劇膨脹，交通、配套、市政功效、商業環境諸方面已遠遠無法適應形勢發展需要，加之東門、華強北商圈崛起，其昔日輝煌景象漸失。

作為深圳市和羅湖區商業、金融關鍵，人民南片區擔負著深圳發展龍頭作用，應充足利用人民南片區和羅湖口岸多種綜合優勢，所以深圳市政府已出臺總投資額達3.1億元改造方案，努力爭取把人民南打造成代表城市水平和景觀形象標志性商業街區和國際化著名商業大街。

依據改造后人民南“立足于豪華高級，以眾多高級次百貨商店和精品商場為依靠，吸引來自內地和深圳中高層消費者和香港居民”市場定位，西武、國貿商場等也對賣場作深入調整、升級，70000平米“金光華購物廣場”也已經。人民南正在建設為集購物、餐飲、娛樂、旅游、商務五大功效于一體區域型現代化商業文化中心。

對于深華商場商業市場調查，我們曾受深圳景億投資企業委托進行估價和論證。（四）華僑城商圈華僑城，“國際人居示范小區”，小區住宅、生態環境按國際標準進行建筑和計劃，在幾年之前，它商業配套設施卻相對落后，以分散出租小店為主，無法滿足高消費人群消費需求。進入新千年后，伴隨沃爾瑪、銅鑼灣相繼入駐，含有良好購物環境和休閑功效華僑城商圈開始形成。華僑城銅鑼灣以“生態景觀＋海洋文化”取得廣東省連鎖業協會“最好賣場形象設計”獎。現在華僑城商圈以銅鑼灣為關鍵代表，沃爾瑪、易家儂家居、步行精品廊、酒吧一條街分布其間，已成為白領階層、青年一族、外國人和游客休閑購物好去處。

灣畔百貨因為抓住了白石州巨大人流，開業以后很興旺，屬于大型小區購物中心，是深圳多年來最成功小區商業物業。

由益田集團開發假日廣場是該商圈一個亮點，也將極大促進華僑城商圈積聚客流能力，尤其是針對廣大游客，該項目含有較大優勢。（五）南山商圈南山商圈是深圳市區內起步較晚而發展速度最快、發展空間最大商圈，尤其是，其發展速度足能夠用“突飛猛進”四個字來形容。南山已成為深圳商業發展又一重心，現在已形成南油商業中心區、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎立格局。人口概況全區常住人口為57萬。

后海、前海、蛇口片區更成為高薪高素質人才生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準普遍在大專以上，年紀關鍵集中在5-40之間，居住人口素質居深圳各片區之首。

蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超出3000名），小區國際化氣氛濃烈，含有較高消費能力。

，南山商圈作為深圳西部商業中心開始快速崛起，以人人樂為首零售商家繼續鞏固本土市場，并重新開設分店；以銅鑼灣、曼哈為代表域外零售商業也紛紛入主南山。到了，這一勢頭深入放大，歲寶、萬佳、友誼城、百安居、天虹等分店前后開業；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴張。尤其是后海片區，新商業文化中心加速建設，多達幾十個項目標陸續開發帶來了強大消費力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業，和在建10萬平方米海岸商業項目、五星級希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈整體性和連續性深入增強。

保利文化大廈商業廣場，主體建筑面積10萬平方米左右，該項目緊鄰海岸商業廣場，在南山后海離海邊距離最近，占有比很好位置。

海岸購物中心也是10萬平方米購物中心，開業后南山商業圈格局將發生改變。因為南山商業圈和寶安中心區商業圈距離最近，所以，南山商圈特征是值得我們親密關注，在業態設計上不僅要注意和寶安25區老商業圈錯位經營，而且也要考慮和南山商圈形成互補性。（六）深南中商圈以中信城市廣場為中心，向深南中路周圍輻射，商圈內有地王、歲寶、國際商場等，地處深圳政治、金融、商務中心區域。中信城市廣場這一大型購物中心出現，必將推進深圳商業業態發展，而吉之島、西武進駐中信城市廣場已大大提升深南中商圈品位，華潤商城建設是該商圈實力形成強化劑。（七）寶安商圈“二線關”管理改革具體方法實施和地鐵一號線展入等政策出臺，對寶安新老城區經濟帶來了突飛猛進發展，關內眾多商家紛紛提前行動、搶占先機，大舉進駐寶安。加上很多寶安本土大中型商場，一個以廣深公路為主軸、各鎮村為輻射面寶安商圈正在形成。

3年前寶安只有100多萬人口，寶安人口達成400萬，占了深圳半壁江山。人口意味著消費力，人口激增蘊藏巨大消費潛力自然令各大商家矚目。同時，寶安多年房地產開發蒸蒸日上，而新城區大規模地產運動呼之欲出，為這一地域新興商團崛起提供了基礎性平臺和有力支撐。

寶安商業發展，起始于南城百貨問世，爾后恒豐商場、佳華平價商場、新一佳相繼出現，進入二十一世紀后，寶安巨大消費力使深圳百貨業巨子紛紛搶灘寶安城，天虹搶占寶安新中心區，順電、海雅雙雄會于寶城未來商業步行街，上萬平方米大商場已經有20家左右，而商家進駐步伐也越來越快，人人樂、家樂福、沃爾瑪等也正在和寶安區經貿局聯絡，伺機進入。沃爾瑪已經正式進駐扎前進路，該項目物業由深圳國際信托投資企業投資興建。

現在，寶安區政府計劃把寶城25區改造成關外華強北，改造后功效被定位為寶城大規模、多功效、一站式購物中心及大型綜合零售商貿區，這意味著寶安將出現成規模商業旺區。（八）龍崗商圈龍崗商圈指龍崗中心城區域。龍崗中心城是深圳東部地域行政、文化中心，一座現代化花園式衛星城市，中心城面積32平方公里，計劃人口25—30萬人，伴隨新城區中心建設，本區域將形成以科技、教育、文化、衛生等高層次第三產業為主體、高新技術產業為導向綜合型現代化新城區。

龍崗巨大商業發展空間已引發了一場聲勢浩大造MALL運動，除世貿中心外，現在在建有五洲風情MALL、鵬達假日MALL、星河MALL，三個加起來超出６０萬平方米，如此規模反復造“MALL”，必將會產生顯著商業結構性失衡。二．新商圈不停崛起（一）皇崗口岸商圈浮出水面

皇崗口岸二十四小時通關和地鐵立即開通，直接刺激了皇崗口岸商業發展，人人樂、國美已先入為主。而皇御苑推出5萬平米裙樓皇御商城，將改變皇崗口岸無大型商業業態局面，將為皇崗商圈興起起到領航作用。

皇御商城占據亞洲最大陸路口岸——皇崗口岸一線位置，南面一橋相連，直通香港；北面緊鄰福田中心區，連接上海賓館、華強北大商圈，為中心區一級輻射區，位置優越，輻射深港兩地1400萬人口龐大消費市場；交通便捷，未來地鐵連接四面八方，占據地利之勢，利于商業發展。

皇崗口岸實施二十四小時全日通關后，通關條件和服務不停完善，日通關人流量達6萬人次。伴隨大量住宅物業開發，皇崗片區居民日益增多，常住人口近10萬人，流感人口達15萬之多。因為片區多為中高級住宅，居民消費力較強，商業基礎堅實，所以，占據皇崗口岸一線位置皇御商城，擁有很多市場利好原因支撐，如同在羅湖口岸羅湖商業城，將成為港人及游客另一購物及娛樂天堂。（二）布吉商圈立即問世

布吉是深圳關外片區人口最多、市場最繁榮區域，95年以來，受購房入戶政策影響，布吉因其緊靠羅湖特殊地理條件，使得特區內大量人口涌向這里置業，過去一個荒涼小鎮，一下子變樣了，愛熱鬧香港人也紛紛趕來這里安家，幾年時間，布吉變成了擁有60萬人口廣東第一強鎮。

然而，布吉尚沒有一個大型商業中心，大量人群還得經過擁擠不堪布吉聯檢站進入市區東門、華強北等地購物、消費。現在，布吉已走向了“舊城改造”和“中心區開發”第二次城市發展道路，其中心區開發肯定要對房地產和商業布局進行計劃。在開發中心區關鍵地帶已建有大世紀花園、灝景明苑、麗日翠庭、金運家園等樓盤，而灝景明苑和金運家園全部設有約2萬平方米商業裙樓，在金運家園和大世紀花園之間，沿路酒樓、咖啡廳、百貨店等小型商業布點已成行就市。最具商圈形成趨勢是金運家園周圍正在開發4萬平米萬佳商業樓盤，萬佳進駐布吉，必將促成布吉新商圈形成。二．深圳商圈飛速發展原因分析（1）、經濟發展帶來商業繁榮改革開放以來，深圳經濟高速發展，GDP水平遠遠高于全國平均水平，GDP總額為2211.16億元，增加14.2%，社會消費品零售總額為688.5億元，增加13%，和1996年300.39億元相比，社會消費品零售總額已翻了一番，居民人均可支配收入為2.46萬元，增加5%。連續穩定經濟增加環境，極大地改變了人民生活，給商業提供了新發展空間。

深圳完成社會消費品零售總額801.77億元，比上年增加16.3％。其中，批發零售貿易業零售額661.35億元，增加20.5％，飲食業零售額133.91億元，下降0.2％。批發零售貿易和飲食業整年完成增加值224.54億元，增加14.0％。消費品市場銷售暢旺，其中家電音像銷售額增加48.7％，汽車銷售額增加150.8％，文化辦公用具銷售額增加117.1％。（2）、開放市場為企業經營帶來活力，這也是深圳商業之所以能夠快速崛起根源所在。（3）、人口增加和居民收入增加，使深圳消費空間深入擴大。（4）、通關時間延長和通關政策放寬促進大量港人來深購物、消費。據統計，，港人北上廣東消費達220億元以上，其中二分之一以上在深消費，這一數據已呈不停上升態勢。（5）、交通情況改善尤其是深圳地鐵開通，深入推進“商圈運動”發展，同時增強了各商圈幅射力。（6）、房地產開發升溫和無數高級樓盤、高尚小區涌現，是商圈不停興起催化劑。（7）、中國加入WTO，促進了國際間交流和合作，使市場競爭深入加劇，國外商業巨頭進入，深入提升了各商圈競爭力，同時也促進了本土商業發展。三．深圳商圈存在問題深圳商圈即使發展快速，商業即使繁榮，但和上海相比，還有顯著差距，現在尚沒有一個名揚全國商圈，各商圈也沒有象上海徐家匯商圈一樣，擁有太平洋百貨、東方商廈、港匯購物廣場等響當當招牌企業。究其原因，關鍵有：

（1）、深圳市場完全開放，缺乏政府計劃指導。開放市場即使給企業帶來活力，但也造成了開發、經營盲目性，造成商圈之間和商圈內各店鋪經營特色不顯著，這是深圳各商圈無法出現領軍商業企業根本原因。

上海徐家匯商圈，是由政府牽頭組建徐家匯商城集團，經過集團宏觀調控，確保商圈計劃錯位經營。

（2）、因為商圈不能錯位經營，使各商圈經營產品無特色，商場專題定位模糊，缺乏嚴格功效區分，這么就產生兩種不良后果：一是“千店一面”趨同化競爭，不停引發價格戰；二是無法成功地將人流引導上樓，使二樓以上商鋪空置嚴重，甚至東門商業圈二樓經營情況也不佳。

（3）、交通擁擠、停車場不足制約了商圈繁榮發展。任何一個商圈形成和發展，全部離不開優越位置和發達交通，但伴隨汽車家庭化，汽車數量劇增，各商圈路面交通已不適應發展需要，交通阻塞、沒地方停車現象在各商圈普遍存在，有商場甚至沒有停車場，有把地下停車場改為超市，這么做似乎提升了商場利用率、擴大了規模，但往往造成中高層消費群降低，銷售額下降，失去了具品牌忠誠度用戶。

（4）、綠化面積、公共空間有限，造成用戶消費時間縮短，集客率降低。

（5）、房地產開發商和商場運行商脫節，部分商業樓盤開發往往不符合商業運行要求。尤其是大量群樓商業，選址荒謬，依據不適應商業經營。四．深圳商圈發展趨勢（1）、老商圈升級、突破作為深圳老商業旺區，人民南、東門、華強北三大商圈一直是大家關注焦點。自1997年以來，深圳相關部門前后對東門和華強北進行了改造，并取得了顯著效果。

華強北在進行二期改造，著重完善交通和人行系統，在此值得一提是銅鑼灣百貨計劃投資3000萬元建設銅鑼新干線，把振中路建設為集購物、娛樂、消費為一體商業街區。

人民南商圈改造方案已出臺，深圳市政府已下決心投資3.1億元把人民南打造成代表城市水平和景觀形象標志性商業街區和國際化著名商業街。人民南改造，將會把羅湖口岸、國貿、東門步行街三個商業區激活和連通，將形成深圳規模巨大、特色分明而具內涵東門---人民南商業圈。（2）、深圳中心區將構建新“頂級商圈”中心區北區------也就是深南大道以北這一片中心區是未來深圳行政、文化中心。在這180公頃中心區北區，建有深圳關鍵行政設施，如市民中心、文化中心、電視中心等。同時，一幢幢高級寫字樓、豪宅拔地而起，是未來高尚片區。從工作、居住人群來看，未來中心區北區肯定是社會名流聚居地，其文化設施也將吸引大量市內和來深旅游觀光客，大量高素質、高收入人群自然蘊涵著巨大商機。

據了解，中心區內已經有購物公園和世紀家居廣場，尚缺乏大型綜合性百貨商場。天虹購物廣場進駐直接填補了這一空白。天虹購物廣場是天虹斥巨款打造商業旗艦店，選址于星河國際，將目標用戶定為白領、金領成功人士，也就是將鎖定中心區集中消費群體。

定在高級大型綜合性百貨商場天虹購物廣場作為進駐中心區第一家百貨商場，透視了中心區商業前景。天虹購物廣場此次進駐中心區，首先占據了地理上優勢。而且其高級百貨商場定位，符合政府計劃，也順應了市場需求，前景很讓人看好。

建筑面積達成10萬平方米中心城生態型購物中心出現，標志深圳中心區商業圈立即形成。（3）深圳濱海中心區商業圈立即形成寶安濱海中心區是深圳唯一經過政府計劃濱海CBD區域，該CBD內中高級住宅區域大量興建，另外將有沒有數高級寫字樓、酒店和部分著名展館和濱海旅游娛樂場所，伴隨房地產深入開發和積聚，各路商家將會往此遷徙。

政府計劃形成50萬平方米關鍵商業圈。（4）、關外將不停閃現新商業亮點伴隨取消二線關步伐臨近及關外新興城鎮崛起，必將促進關外商圈形成，龍華、福永、橫崗將憑借其優越地理位置和基礎設施率先起跑。（5）、伊崗---八卦嶺---清水河大商業物流園區現趨形深圳市政府已將伊崗---清水河計劃為深圳物流園區，現在已緊鑼密鼓地建設之中。該區人口密集，近在咫尺八卦嶺工業區有很多工廠已以后地退出，一部分廠房已為商用，家居商場密布，現在盤踞此地有香江、金海馬、新世紀、國安居、百安居、好又多、華潤、新一佳、一致藥店等，伴隨物流園區建成，這里必將成為物流最為豐富商圈。（6）、新型小區是眾商家爭搶另一要地深圳新型小區不停形成，每一小區聚居著大量人群，暗含著商機，商業配套設施不停完善，所以，商業小區化是未來商業發展另一趨勢。沃爾瑪在深圳開設新型小區店，足以說明小區商業經濟發展潛力。誰將成為跨越楚河漢界稱雄市場王者據統計，現在全市已經有各類連鎖企業100多家，在市內外開設各類門店3000多間。深圳商家排名全國零售百強只有萬佳和百佳，進零售百強深圳企業增加到8家，華潤萬佳排名第7位，新一佳、人人樂、民潤、銅鑼灣、百佳、天虹、茂業分別排名第22、26、29、34、36、45、48位。這說明深圳零售業發展快，市場很活躍，其次也反應出深圳零售業實力不強，沒有形成象華聯、聯華一樣全國強勢企業。即使深圳商圈異彩紛呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全國乃至跨國名牌企業，還有待時日。因為深圳零售企業還未形成強有力關鍵市場競爭力。深圳商圈在形成過程中，其利潤空間已吸引新企業加入零售業中，使零售業競爭越來越猛烈，競爭肯定會造成深圳新一輪資源整合、行業洗牌風暴。經過洗牌后，深圳零售業競爭會深入增強。華潤萬佳已完成了聯合，并向內地發展，新一佳、民潤、百佳、銅鑼灣、茂業、天虹、歲寶等企業也正加速擴張步伐，規模不停擴大，這些零售企業能否成為稱雄市場王者？我們拭目以待。二．中央商務區現實狀況、計劃和發展前景。商務中心區，又稱中央商務區（CentralBusinessDistrict）簡稱CBD，最初起源于20世紀20年代美國，意為商業會聚之地。現代意義上商務中心區是指集中大量金融、商業、貿易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，含有完善市政交通和通訊條件，便于現代商務活動場所。商務中心區不僅是一個國家或地域對外開放程度和經濟實力象征，而且是現代化國際大城市一個關鍵標志。深圳CBD建設降組計劃、水平、功效完善、環境優化含有一定優異性和超前性。作為辦公、商務和高級商業等功效高度集聚中心區福田CBD，將關鍵發展總部經濟、會展經濟、文化經濟，和金融證券、保險、產權交易、物流、傳媒等產業，吸引中國外著名企業總部落戶，形成集行政、金融、商務、信息、文化、會展于一體現代化國際性城市中心。據市會展業協會不完全統計，去年，本市共舉行各類商業性展覽達69個，參展商現場成交額達1706.56億元，有力地促進了本市產品出口和內銷。去年，在中國國際高新技術結果交易會展覽中心舉行各類展覽多達62個，以每個展覽平均六天計，高交會展覽中心幾乎天天有展。其中，展出面積在5000平方米以上展覽多達38個。今年，深圳高交會展覽中心初步安排展覽已達50個，其中，帶“國際”字樣展會達34個。現在，深圳會展業已形成了以“高交會”為龍頭，并培育了一批和深圳地方經濟發展相適應、含有市場競爭力展覽品牌。今年總投資25億元、本市建市以來規模最大單體建筑——深圳會議展覽中心將投入使用，這將推進深圳會展業發展再上新臺階。借助新會展中心南方國際廣場商務平臺必將發揮巨大作用。不僅要在深圳CBD投資，我現在連居住全部在深圳CBD，就是福田中心區那幢最高住宅。因為福田中心區交通很方便，新計劃使生活和工作全部很便捷，而且從衛生到環境保護，和商業配套等，全部很好，在這里生活很習慣。其實，香港人很重視生態環境和環境保護問題，福田中心區含有這么優勢。因為深圳CBD計劃起步很高，并含有前瞻性和超前性，所以，福田CBD必將成為整個深圳政治、金融、文化中心。從深圳CBD到香港CBD到底用多久時間？昨日志者搭乘兩地公共交通工具——地鐵，發覺深圳地鐵開通確實對連接兩地CBD起著至關關鍵作用——從深圳CBD，比如福田會展中心、購物公園周圍，到在香港中環或灣仔香港會展中心，從門到門，包含過關時間只需90分鐘左右。據介紹，計劃中福田中心區由濱河大道、紅荔路、彩田路、新洲路四條城市干道圍合而成，總用地面積413.86萬平方米。深南大道由東向西穿越其間，將中心區分成南、北兩片區。

根據計劃設想，中心區關鍵職能是作為深圳中心商務中心(CBD)。商務區內高樓林立，是未來深圳惟一集金融、商貿、信息、文化、會展及行政于一體城市商務中心和行政文化中心，為深圳實現區域性金融、商貿、信息中心及旅游勝地戰略目標提供城市建設空間基礎。

福田區政府相關責任人介紹，深圳CBD建設將在計劃、水準、功效完善、環境優化上逐步邁向國際化，將創新環境來吸引更多中國外優質企業和實力財團、跨國企業和世界500強企業來福田設置地域總部、物流配送中心、采購中心、研發中心、品牌總代理等機構，推進“總部經濟”在福田發展壯大。

5月17日，市民中心“入伙”，標志深圳中心區已經正式成為全市中心，CBD進入熱開啟時代。伴伴隨市民中心啟用，中心區地產進入了一個全新階段，以往概念已經含有了現實意義。就深圳樓市而言，中心區概念早在1986年就已經提出。因為關鍵區域建設計劃期較長，中心區概念價值釋放也經歷了相當長時間，現在這個概念已經深入人心。經過多年建設和完善，中心區周圍住宅、商業和寫字樓，多種配套已經初具規模，中心區計劃日漸顯現，中心區也慢慢成熟。以往中心區人氣較淡，而市民中心開啟將會很好地處理這個問題。玉家雄認為，人氣聚集是形成商業中心必需條件，市民中心正式啟用以后，人流量增加會提升這里商業發展機會。伴隨周圍樓盤入伙，居住人群增加，和眾多寫字樓落成，整個中心區人氣漸旺，商業中心就會自然被帶動形成。在剛剛結束“ＣＢＤ財富和居住”論壇上，包含曼哈頓區區長菲爾茲女士和地產大腕在內人士全部表示，ＣＢＤ要想長久連續發展，將在很大程度上依靠其周圍大型居住小區形成。在商業已經成為ＣＢＤ下一步發展關鍵背景下，就要求ＣＢＤ周圍有穩定購置力旺盛消費群體，這意味著ＣＢＤ周圍必需有對應高端生活居住區。劉曉光則認為，即使在ＣＢＤ周圍沒有完全形成類似曼哈頓周圍成熟居住小區，不過這種趨勢已經顯而易見。從早期京潤到現在棕櫚泉，再到陽光上東，全部已經昭示了ＣＢＤ周圍高端生活小區端倪，它們發展將在相當大程度上支撐ＣＢＤ關鍵區未來發展。尤其是體量７２萬平方米高端大盤“陽光上東”入市以后，必將吸引更多富豪，從而深入擴大這個消費力極其旺盛群體，這么也有利于ＣＢＤ持久發展。中國含有發展國際性CBD條件城市只有3個，分別是上海、北京和廣州。從國際上部分成功CBD來看，CBD通常含有以下特征：首先，CBD含有城市地域（乃至全國、世界）中最高中心性，即CBD所提供功效和服務含有最高水準；其次，CBD含有城市地域中最多人流量，是城市地域中人口最多區域，二十四小時人口改變值也最高；第三，CBD含有城市地域最發達內部交通和外部交通聯絡，擁擠程度（人流、車流）在城市地域也最高；第四，CBD含有最高服務集中性，能提供包含經濟、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面服務，含有城市地域最集中、檔次最高零售業；第五，CBD含有城市中最高土地價格和租金。紐約曼哈頓就是最有代表性中央商務區，在不足1000米長華爾街，集中了大量銀行、保險、交易所和大企業總部，是世界上商業密度最大地域；巴黎拉德方斯則吸引了法國二分之一大企業在此設置辦公機構，該地域占地170萬平方米，有寫字樓247萬平方米，分散商業設施10萬平方米，多條地鐵、高速公路、鐵路在此交匯。CBD服務對象也不只是該城市本身，而是一定大區域。如上海浦東，它所服務就不只是上海一個城市，而是服務于整個亞太地域，香港也是這么。在善于發明奇跡深圳人面前，一個氣勢恢弘深圳CBD已經傲然眼前。深圳市政府搬遷中心區市民廣場，深圳新會展中心立即啟用，兩大平臺力挺深圳中心區板塊，至此中心區已形成了以政務經濟、會展經濟、總部經濟為龍頭三大經濟圈，其超強輻射能力不言而喻。現在就在深圳中心南區關鍵地段，由深圳南方電力建設鼎力鑄造一個含有國際級復合型商務建筑———南方國際廣場正在崛起。伴隨深圳城市中心西移，深圳中心區被給予未來深圳CBD和行政、文化中心定位。和中心區高起點計劃、高標準建筑相適應，寫字樓將成為未來中心區商業活動關鍵特色。占地10萬平方米市民中心啟用，政府機構帶動中心區人氣幾乎全部轉化為中心區寫字樓市場販賣快感動力。中心區已建成寫字樓約40萬平方米，在售、在建寫字樓總規模超出100萬平方米，占深圳市今年寫字樓放量80%，金融保險、顧問咨詢、文化傳媒、投資貿易等成為該區寫字樓用戶顯著特征。項目分析項目概況項目在深圳中心區難中蛀，是一個在深圳市中心區最關鍵最關鍵地段和組成公共空間系統最關鍵部分之一，用地面積為42300平方米，建筑面積113892平方米，商業面積58700平方米，項目估計總投資6億元人民幣，于1月開工，在6月完工。地面和屋面由下沉式廣場，人行天橋、地面公共交通樞紐站，無頂綠化公園組成，室內和地下空間作為商業文化娛樂和交通設施等綜合開發利用，是有政府投資和發展商多方參與復合型城市開發建設專案。本項目標商業部分住要包含三部分，見下表。位置面積停車設備地上一層143974030地下一層246973452地下二層1959914059地下三層033658累計5869355199項目分析優勢分析：區位優勢長相項目投資價值項目在深圳是中心區南中住，擁有和將會擁有中心五大特征。首先含有深圳市最高中心性，所提供功效和服務含有最高水準；其次，深圳CBD將會含有城市地域中最多人流量，是城市地域中人口最多區域，二十四小時人口改變值也最高；第三，深圳CBD含有城市地域最發達內部交通和外部交通聯絡，擁擠程度（人流、車流）在城市地域也最高；第四，CBD含有最高服務集中性，能提供包含經濟、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面服務，含有城市地域最集中、檔次最高零售業；第五，CBD含有城市中最高土地價格和租金。中心區立即進入成熟期為項目標發展提供和很好商機。中心區概念早在1986年就已經提出，經過長久計劃和發展，中心區概念已經深入人心，中心商務區已經建成40萬平方米寫字樓，計劃好寫字樓建設面積還有100萬平方米，項目周圍眾多高級住宅區已經投入使用，僅項目周圍區域消費者就有7萬人。項目周遍有眾多星級酒店已經投入使用，深圳市政府搬遷中心區市民廣場，深圳新會展中心立即啟用，兩大平臺力挺深圳中心區板塊，至此中心區已形成了以政務經濟、會展經濟、總部經濟為龍頭三大經濟圈，中心區進入熱開啟時代，標志著中心區已經進入成熟期。三．計劃前瞻性和超前性是項目含有寬廣發展空間。因為深圳CBD計劃起步很高，并含有前瞻性和超前性，和中心區高起點計劃、高標準建筑相適應，含有未來寬廣發展前景。四．順暢交通體系為作為全市商業中心提供了交通確保。項目計劃有2條地鐵出口，20條公交線路樞紐，另外中心區現有住宅、舊點和楔子樓全部有很高車為配置，項目本身停車設備使用面積和商業設計面積靠近1：1，另外人行天橋本身也是項目交通系統關鍵組成部分。五．會展經濟和總部經濟建筑載體為本項目標國際化定位提供了基礎。據不完全統計，深圳會展經濟年成交額快要億，而且回站經濟領頭羊就是項現在方比鄰高交會館和會展中心，中心商務區將吸引世界500強總部在中心商務區建立總部，未來世界500強總部就在項目周遍寫字樓高級酒店進行。會展經濟和總部經濟發展為項目提供了強大國際發展空間。六．政府投資背景是項目品牌白金名片。本項目標無頂花園，下沉式廣場，地面和周遍連接體由深圳市政府投資，市政副投資項目在項目標營銷中含有很好宣傳效果，能夠增加投資商投資信心。項目劣勢中央商務區商圈影響力正處于初步建設階段。現在項目所在中央商務區已經在運作項目，比如星河國際旁邊天虹購物廣場，萬佳百貨等即使有一定規模，而且本身計劃和管理符合中央商務區高標準和高計劃，不過獨木不成林，其影響里僅僅局限于周圍區域，中央商務區現在還不含有市級商圈影響力氣。2．中央商務區周圍大型居住小區還沒有形成。ＣＢＤ要想長久連續發展，將在很大程度上依靠其周圍大型居住小區形成。在商業已經成為ＣＢＤ下一步發展關鍵背景下，就要求ＣＢＤ周圍有穩定購置力旺盛消費群體，這意味著ＣＢＤ周圍必需有對應高端生活居住區。而本項目現在周圍消費群體數量還沒有大到支持一個中央商務區大量商業項目運行基礎條件。項目機會市民中心正式入伙為本項目做為中央商務區商圈含有全市性質商圈概念提供了現實載體。市民中心入伙在5月分正式投入使用以后，改變了本區域作為商務區和富人區在市民中概念，為本項目聚集了人氣。深港經濟一體化發展進程增前了本項目標區域輻射能力。港人投資消費是深圳投資和消費市場顯著特征，深圳市政府相關港人在深圳投資和消費限制取消和提供便利，將促進深圳比較于香港投資和消費優勢愈加鄣顯，為本項目標成功提供更大機會。3．9+2區域經濟合作9+2區域經濟合作將增加深圳和區域內城市經濟交流，促進會展經濟和其它產業優勢發展，深圳和區域內其它城市經濟交往回為本項目標發展提供機會。4．地鐵開通擴大了本項目標商圈范圍輻射。地鐵開通從空間上和心理上縮小了深圳空間距離，無形中縮小了作為市級商圈定位本項目標空間局限，擴大了本項目標商圈輻射范圍。項目威脅深圳商圈發展歷史和未來使得本項目不含有先天優勢和區域性優勢。深圳已經比較成熟商圈：東門、華強北和人民南商圈含有悠久歷史或經歷過城市發展選擇，從某種意義上講，是當初市場化發展肯定選擇，已經含有全市影響力和含有對特定消費群體影響力氣，形成消費者消費思維定勢。而本項目即使含有屬于自己優勢，不過本身優勢發揮面臨者改變消費者消費習慣任務，和已經成熟商圈相比本項目不含有先天優勢。深圳商圈發展割據告訴我們：商圈發展是伴隨城市發展而發展，伴隨南山經濟發展和居住區成熟，伴隨未來寶安和龍崗經濟發展成熟，南山、寶安和龍崗也回發展出屬于本區域商圈，而深圳市經濟發展和城市布局空間和方向就是向西發展，通常商圈消費群體關鍵集中在本區域，本項目所在商圈消費群體在未來空間擴展方面不含有區域性優勢。深圳地緣劣勢使得在同廣州商務競爭中處于不利位置。研究表明，在中國真正含有發展國際性中央商務區城市只有3個，北京、上海和廣州。從地理位置上講，深圳靠近香港和廣州太近，即使作為經濟特區同香港相比資源等方面優勢不過并不含有香港那么強大國際性優勢，同廣州相比含有或確切說在發展早期享受較大政策優勢，不過中國南方經濟真正中心歷來全部是廣州，作為中央商務區，在國際化方面，在影響力和輻射性方面永遠會落后于廣州。3．周遍競爭項目要求本項目含有錯位化定位和本項目比鄰地塊在功效定位上和本項目完全相同，全部是購物中心，深圳已經成熟商圈存在嚴重定位相同或相同情況，造成商業發展停留在低級惡劣價格競爭層面。甚至造成愈加嚴重后果，所以定位錯位化是本項目定位基礎要求。宏觀調控后續政策出臺有可能影響本項目標發展。中央明確定為中過經濟過熱，尤其是固定資產投資過快，房地產市場存在價格偏高和經濟結構不平衡等問題，已經采取了提升了利率和購房首期款等相關方法來打擊中國和國際游資對房地產市場時常過分投機，陸續可能會有更嚴厲政策出臺，即使珠三角房地產市場相比環渤海經濟圈、比長三角房地產市場理性，不過政策調整對深圳房地產市場景氣情況還是肯定會產生消極影響，對宏觀政策關注是本項目定位和營銷關鍵參考。項目發展總體戰略思索：面對深圳市商業發展風云變換市場大環境，晶島國際廣場面臨正確定位和有效整合資源，確定營銷戰略關鍵時期。很顯然，項目充足專題化、差異化、規模化，并充足表現頂級商圈物業內涵內在要求是項目定位關鍵所在。同時應該關注以下幾點：要明確本相目要替換是誰？歷來全部是幾家歡樂幾家愁，歷來全部是三十年河東，三十年河西，一個商圈興盛歷來全部預示者另外一個或多個商圈沒落或相對沒落，顯然，本項目直接競爭者就是人民南和華強北，對于這兩個曾經引領深圳商圈發展和正在發揮關鍵商業作用商圈來講，歷史給她們以關鍵發展機會，她們也曾經充足展現崢嶸，不過早期交通計劃和由工業區改建為商業區后遺癥正在頑強折磨著這兩個商業奇跡發明者，政府幾乎完全自由經濟政策造成政府對市場調控力度弱小正在給兩個片區后續發展帶來枷鎖，歷來外來和尚會念經，就是因為以后者能夠站在前人肩膀上面。就這方面來講，本項目含有后發優勢。項目差異化兩個方面本項目和區域內其它項目要作到定位錯位化；本項目內部要表現梯度化。本項目是作為頂級商圈內關鍵位置商業項目，定位高級化是肯定選擇，不過定位高級化并不表明在項目內部全部是高級產品，而是應該有檔次梯級存在，同時作到功效分區，充足發揮不一樣功效區功效，達成相得益彰效果。環境頂級化是項目標基礎要求。綜觀中國各個城市商圈變幻，顯著表現出環境檔次顯著高出商業檔次半級或一個等級現象。這是現時商業形態發展基礎規律。本項目作為深圳市頂級商圈，在環境營造上一定要占領制高點，從硬件設施上作到商業項目標建筑設計和內部服務設施充足表現現代化、國際化、人性化。深圳現在經濟發展現實狀況和未來發展估計決定了本項目標主導商業業態為大型購物中心。依據商業經營方法、規模、內容（業種）和布局，零售商業能夠分為超市（如民潤超市、華潤超市）、大型綜合超市（如吉之島）、百貨商店（如天虹商場）、便利店（如7－ELEVEN）、專業店、專賣店（如雅芳專賣店）、大型購物中心（“摩爾”，如銅鑼灣廣場）和倉儲式商店（如山姆會員店）等八大類。一個商圈到底以何種經營業態為主，關鍵取決于經濟發展水平。依據國際上發達國家和地域商業發展經驗，商業業態和經濟發展水平之間存在著以下規律：當人均中國生產總值（GDP）在1,000美元時，主導商業業態為百貨商店；人均GDP在2,000~3,000美元時，主導商業業態為大型綜合超市；人均GDP達成6,000美元時，主導商業業態方便利店為主；人均GDP達成12,000美元以后，主導商業業態演變成大型購物中心（“摩爾”）。，深圳人均GDP為53,877元，約相當于6,500美元。因為深圳經濟發展十分快速，估計再過左右時間，深圳人均GDP將會翻一翻，到12,000美元以上。對照國際商業發展經驗，在未來一段時間，深圳商業主導業態將從現在百貨商店和大型綜合超市，逐步轉向小區便利店和大型購物中心（“摩爾”）。本項目在中央商務區、規模比較大、便利店顯然不符合本項目標發展，大型購物中心是本項目肯定采取主導業態。項目初步定位定位基礎區位特點晶島國際廣場項目在深圳中心區南中住，中心四路和福華三路交界處。以步行天橋和深圳關鍵感到相連，同時借助立體交通網絡，形成頂級商圈交通體系和商業脈絡。用戶特征建成后中央商務區是深圳頂級商務區，其消費群體包含本區域高級住宅區現有居民和計劃中居民，包含周遍高級寫字樓內白領金領，包含會展經濟、旅游經濟吸引中國各地，港澳臺同胞和國際商務和旅游人士，也包含政務經濟和定級商務區吸引深圳市內其它行政區域內消費者，消費結構展現出顯著多元化、高品質、國際化等特點。文化底蘊中央商務區商圈是新興頂級商圈，未來將會發展成為輻射到全市市級商圈，也肯定會發展到輻射香港、澳門、珠三角其它城市和中國國際其它城市國際化商圈，含有顯著國際化、現代化文化底蘊、表現多元化、人文化終極關心，晶島國際廣場項目標經營必需發揮中央商務區這儀特點才能得到有效發展。旅游資源現在中央商務區給人更多富人區和商務區概念，伴隨中央商務區進入商業時代，各項商業業態陸續進駐，各項商業配套設施陸續完善，中央商務區作為全市政治中心，經濟中心和文化中心功效中心地位越來越顯著表現出來，中央商務區必將成為深圳新獨特特色旅游資源，成為深圳旅游熱點區域，不僅成為中國其它城市境外其它城市消費者旅游新寵，也必將成為深圳當地消費者商務消費和旅游消費好去處。商業業態發展趨勢深圳商業業態發展伴隨深圳經濟飛速發展而快速發展，現在已經形成現代商業購物中心、小區便利店、大型超市、倉儲式超市、傳統百貨商場、小型臨街店鋪等共同存在多元化格局，并展現出顯著業態升級、檔次升級態勢。餐飲業發展趨勢深圳餐飲業也展現出生機勃勃發展態勢，傳統中餐、特色地方風味、地域和全國性名店在上呢鎮全部得到了很好發展；西餐在深圳也取得了很好發展，肯德雞和麥當勞已經不僅僅是年輕情侶和小孩消費選擇，而是成為老少咸宜大眾化食品，成為深圳家庭家常便飯；西餐在深圳也得到了很好發展，深圳