一、編制的背景和作用

由于城市經濟區域的布局變化、城市流動人口的增加，以及都市

圈、城市群的聚集和輻射效應越來越強烈，城市的交通壓力也越來越

大，安全、準時、快捷的出行方式是市民的首選目標，城市軌道交通

成為未來主要交通工具的發展趨勢愈加明顯。隨之而來，軌道交通的

物業服務要求也越來越高，服務范圍不斷擴大，服務內容也在不斷的

豐富。城市軌道交通車輛段（停車場）物業服務中對安全、衛生環境

及現場管理等方面的要求，較傳統物業服務有著本質的區別。

目前，國家尚未出臺針對于城市軌道交通車輛段（停車場）的物

業服務標準和要求，物業行業里也尚未形成規范的操作指引。各物業

服務企業對城市軌道交通車輛段（停車場）的物業服務尚未有很系統

的認知，對其服務的特殊性，理解還不是非常全面。因此制定《城市

軌道交通車輛段（停車場）物業服務標準》迫在眉睫，該標準將引導

城市軌道交通車輛段（停車場）物業服務向專業化、標準化、規范化

方向發展。同時也是響應國家高質量發展的要求，有利于發現軌道交

通物業服務的核心價值，實現對軌道交通物業服務內容的量化管理，

構建高效、有序的軌道交通物業服務機制。

二、工作過程

（一）任務來源

自發。

（二）主要起草單位（人）

1.蘇州市軌道交通集團有限公司

單位名稱蘇州市軌道交通集團有限公司

蘇州市軌道交通集團有限公司為市直屬大型國有企業，主要承

擔蘇州市軌道交通規劃、建設、運營、資源開發及物業保障等工作。

蘇州軌道交通堅持“生命至尊安全至上”的安全理念和“精工細作，

精益求精”的質量理念，矢志打造軌道交通百年精品工程。近年來，

單位相關

為了適應軌道交通建設的新形勢，蘇州軌道交通大力推行標準化建

業績簡介設，通過選樹標桿、現場觀摩、樣板引路，并編制印發《蘇州軌道

交通工程系列標準化手冊》，促進安全質量管理提檔升級，標準化施

工樣板獲得國家住建部、省住建廳以及行業專家的高度肯定。積極

推行“四新”（“新技術、新工藝、新材料和新裝備”）技術應用，多

項科研成果獲國家及省部級科技進步獎。

標準編制技術總牽頭單位，負責前期調研、統籌協調、大綱編制、

分工

組織會議

2.南京地鐵集團有限公司

單位名稱南京地鐵集團有限公司

南京地鐵集團有限公司內設11個部門包括辦公室、組織宣傳部、

人力資源部、規劃發展部、質量安全部、資產管理部、財務部、審

計部、土地管理部（玄武區土儲中心）、工會工作部、信息中心，1

個直屬單位：南京地鐵交通設施保護辦公室，4家全資子公司：南京

地鐵建設有限責任公司、南京地鐵運營有限責任公司、南京地鐵資

源開發有限責任公司、南京地鐵小鎮開發建設集團有限公司，4家控

單位相關

股公司：南京寧高軌道交通有限公司、南京寧北軌道交通有限公司、

業績簡介江蘇寧句軌道交通有限公司、南京寧麒開發置業有限公司。集團定

位為資金的平臺、資產的平臺、資源的平臺，以資金、資產、資源

為紐帶，通過建立和完善公司治理機制、業務管控機制、財務監管

機制、干部聘用機制、績效考核機制、項目管理機制和資金平衡機

制等七大配套機制，協同好與建設、運營、資源開發、小鎮開發四

個公司的關系，促使四家公司集中精力完成好南京地鐵自身建設、

運營、資源開發和小鎮開發任務。

分工

3.綠城物業服務集團有限公司

單位名稱綠城物業服務集團有限公司

綠城物業服務集團有限公司成立于1998年，隸屬于綠城控股集

團。綠城物業服務集團有限公司是一家集物業服務、健康服務、景

單位相關

觀設計、酒店管理、老年服務、通訊科技等多種服務業態為一體的

業績簡介大型綜合性物業服務企業。現為中國物業管理協會、浙江省房地產

業協會、杭州市物業管理協會副會長單位，杭州市物業管理教學示

范基地。所管樓盤被評為全國物業管理示范住宅園區/大廈28個，

被評為省級物業管理示范住宅園區/大廈50個，被評為市級物業管

理示范住宅園區/大廈127個。先后榮獲“物業服務企業綜合實力500

強”、“物業服務品牌價值100強”、“中國優秀物業服務企業服務規

模TOP10”、“中國高端物業服務市場領軍企業”、“創新能力領先企

業”、“藍籌物業百強企業”、“中國物業服務防疫滿意度10強企業第

1名”等多項榮譽。目前參與管理杭州地鐵、重慶地鐵部分車輛段（停

車場）物業服務項目。

分工負責標準綠化、消殺章節條文編制及統籌等

4.蘇州市東吳物業管理有限公司

單位名稱蘇州市東吳物業管理有限公司

蘇州市東吳物業管理有限公司成立于2000年，注冊資金2000

萬元，隸屬于蘇州蘇大教育服務投資發展集團，起源于蘇州大學后

勤社會化改革。公司系高校后勤系統首家一級資質物業管理服務企

業，現為蘇州市物業管理協會副會長單位，江蘇省房地產協會副會

長單位，中國物業管理協會常務理事單位，中國教育后勤協會學生

公寓管理專業委員會常務理事單位，先后榮獲蘇州市質量獎、蘇州

市市長質量獎、江蘇省質量管理優秀獎等榮譽，2012年-2019年連

續七年榮獲江蘇省物業服務業綜合實力50強企業第1名，連續兩屆

位列中國校園物業服務百強企業第1名。公司共有7個“省優”項

單位相關目，數十個“市優”項目，于2011年躋身中國物業百強企業行列。

先后承擔省級《江蘇省高校物業服務標準化試點》項目、國家級《高

業績簡介

校物業服務標準化試點》項目任務，建立了高校物業服務標準化體

系，梳理并制定了符合上級要求和實際操作過程的一批企業服務標

準。參與中國物業管理協會《物業管理指南-高校物業管理指南》叢

書編撰；參與中國教育后勤協會《高等學校物業管理服務規范》團

體標準編制、審查工作；主導江蘇省高等學校后勤協會寓物專會《江

蘇省高校標準化學生公寓創建指導標準》；完成中國教育后勤協會

《高校樓宇物業服務管理標準》的課題研究報告；參與《保安服務

管理體系要求及使用指南》、《物業服務安全與應急處置》、《物業管

理術語》、《物業服務客戶滿意度測評》等國家標準的編制研討等,在

標準化研究實踐工作上取得了一定的成果。

分工負責標準特約服務、評價與改進章節條文編制及統籌等

5.綠晶環境服務集團有限公司

單位名稱綠晶環境服務集團有限公司

綠晶環境服務集團有限公司成立于2007年，具有國家保潔清洗

單位相關行業一級資質，有害生物防制服務一級資質。綠晶環境服務集團有

限公司是一家集勞務派遣服務、物業服務、保潔服務、綠化養護、

業績簡介

除“四害”服務、石材養護、家政服務、保潔業新技術產品研發及

其業務咨詢等專業服務為一體的綜合性服務企業。公司在全國各地

服務項目達1400余個，其中被評為全國或省市物業管理示范的項目

達90余個，業主滿意率連續7年達95%以上，客戶滿意度連續7年

位列全國第一。先后榮獲“全國保潔行業百強企業前10名”、“全國

商業和諧企業”、“守合同重信用AAA級企業”、“資信等級證書3A”、

“浙江省滿意服務企業”等多項殊榮，公司還榮獲了優秀物業管理

供應商稱號。先后參與管理寧波軌道交通、杭州地鐵、深圳地鐵、

蘇州軌道交通、成都地鐵部分車輛段（停車場）物業服務及列車保

潔服務項目。

分工負責標準保潔章節條文編制及統籌等

6.江蘇愛誠物業服務有限公司

單位名稱江蘇愛誠物業服務有限公司

江蘇愛誠物業服務有限公司成立于2006年，是蘇州本地企業中

具有地鐵物業服務經驗的三家企業之一。江蘇愛誠物業服務有限公

司是一家集物業管理、家政服務、城市綠化管理、停車場服務、餐

飲管理及病媒生物防治服務的綜合性服務企業。近年來先后榮獲國

單位相關

家工商總局頒發的“守合同重信用企業”、江蘇省“銀行信用AAA級

業績簡介企業”、“五星級服務單位”、蘇州市“消費者滿意單位”等榮譽。公

司建立了制度化、規范化、科學化的管理體系，順利通過三標一體

認證。公司目前參與蘇州軌道交通部分車輛段（停車場）物業服務

及車站保潔服務、部分政府單位等物業服務項目。

分工負責標準客戶服務章節條文編制及統籌等

7.蘇營財安保股份有限公司

單位名稱蘇營財安保股份有限公司

蘇營財安保股份有限公司成立于2010年2月，是蘇州首批民

營保安企業之一，2015年10月公司正式在新三板掛牌上市（股票代

碼：833599），成為江蘇省首家、全國第二家新三板掛牌保安企業。

目前公司下轄技防、助醫行、物業等5家子公司，業務涵蓋醫院、

學校、金融、園林、軌道交通以及城市綜合管理六大板塊，經營范

圍已從江蘇蘇州覆蓋長三角上海、南京、杭州、南通、滁州等8個

單位相關

主要城市。現為江蘇省及蘇州市保安協會副會長單位、蘇州市保安

業績簡介行業工會聯合會副主席單位。多年來，公司以“剛性的隊伍、柔性

的服務”理念嚴格管理，為社會提供優質安全保衛服務，受到社會

各界以及服務單位的一致認可。2018年公司獲評江蘇首批《一級保

安公司》、《海外安保名錄》保安企業，榮獲公安部“全國抗疫先進

單位”、“中國新三板最佳公司成長獎”、江蘇省優秀保安公司、

蘇州優秀保安公司以及2019年蘇州市杰出貢獻企業、先鋒總部企

業、姑蘇資本市場開拓企業等榮譽稱號。公司目前參與蘇州軌道交

通部分線路車站安檢、控制中心大樓物業服務項目。

分工負責標準秩序維護章節條文編制及統籌等

（三）編制組目前主要開展的階段工作（指立項、調研、編制、

征求意見及處理、技術審查、報批等階段的主要工作內容）

1.立項

2021年3月，蘇州市軌道交通集團有限公司申報的《城市軌道

交通車輛段（停車場）物業服務標準》團體標準經江蘇省綜合交通運

輸學會組織專家評審，符合立項條件，同意批準立項。

2.工作大綱編制

成立標準起草工作小組，細化執行計劃，明確任務分工和進度時

間，于2022年7月-2023年3月編制標準工作大綱及初稿。

3.征求意見稿編制

為增加標準的適用范圍及可行性，提高標準發布后的推廣力度，

編制組成員先后赴南京、常州、無錫等地鐵公司調研學習，向行業內

專家征求標準編制意見，于2023年4月-2023年9月完成標準征

求意見編制工作。

三、與現有相關國際標準、國家標準、行業標準、地方標準的協

調、配套關系；采用國際標準和或由其他標準轉化情況（若涉及）

本標準在編制過程中沒有查詢到相應的國內、國際標準，因此沒

有采標。本標準在編制過程中參考了現行有效的國家（行業）標準。

下列文件中的內容通過文中的規范性引用而構成本文件必不可

少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于

本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適

用于本文件。

《物業管理條例》（中華人民共和國國務院令第666號）

《中華人民共和國突發事件應對法》（中華人民共和國主席令第

69號）

《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》（中華人民

共和國公安部令第61號）

《中華人民共和國消防法》（中華人民共和國主席令第29號）

《江蘇省消防條例》

《江蘇省物業管理條例》

《江蘇省住宅物業管理服務標準》（DB32/T538-2002）

《工業企業廠內鐵路、道路運輸安全規程》（GB4387-2008）

《公共交通工具消毒操作技術指南》（肺炎機制發〔2020〕13號）

《江蘇省生活垃圾分類制度實施辦法》

《保安服務管理條例》

《江蘇省企業事業單位內部治安保衛條例》

《保安服務規范》（DB3205T1035-2021）

《生活飲用水衛生標準》（GB5749-2022）

《城鎮污水處理廠污染物排放標準》（GB18918-2002）

《江蘇省有害生物防制服務技術規范》（DB32T775-2015）

《消防控制室通用技術要求》（GB25506-2010）

《新型冠狀病毒肺炎疫情防控公共場所消毒技術規范》

（DB32/T3756-2020）

《住宅小區安全防范系統通用技術要求》

《江蘇省城市園林植物養護技術規范》

四、標準編制原則，標準主要技術內容（框架和要點）

本標準的編寫嚴格按《GBT1.1-2020標準化工作導則第1部

分：標準化文件的結構和起草規則》的要求起草，標準具有科學性、

先進性、經濟性，切實可行。

五、標準主要內容的先進性（特點）

（1）本標準內容全面、覆蓋面廣，內容主要前言、范圍、規范

性引用文件、術語和定義、基本要求、基礎服務、應急管理、評價與

改進、附錄及參考文獻等十部分，重點對安保服務、環境服務、客戶

服務、司機公寓管理、園林綠化養護、工程維護、電客車車廂清洗服

務等服務項目進行規定，還對各項服務的工作內容、頻次及標準進行

了規定，標準實施后將有助于服務企業更好的了解城市軌道交通車輛

段（停車場）物業服務要求。

（2）標準征求意見稿編制階段，編制組成員先后赴南京、常州、

無錫等地鐵公司調研學習，還向行業內專家征求標準編制意見，同時

標準還引用、參考了國家、江蘇省20余份法律法規、條例、標準及

規范。標準編制充分考慮了國家、江蘇省對物業管理的相關要求，內

容符合江蘇省內各城市城市軌道交通車輛段（停車場）物業服務實際，

更有助于標準的推廣實施。

六、標準主要內容的可行性（依據）

本標準起草以蘇州軌道交通、南京地鐵車輛段（停車場）物業服

務現場實際為基礎，結合市政物業、社會傳統物業和其他省、市軌道

交通車站、車輛段（停車場）物業服務優秀案例進行編制。如：綠晶

環境服務集團有限公司杭海城際鐵路保潔服務項目、深圳地鐵蛇口西

車輛段及后海停車場服務項目的業主履約評價均為優秀；江蘇營財安

保股份有限公司投資510萬元建立智能安防指揮中心，創建智慧安

防平臺，設立無人機、機器人中隊，利用前端科技、智能手段全面提

高安全守護新質態，助力開啟數字化安防新時代。公司使用的“防疫

機器人”受到蘇州新聞媒體報道及市民好評。

七、編制過程發生的重大分歧意見及處理意見

無。

八、標準推廣應用前景和預期社會經濟效益

隨著城市軌道交通的建設運營，軌道交通的體量在不斷增大，同

時對物業服務的需求也在不斷增加，也將有更多的物業服務企業加入

到城市軌道交通運營服務中。城市軌道交通車輛段（停車場）物業服

務中對安全、衛生環境及現場管理等方面的要求，較傳統物業服務有

著本質的區別，物業服務企業對《城市軌道交通車輛段（停車場）物

業服務標準》需求極為迫切。

九、標準宣貫和推廣應用措施

標準發布后，以蘇州軌道交通為起點，將標準在蘇州軌道交通車

輛段（停車場）物業服務企業中進行宣貫及推廣應用，促使蘇州軌道

交通車輛段（停車場）物業服務標準逐步統一。后續利用與省內其他

城市軌道交通企業調研交流契機，將該標準向省內兄弟地鐵公司進行

推廣。

十、其他應予說明的事項，包括涉及專利的處理、修訂（廢止）

現行有關標準的建議等

無。

一、編制的背景和作用

由于城市經濟區域的布局變化、城市流動人口的增加，以及都市

圈、城市群的聚集和輻射效應越來越強烈，城市的交通壓力也越來越

大，安全、準時、快捷的出行方式是市民的首選目標，城市軌道交通

成為未來主要交通工具的發展趨勢愈加明顯。隨之而來，軌道交通的

物業服務要求也越來越高，服務范圍不斷擴大，服務內容也在不斷的

豐富。城市軌道交通車輛段（停車場）物業服務中對安全、衛生環境

及現場管理等方面的要求，較傳統物業服務有著本質的區別。

目前，國家尚未出臺針對于城市軌道交通車輛段（停車場）的物

業服務標準和要求，物業行業里也尚未形成規范的操作指引。各物業

服務企業對城市軌道交通車輛段（停車場）的物業服務尚未有很系統

的認知，對其服務的特殊性，理解還不是非常全面。因此制定《城市

軌道交通車輛段（停車場）物業服務標準》迫在眉睫，該標準將引導

城市軌道交通車輛段（停車場）物業服務向專業化、標準化、規范化

方向發展。同時也是響應國家高質量發展的要求，有利于發現軌道交

通物業服務的核心價值，實現對軌道交通物業服務內容的量化管理，

構建高效、有序的軌道交通物業服務機制。

二、工作過程

（一）任務來源

自發。

（二）主要起草單位（人）

1.蘇州市軌道交通集團有限公司

單位名稱蘇州市軌道交通集團有限公司

蘇州市軌道交通集團有限公司為市直屬大型國有企業，主要承

擔蘇州市軌道交通規劃、建設、運營、資源開發及物業保障等工作。

蘇州軌道交通堅持“生命至尊安全至上”的安全理念和“精工細作，

精益求精”的質量理念，矢志打造軌道交通百年精品工程。近年來，

單位相關

為了適應軌道交通建設的新形勢，蘇州軌道交通大力推行標準化建

業績簡介設，通過選樹標桿、現場觀摩、樣板引路，并編制印發《蘇州軌道

交通工程系列標準化手冊》，促進安全質量管理提檔升級，標準化施

工樣板獲得國家住建部、省住建廳以及行業專家的高度肯定。積極

推行“四新”（“新技術、新工藝、新材料和新裝備”）技術應用，多

項科研成果獲國家及省部級科技進步獎。

標準編制技術總牽頭單位，負責前期調研、統籌協調、大綱編制、

分工

組織會議

2.南京地鐵集團有限公司

單位名稱南京地鐵集團有限公司

南京地鐵集團有限公司內設11個部門包括辦公室、組織宣傳部、

人力資源部、規劃發展部、質量安全部、資產管理部、財務部、審

計部、土地管理部（玄武區土儲中心）、工會工作部、信息中心，1

個直屬單位：南京地鐵交通設施保護辦公室，4家全資子公司：南京

地鐵建設有限責任公司、南京地鐵運營有限責任公司、南京地鐵資

源開發有限責任公司、南京地鐵小鎮開發建設集團有限公司，4家控

單位相關

股公司：南京寧高軌道交通有限公司、南京寧北軌道交通有限公司、

業績簡介江蘇寧句軌道交通有限公司、南京寧麒開發置業有限公司。集團定

位為資金的平臺、資產的平臺、資源的平臺，以資金、資產、資源

為紐帶，通過建立和完善公司治理機制、業務管控機制、財務監管

機制、干部聘用機制、績效考核機制、項目管理機制和資金平衡機

制等七大配套機制，協同好與建設、運營、資源開發、小鎮開發四

個公司的關系，促使四家公司集中精力完成好南京地鐵自身建設、

運營、資源開發和小鎮開發任務。

分工

3.綠城物業服務集團有限公司

單位名稱綠城物業服務集團有限公司

綠城物業服務集團有限公司成立于1998年，隸屬于綠城控股集

團。綠城物業服務集團有限公司是一家集物業服務、健康服務、景

單位相關

觀設計、酒店管理、老年服務、通訊科技等多種服務業態為一體的

業績簡介大型綜合性物業服務企業。現為中國物業管理協會、浙江省房地產

業協會、杭州市物業管理協會副會長單位，杭州市物業管理教學示

范基地。所管樓盤被評為全國物業管理示范住宅園區/大廈28個，

被評為省級物業管理示范住宅園區/大廈50個，被評為市級物業管

理示范住宅園區/大廈127個。先后榮獲“物業服務企業綜合實力500

強”、“物業服務品牌價值100強”、“中國優秀物業服務企業服務規

模TOP10”、“中國高端物業服務市場領軍企業”、“創新能力領先企

業”、“藍籌物業百強企業”、“中國物業服務防疫滿意度10強企業第

1名”等多項榮譽。目前參與管理杭州地鐵、重慶地鐵部分車輛段（停

車場）物業服務項目。

分工負責標準綠化、消殺章節條文編制及統籌等

4.蘇州市東吳物業管理有限公司

單位名稱蘇州市東吳物業管理有限公司

蘇州市東吳物業管理有限公司成立于2000年，注冊資金20