合肥恒大中央廣場項目物業(yè)服務方案編制： 審核： 同意： 日期: 金碧物業(yè)合肥分企業(yè)恒大中央廣場物業(yè)服務中心目錄一、項目概況 2（一）位置及區(qū)域環(huán)境 2（二）建設經(jīng)濟技術(shù)指標 3（三）用戶定位 4二、項目特點 4三、管理定位及管理模式 5（一）物業(yè)管理定位 5（二）物業(yè)管理模式 5四、整體管理思緒及創(chuàng)新舉措 5（一）整體管理思緒 5（二）創(chuàng)新舉措 7五、差異化管理標準 8六、客服中心管理架構(gòu) 15七、定崗定編方案及職責 16八、物業(yè)組成及業(yè)務分攤統(tǒng)計 18九、定編人數(shù)原因分析 19十、裝備配置計劃 19（一）辦公設備 19（二）維修裝備 20（三）安防裝備 21十一、費用測算 22（一）物業(yè)服務費測算 22一、項目概況（一）位置及區(qū)域環(huán)境恒大中央廣場項目在安徽省合肥市瑤海區(qū)勝利路以西、明光路以北，西至廬橋路，北至瑯琊山路，靠近逍遙津公園、汽車客運總站、合肥火車站，交通便捷、區(qū)域地理環(huán)境優(yōu)越。項目計劃用地在城市商業(yè)中心繁榮區(qū)，距合肥火車站僅2公里，緊鄰城市主次干道勝利路、明光路，交通便捷，建設中地鐵1號線從地塊東側(cè)經(jīng)過，并在地塊東南角設有站點。項目南面為城區(qū)最大開放式古跡公園逍遙津，景觀資源優(yōu)越，周圍設備齊全成熟。有大型商業(yè)綜合體、高級酒店、商業(yè)步行街等。項目內(nèi)部為凈地，地勢較為平整。恒大中央廣場項目計劃用地約363.26畝，占地25公頃，累計7個地塊，分別被市政道路隔開，總?cè)莘e率4.39。項目包含高層住宅、辦公、酒店、商業(yè)街區(qū)和配套功效。總建筑面積137.14萬方，其中住宅面積51.26萬方，商業(yè)面積20.55萬方，地下商業(yè)面積6.67萬方，超高層辦公、酒店面積20.24萬方，商務寫字樓13.32萬方。地塊北部關鍵為高級住宅區(qū)，南部為集中商業(yè)、酒店及辦公區(qū)。住宅區(qū)域設計分高層和超高層及商業(yè)步行街，南部大型集中商業(yè)辦公區(qū)域，超高層辦公寫字樓。恒大中央廣場累計計劃住宅51.26萬方，分別在1#（295944方）、2#（102493方）、3#（54302方）、5#（59866方）地塊，建成23棟32個單元26-49層高層及超高層高級精裝大宅，構(gòu)筑大合肥最最壯觀空中豪宅。在劃設計堅持“以人為本”設計構(gòu)思，依據(jù)小區(qū)所處地理環(huán)境特征，充足結(jié)合地形及現(xiàn)實狀況條件，以社會化市場經(jīng)濟理論為指導，努力爭取做到布局合理，用地經(jīng)濟，設施完善，配套齊全，生活方便，環(huán)境優(yōu)雅，品味高雅、可連續(xù)發(fā)展小區(qū)。多個戶型設計滿足不一樣人群需求，各戶型方便緊湊，功效分區(qū)合理，做到了“面積不大功效全，占地不多環(huán)境美，造價不高品質(zhì)優(yōu)”特點，戶型設計充足考慮了新規(guī)范制約原因，使戶型更合理。同時充足考慮用地周圍道路影響。在整體空間布局上，交通流線設計和結(jié)構(gòu)體系、景觀綠化等進行全方面協(xié)調(diào)，合理搭配，形成結(jié)構(gòu)清楚、空間序列層次分明、富有特色環(huán)境。園林景觀整體風格為歐式皇家園林，和“歐陸新古典主義”建筑風格相得益彰，彰顯出尊貴、精巧、氣派歐洲巴洛克風格。園林以大面積關鍵水景為特色，利用大型地面羅紋鋪裝、修剪成型植物色塊，結(jié)合自然生態(tài)人工湖森林景觀及觀賞性較強植物景觀，同時穿插多樣歐式雕塑和特色花缽，從而營造出浪漫而華麗歐式皇家水岸園林。（二）項目住宅地塊建設經(jīng)濟技術(shù)指標本項目住宅部分一共有4個地塊，均被市政道路分開，設置八個出入口，流暢道路系統(tǒng)，表現(xiàn)“人車分流”基礎標準，全部車輛在小區(qū)外入口即直接進入地下停車場方便住戶生活和出行。小區(qū)內(nèi)部環(huán)形主干道及景觀軸設置，使小區(qū)內(nèi)組團分區(qū)明確。依據(jù)計劃條件，整個項目分為3期開發(fā)，具體經(jīng)濟技術(shù)指標以下：恒大中央廣場住宅項目經(jīng)濟技術(shù)指標序號名稱數(shù)值單位備注1計劃用地總面積183536.40m22地上總建筑面積589423m23其中住宅512605m24公共配套建筑2694m25物業(yè)管理1550m26社居用房1475m27商業(yè)65725m28幼稚園2939m29綜合樓2435m210地下總建筑面積177300m211其中地下商業(yè)25484m12地下車庫151816m213居住總戶數(shù)4037戶14居住總?cè)藬?shù)12198人戶均3.2人15建筑密度22%16綠地率38.85%17容積率3.2-18機動車停車位10271輛19其中地上5134輛20地下5137輛21機動車停車位5418輛22其中地面車位738輛23地下停車4680輛（三）用戶定位合肥全市生產(chǎn)總值（GDP）4164.3億元，占安徽省24.2%；按可比價格計算，同比增加13.6%，漲幅高于全國、全省平均水平，居中國中部省會城市第四，居武漢、長沙、鄭州以后。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25434元，農(nóng)民人均純收入9081元，人均GDP達5.537萬元。上六個月實現(xiàn)生產(chǎn)總值1952.1億元，同比增加11.3%，增幅分別高于全國、全省3.7個和0.4個百分點。合肥恒大中央廣場定位城市高端住宅，采取最優(yōu)計劃、最好設計、最高施工標準、最優(yōu)裝修標準、最好園林、最完美配套等全系列高標準計劃建設，目標用戶針對合肥地域中高端職業(yè)階層。依據(jù)合肥當?shù)厥杖牒捅卷椖颗涮自O施綜合考慮，我們未來用戶群體關鍵有：一是公務員群體，關鍵以安徽省直及合肥市機關單位為主，高收入人群，同時又享受較為穩(wěn)定工資和社會保障，有二次置業(yè)傾向和能力；二是以商界成功人士和高薪階層白領為主體，且二次置業(yè)者在整體購房者中所占百分比較高；三是周圍城市高收入群體；四是投資客，看好大盤升值保值能力；五是養(yǎng)老用戶，選擇一個好環(huán)境安度晚年；六是周圍升級用戶，現(xiàn)有住房面積小環(huán)境差，改善居住條件等二、項目特點1、恒大中央廣場項目住宅區(qū)域分部在四個地塊，且均被市政道路阻隔，樓盤面積較大，給物業(yè)服務帶來一定困難。2、恒大中央廣場項目配套商業(yè)較多，業(yè)態(tài)復雜，管理難度大。3、恒大中央廣場項目周圍環(huán)境復雜，人流量大，輕易產(chǎn)生治安隱患。怎樣做好小區(qū)安全防范工作，是本項目物業(yè)管理關鍵和難點之一。4、小區(qū)購置群體以高收入階層為主體，且二次置業(yè)者在整體購房者中所占百分比較高。她們含有較高文化素質(zhì)，擁有較強消費能力，她們追求時尚和前沿生活方法，重視物業(yè)管理品位和質(zhì)素等特點。她們買房要求不僅僅是買一套房子，而是買一個家，買是實物和服務相結(jié)合綜合體，要求表現(xiàn)不僅僅是對于物業(yè)管理，更關鍵是滿足業(yè)主各項生活需求，是對人服務。她們重視物業(yè)企業(yè)提供全方位增值特約服務，以滿足業(yè)主居住需求。5、合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務費最高政府指導價為1.44/㎡·月（含水電公攤），經(jīng)市場調(diào)查，合肥市已交付住宅小區(qū)物業(yè)服務費收費標準均在1.44元/㎡·月以內(nèi)。這給我們新項目物業(yè)服務費收費帶來很大壓力。6、在現(xiàn)在商品房市場中，精裝房房產(chǎn)品在市場中仍然較少，加上精裝修施工量尤其集中，難免產(chǎn)生較多裝修質(zhì)量問題，同時社會上對房屋裝修相關知識有著多種渠道普及，使得業(yè)主在入戶領房時，對相關裝修中出現(xiàn)問題提出多種要求，使得物業(yè)服務工作難度成倍加大。7、合肥屬于亞熱帶季風氣候，溫暖濕潤，利于綠化植被生長，有利于提升環(huán)境品質(zhì)。8、項目業(yè)主以高收入階層為主體，教育程度和綜合素質(zhì)較高，便于我們提供高品質(zhì)物業(yè)服務。三、管理定位及管理模式（一）物業(yè)管理定位合肥作為安徽省省會，伴隨合肥市經(jīng)濟建設發(fā)展，人民生活水平不停提升，居民對物業(yè)服務要求相對較高。依據(jù)合肥市政府物業(yè)管理法規(guī)要求，合肥市物業(yè)服務費收費標準實施“一費制”，且物業(yè)服務費普遍較低，從物業(yè)企業(yè)成本測算和營銷角度看，物業(yè)服務費過高將不利于房產(chǎn)銷售，故物業(yè)服務定位為舒適、溫馨、整齊、安全中高級物業(yè)服務。（二）物業(yè)管理模式物業(yè)服務中心提供二十四小時“家居式”物業(yè)服務，落實“急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，全心全意為業(yè)主服務”質(zhì)量方針，實施“過程和結(jié)果雙滿意”工作標準，和業(yè)主建立平等現(xiàn)代契約關系。四、整體管理思緒及創(chuàng)新舉措依據(jù)“舒適、溫馨、整齊、安全”物業(yè)服務定位，本項目將以集團標準化管理模式為基礎，結(jié)合合肥市一般住宅物業(yè)綜合服務一級服務標準，從用戶服務、安全防范、環(huán)境管理、設備維護、團體建設、小區(qū)文化、成本控制七個方面著手，讓業(yè)主擁有一個舒適、溫馨、整齊、安全居住環(huán)境，從而樹立良好企業(yè)品牌形象。具體以下：（一）整體管理思緒1、牢靠樹立“貼心管家”形象，提供細致、周到物業(yè)服務。物業(yè)服務水平高低，直接表現(xiàn)在我們服務是否細致、周到。所以，在用戶服務方面，我們向廣大業(yè)主提供全方位細致、周到服務，做到“事事有著落，件件有回音”，牢靠樹立起業(yè)主“貼心管家”形象。2、智能化安防系統(tǒng)和嚴謹?shù)匕卜婪椒闃I(yè)主提供安全家現(xiàn)代化安防系統(tǒng)是以智能化系統(tǒng)配置為主，科學合理布崗、經(jīng)培訓可按管理規(guī)程上崗執(zhí)勤保安員和訓練有素地處理應急事件保安隊伍為輔，形成了為區(qū)內(nèi)公共財產(chǎn)防范和區(qū)內(nèi)人員進出有效地控制，以期達成安防工作目標。3、高度重視環(huán)境管理，全員參與，發(fā)明優(yōu)美舒適、潔凈、友好居住環(huán)境。我們將環(huán)境保護工作納入物業(yè)管理日常工作中。設置專員負責，齊抓共管。確定制度，立即監(jiān)督，并邀請居民代表組成環(huán)境保護小組，義務監(jiān)督溝通信息，發(fā)覺問題立即處理。另外，也定時對保潔人員進行相關培訓，打造良好服務意識。在綠化管理上，客服中心將依據(jù)小區(qū)綠化計劃特點，合理劃分管理區(qū)域，抓好綠化管理工作。同時，結(jié)合集團園林管理標準開展管理，從而打造恒大城花園式“綠色”住宅小區(qū)。

4、設施設備分區(qū)管理，提倡“保養(yǎng)優(yōu)于維修”管理理念，有效降低設施設備故障率和維修成本。針對小區(qū)各區(qū)域設施設備，分區(qū)負責，責任到人。建立完善保養(yǎng)計劃及巡查制度，嚴格設施設備保養(yǎng)過程，并不定時抽查各區(qū)域保養(yǎng)情況從而降低設施設備故障率和維修成本。5、建立強有力激勵考評機制，提升職員團體整體作戰(zhàn)能力。高效率物業(yè)服務團體需要建立科學、合理量化績效考評機制，經(jīng)過工作量化，目標考評，做好分工明確、責任到人，同時進行量化考評、獎勤罰賴，提升團體整體作戰(zhàn)能力。6、開展小區(qū)文化活動，打造友好人文小區(qū)環(huán)境小區(qū)文化是發(fā)明小區(qū)良好人文環(huán)境和提升住戶生活品味關鍵手段，也是實施物業(yè)管理潤滑劑。日常工作管理中，在考慮全體業(yè)主多層次需要基礎上，突出老人和小孩地位和需求，在時間分布上既考慮節(jié)日重大性活動，又考慮平日常常性活動。依據(jù)不一樣層次需求，實現(xiàn)小區(qū)文化有效開展。7、全力配合地產(chǎn)開發(fā)銷售，妥善處理工程遺留問題在開發(fā)銷售階段，我們經(jīng)過優(yōu)質(zhì)對客服務，向潛在業(yè)主展示物業(yè)職員和物業(yè)服務良好形象和品質(zhì)，提倡“買房即是買物業(yè)服務”理念；在業(yè)主入伙階段，我們將全力做好物業(yè)服務工作，主動配合地產(chǎn)企業(yè)妥善處理戶內(nèi)工程遺留問題，能夠在一定程度上填補地產(chǎn)工程開發(fā)建設中存在部分不足，同時，在處理工程遺留問題過程中，讓業(yè)主充足感受到物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務，表現(xiàn)出物業(yè)服務保值、增值。8、加強財務管理職能，完善成本控制

物業(yè)管理收費和其它行業(yè)比較而言相對較低，收入起源較少，我們將充足發(fā)揮財務管理在成本管理和成本控制方面職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考評等方面入手，降低多種無須要開支和浪費，在確保管理服務質(zhì)量同時有效降低管理成本。（二）創(chuàng)新舉措1、落實集團管理標準，結(jié)合實際，設置規(guī)范服務標準，巧妙化解矛盾物業(yè)管理是一項很煩瑣工作，考慮到從業(yè)人員流動性較大特點，為確保物業(yè)管理服務質(zhì)量，需對物業(yè)管理每個過程和每個步驟全部制訂規(guī)范標準，并嚴格要求全部物業(yè)管理人員必需按標準規(guī)范服務。2、提倡互動性管理，建立業(yè)主溝通平臺為拉近和業(yè)主之間距離，需開展多項活動，建立互動溝通平臺。如定時舉行業(yè)主代表座談會，建立用戶服務QQ群和網(wǎng)絡平臺，從而提升業(yè)主主人翁意識，共同參與小區(qū)管理。3、提倡情感服務理念，建立親密、融洽業(yè)主關系網(wǎng)。在日常物業(yè)服務過程中，如逢業(yè)主生日和婚慶時送上卡片祝福、在關鍵節(jié)日以短信、卡片、代表性小禮品等方法送上節(jié)日溫馨問候等，加強物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間情感溝通。4、充足發(fā)掘小區(qū)資源，廣泛開展各項小區(qū)有償服務等物業(yè)管理延伸服務。充足利用小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有資源，開展切實可行物業(yè)延伸服務，以“利民、便民”宗旨服務于業(yè)主，同時有效地拓展物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟收入；為合理有效實現(xiàn)增收創(chuàng)收，小區(qū)需結(jié)合實際完善管理。如為業(yè)主提供洗車、房產(chǎn)中介、家政等延伸有償服務等。五、差異化管理標準因本項目處于鬧市區(qū)，在合肥市屬于高級樓盤，物業(yè)服務費采取酬金制計費方法，依據(jù)取之于業(yè)主，用之于業(yè)主標準，結(jié)合《合肥市一般住宅物業(yè)綜合服務等級收費標準》甲級收費標準要求，特制訂差異化管理標準以下：合肥恒大中央廣場項目差異化管理標準序號內(nèi)容服務要求1物業(yè)服務中心（1）小區(qū)內(nèi)設置管理機構(gòu)，并設物業(yè)服務中心，公告服務電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)覺問題立即處理。（2）在物業(yè)服務中心懸掛或張貼物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目責任人照片，公告物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務，公告特約服務項目及服務標準、收費標準。（3）配置辦公家俱、電話、電腦、打印機、復印機等辦公設施及辦公用具；辦公場所整齊有序，設置專門業(yè)主或使用人接待區(qū)域。2管理人員和服務人員要求（1）小區(qū)項目經(jīng)理持證上崗，有十年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷，五年以上大型項目管理經(jīng)驗。（2）綜合管理部、客服部、工程維修部責任人均本科畢業(yè)，五年以上工作經(jīng)驗，三年以上物業(yè)行業(yè)相同崗位工作經(jīng)驗。（3）客服主管、物業(yè)主管、行政人員、客服助理、物業(yè)助理第一學歷均為本科，含有三年以上物業(yè)工作經(jīng)驗，工程維修人員專科以上學歷，五年以上同崗位工作經(jīng)驗。（4）秩序維護部經(jīng)理高中以上學歷，退伍軍人，三年以上物業(yè)行業(yè)相同崗位工作經(jīng)驗，保安員均為退伍軍人，身高1.70米以上，35周歲以下。（5）管理人員、專業(yè)操作人員按要求取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（6）管理人員服裝統(tǒng)一，佩戴工牌，儀表整齊，行為規(guī)范，用語文明，服務主動熱情。3服務時間物業(yè)服務中心提供二十四小時“家居式”物業(yè)服務，立即處理多種臨時或突發(fā)事件。4日常管理和服務（1）制訂小區(qū)物業(yè)管理和服務工作計劃，并組織實施。（2）建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災難等）處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考評措施。（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓體系，定時組織從業(yè)人員培訓、考評。（4）建立物業(yè)管理檔案（包含物業(yè)完工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運行檔案、內(nèi)部管理檔案等），設有專職人員、檔案資料室；歸檔立即、完整，便于查詢。（5）使用專業(yè)計算機系統(tǒng)管理業(yè)主基礎信息、物業(yè)基礎資料、維修養(yǎng)護統(tǒng)計、收費統(tǒng)計。（6）按攝影關要求和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務制度。受理業(yè)主或使用人裝飾裝修申報登記，和業(yè)主或使用人、施工單位簽署住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，通知業(yè)主或使用人相關裝飾裝修工程嚴禁行為和注意事項；裝飾裝修期間，客服部、工程部每日巡查1次，秩序維護部每日巡查2次現(xiàn)場，做好統(tǒng)計；業(yè)主或使用人未申報登記或違反相關要求，立即通知并勸阻，拒不更正，立即匯報相關主管部門、業(yè)主委員會，并在小區(qū)內(nèi)公告；裝飾裝修結(jié)束后，應進行檢驗，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議當事人應根據(jù)約定處理；裝修垃圾立即清運。（7）在物業(yè)服務中心前臺、每棟樓宇大堂公告二十四小時服務電話、董事長信箱。水、電、氣等緊迫性報修半個小時內(nèi)，通常修理1日內(nèi)完成（預約除外）；由專業(yè)單位負責，發(fā)覺問題應立即通知相關單位；對業(yè)主或使用人提出意見、提議、投拆在二十四小時內(nèi)處理回復；有報修、維修、處理統(tǒng)計，維修完成后二十四小時內(nèi)回訪，回訪率100%。（8）小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖。物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)設置物業(yè)管理標識系統(tǒng)，定時巡視檢驗并做好統(tǒng)計，包含各棟、單元標志、危及人身安全部位警示標識、維修養(yǎng)護期間警示標識。（9）包含業(yè)主或使用人正常生活關鍵物業(yè)服務事項，在關鍵出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ菩型ㄖx務。（10）按相關要求和協(xié)議約定規(guī)范管理，使用專題維修資金。（11）每七天組織1次項目服務質(zhì)量檢驗，做好統(tǒng)計。（12）每十二個月組織業(yè)主代表參觀共用設施設備機房。（13）做好安全生產(chǎn)管理；關鍵節(jié)假日前安排安全檢驗。（14）每十二個月最少公開征集2次物業(yè)服務意見，問卷率達成實際入住業(yè)主80%以上，公告整改情況。（15）在小區(qū)醒目位置設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。（16）根據(jù)規(guī)范要求，每十二個月第一季度向業(yè)主公告上十二個月度物業(yè)服務協(xié)議推行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算。（17）按物業(yè)服務協(xié)議約定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。（18）能提供八種以上特約服務（有償）和六種以上便民（無償）服務；關鍵節(jié)日進行美化裝飾；每十二個月組織四次以上小區(qū)文化活動。（19）專題服務委托管理。依據(jù)相關要求，簽署規(guī)范委托服務協(xié)議，明確各方權(quán)利義務；專題服務企業(yè)應含有對應資質(zhì)，操作人員持有對應職業(yè)資格證書；專題服務企業(yè)人員佩戴標志，儀表整齊，行為規(guī)范，用語文明；對專題服務企業(yè)服務有監(jiān)督管理及評價統(tǒng)計。（20）綜合管理其它服務項目達成約定服務標準。（21）對小區(qū)內(nèi)違反治安、計劃、環(huán)境保護等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）行為，立即勸阻、阻止并匯報相關行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務一、生活垃圾搜集、清運（1）配置密閉式垃圾搜集容器，有分類標志。每棟樓宇按單元設置垃圾搜集容器，園區(qū)公共部位設置果皮箱。（2）生活垃圾實施分類搜集。（3）每七天清洗1次垃圾搜集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。每個月進行一次全方面消殺。（4）每日清運1次生活垃圾，并清運到指定垃圾搜集場所，不得亂堆亂倒。（5）保潔車外觀整齊、擺放整齊。二、物業(yè)共用部分清潔（一）樓內(nèi)（1）每日清潔2次、每日清拖1次大堂地面，擦凈玻璃門、柱、扶手、消防設備，刮凈2米以下玻璃、墻面、噴灑空氣清新劑。（2）每七天擦拭5次信報箱，清洗或清擦玻璃，大理石地面保養(yǎng)，清潔室內(nèi)綠色植物，清潔消防通道及設施。（3）每個月洗地打蠟并拋光，擦拭壁面、天花、裝飾燈具，清潔排風口、空調(diào)口，擦拭墻面，清潔標識設備，清潔消防通道。（4）每三個月清潔高位照明燈具，大理石晶面處理；每日巡視保潔2次。（二）電梯（1）每日擦拭2次電梯轎廂門、面板；每日清拖2次電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。（2）不銹鋼面或其它裝飾材料電梯，每個月護理4次。石材地面電梯每個月養(yǎng)護1次。（三）天臺屋面每七天清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內(nèi)天井每七天巡查2次，有雜物立即清掃。（四）外圍保潔（1）每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔2次；廣場地面磚每半月沖洗1次，全天候保潔。（2）每七天清潔2次小區(qū)公共照明及設施設備；每個月清潔1次雨蓬、門頭等。（五）水景（1）定時對水體投放藥劑或進行其它處理。（2）每日打撈漂浮物、清理周圍垃圾、標識系統(tǒng)（3）每七天水池吸污，處理水質(zhì)；（4）每個月清潔1次水池池底。三、有害生物防治（1）

配合相關部門進行有害生物防治。（2）投放藥品提前兩天預先通知，投藥位置設置顯著警示標識。四、雨雪天氣（1）雨后清潔。雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。（2）掃雪鏟冰。降雪時，立即清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪，關鍵道路冰雪在次日9時前清掃潔凈。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，快速組織人員對物業(yè)共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。六、檢驗統(tǒng)計（1）每日檢驗1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計。（2）每七天檢驗進行一次全方面檢驗，做好統(tǒng)計（3）每個月進行清潔質(zhì)量綜合評定，做好統(tǒng)計。（4）清潔檔案齊全。6公共秩序維護（1）秩序維護人員均是退伍軍人，35周歲以下。（2）秩序維護人員全部配置對講裝置和其它必備安全護衛(wèi)器械。（3）出入口有專員二十四小時值守，主出入口2雙人值守；當值時坐、立姿勢端正，并有具體交接班統(tǒng)計和外來車輛登記統(tǒng)計。（4）對進出小區(qū)車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整齊、有序、道路通暢；對大型物件搬出實施“放行條”制度。（5）實施二十四小時巡視檢驗。關鍵部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓梯天面、地下車庫）設巡更點，秩序人員手持巡更采集器，按指定時間和路線每2個小時巡查1次，在正常情況下抵達每個巡更點時間誤差不超出2分鐘，監(jiān)控中心有巡更統(tǒng)計。（6）接到火警、警情后3分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場，幫助保護現(xiàn)場，并匯報物業(yè)服務中心和警方。

（7）在碰到異常情況或住戶緊急求援時，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取對應方法。（8）維護道路使用和場地正常秩序。（9）小區(qū)設有監(jiān)控中心，含有錄像監(jiān)控（監(jiān)控點最少覆蓋單元進出口、小區(qū)關鍵道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警、住戶報警（對講功效）、門鎖智能卡等五項以上技防設施，二十四小時開通，并有些人駐守，注視各設備所傳達信息。監(jiān)控影像資料，應該留存30日備查。（10）監(jiān)控中心接到報警信號后，秩序維護人員應5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，并匯報管理處和警方；接到住戶緊急求援時，秩序維護人員應5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取對應方法（11）小區(qū)應有火警、水警、警情應急預案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每十二個月應組織不少于4次應急預案演練。專業(yè)人員二十四小時值守安防控制室；報警統(tǒng)計由系統(tǒng)打印留存。（12）在強降雨、雪天氣期間，備勤人員二十四小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人員50%，配置必需應急工具。（13）統(tǒng)計和檔案。各項工作統(tǒng)計完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。（2）建立停車管理檔案。（3）定時存放車輛，應簽署停車服務協(xié)議。（4）在顯著位置公告停車須知。（5）設置規(guī)范交通標志，包含引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其它警示性標志。（6）機動車輛憑證出入，對臨時進入機動車輛進行登記。（7）二十四小時有專員定時巡查停車場（庫），車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視等設施設備。（8）停車場（庫）內(nèi)配置消防器材并定時檢驗，做好統(tǒng)計。（9）停車場設置專員保潔，地面每日清掃1次，地下停車庫地面（含車位地面）每個月清拖2次，全天候保潔。（10）車庫無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。8公共綠化養(yǎng)護一、基礎要求：1、小區(qū)綠地率達38%以上。2、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境需要，集中綠地率15%以上。3、利用植物、山石、水景等設置景點，且和環(huán)境協(xié)調(diào)。4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好。花壇、花境面積占綠地總面積0.5%以上。5、綠地保留率100%，喬、灌、草等保留率98%以上。綠地設施、硬質(zhì)景觀保持完好。二、草坪：修剪草坪保持平整，草高不超出8cm；隨時清除雜草，目視無雜草；常年確保有效供水，有低洼立即整平，基礎無積水；按肥力、草種、生長情況立即施肥，每十二個月二遍以上；立即做好病蟲害防治；草地生長正常，斑禿黃萎率低于5%。三、樹木：修剪喬、灌木修剪每十二個月四次以上，基礎做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物立即修剪，每十二個月不少于六遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀緣植物修剪立即，每十二個月不少于四次，基礎無枯枝；適時中耕除草,做到基礎無雜草，土壤疏松；按植物品種、生長情況、土壤條件適時施肥，每十二個月普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、立即滅治，無病蟲害發(fā)生；樹木基礎無傾斜；喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。花壇花境：十二個月中有二次以上花卉部署；保持有效供水，無積水；缺枝倒伏不超出三處；立即清除枯萎花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每十二個月施基肥一次，每次部署前施復合肥一次；適時做好病蟲害防治。四、垃圾處理綠化垃圾能隨時清理潔凈，無垃圾堆放過夜情況。五、樹干涂白涂白時間通常在11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)樹干涂白高度應保持一致。六、檢驗統(tǒng)計（1）各項工作統(tǒng)計完整有效，（2）綠化檔案齊全。（3）每個月最少檢驗綠化工作4次并對植物養(yǎng)護情況進行統(tǒng)計。9共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護管理一、綜合管理（1）建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢驗、維修養(yǎng)護統(tǒng)計。（2）按攝影關要求，立即對房屋使用安全情況進行評定檢驗。（3）每十二個月第四季度制訂下十二個月度維修養(yǎng)護計劃并組織實施。（4）對共用部位及共用設施設備進行巡視檢驗和維修養(yǎng)護并做好統(tǒng)計。（5）特種設備根據(jù)相關要求運行、維修養(yǎng)護和定時檢驗檢測并做好統(tǒng)計。（6）在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專題檢驗并做好統(tǒng)計。（7）設備機房。每日巡視2次、每七天清潔1次，機房內(nèi)不得堆積雜物；按規(guī)范設置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在顯著易取位置配置消防滅火器材，并定時檢驗器材完好情況；設施設備標志、標牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書；各類管線有分類標志和流向標志；交接班統(tǒng)計齊全、完整。二、共用部位（一）房屋結(jié)構(gòu)（1）依據(jù)房屋使用時間和設計年限，定時檢驗房屋共用部位使用情況。（2）每三個月檢驗1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好統(tǒng)計。（3）對危及房屋結(jié)構(gòu)安全行為立即推行通知和勸阻義務，對拒不更正，要匯報行政主管部門，同時通知全體業(yè)主。（二）建筑部件（1）每個月檢驗1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等，根據(jù)責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好統(tǒng)計。 （2）每七天巡查1次共用部位門、窗、玻璃等，根據(jù)責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好統(tǒng)計。 （3）每三個月檢驗1次房屋共用部位室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，根據(jù)責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好統(tǒng)計。（4）每十二個月汛期前和強降雨后檢驗屋面防水和雨落管，根據(jù)責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好統(tǒng)計；降雨后立即排除積水。（三）隸屬構(gòu)筑物（1）每個月巡查4次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，根據(jù)責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好統(tǒng)計。（2）每個月1次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管理道進行清掃、疏通，確保排水通暢；每十二個月6月至9月每個月檢驗一次屋頂，發(fā)覺防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損，應立即修理。各項工作應做好統(tǒng)計。（3）每個月巡查4次大門、圍墻，根據(jù)責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好統(tǒng)計。（4）每個月巡查4次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設施，兒童樂園等，根據(jù)責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好統(tǒng)計。（5）每十二個月檢測1次防雷裝置，根據(jù)責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好統(tǒng)計。三、空調(diào)系統(tǒng)（1）溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體方法，每個月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護，做好統(tǒng)計。（2）每十二個月檢驗1次管道、閥門并除銹。（3）定時檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。（4）每個月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每十二個月清洗消毒2次風機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風管。四、二次供水設備（1）直接從事供水工作人員應有健康體檢合格證。（2）二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按要求清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。（3）每4小時巡查1次水箱間、水泵房，做好巡視統(tǒng)計。（4）有備用水泵供水系統(tǒng)，要定時切換運行。（5）每三個月對水泵潤滑情況進行檢驗，視情況補充或更換潤滑劑；每十二個月對水泵進行1次整體養(yǎng)護。（6）生活水箱封閉或上鎖，鑰匙由專員保管。每六個月進行清洗，有清洗統(tǒng)計，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好（7）每十二個月對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆1次，每十二個月入冬前對暴露管道進行防凍處理。（8）水質(zhì)符合標準，有衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)水質(zhì)化驗合格證實并在樓棟大堂內(nèi)公告五、排水系統(tǒng)（1）根據(jù)市排水管理機構(gòu)要求取得排水許可證。（2）排水設施。每十二個月汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢驗、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過程中對關鍵排水口、管井進行檢驗。（3）污水泵。每七天巡視1-2次，每三個月養(yǎng)護1次。（4）窨井、化糞池。定時檢驗，每六個月清掏1次。六、公共照明和電氣設備（1）室內(nèi)照明。每七天巡檢2次，通常故障即時修復，其它復雜故障2日內(nèi)修復。（2）室外照明。每七天巡檢2次，通常故障即時修復，其它復雜故障3日內(nèi)修復；適時調(diào)整時間控制器。（3）應急照明。每七天巡檢2次，故障即時修復；斷電后維持照明時間達標，指示燈表面亮度和應急照明照度達標；每三個月活化1次蓄電池。（4）高壓柜及高壓線路。每8小時巡檢1次高壓柜；定時進行設備和線路檢測；每十二個月活化1次直流屏蓄電池；每2年檢測1次中央信號屏；做好統(tǒng)計。（5）干式變壓器。每日巡檢1次，做好統(tǒng)計。（6）油浸變壓器。每日巡檢1次，做好統(tǒng)計。（7）低壓柜。每日巡檢1次；每六個月養(yǎng)護1次；每十二個月檢驗2次電氣安全；每六個月檢測1次接地電阻；每十二個月校驗1次儀表；做好統(tǒng)計。（8）低壓配電箱和低壓線路。每個月巡檢3次；每十二個月養(yǎng)護1次；每六個月切換1次雙路互投開關；做好統(tǒng)計。（9）電動機。每七天巡檢1次運行中電動機；每十二個月養(yǎng)護1次；做好統(tǒng)計。（10）控制柜。每七天巡檢1次；每十二個月養(yǎng)護2次。每六個月校正多種電器裝置或控制設備設定值。每十二個月檢驗1次各類遠控裝置和節(jié)能裝置；做好統(tǒng)計。（11）發(fā)電機。每個月試運行1次；每十二個月1次帶負荷運行；每十二個月活化2次蓄電池；每七天巡檢1次充電機和蓄電池；做好統(tǒng)計。（12）電氣檢測。每2年1次預防性試驗；每十二個月檢測2次高壓個人防護用具；每2年檢測1次直流屏；每2年檢測1次高壓電纜；每十二個月校驗1次內(nèi)部結(jié)算電能表；做好統(tǒng)計。（13）變配電室。二十四小時有些人值守；設備附件及工具、個人防護用具完好；防小動物方法完備。七、安全防范系統(tǒng)（1）對講門口機。每個月檢驗4次按鍵、顯示器等，表面清潔1次；每六個月內(nèi)部除塵1次。（2）網(wǎng)絡控制箱。每三個月檢驗1次外觀、接線，表面清潔1次；每六個月內(nèi)部除塵1次。（3）紅外對射探測器。每個月檢驗1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每六個月內(nèi)部除塵1次。（4）圖像采集設備。每七天檢驗2次監(jiān)視畫面、錄像功效；每七天表面清潔1次；每六個月內(nèi)部除塵1次。（5）攝像機。每三個月檢驗1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每十二個月防護罩內(nèi)部除塵1次。（6）解碼器。每三個月檢驗1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每十二個月內(nèi)部除塵1次。（7）云臺。每三個月檢驗1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每十二個月轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。（8）巡更點。每個月檢驗1次外觀、存放統(tǒng)計，表面清潔1次。（9）讀卡器。每個月檢驗鍵盤、防水3次，表面清潔1次。八、電梯（1）二十四小時運行。（2）設有高峰梯，在高峰期和主梯同時運行。（3）發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應快速啟用緊搶救援預案，組織救助，物業(yè)管理人員須在5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。專業(yè)維修人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。（4）每半月進行1次日常維修養(yǎng)護工作。（5）設電梯安全員，每日進行1次電梯巡查，做好電梯日常使用情況統(tǒng)計，落實電梯定時檢驗計劃。（6）定時檢驗緊急報警裝置。（7）定時年檢并取得合格證。（8）轎廂內(nèi)規(guī)范張?zhí)隀z合格證（使用期內(nèi)）、乘梯安全須知。九、水景（1）啟用前進行防滲漏檢驗。（2）使用中每七天巡查2次噴水池、水泵及其隸屬設施。（3）設置必需安全警示標志。（4）水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。10消防安全防范一、綜合管理（1）落實消防安全責任制，明確逐層和崗位消防安全職責。（2）成立義務消防隊，每十二個月進行4次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參與，相關人員掌握消防基礎知識和技能。（3）發(fā)生火情立即報警，并采取必需處理方法，幫助配合消防人員工作。（4）消防控制室設專業(yè)人員二十四小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。（5）每七天防火巡查3-4次；每七天專題檢驗1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。（6）每十二個月對職員進行4次消防安全宣傳教育，每十二個月組織2次業(yè)主消防安全宣傳教育。二、消防設施設備維修養(yǎng)護（一）火災自動報警系統(tǒng)（1）報警控制主機、聯(lián)動臺每日巡查設備運行情況，二十四小時連續(xù)正常運行。每日機柜表面清潔1次，每六個月機柜內(nèi)部設備除塵1次。每十二個月定時檢驗報警控制主機、聯(lián)動臺。（2）模塊、探測器、手動報警裝置每六個月巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置；每六個月表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。（3）備用電源每三個月備用電源充放電試驗和表面除塵1次。（二）消防廣播系統(tǒng)每日機柜表面清潔1次，每三個月機柜內(nèi)部除塵1次，設備表面清潔1次；每六個月機柜內(nèi)設備內(nèi)部除塵1次。每三個月檢驗1次電話插孔、關鍵場所對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。（三）防排煙系統(tǒng)每三個月養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。（四）防火分隔系統(tǒng)每十二個月防火卷簾門電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次，電控箱表面清潔、內(nèi)部除塵1次；每個月防火門附件檢驗1次，每十二個月門轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。（五）水滅火系統(tǒng)每十二個月養(yǎng)護1次室外消火栓，每六個月室內(nèi)消火栓養(yǎng)護1次，設施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每個月盤車1次，每三個月潤滑檢驗1次，每十二個月整體養(yǎng)護1次。（六）滅火器每十二個月進行1次功效性檢驗。六、物業(yè)服務中心管理架構(gòu)（累計77人）合肥恒大中央廣場合肥恒大中央廣場（物業(yè)服務中心總經(jīng)理1人）綜合管理部（經(jīng)理1人）客服部（經(jīng)理1人）綜合管理部（經(jīng)理1人）客服部（經(jīng)理1人）工程維修部（經(jīng)理1人）秩序維護部（經(jīng)理1人）工程主管1人運行領班1人維修領班1人工程技師工程主管1人運行領班1人維修領班1人工程技師3人工程技工13人行政專員1人人事專員1人廚師1人廚工1人物業(yè)主管1人客服主管1人環(huán)境主管1人客服前臺4人客服收費4人物業(yè)助理6人前臺及收費輪2人消防主管1人中隊長2人大門秩序崗10人樓宇巡查崗10人監(jiān)控中心崗2人輪休5人（工程維修部物業(yè)服務中心架構(gòu)描述：物業(yè)服務中心下設4個部門：綜合管理部、用戶服務部、工程維修部、秩序維護部。具體職能以下：1、綜合管理部：負物業(yè)服務中心規(guī)章制度及文件上傳及下達、會議管理，檔案資料管理、飯?zhí)霉芾怼⑷藛T考勤管理，文件起草，報表制訂等行政人事相關行政工作。2、用戶服務部：負責用戶日常管理服務工作，收繳物業(yè)費，接待投訴，客服業(yè)務，為業(yè)主提供有償、無償服務個性化服務和特約服務。日常保潔、綠化服務，為業(yè)主營造出一個安全、整齊、舒適家居環(huán)境和氣氛。3、工程維修部：負責物業(yè)共用設施設備日常運行、維修和養(yǎng)護，為業(yè)主提供專業(yè)化維修服務工作。提供維護技術(shù)咨詢和指導。4、秩序維護部：關鍵負責小區(qū)消防防范、公共秩序，突發(fā)事件處理，違章管理，停車場秩序，幫助公安機關處理治安事件。七、定崗定編方案及職責合肥恒大中央廣場物業(yè)服務中心定崗定編表（開發(fā)完成階段）部門序號崗位崗位數(shù)定編人數(shù)崗位職責備注服服務中心1總經(jīng)理11負責小區(qū)物業(yè)服務各項工作；做好和地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)相關部門協(xié)調(diào)溝通；管理物業(yè)服務中心對外協(xié)議，并監(jiān)督協(xié)議實施情況；督察并協(xié)調(diào)物業(yè)客服、保安、清潔、維修等各項工作，監(jiān)管職員日常工作表現(xiàn)；做好物業(yè)綜合服務費收繳和開支預算，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務中心一切突發(fā)事件。全方面負責物業(yè)服務中心工作小計11綜合管理部1經(jīng)理全方面負責綜合管理部日常管理、溝通協(xié)調(diào)、組織調(diào)配工作，完成對相關對接部門溝通和協(xié)調(diào)工作。2人事專員11責任人員招聘、培訓、入職、離職、考勤管理等人管理工作，和行政人事部對接相關人事工作。3行政專員11負責企業(yè)規(guī)章制度及文件上傳及下達，會議管理、用印管理、資產(chǎn)管理、協(xié)議管理、檔案資料管理，飯?zhí)霉芾怼⑺奚峁芾淼刃姓ぷ鳎托姓耸虏繉酉嚓P行政工作。4廚師11負責天天按時制作三餐膳食，確保立即開餐，飯?zhí)梅阑鸱辣I工作，對飯?zhí)蒙攀迟|(zhì)量、就餐環(huán)境、廚房衛(wèi)生、服務態(tài)度、物品采購等日常工作進行具體管理。5廚工11幫助廚師完成三餐膳食及飯?zhí)萌粘９芾砉ぷ餍∮?客用戶服務部1經(jīng)理11全方面負責客服部日常管理工作，做好日常物業(yè)服務。2客服主管11幫助部門經(jīng)理負責各類報修和投訴處理、物業(yè)收費管理、客服前臺管理、業(yè)主回訪等工作。3物業(yè)主管11負責客服部物業(yè)助理管理、樓宇巡查、費用催繳、裝修管理、小區(qū)文化等工作。4環(huán)境主管11負責園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及外委保潔單位監(jiān)管工作。5客服前臺14接待業(yè)主電話來訪咨詢和投訴，登記投訴臺帳、進行回訪。前臺接待需二十四小時接聽電話。6客服收費14配合地產(chǎn)財務進行費用收繳、上報、清點、核實。7前臺輪休12前臺和收費崗位輪休。8物業(yè)助理66負責費用催繳、樓宇巡查、裝修巡查、協(xié)調(diào)各部門處理公共區(qū)域問題；幫助部門經(jīng)理組織小區(qū)文化活動，開展“情感關心”。小計20工程維修部1經(jīng)理11幫助物業(yè)服務中心總經(jīng)理做好本部分全部工作，及和各部門協(xié)調(diào)工作，負責制訂工作計劃，培訓人員，協(xié)調(diào)各方面工作，率領本部門完成整個小區(qū)設施設備維護、維修、保養(yǎng)工作。2主管11幫助工程維修部經(jīng)理做好本部日常管理工作，完成小區(qū)設施設備檢驗、維護及保養(yǎng)工作。運行領班11負責率領本班組維修工作做好設施設備運行管理工作。維修領班11負責率領本班組維修工完成設施設備維修管理及業(yè)主有償維修工作。3技師13負責園區(qū)公共設施設備運行、維修、保養(yǎng)工作。4綜合維修技工913負責園區(qū)公共設施設備運行、維修、保養(yǎng)工作。小計20保秩序維護部1經(jīng)理11全方面負責實施維護部日常管理、軍事訓練、消防訓練、理論培訓及涉外事宜，幫助物業(yè)服務中心總經(jīng)理做好園區(qū)安防建設及其它工作事項。2消防主管11負責本區(qū)域內(nèi)消防設施巡查、日常管理、消防培訓、演練及和外單位溝通協(xié)調(diào)工作。3中隊長12負責本中隊日常管理，包含崗位、人員編排、執(zhí)勤管理、軍事訓練、班后管理及突發(fā)事件處理。4大門秩序崗410負責大門區(qū)域安防工作，做好車輛指揮、發(fā)卡、引導、物品進出檢驗等工作，維護正門周圍治安秩序。5巡查崗510負責小區(qū)內(nèi)部區(qū)域安全防范工作，做好樓宇巡查、園區(qū)巡查、秩序引導、裝修管理及突發(fā)事件處理工作。7監(jiān)控中心崗12負責監(jiān)控中心日常工作，做好監(jiān)控區(qū)域內(nèi)異常情況監(jiān)視及調(diào)配工作。8輪休15小計31總計77八、物業(yè)組成及業(yè)務分攤統(tǒng)計合肥【恒大中央廣場】物業(yè)組成及業(yè)務分攤統(tǒng)計表業(yè)態(tài)類別共擔住宅幼兒園綜合樓商業(yè)停車場累計備注收費面積（M2）/5126052939243591209151816761014綠化面積（M2）71321/////71321道路及共同區(qū)域面積（M2/長度）76580/////76580用地面積*（1-建筑密度）路燈（kw）103.85////413.54/樓道照明（KW）/232//36/232/電梯（臺）/64/234/100/消防水泵（KW）60/////60/噴淋水泵（KW）60/////60/水泵設備（kw）30/////30/定編人數(shù)（人）管理及客服20///6/26/工程16///4/20/秩序維護29/112/31綠化按綠化外包協(xié)議定編///////保潔按保潔外包協(xié)議定編///////定編人數(shù)小計65///12/77/九、定編人數(shù)偏離定編標準原因分析 （一）本方案定編77人，根據(jù)最新定編標準，應核定為64人。其中客服部增加7人，工程維修部增加4人，秩序維護部增加2人。（保潔人員和綠化人員另計。）（二）關鍵原因分析1、恒大中央廣場項目住宅分布四個地塊，計劃設計有6.57萬㎡地上商業(yè)風情街、2.55萬㎡地下商業(yè)街及大型超市，商業(yè)面積較大，且以20-40㎡商鋪為主體，商鋪戶數(shù)較大，管理難度大，所以在客服助理、客服收費、物業(yè)助理、保安等崗位增加人員，以滿足物業(yè)服務需要。2、恒大中央廣場智能化程度較高，商業(yè)風情街計劃設計有34部扶梯及對應設施設備，同時商戶多，維修服務較多，所以，我們在人員配置上合適增加了工程維修人員。3、恒大中央廣場項目屬于合肥市高級住宅小區(qū)和商業(yè)風情街，物業(yè)企業(yè)擬在該項目推行酬金制物業(yè)服務計費方法，物業(yè)服務費初步定價為住宅2.20元/㎡·月，商業(yè)6.00元/㎡·月，高于合肥市政府最高指導價1.44元/㎡·月,也高于市場標準，所以物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務標準也遠遠高于政府指導標準，在人員配置上須在集團定崗定編標準基礎上進行對應調(diào)整，以確保物業(yè)服務質(zhì)量。4、具體配置情況以下：（1）客服部人員配置方面增加1個客服前臺崗、1個客服收費崗，均實施兩班制，增加2名物業(yè)助理，估量增加7人，以滿足商業(yè)物業(yè)服務需求。（2）工程維修方面增加1名工程