萬科企業股份有限公司2006年度非公開發行A股股票發行情況報告書摘要歡迎您使用Wind.NET信息終端，請在研究報告中注明“數據來源：Wind資訊”萬科企業股份有限公司2006年度非公開發行A股股票發行情況報告書摘要來源:公司公告公告日期:2006-12-26相關證券:000002[萬科A]本公司及董事會全體成員保證公告內容真實、準確和完整,沒有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。本發行情況報告書摘要的目的僅為向公眾提供有關本次發行的簡要情況。投資者如欲了解更多信息,應仔細閱讀發行情況報告書全文。發行情況報告書全文同時刊載于公司指定信息披露網站,網址：http://www.cninfo.com.cn。第一節本次發售概況一、本次發行方案主要內容及發售基本情況(一)本次發售履行的相關程序萬科企業股份有限公司(以下簡稱“萬科”、“發行人”或“公司”)2006年度非公開發行A股股票(以下簡稱“本次發行”)履行了以下程序：1、2006年7月17日,萬科第十四屆董事會非關聯董事以通訊表決方式審議通過了2006年度非公開發行A股股票的方案；2、2006年8月4日,萬科2006年第一次臨時股東大會審議通過了2006年度非公開發行A股股票的方案。3、2006年8月16日,中國證券監督管理委員會(以下簡稱“證監會”)正式受理了萬科本次發行申請文件,受理文號為060988號。4、2006年10月13日,證監會發行審核委員會審核通過了萬科本次發行方案。5、2006年12月8日,證監會證監發行字[2006]150號文《關于核準萬科企業有限公司非公開發行股票的通知》核準了萬科本次發行。6、2006年12月19日,深圳大華天誠會計師事務所對本次發行進行了驗資,并出具了“深華(2006)驗字108號”《驗資報告》。7、2006年12月22日,萬科辦理了本次發行的股權登記工作。(二)本次發行的主要內容1、發行證券的類型：本次發行的證券類型為人民幣普通股(A股)。2、發行數量：本次發行股票數量為40,000萬股。3、發行證券面值：本次發行的股票每股面公司名稱：華潤股份有限公司企業性質：股份有限公司注冊地：北京市東城區建國門北大街8號華潤大廈27層注冊資本：16,467,063,500元人民幣主要辦公地點：北京市東城區建國門北大街8號華潤大廈27層法定代表人：陳新華主要經營范圍：對金融、保險、能源、交通、電力、通訊、倉儲運輸、食品飲料生產企業的投資；對商業零售企業(含連鎖超市)、民用建筑工程施工的投資與管理；石油化工、輕紡織品、建筑材料產品的生產；電力及機電產品的加工、生產、銷售；物業管理；民用建筑工程的施工、民用建筑工程的外裝修及室內裝修；技術交流。(2)與發行人的關聯關系：發行人第一大股東(3)與發行人最近一年重大交易情況最近一年,華潤股份有限公司未與萬科發生重大交易。(4)未來交易安排萬科2006年7月17日董事會審議通過及2006年8月4日召開2006年第一次臨時股東大會審議通過,萬科擬與華潤股份有限公司的全資子公司華潤(集團)有限公司及其關聯公司(簡稱“華潤”)共同投資開發房地產項目,合作有效期自萬科股東大會通過本方案至2007年12月31日。雙方具體合作方案請見公司于2006年7月18日刊登在《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》上的“關于與華潤合作共同開發房地產項目的董事會決議的公告”。2、南方基金管理有限公司(1)基本情況注冊資本：15,000萬元企業性質：有限責任公司注冊地址：深圳市福田區深南大道4009號投資大廈七層主要辦公地點：深圳市福田區深南大道4009號投資大廈七層法定代表人：吳萬善經營范圍：從事證券投資基金管理業務；發起設立證券投資基金。(2)關聯關系南方基金管理有限公司與萬科不存在關聯關系。(3)最近一年交易情況最近一年,南方基金管理有限公司及其關聯方除持有、買賣公司股票外,未與萬科發生其他交易。(4)未來交易安排本次發行后,南方基金管理有限公司與萬科無未來交易安排。3、上海南都偉峰投資管理有限公司(1)基本情況注冊資本：8,000萬元企業性質：有限責任公司注冊地址：上海市浦東新區乳山路227號401室-75座主要辦公地點：上海市浦東新區陸家嘴東路166號中保大廈10樓經營范圍：實業投資、高科技項目投資及投資管理法定代表人：林旦(2)關聯關系上海南都偉峰投資管理有限公司(以下簡稱“南都偉峰”)與萬科不存在關聯關系。(3)最近一年交易情況經常性交易：南都偉峰與發行人最近一年不存在經常性關聯交易。偶發性交易：2006年8月4日經萬科第14屆董事會第七次會議審議表決通過,萬科受讓南都集團控股有限公司及其關聯公司下屬的部分公司股權。具體合作方案請見萬科于2006年8月7日刊登在《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》上的“萬科企業股份有限公司再度受讓浙江南都、上海南都等公司股權的公告”。其中南都集團控股有限公司為南都偉峰的控股股東。(4)未來交易安排公司于2006年8月7日在《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》刊登“萬科企業股份有限公司再度受讓浙江南都、上海南都等公司股權的公告”,公司和南都偉峰的控股股東南都集團控股有限公司約定,在雙方協商一致的情況下,萬科將參照2006年度受讓浙江南都、上海南都等公司股權的定價原則,繼續受讓由上海南都偉峰投資管理有限公司控股股東南都集團控股有限公司或其關聯公司持有的浙江南都剩余20%的股權。4、國信證券有限責任公司(1)基本情況注冊資本：200,000萬元企業性質：有限責任公司注冊地址：深圳市羅湖區紅嶺中路1012號國信證券大廈十六層至二十六層主要辦公地點：深圳市羅湖區紅嶺中路1012號國信證券大廈經營范圍：證券(含境內上市外資股)的代理買賣；代理證券的還本付息、分紅派息；證券代保管、鑒證；代理登記開戶；證券的自營買賣；證券(含境內上市外資股)的承銷(含主承銷)；證券投資咨詢(含財務顧問)；受托投資管理；中國證監會批準的其他業務。法定代表人：何如(2)關聯關系國信證券有限責任公司與萬科不存在關聯關系。(3)最近一年交易情況最近一年,國信證券有限責任公司及其關聯方除持有、買賣公司股票外,未與萬科發生其他交易。(4)未來交易安排本次發行后,國信證券有限責任公司與萬科無未來交易安排。5、博時基金管理有限公司(1)基本情況注冊資本：10,000萬元企業性質：有限責任公司注冊地址：深圳市福田區深南大道7088號招商銀行大廈29層主要辦公地址：深圳市福田區深南大道7088號招商銀行大廈29層經營范圍：發起設立基金；基金管理。法定代表人：吳雄偉2、關聯關系博時基金管理有限公司與萬科不存在關聯關系。3、最近一年交易情況最近一年,博時基金管理有限責任公司及其關聯方除持有、買賣公司股票外,未與萬科發生其他交易。4、未來交易安排本次發行后,博時基金管理有限責任公司與萬科無未來交易安排。6、中國平安人壽保險股份有限公司(1)基本情況注冊資本：390000萬元企業性質：股份有限公司注冊地址：廣東省深圳市八卦嶺工業區551棟平安大廈四樓主要辦公地址：廣東省深圳市八卦嶺工業區551棟平安大廈四樓經營范圍：承保人民幣和外幣的各種人身保險業務,包括各類人壽保險、健康保險、意外傷害保險的保險業務；辦理上述業務的再保險業務；辦理各種法定人身保險業務；代理國內外保險機構檢驗、理賠、及其委托的其他有關事宜；依照有關法律法規從事資本運用業務；經中國保監會批準的其他業務。法定代表人：梁家駒2、關聯關系中國平安人壽保險股份有限公司與萬科不存在關聯關系。3、最近一年交易情況最近一年,中國平安人壽保險股份有限公司及其關聯方除持有、買賣公司股票外,未與萬科發生其他交易。4、未來交易安排本次發行后,中國平安人壽保險股份有限公司與萬科無未來交易安排。7、嘉實基金管理有限公司(1)基本情況注冊資本：10,000萬元企業性質：中外合資經營注冊地址：上海市浦東新區富城路99號震旦國際大樓1702室主要辦公地點：北京市建國門北大街8號華潤大廈8層經營范圍：基金管理業務；發起設立基金；中國證監會批準基金管理公司從事的其他業務。法定代表人：王忠民2、關聯關系嘉實基金管理有限公司與萬科不存在關聯關系。3、最近一年交易情況最近一年,嘉實基金管理有限公司及其關聯方除持有、買賣公司股票外,未與萬科發生其他交易。4、未來交易安排本次發行后,嘉實基金管理有限公司與萬科無未來交易安排。8、海富通基金管理有限公司(1)、基本情況注冊資本：15,000萬元企業性質：中外合資企業注冊地址：上海浦東世紀大道88號金茂大廈3701室主要辦公地點：上海浦東世紀大道88號金茂大廈3701室經營范圍：管理運用人民幣和外幣自有資金及保險資金；受托或委托人民幣和外幣保險資金管理業務；與以上業務相關的咨詢業務。法定代表人：邵國有(2)關聯關系海富通基金管理有限公司與萬科不存在關聯關系。(3)最近一年交易情況最近一年,海富通基金管理有限公司及其關聯方除持有、買賣公司股票外,未與萬科發生其他交易。(4)未來交易安排本次發行后,海富通基金管理有限公司與萬科無未來交易安排。9、鵬華基金管理有限公司(1)基本情況注冊資本：15,000萬元企業性質：有限責任公司注冊地址：深圳市福田區益田路與福華三路交匯處國際商會中心43層主要辦公地點：深圳市福田區益田路與福華三路交匯處國際商會中心43層經營范圍：發起設立基金及基金管理業務。法定代表人：孫楓(2)關聯關系鵬華基金管理有限公司與萬科不存在關聯關系。(3)最近一年交易情況最近一年,鵬華基金管理有限公司及其關聯方除持有、買賣公司股票外,未與萬科發生其他交易。(4)未來交易安排本次發行后,鵬華基金管理有限公司與萬科無未來交易安排。10、富國基金管理有限公司(1)基本情況注冊資本：12,000萬元企業性質：中外合資經營企業注冊地址：上海市黃浦區廣東路689號海通證券大廈13、14層主要辦公地點：上海市廣東路689號海通證券大廈13樓經營范圍：發起設立基金；基金管理業務。法定代表人：陳敏(2)關聯關系富國基金管理有限公司與萬科不存在關聯關系。(3)最近一年交易情況最近一年,富國基金管理有限公司及其關聯方除持有、買賣公司股票外,未與萬科發生其他交易。(4)未來交易安排本次發行后,富國基金管理有限公司與萬科無未來交易安排。(四)保薦人和律師關于本次發售過程和認購對象合規性的結論意見1.保薦人的結論性意見公司本次發行保薦人招商證券股份有限公司認為“發行人本次非公開發行股票遵循了公平、公正、公開和透明的原則,發行人本次非公開發行股票的定價和股票分配過程合規,發行人本次非公開發行符合中國證券監督管理委員會頒布的《上市公司證券發行管理辦法》等法律、法規的有關規定。”2.發行人律師的結論性意見公司本次發行律師廣東信達律師事務所認為“發行人本次發行所涉及的詢價及定價過程符合《上市公司證券發行管理辦法》等有關法律法規以及發行人關于本次發行的股東大會決議的規定。”二、本次發售相關機構情況相關機構名稱法定代表人經辦人員辦公地址聯系電話傳真王蘇望、李麗芳、劉勝民、保薦機構深圳市福田區招商證券股柴伊琳、暨主承銷宮少林益田路江蘇大0755-829436660755-82960141份有限公司王黎祥、商廈38－45樓劉彤、劉群群、孟祥友深圳市深南大發行人律廣東信達律麻云燕許曉光道4019號航0755-822655460755-82265546師事務所師事務所畢敬天大廈24層北京市東長安畢馬威華振李婉薇街1號東方廣審計機構會計師事務馮育勤010-85087000010-85189282彭菁場東二辦公樓所8層深圳大華天劉照輝深圳市福田區驗資機構誠會計師事鄔建輝鄔建輝濱河路聯合廣0755-829703490755-82970359務所場B座11樓第二節本次發售前后公司基本情況一、本次發售前后前10名A股股東情況比較1、本次發售前萬科前10名A股股東情況(截至2006年12月8日)序持股數量股東名稱持股比例股份性質股份限售情況號(股)有限售條件的流通股中其中165,330,444股為有限售條15,953股在2007年3月4件的流通股；1華潤股份有限公司525,503,47413.24%日為限售期；其余限售股在360,173,030股為無限售條件2007年12月5日前為禁售的流通股。期。南方績優成長股票型證券293,876,8782.36%無限售條件的流通股無投資基金無3劉元生58,446,3171.47%無限售條件的流通股無4UBSAG56,619,3331.43%無限售條件的流通股中國人壽保險股份有限公無5司－分紅－個人分紅56,342,2981.42%無限售條件的流通股-005L-FH002深無6南方避險增值基金54,711,1611.38%無限售條件的流通股無銀華優質增長股票性證券740,099,4181.01%無限售條件的流通股投資基金南方高增長股票性開放式無835,436,8330.89%無限售條件的流通股證券投資基金無嘉實穩健開放式證券投資933,779,7980.85%無限售條件的流通股基金中國人壽保險股份有限公無1032,829,7590.83%無限售條件的流通股司－傳統－普通保險產品2、本次發售后萬科前10名A股股東情況(截至2006年12月22日)序持股數量持股股東名稱股份性質股份限售情況號(股)比例1.15,953股在2007年3月4日前為限售期；其中275,330,444股為有限售條2.165,314,491股在20071華潤股份有限公司635,503,47414.54%件的流通股；360,173,030股為無限售條件的流通股。年12月5日前為禁售期；3.110,000,000股在2009年12月28日前為禁售期；其中32,000,000股為有限售條件南方績優成長股票型證32,000,000股在2007年2113,876,8782.61%的流通股；81,876,878股為無券投資基金12月27日前為禁售期限售條件的流通股。3劉元生58,446,3171.34%無限售條件的流通股無中國人壽保險股份有限4公司－分紅－個人分紅56,342,2981.29%無限售條件的流通股無-005L-FH002深南方高增長股票型開放550,159,3241.15%無限售條件的流通股無式證券投資基金6UBSAG50,123,7231.15%無限售條件的流通股無上海南都偉峰投資管理在2007年12月27日前為750,000,0001.14%有限售條件的流通股有限公司限售期易方達平穩增長證券投846,352,1271.06%無限售條件的流通股無資基金在2007年12月27日前為9國信證券有限責任公司46,000,0001.05%有限售條件流通股限售期10南方避險增值基金45,940,9111.05%無限售條件的流通股無二、本次發售對公司的變動和影響1、股本結構變化發行前(2006年12月8日)發行后股份類別股份數量(股)股份比例股份數量(股)股份比例一、有限售條件的股份有限售條件股份合計165,330,4444.16%899,687,56120.59％二、無限售條件股份無限售條件股份合計3,802,152,72995.77%3,470,211,19079.41％三、股份總數3,969,898,751100.00%4,369,898,751100.00％2、資產結構本次發售將使萬科的凈資產和總資產有所增加,以2006年9月30日的財務數據為基準靜態測算,本次發售后公司凈資產和總資產將分別增長42.19%、9.93%。3、業務結構本次發售不會導致公司業務結構發生重大變化。4、公司治理情況本次發售不會導致公司治理結構發生重大變化。5、高管人員結構本次發行不涉及萬科股權結構的重大變化,也不會對萬科的高管人員結構造成直接影響。第三節財務會計信息及管理層討論與分析一、發行人最近三年及一期財務指標說明：本節所引用的數據中2006年3季度數據未經審計,其他數據均摘自各年度經審計的財務報告。1、最近三年及一期財務指標財務指標2006年9月30日2005年末2004年末2003年末流動比率1.561.832.412.13速動比率0.360.460.730.32母公司資產負債率50.79％24.78％32.12％34.28％合并公司資產負債率72.12％60.98％59.42％54.92％財務指標2006年1-9月2005年度2004年度2003年度應收帳款周轉率(次)26.7827.6922.522.5存貨周轉率(次)0.230.540.550.63凈資產收益率(全面攤薄)13.66％16.25％14.16％11.53％扣除非經常性損益后的凈資產收益率12.80％16.09％14.34％11.21％(全面攤薄)每股收益(元/股)(全面攤薄)0.3420.3630.3860.388每股經營活動的現金流量(元/股)-1.080.230.46-1.06每股凈現金流量(元/股)0.560.030.95-0.16研發費用占主營業務收入的比重(%)0.09％0.09％0.05％0.06％2、最近三年及一期非經常性損益明細2006年1-9月項目金額營業外收支凈額1,167,129.53元長期股權投資損益107,221,683.36元以上項目之應扣所得稅影響-22,341,413.38元合計86,047,399.51元2005年度項目金額營業外收支凈額17,810,589.83元長期股權投資損益1,947,073.74元以上項目之應扣所得稅影響-6,246,421.65元合計13,511,241.92元2004年度項目金額營業外收支凈額1,026,381.72元長期股權投資損益-6,747,500.00元以上項目之應扣所得稅影響-5,438,092.41元合計-11,159,210.69元2003年度項目金額營業外收支凈額13,841,013.22元長期股權投資損益721,974.40元處置房產租賃使用權收益846,873.95元以上項目之應扣所得稅影響-341,443.84元合計15,068,417.73元二、發行人最近三年及一期財務報表分析(一)發行人最近三年及一期簡要財務報表1、合并資產負債表主要數據(單位：元)項目2006年9月30日2005年12月31日2004年12月31日2003年12月31日總資產42,245,109,714.1621,992,392,061.3015,534,422,529.7610,561,040,095.70總負債30,469,722,339.5213,411,168,833.239,229,974,987.695,800,579,701.15☆凈資產9,948,029,805.138,309,602,557.056,202,198,786.704,701,359,103.822、合并利潤表主要數據(單位：元)項目2006年1－9月2005年度2004年度2003年度主營業務收入8,460,029,746.0710,558,851,683.837,667,226,237.036,380,060,435.28主營業務利潤2,834,201,148.593,032,584,286.211,934,117,183.721,391,002,481.29營業利潤1,934,074,842.992,042,799,471.101,271,488,104.78823,399,775.06利潤總額1,967,309,601.351,976,181,660.981,260,329,245.83830,366,745.19凈利潤1,359,014,579.971,350,362,816.78878,006,255.08542,270,658.173、合并現金流量表主要數據(單位：元)項目2006年1-9月2005年2004年2003年經營活動產生的現金流量凈額-4,303,268,849.01843,439,134.651,048,590,341.97-1,478,383,770.29其中:銷售商品、提供勞務收到的現金11,808,934,550.3612,669,088,676.529,262,216,168.986,407,518,317.80購買商品、接受勞務支付的現金11,910,322,746.828,411,005,629.666,805,632,444.636,603,956,363.79投資活動產生的現金流量凈額-962,678,559.31-377,752,218.51-458,870,205.43-7,165,073.12籌資活動產生的現金流量凈額7,472,686,685.26-353,321,939.121,573,891,334.171,266,329,516.12現金及現金等價物凈增加額2,210,954,467.21117,035,188.762,163,214,800.71-218,620,845.38每股經營活動產生的現金流量凈額-1.080.230.46-1.06(二)財務狀況分析1、資產狀況公司近三年又一期流動資產占總資產的比例較高,平均約為94%,其中存貨和貨幣資金在流動資產中的占比較高,符合房地產企業擁有較大比例開發中及規劃中產品、且擁有較多現金和銀行存款的行業特點。公司近三年又一期應收賬款占比呈逐年下降趨勢,系公司銷售現金回籠速度加快所致。近三年又一期,存貨余額逐年上升,系公司規劃中產品和開發產品的規模不斷擴大所致。在存貨余額上升的同時,存貨占流動資產和總資產的比例相對穩定,說明公司的存貨規模與資產規模較為匹配。公司長期投資2005年大幅增加的主要原因是公司于2005年收購了上海南都置地有限公司、蘇州南都建屋有限公司、浙江南都房產集團有限公司等房地產項目公司的股權所致。2、負債狀況隨著公司主營業務規模的增長,公司的負債率逐步上升,2006年9月30日公司合并資產負債率達到72.1%,比2005年末提高了11.1個百分點,處于較高水平。形成相對較高資產負債率的原因主要有以下幾點：(1)因為項目尚未竣工,三季度末已售未結算資源大幅度上升,預收賬款達103億元,較2005年末增加56億元；(2)由于支付地價款、工程款及合并南都項目的影響,公司借款9月末增加至128.1億元,較年初增加101億元；(3)三季度公司支付現金股利5.95億元,凈資產減少。管理層預計,上述情況將隨著年末已售項目結算帶來的預收帳款下降和利潤的實現得以改善,同時本次定向增發資金到位后也會降低資產負債率。公司近三年及一期的負債結構中流動負債所占比例較高,符合房地產行業短期資金周轉量大的特點。其中預收帳款所占比例較大,主要為公司開發的房地產的預售款；近三年又一期預收賬款占比呈逐年上升趨勢,應付帳款占比、短期借款占比呈逐年下降趨勢,主要是公司隨著銷售規模的擴大,資金管理、項目管理的能力加強,以非付息方式融資的能力上升所致。2006年1-9月,公司的短期借款的比例有所上升,系公司再度加大了項目開發的規模,因開發項目的周期性,資金需求出現上升所致。公司2003年末、2004年末、2005年末、2006年1－9月的流動比率分別為2.13、2.41、1.83、1.56,速動比率分別為0.32、0.73、0.46、0.36,各期營運資金充分,公司的短期償債能力較強。3、資產周轉能力近三年,公司主營業務收入年復合增長率為28.64%,應收賬款年復合增長率為18.33%,后者遠低于前者,主要是公司在保持銷售收入高速增長的同時,采取了行之有效的確保銷售回款情況的相應措施。同時,應收賬款周轉率保持在較高水平且呈逐年上升趨勢,主要源于公司銷售商品現金回籠情況較好,且應收賬款的管理能力也在逐年提高。近三年,公司的存貨每年都呈增長趨勢,但在總資產占比中保持在相對穩定的水平。公司系房地產開發企業,隨著開發規模的不斷擴大,在一定期間內土地、在建工程及已完工但未售出的房產規模呈上升趨勢是合理的。盡管如此,公司的存貨周轉率仍然保持了相對的穩定。4、盈利能力公司近三年及一期的主營業務收入及凈利潤均呈上升的趨勢。公司近三年的主營業務收入以年均35.45％的幅度增長,主營業務成本的年均增幅為25.91％,小于主營業務收入的增長,因此導致公司主營業務利潤以年均50.95％的幅度增長。隨著公司凈利潤的大幅上漲,公司近三年以來的凈資產收益率保持在較高水平,呈每年約25%的上升幅度。公司具有良好的業績增長能力。近三年及一期公司投資收益及非經常性損益占公司利潤的比例均不超過5％,對公司經營成果不存在重大影響。近三年又一期公司毛利率水平也呈逐年上升趨勢,毛利率逐年上升較快的原因如下：(1)房地產市場整體向好是公司毛利率增長的一個重要原因最近幾年,我國的房地產行業正處于上升周期,在巨大的市場需求推動下,商品房平均銷售價格穩步上揚,行業整體毛利率水平有所提高。據統計資料顯示,2003-2005年我國房地產的銷售均價逐年上升。由于房地產開發經營周期較長,所有公司均不同程度從存貨價值上漲中受益,萬科也不例外。(2)加強市場客戶研究,基于客戶需求開發產品近年來公司對客戶進行了更深刻的研究,深入實施客戶細分戰略,加快產品品類化進程,發揮專業化優勢,通過更有效滿足客戶需求,以及通過更精確的細分定位,將產品賣給最能體現其價值的客戶,使得公司產品在同等投入和保障客戶讓渡價值的前提下,可獲得一定的溢價。(3)成本控制水平的提升是保證毛利率增長的關鍵面對良好的銷售局面,公司堅持一貫的成本控制觀念,大力推進成本軟件建設和引用,提升專業能力,準確編制目標成本和動態成本,成本變動率不斷下降,從而使得公司產品成本上漲幅度遠小于地價上漲幅度,也小于產品價格的上漲幅度,保證了公司毛利率的穩步增長。(4)公司加強了區域市場研究,將投入的資源從環渤海灣區域調整到快速增長的長三角市場,促進了公司創利能力的提升：從2003-2005年,公司資源逐步向獲利能力高的珠三角區域、長三角區域傾斜。其中毛利率最高的長三角區域過去三年毛利率水平提高了大約10%,公司的資源分布逐步優化,整體毛利率水平隨之提高。(5)環渤海區域經營狀況的改善提升了公司整體獲利能力2003年以前公司在環渤海區域擁有大量的低效資產,影響了公司整體投資回報水平。近年來,公司在該區域首先加大低效資產清理力度,取得了明顯的效果。同時,公司從改善環渤海區域經營能力入手,通過著力打造一支優秀的經營團隊,來逐步提高獲利能力并獲取良好效果。(6)加強市場客戶研究,基于客戶需求開發產品近年來公司對客戶進行了更深刻的研究,深入實施客戶細分戰略,加快產品品類化進程,發揮專業化優勢,通過更有效滿足客戶需求,以及通過更精確的細分定位,將產品賣給最能體現其價值的客戶,使得公司產品在同等投入和保障客戶讓渡價值的前提下,可獲得一定的溢價。(7)規范經營和資源整合優勢逐步顯現公司長期堅持規范經營,隨著我國土地市場的規范化,專業能力取代關系資源成為主要的競爭點,公司以往在獲取項目資源上的劣勢逐漸轉化為優勢；此外,宏觀調控加速了行業洗牌,公司抓住機遇進行資源整合。2005年以來,公司先后完成了對南都集團和北京朝萬的三次整合,以低于市場同類土地的價格獲取了較多的土地。第四節本次募集資金運用本次發行40,000萬股,募集資金總額420,000萬元,其中發行費用330萬元,募集資金凈額419,670萬元全部投入募集資金投資項目。一、募集資金投資項目前景本次發行募集資金投資項目主要投資于北京、上海、杭州、廈門、武漢、成都、佛山等經濟發達城市的住宅開發項目,具有良好的市場需求。公司作為國內房地產行業的領跑者,已形成有效的項目開發和管理的模式,具有良好品牌號召力。“萬科”品牌是中國房地產行業第一個全國馳名商標,公司在房地產行業中樹立起來的良好形象也獲得了社會的廣泛認同。本次發行募集資金投資項目具有良好的市場前景。住宅是人類生存必須的基本物資,也是社會成員改善生活品質最重要的物質基礎之一。決定住宅市場基本走勢的,是經濟的成長性、人口結構和居住形態的變遷。目前,中國整體經濟形勢依然保持著蓬勃的發展勢頭,人口變遷的趨勢也未發生顯著變化,住宅行業在未來具有相當良好的發展前景,尤以沿海城市帶和內地中心經濟城市最為顯著。中國經濟進入90年代后一直保持高速增長,繼2003年GDP總值創1997年后的增長新高以來,中國近三年的GDP的持續高速增長更是與世矚目,目前中國已在世界經濟尤其進出口貿易中獲得舉足輕重的地位,并保持著全球最快的經濟增長速度。持續強勁的經濟增長為房地產行業創造了良好的成長環境。研究結果表明,未來十年全國城鎮人口將由2005年的5.37億增長到2015年的6.60億,城鎮平均家庭規模將從2005年的3.53人縮小到2015年的3.25人。在2006至2010年間,由于人口增長、家庭規模小型化和人口老齡化產生的新增住宅需求,每年分別為3.69億、1.62億、0.04億平方米,合計每年為5.35億平方米；在2010至2015年間,由于前述三項原因產生的新增住宅需求每年分別為3.02億、1.44億、0.07億平米,合計每年為4.53億平方米。中國目前正處于全球最快的城市化進程中。中國城市化的一大特點是,在城市化的同時伴隨著大規模的人口遷徙。而人口遷徙的主要方向是沿海發達城市及內地經濟中心城市。進入2000年之后,遷徙人口的知識結構不斷上移,而年齡結構益發年輕化。2005年,全國高校應屆畢業生達到338萬人。根據中國人才熱線的調查,其中91%的畢業生選擇到深圳、江蘇、浙江、廣州、上海、北京求職。此外,中國目前尚有52萬出國留學者,其中80%表示希望學成后回國發展。單是這部分人員,將導致每年超過200萬的新增高學歷家庭和超過1.5億平米的住宅需求,其中大部分需要通過商品住宅市場來滿足。在以上因素的作用下,中國城市住宅的需求非常旺盛。隨著1998年住房體制的改革,房地產行業逐漸成為國家支柱性產業之一。商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發展空間的行業之一。二、本次募集資金投資項目情況本次募集資金擬投向的具體項目如下：擬投入募集資金序號項目名稱投資總額(萬元)項目內容金額(萬元)1廈門呂嶺路項目75,000126,707住宅為主2佛山南海桂城A7項目75,000147,846住宅為主3北京順義四季花城項目55,000124,112住宅為主4杭州江干區九堡項目50,000103,709住宅為主5佛山順德新城區項目50,000112,193住宅為主6武漢京漢大道項目50,00098,715住宅及少量商業7上海吳涇鎮錦川項目35,000110,722