合理平抑房價，完善住房供給體系——“重慶模式”與“廣東經驗”的啟示談到房價和住房供給，我們來看一下這個“房”字，拆開來就是“一戶一方”什么意思？就是經常所講的住有所居，不管怎么樣，住有所居這是人的基本的權利，更是社會主義和諧社會的必然要求。住房是關系億萬群眾切身利益的重大民生問題，近年來，房價過快上漲的問題備受關注。為了遏制房價過快上漲，中央出臺了一系列的政策，各地也在探索如何解決這一重大課題。很多地方經過探索初步形成了比較好的模式，有了比較好的經驗。在這里，重慶的做法引起了廣泛關注，重慶的GDP在去年增幅是17個百分點，在全國排名第二，但是我們的房價在全國卻是排名第40，低于我們周邊的大城市？這跟我們重慶在住房供給模式上的構建密不可分。住房供給的重慶模式究竟是什么模式？它的內在的構建體現了什么樣一種機制，下一步這個模式還應該做哪一些的進一步的創新？這是我們都密切關注的，也都是期盼的。我們今天談談重慶和廣東兩地的一些做法。重點談談重慶模式。然后從中得出一些啟示，供大家參考。兩地的做法，綜合起來主要是以下三個方面：（幻燈片）一是，規劃建設相當數量的經濟適用房和廉租房。（重慶）政協委員吳敬璉曾經說：“廉租房供給增加5%，房價會下降3%-4%。”二是，改善投資環境，創造更多更好的投資機會，把資金吸引到實體經濟上來，而非去炒樓炒股。三是，放寬自主建房的規定。（這里還有些爭議）我們先來看看兩地的基本做法。重慶的房價就目前來看2011年呈穩中有漲的趨勢，從形式看，在可以預期的將來，也不會出現比較大的上漲。所謂“重慶模式“。是去年6月12日由七大部委聯合推出的，它的優勢在于通過系統工程解決住房問題.。重慶模式”包括三個方面，也就是所謂的三部曲:（幻燈片）第一，未來3年建設4000萬平方米的公租屋，可以解決100到200萬人的居住問題。第二，從明年開始陸續引入300萬農民工進城給予重慶戶口。農民工要拿到重慶戶口，必須放棄宅基地復耕為農地。這樣既為公租房提供了土地，也保證了足夠的耕地面積。第三，加強建設IT產業集群。引入了惠普、思科等品牌企業，并做到80%的零配件在重慶本土生產，這樣就可以解決300萬入城的農民工工作問題。“重慶模式”主要是加大保降房的建設，不刻意去對商品房進行管制。只要老百姓都有房子住，商品屋價格該上漲就上漲，第一次在實際操作中實現了雙軌制。另外，在保障房的分配上實行寬進嚴出。公租屋住滿五年后，才可以購買下來，而且賣掉的話也只能用經適房價格賣給政府。我個人認為，在目前的房地產形勢下，如果推動重慶模式，將會使我國房地產市場逐漸穩定，我們的股票市場也將慢慢水漲船高。”“廣東經驗”：這里主要是在廣東深圳的做法。（幻燈片）就是在廣東深圳在2009年12月1日實施一個新的辦法，叫做《深圳市城市更新辦法》。該辦法規定權利人可作為更新改造的主題，（以前是政府和房地產商為主體）自行融資、自行改造，而不需要進行統一的招拍掛（招標”“拍賣”“掛牌”）。第一種做法是：城中村一人一票，選出他們所信任的管理層和董事長，來代表老百姓和開發商談判，進行住房建設。第二種做法是：有些村有自行開發能力，它根本就不找地產開發商，他們自己可以開發。我們下面來看看這兩地的具體做法，對這些做法來做一個介紹和分析，先來看重慶的做法，他們第一條就是決定在未來三年以平均2000元一平米的成本構建4000萬平方米的公租房。按每戶80平米算，可以解決50萬戶人的居住問題，按一家4重慶市的態度非常明確，那就是雙規制，商品房價格該漲就漲，政府不干涉，政府的工作就是大量興建公租屋以滿足上面說的三類人的住房需求。這是值得肯定的。重慶大量的建公租房，就大規模擴大了保障性住房的供給。就使大量的低收入和中低收入群體有住房了，也就是所謂的“低端有保障”了，也是減少了大量了的所謂“夾心層”，就是那些在以前既享受不了政府提供的保障性住房，又難以承受價格高昂的商品房的群眾。至于那些純粹的商品房，重慶并不采取直接的打壓措施，他們該上漲就上漲，而且對購買第一套商品房的人，給予稅收優惠和財政補貼。這種措施一上來，房價也是很難出現猛漲的。當然，我們也要看到，重慶的領導必須有著非常大的能力、精力跟時間搞定這么大一個系統工程，只要一個環節出問題，就可能使整個系統瓦解。當然了，我們不能完全預測結果，但是至少重慶模式給了我們一個新的希望，那就是我們地方政府還是可以解決住房問題的，只要重慶能做，其他城市也能做。我們呼吁各級地方領導好好思考一下，如何構建一個適合本地發展的系統工程，幫助老百姓真正解決住的問題，只有這樣，我們這個國家才會慢慢步入一個和諧社會。下面，我們再來看看廣東經驗：廣東深圳的做法是放寬自主建房。深圳在2009年12月1日實施一個新的辦法，叫做《深圳市城市更新辦法》。該辦法規定權利人可作為更新改造的主題，自行融資、自行改造，而不需要進行統一的招拍掛（“招標”“拍賣””掛牌”）。這個招拍掛很容易造成地產商的壟斷，造成高房價。一種做法是：城中村一人一票，選出他們所信任的管理層和董事長，來代表老百姓和開發商談判。第二種做法是：有些村它有自行開發能力，它根本就不找地產開發商，他們自己可以開發。2010年廣東深圳放寬了自主建房的規定，從而給房地產帶來了競爭。這個是可以探索的。有人打了個比方。我們現在的年輕人基本上是自由戀愛，只有那些不會談戀愛的、吃不開的男男女女，才需要到婚姻介紹所去。如果哪天突然有個規定說，不準自由戀愛了，自由戀愛一律不發結婚證，如果必須去婚姻介紹所的話，由于沒有自由戀愛的競爭，婚姻介紹所的中介費就會透過壟斷立刻大幅攀升。這跟房地產有什么差別呢？我們現在很多地方不能自己建房，而必須向開發商買，這就像婚介所一樣，造成開發商的壟斷，價格肯定上去了。有些人反對，認為自己建房的話，會造成亂建，會建的論七八糟的，不好管理，其實也可以探索。德國是可以的。他們的做法是對自建房規定得非常清楚，哪個地段房子蓋多高，屋頂顏色，窗戶什么樣子，都規定得清清楚楚，你只要按圖紙施工就好了。上次長沙市的張劍飛市長也講了挪威的例子，挪威規定布局、顏色和外觀是公共形象，是收歸政府管的，挪威的城市很多都是允許私人建房，但整體布局、外觀和顏色是很協調的，很素雅的。很多城郊村是有這些做法的，例如，長沙的星沙開發區，安置一些地給農民自建房，以地安置。然后農民合起來一起開發，這對房地產是形成了新的競爭的。當然，這種搞法也是有一些問題的。在城市化得進城當中，城郊結合部的居民是最大的獲益者。比如，深圳就出現了一個地方，他們什么也沒干過，就因為老天給他生在這個村莊里面，成了很有錢的富翁。成了“食利階層”。有些城中村打出了橫幅：“簽約動遷早一天，幸福生活早實現”有媒體寫的是“一批舊屋倒下去，多少富翁站起來”。但是，我們像過去一樣，強制拆遷，把我們的所謂“食利階層”打出去，用一個最低價格把土地買回來，然后犧牲老百姓的利益，圖利地產開發商，讓他們賺取暴利。在這兩者之間，似乎選第一者好一些，是個比較不差的辦法。我們的農民既然有要讓出土地，還是要尊重他們的權利，至少說富裕了一個村。如果強制拆遷，給個極低的補償金的話，那么就只能富裕一個地產商了。講到這里，我們的城中村可以自主建房，我們的農民工怎么辦呢？他們是身無分文到城市里面來的，只能能靠打工生活，他們沒有城中村的宅基地，那怎么辦呢？那么就應該像重慶那樣給他們公租屋。以上做法是一種探索，“重慶模式”是基本可以推廣的，“廣州經驗”值得考慮，我們下面歸納一些“重慶模式”和“廣東經驗”給我們的啟示：合理界定住房的性質住房到底是一種什么性質的東西，如果由政府來提供，那么叫做服務。如果到房地產市場去買，那么叫做商品。住房是商品，同時又可以是我們的準公共產品，甚至是公共產品。住房跟一般的商品不一樣，是一個需要巨大投資和一定積累的購買力，才能夠進行交換的這樣一種特殊的產品和商品。所以，不能只靠市場，但是又不能不靠市場。這就需要既有市場的作用，又要有政府的配置。那么住房供給的市場制度和保障制度，怎么樣能夠合理的有機的協調？這應該說是重慶在這個方面做得非常好，可以借鑒。例如，重慶給農民工、大中專畢業生建公租房，這樣的住房是一種服務。在西方一些國家，住房被明確界定為公共事務，也因此獲得立法保障。如英國1919年頒布《住房和城鎮規劃法》，明確規定住房問題屬于公共事務，政府應對公共住房建房提供支持。1946年-1951年間，英國政府負責建造的房屋總量高達全國建房總量的78%。荷蘭也立法明確規定，政府在住房市場中扮演決定性角色，“提供充足住房”是政府的責任。美國在1937年出臺《住房法案》，明確政府負責低收入家庭的公共性住房建設，居住者只需要支付較低房租。其實，早在1998年，我國政府在深化住房制度改革的23號文件中，明確規定在我國推行住房分類供應制度，即對高收入者供應普通商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用房，對最低收入者普通含有較多住房社會保障的廉租房。只是后來沒有執行了，當然任何事務的認識有個過程，對住房的性質問題，我們也是一步一步走向深化的過程。重慶這次的實踐表明，住房不全是商品，在某種程度上服務，是公共事務，要通過市場和保障兩種方式來解決，重慶找到了比較好的二者結合的方式。強化政府在解決中、低收入家庭住房問題中的責任市場經濟是不考慮公共產品和準公共產品的有效配置，所以關注民生只能靠政府。包含兩個方面，第一，要把房地產市場管住、管好，這就是調控。沒有哪一個國家的房地產市場是純粹的、自由的，必須受到經濟的、法律的乃至于某些行政的組合權的調控。另外一個方面，政府要動用稅收資源，來為中低收入、弱勢群體提供住房的社會援助。我們不能夠在發展市場經濟的時候，忘了市場經濟必須要有一個減振器，房地產也如是，這個減振器是不可以缺乏。調控只是讓市場更加的平穩有效可持續，調控不能夠解決窮人的住房問題。現在有的老百姓就認為，房地產市場調控好了，我窮人就能夠買房子了，事實上這是不對的。窮人不能夠通過買房子來實現自己的居住，因為房子在西方發達國家也不是一個小的家庭輕易能承受的。發達國家也不是每一個人都能夠買得起房子，30%的左右的人靠租賃、政府的救助等等來解決居住問題，更何況我們還是發展中國家。截止到2009年年底，新加坡政府總共建設了99.2萬套的經濟適用房，保證了85%老百姓的住房。新加坡的這些經濟適用房的價格不是根據成本核算的，是根據老百姓的收入核算的，保證老百姓6年得收入就可以買一棟房。三、住房供給的市場制度和保障制度，怎么樣能夠合理的有機的協調？為什么要積極發展有調控力度和規范的房地產，來增加樓市的有效供給，為什么住房要有保障性的配置政府供給，來實現中低收入家庭住有所居，這兩個都缺一不可、而且要有機結合在一起呢？這是市場經濟的必然抉擇。大家都知道，過去的住房是低水平的福利制，不僅老百姓的居住需求得不到合理的滿足，而且對整個產業的帶動、對整個城市的發展，都是瓶頸和屏障。計劃經濟不能夠保障住房供給的充足性和有效性，為什么呢？我舉一個例子。你的媽媽是一個非常賢惠的家庭主婦，相夫教子，對家里面理財很有一套，做的飯剛好既有營養又不會浪費，為什么呢？因為你們是三口之家，她清楚地知道你爸爸和你、加上媽媽三個人，能夠吃多少飯、吃多少菜。但是有一天出問題了，你說今天我的幾個哥們、幾個同學要到我家里作客。媽媽就只有按照她的預計，買點雞、買點魚、買點其他的蔬菜，然后好飯好菜給張羅一桌，肯定是按照她自己的預期，這就有可能剩下部分飯菜，為什么？因為你的的媽媽不可能清晰知道每一個的需求是多少。一個家庭都是如此，更何況是一個社會，市場經濟都不可能預測，計劃經濟更不可能做到準確的預測。市場經濟就能夠克服計劃經濟所存在的問題，能夠適應多元化的需求，市場會進行自動的細分，形成差別化的、個性化的住房需求。所以很多企業都特別重視對市場的調研、分析、預測。市場是一種特殊的資源，是一個企業的生命線，非常重要。如果沒有市場的發展，我們今天能夠做得這樣好嗎，如果沒有市場的發展，我們是不會有今天的城市建設規模和質量的。所以在看到現在房地產市場存在問題的時候，我們不能夠把市場給的功勞全部都抹煞掉，也不能夠認為開發商都是奸商，其實很多開發商都為城市的建設和發展作出了自己的貢獻。當然有的開發商，惡意囤地、捂盤、亂漲價等，沒有承擔相應的社會責任。所以總理提醒開發商，要有道德的良知。但是我們看到其中的有些開發商還是非常關注社會公益事業，市場經濟的發展。總的來說，對我們房地產市場是起了很重要的開拓性的作用。但是市場不是萬能的，市場本身存在著缺失和失靈，這不是馬克思說的，是西方經濟學理論自己檢討的。因為市場經濟的供給和需求的均衡，需要經過一段時間。同時，市場不可能關注弱勢群體，不能夠關注沒有效益的層面，所以像公共產品和公共服務，用市場的辦法來配置，是失靈的。市場和政府都是住房資源的配置手段，但又是不同的利益主體，二者各有優劣但又不可相互替代、互相排斥。市場追求的是效率和利益最大化，政府維護的是社會公平最大化和社會治理最優化。既然政府與市場的責任不同，而社會中又客觀存在著貧富差別，那么多元化的住房供給主體便是解決不同收入階層住房問題的最佳選擇。比如軍隊，就不能夠用市場的辦法，上層建筑也不能夠有交易的規律，否則就會帶來腐敗。在這些領域里面，市場完全不能起作用。重慶的做法是，實行了“雙規制”，即住房政策和房地產政策。針對公共服務性質的住房，如公租房，采取的是住房政策，針對商品房，采取的是房地產政策。房地產政策是一種經濟政策，主要著眼于市場效率;住房政策屬于社會政策范疇，更注重社會公平和居民的基本住房需求。市場機制提供了居民平等進入住房市場、參與交易的機會，但由于貨幣購買力的不同造成了兩極分化產生的不平等;市場機制并不能保證實現資源的有效配置，因為在住房市場上競爭不充分、價格信息不完全、住房供給也缺乏彈性。許多國家的經驗證明，住房既要依靠市場手段，也要依靠必要的公共政策手段。合理的住房政策的導向應是:政府通過公共政策手段，對具有保障性質的住房進行建設和供應。而對普通商品房，則屬于完全市場化的范疇，按照市場經濟規律，由市場決定供應需求，以達到均衡價格。四、對保障性住房的資金來源和保障性住房分配方案進行探索各地政府要建保障性住房，資金來源是個重要問題，重慶的做法是30%來自于地方政府的土地入股，70%來自于社會融資平臺。例如吸引社保基金過來這是值得借鑒的，資金的籌措我們要多渠道。同時也包括房產稅，包括社會的捐助，包括在一定的時候還可以發公租房債券。通過發債券的形式，一方面收回流動性，另一方面又籌集了公租房的建設資金。當然重慶的做法也需要我們進一步觀察其實際效果。重慶的公租房分配方案，是個亮點，實行“寬進嚴出”，這有利抑制投機和尋租活動。是很好的辦法，值得推廣。公租房相當于公共汽車，有上有下，即使你買了，萬一你今后要買商品房的時候必須退出公共租賃房，又退還給政府，就形成了資源性的配置，可以充分利用。公租房要設置一個防火墻，不能夠跟房地產市場完全混在一起，限面積、限檔次。就是要讓住公租房的人稍微有一點不幸福，僅僅適用，但是不能體現富人的價值，不能跟那些高端商品房弄得一樣了，這樣政府投資多了，還會導致社會資源的浪費。就是讓你稍微有一點不滿足，這樣就好，你奮斗然后有錢之后就住好房子，不然沒有動力，那房地產市場就發展不起來，都等到政府修公租房，反正又便宜，我就不改善