（征求意見稿）秦皇島市葡萄酒莊園集聚區策劃案（-）北京豐收管理顧問有限公司03月目錄TOC\o"1-3"\u一、集聚區背景分析 2三、集聚區基本定位 51、 集聚區定位 52、 目的投資群定位 6四、集聚區設計構想 61、 集聚區空間布局構思 62、 集聚區情境元素構想 8五、集聚區內容策劃 11六、集聚區招商和營銷推廣 12一、集聚區背景分析秦皇島市是國內第一瓶干紅葡萄酒誕生地，優越地理環境、氣候條件及一定種植、加工技術使秦皇島市葡萄酒產業在全省乃至全國都具備較強競爭優勢，已成為全國三大釀酒葡萄和葡萄酒產地之一。但是隨著葡萄酒市場競爭加劇，秦皇島市葡萄酒產業發展中問題逐漸顯現。為了加快秦皇島市葡萄酒產業發展，實現昌黎產區在國內外較快崛起和長遠發展，咱們以為十分有必要在秦皇島大力建設各級葡萄酒莊園和各式葡萄酒酒堡，全方位著力打造秦皇島高品位莊園葡萄酒品質和品牌效應。第一，國內對高品位莊園酒需求正與日俱增。國際葡萄酒及烈酒展覽會(VinExpo)研究報告指出，－期間，中華人民共和國葡萄酒消費將增長70%，到中華人民共和國(涉及香港)將有望超過羅馬尼亞和俄羅斯聯邦成為全球第八大葡萄酒消費國，到中華人民共和國葡萄酒行業銷售收入可以達到450億元以上。據預計，到中華人民共和國葡萄酒消費將達到80萬噸，其中高檔酒占到了50%，中檔酒40%、低檔酒10%。雖然工業酒和莊園酒在秦皇島秦皇島都應大力發展，但由于莊園酒生產在國內還幾乎處在空白狀態，市場機遇凸現，在國內其他產區都重要集中于中低端酒生產之時，秦皇島大力發展莊園酒必將會在不遠將來更具備差別化競爭優勢。第二，國內對葡萄酒莊園需求群體潛力巨大。由于各級地方政府投資優惠政策支持、葡萄酒莊園酒優厚穩妥投資回報率（經營＋增值），以及日漸豐富個性化需求和身份、潮流、品位象征等因素考慮，從咱們調研分析中發現，越來越多投資基金（依照環球葡萄酒資料，如果投資法國波爾多地區10種葡萄酒，過去三年回報率為150%，五年回報率為350%，回報率為500%，大大超過同期道瓊斯和原則普爾指數成分股增值速度，如中信國安集團4月已經控股ST新天，當前正在對ST新天進行重組以獲得高額回報率）、國內外酒業大公司（如茅臺和金六福等已先后涉足葡萄酒行業）、葡萄酒業內專業人士、大型國有機構（貼牌個性品牌需求）和個人（民營、高管、外籍人士）都呈現出對葡萄酒莊園投資濃厚興趣。第三，獨有地理區位也是發展高品位葡萄酒莊園優勢條件。秦皇島臨近東北亞葡萄酒重要消費市場，北京、天津、大連、沈陽等都市是北方葡萄酒最重要消費市場，秦皇島市地處華北和東北兩大經濟區結合部，是連接華北與東北樞紐、環渤海經濟帶重要都市。西與北京、天津兩個直轄市毗鄰，東與以沈陽、大連為中心東北經濟區接壤，形成秦皇島遼闊外延市場腹地，同步，與日本、韓國等亞洲葡萄酒消費重要國家隔海相望，區位優勢明顯。從國際都市群發展規律來看，任何超大團都市群周邊都應有一種旅游休閑區域，而秦皇島借助北戴河豐富旅游資源和特有區位，在其京沈高速公路盧龍段沿線建設葡萄酒莊園匯集區正可彌補和拉動旅游休閑產業。第四，高品位莊園酒成功打造也是提高秦皇島葡萄酒品牌重要手段之一。1976年在法國巴黎舉辦波爾多和勃艮地及美國加州納帕谷莊園酒參加評品會上，通過9位法國葡萄酒專家盲評，成果是美國加州納帕谷莊園酒得分超過了涉及木桐酒莊在內所有法國莊園酒，從而使加州納帕產區一舉成名迅速走紅，成為國際公認品牌產區。距上次品評會后30年后，在大西洋兩岸——英國倫敦和美國加州再次舉辦品評會，分別由9位專家在兩地盲評，打分后合并計算，前五名仍全是美國加州納帕谷莊園酒，使得加州納帕產區世界級品牌再一次被鞏固和加強。然而，咱們懂得參加類似“巴黎盲評”這樣國際級品評會葡萄酒必要是莊園酒才具備參評資格，因此高品位莊園酒成功打造對提高秦皇島葡萄酒品牌具備重要意義。最奢適旅行地Perrier-Jou?t酒莊外葡萄園第五，秦皇島市（昌黎產區）葡萄酒種植及生產成本越來越高，規模效應尚難形成，使得種植和釀造低端葡萄酒出路日漸嚴峻。一，由于氣候因素，昌黎產區葡萄藤在冬季必要培土掩埋，而到次年春季再把葡萄藤挖出來，相比不需越冬掩埋產區，這無疑增長了兩次人工成本；二，秦皇島市農村勞動力成本較高。以盧龍縣為例，請人進葡萄園做工60-70元/天，遠遠高于西部和東北等產區勞動力成本；三，秦皇島市人多地少，耕地緊缺，人均耕地僅1畝左右，無疑將增長土地承租成本；四，新疆、寧夏等重要產區地廣人稀，加上干旱缺水使得病蟲害較少，種植成本極低。葡萄酒成本增長致使原本已經薄利低端葡萄酒利潤更小。此外，秦皇島宜種葡萄土地有限，面對國際競爭，如僅釀造中低端酒將很難形成比較優勢。全世界葡萄種植面積到當前為止約達到了800萬公頃，以生產中低端葡萄酒為主，由于諸多因素致使國內進口原酒或成品酒成本、價格和品質相比之下都堪稱物美價廉。而昌黎、盧龍和撫寧三縣當前葡萄種植面積僅為0.34萬公頃，所有宜種耕地一共加起來也僅約13萬公頃，因而在規模效應上無法形成同外國葡萄酒競爭比較優勢。通過以上綜合分析，咱們可以發現，只有在秦皇島大力發展葡萄酒莊園，才干以國際化姿態，憑借差別化手段，從文化角度切入，向形成比較優勢，提高品牌影響力、擴大消費群戰略目的穩步邁進。三、集聚區基本定位集聚區定位莊園集聚區重要鎖定中高品位市場，可將該集聚區莊園目的市場劃分為中檔和高檔兩層：對高檔葡萄酒莊園定位是：尊貴、古典。對中檔葡萄酒莊園和各式酒堡定位是：體驗、品味、潮流、休閑。目的投資群定位葡萄酒莊園目的投資人群重要可鎖定為兩類人群：一類是以酒業公司（葡萄酒業內公司為主）或專業人士等為主，以投資葡萄酒生產為職業追求人群；一類是以各式投資基金、大型國有機構和非專業個人（如民營、高管、外籍人士）等為主，為達到資本增值目投資葡萄酒行業人群。四、集聚區設計構想集聚區空間布局構思在空間布局上，可將整個集聚區別為兩個重要功能區域：葡萄酒莊園區和葡萄酒小鎮區。基本構想是在葡萄酒莊園集聚區中央或其他適當區位著力打造一種被漫山遍野葡萄園環抱依山而建小鎮（如法國Saint

emilion產區中小鎮）。小鎮上集聚了諸多游憩元素，在那里可將葡萄酒文化和休閑旅游緊密結合起來，充分運用其高品位浪漫文化旅游特性，采用主題化展示方略，以葡萄酒關于特色景觀和高檔次精致商鋪分區方式進行總體布局。酒莊外美麗葡萄園風光同步，在小鎮周邊則是集聚區各式高品位葡萄酒莊園大小不一分布區域。這些莊園構建應充分借鑒新老世界高品位葡萄酒莊園風格特點，并配以國內特有古雅元素，從而制造出高檔、尊貴、古典、休閑、浪漫情景氛圍。高檔次葡萄酒地下酒窖集聚區情境元素構想波爾多葡萄酒莊園仿國外不同風格葡萄酒莊園古堡：中世紀風貌（或歐式低矮風格、巴洛克風格、哥特式風格、羅馬式等風格）古堡莊園（如音樂酒莊、家庭式酒莊、休閑酒莊、溫泉酒莊等），酒莊配有以熱帶雨林圖案為背景餐廳，縱觀周邊風景三層樓葡萄酒吧，酒窖里品酒體驗，以及彌漫地中海氛圍回廊葡萄園等。（摘取世界各大產區文化中精品元素）酒莊庭院（Courtyard）和美術館餐館—重要供應英國風味美食。美術館餐館有諸多不同種類餐點，致力于宣傳酒莊一貫美食老式，并且以客為尊。波爾多古堡小鎮古雅浪漫葡萄酒小鎮：小鎮上有精致設計小回廊、小噴泉和小院落等，曲徑通幽，也有大氣教堂，塔樓，雖然通過了風蝕，但是依然不減當年英姿，處處透著一種歷史香氣。依照以上分析和設計，可以在葡萄酒莊園集聚區中央或其他恰當位置著力營建某些游憩元素集聚小鎮，如：法國波爾多地區各式酒堡＋旅社歐洲百年歷史古老教堂彌漫地中海氛圍藝術雕像和回廊新老世界葡萄酒文化博物館/展覽館各國風情各異休閑酒吧街橫跨老河流多座不同風格仿古木橋四星級（五星級）酒店一座以及高爾夫、馬術俱樂部、滑雪場、釣魚、按摩等康體娛樂設施波爾多街頭藝術雕像原汁原味自然民居文化式建筑：保存一某些秦皇島本地和國內有代表性民族建筑，并加以翻修（修舊如舊），使得國內鮮活民風民俗可以展示出來。多功能觀光葡萄園：一是強調立體化、園林化風格。以葡萄種植為主，景點設計與果樹配備交相輝映，使園內四季花果飄香；露地、保護地、庭院，棚架、籬架、漏斗架、長廊架，各種種植方式相結合；觀光、生產、加工相結合。二是突出科技和文化點綴，使觀光者在游覽同步，獲得知識，提高文化素養。可運用嫁接修剪技術，進行人工造型，實現一株多品種，且葡萄可選取品質好、顏色艷麗、果形美觀品種，并為各色品種配以圖文并茂文化科普簡介。美國加州納帕谷葡萄園當代化消費設施：將新舊世界特色餐飲和消費產品與極富當代氣息餐飲、酒吧、購物、360°特效影院等設施設計相結合，做到市井喜氣與飄香葡萄酒相安無事，古老院落與潮流潮流各得其所。定位高品位商貿會展演藝：挖掘全世界紅酒文化，策劃各類品位高雅表演、高品位商洽、特色節慶、重要會議等。五、集聚區內容策劃集聚區啟動日期：建議在內正式啟動集聚區區位建議：京沈高速公路盧龍縣域內段南北遼闊種植區集聚區開發模式：可采用類似開發區管理模式（管委會＋公司化經營模式），政府負責莊園匯集區基本開發：可由秦皇島葡萄酒產業發展委員會所屬開發公司和所屬地政府（盧龍縣政府）下屬公司共同構成一種合資公司。這家公司重要負責基本開發和樣板項目啟動。集聚區經營模式：可選取兩種模式，一種是由上面所述合資公司和專業公司共同管理（專業公司可面向全球各大葡萄酒大公司進行全球招商）；一種是由合資公司進行開發，而集聚區管理交由專業管理公司進行委托管理（如專業管理公司可代為托管五年后再正式轉交還給合資公司繼續管理，其間可為合資公司培訓匯集區運營管理人才）集聚區基本開發：分期進行規劃開發：首期可規劃出約二萬畝作為葡萄酒莊園匯集區開發專項用地；對規劃地區別塊：將二萬畝地按不同大小（小約150畝為一單位）和用途分為約50個單位各形狀地塊；對每個地塊進行基本（一級）開發：重要來說涉及三通（通水、通電、通氣）、一平（平整土地）、開墾復種（在每塊土地上進行開墾并種上各類釀酒葡萄）等；進行葡萄酒生產用地調節和置換：以保證每一莊園區塊上均有適量建設用地；對規劃區內建筑風格進行統一規劃和審批：以擬定整個葡萄酒莊園匯集區浪漫情調和基本風格一致；成立匯集區管理委員會：負責各項詳細事務，機構構成可分別由市、縣、專業公司共同構成，負責種植、釀造、管理、營銷等一體化經營事項；擬定相應優惠政策：如承包年限和開發租金等多方面支持；首期莊園啟動項目：可以采用葡萄酒產業投資基金或采用政府參股多方合資等形式打造一種樣板式高檔葡萄酒莊園，來帶動整個匯集區迅速發展。營銷方式：重要采用自產自銷和專業公司代銷兩種方式自產自用自銷：普通投資酒莊如國內外葡萄酒大公司、葡萄酒業內專業人士、大型國有機構（貼牌個性品牌需求）和個人（民營、高管、少數外國人）出于宴會慶典、紅酒文化傳播、休閑娛樂、商務洽談、會議展覽、養生美容、藝術沙龍等用途都能自用自銷所有或者某些；專業公司代銷：莊園投資方自銷自用后剩余莊園酒可由集聚區原委托管理專業公司進行包銷，或者另尋其他高品位葡萄酒專業銷售公司對這些高檔莊園酒以授權品牌或統一品牌代為銷售。六、集聚區招商和營銷推廣集聚區招商：定向招商（對涉及投資銀行、投資公司和基金公司等在內各類投資基金進行招商）