金廈集團地產策劃序言

受金廈集團委托，天津市上勁房地產咨詢就金廈王頂堤立交橋路南項目標營銷策劃提交王頂堤路南項目發展方向（提案）。本企業本著<服務企業，長足發展>企業戰略思想，在順利完成金廈baidu風景營銷策劃前提下，期望和金廈集團繼續深入合作，同時企業領導層對雙方合作給高度重視，就項目發展方向事宜，本企業提出以下提議，期望貴司提出寶貴意見。

本企業對雙方合作優勢歸結為以下幾點：

1、金廈集團作為天津市房地產開發龍頭企業，其在土地存量及資金運作上優勢不言而遇，進入以來，企業品牌在項目標成功推廣下進而提升，吻合了天津市住宅消費者由感性消費逐步過渡到關注企業品牌消費思緒，同時金廈集團在企業發展過程中不停更新經營思緒，果斷采取依靠社會力量方法處理企業內部配給不足，使企業關鍵優勢上深入提升，節省了成本。

2、上勁房地產咨詢成立于初，企業發展以房地產代理銷售、營銷策劃、廣告推廣整合為關鍵，本企業前后代理銷售財富大廈、梅江芳水園、匯和家園、林楓花園等12個項目；營銷策劃包含baidu風景、尚城、匯博園等7個項目；同時上勁廣告傳輸承接泰達園、吉利花園等著名樓盤廣告設計。在近3年企業歷程中取得了不俗業績，得到了開發企業及社會認可，企業本年度晉升為<天津市房地產中介協會>副秘書長單位。

3、依據市場發展趨勢判定及建立在此基礎上戰略發展計劃，本企業營銷策劃作為充足整合營銷和市場傳輸步驟服務項目勢必會在企業以后發展中飾演日益關鍵作用，其發展水平不停提升從短期看將會對企業現有營銷代理業務產生或輕或重支持，從遠期看，整合了高水平策劃服務營銷或廣告實體將會是市場衡量這兩個行業標準，本企業成為天津市首家整合項目銷售、營銷策劃、廣告推廣中介服務企業。

4、雙方合作基礎為優勢互補，在企業利益上不存在正面沖突，而是一個連帶關系，即作為服務性質本企業在企業發展過程中一直堅持提升業務水平，強化服務意識，作為合作時間近二年雙方在很多方面業已充足磨合，共同打下了良好合作基礎。

房地產市場自起步到規范進而走向成熟，用了近十年時間。而伴隨城市土地存量降低，市場人群消費理念成熟，怎樣在項目發展前期做出正確市場定位和市場分析，對投資者投資正確性及資金回籠速度起到至關關鍵作用。房屋和其它商品相同點是：需要迎合市場,適銷對路，才能滿足有效需求及達成利潤最大化。作為特殊商品，它表現特點為：

1、資金高度密集：房地產項目從立項到完工動則需要幾千萬資金，資金密集成為行業特征，同時也增大了投資風險。

2、投資周期長：房地產投資周期通常為十二個月以上，縮短投資周期，使生產出產品不在投資周期內落伍，需要超前投資眼光。

3、市場信息改變估計：因為投資周期長，產品由設計到產生經歷時間過長，常常出現實際產品落后于市場需求情況。所以更重視把握銷售時機。控制銷售節奏，對策劃而言，應重視過程營銷（即在產品銷售過程中跟蹤產品，研究市場，立即調整產品策略，使之和市場步步吻合），才能達成預期收益目標，而不應只做結果營銷(即在產品生產出來后再銷售，造成產品和市場脫節)。

正因為房地產不一樣于其它行業，很多原因制約最終產品實現及投資回報，所以項目本身條件及發展商可對投資者進行適時投資決議提供一定可行性依據。項目宗地情況

1、地理位置

本案在南開區王頂堤立交橋西南側，占地面積3.3ha，總計劃建筑面積近100.000平方米，整個地塊東西向狹長，南北進深較小。從周圍地塊發展情況來看，本案所處位置為王頂堤居住區整體計劃收尾工程，周圍居住氣候已經形成一定氣氛。本案以北住宅區有baidu風景、漂亮心殿、南開文園、碧云軒、及天拖居住區；南側為復康花園，東側包含欣苑公寓、華苑住宅區、華苑新城等大型住宅區；西側為侯臺風景區及侯臺別墅區。同時天大、南大、師大及正在建設大學城，使本區域形成了較高科教氣氛，

2、區域發展方向

依據天津市居住區域劃分，西南部地域在近幾年住宅建設上占領上風，不管從居住區規模、計劃設計、人文基礎等各方面保持領先，但同時存在以下弊端：

1)因為整體計劃期限較長，使物業風格比較雜亂。即使對開發商而言立即跟隨市場會使投資風險降低，但造成整體計劃不協調。

2)本區域房屋價格居高不下，造成趨向購房用戶經濟基礎難以承受。

3)市場可消化人群伴隨數百萬平米住宅開工建設逐步消化，使再建住宅難以把握人群傾向及購置能力。

即使存在以上弊端，但優勢一樣相當顯著，故本區域整體發展方向看好。

3、地塊綜合評價

金云里地塊處于王頂堤立交橋西南側，緊鄰下橋機動車坡道。王頂堤立交橋作為中環線關鍵橋梁，機動車流量比較大，所以本案地塊地理位置十分顯著，存在視野開闊，綠化優美優勢。但作為臨橋物業，其弊端為噪音污染（baidu風景在銷售過程中存在相同問題），所以從地塊上分析，優勢和劣勢并存，只有經過投資者決議和權衡才能達成最大優勢平衡點。

4、本案優劣勢分析

優勢：1、地理位置顯著，交通情況良好，路南項目由10座高層建筑組成，

輕易形成標志性建筑。

2、周圍配套設施完善已形成居住氣候。

3、區域發展趨勢看好，市場有可引導空間。

4、在天津市上風口，同時在高校區及高科技產業園區，文化氣氛很好。

5、金廈地產在王頂堤地域十年開發經驗及形成區域品牌。

劣勢：

1、近鄰立交橋存在噪音污染及出入不方便。

2、紅旗路以西地域計劃參差不齊，同時高層建筑市場接收度差。

3、建設周期長，建筑密度大，居住環境較差。項目發展方向

1、發展方向敘述

基于對本案綜合原因分析，本企業提議打破常規營銷理念，提議采納以商住帶動商品房銷售整體營銷思緒，發揮土地最大價值，同時于政府指令行為銜接，共同為本案提供良好客源。

1.1項目定位：

本案作為復康路沿線臨橋物業，其地理位置有著不可比擬優勢，從現在祥規能夠看出，臨近復康路將建設總建筑面積為23295平方米大型公建底商，怎樣利用底商優勢，帶動商品房銷售？本企業認為，伴隨天津市整體經濟環境好轉，投資條件改善，在大環境下需求大規模會展場所，而現在天津市會展供給不足，天津市現在展館場所集中于河西區，以天津市國展及體育中心為代表，但現在市場需求逐年增加。天津市每十二個月承接大規模展覽會以天交會、房交會、汽車展覽交易會及多種類型建材、設備交易會，經過交易會帶動企業之間經營和合作逐步形成了良好模式。

依據本項目本身優勢及金廈地產優勢（包含社會關系、資金能力及政府背景等），結合本區域良好歷史底蘊及發展前景，本企業提議底商部分打造為以會展物業為主綜合性經營場所。

1.2會展物業定義：

會展物業及商品展示、交易和經濟技術合作等功效為一體，并含有信息咨詢、投資融資和商務服務等配套功效，在貿易往來、技術交流、信息溝通、經濟合作很多方面發揮著日益關鍵作用，在中國經濟舞臺上飾演越來越關鍵角色，會展物業基礎目標實現價值是一般住宅項目標兩倍，甚至幾倍。同時會展經濟不僅能夠培養出新型產業群，而且能夠帶動服務、交通、旅游、餐飲等相關產業發展。同時，會展業也被認為是區域經濟發展助推器，各地會展也紛紛出現，不僅僅產生了可按經濟效益，也從多方面帶動和促進一個城市整體經濟繁榮。

1.3會展物業有利原因：

一、加入WTO后將深入刺激會展經濟發展。

二、天津市現在市場存在這類物業嚴重供給不足。

三、本案所處位置為西南區域，周圍經濟發展態勢良好，華苑產業園區建設，天津大學城落成為本案提供了良好發展契機。

四、會展物業作為特殊物業開發類型，含有較大挖掘潛力和更大利用獲取空間，這是一般住宅項目所不能比擬。

2．產品定位：

2.1產品功效：

基于項目發展方向定位，本案二區由兩座板式小高層及兩座點式小高層組成。提議底商部分為裙房三層，作為會展經營場所。樓上提議板式小高層位高級公寓，面積為控制為100-130平方米；兩座點式高層作為高級白領公寓，面積分別控制為35-40平方米和70-90平方米；作為會展物業配套住宅。六區由兩座板式小高層及一座塔樓組成，地上裙房作為會展經營場所，兩座板小高層定位為高級公寓面積提議為130-150平方米；塔樓作為會展物業辦公用房對外出租或出售；七區作為位置最好發展地塊由三座點式小高層組成，提議戶型和baidu風景類似（本企業暫定樓座編號由西向東分別為1-10號樓）。

2.2產品定位：

怎樣將本案會戰物業形勢和商品房銷售緊密聯絡起來，經二屆會展只是全方位提升物業價值，最直接而有效方法是建立本案會展物業關鍵平臺。

2.2.1共享形象平臺：

（1）和政府部門舉行一系列會展經濟研討會，盡可能和政府建立緊密聯絡。

（2）經過多種宣傳造勢。

（3）建組風格上設計成和會展物業相一致形式。

2.2.2共享功效平臺：

（1）共享展覽平臺，層高提議為6米表現LOFT概念。

（2）共享辦公平臺，將六區塔樓建成會展辦公樓，表現移動商務辦公功效，提倡MORE概念。

2.2.３共享文化平臺，提議設置會展會所，形成會展文化，使之成為名副其實會展物業。

2.2.４共享用戶平臺，充足利用會展帶來會展經濟效益，使本案潛在用戶群表現升值潛力，收到事半功倍效果。

2.2.５共享網絡平臺，會展含有強大網絡功效，提議在本案設置網絡中心，使本案用戶第一時間掌握來自世界多種信息，共享信息資源。

３．人群定位

３.１城市精英階層：指外資、合資企業中、高級管理人員。看重物業服務及生活品質。關鍵購置七區及六區板式小高層。

３.２投資者：本物業為會展物業，極具升值潛力，故投資者成為本案另一主力人群。

３.３城市白領：關鍵購置二區白領公寓，購置心理為交通位置及物業檔次。

３.４外籍人士：會展物業帶來經濟繁榮必將帶動外籍人士在中國置業，她們置業形式關鍵以出租為主，六區塔樓成為她們辦公首選。

總而言之，本案作為天津市西南方應賓主干線標志性建筑，其發展優勢不言而喻。在選擇項目發展方向時，合適超前、通盤考慮對項目標成敗起到決定性作用。項目營銷策劃關鍵

1．營銷體系建立

1.1資源整合：整合本案顯性及隱性資源

（1.）貼近政府提升地塊價值潛力

（２.）聯合專業咨詢機構，實現整體營銷策劃

（３.）利用發展商本身優勢，實施發展商和買家良性互動，凝聚商業氣氛，并實現居住和會展價值同時發展。

1.２挖掘價值：經過多種平臺建立造勢，提升價值。

（1.）共享形象平臺

（２.）共享功效平臺

（３.）共享展覽平臺

（４.）共享辦公平臺

（５.）共享文化平臺

（６.）共享用戶平臺

（７.）共享網絡平臺

１.３模塊體系：經過模塊體系建立，構筑本案整體營銷平臺

（1.）酒店式服務功效模塊：關鍵針對二區白領公寓部分。

（2.）家居服務功效模塊：提供家居歸屬感。

（3.）會展服務功效模塊：源于本案定位模塊，為本案主導模塊。

（4.）商務服務功效模塊：針對于六區塔樓，提供會展辦公經營場所。

（5.）娛樂休閑服務功效模塊：此功效模塊關鍵表現在會所和酒店服務配套上。

2.會展物業品牌形象建立過程

2.1開發商品牌：金廈房地產社會資源整合成為挖掘項目附加值及提升物業品牌價值有力保障。

2.2項目品牌：本案提出天津市首家會展物業開發理念，經過對外部資源整合及內部資源挖掘，成為天津市物業開發新模式，引發市場關注，提升項目品牌。

2.3物業品牌：金廈物業作為天津市十強物業管理企業之一，其優良物業管理帶來價值不單是對目標人群保障，更是推進項目整體營銷策劃前提。

3.項目關鍵賣點薈萃

3.1會展物業成為天津市首家這類物業開發先行者。

3.2升值潛力最大地塊。

3.3LOFT，MORE等新概念應用。

3.4一流交通系統、人文背景、區域發展方向。

3.5高尚文化、尊貴生活特區。

3.6寫字樓物業革命。

3.7金牌物業管理企業提供管家式服務。

4.關鍵競爭力表現

縱觀天津市房地產發展歷程，在不一樣歷史時期，提出不一樣營銷理念及物業產品，但均以常規營銷推廣手法為準則，著重推薦本身地理位置優勢及產品功效賣點，從各個方面顯示自己豪華和特色，從表面看，似乎產生各自特色，但從內涵上并沒有跳出同質化，她們全部從本身硬件出發，而欠缺心理年支持，從而在理念創新上舉步不前。

而針對本案無疑是一次良好歷史機遇，因為本案所處地理位置及各方面原因整合，使會展物業成為本案開發又一新理念，本案關鍵競爭力關鍵表現在兩個方面：1.本案內涵上突破，會展物業定位；2.全新生活理念和模式應用。

5.項目案名提議：

金廈國際會展中心自然成為本案底商最好案名。

金廈國際會展公寓為本案住宅部分推廣案名。

金廈國際會展空間成為本案白領公寓部分推廣案名。項目推廣策劃關鍵

本項目作為天津市首家會展物業概念提出者，其項目推廣關鍵是經過關鍵概念利用使項目產生價值最大化，打破常規推廣思維，成為本項目標策劃關鍵。

1．媒體利用

房地產類媒體種類繁多，針對本項目目標用戶特征及項目發展方向，我們提議此用以下多個方法

1.1電視臺：充足利用電視廣告媒體傳輸廣度及反復性。

1.2報紙：關鍵以今晚報、天津日報進行新聞炒作，利用每日新報進行營銷推廣。

1.3廣播電臺：充足利用其貼近目標用戶及紀實性強特征對目標用戶進行深度訴求。

1.4其它廣告形式：包含車體、路牌、戶外、電子郵件等全方位立體包裝，展示本案獨特物業特征。

2.公關策劃活動

2.1會展物業經濟研討會：邀請房地產業內人士、經濟教授、國際性會展商在當地考察，提升本項目標物業價值。達成經過研討會借助媒體手段從側面把項目標信息向社會傳輸。

2.2會展物業經濟酒會：邀請本市著名外資企業及中外合資企業高級人士參與，介紹本項目標環境交通及會展特征，達成向目標用戶傳輸購置信息目標。

2.3新技術展示會：邀請業內教授評定本案在新技術利用上獨特優勢，繼而造勢。

2.4物業概念展示會：經過對LOFT、MORE等概念傳達，擴大本項目超前位影響。

2.5會展功效展示會：全方位介紹本項目標操作模塊及會展功效，產生獨特項目個性。

3.現場包裝

3.1硬性銷售包裝：包含售樓處選址、功效及其它特殊要求。

3.2樣板房包裝：樣板房可依據本案定位進行形象及概念包裝，并做到合適超前。

3.3示范園林景觀：因為本案屬于林橋物業，只有靠本身園林營造才能提升物業檔次，提議在銷售早期營造示范園林景觀，首先，和本案目標人群定位吻合，其次充足表現會展物業高級個性。

3.4軟性銷售包裝：包含開發商實力和形象包裝，物業管理品牌包裝。

總而言之，作為本案發展方向支撐部分，項目標形象推廣對本案起著至關關鍵作用，在銷售前期充足做好項目各個方面推廣預算，整合多種媒體和社會有利資源，成為會展物業推廣成功有力保障。總結

王頂堤路南項目作為金廈房地產企業步入二十一世紀代表著作，其開發和經營成功是否成為企業下一步發展關鍵。因為時間倉促，本企業僅對項目發展方向提出提議，意在項目定位前期突破常規銷售定位法，采取以底商經營帶動整體項目標銷售，同時規避多種風險，實現底商、寫字樓、公寓連帶均好銷售。避免常規項目標發展不均衡現象出現，具體實施細則有待和金廈企業共同商榷。★

策劃關鍵整體策劃，均好發展

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1、項目宗地情況

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1.1土地概況

A占地3.3ha,總建筑面積10萬M2

B東西狹長，北側臨復康路

C計劃集商場、辦公、居住為一體(11)

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1.2周圍物業

東：中環線（代表物業泰達公寓、天驕源）

西：侯臺別墅區、天津大學城

南：華苑、華苑新城、欣苑公寓

北：天拖南居住區（漂亮心殿、南開文園）

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1.3區域發展

A90年代中后期由華苑帶動新房住區形成

B天津早期涉外居住區（以金廈世紀名全部為代表）

C天津市高校區興建落成

D華苑產業園區帶動區域經濟發展

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2、項目SWOT分析

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2.1項目優勢：

A本案地處高校區，為區域人文條件和提升附加值提供了支持

B周圍成熟居住區業已成形，為本案商鋪提供良好客源

C周圍企機關眾多，為本案商商業提供了人流基礎

D開發商在區域內形成了良好品牌

E項目鄰近主迎賓線，為項目提供良好商機

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2.2項目劣勢

A本案周圍商業氣氛不濃厚，不是傳統商業旺區,對本案商業物業推進產生負面影響

B本案周圍除baidu風景外，均為傳統住宅，整體計劃落后

C本案開發規模大，周期長

D市場人群對高層住宅歷史印象不佳

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2.3項目機會

A華苑產業園區興起,天津大學城建設對本案人流提供保障

B現有天津市西南區域商業物業開發理念,經營模式和商業物業功效全部有較大提升和完善空間

C從開發理念上看，本案集商業、辦公、住宅三位一體，從機遇上講成為本區域這類物業開發先鋒

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2.4項目威脅

A周圍競爭對手較多,整體市場供大于求.

B項目怎樣形成商業氣氛，成為來自項目本身威脅.

C創新整合帶來操作復雜性

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3項現在期定位結論：

3.1機遇和風險并存,但機遇大于威脅

3.2發展成為集商業購物、商務辦公、居家生活為一體全功效物業，成為本案優良歷史機遇(12)

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總結：本案努力爭取打破常規開發思緒，從一個高起點上定位本案發展方向，結合底商、辦公、住宅統一、均好發展思緒，成為本案成功關鍵

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4項目發展關鍵思緒

以商鋪經營（炒作大區域價值，形成經濟交流平臺）——推進特色辦公及國際化住宅消費(13)(

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4.1

項目發展方向定位（多功效、全方位國際文化平臺）

底商—打造區域經濟發展平臺，形整天津市西南區域新經濟及商業中心

金廈國際港辦公—以底商經營及本案特色商務形式帶動辦公樓租售

住宅—經過區域文化及特色形成，打造國際化住宅小區(1)

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4.2支持點

A本物業本身綜合發展平臺（底商、辦公、住宅）提供了良好基礎

B本區域伴隨90年代后期開發建設，已形成含有規模居住區

C區域內住宅項目過多，缺乏綜合性物業，本案努力爭取回避正面競爭帶來不利

D國際文化平臺使本案含有不可克隆性及站在一個高起點應對市場競爭

E金廈企業在天津市及本區域周圍影響力

F項目本身東西狹長，在王頂堤及復康路立交橋之間形成獨有街區，區位顯著，適合本概念利用

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5關鍵價值體系建立

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5.1關鍵價值體系：開發天津市西南區域首家將購物、休閑、商務、娛樂、居住為一體含有領導地位大型國際化特色小區

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目標：以特有硬件、功效為支撐、戰略性地融入“國際化、新商圈、政府行為、引擎工程”等元素，從形象上乃至本質上拔高本案戰略定位，從而使本案競爭策略從市場層面躍升至更高戰略層面，達成提升為“無可替換”地標性物業目標，實現本案經濟效益及社會效益最大化。

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5.2商鋪部分（金廈國際港·國貿街）(9)

A利用<新商業圈地運動>為概念依靠，炒作地塊最大價值

B以區域價值提升帶動市場關注度及顯性消費力

C營造天津市首家SHOPPINGMAIL商鋪形式，多個經營加盟模式，降低入商門檻

D引入著名品牌經營，以其帶感人氣匯聚，以吸納更多中小型商家進駐

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5.3寫字樓部分（金廈國際港·商務大廈）(7)

A利用<新國際化辦公環境>為概念依靠，吸納國貿街帶來商務氣氛

B引入人性化辦公環境理念，提倡“凝聚企業文化空間”

C集專業化及人性化于一體個性鮮明甲級寫字樓

D提供專業商務辦公模式，多個辦公文化平臺，打造個性辦公文化

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5.4住宅部分（金廈國際港）(4)

A將底商時尚和氣氛引入塔樓住戶，實現真正意義上商業地產模式

B國際化住宅設計，文化為全城時尚之上，感受國際化居家文化

C提倡全功效小區文化，集商業文化、商務文化、居住文化于一體，打造居住和消費結合國際化住宅文化

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6.人群定位

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6.1商場

A主力店、大面積供給一個或兩個經營者

B中國、國外品牌店主(2)

C百貨、餐飲、娛樂及私人業主

D投資者

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6.2寫字樓

A由商場經營帶來辦公人群

B項目文化、個性形成后形成寫字樓租用人群(8)

C本區域顯性目標用戶

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6.3住宅(6)

A城市精英階層：指外資、合資企業中、高級管理人員，看重物業服務及生活品質，關鍵購置七區及六區板式小高層

B投資者：本物業為會展物業，極具升值潛力，故投資者成為本案另一主力人群

C城市白領：關鍵購置二區白領公寓，購置心理為交通位置及物業檔次

D外籍人士：會展物業帶來經濟繁榮必將帶動外籍人士在中國置業，她們置業形式關鍵以出租為主，六區塔樓成為她們辦公首選

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7.結論：本方案是集綜合性商鋪、寫字樓、住宅為一體大型物業，所以需要給予本案一個鮮明、出色靈魂，給予本案超常規價值。故本案策劃努力爭取把握地段及各方面利好信息，結合金廈企業優勢，達成項目整體，均好發展！謝謝！<金廈王頂堤路南項目>營銷策劃合作意向說明

——提交方：天津市上勁房地產咨詢

受金廈集團委托，天津市上勁房地產咨詢就金廈王頂堤立交橋路南項目標營銷策劃提交合作意向說明。本企業本著<服務企業，長足發展>企業戰略思想，在順利完成金廈baidu風景營銷策劃前提下，期望和金廈集團繼續深入合作，同時企業領導層對雙方合作給高度重視，就雙方合作意向事宜，本企業提出以下提議，期望貴司提出寶貴意見。

<金廈baidu風景合作模式剖析>

金廈baidu風景作為金廈集團—關鍵開發項目，本企業于二季度介入項目營銷策劃服務，當初項目工程處于平地階段，項目祥規及戶型也已基礎確定，本企業在充足考慮項目各項營銷要素前提下，和貴司經營部及項目管理人員深入溝通，共同探討項目營銷思緒，充足發揮本企業在市場營銷及項目策劃、廣告推廣三方面整合優勢，對當初<金云里二期>項目提出可行性發展提議，并向貴司提交<金云里二期項目營銷匯報>，經雙方反復研討，達成營銷策劃合作意向，并于5月簽約。作為雙方合作開始，本企業并沒有把營銷策劃停留在紙面上，而是和貴司管理及工作人員互動，共同制訂了項目每階段營銷實施方案，配合銷售現場做好銷售管理及銷售培訓工作。截止11月底，項目銷售達成整體面積60%，估計截止底，即3#、4#樓入住期間，3#、4#樓銷售將達成75%，在天津市本年度高層住宅銷售中取得不俗業績。同時，本企業愈加重視相關貴司<企業品牌>建設，不管對企業理念<鑄就未來，創新永遠>提出，還是經過baidu風景具體項目標推廣實施，本企業時時刻刻關注企業品牌在推廣過程中應用。而且經過金廈baidu風景具體營銷實施來提升企業品牌著名度。

縱觀baidu風景銷售歷程，本企業歸結以下：

第一階段開盤前，期待出色

但從整體上看，此階段baidu風景營銷策劃尚處于磨合階段，從廣告風格上看，這一階段baidu風景還缺乏蕩氣回腸氣勢。但從中不難看出，營銷整合思緒已日趨成熟，創作欲望業已高漲起來，令人眼前一亮作品出現只是時間問題。

縱觀開盤前baidu風景廣告，其特點完全能夠用“情理之中意料之外”來形容，從廣告表現角度看，視覺元素利用中規中距，表現手法嫻熟、大氣，從營銷角度看則按部就班，利益點傳輸計劃安排詳盡而清楚。上勁企業對于baidu風景項目標前期定位成竹在胸，雄心勃勃要給天津房地產及廣告界一個驚喜。

第二階段策劃和推廣結合

以開盤稿為標志（.8.10晚報豪華版），baidu風景最終走上了項目形象塑造坦途，而以營銷為導向策劃及個性鮮明推廣無疑是其成功原由之一。而上勁在此階段所給予該項目標物業精神使得以后創作表現雖幾易其手，卻一直不曾走味，這就充足證實其市場定位不僅正確無誤而且含有很強可操作性。同時，伴隨項目標不停發展，物業推廣側關鍵也開始進入實際利益點推廣階段。在此過程中，baidu風景特點表現為在策劃領域駕馭能力，廣告方面則一直根據最初項目定位堅定不移推進著。

此階段策劃展現出主動探索精神，諸如“聯合購房”、“聯合選名牌享受折上折”“整合數字化共享折上折”等全新推廣概念引入，全部有令人耳目一新感覺。從中不難看出，策劃人員力圖在傳統推廣物業剛性原因前提下，對項目利益點進行更深挖掘。值得注意是，在推廣內容探索同時，上勁也在推廣步驟通路傳輸方面進行了小范圍嘗試，諸如候車亭廣告、路牌廣告等形式，配合傳統報紙常規廣告和戶外牌廣告，使此階段廣告推廣顯得生氣勃勃。

這一階段項目策劃直接表現在現場銷售上，則是baidu風景在期房階段著名度快速提升。個中原因有宏觀上：當初相同檔次物業較少、目標消費者潛在需求單一等原因，更為關鍵是baidu風景所展現出創新精神，則是baidu風景廣告在業界贏得一片喝彩并留下深刻印象根本原因。

從這一階段baidu風景市場推廣特點來看能夠得出以下結論：首先，現階段市場推廣是一個動態改變過程，在不一樣階段，依據市場改變，尤其是消費者需求不停改變，策劃推廣側關鍵也是在不停調整之中，當然好策劃推廣案例總是建立在整合了市場調查、營銷及廣告推廣基礎之上；其次，消費者潛在需求日益受到重視，這在很長一段時間，全部被各開發企業、廣告企業看成一個含有反應企業理念功效空話而擱置著，沒有被真正應用到實際案例操作之中。而baidu風景則證實消費者需求即是市場最高準則真理，不管是從傳輸內容改變上、傳輸通路、信息表示方法改變等方面，全部證實以消費者需求——市場為目標標正確實立是對相關專業實體至關關鍵。這一點在接下來baidu風景策劃推廣中將會表現更為顯著。

第三個階段整合成熟期

進入以來，baidu風景在策劃推廣方面逐步進入成熟期，尤其是在第三季度后期至今，baidu風景這一推廣期已達十二個月多之久項目，仍然保持著較高關注度及驕人銷售業績。關鍵表現在，首先，對各步驟控制（管理）日趨細化，策劃、銷售、廣告分工十分明晰，以30天為推廣周期工作模式在很大程度上不僅顯著提升工作效率，同時也能夠很清楚對各步驟工作進行評價和考評，假如作為宏觀組織、協調部門開發商方面愿意這么做話；其次，整體推廣架構緊密而明晰，至于分解到各階段推廣目標和作用已要求十分嚴謹而富有針對性。

baidu風景運作內因分析

歸根結底講，一個項目標成敗在很大程度上取決于對消費者潛在需求（市場）把握上，而以此為基礎所衍生出來策略、通路、廣告表現等等標準歸根結底全部是以消費者需求為基礎準則。這一點反應在實施方面則充足考驗著項目決議者組織協調能力，和團體內部各步驟整體水平，即整體協調及實戰中相互配合關系。

首先，在推廣早期，包含項目定位、CI定位和文化品位給予填補了當初市場空缺，正是因為前期所打下堅實基礎，才使得該項目在以后相當長時間里，一直保持著自己風格，而創新既能夠是來自內容上，也能夠是來自形式上，因為經過市場導入期引人注目和維護期標準性連續，baidu風景已不再僅僅代表著一個物業項目，深入人心推廣已將其升華為一個品牌式符號，而且消費者將會用她們熱情不停地去證實這一點。

經過一個時期相正確平淡無奇以后，現階段baidu風景市場推廣開始進入一個全新境界，其中包含對于前期成功經驗再創新，最少也是對于創新方法一個探索，其表現出對于全新效果渴望和激情證實baidu風景在推廣方面已肯定而然進入了全新時期。從表面上看，這種探索是形式上改變，不管是通路上改變，還是推廣策略方面調整，全部從不一樣側面影響著現階段baidu風景推廣專題。假如說最初定位為baidu風景市場形象進行了最初勾勒并提出某種理想話，那么現在baidu風景才真正開始讓消費者或用戶經過不一樣路徑和內容切身體會到這么一個項目所傳達出對于生活方法方面感覺和印象。其中有幾方面特點能夠作為我們在現階段市場項目推廣能夠研討或遵照標準，因為相對以前對于報紙常規廣告評價標準而言，這些新游戲規則所達成效果是全新而充滿刺激：首先，項目定位唯一性。作為一個前提條件，是整個推廣步驟統帥和承載平臺，同時，在從不一樣角度對物業專題進行敘述時候，全部是以此為前提。但需要說明是，這是對物業定位深入升華，而且是需要整個推廣過程堅持和嚴格實施才能夠達成效果，其目標已超越了對項目標推廣，而是追求品牌傳輸過程；其次，縮短和目標消費者距離。以前，在房地產推廣步驟中，相關地段、戶型等要素傳輸一直是建立在以下前提下：即經過報紙常規廣告、戶外廣告等形式單一推廣，這種推廣模式前提是肯定目標消費者肯定會看到，而且會在某種程度上接收由銷售經理和廣告設計、文案所確定訴求關鍵，從中不難發覺，在整個推廣步驟中，消費者一直是處于被動狀態下，推廣成功是否取決于銷售經理及廣告設計或文案經驗，即對以前所接觸或參與項目運作所取得印象，關鍵原因在于項目定位思想不成熟，令整個推廣過程缺乏整體連貫性，所以不可能對潛在消費者產生一貫、高于項目本身物業（品牌）訴求傳輸效果。不可否認這種方法在賣方市場條件下，是行之有效，但在現在賣方市場向買方市場轉變時期，卻是被事實證實是不再有效。而從現階段baidu風景推廣中不難看出，那種輕視消費者完全憑經驗進行市場推廣做法正在被正視消費者需求，并在推廣過程中以滿足這種需求為標準觀念所替換。另外，整合傳輸應用勢在必行。以前單一推廣手段逐步正在被經過整合傳輸手段所替換，就推廣而言，報紙常規廣告、戶外廣告、直郵、登門造訪等等傳輸手段全部是含有某首先效果，只有將其進行科學整合才會達成預期傳輸效果，即從市場角度而言，能夠愈加廣泛接觸到目標消費者，從項目標角度而言，則是最終達成品牌傳輸效果。

以上是本企業對于baidu風景項目推廣部分分析和認識，期望和貴司同仁探討中找到連續發展路徑。

本企業對雙方合作優勢歸結為以下幾點：

1、金廈集團作為天津市房地產開發龍頭企業，其在土地存量及資金運作上優勢不言而遇，進入以來，企業品牌在項目標成功推廣下進而提升，吻合了天津市住宅消費者由感性消費逐步過渡到關注企業品牌消費思緒，同時金廈集團在企業發展過程中不停更新經營思緒，果斷采取依靠社會力量方法處理企業內部配給不足，使企業關鍵優勢上深入提升，節省了成本。

2、上勁房地產咨詢成立于初，企業發展以房地產代理銷售、營銷策劃、廣告推廣整合為關鍵，本企業前后代理銷售財富大廈、梅江芳水園、匯和家園、林楓花園等12個項目；營銷策劃包含baidu風景、尚城、