PAGEPAGE12024年《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》考前通關(guān)必練題庫(kù)（含答案）一、單選題1.房源不僅包括委托出售或出租的房屋，還包括該房屋的（）。A、經(jīng)紀(jì)人B、物業(yè)管理者C、戶主D、業(yè)主答案：D解析：房源不僅包括委托出售或出租的物業(yè)，還包括該物業(yè)的業(yè)主（委托方）。因此，房源通常是指業(yè)主（委托方）及其委托出售或出租的物業(yè)2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在客源與房源的具體配對(duì)過程中，第三步是（）。A、按購(gòu)買意向排序B、按照客戶購(gòu)買力排序C、選定適合購(gòu)買此房的客戶D、逐一推薦給這些客戶，并約定看房答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在客源與房源的具體配對(duì)步驟如下：①列出已有客戶名單；②按購(gòu)買意向排序；③按照客戶購(gòu)買力排序；④選定適合購(gòu)買此房的客戶；⑤逐一推薦給這些客戶，并約定看房。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與銀行合作，共同宣傳房地產(chǎn)抵押貸款代辦服務(wù)項(xiàng)目，從而爭(zhēng)取到該銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的客戶，屬于用（）開拓客源信息。A、人際關(guān)系法B、會(huì)員攬客法C、駐守和橫幅攬客法D、團(tuán)體攬客法答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與銀行合作，通過宣傳房地產(chǎn)抵押貸款代辦服務(wù)項(xiàng)目來吸引客戶，是通過團(tuán)體攬客法來開拓客源信息。這種方法利用了企業(yè)和銀行之間的合作關(guān)系，通過共同宣傳和合作優(yōu)惠來吸引更多的客戶前來辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。這種方法通常適用于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與銀行合作的情況，是一種有效的開拓客源信息的方式。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在分析寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)分析區(qū)域內(nèi)（）。(2010年真題)A、人口數(shù)量B、寫字樓市場(chǎng)供求狀況C、住宅租金水平D、居民人均消費(fèi)水平答案：B解析：由于一個(gè)城市不同區(qū)域的發(fā)展歷程與功能定位存在差異，與之相關(guān)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)構(gòu)成和企業(yè)特征也有所不同，因此寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域?qū)傩苑浅Ｃ黠@。對(duì)于區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的供求分析，直接影響寫字樓項(xiàng)目開發(fā)的整體定位。因此寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析應(yīng)重點(diǎn)分析區(qū)域內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)供求狀況。5.下列房源中，（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中數(shù)量最多，同時(shí)也是交易量最大的一種房源。A、商鋪B、住宅C、寫字樓D、倉(cāng)庫(kù)答案：B解析：房源一般分為：①住宅，是指專供人居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)社宿舍）等，但不包含住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋；②非住宅，是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括辦公用房、商業(yè)用房、停車房和廠房倉(cāng)庫(kù)等。住宅一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中數(shù)量最多，同時(shí)也是交易量最大的一種房源。6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助房屋交易雙方簽訂交易合同時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（）。A、找出交易雙方的異議B、審查交易雙方的證件C、為交易雙方講解交易合同D、說服買受人承擔(dān)所有稅費(fèi)答案：D解析：買賣合同簽約時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有人要做的工作包括：①簽約前的準(zhǔn)備，例如，明確雙方異議所在，爭(zhēng)取事先溝通好，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要積極幫助雙方尋找解決辦法；②證件審查；③合同文本講解；④簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣交易合同。7.下列屬于等額本金還款方式的優(yōu)點(diǎn)是（）。A、準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭收支B、適合還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人C、本金在整個(gè)還款期內(nèi)雙倍分?jǐn)偅促J款本金余額逐日計(jì)算D、在整個(gè)還款期內(nèi)，每個(gè)月的還款額保持不變答案：B解析：等額本金還款方式的優(yōu)點(diǎn)是適合還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。因此，選項(xiàng)B是正確的。選項(xiàng)A和C屬于等額本息還款方式的優(yōu)點(diǎn)，而選項(xiàng)D則適用于等額本款還款方式。8.現(xiàn)場(chǎng)勘查是商圈調(diào)查使用最多的方式，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查的準(zhǔn)備工作不包括（）。A、在勘查前確定勘查的地域范圍、確定勘查的路線B、要準(zhǔn)備好勘查的資料，攜帶相關(guān)的材料和工具C、在進(jìn)行商圈調(diào)查的時(shí)候不要詢問，避免侵犯隱私D、在進(jìn)行勘查前，個(gè)人在著裝方面要注意，著裝要輕松、方便答案：C解析：在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查前，需做好以下必要的準(zhǔn)備工作：①在勘查前確定勘查的地域范圍、確定勘查的路線；②要準(zhǔn)備好勘查的資料，攜帶相關(guān)的材料和工具，包括商圈調(diào)查表、草稿紙、鉛筆、指南針、地圖、公文包、防凍防暑用品等；③在進(jìn)行勘查前，個(gè)人在著裝方面要注意，著裝要輕松、方便，應(yīng)穿運(yùn)動(dòng)鞋等；④在進(jìn)行勘查時(shí)，勘查人員要做到“四多”，即多看、多走、多問、多記。9.關(guān)于房源和客源關(guān)系的說法，正確的是（）。(2010年真題)A、先有房源再有客源B、先有客源再有房源C、房源和客源的開發(fā)不可兼顧D、房源和客源互為條件答案：D解析：一宗成功的房地產(chǎn)交易，不僅取決于有愿意以一定價(jià)格購(gòu)買或租賃物業(yè)的買方客戶，還取決于愿意以一定價(jià)格出售或出租物業(yè)的賣方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)起到了實(shí)現(xiàn)交易的橋梁作用。房源和客源是房地產(chǎn)交易的兩方面，缺了任何一方，都不能實(shí)現(xiàn)交易。房源和客源的關(guān)系包括以下幾個(gè)方面：①互為條件；②相得益彰；③互為目標(biāo)。10.下列關(guān)于中大戶型住宅客戶的表述，錯(cuò)誤的是（）。A、以二次或多次置業(yè)客戶為主B、置業(yè)目的多為改善居住條件C、對(duì)價(jià)格非常敏感D、家庭人口較多，多為三代人同住答案：C解析：中大戶型客戶特征有：①二次或多次置業(yè)客戶為主，目的多為改善居住條件；②家庭人口較多，多為三代人同住；③對(duì)居住面積、產(chǎn)品戶型及居住配套條件有更高的追求，關(guān)注生活便利性、舒適性，要求有較好的小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。C項(xiàng)屬于小戶型住宅客戶特征。11.具有“靈活、展露重復(fù)性強(qiáng)、成本低、競(jìng)爭(zhēng)少、但不能選擇受眾、創(chuàng)造力受到限制”特點(diǎn)的廣告媒體是（）。A、報(bào)紙B、電視C、雜志D、戶外廣告答案：D解析：A項(xiàng)，報(bào)紙廣告的優(yōu)點(diǎn)為：影響廣泛、傳播迅速、簡(jiǎn)便靈活、費(fèi)用較低、便于剪貼存查、信賴感強(qiáng)；缺點(diǎn)有：內(nèi)容龐雜、易分散對(duì)廣告的注意力、重復(fù)性差、維持當(dāng)期效果，印刷不精美，吸引力低。B項(xiàng)，電視廣告的優(yōu)點(diǎn)為：傳播面廣、影響力大、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)手段和方式靈活多樣、藝術(shù)力強(qiáng)；缺點(diǎn)有：制作復(fù)雜、成本高、時(shí)間短促、專業(yè)適應(yīng)性不強(qiáng)、傳播面太寬容易造成浪費(fèi)。C項(xiàng)，雜志廣告的優(yōu)點(diǎn)為：宣傳對(duì)象明確、針對(duì)性強(qiáng)、吸引力強(qiáng)、宣傳效果好、閱讀從容、保存期長(zhǎng)、印刷精美，較好地反映產(chǎn)品外觀形象；缺點(diǎn)有：成本高、價(jià)格昂貴、信息反饋慢、廣告數(shù)量有限。D項(xiàng)，戶外廣告的優(yōu)點(diǎn)為：長(zhǎng)期性、固定性、集中性效應(yīng)；缺點(diǎn)有：由于地段固定而不具備流動(dòng)性，注視率不夠集中。12.在存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，配對(duì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是（）。A、明確客戶的房屋需求B、約定看房時(shí)間和地點(diǎn)C、明確客戶的交易價(jià)格D、為客戶推薦合適房源答案：D解析：配對(duì)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推薦房源是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，特別是對(duì)買方獨(dú)家代理人而言，向委托人推薦房源關(guān)系到委托人能否購(gòu)買到既滿足住房需求又符合其經(jīng)濟(jì)承受能力的住房。13.關(guān)于房源外部營(yíng)銷中平面媒體廣告，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A、選擇發(fā)行量大、知名度高的平媒廣告載體B、廣告投入應(yīng)持續(xù)不斷，每周6～7次，持續(xù)才能效果才更明顯C、最好與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)里其他經(jīng)紀(jì)人集體投放D、房源廣告撰寫上標(biāo)題鮮明、樓盤及房源信息簡(jiǎn)潔清晰、賣點(diǎn)突出答案：B解析：平媒廣告投放應(yīng)該注意以下五點(diǎn)：①選擇發(fā)行量大、知名度高的平媒廣告載體，如地方權(quán)威的生活報(bào)、黨政報(bào)等。②廣告投入應(yīng)持續(xù)不斷，每周1～2次，持續(xù)才能效果才更明顯。③最好與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)里其他經(jīng)紀(jì)人集體投放，結(jié)合企業(yè)形象或品牌宣傳一起推廣效果更佳，一些大中型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)通常也會(huì)指定合作的平媒廣告，定期定版面投放廣告，經(jīng)紀(jì)人最好與所在企業(yè)統(tǒng)一投放活動(dòng)同步。④房源廣告撰寫上標(biāo)題鮮明、樓盤及房源信息簡(jiǎn)潔清晰、賣點(diǎn)突出，此外應(yīng)放上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人全名（避免小王、小李之類籠統(tǒng)的稱呼方式），準(zhǔn)確的聯(lián)系方式（最好是選擇一個(gè)容易記憶的號(hào)碼作為長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)號(hào)碼）。⑤每次投放廣告應(yīng)注意統(tǒng)計(jì)和登記客戶來電，收集相關(guān)數(shù)據(jù)，為后期分析渠道效果、選擇投放平面媒體渠道和撰寫房源廣告等提供依據(jù)。B項(xiàng)，廣告投入應(yīng)持續(xù)不斷，每周1～2次，持續(xù)才能效果才更明顯。14.以店鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)所的基本都會(huì)設(shè)置（），即專門的房源信息展示區(qū)。A、櫥窗廣告B、網(wǎng)絡(luò)廣告C、平面媒體廣告D、報(bào)紙廣告答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)無論規(guī)模大小大都以店鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)所，當(dāng)然也有以寫字樓作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的。以店鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)所的基本都會(huì)設(shè)置櫥窗廣告，即專門的房源信息展示區(qū)。櫥窗房源廣告容易吸引從店鋪前過往的人群，也是獲取上門客戶的一種重要廣告營(yíng)銷方式。15.在審核買方資格方面，還要重點(diǎn)審查買受人的行為能力。其中，限制民事行為能力人包括（）。A、8周歲以上18周歲以下的未成年人B、年滿16周歲未滿18歲、以自己的勞動(dòng)收入作為主要生活來源C、完全不能辨認(rèn)自己行為的精神病人D、法律限制其人身自由答案：A解析：民事行為能力，是指民事主體能以自己的行為取得民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的資格。自然人的民事行為能力分為三種：①完全民事行為能力人；②限制民事行為能力人；③無民事行為能力人。其中，限制民事行為能力人包括8周歲以上18周歲以下的未成年人、不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人。年滿16周歲未滿18周歲、以自己的勞動(dòng)收入作為主要生活來源的人視為完全民事行為能力人。16.為提高房源和客源的配對(duì)效率，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除了掌握房源信息外，還應(yīng)掌握（）。A、客戶類型B、客戶需求C、客戶身份D、客戶收入答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在進(jìn)行配對(duì)時(shí)應(yīng)注意三個(gè)核心問題——房源信息（Listings）、客戶信息（Leads）和工作效率（Leverage），通常稱為三個(gè)“L”。具體為：①掌握大量可靠的房源信息；②了解客戶需求信息；③提高工作效率。17.《物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)勘察表》的填寫細(xì)則中，綠化環(huán)境兼指自然環(huán)境，分為（）。A、方便、比較方便、一般、不方便四個(gè)等級(jí)B、齊全、一般、不齊全三個(gè)等級(jí)C、標(biāo)準(zhǔn)、不標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)等級(jí)D、好、較好、一般、差四個(gè)等級(jí)答案：D解析：綠化環(huán)境兼指自然環(huán)境，分為好、較好、一般、差四個(gè)等級(jí)，具體標(biāo)準(zhǔn)如表2-2所示。表2-2綠化等級(jí)劃分表18.目前（）經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位批準(zhǔn)并補(bǔ)交了土地收益后，可以在市場(chǎng)上進(jìn)行流通。A、商品房B、集資房C、房改房D、解困房答案：C解析：清晰的房屋產(chǎn)權(quán)是營(yíng)銷的前提之一。存量房設(shè)定了抵押權(quán)、被查封都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷。另外，在不同發(fā)展時(shí)期根據(jù)住房保障政策建設(shè)的保障性住房，其上市條件存在諸多差異。比如，房改房經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位批準(zhǔn)并補(bǔ)交了土地收益后，可以在市場(chǎng)上進(jìn)行流通。限價(jià)房購(gòu)房人在取得房屋權(quán)屬證書后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)；5年后轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房，需要補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。19.某建設(shè)項(xiàng)目總投資60000萬元，建設(shè)期4年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的預(yù)期年限為10年。該項(xiàng)目的預(yù)期投資收益率為（）。A、7.2%B、8.6%C、14.3%D、16.7%答案：D解析：預(yù)期投資收益率計(jì)算過程為：不含建設(shè)期的投資回收年限＝10－4＝6（年），預(yù)期投資收益率＝年平均總利潤(rùn)額/總投資額＝（60000÷6）÷60000×100%＝16.7%。20.對(duì)客戶信息的獲取、記錄、儲(chǔ)存、分析和利用的一系列活動(dòng)，就是（）。A、客源開拓B、客源分析C、客源利用D、客源信息管理答案：D解析：客戶信息管理是從收集信息、整理信息和存檔開始。對(duì)客戶信息的記錄、儲(chǔ)存、分析和利用的一系列活動(dòng)就是客戶信息管理。21.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者心理特征分析的內(nèi)容是（）。A、消費(fèi)金額、頻次B、消費(fèi)追求的價(jià)值、消費(fèi)時(shí)間C、家庭組織的構(gòu)成、收入D、消費(fèi)者在社會(huì)的角色和地位答案：B解析：據(jù)表7-12所示，消費(fèi)者心理特征分析的內(nèi)容有消費(fèi)追求的價(jià)值、消費(fèi)時(shí)間等。22.下列選項(xiàng)中，（）就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)什么樣的零售業(yè)態(tài)，其準(zhǔn)確與否，很大程度決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功或失敗。A、業(yè)態(tài)定位B、業(yè)態(tài)組合C、功能定位D、規(guī)模定位答案：A解析：業(yè)態(tài)定位，就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)什么樣的零售業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確與否，很大程度決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功或失敗。B項(xiàng)，合理的業(yè)態(tài)組合定位不僅能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能多樣化，而且能凝聚商業(yè)人氣，提高商業(yè)消費(fèi)需求，增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)獲利；C項(xiàng)，不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因業(yè)態(tài)定位組合的不同，決定了商業(yè)功能的差異；D項(xiàng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位不僅與物業(yè)投資的高效性相關(guān)，而且與后期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商、銷售、運(yùn)營(yíng)有極大的關(guān)聯(lián)。23.簽訂正式買賣合同時(shí)賣方可能要求支付首期房款或稱之大訂，約（）萬元。A、3B、5C、10D、30答案：C解析：在簽訂正式買賣合同時(shí)賣方可能要求支付首期房款或稱之大訂，約十萬元24.二手房客戶信息管理的內(nèi)容不包括（）。(2009年真題)A、基礎(chǔ)資料B、人品性格C、需求狀況D、交易記錄答案：B解析：客源信息管理的對(duì)象就是買房或租房的客戶。相比于房源管理，客源信息管理，即客戶信息管理，是以潛在客戶的個(gè)人信息和需求信息為中心。客戶信息管理的內(nèi)容包括：①客戶基礎(chǔ)資料；②物業(yè)需求狀況；③交易記錄。25.下列關(guān)于房源和客源關(guān)系的說法錯(cuò)誤的是（）。A、二者的關(guān)系可以總結(jié)為互為條件、相得益彰、互為目標(biāo)三方面B、一個(gè)營(yíng)銷行動(dòng)無法同時(shí)兼顧增加房源和增加客源的兩個(gè)目標(biāo)C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須以一方信息推廣為重點(diǎn)，或?yàn)橘u方經(jīng)紀(jì)人或?yàn)橘I方經(jīng)紀(jì)人D、房源開拓和客源開拓可以運(yùn)用相同的營(yíng)銷手段答案：B解析：B項(xiàng)，房源開拓和客源開拓有共同的手段，也有不同的做法。有些營(yíng)銷行動(dòng)既增加客源，也增加房源，側(cè)重點(diǎn)可以不同，但兩個(gè)目標(biāo)均可兼顧。26.獲取房源信息后，為進(jìn)一步了解業(yè)主關(guān)于售房的想法，經(jīng)紀(jì)人可以（）。A、預(yù)約看房B、電話咨詢C、提前查勘房屋D、陪客戶看房答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲取房源信息后，應(yīng)聯(lián)系業(yè)主進(jìn)行實(shí)地看房，以便掌握更為準(zhǔn)確詳細(xì)的房產(chǎn)信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入房屋后，在業(yè)主同意的前提下，可以拍照、丈量房屋尺寸、記錄房屋家具設(shè)施情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提前查勘房屋，爭(zhēng)取了一次與業(yè)主見面的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步了解業(yè)主關(guān)于售房的一些想法。同時(shí)，查勘房屋后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在約客戶看房時(shí)，描述也能更有畫面感。27.客源信息的開拓方法中，（）成本小，簡(jiǎn)便易行，介紹來的客戶效率高，成交可能性大，這種攬客法不受時(shí)間、場(chǎng)地的限制，是經(jīng)紀(jì)人個(gè)人可以操作的方法。A、會(huì)員攬客法B、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法C、人際關(guān)系法D、團(tuán)體攬客法答案：C解析：客源信息的開拓方法中，人際關(guān)系法不受時(shí)間、場(chǎng)地的限制，是經(jīng)紀(jì)人個(gè)人可以操作的方法。這種攬客法成本小，簡(jiǎn)便易行，介紹來的客戶效率高，成交可能性大。作為一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，利用自己的人際網(wǎng)絡(luò)爭(zhēng)取客戶是其成功的基本保障。28.建立一個(gè)以客戶為中心的記錄和數(shù)據(jù)庫(kù)，是為了對(duì)（）信息進(jìn)行分類和系統(tǒng)管理。A、客源B、房源C、市場(chǎng)D、交易答案：A解析：客戶信息管理實(shí)際上就是建立一個(gè)以客戶為中心的記錄或數(shù)據(jù)庫(kù)，是對(duì)客戶信息進(jìn)行分類和系統(tǒng)管理。客戶信息管理，即客源信息管理。它不僅包括曾經(jīng)作為委托人完成房地產(chǎn)交易的客戶，也包括那些提出需求或打過電話的潛在客戶和與交易活動(dòng)有關(guān)的關(guān)系人或供應(yīng)商，還可包括那些經(jīng)紀(jì)人定為目標(biāo)希望為之提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的潛在客戶或委托人。29.下列不屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位依據(jù)的是（）。A、適合本土化B、與城市發(fā)展方向一致C、符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律D、符合顧客需求和欲望答案：D解析：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位依據(jù)包括：①適合本土化；②與城市發(fā)展方向一致；③適合商業(yè)模式發(fā)展態(tài)30.編制房屋狀況說明書的基礎(chǔ)資料是（）。A、房屋登記簿B、房屋所有權(quán)證C、土地使用權(quán)證D、房屋實(shí)地勘查表答案：D解析：房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查作業(yè)后的工作包括：應(yīng)及時(shí)整理好現(xiàn)場(chǎng)勘查過程中的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，填寫《物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)勘查表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準(zhǔn)備。31.若是空房，業(yè)主可以不陪同看房，只需與經(jīng)紀(jì)人簽訂（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同B、存量房房屋代理協(xié)議C、鑰匙委托協(xié)議D、獨(dú)家委托協(xié)議答案：C解析：在看房過程中，售房業(yè)主最好能安靜地等在一旁，給購(gòu)房者以充足的時(shí)間查驗(yàn)房產(chǎn)；如果是空房，業(yè)主則不必親自陪同看房，簽署鑰匙委托協(xié)議后，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)即可。售房業(yè)主應(yīng)該充分相信和尊重房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)水平，同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也應(yīng)該竭盡全力為售房業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。32.“有購(gòu)買意向，對(duì)二手房市場(chǎng)行情非常了解，只要條件符合將很快成交”的客戶屬于（）。(2008年真題)A、試探型客戶B、引導(dǎo)型客戶C、加強(qiáng)型客戶D、成熟型客戶答案：D解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購(gòu)房人在購(gòu)買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶劃分為以下四種類型：①試探型客戶，有意向在近期購(gòu)房，前來咨詢了解市場(chǎng)行情；②引導(dǎo)型客戶，有意購(gòu)房，但對(duì)價(jià)位不明確，資金也尚未到位，開價(jià)隨意性大；③加強(qiáng)型客戶，有了一段時(shí)間的市場(chǎng)了解、資金基本到位，但仍未形成購(gòu)房意愿；④成熟型客戶，有明確意向，對(duì)市場(chǎng)行情非常了解，只要條件符合將會(huì)很快成交。33.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要目的是（）。(2007年真題)A、確定營(yíng)銷方法B、為決策部門提供參考依據(jù)C、優(yōu)化營(yíng)銷組合D、便于開展?fàn)I銷活動(dòng)答案：B解析：價(jià)格制定階段的市場(chǎng)調(diào)研目的是通過分析現(xiàn)在與未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，了解市場(chǎng)的大環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，提供決策的依據(jù)。34.個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款的執(zhí)行利率按照中國(guó)人民銀行的基準(zhǔn)利率上浮（）。A、20％～35％B、10％～25％C、10％～35％D、10％～30％答案：C解析：一般情況下，個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款是指以個(gè)人或者他人名義的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請(qǐng)用于各種消費(fèi)用途。個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款的執(zhí)行利率按照中國(guó)人民銀行的基準(zhǔn)利率上浮10％～35％。35.企業(yè)的潛在消費(fèi)者數(shù)據(jù)來自（）。A、內(nèi)部資料B、外部數(shù)據(jù)C、直接客戶資料D、間接客戶資料答案：B解析：企業(yè)內(nèi)部資料主要是一些銷售記錄、客戶購(gòu)買活動(dòng)的記錄以及促銷等市場(chǎng)活動(dòng)中獲得的直接客戶資料，具有很高的價(jià)值，他們是企業(yè)產(chǎn)品的直接消費(fèi)者。外部數(shù)據(jù)是指企業(yè)從數(shù)據(jù)調(diào)查公司、政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、信息中心等機(jī)構(gòu)獲得的，是企業(yè)的潛在消費(fèi)者。36.在房屋贈(zèng)與的產(chǎn)權(quán)登記辦理過程中，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房屋贈(zèng)與的，提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿（）工齡的證明原件以及補(bǔ)交土地出讓金的證明原件。A、50年B、65年C、60年D、55年答案：B解析：房屋贈(zèng)與的產(chǎn)權(quán)登記辦理過程中，除了提交基本材料以外，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房屋贈(zèng)與的，提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿65年工齡的證明原件以及補(bǔ)交土地出讓金的證明原件。37.大部分客戶購(gòu)買寫字樓往往要綜合考慮企業(yè)發(fā)展需求及資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)，而并非簡(jiǎn)單的個(gè)人購(gòu)買行為，這體現(xiàn)出寫字樓項(xiàng)目代理銷售的（）。A、產(chǎn)品技術(shù)性B、銷售商務(wù)性C、客戶非個(gè)體屬性D、項(xiàng)目運(yùn)作專業(yè)性答案：D解析：這道題目考察的是寫字樓項(xiàng)目代理銷售的特點(diǎn)。根據(jù)題干中提到的"綜合考慮企業(yè)發(fā)展需求及資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)"可以推斷出，寫字樓項(xiàng)目代理銷售需要具備專業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作能力，能夠綜合考慮客戶的需求和資金狀況，因此選項(xiàng)D、項(xiàng)目運(yùn)作專業(yè)性是正確的答案。選項(xiàng)A、產(chǎn)品技術(shù)性、B、銷售商務(wù)性和C、客戶非個(gè)體屬性都不完全符合題干的描述。38.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要參加展會(huì)，則要（）。A、評(píng)估項(xiàng)目現(xiàn)狀B、溝通參展具體目標(biāo)C、評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)D、與開發(fā)商溝通清楚答案：B解析：展會(huì)組織是指參加一些地區(qū)專為房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)舉辦的展會(huì)。各地現(xiàn)在都有房地產(chǎn)交易會(huì)或者住宅產(chǎn)業(yè)國(guó)際博覽會(huì)，有的地方每年春秋兩季各舉辦一次。作為代理公司，是否參加房展會(huì)需要事先就項(xiàng)目現(xiàn)狀和目標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，并與開發(fā)商溝通清楚；若要參展，則要溝通參展具體目標(biāo)39.一般推薦方式下，賣方代理與買方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作完成業(yè)務(wù)，賣方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常可獲得成交傭金的（）。A、20%B、50%C、60%D、80%答案：A解析：一般推薦是指業(yè)主委托經(jīng)紀(jì)人將房源信息（連同業(yè)主聯(lián)系方式）推薦給其他區(qū)域的門店經(jīng)紀(jì)人全程服務(wù)，成交之后則作為業(yè)主受托經(jīng)紀(jì)人一般只分傭15%～25%。40.客戶到店接待流程中的最后一步是（）。A、了解客戶需求B、客戶信息錄入C、引領(lǐng)客戶入店D、站立迎接答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接待到店客戶主要包括以下七個(gè)步驟：①站立迎接，微笑待人，使用標(biāo)準(zhǔn)問候語；②引領(lǐng)客戶入店；③確定接待主體；④了解客戶需求；⑤接受服務(wù)委托或幫助客戶解決問題；⑥客戶離開時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)為客戶打開門；⑦客戶信息錄入。41.通過多個(gè)營(yíng)銷渠道將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售到統(tǒng)一目標(biāo)市場(chǎng)的銷售渠道類型是（）。A、多重分銷B、密集分銷C、選擇分銷D、獨(dú)家分銷答案：A解析：房地產(chǎn)分銷渠道的類型有：①直銷；②利用中間商進(jìn)行銷售；③多重分銷。其中，多重分銷是指通過多個(gè)營(yíng)銷渠道將房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)銷售到同一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)。例如，在某些存量房房屋代理協(xié)議中，存量房產(chǎn)權(quán)人既委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售，同時(shí)合同也約定產(chǎn)權(quán)人可以自行銷售。B項(xiàng)，密集型分銷渠道是通過盡可能多的中間商形成銷售渠道；C項(xiàng)，選擇性分銷是按照一定條件選擇多個(gè)同類中間商經(jīng)銷自己產(chǎn)品的渠道；D項(xiàng)，獨(dú)家分銷渠道是指僅選擇一個(gè)中間商的渠道。42.目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多開設(shè)有實(shí)體門店，（）成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶委托的重要途徑。A、門店接待B、網(wǎng)絡(luò)客戶接待C、電話接待D、當(dāng)面接待答案：A解析：目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多開設(shè)有實(shí)體門店，門店接待成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶委托的重要途徑。門店接待是指客戶直接到各經(jīng)紀(jì)公司或各營(yíng)業(yè)門店中了解信息、尋求服務(wù)時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶的接待。到店客戶是潛在客戶，他們可能對(duì)某一處房產(chǎn)產(chǎn)生購(gòu)買欲望，或者希望房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助其出售（出租）房產(chǎn)。43.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在詢問客戶需求時(shí)，適宜采用的提問方式是（）。A、封閉式B、開放式C、誘導(dǎo)式D、自由式答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在詢問客戶需求時(shí)，適宜采用開放式提問方式。開放式提問方式能夠引導(dǎo)客戶表達(dá)自己的真實(shí)想法，并給予經(jīng)紀(jì)人足夠的信息來了解客戶需求和偏好。這種方式能夠鼓勵(lì)客戶積極參與對(duì)話，并有助于建立信任和關(guān)系。相反，封閉式、誘導(dǎo)式和自由式提問方式可能會(huì)讓客戶感到不舒服或受到限制，不利于了解客戶需求。44.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)，應(yīng)考慮所售房地產(chǎn)周邊商業(yè)、教育配套設(shè)施等因素，這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷（）。(2010年真題)A、受消費(fèi)者預(yù)期影響較大B、消耗時(shí)間較長(zhǎng)C、受政策法規(guī)影響較大D、受區(qū)域影響較大答案：D解析：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷受房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境的影響。就房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中介需要充分把握所在區(qū)域的城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、人口狀況、收入變化等因素，并根據(jù)區(qū)域環(huán)境制定適宜的營(yíng)銷方案。45.由財(cái)產(chǎn)損壞、法律責(zé)任及雇員遭受傷害或生病給公司帶來的損失，屬于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中的（）。A、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)B、信用風(fēng)險(xiǎn)C、純粹風(fēng)險(xiǎn)D、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)答案：C解析：風(fēng)險(xiǎn)可以分為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)。任何原因?qū)е缕髽I(yè)價(jià)值減少的都可以被定義為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。影響企業(yè)現(xiàn)金流和企業(yè)價(jià)值變動(dòng)影響最大的包括：①價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)；②信用風(fēng)險(xiǎn)；③純粹風(fēng)險(xiǎn)。其中，純粹風(fēng)險(xiǎn)是指由財(cái)產(chǎn)損壞、法律責(zé)任及雇員遭受傷害或生病給公司帶來的損失。46.下列關(guān)于預(yù)約看房的表述，錯(cuò)誤的是（）。A、預(yù)約見面地點(diǎn)應(yīng)選擇有明顯標(biāo)志物的建筑物B、與客戶約見地點(diǎn)最好是在經(jīng)紀(jì)門店C、約看房時(shí)間與實(shí)際看房時(shí)間相隔一天以上的，無需再次與業(yè)主客戶確定D、經(jīng)紀(jì)人與交易雙方要約定具體的時(shí)間答案：C解析：與客戶提前約定看房時(shí)間。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在看房前，應(yīng)與業(yè)主和客戶約定具體的看房時(shí)間、見面地點(diǎn)，要提醒雙方帶好各種證明文件和資金。約定的時(shí)間、地點(diǎn)要準(zhǔn)確，盡量與客戶約定在人流少、有明顯標(biāo)志物的地點(diǎn)見面，引導(dǎo)客戶以最便捷的方式到達(dá)。約見的地點(diǎn)最好是在經(jīng)紀(jì)門店。約看房時(shí)間與實(shí)際看房時(shí)間相隔一天以上的，需要在看房前再次與業(yè)主客戶確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與交易雙方約定具體的看房時(shí)間，否則容易造成互相等待，耽誤時(shí)間。47.下列不屬于寫字樓銷售流程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)的是（）。A、現(xiàn)場(chǎng)第一印象樹立B、保障購(gòu)房人的安全C、銀行抵押貸款協(xié)助D、制作銷售手冊(cè)內(nèi)容答案：B解析：寫字樓銷售流程的重點(diǎn)與難點(diǎn)包括：①現(xiàn)場(chǎng)第一印象樹立；②房號(hào)銷控；③銀行抵押貸款協(xié)助；④制作寫字樓銷售手冊(cè)內(nèi)容；⑤成交和簽約嚴(yán)格的辦理流程。48.企業(yè)以客戶感知價(jià)值為分析框架，制定營(yíng)銷策略的屬于（）。A、生產(chǎn)導(dǎo)向B、產(chǎn)品導(dǎo)向C、客戶導(dǎo)向D、關(guān)系導(dǎo)向答案：C解析：以客戶為導(dǎo)向的市場(chǎng)營(yíng)銷，其目的在于通過滿足客戶需求并使其滿意以實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利目標(biāo)。以客戶為導(dǎo)向的市場(chǎng)營(yíng)銷包括以下幾個(gè)核心概念：①客戶感知價(jià)值；②客戶滿意；③客戶忠誠(chéng)。49.傳播廣、時(shí)間長(zhǎng)、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)力豐富、更新便捷的廣告媒介是（）。A、網(wǎng)絡(luò)廣告B、廣播廣告C、電視廣告D、直接函件廣告答案：A解析：廣告媒介包括：①報(bào)紙廣告；②雜志廣告；③直接函件廣告；④廣播廣告；⑤電視廣告；⑥戶外廣告；⑦網(wǎng)絡(luò)廣告。其中，網(wǎng)絡(luò)廣告的優(yōu)點(diǎn)是傳播面廣、時(shí)間長(zhǎng)、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)力豐富、更新便捷。50.在房屋繼承、遺贈(zèng)需提交的材料中，房屋已設(shè)定抵押且（）的，應(yīng)與抵押權(quán)人共同申請(qǐng)，提交他項(xiàng)權(quán)證原件、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)移的書面意見原件及抵押權(quán)人的身份證明。A、已申請(qǐng)注銷B、未申請(qǐng)注銷C、已公證D、未提交授權(quán)委托書答案：B解析：房屋繼承、遺贈(zèng)需提交的材料中，房屋已設(shè)定抵押且未申請(qǐng)注銷的，應(yīng)與抵押權(quán)人共同申請(qǐng)，提交他項(xiàng)權(quán)證原件、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)移的書面意見原件及抵押權(quán)人的身份證明。51.新建商品房功能樓書的主要構(gòu)成要素不包括（）。(2009年真題)A、戶型平面圖B、規(guī)劃說明C、小區(qū)交通組織D、小區(qū)配套設(shè)施答案：A解析：功能樓書專業(yè)性較強(qiáng)，可以理解為一本簡(jiǎn)單的“產(chǎn)品說明書”，主要介紹規(guī)劃說明、小區(qū)交通組織、建筑要點(diǎn)、會(huì)所功能分區(qū)、完整戶型資料、社區(qū)公共配套、周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套、交樓標(biāo)準(zhǔn)等方面，目標(biāo)是增加客戶對(duì)項(xiàng)目自身的全面了解。52.商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為（）。A、8％～l0％B、10％～l2％C、8％～l2％D、10％～l4％答案：C解析：在商鋪投資中，合理的年投資回報(bào)率通常是根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和投資風(fēng)險(xiǎn)來確定的。通常來說，商鋪投資回報(bào)率一般在8％～12％之間，但具體數(shù)值需要根據(jù)實(shí)際情況和市場(chǎng)預(yù)期來確定。因此，選項(xiàng)C是正確的答案。53.核心商圈的研究指標(biāo)不包括（）。A、主要商業(yè)分析B、附近商業(yè)的租金C、交通狀況D、生活配套設(shè)施答案：A解析：商圈研究指標(biāo)具體情況如表7-11所示。表7-11商圈研究指標(biāo)54.存量房商業(yè)抵押貸款的申請(qǐng)對(duì)象必須是年滿（）周歲，不超過65周歲。A、14B、16C、18D、24答案：C解析：存量房貸款借款人必須是年滿18周歲，男女不超過65周歲，有城鎮(zhèn)戶籍的居民，本市、外地均可，并且能夠提供穩(wěn)定的收人證明，個(gè)人征信紀(jì)錄良好等。55.適用于在街頭大量派送的樓盤銷售宣傳資料是（）。A、項(xiàng)目樓書B、宣傳單張C、置業(yè)錦囊D、戶型模型答案：B解析：房地產(chǎn)銷售宣傳資料以項(xiàng)目樓書、戶型手冊(cè)、折頁、宣傳單張、宣傳片、網(wǎng)站等形式呈現(xiàn)給客戶。其中，折頁和單張是項(xiàng)目樓書的簡(jiǎn)要版本，內(nèi)容主要是形象定位、項(xiàng)目介紹與主力戶型介紹等，一般主要在房地產(chǎn)銷售展會(huì)、商業(yè)大廈周邊大量派送。56.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋出租獨(dú)家代理活動(dòng)中，錯(cuò)誤的做法是（）。A、爭(zhēng)取盡可能高的房屋租金B(yǎng)、爭(zhēng)取盡可能短的成交時(shí)間C、向承租人隱瞞房屋質(zhì)量問題D、向承租人詳細(xì)介紹房屋優(yōu)點(diǎn)答案：C解析：對(duì)于業(yè)主而言，業(yè)主通常是想賣一個(gè)比較高的價(jià)格，但又擔(dān)心賣不出去或短時(shí)間內(nèi)不能成交。在向客戶介紹房源之前，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提前了解房源各種情況以及可以吸引客戶購(gòu)買的令人十分滿意的地方。介紹房源時(shí)要特別注意真實(shí)性，不能夸大其詞，故意掩蓋房屋缺陷。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以根據(jù)客戶的需求，重點(diǎn)介紹與客戶購(gòu)買需求有關(guān)的房屋相關(guān)信息。57.對(duì)銷售人員進(jìn)行模擬講解培訓(xùn)，屬于（）。A、項(xiàng)目培訓(xùn)B、項(xiàng)目本體分析C、公司背景培訓(xùn)D、宣傳資料培訓(xùn)答案：B解析：對(duì)銷售人員進(jìn)行模擬講解培訓(xùn)，是為了讓他們更好地了解項(xiàng)目本身的情況，屬于項(xiàng)目本體分析，即B選項(xiàng)。58.房地產(chǎn)交易合同屬于（），一些合同條款需要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向雙方進(jìn)行必要的解釋。A、實(shí)踐合同B、專業(yè)合同C、特殊合同D、單務(wù)合同答案：B解析：房地產(chǎn)交易合同屬于專業(yè)合同，一些合同條款需要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向雙方進(jìn)行必要的解釋。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要向買賣雙方講解簽訂合同的意義；簡(jiǎn)述買賣手續(xù)辦理的整個(gè)流程及合同中與之相關(guān)的條款，并向買賣雙方講解重點(diǎn)條款59.為預(yù)防“跳單”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在帶領(lǐng)客戶實(shí)地看房過程中，可采取的方法是（）。A、派人全程跟蹤客戶B、向客戶預(yù)收看房費(fèi)C、威脅或恐嚇客戶“跳單”的后果D、事先向客戶告知“跳單”的危害答案：D解析：預(yù)防“跳單”的方法如下：①看房前，事先告知跳單的危害，應(yīng)請(qǐng)看房人在《看房確認(rèn)書》上簽字確認(rèn)；②看房時(shí)，如果出現(xiàn)跳單征兆房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一定要果斷制止；③在看房全過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)尋求業(yè)主配合。60.在看房順序上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以按照（）的順序安排。A、好—較好—差B、較好—好—差C、差—好—較好D、較好—差—好答案：B解析：在看房順序上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以按照“較好—好—差”的順序安排。這時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人預(yù)計(jì)購(gòu)房者在比較了三處房源后，可能會(huì)挑選第二處房源作為最后的選擇。當(dāng)然，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要根據(jù)客戶的喜好和關(guān)注點(diǎn)適時(shí)調(diào)整看房順序。61.新建商品房在交接時(shí)，開發(fā)企業(yè)需要提供的資料除了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書之外，還應(yīng)包括（）。A、預(yù)售許可證B、建筑規(guī)劃許可證C、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明D、建筑施工許可證答案：C解析：新建商品房交接時(shí)雙方都應(yīng)備齊購(gòu)房有關(guān)手續(xù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)備好：①住宅質(zhì)量保證書；②住宅使用說明書；③建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明等。62.針對(duì)購(gòu)買需求強(qiáng)烈的并且購(gòu)買力較強(qiáng)的客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）。A、長(zhǎng)期培養(yǎng)B、重點(diǎn)跟蹤C(jī)、保持一般性溝通D、不斷了解客戶需求答案：B解析：按客戶購(gòu)買意向的強(qiáng)弱、經(jīng)濟(jì)承受能力的大小、購(gòu)買的區(qū)域范圍及對(duì)物業(yè)品質(zhì)要求的程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個(gè)等級(jí)的客戶群，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)對(duì)A、B類客戶進(jìn)行重點(diǎn)扶持與培養(yǎng)。其中，A類客戶是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要追蹤及開展服務(wù)工作的對(duì)象，其客戶群特征為：①購(gòu)買或租賃物業(yè)需求強(qiáng)烈，時(shí)間緊，希望盡快獲得物業(yè)；②經(jīng)濟(jì)條件好，購(gòu)房支付能力較強(qiáng)；③較了解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，能根據(jù)市場(chǎng)供求狀況提出合理購(gòu)買價(jià)格；④對(duì)物業(yè)的條件不是特別苛刻。對(duì)該類客戶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人營(yíng)銷策略為：重點(diǎn)跟蹤，提供周到而專業(yè)的服務(wù)63.買房（租房）客戶具有指向性、時(shí)效性和（）的特征。A、周期性B、可變性C、集中性D、潛在性答案：D解析：客源的特征包括：①指向性，客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租、哪個(gè)區(qū)域、何種物業(yè)、能承受的價(jià)格范圍或希望的價(jià)格范圍、有無特殊需要等，客戶均有明確的要求；②時(shí)效性，客戶的需求是有時(shí)間要求的，客戶在表達(dá)購(gòu)買或租賃需要時(shí)，均會(huì)有時(shí)間要求，期望在一段時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)客戶的需求意向，可能是半個(gè)月，也可能是幾個(gè)月；③潛在性，客源嚴(yán)格意義上是潛在客戶，是具有成交意向的買房或租房群體。64.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)將潛在房源變成有效房源，這說明房源開拓具有（）的原則。A、及時(shí)性B、持續(xù)性C、集中性D、真實(shí)性答案：A解析：房源的獲取原則包括：①真實(shí)性；②及時(shí)性；③集中性。其中，及時(shí)性是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在獲取房源信息之后應(yīng)及時(shí)了解和核實(shí)房屋情況、業(yè)主信息，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘查拍照、及時(shí)獲取鑰匙和委托、及時(shí)補(bǔ)全信息和委托手續(xù)、及時(shí)發(fā)布信息進(jìn)行營(yíng)銷推廣。力爭(zhēng)在最短的時(shí)間內(nèi)使之成為有效房源信息。同時(shí)，因?yàn)榉吭淳哂袆?dòng)態(tài)性特點(diǎn)，隨著市場(chǎng)變化、時(shí)間推移或業(yè)主心理變化等，房源狀態(tài)可能出現(xiàn)各種變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還應(yīng)及時(shí)對(duì)房源信息進(jìn)行更新，以確保房源的有效性。65.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)因政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控而改變市場(chǎng)營(yíng)銷策略，這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷具有（）的特征。A、受區(qū)域影響大B、花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)C、受消費(fèi)者預(yù)測(cè)影響大D、受法規(guī)政策影響大答案：D解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷受到法規(guī)政策的影響較大，因此，當(dāng)政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略會(huì)隨之改變。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)顯著特征。66.標(biāo)的物所有權(quán)自（）時(shí)起轉(zhuǎn)移。A、產(chǎn)權(quán)交付B、合同簽訂C、標(biāo)的物交付D、房屋驗(yàn)收答案：C解析：《合同法》第133條對(duì)買賣合同中標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行了規(guī)定，即“標(biāo)的物所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”即根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋交付給買受人，不僅包含將房屋實(shí)物交付給買受人，還包含著將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的意思。67.下列選項(xiàng)中，（）在房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的營(yíng)銷策略中起到關(guān)鍵性作用，關(guān)系到房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人能否將產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到最終顧客，并實(shí)現(xiàn)收益。A、營(yíng)銷計(jì)劃B、營(yíng)銷組織C、營(yíng)銷渠道D、營(yíng)銷方式答案：B解析：營(yíng)銷渠道在房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的營(yíng)銷策略中起到關(guān)鍵性作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人能否將產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到最終顧客，并實(shí)現(xiàn)收益。這是因?yàn)闋I(yíng)銷渠道包括了分銷和中介機(jī)構(gòu)，他們幫助產(chǎn)權(quán)人將房地產(chǎn)推向市場(chǎng)，并與最終顧客建立聯(lián)系。而營(yíng)銷計(jì)劃、營(yíng)銷組織和營(yíng)銷方式雖然也是營(yíng)銷策略的重要組成部分，但它們更多地是關(guān)于如何實(shí)施和執(zhí)行營(yíng)銷策略，而不僅僅是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到最終顧客的過程。68.二手房客戶信息管理的內(nèi)容不包括（）。A、基礎(chǔ)資料B、人品性格C、需求狀況D、交易記錄答案：B解析：客源信息管理的對(duì)象就是買房或租房的客戶。相比于房源管理，客源信息管理，即客戶信息管理，是以潛在客戶的個(gè)人信息和需求信息為中心。客戶信息管理的內(nèi)容包括：①客戶基礎(chǔ)資料；②物業(yè)需求狀況；③交易記錄。69.針對(duì)某開發(fā)區(qū)住房供不應(yīng)求和年輕人購(gòu)買小戶型住房意愿強(qiáng)烈的狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目定位為小戶型單間公寓，該產(chǎn)品定位方法是（）。(2011年真題)A、市場(chǎng)分析定位法B、SWOT分析定位法C、建筑策劃定位法D、目標(biāo)客戶需求定位法答案：D解析：房地產(chǎn)產(chǎn)品定位具體有以下三種定位方法：①房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)分析定位法；②房地產(chǎn)產(chǎn)品SWOT分析定位法；③房地產(chǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶需求定位法。其中，目標(biāo)客戶需求定位法是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)所選定的目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，開發(fā)建設(shè)出能滿足他們個(gè)性化需求的產(chǎn)品。題中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)購(gòu)買小戶型的年輕人開發(fā)出滿足他們個(gè)性化需求的小戶型單間公寓屬于目標(biāo)客戶需求定位法。70.下列調(diào)查項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查的是（）。A、市場(chǎng)需求飽和點(diǎn)調(diào)查B、客戶實(shí)際支付能力調(diào)查C、房地產(chǎn)價(jià)格敏感度調(diào)查D、房地產(chǎn)產(chǎn)品位置要求調(diào)查答案：D解析：房地產(chǎn)消費(fèi)行為的調(diào)查就是對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買模式和習(xí)慣的調(diào)查，主要包括：①消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類；②消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求；③消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象；④房地產(chǎn)商品購(gòu)買行為的主要決策者和影響者情況等。71.為實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)的目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最為合理的價(jià)格和規(guī)模就是開發(fā)項(xiàng)目的邊際收益等于（）時(shí)的價(jià)格和規(guī)模。A、平均收益B、邊際固定成本C、邊際成本D、平均成本答案：C解析：最大利潤(rùn)目標(biāo)即房地產(chǎn)企業(yè)以獲取最大限度的利潤(rùn)為定價(jià)目標(biāo)。利潤(rùn)最大化取決于合理價(jià)格所推動(dòng)的銷售規(guī)模。最大利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并不意味著企業(yè)將房?jī)r(jià)定得最高，也不是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模最大，而應(yīng)該是一個(gè)合適的價(jià)格和規(guī)模。最為合理的價(jià)格和規(guī)模就是要求將開發(fā)項(xiàng)目的邊際收益等于邊際成本時(shí)的價(jià)格與規(guī)模。72.下列各項(xiàng)，不屬于區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求狀況分析項(xiàng)目的是（）。A、客戶主要特征B、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析C、外部因素關(guān)注重點(diǎn)D、項(xiàng)目本體因素關(guān)注重點(diǎn)答案：B解析：區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求狀況分析項(xiàng)目的具體內(nèi)容如表8-3所示。由表可知，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求狀況分析項(xiàng)目中不包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析。表8-3區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求狀況分析項(xiàng)目73.合同簽訂過程中的注意事項(xiàng)，常見錯(cuò)誤不包括（）。A、證件信息與合同信息一致B、明確界定合同有效期C、無需關(guān)注合同的空白處D、合同雙方任何資料、證件的交接均需要有簽收程序答案：C解析：在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，一些常見錯(cuò)誤需要引起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注意這些常見錯(cuò)誤主要包括：①合同信息與證件信息不一致；②合同服務(wù)內(nèi)容未明確界定；③合同有效期限未標(biāo)明；④格式合同空白處未作必要處理。74.一個(gè)以體育概念為主的樓盤在2008年北京奧運(yùn)會(huì)后不久聘請(qǐng)多位奧運(yùn)冠軍為其作形象宣傳，該類活動(dòng)屬于（）A、社會(huì)公益活動(dòng)B、社區(qū)內(nèi)活動(dòng)C、引導(dǎo)教育型活動(dòng)D、善用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)答案：D解析：活動(dòng)促銷是房地產(chǎn)促銷策略組合中的其中一種方式，其類型有：①樓盤慶典儀式；②社會(huì)公益活動(dòng)；③社區(qū)活動(dòng)；④大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)；⑤導(dǎo)引教育型活動(dòng)；⑥利用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)。題中，借助2008年奧運(yùn)會(huì)的時(shí)勢(shì)環(huán)境聘請(qǐng)奧運(yùn)冠軍為其進(jìn)行形象宣傳屬于利用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)。75.在存量房買賣業(yè)務(wù)中，房屋交接時(shí)應(yīng)繳納的費(fèi)用不包括（）。A、水費(fèi)B、燃?xì)赓M(fèi)C、供暖費(fèi)D、手機(jī)費(fèi)答案：D解析：房屋交接時(shí)應(yīng)結(jié)算的費(fèi)用主要有：①水費(fèi)；②電費(fèi)；③燃?xì)赓M(fèi)；④供暖費(fèi)；⑤電話費(fèi)；⑥有線電視費(fèi)；⑦網(wǎng)絡(luò)費(fèi)；⑧物業(yè)服務(wù)費(fèi)；⑨專項(xiàng)維修資金等。有些能源和服務(wù)費(fèi)是后交費(fèi)，房屋交接日由賣方按表據(jù)實(shí)結(jié)算，只要以往不欠費(fèi)即可辦理交接手續(xù)。76.房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租賃合同的租賃期限均不得超過（）。A、10年B、20年C、30年D、50年答案：B解析：房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時(shí)明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。77.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)把那些潛在的、創(chuàng)收潛力大的客戶作為（）。A、近期重點(diǎn)客戶B、短期重點(diǎn)客戶C、中期重點(diǎn)客戶D、長(zhǎng)期重點(diǎn)客戶答案：C解析：面對(duì)數(shù)量龐大的客戶信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要通過對(duì)客戶信息資料的分析找出重點(diǎn)客戶，挖掘出近期可以成交、需求意向強(qiáng)烈的客戶作為近期重點(diǎn)客戶。對(duì)那些潛在的、創(chuàng)收潛力大的客戶可作為中期重點(diǎn)客戶，而對(duì)于有長(zhǎng)期需求的意向客戶作為未來重點(diǎn)客戶來培養(yǎng)。以這樣的方式管理客戶信息會(huì)為經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造持續(xù)的成交機(jī)會(huì)。78.在成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，從整個(gè)交易的實(shí)現(xiàn)結(jié)果來看，一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人（）。A、必須同時(shí)擁有房源或客源B、可以只有房源或只有客源C、必須擁有房源D、必須擁有客源答案：B解析：一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)在其房源和客源的充裕度及經(jīng)紀(jì)人的交易匹配能力。在成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人可以只有房源或只有客源，但必須在另一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人處獲取相對(duì)應(yīng)的客源或房源的情況下，大家合作才能完成交易。因而從整個(gè)交易的實(shí)現(xiàn)結(jié)果來看兩者亦缺一不可。79.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代辦收費(fèi)的說法中，正確的是（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)依實(shí)際委托情況而定，無具體定價(jià)制度B、房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用，只能在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中明確約定C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等D、房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用包括應(yīng)由委托人繳納的各種稅費(fèi)答案：C解析：A項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。B項(xiàng)，房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同或委托代辦合同中明確約定。C項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格相關(guān)的法律法規(guī)，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。D項(xiàng)，房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用不應(yīng)包括應(yīng)由委托人繳納的各種稅費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)將代委托人繳納的各種稅費(fèi)繳款憑證、發(fā)票交給委托人，據(jù)實(shí)結(jié)算。80.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人得知承租人對(duì)帶看房源表示滿意后達(dá)成房屋租賃意向，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人此時(shí)核心工作是（）。A、站在出租人一方B、站在中間人立場(chǎng)上C、站在承租人一方D、讓租賃雙方自行協(xié)商價(jià)格答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人得知承租人對(duì)帶看房源表示滿意后達(dá)成房屋租賃意向，此時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的核心工作是站在中間人的立場(chǎng)上，確保雙方信息的真實(shí)性和合法性，并協(xié)助雙方進(jìn)行交易流程，以達(dá)到雙方滿意的交易結(jié)果。因此，選項(xiàng)B是正確的。81.賣方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將房源信息完全告知買方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，并由買方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人全權(quán)負(fù)責(zé)服務(wù)該房源業(yè)主，賣方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不再直接為該房源業(yè)主服務(wù)，這種房源信息推薦方式是（）。(2012年真題)A、一般推薦B、合作推薦C、完全委托推薦D、部分委托推薦答案：A解析：需要采取推薦合作的房源一般是房源處在受托經(jīng)紀(jì)人所能服務(wù)的區(qū)域之外，經(jīng)紀(jì)人需要與所在區(qū)域之外的其他經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行合作。內(nèi)部推薦合作包括：①一般推薦，是指業(yè)主委托經(jīng)紀(jì)人將房源信息（連同業(yè)主聯(lián)系方式）推薦給其他區(qū)域的門店經(jīng)紀(jì)人全程服務(wù)，成交之后則作為業(yè)主委托經(jīng)紀(jì)人一般只分傭15%～25%；②合作推薦，是指業(yè)主委托經(jīng)紀(jì)人將房源信息（房源基本信息而已，不含業(yè)主聯(lián)系方式。一般為獨(dú)家委托房源）與其他區(qū)域的門店經(jīng)紀(jì)人之后，業(yè)主受托經(jīng)紀(jì)人也會(huì)參與服務(wù)全程，并協(xié)同促成交易實(shí)現(xiàn)，這種合作推薦方式在成交之后，業(yè)主受托經(jīng)紀(jì)人與合作經(jīng)紀(jì)人對(duì)半分傭，各分傭50%。82.在寫字樓市場(chǎng)比較法定價(jià)流程中，首先應(yīng)（）。A、確定權(quán)重B、確定修訂系數(shù)C、篩選可比樓盤D、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)答案：C解析：寫字樓市場(chǎng)比較法定價(jià)流程如圖7-1所示。-1寫字樓市場(chǎng)比較法定價(jià)流程根據(jù)圖7-1，市場(chǎng)比較法的流程中，首先應(yīng)該篩選可比樓盤。83.適用于在街頭大量派送的樓盤銷售宣傳資料是（）。(2010年真題)A、項(xiàng)目樓書B、宣傳單張C、置業(yè)錦囊D、戶型模型答案：B解析：房地產(chǎn)銷售宣傳資料以項(xiàng)目樓書、戶型手冊(cè)、折頁、宣傳單張、宣傳片、網(wǎng)站等形式呈現(xiàn)給客戶。其中，折頁和單張是項(xiàng)目樓書的簡(jiǎn)要版本，內(nèi)容主要是形象定位、項(xiàng)目介紹與主力戶型介紹等，一般主要在房地產(chǎn)銷售展會(huì)、商業(yè)大廈周邊大量派送。84.關(guān)于個(gè)人住房貸款的貸款額度，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A、貸款額度也稱貸款限額，銀行一般用不同的指標(biāo)，對(duì)借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定B、貸款金額不得超過某一最高金額C、貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計(jì)算出的金額D、當(dāng)申請(qǐng)金額超過銀行規(guī)定的任一限額時(shí)，以其中最高限額作為貸款金額答案：D解析：貸款額度又稱貸款限額。銀行一般用不同的指標(biāo)，對(duì)借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，例如：①貸款金額不得超過某一最高金額；②貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計(jì)算出的金額；③貸款金額不得超過按最高償還比率計(jì)算出的金額。當(dāng)借款人的申請(qǐng)金額不超過以上所有限額的，以申請(qǐng)金額作為貸款金額；當(dāng)申請(qǐng)金額超過以上任一限額的，以其中最低限額作為貸款金額。85.由于商業(yè)地產(chǎn)（）的不確定，所以在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究來歸避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。A、外界環(huán)境和開發(fā)商贏利模式B、客戶需求和開發(fā)商贏利模式C、客戶需求和前期價(jià)格D、前期價(jià)格和開發(fā)商贏利模式答案：B解析：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研是項(xiàng)目定位的依據(jù)，由于商業(yè)地產(chǎn)客戶需求和開發(fā)商贏利模式不確定，所以在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究來歸避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。初始定位能否成為最終的確定方向，需要從市場(chǎng)研究中得到印證或?qū)ふ乙罁?jù)。86.買房（租房）客戶具有指向性、時(shí)效性和（）的特征。A、周期性B、可變性C、集中性D、潛在性答案：D解析：買房（租房）客戶具有指向性、時(shí)效性和潛在性的特征。其中，指向性是指客戶有明確的購(gòu)房（租房）需求和意向，具有明確的購(gòu)買（租賃）目的；時(shí)效性是指客戶考慮房屋的供需狀況、價(jià)格、地理位置、環(huán)境等因素，具有時(shí)間上的緊迫性；潛在性則是指客戶雖然尚未確定購(gòu)買（租賃）行為，但已經(jīng)表現(xiàn)出對(duì)該類產(chǎn)品的需求，具有一定的購(gòu)買（租賃）可能性。因此，選項(xiàng)D是正確的答案。87.房地產(chǎn)銷售人員與客戶之間具有互動(dòng)性，可以建立一對(duì)一的客戶關(guān)系的營(yíng)銷手段是（）。A、直復(fù)營(yíng)銷B、銷售促進(jìn)C、公共關(guān)系促銷D、人員銷售答案：A解析：房地產(chǎn)銷售人員與客戶之間的互動(dòng)性，可以建立一對(duì)一的客戶關(guān)系，這種營(yíng)銷手段被稱為直復(fù)營(yíng)銷。直復(fù)營(yíng)銷是一種通過一對(duì)一的通信渠道，使用個(gè)性化的溝通方式來達(dá)到營(yíng)銷目的的營(yíng)銷方式。其他選項(xiàng)如銷售促進(jìn)、公共關(guān)系促銷和人員銷售雖然也涉及銷售和客戶關(guān)系，但并不強(qiáng)調(diào)一對(duì)一的互動(dòng)性。88.根據(jù)購(gòu)房者的需求，向其明確展示付款方式與支付金額的一種銷售工具是（）。A、銷售導(dǎo)示牌B、戶型手冊(cè)C、置業(yè)計(jì)劃D、價(jià)目表答案：C解析：客戶置業(yè)計(jì)劃是根據(jù)購(gòu)房者的需求，向其明確展示付款方式與支付金額的一種銷售工具。A項(xiàng)，銷售導(dǎo)示牌是將項(xiàng)目樓書的核心賣點(diǎn)進(jìn)一步提煉抽取，或?qū)N售信息以展板的形式在銷售現(xiàn)場(chǎng)展示。B項(xiàng)，戶型手冊(cè)是一本將項(xiàng)目所有的戶型詳細(xì)完整展現(xiàn)出來的小冊(cè)子。D項(xiàng)，最終確定并用于銷售的價(jià)目表需有開發(fā)企業(yè)的有效蓋章，以作為當(dāng)期交易的價(jià)格依據(jù)。89.賣方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將房源信息完全告知買方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，并由買方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人全權(quán)負(fù)責(zé)服務(wù)該房源業(yè)主，賣方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不再直接為該房源業(yè)主服務(wù)，這種房源信息推薦方式是（）。A、一般推薦B、合作推薦C、完全委托推薦D、部分委托推薦答案：A解析：需要采取推薦合作的房源一般是房源處在受托經(jīng)紀(jì)人所能服務(wù)的區(qū)域之外，經(jīng)紀(jì)人需要與所在區(qū)域之外的其他經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行合作。內(nèi)部推薦合作包括：①一般推薦，是指業(yè)主委托經(jīng)紀(jì)人將房源信息（連同業(yè)主聯(lián)系方式）推薦給其他區(qū)域的門店經(jīng)紀(jì)人全程服務(wù)，成交之后則作為業(yè)主委托經(jīng)紀(jì)人一般只分傭15%～25%；②合作推薦，是指業(yè)主委托經(jīng)紀(jì)人將房源信息（房源基本信息而已，不含業(yè)主聯(lián)系方式。一般為獨(dú)家委托房源）與其他區(qū)域的門店經(jīng)紀(jì)人之后，業(yè)主受托經(jīng)紀(jì)人也會(huì)參與服務(wù)全程，并協(xié)同促成交易實(shí)現(xiàn)，這種合作推薦方式在成交之后，業(yè)主受托經(jīng)紀(jì)人與合作經(jīng)紀(jì)人對(duì)半分傭，各分傭50%。90.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了維護(hù)企業(yè)形象，提高社會(huì)聲譽(yù)，其定價(jià)目標(biāo)通常是（）。A、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化B、提高市場(chǎng)占有率C、穩(wěn)定所售商品房?jī)r(jià)格D、快速收回資金成本答案：C解析：穩(wěn)定價(jià)格目標(biāo)，也稱為企業(yè)聲譽(yù)目標(biāo)，是指房地產(chǎn)企業(yè)為維護(hù)企業(yè)形象，采取穩(wěn)定價(jià)格的做法。為了維護(hù)企業(yè)形象或?yàn)榱俗柚箮в酗L(fēng)險(xiǎn)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)常會(huì)采用穩(wěn)定價(jià)格定價(jià)目標(biāo)。91.房源信息的共享形式中，（）表現(xiàn)在多數(shù)情況下，每宗交易需要兩個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人跟進(jìn)。A、公盤制B、混合制C、私盤制D、公開信息制答案：C解析：房源信息的共享形式中，私盤制表現(xiàn)在多數(shù)情況下，每宗交易需要兩個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人跟進(jìn)，這意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間的信息是私密的，不能隨意分享給其他人。因此，答案為C。92.在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的要素是（）。A、人脈資源B、房源信息C、網(wǎng)絡(luò)資源D、財(cái)務(wù)資源答案：B解析：房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房源信息作為重要的信息資源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。93.個(gè)人住房貸款代辦的目的不包括（）。A、達(dá)成買方客戶的購(gòu)房目標(biāo)B、幫助買方制定合理的貸款方案C、辦理貸款手續(xù)及抵押登記手續(xù)D、降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)答案：D解析：個(gè)人住房貸款代辦的目的是：①達(dá)成買方客戶的購(gòu)房目標(biāo)；②幫助買方制定合理的貸款方案；③辦理貸款手續(xù)及抵押登記手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要根據(jù)委托人的主體資格和資金條件、相關(guān)部門的要求按規(guī)定的程序辦理。94.以辦公為主要用途的小面積辦公空間，多設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，適合于小型企業(yè)辦公需求，運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于純正寫字樓較低，物業(yè)硬件水平及形象檔次亦較低的產(chǎn)品類型界定為（）。A、寫字樓B、LOFTC、商務(wù)公寓D、商務(wù)綜合體答案：C解析：辦公用途物業(yè)伴隨其企業(yè)客戶群的核心需求變化不斷演繹，形成了四類細(xì)分產(chǎn)品：①商務(wù)公寓；②寫字樓；③LOFT；④商務(wù)綜合體。其中，商務(wù)公寓以辦公為主要用途的小面積辦公空間，多設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，適合于小型企業(yè)辦公需求，運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于純正寫字樓較低，物業(yè)硬件水平及形象檔次亦較低。95.在存量房買賣業(yè)務(wù)交易撮合中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要處理的關(guān)鍵問題是（）。A、磋商交易價(jià)格B、分析客戶行為C、分析看房結(jié)果D、準(zhǔn)備回訪資料答案：A解析：在撮合過程中最主要的問題就是價(jià)格的磋商。在價(jià)格的磋商上一般會(huì)出現(xiàn)價(jià)差，購(gòu)房人希望以較低的價(jià)格購(gòu)買，而賣方則希望以較高的價(jià)格出售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該積極協(xié)調(diào)二者的價(jià)差，說服購(gòu)房人站在賣方的角度上分析其要價(jià)的理由，也要說服業(yè)主站在對(duì)方的立場(chǎng)上分析其出價(jià)的根據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該分析雙方的價(jià)格心理底線，耐心地與買賣雙方分別進(jìn)行協(xié)商，最終使二者達(dá)成一致。96.房地產(chǎn)居間服務(wù)一般以（）為完成標(biāo)準(zhǔn)。A、房地產(chǎn)交易合同簽訂B、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂D、委托人向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人支付傭金答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)按照經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式，分為：①房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)；②房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)。按照《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)居間服務(wù)完成的標(biāo)準(zhǔn)是交易合同的簽訂；房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的完成標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是委托代理事項(xiàng)的辦結(jié)或者完成，具體內(nèi)容可以通過合同進(jìn)行約定。97.房地產(chǎn)買賣的房款支付最穩(wěn)妥的做法是（）。A、開具收據(jù)后支付主要房款B、拿到舊房產(chǎn)證復(fù)印件后支付全部房款C、取得完稅憑證后支付主要房款D、通過銀行辦理資金轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)支付主要房款答案：C解析：房地產(chǎn)買賣的房款支付需要控制風(fēng)險(xiǎn)。取得完稅憑證后支付主要房款是穩(wěn)妥的做法，拿到新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及最后交接完畢時(shí)再支付尾款；或通過銀行辦理資金托管業(yè)務(wù)，這是當(dāng)前最安全的錢款交割方式。98.資金不寬裕的購(gòu)房人利用銀行抵押貸款購(gòu)買新建商品房，合適的還款方式是（）。(2012年真題)A、遞減還款法B、遞增還款法C、等額本金還款法D、等額本息還款法答案：D解析：銀行抵押貸款常用的還款方式有等額本息還款法（等額法）和等額本金還款法（即遞減還款法）兩種，其中等額本息適合資金不寬裕的購(gòu)房者，而等額本金適合打算提前還貸者或者當(dāng)前收入尚可的中年人或公司。99.客戶購(gòu)房時(shí)通常對(duì)面積和價(jià)格等有明確意愿，這體現(xiàn)了客源具有（）的特征。A、潛在性B、時(shí)效性C、指向性D、不確定性答案：C解析：客源的特征包括：①指向性；②時(shí)效性；③潛在性。其中，指向性是指客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租，哪個(gè)區(qū)域，何種物業(yè)，能承受的價(jià)格范圍或希望的價(jià)格范圍，有無特殊需要等，客戶均有明確的指示。即便不是唯一的，也是有明確的選擇范圍。一個(gè)需求不清的客戶是需要進(jìn)行引導(dǎo)和分析的，使之需求明確，方能成為客源。100.房地產(chǎn)銷售一般根據(jù)項(xiàng)目銷售量、銷售目標(biāo)和（）等因素決定銷售人員人數(shù)。A、銷售進(jìn)度B、銷售難度C、宣傳推廣D、物業(yè)檔次答案：C解析：房地產(chǎn)銷售中，一般根據(jù)項(xiàng)目的銷售階段、項(xiàng)目銷售量、銷售目標(biāo)、宣傳推廣等因素決定銷售人員數(shù)量，然后根據(jù)銷售情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。101.潛在客戶做出購(gòu)房（承租）房屋的決策過程中的第二步是（）。A、明確客戶的住房問題B、挑選為客戶介紹的房屋C、確定客戶的交易資格D、客戶評(píng)價(jià)挑選出的房屋答案：C解析：潛在客戶做出購(gòu)房（承租）房屋的決策過程具體步驟如下：①明確客戶的住房問題；②確定客戶的交易資格；③挑選為客戶介紹的房屋；④客戶評(píng)價(jià)挑選出的房屋；⑤做出購(gòu)買（承租）最合適房屋的決定。102.房地產(chǎn)開發(fā)商交付新建商品房，不僅包括房屋實(shí)物的占有轉(zhuǎn)移，還包括（）的轉(zhuǎn)移。A、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬B、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書C、不動(dòng)產(chǎn)登記證明D、地上定著物答案：A解析：房地產(chǎn)開發(fā)商交付新建商品房，不僅包括房屋實(shí)物的占有轉(zhuǎn)移，即房屋的所有權(quán)，還包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。這是因?yàn)榉课輰儆诓粍?dòng)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移需要符合國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定和要求。因此，選項(xiàng)A是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，是正確的答案。103.寫字樓項(xiàng)目的銷售策略中，適用于項(xiàng)目本身具有獨(dú)特性且面對(duì)較為成熟的商務(wù)客戶群體的情況的方式是（）。A、以目標(biāo)客戶需求為主導(dǎo)的銷售策略制定B、以項(xiàng)目差異化特點(diǎn)為主導(dǎo)的銷售策略制定C、以活動(dòng)營(yíng)銷核心為主導(dǎo)的銷售策略制定D、以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為主導(dǎo)的銷售策略制定答案：B解析：寫字樓項(xiàng)目的銷售策略中，以項(xiàng)目差異化特點(diǎn)為主導(dǎo)的銷售策略制定，適用于項(xiàng)目本身具有獨(dú)特性、且面對(duì)較為成熟的商務(wù)客戶群體的情況。在制定銷售策略時(shí)，往往與競(jìng)爭(zhēng)分析緊密結(jié)合，提煉出項(xiàng)目獨(dú)一無二的特質(zhì)，并針對(duì)細(xì)分客戶群體敏感點(diǎn)，深化作為日后銷售推廣的關(guān)鍵。104.對(duì)按揭房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是防范（）的關(guān)鍵措施，對(duì)銀行與購(gòu)房者都非常必要。A、利率變化風(fēng)險(xiǎn)B、房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)C、無力繼續(xù)償還貸款本息風(fēng)險(xiǎn)D、購(gòu)房者房屋處置風(fēng)險(xiǎn)答案：B解析：導(dǎo)致房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)的原因很多，其中包括自然災(zāi)害、政治動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等不可抗力因素，也包括人為的因素。因此，對(duì)抵押房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是防范此類風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵措施，對(duì)銀行與購(gòu)房者都非常必要。105.客戶進(jìn)行房地產(chǎn)交易的動(dòng)機(jī)可能是單一的，也可能是包含幾個(gè)動(dòng)機(jī)的復(fù)合體，弄清這種動(dòng)機(jī)應(yīng)將客戶做出區(qū)分，以便提供（）的服務(wù)。A、連續(xù)性B、系統(tǒng)性C、針對(duì)性D、有效性答案：C解析：客戶進(jìn)行房地產(chǎn)交易的動(dòng)機(jī)可能是單一的，也可能是包含幾個(gè)動(dòng)機(jī)的復(fù)合體。弄清這種動(dòng)機(jī)應(yīng)將客戶做出區(qū)分，以便提供針對(duì)性的服務(wù)。106.在客戶關(guān)系管理中，客戶的當(dāng)前價(jià)值是指客戶（）。A、過去為公司創(chuàng)造的利潤(rùn)現(xiàn)值B、過去為公司創(chuàng)造的利潤(rùn)總和C、未來為公司創(chuàng)造的利潤(rùn)現(xiàn)值D、未來為公司創(chuàng)造的利潤(rùn)總和答案：C解析：根據(jù)客戶對(duì)公司的價(jià)值，客戶價(jià)值可以劃分為三個(gè)部分：①歷史價(jià)值，是指到目前為止，客戶為公司創(chuàng)造的利潤(rùn)現(xiàn)值；②當(dāng)前價(jià)值，是指客戶購(gòu)買模式行為不變，在將來為公司創(chuàng)造的利潤(rùn)現(xiàn)值；③潛在價(jià)值，是指客戶改變購(gòu)買模式行為，在將來為公司創(chuàng)造的利潤(rùn)增量現(xiàn)值。107.獨(dú)家委托對(duì)于購(gòu)房者來說，也有非常多的優(yōu)勢(shì)，保證了房源的（）和優(yōu)質(zhì)性。A、指向性B、真實(shí)性C、持續(xù)性D、有效性答案：B解析：獨(dú)家委托對(duì)于購(gòu)房者來說，也有非常多的優(yōu)勢(shì)。獨(dú)家委托保證了房源的真實(shí)性和優(yōu)質(zhì)性，同時(shí)還可以防止業(yè)主隨意調(diào)高價(jià)格，有利于購(gòu)房者的利益。獨(dú)家房源的曝光度更高，購(gòu)房者更容易匹配和挑選到適合自己房屋，業(yè)主一般更為配合購(gòu)房者看房，磋商效率高，有利于快速成交，使購(gòu)房者更省時(shí)省力。108.下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征的是（）。A、區(qū)域性B、交易復(fù)雜性C、完全競(jìng)爭(zhēng)性D、供給滯后性答案：C解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征包括：①區(qū)域性；②交易復(fù)雜性；③不完全競(jìng)爭(zhēng)性；④供給滯后性；⑤與金融市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度高；⑥受政府干預(yù)較大。109.每一套住房都具有自己獨(dú)特的使用價(jià)值，這說明房源具有（）。A、法律屬性B、社會(huì)屬性C、物理屬性D、心理屬性答案：C解析：房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。房源的物理屬性決定了房源的使用價(jià)值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格。110.某商品房成交價(jià)為500萬元，評(píng)估值為450萬元，貸款成數(shù)為7成，則貸款額為（）。A、350萬元B、336萬元C、315萬元D、460萬元答案：C解析：存量房貸款額是房產(chǎn)評(píng)估值和房產(chǎn)成交價(jià)取低原則來決定的，評(píng)估值一般低于成交價(jià)。貸款成數(shù)則根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)、房齡、借款人綜合條件等而定。本題中，某商品房成交價(jià)為500萬元，評(píng)估值為450萬元，貸款成數(shù)為7成，則貸款額為：450×0.7=315（萬元）。111.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研中，對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)水平進(jìn)行調(diào)查的目的是（）。A、了解消費(fèi)的空間和時(shí)間B、能計(jì)算出區(qū)域內(nèi)的購(gòu)買力C、能判斷消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)慣D、能了解消費(fèi)的產(chǎn)品、消費(fèi)所在的區(qū)域答案：C解析：在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研中，對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)水平進(jìn)行調(diào)查的目的是能判斷消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)慣。通過了解消費(fèi)者的消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣，可以幫助商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目確定目標(biāo)消費(fèi)群體，制定合適的定位和營(yíng)銷策略，以滿足消費(fèi)者的需求，提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。選項(xiàng)A、B、D都是市場(chǎng)調(diào)研中的重要內(nèi)容，但不是對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)水平調(diào)查的主要目的。因此，答案為C。112.商鋪按照（）來劃分，可以分為鋪面房和鋪位。A、功能B、特點(diǎn)C、所在的地理位置D、方法答案：C解析：如果按照所在的地理位置來劃分，商鋪可以分為：①鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪；②鋪位，一般只是指大型綜合百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。113.開發(fā)企業(yè)在交付房屋的時(shí)候，買方直接按照合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后拿鑰匙，驗(yàn)收環(huán)節(jié)（）。A、應(yīng)繳納3％的房屋驗(yàn)收費(fèi)B、應(yīng)繳納5％的房屋驗(yàn)收費(fèi)C、應(yīng)繳納10％的房屋驗(yàn)收費(fèi)D、無需交付任何費(fèi)用答案：D解析：房屋交付時(shí)的費(fèi)用包括以下兩種情況：①無需交付任何費(fèi)用。開發(fā)商在交付房屋的時(shí)候，買受人直接按照合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后拿鑰匙，驗(yàn)收環(huán)節(jié)無需交付任何費(fèi)用。②預(yù)付費(fèi)用。開發(fā)商在交付房屋的時(shí)候，買受人需要預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電視初裝費(fèi)等，開發(fā)商同時(shí)代收房屋契稅。買受人在按照合同標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格后領(lǐng)取房屋鑰匙。114.（）還款方式適合公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層。A、雙周供B、等額本息C、等額本金D、固定利率答案：B解析：各種還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等，分別針對(duì)不同客戶。例如：①等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層；②等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群；③雙周供適合周結(jié)工資或者夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。115.首次置業(yè)，以滿足剛性需求為購(gòu)房目的的客戶通常首選（）。A、小戶型B、中大戶型C、大戶型D、別墅答案：A解析：小戶型客戶特征有：①首次置業(yè)為主，以滿足剛性需求為購(gòu)房目的，家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，多為單身客、新婚小夫妻、異地養(yǎng)老客戶；②投資型客戶，以滿足獲取出租收益或轉(zhuǎn)售增值收益為目的。116.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積為10000m2，固定總成本為2000萬元，單位變動(dòng)成本為3000元/m2，銷售稅費(fèi)率為20%，該項(xiàng)目保本售價(jià)應(yīng)為（）元/m2。(2011年真題)A、4167B、6250C、10000D、25000答案：B解析：目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法以總成本和目標(biāo)利潤(rùn)為定價(jià)原則。保本售價(jià)即為目標(biāo)利潤(rùn)為零，目標(biāo)利潤(rùn)單位價(jià)格公式：目標(biāo)利潤(rùn)單位價(jià)格＝[（固定總成本＋目標(biāo)利潤(rùn)額）÷預(yù)計(jì)銷售面積＋單位變動(dòng)成本]÷（1－銷售稅費(fèi)率）則單位保本價(jià)格＝（固定成本總額÷預(yù)計(jì)銷售面積＋單位變動(dòng)成本）÷（1－銷售費(fèi)率）＝（20000000÷10000＋3000）÷（1－20%）＝6250（元/m2）。117.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶保持經(jīng)常聯(lián)系是為了（）。(2011年真題)A、建立私人關(guān)系B、激活客戶信息C、核實(shí)客戶資料D、溝通市場(chǎng)行情答案：B解析：客戶從發(fā)出需求信息到完成交易往往需要數(shù)十日甚至數(shù)月時(shí)間。不斷尋找提供符合客戶需要和選擇范圍的房源，逐步逼近客戶目標(biāo)，是客戶信息利用必不可少的工作。在這個(gè)過程中保持和客戶的聯(lián)絡(luò)和溝通，把握其需求的動(dòng)態(tài)，同時(shí)也關(guān)注其和其他競(jìng)爭(zhēng)者的聯(lián)系，采取必要措施留住客戶，這樣才能充分利用客戶信息，提高客戶信息利用的效率。只有保持與客戶的聯(lián)系，不斷有信息交流，才能激活客戶信息，促成交易。118.（）是實(shí)現(xiàn)存量房交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人務(wù)必重視這個(gè)流程。A、現(xiàn)場(chǎng)解說B、專業(yè)化建議C、帶客看房D、與客戶保持聯(lián)系答案：C解析：賣方代理人或者買方代理人，都要帶客戶進(jìn)行看房。帶客戶實(shí)地看房的目的是讓客戶對(duì)房屋有切身感覺，讓客戶對(duì)房源進(jìn)行了解，激發(fā)客戶對(duì)房源的興趣，促成交易。帶客看房是實(shí)現(xiàn)存量房交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人務(wù)必重視這個(gè)流程。119.經(jīng)紀(jì)人作為賣方代理人，與售房者配合對(duì)房屋進(jìn)行“包裝”，其目的是（）。A、掩蓋房屋缺陷B、利于賣出好價(jià)錢C、欺騙看房者D、提高看房效果答案：D解析：作為賣方獨(dú)家代理人，為了順利銷售房產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該與售房者配合對(duì)房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)匮b飾、裝修，目的是提高看房效果。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以事先通知售房者看房時(shí)間，并請(qǐng)其清潔房屋衛(wèi)生，打開窗子通風(fēng)，將物品擺放整齊，廚房和衛(wèi)生間沒有異味。120.房源不僅具有物理屬性、法律屬性，還具有（）。(2008年真題)A、心理屬性B、化學(xué)屬性C、經(jīng)濟(jì)屬性D、道德屬性答案：A解析：從表征房源信息的各項(xiàng)指標(biāo)來看，它不僅有物理指標(biāo)、法律指標(biāo)，還有非常關(guān)鍵的“心理特征”，即心理屬性。121.客源管理能力和狀態(tài)直接決定房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的（）。(2006年真題)A、市場(chǎng)占有率B、成本節(jié)約率C、利潤(rùn)率D、成交率答案：D解析：客戶信息管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人最為重要的工作內(nèi)容之一，客戶信息管理能力水平和管理狀態(tài)直接決定了房地產(chǎn)成交比率和成交效率，也是達(dá)成客戶滿意的基本條件。122.房源的開拓要遵循真實(shí)性、及時(shí)性和（）原則。(2007年真題)A、集中性B、規(guī)范性C、合法性D、共享性答案：A解析：因?yàn)榉吭吹闹匾裕苑康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都將房源的獲取作為一項(xiàng)需要不斷開展的基礎(chǔ)工作，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得穩(wěn)定業(yè)績(jī)的關(guān)鍵因素。房源的獲取原則包括：①真實(shí)性；②及時(shí)性；③集中性。123.為獲取房源，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人直接接觸目標(biāo)客戶，這種方法的優(yōu)點(diǎn)是（）。[2009年真題]A、容易與客戶建立良好的關(guān)系B、占用時(shí)間較少C、不受天氣影響D、比較省力答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過直接接觸目標(biāo)客戶獲取房源的方式主要是門店接待，門店接待是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在社區(qū)內(nèi)或社區(qū)附近設(shè)立的店面，接待和服務(wù)上門咨詢的業(yè)主從而獲得房源信息。門店接待的優(yōu)點(diǎn)是面對(duì)面溝通方式容易給委托業(yè)主留下深刻印象，容易取得客戶信任、獲得房源信息較全面，為進(jìn)一步服務(wù)做好鋪墊。門房接待的缺點(diǎn)是面對(duì)面溝通對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)度要求較高，容易產(chǎn)生好則好、不好則壞的第一印象。124.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析方法的流程是（）。A、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究——競(jìng)爭(zhēng)描述——數(shù)據(jù)整理——邏輯推理——產(chǎn)品定位B、數(shù)據(jù)整理——競(jìng)爭(zhēng)描述——房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究——邏輯推理——產(chǎn)品定位C、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究——數(shù)據(jù)整理——競(jìng)爭(zhēng)描述——邏輯推理——產(chǎn)品定位D、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究——邏輯推理——數(shù)據(jù)整理——競(jìng)爭(zhēng)描述——產(chǎn)品定位答案：C解析：房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)分析定位法是指運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集、歸納和整理，形成項(xiàng)目可能的產(chǎn)品定位方向，然后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析，利用普通邏輯的排除、類比、補(bǔ)缺等形成產(chǎn)品定位的方法。其流程如圖1-1所示：125.下列客戶中，對(duì)自己的選擇較自信，朋友的影響較為關(guān)鍵的客戶屬于（）。A、小戶型客戶B、中大戶型客戶C、投資客戶D、大戶型及別墅客戶答案：D解析：大戶型及別墅客戶特征有：①置業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較豐富，對(duì)物業(yè)有自己獨(dú)有的判斷；②表現(xiàn)比較低調(diào)，很講道理，容易溝通，對(duì)自己的選擇較自信，朋友的影響較關(guān)鍵，同時(shí)也接受銷售人員提出的好建議；③注重物業(yè)品質(zhì)及形象等精神層面與客戶身份地位的匹配度。126.雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個(gè)別性，但在現(xiàn)實(shí)生活中，人們對(duì)房屋的需求卻并不是非要某一套不可，這表明房源具有（）。A、公共性B、變動(dòng)性C、可替代性D、流通性答案：C解析：房源的特征包括：①動(dòng)態(tài)性；②可替代性。其中，可替代性是指雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個(gè)別性，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，人們對(duì)房屋的需求卻并不是非某套不可。具有相似地段、相似建筑類型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，對(duì)于需求者而言，它們是可以相互替代的。127.房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前不少于（）內(nèi)，將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料以書面通知的方式送達(dá)買受人。A、10日B、20日C、30日D、40日答案：A解析：在《商品房買賣合同示范文本》GF—2014—0172第11條中，對(duì)交付時(shí)間和交付手續(xù)進(jìn)行了規(guī)定：①合同中應(yīng)約定房地產(chǎn)開發(fā)商交付該商品房的具體時(shí)間；②房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前不少于10日內(nèi)，將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料以書面通知的方式送達(dá)買受人。128.下列建立專門的分銷渠道進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的好處不包括（）。A、提高了銷售的專業(yè)知識(shí)和技能B、減少了潛在消費(fèi)者搜尋產(chǎn)品的次數(shù)，提高了形成交易的效率C、通過分銷商的標(biāo)準(zhǔn)化銷售行為，提高了房地產(chǎn)交易的標(biāo)準(zhǔn)化程度D、便于房地產(chǎn)銷售方找到交易對(duì)象答案：A解析：建立專門的分銷渠道進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的好處主要包括：減少潛在消費(fèi)者搜尋產(chǎn)品的次數(shù)，提高形成交易的效率；通過分銷商的標(biāo)準(zhǔn)化銷售行為，提高房地產(chǎn)交易的標(biāo)準(zhǔn)化程度；便于房地產(chǎn)銷售方找到交易對(duì)象。而與銷售的專業(yè)知識(shí)和技能無關(guān)。因此，選項(xiàng)A是正確的答案。129.房屋租賃托管服務(wù)，可以免除業(yè)主（出租人）的成本不包括（）。A、免除出租前來回陪承租人看房而產(chǎn)生的時(shí)間成本B、免除出租前因承租人需求要配置家具家電等物品而產(chǎn)生的資金成本和時(shí)間成本C、免除出租期間因發(fā)生維修而產(chǎn)生的維修費(fèi)用和時(shí)間成本D、免除出租人與承租人之間的經(jīng)濟(jì)糾紛答案：D解析：從成本角度來看，房屋租賃托管服務(wù)，可以免除業(yè)主（出租人）以下三個(gè)方面的成本：①免除出租前來回陪承租人看房而產(chǎn)生的時(shí)間成本；②免除出租前因承租人需求要配置家具家電等物品而產(chǎn)生的資金成本和時(shí)間成本；③免除出租期間因發(fā)生維修而產(chǎn)生的維修費(fèi)用和時(shí)間成本。130.上下層樓面或樓面到上層樓板面之間的距離，稱為（）。A、凈高B、層高C、房高D、室高答案：B解析：按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，層高是上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。層高實(shí)際上等于凈高加上樓板厚度，由于中間夾著樓板，無法直接測(cè)得。樓板厚度可用厚度測(cè)量?jī)x測(cè)出，再加上凈高即可得出層高。131.（）是指受托經(jīng)紀(jì)人只將基本房源信息推薦給其他經(jīng)紀(jì)人，其他經(jīng)紀(jì)人若有合適的客戶須聯(lián)系該房源受托經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行操作，成交之后該受托經(jīng)紀(jì)人和合作經(jīng)紀(jì)人一般對(duì)半分傭。A、一般推薦B、合作推薦C、獨(dú)家代理D、委托代理答案：B解析：根據(jù)題目描述，受托經(jīng)紀(jì)人不是獨(dú)家代理，而是與其他經(jīng)紀(jì)人共同合作，推薦房源信息。其他經(jīng)紀(jì)人若有合適的客戶，需要聯(lián)系該房源受托經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行操作，這表明其他經(jīng)紀(jì)人不是只進(jìn)行推薦，而是需要參與交易過程。因此，選項(xiàng)B“合作推薦”是正確的答案。132.關(guān)于有效房源的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、有效房源應(yīng)及時(shí)關(guān)注和訪問B、有效房源可能從有效變成無效C、有效房源是指客戶交納定金后的房源D、有