停車場租賃服務方案（技術方案）投標方案投標人名稱：****有限責任公司地址：****號二樓聯系人：****1第一章項目背景及需求分析 第一節停車場發展現狀分析 一、停車場的類型特點 二、傳統停車系統存在的問題 三、停車場管理系統的技術變化 第二節城市停車管理存在問題及對策 一、城市停車管理的現狀 二、當前城市停車管理存在的問題 三、停車管理對策分析 第三節停車場管理對策 一、公共與配建停車場管理現狀 二、特殊區域和時間停車管理對策 第二章項目總體實施方案 第一節管理方式及服務理念 一、主要服務內容 二、管理方式 第二節項目服務要求 一、項目基本情況 第三章項目組織機構及人員管理 第一節項目組織機構 2一、項目組織架構 二、部門職責 第二節人員配置及管理 一、人員配置原則 二、項目人員配備表 三、人員管理 第三節人員崗位職責 一、項目經理職責 二、停車場主管工作職責 四、車場監控員管理職責 六、車場管理人員職業道德 七、車場保潔人員職責 八、車場工程技術人員職責 九、車場保安人員職責 十、維修養護 第四章項目管理規章制度 第一節停車場收費管理制度 第二節停車場使用守則 一、停車管理 二、治安、防火要求 3第三節停車場運營管理制度 一、工作分配制度 二、人員調配制度 三、交接班制度 第四節停車場管理制度 一、車輛管理負責人職責 二、車輛管理員的職責及紀律 四、車輛管理員交接班制度 六、摩托車、電動車保管規定 七、值班室(崗亭)管理規定 八、對講機使用管理規定 九、車輛管理員儀容儀表規定 十、其他管理規定 第五節停車場庫房管理 一、管理目的 二、管理目標 三、管理原則 四、管理內容 第五章停車場租賃服務方案 第一節停車場整體設計方案 一、停車場規劃設計 二、停車場設計原則 4三、停車場設計內容 四、停車場場地排水 六、防撞墻設計 七、停車場整體環境簡介 第二節停車場系統設計 一、設計目標及原則 二、方案設計詳述 三、主要設備功能 第三節智能停車場管理系統建設 一、系統優勢 二、系統功能分析 三、系統功能設計原則 四、系統功能模塊設計 第六章停車場運營維護方案 第一節運營管理目的及架構 一、管理目的 二、管理架構 三、停車場進出動線 第二節停車場管理安全工作規程 一、停車管理要點 二、車場巡邏及交接班管理 第三節停車場運營管理方案 5一、基本情況 二、停車場出入管理 三、停車場系統管理 四、停車場收費管理 五、停車場安全管理方案 第四節運營總體實施方案 一、服務目標 二、核心定位 三、服務內容和要求 四、服務理念 第五節停車場設施設備管理 一、停車場系統設備介紹 二、停車系統設備設施特點 三、其他場內設施設備 第六節停車場設施設備維保 一、設施設備維保原則 二、維護人員工作要求 三、設施設備報修、急修制度 第七節機械維保方案 一、檢修、維修目的 二、維修計劃 三、檢修規程 第七章停車場物業管理方案 6第一節停車場服務整體要求 第二節停車場保潔管理 一、服務范圍 二、服務目標 三、操作規程 第三節停車場綠化養護管理 一、服務內容 二、綠化養護標準 第四節停車場安全保衛服務 一、治安及秩序管理運行模式 213二、治安及安全事件的處置 224三、安全保衛服務內容 第八章停車場消防安全管理方案 第一節消防安全管理制度 一、消防安全教育培訓服務 二、防火巡、查制度 三、安全疏散設施管理制度 四、消防控制室值班制度 五、消防設施、滅火器材管理制度 六、火災隱患整改制度 七、用火用電消防安全管理制度 八、滅火和應急疏散預案演練制度 第二節消防安全管理 7一、消防安全管理分工 二、消防安全管理工作 三、消防設施設備管理 四、消防知識培訓 六、消防安全檢查要求 第三節物業消防安全管理內容 一、防火檢查 三、停車場的防火管理要求 第四節停車場消防設施設備管理 二、職責 271 四、配置安裝 271 第九章質量保障服務方案 第一節服務質量保障及承諾 一、定期進行車流量分析 二、停車場的規劃設計 三、車場服務承諾 四、安全服務承諾 8第二節停車場租賃服務協議 279 二、車場車輛管理規定及租賃協議 第三節公共秩序管理服務保障 一、公共秩序管理服務要求 第十章應急預案 289第一節應急總體方案 一、編制目的 二、適用范圍 四、工作內容 五、應急響應要求 六、停車點主要突發事件 七、常見停車點現場處理事件 第二節各類應急事件預案 一、緊急火警處理 三、交通事故或收費糾紛造成交通嚴重堵塞應急處理 四、車輛停放時被刮蹭受損情況應急處理 五、對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理 六、對打架斗毆、流氓滋擾事件應急處理 9八、防汛應急處理 十、突發事件應急預案 十一、應急搶修措施預案 十二、對意外情況的判斷及應急預案 十三、停車場收費系統故障應急預案 第十一章檔案管理 第一節檔案的建立 一、檔案在企業經營過程中發揮的作用 二、做好檔案管理工作 六、檔案管理工作重要的意義 第二節檔案管理工作要求 一、檔案資料管理工作內容及要求 二、檔案資料過程管理 第三節檔案管理工作制度 一、檔案人員崗位責任制 二、文件歸檔制度 三、檔案收集整理制度 六、檔案保密制度 七、檔案查、借閱制度 十一、歸檔材料控制措施和驗收制度 第四節檔案管理人員崗位職責 二、檔案員崗位職責 三、兼職檔案工作人員職責 第五節檔案管理措施及保密制度 二、保密制度 第六節停車場租賃檔案管理 一、檔案管理內容 本方案目錄中的內容在word文檔內均有詳細闡述，如說明一、如招標文件評分標準要求“項目背景及需求五、如招標文件評分標準要求“停車場租賃服務方案”六、如招標文件評分標準要求“停車場運營維護方案”七、如招標文件評分標準要求“停車場物業管理方案”(二)其他法律法規。(以下內容根據招標文件及項目實際情況進行修改)第一章項目背景及需求分析第一節停車場發展現狀分析近年來國內機動車保有量不斷攀升，停車需求日益加隨著國民經濟不斷發展，汽車進入越來越多的尋常家以來，我國私有轎車年均增長率保持在27%上，這也帶動停(一)智能立體停車場系統智能立體停車系統又叫垂直升降式停車系統或電梯式(二)平面停車場系統感應式停車場系統。在停車場的出入口各設置一套管理設備，使停車場形成一個相對封閉場所，進出車站只需將IC(三)遙控停車場系統遙控停車場系統是在欄桿機控制箱及電動門控制器中(一)停車難找車難(二)成本高效率低(三)數據采集難(一)取讀卡技術是最早使用的停車場管理技術，車輛(二)卡票結合技術是一種既可以讀卡、也可以取票的(三)車牌識別技術以數字圖像處理、模式識別、計算車輛在進出口逗留時間，目前已成為停車場管理系統中識別車輛身份的主要手段。目前停車市場正處于轉型升級的群雄混戰階段，在智慧商蜂擁而至。當下建設發展較好的大型停車場系統公司主要流程優化模式，車主通過“ETCP停車”APP,可實時查詢空閑車位及預定車位，通過車牌圖像識別和電子支付技術，實10倍，收費效率提高3倍，停車費與增值收入比例達到7:(二)停簡單停簡單主打互聯網停車，提供的全智能化停車解決方案以智能科技為基礎，對傳統停車基礎設施進行智能化改造升級，采用智能車牌識別計費系統，大大提高傳統停車運營管理效率，節省運營成本。為用戶解決停車難、停車貴問題。(三)捷停車捷停車采用“車牌識別+移動支付”基礎硬件配置，利用車牌識別算法自學習、“車牌本地識別+云識別服務”雙重識別保障、車臉識別和人臉識別等技術實現車輛進出管理第二節城市停車管理存在問題及對策(一)停車車位供應嚴重不足可以看出之所以出現停車難問題是因為機動車擁有量的增(二)非法停車問題嚴重在城市經濟迅速發展的同時，城市社會管理卻嚴重滯場所經常發生路邊停車現象，是城市違章停車的主要集中極其不利的影響。因此我們只有不斷完善城市停車管理體(三)停車資源使用率不高停車場的使用率不高。停車使用率一般在80%左右才比較合造成停車資源使用率低的主要原因是停車收費標準單因此無人問津城市停車場，使得停車場資源利用率極其低(四)停車場設立結構不合理(五)未完成停車場專項規劃我國的城市規劃一直是對交通系統中的“停”關注比本原因。從我國各地的發展規劃及重點項目來看，很大一部分都是道路改建工程，但是與之對應的停車場等靜態交通項目卻少之又少。因此只有兩手同時抓“行”和“停”,才能從根本上解決停車難問題。城市的發展速度與停車難問題對城市生活的影響程度直接相關，不同的發展速度具有不同的影響程度，給城市帶來的困擾也不同，因此使得城市管理者對該問題的認識也不同。盡管如此，為了城市更好、更長遠的發展還需要城市管理者們盡早開始城市的未來發展規劃計劃，做到未雨綢繆。對任何一座城市的發展，必須要有廣闊的視野和長遠的眼光。像停車難問題早在十幾年前就開始出現了，但是并沒有引起有關部門的高度重視，致使十年后這個問題不僅繼續存在著，而且比十年前更加突出。針對停車難問題，相關部門如果繼續放任不管，城市交通問題將會更加嚴重，而且會直接影響到人們的生活質量和城市的發展。二、當前城市停車管理存在的問題(一)對靜態交通在城市交通系統中的地位重視不夠上世紀我國城市發展速度相對較慢，機動車使用量也小，停車問題不明顯，結果使得我國在城市發展規劃中忽視了停車管理這一靜態交通在交通系統中的作用。對停車場等相關靜態設施建設投資力度小，嚴重影響了城市停車系統的發展。但從本世紀開始，我國城市經濟發展速度加快，城市化水平不斷提高，與之對應的靜態交通沒有跟上經濟發展步政府相關部門只有加強對靜態交通作用的重視，加大對停車設施的投資建設，才能緩解這一矛盾。(二)停車針對性管理不強，缺乏差別性管理.在城市由于停車管理體制不健全，停車管理策略沒有系統的形成，造成城市停車管理缺乏針對性，不能對其地區和時間實行差別化管理。像地區方面，城市商業區與居住區、城市中心地帶與郊區等沒有進行有針對性地劃分管理；在時間方面也是如此，工作日與節假日、白天與晚上等沒有區分開來，這些都實行了“一刀切”的收費標準，沒有發揮出停車收費管理的杠桿作用，不僅造成了停車資源的浪費而且使得停車管理效率低下，直接制約了城市交通系統和經濟的發(三)缺乏有效的現代化停車管理手段就當前我國城市停車管理方法與手段來看，相對比較落后，尤其是對路邊停放車輛的管理，主要靠人工收費，這樣會滋生出很多問題。因此需要將現代技術尤其是如咪表、智能刷卡機，實行射頻識別停車等手段運用于日常管理。但由于我國城市靜態交通設施相對比較落后，因此在引入這些高科技的同時還需要加強相關配套設施的建設，這樣才能體現出現代化的停車管理的優勢。(四)市民停車意識薄弱，處罰措施需進一步完善在城市發展過程中，對規范停車宣傳力度不夠，使得很大一部分市民缺乏合法停車意識，市民駕車出行一般都選擇在目的地附近停靠車輛，對城市交通秩序造成了嚴重影響。同時由于居住區路邊停放車輛不收費，很多市民會選擇在路邊停放，這樣雖然節省了停車費用，但是卻使得車輛失盜等治安、刑事案件增加，加劇了停車管理難度。我國城市停車管理體制還存在很多問題，如對違規停車的處罰措施、對管理機構的監督管理問題等，因此還需要進一步完善停車管理(五)停車規劃建設缺乏保障，相關措施不能落實在我國的城市規劃建設中，對停車場規劃建設投資小，而且對已規劃的建設項目的實施缺乏保障，不能完成停車設施的建設指標。很多停車場被用于其他用途，對停車規劃落實缺乏監督管理，己有的監督管理部門存在職能交叉、很難進行溝通合作，最終導致管理效率低下。同時，在城市中經常會出現很多不合理的臨時占道停車場(點)設置，對城市靜態交通沒有進行合理的系統規劃，將會對動態交通造成很大影響。與此同時，政府對城市公共停車場的建設缺乏政策城市公共停車設施一般是由政府進行投資的，政府財政資金有限。因此需要政府對停車場的建設進行扶持，實行多元化的停車管理體系，提高市場化程度。除此之外，還需要加強相關政策法規的監督管理，保障相關措施的有效實施和資金的合理使用，吸引投資者進行投資。(六)停車費用偏貴，多數人不愿意按位停車隨著各大城市私家車輛的逐年增多，城市停車難的現象也成為城市居民在汽車消費生活中頗為頭疼的問題。三、停車管理對策分析(一)停車管理對策制定原則制定合理的停車管理對策之前應先制定一定的基本原則，我國在此方面的原則主要有以下八點：1.停車管理必須與城市發展相適應，和諧共融，停車管理中的相關規定不可與城市其他產業的發展相沖突。2.策略須具有科學合理性，從理論上能夠指導城市停車管理工作的進行，從而為實踐檢驗打下基礎，真正做到城市停車的有序性。3.制定的策略要能夠發揮其應有的作用，提高停車位的供給數量，減小供求差距。4.控制停車需求，保證交通管理的秩序性。5.將停車者作為第一服務對象，在保證整體格局有序發展的同時積極為停車者謀取利益，提高策略的執行通暢性。6.策略的制定要聯系實際，根據城市的具體情況作出切實可靠的策略，具體情況具體分析，不可統一而論，保證策略具有針對性以及獨特性。7.盡可能消除一切有礙于停車的障礙，調動停車管理工8.保證停車管理策略的執行具有持久性。(二)停車管理對策分析目前就宏觀層面上而言，停車管理整體策略主要包含四1.短時間之內的首要工作是增加停車位的數量，停車管理次之；長時間發展促使停車位需求穩定，將管理作為主要我國的經濟發展迅速，僅僅幾十年已成為世界第二經濟大國，高樓大廈的建設如雨后春筍一般，但美中不足之處在于沒有進行前瞻性地規劃，對于日后數量急劇上升的汽車考慮不周，城區中的停車位較少且過去幾年對于停車管理的建設不夠關注，供需差距逐步拉大，停車成為社會的一大難題。目前的首要任務就是加大停車位的建設，使停車位達到一個合理的數量，緩解停車壓力的同時不影響城市的發展規劃，相對來說停車需求管理在短期之內作用不大，只在停車矛盾較大的個別地區引入。增加停車位并不是持久的措施，畢竟城市的規劃用地有限，停車供需問題的解決在長時間上需要停車需求管理的應用，例如限制私人汽車的數量、提高公共汽車的覆蓋率等措施，這些都屬于停車需求管理，有利于將停車需求限制在控制范圍以內，保證城市停車供需關系的協停車問題的主要參與者是車主，但他們不是問題的關理措施城市中的停車情況不可統一而論，不同地區、不同時間點、不同類型以及不同的停車時間要針對其不同的供求關系制定不同的應對措施。比如建筑物剛帶停車位的管理、公共停車場的管理以及戶外停車的管理，同一時間不同停車類型的管理，都要根據其具有的特殊性制定不同的應對措施。城市中心地帶的建筑停車位少于城市外圍且停車位價格相對較高，同一地點的上下班時間段的收費遠高于其他時第三節停車場管理對策一、公共與配建停車場管理現狀(一)公共停車場管理現狀目前我國城市中的公共停車場數量較少，主要原因在于城市規劃中的缺陷以及政府對于這方面的資金投入不足。停車系統中的主要承擔者還是建筑物附帶停車位，公共停車場主要是起到補充作用，緩解因配建停車位不足而引起的停車供需緊張問題，滿足人們日常出行中的停車需求。公共停車場是停車管理中的重要組成部分，其作用不可小覷，應加強對于公共停車場的管理。公共停車場作為公眾設施，其服務范圍廣泛，管理過程中的影響因素較多，需進行系統性的思1.引導建筑物附帶停車位發揮公共停車場的作用，降低公共停車位的需求介于城市市民并不是家家有車的情況，建筑物附帶停車位無法達到百分之百的使用率，這給配建停車位對外開放提供可能，考慮到市民的利益，政府應適當給予一定的補貼。客觀上城市中心地帶發展較為迅速，城市布局已經建成，可利用的空間資源少之又少，政府在停車管理規劃中應當建設的公共停車場可利用空間不足，只能降低其規模，這就難以滿足市民的日常出行需求，配建停車位的使用不足給公共停車場的規模擴大提供可能，在供需關系極其緊張的地帶可以考慮配建停車位公有化，以此來緩解公共停車的供需緊張關2.擴大公交的規模及覆蓋范圍，降低停車位需求量城市經濟的發展速度保證了人民生活水平的提高，私家群較為密集的地點公共停車位供需緊張，比如旅游景點、商業中心等大眾休閑地帶。政府在擴建公共停車場的同時可以發展公共交通規模及覆蓋范圍，大力宣傳公交的優越性和環保性，改變市民的出行理念，降低私家車的出行可能，從而達到降低公共停車位需求的目的。發展公共交通的過程中要突出其優越性，通過采取改善公共交通的環境，提高工作人員的服務態度，擴大公共交通的線路覆蓋面，以政府補貼的方式降低公共交通的收費等措施來保證市民在兩者之間進行選擇時偏向于公交，公共交通的發展有利于城市的建設，政府應當注重。3.逐步實現公共停車場企業化，多種團體共同建設、相互競爭公共停車場一直以來與道路等設施相同屬于政府投資范圍，單一的發展模式不利于效率的提高，也給政府財政造成巨大的壓力。目前，城市公共停車位需求龐大且管理中問題較多，政府在這方面的建設逐漸力不從心，新的發展模式應運而生，以政府為主，多團體共同建設。政府鼓勵地方有能力的企業或個人承擔公共停車場項目的建設，獨立經營，自負盈虧，在企業經營的過程中，政府給予一定的政策及經濟支持，對于那些建設成本高，維護管理費用大的地區，政府酌情考慮免除稅務，對于公共停車場的民間建設，政府還需成立相應的監督機構，防止亂收費、違規建設等現象的發生，保證公共停車場建設的可持續發展。除此之外，政府可以引導民間團體之間進行理性競爭，以此來提高公共停車場4.制定停車管理方面的法律法規并加以完善不以規矩，不成方圓。應出臺具有較強指導性和便于操作的行政法規，對目前公共停車場的建設、經營、維護、管理等方面進行了詳細的規定，并配備了相應的監督體系。具體包括以下主要內容：對于公共停車場的規劃、建設和運營管理一定要系統具體，保證其數量和質量，在指定部門檢查合格的情況下方可投入社會使用：對于現存在的公共停車場要充分發揮其作用，保證停車場的每個部分都用于公共停車，嚴厲打擊任何試圖私自占用停車場面積的行為：公共停車場的收費要符合當地市民的消費水平，對于停車場收費長時間難以超越成本的單位，政府給予適當的補貼。出臺更完善和操作性強的法律法規，進一步規范公共停車場建設，保障民間企業或個人的合法權益，激發民間參與公共停車場建(二)配建停車場管理對策配建停車場是目前我國城市中停車位的主要供應單位，配建停車場的建設與管理直接涉及到城市的停車位供求關系，加強配建停車位管理要放在首要位置。1.擴大配建停車場的規模，并適當考慮其對外開放擴大配建停車場極大地提高城市停車位的供給，緩解停車供求關系緊張的壓力，但這方面的建設較難，城市設計者應深入考慮如何充分利用空間容納更多的車。同時，對于那些供需關系并不是很緊張的地區，政府可以引導公共建筑所屬的附帶停車場對外開放，允許這些停車場在提供停車位的同時收取一定的費用以維護自身的利益：對于那些供需關系極其緊張的地區，政府在引導公共建筑附帶停車場的同時要與周邊規模較大的單位進行協商，鼓勵其開放附帶的停車場，對外開放的停車場不必與公共停車場一樣全天工作，只需在停車的高峰期使用。2.出臺規范的停車位建設標準，有效調控私家車數量政府相關部門要對城市的建筑進行研究，結合建筑內人群汽車的平均擁有量以及社會公眾對于停車位的需求為建城市建筑的配備標準需要隨著城市發展需求而不斷地對于城市的特殊區域和特殊時間段停車供需關系嚴重殊區域和時間段的停車與城市的發展相適應，使停車問題不影響城市發展步伐，比如提高空間的利用率，嚴格控制私家(一)特殊區域停車管理對策特殊區域是指人流車流特別密集，交通系統特別敏感以及大型集會、醫院、學校等提車需求特別巨大的特殊區域。1.提高管理工作的效率，嚴懲違法停車現象違法停車能夠出現的原因就在于停車管理工作的執行力度不夠以及對于違法停車的懲罰不能夠引起車主的重視。一方面要嚴格要求執法人員進行有效監管，提高工作效率，對于管理區域進行遠程監管，在停車位最緊張路段安排人員檢查，對于可能出現的城市堵塞地點要有專門的工作人員進行疏解，保證車主們在特殊情況之下能夠合理地停車，降低亂停車以及交通堵塞現象發生的可能性。另一方面，提高對違法停車的懲罰力度，并根據時間、地點以及影響的不同調整懲罰的方式及強度，如此一來可以強制性地提高車主們的素質，避免違法停車現象的發生。兩方面措施的共同作用有利于特殊情況下停車秩序的穩定性，使停車供求關系緊張程2.宣傳公共交通的優越性，酌情限制部分汽車出行私家車龐大的數量以及車本身較大的占地面積導致城市無法保證在任何情況之下滿足停車位需求，所以要想解決停車難問題，必須將私家車的出行轉化到公共交通之中。相比于公交車，私家車具有一定的獨立性和自由政府可以通過擴大公交車的覆蓋范困來解決這一問題，使公交車的覆蓋范圍盡量達到私家車，除此之外，政府要加大特殊時間段以及特殊地點公交車的數量，針對性地解決人們的出行問題從而緩解停車位供求關系。公交車其實只能夠起到輔助性作用，不能從根本上解決問題，對此政府可以酌情考慮在特殊情況下對部分私家車進行限行的對策。3.建立停車位信息系統，提高停車位的利用率然有GIS這樣的信息系統來指引人們的出行，那也可以建立一個系統來為人們的停車提供指導。我國城市的停車位信息系統還在起步階段，可以先在城市中心進行試行，畢竟市中心的經濟發展快，信息的流通比較暢通，為車主提供附近的停車空位，避免車主在尋找停車位時占用道路的時間。長久發展之后，擴大信息系統的覆蓋范圍。(二)特殊時段停車管理對策1.將部分場所及道路作為臨時停車場在節假日期間，景點等地區的停車位供求關系極其緊張，但此時景點周圍的交通并不堵塞，這時可以考慮將靠近景點的路段作為臨時的停車場，這樣并不影響交通的堵塞而且還能夠緩解停車難問題，值得注意的是設置這樣的臨時停車場一定要有秩序，否則會出現靠近景點的車出不去的現象：也可以在特殊的時間段將廣場、草坪、足球場、籃球場等空地充分地利用起來，前提是不影響市民的正常活動以及停車按照一定的秩序：在學校上學放學期間，可以將學校的空地運用起來，安排人員對其進行管理，也可以將學校的空地對外開放以緩解學校周困停車供求關系的緊張性。在特殊時間段設置臨時停車場可以有效地解決停車難的問題。2.錯開特殊時間段停車節假日期間停車位的需求量急劇上升，景點以及商場周邊的停車供求關系嚴重緊張，這時可以通過錯開時間段的方式緩解壓力，主要是引導市民不要在節假日的同一時間段出行，盡量做到在出行高峰不出行。3.信息指引將交通堵塞情況及嚴重程度及時反饋給市民，使市民意識到出行以及停車的壓力，從而降低出行率以及轉換出行的方式。除此之外，在道路邊安放信息提示牌，指引市民選擇暢通的道路，減少交通惡性阻塞的可能性。4.開設專用公交在特殊時間段之內，著名景點及商業圈中的人員將達到高峰，汽車基本都是進入，這造成了交通的嚴重堵塞，同時停車位的需求量也是暴增。此時可以將這些人流量大的地區劃分出來，在特殊時段之內限制部分汽車的進入，安排專用的公交負責這一小區域的人員流動問題，或者限制市民在劃出來的區域中采取步行或者自行車的方式。第二章項目總體實施方案第一節管理方式及服務理念(一)主要服務內容(二)租賃的停車場面積概況如下：(根據項目實際情況填寫)(一)管理方式確立原則(二)管理方式概述(1)制度手段包括兩層含義：意識在企業內部管理方面，我們堅持(2)文化手段(3)科技手段創造性地利用自身優勢，在管理活動中才采用科技手(1)組織系統(2)運作程序系統(3)控制系統1)信息控制系統圖管理處24小時接收和處理各方面的信息，最主要渠道①管理處每年提交一份工作報告書，包括管理費收支賬②公司每年匯報管理情況，征詢主管部門意見，改善不2)服務質量控制系統IS09001國際質量管理體系作為先進的理模式和可靠的管理平臺，在物業管理企業中的應用，可以有效地控制管理水平在一個穩定的范圍內。通過IS09001質量管理體系對總體管理服務質量進行管理控制，根據適用、適應、充實、完善、提高的原則進行改進。將主要程序及操作規程規范化、程序化、文件化，確保質量管理體系具有可行性、有效性。IS09001標準是由ISO/TC176質量管理委員會制定所有國際標準的一個組成部分，它的質量管理項原則體現在標準的各項條款中，對產品的質量保證及提高有②領導作用領導將本組織的宗旨、方向和內部環境統一起來，并創造使員工能夠充分參與實現組織目標的環境。將公司領導提出的各項管理服務理念及要求通過建立質量方針和質量目標等方式落實并固定到各項管理服務程序之中，保證公司所有管理服務水平在公司有效控制之下。③全員參與各級人員是組織之本。只有他們的充分參與，才能使他們的才干為組織帶來最大的收益。各級人員是組織之本。只有他們的充分參與，才能使他們的才干為組織帶來最大的收益。④過程方法將活動和相關資源作為教程加以識別、理解和管理，可以更高效地得到期望的結果。經過長時間運作識別出物業管理八大過程：物業接管驗收程序、房屋管理及公共設施管理程序、機電設備管理控制程序、安全管理程序、環境管理程序、文化服務程序、維修安裝服務程序、緊急突發事件處理程序。公司將這些過程的程序及操作規范以文件的方式固定下來，通過服務質量內部檢查等制度有效地保證了管理服務質量。⑤管理的系統方法將相互關聯的過程作為系統加以識別、理解和管理，有助于組織提高實現目標的有效性和效率。我公司將物業管理中的所有過程有效地結合起來，形成一套切實可行的質量管理體系。⑥持續改進持續改進總體業績應該是組織的一個永恒的目標。我公司將持續改進作為一個主要的工作目標，對日常管理服務及質量管理體系，不斷進行改進，以保證提供的管理服務水平⑦基于事實的決策方法對數據和信息的邏輯分析或直覺判斷是有效決策的基礎。我公司通過各種有效手段獲取具體數據，通過科學的數據統計分析法從中提取各種有效信息，作為決策的基本輸入⑧互利的供方關系通過互利的關系，增強組織及其供方創造價值的能力。面能有效地提高管理服務質量，另一方面也能有效的節約社(3)我公司質量管理體系的運作1)我公司質量管理體系文件的編寫我公司在充分理解吸收質量管理八大原則內涵的基礎上，根據IS09001國際質量管理體系標準，利用各方面的資源，充分識別物業管理及公司運作的各項程序，組織專業人員編寫公司質量管理體系文件。經過一段時間的試運行，對質量管理體系文件進行修改，確定公司質量管理體系文件，同時為了提高質量管理體系的完整性、有序性，公司提請質量認證中心對本公的質量管理體系進行認證。我公司質量管理體系中分的體現了質量管理八大原則，同時通過持續改進保證質量體系的適宜性及有效性，現已成為公司各項管理服務水平重要的支撐線。2)我司質量管理體系文件我司質量管理體系文件的結構保羅四個層次、五個部第二節項目服務要求(一)停車場要求停車場內必須時刻保持X個以上空車位(每個停車位需滿足5.做好停車場內防火、防盜、防災(洪水、臺風等自然災害)、防事故(人為破壞等)等的安全防范措施及應急服(二)人員要求言表達能力；停車場內需24小時值守。(三)服務要求建立完善的相關管理制度，包括但不限于管理運作制第三章項目組織機構及人員管理第一節項目組織機構一、項目組織架構(一)項目組織機構的建立針對XX項目的實際內容，我方將做到積極配合，為了更好地服務與采購方，本公司特設立了項目組織機構。(二)組織機構圖綠化部綠化部物業服務中心保安部運營維護中心停車場收費部財務中心工程部保潔部(一)運營維護中心1.停車場規劃(1)車流動線改造和維護：車流動線盡量按車位尺寸規劃車位線，方便顧客車輛停放和管理。(2)停車場設備升級改造；(3)停車場指示系統改造：完善停車場導向標識牌，給客戶提供一個安全、舒適的停車環境，引導客戶規范停放。2.停車場廣告管理(1)廣告招商創收；(2)廣告媒體日常維護管理；3.車輛進出管理負責對停車場內停放車輛的管理，指揮好車道的交通秩(1)車輛進出指引管理：指導車輛有序停放，保持車道和消防通道暢通。(2)車輛進出憑證(IC卡)管理；(3)崗亭固定設備及衛生環境管理：停車收費崗亭內4.停車場秩序管理(1)車輛安全停放管理負責停車場內車輛行駛和停放，經常巡視車場并確使各停車位正確使用，督促所有車輛正確使用行車線和泊車位，(2)車輛停放位置管理定時巡查車輛的停放情況，制止亂停放現象。(1)消防設備管理(2)暖通設備管理；(3)強弱電設備管理；(4)停車場給排水管理(5)停車場消防通道管理(6)停車場電梯管理。(1)地面衛生清潔(2)墻體衛生清潔負責停車場內墻體衛生清潔，保證車場墻體干凈無灰(3)設備設施衛生清潔(二)財務中心1.每月、每季審核各種會計報表和統計報表，并寫出分析報告，送項目總經理審閱，每月按時檢查各項稅款的交納2.檢查、監督各項費用的及時收繳和管理，保證管理中3.審核、控制各項費用的支出，杜絕浪費。4.組織、擬定保管服務管理費等各項費用標準的預算方案，呈送公司總經理、開發商和相關主管部門審核，修改決5.研究、熟悉各種工商、財會及稅務管理制度，運用法律、政策手段保護管理中心的合法權益。6.根據保管服務管理行業的特點，及實際情況制定財務管理制度的細則。7.負責每月向公司上報所需報表。(三)物業服務中心職責2.負責停車場物業環境的規劃及物業環境布置；3.負責停車場物業資產的管理、統計、使用及監督；4.負責建立、健全停車場各項物業管理制度并組織實5.負責停車場物業維修方案的制定、審核及實施；6.負責停車場土建、裝修、水、電、空調、采暖、送風、電梯、弱電系統、消防系統的維修和保養；7.負責停車場物業成本控制、制定節能、降耗計劃和措8.負責停車場的防水、防火、防盜、防暴等所有的安全9.負責停車場環境衛生的管理和日常保潔；10.負責停車場二次裝修標準制定及對水、電、氣、消防等的審核、監督、驗收、管理；11.負責停車場進出車輛的管理。第二節人員配置及管理一、人員配置原則(一)經濟效益原則組織人員配備計劃的擬定要以組織需要為依據，以保證經濟效益的提高為前提；它既不是盲目地擴大職工隊伍，更不是單純為了解決職工就業，而是為了保證組織效益的提(二)任人唯賢原則在人事選聘方面，大公無私，實事求是地發現人才，愛護人才，本著求賢若渴的精神，重視和使用確有真才實學的人。這是組織不斷發展壯大，走向成功的關鍵。(三)因事擇人原則因事擇人就是員工的選聘應以職位的空缺和實際工作的需要為出發點，以職位對人員的實際要求為標準，選拔、(四)量才使用原則量才使用就是根據每個人的能力大小而安排合適的崗能的崗位上，才能干得最好。(五)程序化、規范化原則員工的選拔必須遵循一定的標準和程序。科學合理地確定組織員工的選拔標準和聘任程序是組織聘任優秀人才的重要保證。只有嚴格按照規定的程序和標準辦事，才能選聘到真正愿為組織的發展作出貢獻的人才。(六)因材起用原則所謂因材起用，是指根據人的能力和素質的不同，去安排不同要求的工作。從組織中人的角度來考慮，只有根據人的特點來安排工作，才能使人的潛能得到最充分地發揮，使人的工作熱情得到最大限度地激發。如果學非所用、大材小用或小材大用，不僅會嚴重影響組織效率，也會造成人力資源計劃的失效。(七)用人所長原則所謂用人所長，是指在用人時不能夠求全責備，管理者個性發展是不平衡的，組織中的工作任務要求又具有多樣性，因此，完全意義上的“通才”“全才”是不存在的，即使存在，組織也不一定非要選擇用這種“通才”,而應該選擇最適合空缺職位要求的候選人。有效的管理就是要能夠發揮人的長處，并使其弱點減少到最小。(八)動態平衡原則處在動態環境中的組織，是不斷變革和發展的。組織對其成員的要求也是在不斷變動的，當然，工作中人的能力和知識也是在不斷地提高和豐富的。因此，人與事的配合需要進行不斷地協調平衡。所謂動態平衡，就是要使那些能力發展充分的人，去從事組織中更為重要的工作，同時也要使能力平平、不符合職位需要的人得到識別及合理的調整，最終實現人與職位、工作的動態平衡。二、項目人員配備表職務姓名職稱上崗資格證明已承擔項目情況證書名稱級別證號專業所服務單位項目數項目名稱(根據項目實際情況填寫)項目經理簡歷表姓名性別年齡職務職稱學歷參加工作時間從事項目經理年限項目經理資格證書編號在服務器和已完成項目情況合作單位項目名稱項目規模開始、完成日期是否在服務期項目質量其他管理項目人員履歷表姓名性別年齡職務職稱學歷參加工作時間從事項目經理年限項目經理資格證書編號在服務器和已完成項目情況合作單位項目名稱項目規模開始、完成日期是否在服務期項目質量項目人員簡歷表姓名性別年齡職務職稱學歷參加工作時間從事項目經理年限項目經理資格證書編號在服務器和已完成項目情況合作單位項目名稱項目規模開始、完成日期是否在服務期項目質量三、人員管理(一)人員管理要素1.角色清晰要做好員工管理工作，首先要做的就是角色清晰，明白在一個公司、一個部門中不同員工所扮演的角色是什么,只要明白自己干什么,才能把自己的工作干好。模糊不清的角色分工會打亂原有的工作秩序，工作效率自然不高，出現抓不住重點、分不清主次的情形。2.建立制度每個員工都渴望在公司中自由上下班，自由安排工作時間，但這顯然是不切實際的。員工管理要做到制度先行，規范有效的制度是做好員工管理的保障，有規則、有制度才能去遵守，去執行，如果員工管理沒有制定行之有效的制度，員工就沒有標準可以參考，管理來就需花更多的時間和精3.及時行賞對于優秀的員工，就應及時行賞。及時行賞可以在公司中形成良好的工作氛圍，提高員工的工作積極性。4.做好溝通良好的溝通是做好員工管理工作必不可少的，有效的溝通可以第一時間明白員工的想法，第一時間引導員工不斷成5.保持信任對員工信任是做好員工管理的關鍵，信任員工，員工才能創造更大的價值。人員管理，就是要幫助協調好人員之間的關系，建立積極向上的工作氛圍，為企業提供全方位的發展。在管理上我們要注意：(1)走進員工世界員工是企業發展的關鍵人物。所以，人員管理，首先應該學會“傾聽”,傾聽他們在工作中遇到積極解決他們遇到的困難。提高人員的忠誠度，減少離職率。(2)以身作則一個企業應該制定完善的規章制度，讓制度作為輔助手段。而管理者應該以身作則，給下屬員工一(3)關心員工技能發展多搭建一些學習平臺，多組織培訓課程，讓員工的能力可以得到提升，讓員工看到自己的(4)尊重員工是管理的立足之本。因為大多數員工有(5)信任員工尊重是信任的前提，了解是信任的開始。(二)人力資源策略(三)崗位設置及原則果顯著。所有崗位均提供24小時服務，全方位保證車場安全。根據停車區域運營服務范圍中的各種管理要求，將各部門人員進行了職能分工，各司其職，負責各部門職能范圍內(四)建立健全規章制度健全規章制度：制定全面、詳細的規章制度、規范和作業指導書，統一員工的行為規范，讓員工辦事有規程，有行動準則，同時也受到一定的制約。規章制度包括《停車場管人員紀律》《消防安全管理規定》等，從多角度全面保障停車場的服務質量達標。(五)注重員工素質要求1.重視人員招聘篩選采用現代人力資源管理制度，社會化招聘人才，全員績效考核。在定編崗位空缺時，在確認無內部調職可能性后，向項目中心提交招聘需求，按考核流程嚴格開展招聘工作。招聘成功后進入試用期階段。試用期考核每月進行X次，包括基礎知識考核、部門工作考核和綜合評價考核。通過后，2.強化員工的培訓力度為規范員工培訓工作，全面提升員工職業技能與素質，公司為從員工提供多種培訓。教育培訓形式分為內部教育培訓、外派教育培訓和員工自學。內容包括新員工入職教育培訓、在崗員工崗位培訓、轉崗培訓、公司制度培訓、學歷培3.加強工作崗位的巡查力度公司長期執行定期和不定期全面檢查、巡查制度。檢查發現問題時，及時分析問題并解決問題，以消除任何安全隱患或不按規范流程作業。公司設專門稽查人員，負責停車場區域的日常稽查檢查工作。團隊建設和管理很重要，任何一項業務都不能由一個人獨立完成，因此不管是從營業處這個小團隊建設到公司的大團隊建設，加強團隊建設與管理具有不可替代性。針對公司實際，加強團隊建設與管理，應該做好以下幾點：(一)注重自身素養各單位負責人要注重自身素養的提高，做好團隊建設與我們每個營業處的負責人，應該是負責營業處的各項目標的實現，并帶領團隊共同進步。他既是管理者，又是執行者；既是工作計劃的制定者，又是實施計劃的領頭人，作為團隊的“頭”,其個人素質起著至關重要的作用。要做好這支團隊的領頭羊，不僅要用平和之心客觀公正地對待營業處的每件事和每個人，更重要的是全面提高自身素質。(二)打造團隊凈勝打造團隊凈勝，首先要提出團隊目標，抓好目標管理，沒有目標，團隊就失去了方向。因此，建立一個明確的目標并對目標進行分解，同時通過組織討論、學習，使每一個單位、每一個人都知道本單位或自己所應承擔的責任、應該努力的方向，這是團隊形成合力、勁往一處使的前提。(三)營造良好的工作氛圍衡量一個公司管理是否走上正軌的一個重要標志就是制度、流程是否被公司員工了解、熟悉、掌握和執行，是否有監督和保障措施。讓員工熟悉、掌握各類制度、流程，不但是保證工作質量的需要，也是滿足公司長遠發展和員工快速成長的需要。事實證明，沒有一套科學完整、切合實際的制度體系，管理工作和員工的行為就不能做到制度化、規范化、程序化，就會出現無序和混亂，就不會產生井然有序、紀律嚴明的團隊。所以，要從我們的小團隊做起，要運用各種形式，加大學習力度，抓執行力，抓落實兌現。(四)積極有效的溝通溝通是維護團隊建設整體性的一項十分重要的工作，也可以說是一門藝術。如果說紀律是維護團隊完整的硬性手段的話，那么溝通則是維護團隊完整的軟性措施，它是團隊的無形紐帶和潤滑劑。溝通可以使團隊建設中上情下達、下情使大家精神舒暢，從而形成良好的工作氛圍。因此，作為各(五)考核激勵機制么,反對什么,所以它同樣關系到團隊的生存和發展。第三節人員崗位職責(一)項目經理(二)項目副經理3.道路運輸從業人員崗位證書；4.具有停車場管理經驗；5.有良好的協調能力、語言交流能力和文字表達能力。二、停車場主管工作職責(一)對部門經理負責，服從上級安排，聽從指揮做到令行禁止，依法循章對交通、車輛進行管理。(二)經常視察車場、并確保各停車位正確使用，保證車道、車場出入口周圍道路暢通。(三)熟悉掌握車輛流通情況，車位情況，合理部署安(四)安排和調整屬下人員的工作時間，合理分派所有工作給予屬下員工，確保他們嚴格遵照指示工作，提高工作(五)負責監督和落實員工崗位職責，對員工進行崗位職責、工作規程、車管各項應急處理的操作等相關知識的培訓和法制教育及職業道德教育，并安排定期對員工進行考核，提高員工的工作技能及服務質素。(六)負責每日工作檢查，并做好相關記錄。(七)負責對外協調與聯系，處理車輛管理方面的問題(八)熟悉停車場內的安全系統、消防設備及通風系統、轄區道路，車位使用情況，負責對車場內公共設施、車管系統的運行情況清潔等監管工作，以確保車場管理工作順利及(九)負責執行現場監管制度，對任何員工涉及違反紀律事情應該迅速及徹底調查，并及時上報并提出處理建議。(十)定期召開班組會議，檢討工作表現，并借此溝通(十一)按規定的時間節點開啟防排煙機執行停車場的換氣排氣工作，開啟時間：早上XX:00—XX:00,下午XX:00—XX:00晚上XX:00:一XX:00(十二)根據工作需要和上級的指示，有權調動下屬人員加強某區域的管理工作，定時向部門經理匯報工作。(一)主動、正確、及時地指揮車輛進出，保持通道暢(二)實行24小時輪流值班，服從統一安排調度。(三)按規定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規定和(四)負責停車場的消防安全巡查工作，熟悉停車場內安全系統、消防設備及通風系統等，以便一旦發生事故時能(五)如發生交通意外，應記錄和拍攝有關數據包括涉及車輛損壞情況等，并須立即呈報當班主管(六)對駛入車輛進行外表檢查，并查看車輛內存放物(八)停車場內禁止非機動車輛進入。(九)車場內除車主停取車輛外，其余人員嚴禁長期在(十一)對場內的衛生要定期通知保潔清理。(十二)發現可疑情況及時通知消防中心做好遠程監(十三)車場內嚴禁煙火(如吸煙，施工動火作業需向(十四)負責規范指揮車輛按區域進行的停放，保持各(十五)嚴格遵守交接班制度，對當班期間的值班情況(一)負責停車場全天候24小時閉路電視的監控及錄(二)對車場消防設施火情情況進行遠程監控，發生火(三)工作期間嚴格遵守監控室值班制度，不得脫崗或(四)對現場值班期間的異常情況錄像做好保存。(五)當班期間認真仔細地做好值班情況記錄及各項班(一)儀容整潔，著裝整齊，值班期間配穿反光衣，手(二)執行公司文明禮貌用語規范，文明服務，禮貌待(三)嚴格遵守交接班制度。(四)值班前禁止喝酒，值班時禁止喝酒、吸煙、吃東(五)不準在值班時會客、看報紙、聽廣播、玩手機，(六)愛護各種器具，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜(七)服從指令，嚴守服務中心制度，嚴守職業道德，(八)不準借娛樂為名搞變相賭博。(九)團結互助，禁止鬧糾紛，不做不利于團結的事。(十)愛護物業服務中心的公共財產，嚴守物業服務中(十一)保持良好的品德及行為。(十二)不得擅自收受利益或向其他同事、客戶、承判(一)熱愛本職工作，盡忠職守，敬業樂業。(二)熱誠服務，堅守職責，任勞任怨。(三)遵紀守法，服從指揮，嚴于律己。(四)堅持原則，是非分明(五)無私奉獻，廉潔自律。(六)精于業務，勤奮好學。(七)文明服務，禮貌待人(八)謙虛誠實，不謀私利(一)負責停車場內清潔衛生，保證車場整潔干凈。(二)按照物業服務中心制定的停車場清潔服務安排及(三)負責停車場配套設備及消防設施、排風口及照明(四)保障停車場排水溝的暢通、定期清理。(一)負責每天對車場的巡查，保證各設施設備的正常(二)對車場內的消防系統、排風系統、照明系統、排(三)負責對停車管理收費系統運行狀態的檢測，發現(四)負責車場內停車標識，建筑物等公共設施的檢查(五)協助車場清潔人員清除排水渠的污跡、排風口及(一)具備保安人員崗位上崗證書；(二)年齡XX-XX歲之間，男性；(三)身高不低于X.XX米；(四)五官端正，具有較強的敬業精神；(五)作風正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明(六)通過公司培訓中心專業培訓。第四章項目管理規章制度第一節停車場收費管理制度(一)出車操作3.如整套系統出現故障，人工及自動繳費無法正常進(二)入車操作1.車輛進入系統自動識別區已正常識別，自動起桿裝置損壞無法正常起桿，由主管報部門經理及總監同意，可手動起桿放入，并通知信息部維修。2.車輛進入系統自動識別區，系統無法進行正常識別，報信息部恢復系統方可進入或經公司領導同意手寫記錄時間，手動起桿將車輛放入車場，出車由財務部安排專人協同3.無車牌號進入車輛可取用臨時停車卡。禁止值班人員六、停車場車輛日常收費標準如下(僅做參考):序號收費標準備注業戶/商戶非業戶/商戶月保臨保大品牌合作商夜間臨時停車會員(消費，積分)公司邀請客戶夜間月保(根據項目實際情況填寫)進入車場倒閘鑫按車位的提示系統尋找空位用用桿出車維碼進行繳費正常出車(15分鐘內不記收費)第二節停車場使用守則(一)本停車場所有駕駛車輛進入本車場的司機視為車(二)需要月保的車輛，車主或用車單位事前與百信管輛牌號系統錄入，錄入后車輛可正常進出場。(三)本停車場使用電子車牌識別，微信自動費系統，為客戶提供臨時車位，按記錄的在場時間實行計時收費。車主需按規定的進出通道正常行駛，嚴禁停泊在專用車位或車(四)本停車場僅提供車位出租服務，進場停放的車輛請自行辦理有關車輛和人身保險手續。(五)逾期不繳納的月保車，或停車期超過一周的臨保車，以及不按停車條例駕駛停放的車輛，本場有權會同有關部門或自行處理，由此產生的一切費用由車主負責。(六)司機停放或取車后，必須在十五分鐘內離場，特殊情況除外。(七)嚴禁殘缺、漏油、漏水、無牌(持有效證明者除外)等車輛在本場停放。(八)進場車輛嚴禁在本場進行修車、洗車、加油、加電池水、試剎車等與停車無關的行為，嚴禁任何人在場內練(九)凡在車場停放車輛的人員，有義務檢舉一切違法犯罪行為，共同把車場管理工作做好。如對本停車場管理人員之投訴，可向當值之車場主管提出，或書面通知物業服務中心。(十)嚴禁在停車場裝卸貨物，嚴禁司乘人員停車后長時間在停車場逗留，嚴禁停車后不關發動機。(十一)進場司機如不慎或不按照本停車場管理守則規(一)進入停車場停放的車輛，應自行鎖好門窗，盡可責審核該車輛司機，車輛及車上物品由司機或車主自行負(二)進入本場的司機必須遵守安全防火規定，嚴禁裝(三)嚴禁在本場內吸煙、動火，不得隨意動用消防設(四)進出本場車輛的司機或車主，如有對本場造成任(一)進入本場的司機和車輛，必須服從車場工作人員(二)進入停車場的車輛，必須按指定的交通標示行駛并停放在指定的車位界線內，若車輛停放時占用相鄰的車拖拉機、工程車，以及運載易燃、易爆、有毒等危險物品的車輛不準進入停車場內，嚴禁車輛沖欄桿，否則一切后果由第三節停車場運營管理制度一、工作分配制度(一)所有部門均由項目中心規劃、統籌，圍繞項目中心根據各部門職能開展一切管理服務工作。(二)各部門經理(主管)為部門第一負責人，負責擬定部門日常工作計劃，并組織監督實施完成。其部門人員在經理的直接領導下，完成個人工作內容。(三)項目中心負責停車區域運營管理服務項目的總體規劃、管理工作，承擔項目的總體運營及安全管理責任。兼負其下屬部門的行政事務、文書外聯、人力資庫房管理以及財務票證等工作。(四)收費部負責停車區域停車收益、其他衍生服務收益的收取及管理工作。工作崗位主要為一線，直接面對顧客(五)保安部負責停車區域的安保、消防管理工作。并隨時根據突發情況啟動和實施應急預案。同時承擔負責區域內的消防設施的使用、檢修及維護工作。(六)工程部負責停車區域內所有設備、設施的安裝、組織、調試、保養、加固、日常維護、應急搶修，以及新區域建設等工作。負責電路、線路的檢修和管理。(七)保潔部負責停車區域內衛生環境的清理、綠化環境的維護等工作。承擔保潔用品、綠化用品及工具的使用、(一)正常情況下，各部門人員負責各自職責范圍，完成自身的本職工作。(二)對于某些突發情況，個別部門或班組難以完成自身范圍的職責，需部門班組之間協助的，本部門內的由各分管負責人協商，自行調派人力、工具等。部門外的由項目中心統一協商、調配。(三)各部門經理(主管)有權力根據工作情況，臨時調配本部門人力，各所屬人員均應服從。(四)如下屬人員自行要求調換部門，首先由本人提出申請，寫明調出理由，經本部門經理簽署意見后上報項目中(一)接班人員必須提前XX分鐘做好接班的準備工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正點交接班。(二)接班人員要詳細閱讀交接班日記和有關通知單，詳細了解上一班設備運行情況，對不清楚的問題一定要向交(五)在規定的交班時間內，如接班者因故未到，交班(六)接班人員酒后或帶病堅持上班者，交班人不得交第四節停車場管理制度(一)依法循章對違法交通車輛進行管理。(二)負責按項目收費規定收取車輛保管費。(三)熟悉掌握住停車場車輛流通情況，車位情況，合(四)負責監督和落實員工崗位職責，對員工進行日考(五)負責每日工作檢查，并填寫《車輛管理日檢表》。(六)負責對外協調與聯系，處理車輛管理方面的問題(七)負責對員工進行法制教育和職業道德教育，不斷(八)負責對員工進行崗位培訓，并做好培訓記錄。(九)定時向管理處主任匯報工作。(一)車輛管理員的職責如下1.負責對停車場(庫)的汽車，摩托車，以及保管站內2.實行24小時輪流值班，服從統一安排調度。3.按規定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規定和程序4.遵守規章制度，按時上下班，認真做好交接班手續，5.按規定和標準收費，開具發票，及時繳交營業款。6.負責指揮區內車輛行駛和停放，維持停車場及周邊交7.負責對道路和停車場地停放車輛進行巡視查看，保證8.負責停車場(庫)的消防以及停車場(庫)、值班室，崗亭和洗車臺的清潔工作。(分別按停車場清潔工作手冊中(二)車輛管理員的紀律9.遵守《員工宿舍管理規定》,不得帶人留宿，來客留宿必須經管理處分管主任(或房管員)批準。這里的門衛包括停車場庫的門衛和違法車輛保管區域輛情況及車主的行為，對發現的問題，要及時報告上級部門。四、車輛管理員交接班制度1.按時交接班，接班人員應提前10min到達崗位，在接班人員未到達前，當班人員不能離崗。2.接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及4.交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備清點清楚，并在值班記錄上簽名。管理處負責車輛管理，進入車庫的車輛行駛停放，管理處主任負責協調指導停車場(庫)的管理工作，房管員監督、檢查，車管員負責車輛的存放、保管、放行等具體管理。(一)對進入停車場車輛的管理規定1.車輛進入停車場時，按照“一車一桿”的要求進行圖像采集工作，從車輛的前、后、左、右四個角度進行拍照。車輛信息采集后，按車輛類型分區編號依次進行停放；對于交警部門特別通知的套牌車、事故逃逸車，以及無牌車，停車場工作人員應當記錄車輛的車架識別代號，并停放在指定2.進入該區域的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續，并按指定的車位停放。3.車輛外觀有明顯損傷或新創傷的，應當對損傷部位進無明顯損傷或新創傷。4.通過車窗可觀察車內有皮包、現金、首飾、手機等疑似貴重物品時，應當對觀察到的物品進行登記。5.車輛停放后，司機須配合交警人員做好車輛的檢查記錄，拍照并鎖好車門窗。6.進場車輛嚴禁在場內加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內學習駕駛車輛。7.進場車輛和司機要保持場內清潔，禁止在場內亂丟垃圾與棄置廢雜物，禁止在場內吸煙。8.當發現車輛破損嚴重時，需要先檢查一下，保障車輛必須符合安全防火規定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。9.進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損10.與車輛相關的影像應當保存最近六個月的影像，與車輛相關的文書材料應當保存至車輛進停車場兩年，并可向交警支隊提供視頻監控影像文件查閱。已使用信息管理系統的，還應當按信息管理系統的使用要求，將相關信息錄入系統。將車輛的車架識別代號錄入系統時，凡車架識別代號位于前擋風玻璃下的，應當以相片形式上傳。(二)其他區域交通車輛行駛停放管理規定5.機動車輛在本區行駛，時速不得超過15km/h,嚴禁超10.除執行任務的車輛(消防車、警車、救護車)外，(三)停車場(庫)管理規定1.停車場必須有專職保管人員24h值班，建立健全各項保管站負責人、營業執照、收費標準懸掛在停車場(庫)的2.停車場(庫)內按消防要求設置消防栓，配備滅火器，3.在停車場(庫)和停車場車行道路須做好行車線、停車位(分固定和臨時)、禁停、轉彎、減速、消防通道等標4.在停車場(庫)出入口處設置垃圾桶(箱),在停車5.機動車進場(庫)時應服從車管員指揮，遵守停車場(庫)管理規定，履行機動車進出車場(庫)有關手續，按6.不損壞停車場(庫)消防、通信、電器、供水等場地7.保持場(庫)內清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在8.禁止在停車場(庫)內洗車(固定洗車臺除外)、修七、值班室(崗亭)管理規定(一)值班室(崗亭)應用鏡框懸掛車輛管理制度(主要為崗位制度、操作規程和停車場管理規定)、收費標準、(二)值班室內設一套完好的單人辦公桌椅做記錄使(三)在值班室外適當位置(室內也可)配置一塊寫字板出通知用，停車場、摩托車、單車棚(庫)固定值班室，(四)值班室(崗亭)內不準存放雜物，隨時保持室內(五)值班室(崗亭)“值班記錄”、“車輛出入登記表”(六)值班室(崗亭)不準作其他使用。(一)僅值班員和車輛巡邏管理員每人配一部對講機，(二)對講機在更換充電池時，必須先關掉電源和主機(三)電池不準經常更換，必須按規定時間輪換使用。(四)不準用對講機談論與本職工作無關的事情。(五)認真做好對講機交接工作，以防出現問題時互相(六)遵守“誰使用，誰保管；誰損壞，誰負責”的原(一)著裝規定(二)形象規定7.做到“微笑服務”,對待客戶友善、熱誠，嚴格遵守(一)停車卡的辦理(二)停車卡的使用車輛出入停車場時，要將停車卡放在車輛擋風玻璃左側，電子出入卡隨身攜帶，以便檢查和車輛出入。用戶如更換車輛，需到車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續。月保車輛要按月定期繳納。保管費逾期不繳者，車場有權收回車位使用權。若用戶遺失停車卡和電子出入卡，應及時告知車管員，并提供有效證明，到收費處辦理舊卡停止使用和新卡補辦手續。用戶不再租用車位時，將停車卡、電子出入卡交回車場，由車場退用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。為保證車輛的停放安全，減少被盜的機會，停車卡應隨身攜帶。(三)車輛保管收費的標準車輛保管收費的標準，要根據各地物價部門核定的標準執行。一般來講，經濟較發達地區，收費標準較高，反之收費標準低些。以XX市為例，目前室內停車場收費標準仍沒體的收費標準由XX停車場公司根據政府規定的指導價，并參考周圍室內停車場的收費標準來確定，同時可以在XX市政府規定的收費標準限度內臨時調整保管費。第五節停車場庫房管理一、管理目的為進一步規范停車管理工作，提高停車場(庫)服務水平，根據《XX市停車場(庫)建設和管理辦法》等法律法規和本公司管理實際，特制訂本辦法。二、管理目標通過高效的嚴謹的管理方式，全身心為客戶服務，提供中心，構筑關于車輛拖移保管一體化的服務平臺。安全高效的搭建內部一站式管理服務運作體系。三、管理原則(一)按“公司統一標準、項目分類管理”原則，規停車場(庫)的日常收費操作、應急情況處理、現金管理、技能業績考核等工作，使得停車收費管理工作趨于規化、標準化、規模化。(二)由XX公司管理的各類露天、室停車場(庫)適用于本辦法。以往規定與本辦法規定不一致的，以本辦法為(三)根據XX住房和城鄉建設局及資產公司對停車收費管理工作的統一部署，XX公司相應職能部門負責停車場(庫)收費管理案制定和日常管理工作的支持、監督、考核與協調，下屬各服務中心(管理處)負責停車收費管理工作(四)停車收費管理工作的具體實施應由XX公司下屬各服務中心(管理處)專人負責，根據停車場(庫)類別、規模、使用強度、開放時段等條件合理構建停車收費管理和操作人員結構和班次；秩序維護、環境保潔、工程管理等班組予以配合，保障秩序、環境和設施設備滿足停車收費管理工作的正常開展和應急處理。四、管理內容(一)停車收費管理人員可由綜合管理班組兼任；規模大，出入口多，且24小時運行的停車場(庫)可建立獨立停車收費管理架構及值班經理制度。各級停車收費管理操作人員在業務、禮儀、思想素養上應符合公司要求和業務特性。(二)公司可根據XX公司整體管理需要對停車收費管理、操作人員進行各項目間調派，受調派人員應服從公司調(三)各服務中心(管理處)應根據公司統一標準建立收費備用金申領、退繳制度；物品申領制度；收費系統軟硬件操作規程；收費工作記錄制度、收費系統故障應急收費操作規程；收費現金管理制度；交接班制度；收費減免制度；培訓學習制度等并由公司審核通過后予以實施。第七條各服務中心(管理處)應根據公司統一標準建立收費管理員、收費班長和收費員崗位職責并由公司審核通過后予以實施。(四)XX公司相關職能部門根據各停車場(庫)實際運營特點、停車收費員業務技能和勞動強度，按照多勞多得、技高薪高、獎罰分明的原則建立實行收費員差別化薪酬待遇政策并由公司審核通過后予以實施。(五)停車收費各項規章制度應根據各停車場(庫)實際運營工作出現的新特點、新矛盾，不斷優化，逐步形成停車收費管理所涉及的人員、資金、物品、設施設備等面的規化、科學化管理局面。(六)各停車場收取的主要費用為車位租賃使用費、車位臨時停放服務費和車輛保管費，其他費用為停車卡工本費或押金。收費模式根據各停車場經營模式不同分別為代收代繳和自營自收。(七)停車場(庫)的停車位的使用性質分為長期租賃和臨時停放，費用收取方式為包月包年和臨時收費(含抵價(八)各停車場(庫)停車位的使用性質由公司根據管委會和資產公司要求決定不同使用性質的停車位的區域、數量或比例。各服務中心做好長租客戶申請、登記、信息錄入、收費和建賬等工作，公司相關職能部門審核確認。車位長期租賃辦理手續應建立高效、便捷的辦理流程。(九)臨時停放車輛應根據物價部門審核通過的各停車場(庫)收費標準進行臨時收費，各服務中心不得擅自調整收費標準。如物價部門審核通過的收費標準中有上下費用浮動標準的，由公司確定或調整實際收費標準。(十)各服務中心根據費用減免制度格控制免費停車用場操作人員應根據實際情況對費用減免的客戶進行必要的(十一)各停車場(庫)的各項費用的支付方式為現金(十二)公司應根據各停車場(庫)收費特點負責或協(十三)在各發票領取和交接環節應詳細、準確，有據(十四)各服務中心(管理處)根據停車場(庫)和自(十五)收費員、班組長、管理員等人員在現金收取、辦理。有條件的服務中心(管理處),公司可協調協作銀行(十六)存放票據的保險箱擺放位置應合理、安全，并(十七)各服務中心(管理處)對停車收費有關的車位(十八)各服務中心(管理處)應根據上級各部門要求(十九)公司各職能部門應協調停車收費相關設施設備的建設單位和施工單位應履行的技術交底培訓和維護保養工作；各服務中心(管理處)應做好人員培訓、交底，規設(二十)各服務中心應根據上級各部門要求做好停車場(庫)停車收費系統改造升級和收費支付方式多樣化的技術對于停車場(庫)澇、斷電、系統癱瘓、收費糾紛等涉及停車收費工作的突發事件擬定相應應急預案和處置流程并做第五章停車場租賃服務方案第一節停車場整體設計方案畝),設計生態停車位XX個，場內建設有：場地鋪設瀝青面(二)設置車場內行車、停車原則、加大規范停車宣傳(三)利用物聯網的管理手段，精準化的服務理念管理3.有條件的區域設計人行、車行路線，有效進行人車分流，保證車場內行人、車輛安全；險理賠程序，避免不必要的損失；5.提高人員培訓力度及服務管理力度，巡視場內車輛，檢查基本的車輛情況以及防盜搶時間，并逐步規范場內行車停車秩序，提高車場運行效率；6.設置明確的功能區域。將時租停車區域、固定停車區域、卸貨區域進行分別設置；7.XX停車場各進出口安裝崗亭及道閘，以便對進出車輛進行有效、有序地管理。二、停車場設計原則(一)符合城市規劃和交通管理的要求(二)出入口應避開城市主要干道及其交叉口(三)分區明確、交通流線順暢，并滿足其自身的技術要求(四)必須綜合考慮場內的各種工程及附屬設施(五)因地制宜、留有余地。(一)停車場涂刷系統1.分區與分色原則色塊分區：將大型停車場分成不同顏色區域，便于顧客簡單記憶并快速尋找自己的停車位置。分區方式：以墻柱面的顏色區分。分區數量：每個區以200～250車位為宜，一般不超過六個分區。(一般按實際情況而定)。分區設計：在每個區域中的墻柱面設計出“指示圖案化主題”進行運用。(1)墻面、柱面顏色均采用國標顏色卡系。(2)相鄰區域及墻柱面應有明顯色差。(3)墻柱面需要設計指示裝飾圖案。2.柱面涂刷柱面涂刷技術規范色帶位置：由地面從下往上，踢腳線150mm、留白從1150mm至2650mm之間粉刷色帶。顏色：按區域分配原則進行粉刷。色彩搭配原則是對踢腳線：灰色。內容：柱面導向信息以客流導向為主一與行車道平行柱面(a面)為客流導向信息，與行車道垂直側面(b、注意：停車場所有的柱面應與當前分區顏色一致主要乳膠漆材料工藝要求對柱面進行打磨修補達到標準的平整度。不同區域采用不同顏色的防水乳膠漆滾涂兩遍，柱面信息文字采圖案示范1.C面為柱面導向指引信息，只能出現柱面客流導向2.柱面信息面如遇避讓不開的設施(如：消防栓、配附錄(1)坡道墻面涂刷坡道墻面涂刷技術規范中英文字大小高度為630mm。字距地面高度為主要材料乳膠漆工藝墻面平整度達到標準，均勻涂刷，字體部分采用不干要求膠雕刻模板貼至相應位置后涂刷白色涂料施工。保證圖例示范(2)樓電梯墻面涂刷樓電梯墻面涂刷技術要求規格：箭頭高度采用居中方式(其形式見下圖),字體工藝要求墻面平整度達到標準，均勻涂刷，字體部分采用不干膠雕刻模板貼至相應位置后涂刷白色涂料施工。保證圖例示范注：墻面圖案設計根據設計單位設計而定(以下僅為參考)注意：1.墻面的箭頭方向必須與交通導向一致。2.墻面文字信息組合方式要分組明細，尺整體一致。(3)車道墻面涂刷車位墻面涂刷技術規范踢腳線：高150mm。工藝要求墻面平整度達到標準，均勻涂刷，字體部分采用不干膠雕刻模板貼至相應位置后涂刷白色涂料施工。保證圖例示范注：墻面圖案設計根據設計單位設計而定(以下僅為參考)(根據項目實際情況添圖)4.行人導向行人導向(又名：人車分流線)技術規范寬度：(人行道+兩邊緣線):900mm。主要材料標線白色漆、工程級反光膜工藝要求確定寬度后，清理地面，保證無塵，用耐磨環氧樹脂漆進行涂刷，涂刷72小時后，在采用貼膜的方式依照位置粘貼，圖像樣式需統一設計并實點位原則2.行人導向信息以垂直交通處、長距離通道處、圖例示范(根據項目實際情況添圖)(二)燈箱標識系統1.停車場出入口位置標識燈箱停車場出入口位置標識燈箱技術規范安裝方式：測量坐標位置；校正至水平位置，并測量主要材料鋁合金型材邊框噴塑、鋁板鏤空、發光體采用LED、設置作用出入口位置燈箱為停車場的限高、限速、禁煙火、禁圖例示范雙車道單車道戶外停車場標識：(僅供參考!具體尺寸按照國家標準設計)戶外車流導向標識2.車輛導視燈箱車輛導視燈箱技術規站安裝方式：吊裝，距離地面高度2200mm～2800mm,吊柱：φ2寸。主要材料鋁合金型材邊框噴塑、鋁板鏤空、發光體采用LED、工藝要求安裝要牢固，保證在正常使用情況下不脫落、不傾圖例示范(根據項目實際情況添圖)點位原1.所有點位應遵循設置在轉彎前一米建議與柱子則2.在車行道長度大于100米時，每隔30-50米之間3.樓電梯導視燈箱樓電梯輛導視燈箱技術規范安裝方式：根據現場實際情況，設置位置在樓電梯主要材料工藝要求安裝要牢固，保證在正常使用情況下不脫落、不傾所使用的文字圖案要規范，不出現繁體字、錯別字圖例(根據項目實際情況添圖)示范現場施工圖效果圖：附錄導向箭頭方向必須與交通流線一致。4.柱面客流導向標識燈箱柱面客流導向標識燈箱技術規范內容：信息為就近原則，例如出口扶梯、百貨、步行柱面信息排布：縱向排列不超過六行，同方向文字不規格：1200X60