第一局部報告概要一、調研說明〔一〕市場研究的背景與目的：1、市場調研的背景：隨著城市化進程的不斷加快，株洲市房地產市場已逐步形成；目前尚處于初級開展階段向中級過渡，高、中、低檔工程具備。株洲銀基房地產擬在中心廣場原市政府舊址開發一房地產工程。目前株洲銀基房地產已全面展開株洲市房地產市場調研工作，并進入到運營狀態。2、市場調研的目的：旨在通過對株洲市房地產及本工程的市場根本情況進行市場調查研究，以便加深我們對總體市場的認識，同時也便于公司高層決策者在進行具體的工程規劃、開發運作時，有效地對株洲房地產市場的供給與需求情況、目標消費群體的生活方式和需求特點、市場容量與開展空間、市場開展趨勢等作出宏觀的掌控與準確的判斷，從而有利于對擬開發的工程從開發規模、檔次、進度、市場目標定位到營銷策略、價格策略、本錢構成、宣傳推廣手段等方面及時進行決策，并對今后的相關工作給予傾向性指導。〔二〕市場調研的方法與方式1、市場調研方法：A、訪問法B、觀察法C、隨機抽樣D、邏輯推導2、資料的收集方式：A、網上信息收集、資料匯編整理B、統計局、房地產等單位數據與信息檢索、收集C、現場采盤〔調查〕D、同行等業內人士訪談E、生活圈內目標消費者訪談〔三〕市場研究的方向與內容：本次市場調研的方向與內容主要是湖南省、株洲市根本綜合情況；長株潭城市群遠景開展規劃；株洲市區域經濟環境分析；湖南省與株洲房地產市場的開展狀態與趨勢方面所表現出的主要征象，株洲市房地產市場供給與需求分析、土地開發情況以及分物業市場分析等。具體內容，詳見此后章節。〔四〕本次市場調研時限：2004年3月1日——3月18日二、咨詢報告結論精要1、株洲全市土地總面積11272平方公里，市區面積542平方公里，建成區面積69平方公里；總人口萬人，其中市區人口萬人。2003年，全市實現國內生產總值億元，人均GDP達1270美元。2、株洲市近年來財政收入平穩上升，自2002年起，隨著城市化進程的不斷加快，財政支出開始大于收入。3、2003年株洲市全年完成億元，同比增長11.1%，增速同比上年加快個百分點，比全省平均水平高出個百分點。株洲市全市人均GDP到達10500元，比上年增加856元，突破萬元大關，按匯率折算達1270美元。4、2003年株洲市城市居民人均可支配收入為8786元，同比增長10.7%；城市居民人均消費性支出6760元，同比增長8.1%。農民人均純收入為3029元，同比增長5.6%；農民人均生活消費支出為2331元，增長14.2%。年末全市城鄉居民人均儲蓄存款6515元，比上年增加1131元。5、2004年湖南省房地產市場依然蘊藏著巨大的開展潛力。6、株洲房地產總量擴張強勢十清楚顯7、株洲房地產開發建設整體水平提高9、商業地產投資掀起高潮10、株洲房地產業的持續向好和消費者購房熱情的快速釋放、良好開展空間引來大資本以及政策與環境因素等是株洲房地產市場快速增長的深層原因11、開發存在短期行為、負債經營風險存在、土地經營不夠標準、開發經營矛盾顯現是株洲市當前房地產開發存在的主要問題12、2003年株洲房地產完成開發土地面積凸顯快速增長之勢。13、開發建設和居民購房積極性在株洲并駕齊驅并空前高漲。14、商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。15、目前株洲市在建、在售的住宅樓盤開發面積約為萬平方米，約計21個樓盤，平均起價約為1279元/平方米，均價在1400元/平方米左右，其均價和起價有上漲現象，且幅度較大。16、別墅工程在區位分布上，大局部別墅分布在郊區；在工程設計上，多為獨立別墅、聯排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區，純別墅工程較少，且建筑密度大。17、目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，戶型面積在110—250㎡之間，平均起價約為1534元/平方米，平均均價約為1695元/平方米。其主要特點：高容積率、低綠率；戶型設計偏向于居住；停車位數量少、缺乏商務配套。大局部工程對目標客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標訴求不明確。18、目前株洲市的專業寫字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業，從其銷售情況來看較受投資者的青睞；保利大廈寫字樓局部根本售完，其均價約為3060元左右。在今后，株洲寫字樓市場將會迎來一個很好的開展機遇。19、預測2004年株洲市房地產開發投資仍有較強的后勁，但增幅比上年有所減緩，預計可到三到四成左右。第二局部株洲市自然與人文背景綜述一、株洲概況株洲，古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游，東經120°57'-114°07',北緯26°03'-28°01',是湖南省長、株、潭"金三角"的重要一極。現轄炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣和荷塘區、蘆淞區、石峰區及河西高新技術產業開發區。總面積11272平方公里，人口369萬。株洲市歷史悠久。中華民族的始祖炎帝神農氏，曾在這里教民耕種，遍嘗百草,后葬于“茶鄉之尾”(今酃縣塘田鄉)。三國時吳在此設立建寧縣，后歷經滄桑，幾度變遷。建市前夕為湘潭縣轄一個僅幾千人口、幾十萬元工業總產值的小鎮。1951年成立專轄縣級市，1956年升為省轄地級市，1983年實行市管縣體制，由單轄株洲縣擴充轄醴陵市、攸縣、茶陵縣、炎陵縣(原酃縣)。株洲市有著榮耀的革命傳統。老一輩無產階級革命家毛澤東、朱德、李立三、譚震林等曾在這里從事過革命實踐活動。炎陵縣、茶陵縣為湘贛革命根據地的重要組成局部。株洲市地處湖南省中東部，是中國南方重要的交通樞紐，具有鐵、公、水、空綜合運輸能力。京廣、浙贛、湘黔3大鐵路干線在此交匯。株洲火車站為全國10大客運站和7大零擔貨物中轉站之一。株洲北站是江南最大的路網性編組站。株洲市已成為中國江南最大的鐵路樞紐。公路四通八達，106、320國道及連接湘贛閩3省的三南公路穿境而過。株洲市是中華人民共和國成立后迅速崛起的工業新城。50年代，國家安排的重點建設工程，株洲市就有5項。現在全市共有獨立核算工業企業1700家，其中大中型企業56家，有6家大型企業躋身于全國500家大型企業行列。在中共湖南省委、省政府的正確領導下，株洲市人民經過40多年的艱苦創業，株洲市已逐步建設成為江南內陸腹地的高效農業基地，商品集散基地，高新技術產業基地和交通信息中心。二、各區人口及面積〔人口密度〕1、截止2002年底，株洲市總人口萬人，人口密度327人/每平方公里，其中男性萬人，女性萬人；非農業人口萬人，農業人口萬人，人口自然增長率為‰。全市土地總面積11272平方公里，其中城區面積542平方公里。具體分布如下：人口狀況與面積地區年末總戶數〔戶〕年末總人口〔人〕總人口中總人口中土地面積〔平方公里〕人口密度〔人/平方公里〕男〔人〕女〔人〕全市102077236939111901311179268011272327市轄區2326507722083981683740405421425荷塘區643402210521148941061581591390石峰區749862489421305841183581611546蘆凇區5981219320298560946422897天元區335121090125413054882150727株洲縣1210514372832267032105801381317攸縣2056527502813856593646222664282茶陵縣1466865620602882232738372500225炎陵縣509451767139032986384203087醴陵市2637889954465122294832172157446〔數據來源：《株洲統計年鑒》〕2、近三年人口自然增長率約為‰，人口死亡率約為‰，大于人口自然增長率。由此可以看出，在今后幾年內，人口不會出現大幅增長，人口增長將出現一個平穩的增長趨勢。〔數據來源：長沙統計年鑒〕三、株洲市總體規劃《株洲市城市總體規劃〔2001--2020〕》將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術產業為先導的新型工業基地、中南地區重要的商貿和現代物流中心、炎帝歷史文化紀念地的城市總體規劃，分別對市域城鎮和中心城區進行了規劃。在市域城鎮開展規劃中，分別從經濟區劃分、行政區劃調整、根底設施規劃、環境保護及生態建設規劃等11個方面做出詳細規劃。到2005年，實現對現有城鎮體系格局的初步調整；到2010年，城鎮體系空間結構初步形成網絡狀結構，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮體系。2005年市域城市化水平到達42%，2010年到達50%，2020年到達60%。中心城區從城市建設用地、綜合交通、綠地系統、排水工程、供電工程等多方面做出總體或專業規劃。此規劃通過近期加強城市根底設施建設；新區建設重點向河西開展，完善天臺高科園建設，啟動栗雨高科園開發及中心區公共設施工程建設；河東重點開展楓溪生態城、田心高科園等。對蘆淞市場群、南岳嶺片區等舊城和社區實施整體漸進的更新，搬遷或改造污染嚴重及對城市平安構成威脅的工廠、倉庫等設施；加快市區物流中心配套設施的建設等，逐步提高城市的綜合效勞功能，為株洲建立現代化物流產業打好根底。四、長株潭城市群遠景開展規劃〔一〕長株潭現狀介紹1、構成：長株潭地區地處湘江下游，包括3個地級市、4個縣級市，8個縣，162個建制鎮，362個集鎮。長沙、株洲與湘潭三市市區毗鄰的，以三市市區為中心、南北長90公里，東西寬50公里的范圍，是人口和產業體系的重心，構成了長株潭城市群的核心區。2、位置：東與江西為鄰，西與益陽、婁底相連，北與岳陽接壤，南與衡陽、郴州交界。3、面積：三市土地總面積28106平方公里，占全省的13.27%。4、人口：2002年總人口萬人，占全省的18.85%；2002年三市市鎮非農業人口為萬人，占全省市鎮非農業人口總數的25.23%，城鎮化水平為41.62%，遠高于全省同期城鎮化水平32%，與全國同期平均水平相比，也高出個百分點。〔二〕長株潭城市群開展目標長株潭城市群開展目標，是適應經濟全球化、區域經濟一體化的潮流，構筑根底設施一體化、產業一體化、市場一體化、城鄉一體化的總體格局，建成有一流環境品質和現代化城市運轉效率，具備集聚容納跨國公司和國家首腦機構能力的城市連綿區。遠景長株潭城市群將逐漸開展成為我國中西部地區主要城市連綿區，并形成空間布局合理、功能分區明確、人居環境優美、人地關系協調的特大網狀城市空間結構。三市主城區及中間地帶共同構成城市連綿區的核心區，核心區面積約4500平方公里，其空間布局結構為以湘江和現京珠高速公路為主軸的帶狀組團式結構。預計到2020年，長沙市區的人口總數到達350萬人，土地面積為350km2；株洲的城市人口為100萬人，土地面積為100km2；湘潭的人口為90萬人，土地面積為90km2。到2020長株潭的人口總數到達450-470萬人。〔三〕長株潭城市群與市域城鎮體系規劃長株潭城市群包括3個地級市、4個縣級市、8個縣、162個建制鎮。三市土地總面積28106平方公里，占全省的13．3％；2002年三市國內生產總值億元，增長11.7%，高出全省個百分點，三市國內生產總值占全省國內生產總值的比重為32.8%，比上年高個百分點。縱觀國內外城市群開展歷史和現狀，分析長株潭城市群遠景開展，可以預見，長株潭城市群將順應經濟全球化、區域經濟一體化的潮流，遠景開展成為有一流環境品質和現代化城市運轉效率，具備集聚和容納跨國公司或國家首腦機構能力的城市連綿區。該連綿區以三市主城區及中間地帶長約90公里、寬約50公里、面積約4500平方公里范圍為核心區；2050年左右，核心區城市人口可能到達800～1000萬人。核心區較理想城市空間布局結構應為：以湘江和現京珠高速公路為主軸的帶狀組團式結構。該結構的選擇是通過多方案論證比擬得出的，它以湘江和現京珠高速公路為主軸，從單中心向多核城市轉變；三市向心開展，并逐漸演變成為具有很強集聚效應的城市連綿區。該方案為推薦方案，優點是保持了良好的生態環境，三市聯系緊密，由于開展重點在河東，根底設施條件較好。第三局部株洲市區域經濟環境分析一、城市宏觀經濟行綜合分析〔一〕經濟開展水平〔株洲市近年財政收入與支出分析〕2003年，株洲市全市共實現財政收入億元，比2002年增長15.6%；固定資產投資快速增長，全年完成全社會固定資產投資105億元，首次突破100億大關，比上年增長26.4%；合同利用外資和實際利用外資均有較大幅度增長，保險市場、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易日趨活潑。由上圖可以看出，株洲市近年來財政收入平穩上升，自2002年起，隨著城市化進程的不斷加快，財政支出開始大于收入。〔數據來源：《株洲統計年鑒》〕〔二〕城市宏觀經濟運行狀況分析1、國內生產總值據初步統計，2003年株洲市全年完成億元，同比增長11.1%，增速同比上年加快個百分點，比全省平均水平高出個百分點。其中，第一產業實現增加值億元，同比增長3.5%；第二產業實現增加值億元，同比增長13.5%；第三產業實現增加值億元，同比增長10.8%。三次產業的結構比例為13.2:49:37.8，其中，一產業比重比上年下降個百分點，二產業比重比上升個百分點，三產業比重比上升個百分點。株洲市全市人均GDP到達10500元，比上年增加856元，突破萬元大關，按匯率折算達1270美元。2、農業全年實現農林牧漁業總產值億元，同比增長3.6%，增幅同比提升個百分點。3、工業、郵電、交通工業生產加速開展。2003年株洲市完成工業增加值億元，增長12.5%。其中規模以上工業增加值億元，增長18.4%，增幅比上年提高2個百分點。輕工業增加值億元，增長26%，重工業增加值億元，增長16.5%；國有及國有控股企業增加值億元，增長16.7%；股份制企業增加值億元，增長28.9%；外商及港澳臺企業增加值億元，增長53.9%。經濟效益大幅提升。2003年全市規模工業經濟效益綜合指數到達102.1%，比上年提高個百分點；總資產奉獻率7.14%，比上年提高個百分點；資本保值增值率111.1%，提高個百分點；流動資金周轉次數次，比上年加快次；本錢費用利潤率3.4%，提高個百分點；全員勞動生產率38560元/人，增長44%；全年銷售收入過億元的企業36家，利潤過千萬的企業21家，分別比上年增加7家和6家。交通運輸、倉儲和郵政業加快開展，綜合效勞水平不斷提高。全年實現交通運輸、倉儲和郵政業增加值億元，比上年增長9.5%。4、固定資產投資2003年，株洲市全社會完成固定資產投資額105億元，首次突破100億元大關，比上年增長26.4%，其中：國有及其它單位投資億元，增長27.2%；非國有經濟投資億元，增長20.1%。在非國有經濟中,外商、港澳臺、聯營、股份制經濟投資5.7億元；城鎮和農村集體投資億元，增長24.5%；城鎮和農村個體投資億元，增長21.3%。按管理渠道分，根本建設投資億元，增長3.5%；全年完成更新改造投資億元，增長26.4%；房地產投資億元，增長94.4%。地方工程投資億元，增長31.3%；中央工程投資億元，增長13.6%。年內新開工工程389個，增長2.6%，竣工工程343個,增長14%。在國有及其它投資中，第一、第二、第三產業分別完成投資億元、億元、和億元，分別比上年增長39.3%、5.4%和109.5%。十大重點工程完成投資億元。〔數據來源：株洲統計年鑒〕5、國內市場與對外貿易國內商品市場銷售活潑。盡管經歷了“非典”的考驗，株洲市消費品市場整體運行仍保持穩步增長，新的消費熱點逐步形成。全年社會消費品零售總額億元，比上年增長10.6%。按銷售地區分,城市實現零售額億元，增長11.6%；縣城實現零售額億元,增長10.3%；縣以下實現零售額億元,增長8.5%。按行業分,批發、零售貿易業實現零售額億元

,增長11%；餐飲業實現零售額16億元,增長12.1%；其它行業實現零售額億元，下降7.2%；按經濟類型分，公有制經濟實現零售額億元,增長8.6%，其中國有及國有控股經濟實現零售額億元,增長4.8%；個體經濟實現零售額億元,增長10.7%;私營經濟實現零售額億元，增長10.5%。商品交易市場交易活潑。至年末，全市共有商品交易市場262個，全年成交額120億元，比上年增長10.8%，其中農副產品市場成交額36億元，增長9.9%。大型市場、連鎖超市等新型業態顯現巨大活力，2003年全市億元市場11家，成交額億元；列入限額以上批零貿易企業統計的23大類商品，銷售上升的有21類，其中，18類商品增長到達兩位數，限額以上貿易企業汽車零售額增長160%，通訊器材零售額增長69.1%，書報雜志類零售額增長25.8%。對外貿易、招商引資成就斐然。今年以來，我市加快對外開放步伐，各經濟主體積極拓展國際市場，對外出口明顯加快。據海關統計,全市進出口總額億美元，增長30.8%，其中出口億美元，增長19.5%，分別比上年提高40個和28個百分點，在全省出口總額中的比重達17%。；進口億美元，增長75.7%。出口產品結構進一步優化，全年機電產品出口億美元，增長33.1%，占全市外貿出口總額的比重由上年的27.7%提高到30.7%。出口市場多元化戰略效果明顯，在主要出口市場中，對日本、歐盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。全市實際引進以民間資本為主體的內資272項,其中1000萬元以上工程30個,實際利用內資億元，增長48.5%；新批外商投資企業42家,其中中外合資25家、中外合作2家、外商獨資15家，實際到位外資9007萬美元,同比增長26.4%。6、財政、金融——補交金融方面的指標數據2003年，株洲共實現財政總收入億元，比上年增長15.6%；一般預算收入億元，增長13.2%；其中，增值稅億元,增長17.6%；營業稅億元，增長21.1%；個人所得稅億元，下降0.58%；城市維護建設稅億元，增長12.3%；房產稅億元，增長12.7%；契稅億元，增長99.8%；此外，9個區縣〔市〕財政收入增幅均在10%以上。全年財政總支出億元，比上年增長14.5%。其中，根本建設支出億元，增長23.4%；撫恤和社會福利救濟支出億元，增長35.1%；城市維護費用支出億元，增長67%。7、物價、人民生活城鄉居民生活水平明顯提高。2003年,全市居民人均可支配收入8786元，比上年增長10.7%，其中勞動報酬收入、財產性收入、轉移性收入分別增長10.1%、42.9%和10.1%；城市居民恩格爾系數為34.8%,下降個百分點；城市居民生活消費性支出6760元，增長8.1%，。(數據來源：株洲市統計局)二、城市及各區的居民收入水平、消費水平和消費結構〔一〕近三年株洲市人均收入開展走勢提高人民生活水平是經濟開展的根本性目的之一，株洲市人民整體生活水平在城市綜合經濟實力快速提升的同時同步上升。2003年，城市居民人均可支配收入為8786元，同比增長10.7%；城市居民人均消費性支出6760元，同比增長8.1%。農民人均純收入為3029元，同比增長5.6%；農民人均生活消費支出2331元，同比增長14.2%。年末全市城鄉居民人均儲蓄存款6515元，比上年增加1131元。近年來城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費性支出開展變化情況如下列圖：〔數據來源：《株洲統計年鑒》及株洲統計局〕〔二〕近三年株洲市GDP的開展走勢及每年人均GDPGDP作為社會生產的最終成果，是衡量一個地區經濟實力的綜合指標，社會事業的開展，人民生活質量水平的提升，都必須建立在經濟開展的根底上。據初步統計，2003年株洲市全年完成億元，同比增長%，增速比上年加快個百分點。1、國內生產總值2、人均國內生產總值數據說明，近年來株洲市人均國內生產總值以每年9.73%的平均速度穩步增長。第四局部株洲市區域房地產市場宏觀分析一、湖南房地產市場綜述(一)2003年形勢分析2003年全省房地產開發投資持續高速增長，房地產開發規模日益擴大，住房消費需求強勁，房地產信貸增長迅速，商品房價格穩步攀升，經濟適用住房空置面積下降，房地產市場購銷兩旺，市場供給與需求總體平衡，房地產業持續快速開展，進一步擴大了消費需求和投資需求，拉動了國民經濟增長。根據2003年1-12月統計資料分析，主要呈現以下特征：1、房地產開發投資持續高速增長。全省共完成房地產開發投資230億元，比上年增長52.4%，投資額居全國第十四位，投資增速居全國第五位。其中，長沙市完成房地產開發投資億元，增長35.9%，占全省開發投資的48.2%。投資高速增長的主要原因：一是新注冊企業迅速增加，新增327家，總數達1986家，增長19.7%，企業自籌資金億元，增長74.7%；二是房地產開發吸引大量民間資本，民營企業完成投資億元，增長61.1%，明顯高于全省的平均增速，占總投資的83.7%，比上年提高了個百分點；三是商業銀行繼續看好房地產市場，加大了信貸力度。2、房地產開發規模實現新突破，商品住宅占房地產市場的主導地位。全省商品房施工面積突破三千萬，到達3073萬平方米，增長47.4%，其中，新開工面積萬平方米，增長47.6%。商品房竣工面積突破一千萬，到達萬平方米，增長42%。房地產開發企業適應房地產市場變化，積極調整商品房供給結構，使商品住宅成為房地產市場的主打產品。在商品房施工面積中，商品住宅2295萬平方米,占74.7%，寫字樓萬平方米,占3.2%，商業營業用房萬平方米,占17.6%，其它房屋萬平方米,占4.5%。〔資料來源：湖南省建設廳〕3、適時調控經濟適用住房，經濟適用住房空置面積降低。2003年，全省經濟適用住房建設完成投資億元，比上年減少了36.3%，施工面積萬平方米，減少了13.3%，其中，新開工面積354.8萬平方米。竣工面積萬平方米，減少44.5%。銷售面積235萬平方米，銷售收入億元，平均售價元/m2，下跌了6.4%(長沙市平均售價1248元/m2)。經濟適用住房空置萬平方米，下降24.8%，其中空置一年以上6萬平方米，下降19.3%。全省嚴格管理經濟適用住房的建設和銷售，及時遏制了濫用優惠政策、濫建經濟適用住房的勢頭，全面禁止黨政機關組織職工興建公務員小區。4、強勁的個人住房消費帶動房地產信貸迅速增長。截止去年12月底，金融機構房地產各項貸款余額億元，比年初增長41.7%，占全省貸款總額9.3%，新增貸款億元，占全省新增貸款的18.2%。房地產不良貸款從2002年的14%下降到7.6%，信貸資產質量大幅度提高。個人住房消費貸款余額億元，新增貸款58億元，比年初增長56.3%，比房地產貸款的增長速度高出個百分點。消費貸款增長速度明顯高于開發貸款的增長速度。5、商品銷售形勢良好，預售面積強勁增長，價格穩步攀升。商品房銷售面積到達萬平方米，增長40.6%，銷售收入億元，增長47.9%。商品房均價1413元/平方米，上漲了5.2%(長沙市商品房均價2468元/平方米)。商品房預售面積到達萬平方米，增長91.3%，定金及預售款到達億元，增長43.3%。6、房地產業對經濟增長的奉獻突現。房地產市場快速開展促進了經濟增長。首先表現在，房地產開發投資增幅明顯高于全社會固定資產投資增幅，占全社會固定資產投資的比重到達14.8%，比上年提高3點6個百分點，對固定資產投資增長的奉獻率為38.8%，是投資構成中最活潑的因素，起到了火車頭的作用。其次表現在，啟動個人住房消費，個人住房消費信貸高速開展，個人住房消費貸款占全省個人消費貸款72.9%，住房消費成為最重要的消費熱點，有效地擴大了內需。2003年房地產開發投資直接拉動經濟增長1點8個百分點，占GDP比重到達5%，比上年提高了1點6個百分點，經濟增長對房地產業依賴性增大。〔資料來源：湖南省建設廳〕同時，必須清醒看到，湖南省房地產市場也存在一些不容無視的問題：一是14個市、州中有5個房地產開發投資增長過猛，郴州市、懷化市、湘西自治州、株洲市及婁底市的投資增幅超過100%。二是土地供給量增長過快，房地產開發企業大量儲藏土地，新購置土地面積為1550萬平方米，增長52.3%，削弱了政府調控房地產市場的能力。三是商品房空置面積呈上升勢頭，空置面積萬平方米，增長24.5%，空置一年以上的49萬平方米，同比增長13.4%，其主要原因：第一、局部市城市空置面積大幅度上升，長沙市增加了78.5%、衡陽市增加了112.1%、郴州市增加了82.8%；第二、許多地方競相開發商業步行街、市場、商貿城，商業營業用房開發過度，造成大量空置，空置面積萬平方米，增加了84%。四是全省經濟適用住房供給總量過剩，邵陽市、岳陽市、益陽市、永州市、懷化市、婁底市的經濟適用房占商品住宅的比重超過50%，建得過多、過濫。〔資料來源：湖南省建設廳〕(二)2004年展望黨的十六大確立了全面建設小康社會的奮斗目標，湖南省已把改善和提高城鄉居民的居住水平作為“全面小康”的重要內容。實現房地產市場持續、健康開展，對促進經濟開展和社會進步具有重要意義。展望2004年湖南省房地產市場，有如下有利因素：1、當前的宏觀經濟形勢和政策導向有利于房地產市場開展。2003年我國經受住了重大疫情等嚴峻考驗，實現了經濟快速增長，改革開放和各項社會事業全面進步，良好的宏觀經濟形勢為房地產市場的開展奠定了堅實的根底。黨的十六屆三中全會提出了促進經濟社會協調開展的指導思想，《國務院關于促進房地產市場持續健康開展的通知》〔國發[2003]18號文件〕進一步確定了房地產業的支柱產業地位，為房地產業持續、健康開展創造了很好的政策環境，房地產業正面臨著難得的開展機遇。2、城鎮居民收入穩定增長，住房消費需求十分強勁。2003年湖南省城鎮居民人均可支配收入到達7674元，增長10.3%，相應地城鎮居民住房消費需求增長較快。住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉變。湖南省統計局最新統計資料說明，城鎮有66.2%的居民對現有住房不滿意，集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環境、衛生、物業管理差等方面；住房消費占城鎮居民消費支出的第二位，30.2%的居民有購房意向。目前湖南省城鎮居民人均使用住房貸款745元，與全國城鎮人均2140元相比，還有一定距離，擴大住房消費的空間還很大。只要轉變消費觀念，改善住房條件的愿望就可以轉變為住房有效需求。3、加快城鎮化進程將創造新的住房需求。加快城鎮化進程是建設全面小康社會的重要措施。根據規劃，到2020年湖南省城鎮化水平到達55%，城鎮人口將從2002年的2214萬開展到3960萬，新增城鎮人口1746萬。這意味著每年將新增城鎮人口97萬。大量農村人口向城鎮轉移，城鎮人口持續增長將會不斷創造新的住房需求。4、產業結構調整要求房地產業加快開展。房地產業屬于第三產業，隨著經濟開展和產業結構調整，第三產業在國民經濟中所占比重將逐步提高。湖南省房地產開發投資占固定資產投資的比重、占第三產業的比重和占GDP的比重，均低于全國的平均水平。盡快提高房地產業所占比重，是湖南省經濟開展的客觀需要。5、汽車消費的興起將推動住房消費升級。截止去年12月底，全省個人汽車消費貸款余額億元，比年初增長116.4%，個人住房消費貸款余額億元，比年初增長56.3%，汽車消費與住房消費實現了同步高速增長。隨著汽車走進老百姓家庭，人們的居住觀念發生了深刻變化，住房更新換代將進一步加快，汽車消費將極大地促進住房消費的開展。城鎮化進程的推進，城市規模日益擴大，房地產開發不斷向城郊拓展，汽車進入家庭后，居民選擇在城郊置業的可行性增大。2004年房地產市場也面臨著一些困難和挑戰：一是國債規模壓縮、貨幣發行量從緊、實行浮動利率及人民銀行銀發[2003]121號文件等政策，商業銀行可能調整信貸政策，房地產開發企業貸款融資難度加大，個人住房消費貸款規模可能受限。二是隨著土地管理部門上收和“招、拍、掛”制度的推行，土地供給量受到嚴格限制，對招商引資和新企業成立會有較大影響。但由于房地產開發企業土地儲藏量較大，暫時不會造成投資的大起大落。三是城市房屋拆遷糾紛激增，因拆遷引起的上訪增長，影響社會穩定，給舊城改造工作帶來一定困難。綜上所述，2004年湖南省房地產市場依然蘊藏著巨大的開展潛力。(數據來源：湖南省建設廳)二、株洲市房地產市場宏觀分析〔一〕整體市場綜合分析近年來，恐怕沒有哪個行業的開展比得上房地產業火爆。1998年國務院公布〈〈關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住宅建設的通知〉〉，停止住房實物分配、實行貨幣分房新政策，公房上市、銀行按揭，集團購置轉化個人購置等大規模的行業行為，啟動商品房消費市場，使得商品房開發高潮迭起，方興未艾。統計數據顯示，從1998年至2002年株洲地產開發投資分別增長40.87%、18.78%、31.52%、29.87%和21.83%，2003年在原有較高水平的根底上又再次提速，增速到達94%，顯示了株洲地產業強勁的開展勢頭，成為近幾年株洲市經濟中的一個“熱點”，是株洲市經濟增長的推動力之一。1、房地產總量擴張強勢十清楚顯這幾年株洲市固定資產投資能夠保持一定的增長速度，很大程度上取決于房地產開發的高速增長。從開發形勢看，已進入了加速擴張時期，占全社會投資的比重逐步上升，從98年的9.73%到現在的17.6%，提高了個百分點，對全社會投資增長的奉獻率由98年的23.2%到現在的41.5%，提高個百分點。強勁的開展形勢與省內房地產業開展趨勢相一致，開發總量在全省14個地市中居長沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。〔數據來源：《株洲統計年鑒》及株洲統計局〕2、房地產業的紅火帶動了建筑業市場繁榮2003年株洲市房地產的建筑、安裝投資達13億元，這無疑擴大了建筑行業開展空間，直接加大了施工企業的工作量。株洲市建筑業在房地產投資持續快速增長的直接帶動下，企業規模不斷擴大，生產快速增長，經濟效益有所好轉。2003年，株洲市具有新資質的開發企業完成總產值億元，增長16.4%。房屋施工面積萬平方米，增長7.1%，實現利潤1700萬元，增長21.4%。3、房地產開發建設整體水平提高這幾年，株洲市房地產開發主要指標持續攀升，市場供求旺盛，成為當前經濟運行中的熱點。這首先是株洲市堅持標本兼治，提高城市品位、深化住房制度改革，帶動了全行業的開展。在連續兩年拆違47萬平方米的根底上，2003年又拆違50萬平方米，老屋漸漸消失、城市在變亮麗，隨處醒目的廣告，熱情逼人。從98年參與建設的65家開發企業逐年增加到目前有業績的99家企業，是株洲工業新城變遷的見證。目前株洲市開發工程規模是一浪高過一浪，從98年企業開發工程平均規模2716萬元到2003年提高到5450萬元，企業開發方案投資過億元的工程從無到有，在2002年6家根底上升至16家。開發建設整體水平有很大提高，特別是河西新區，由于較標準的城市根底設施相繼建成，成為商家開發的熱土，各項開發指標在全市居于領先地位。2003年開發投資達億元，三分天下有其一。開工、竣工、銷售房屋面積分別增長27.5%、14.7%和26.9%。4、商業地產投資掀起高潮由于株洲培育和建設了享譽中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業地產是以批發和網絡銷售為特點，顧客面向全省和中南地區，其增值勢頭被開發商看好，商業房地產開發因此成為市場矚目的一大亮點。全市開發商業營業用房面積快速增長，價格也持續看漲。五年間施工面積遞增50.8%，銷售面積遞增34.9%，實現銷售收入遞增37.1%，商鋪平均價格上升1.73%，有新一佳保利大廈、智超服飾廣場，中南食品大市場等商業樓面市。〔數據來源：《株洲統計年鑒》及株洲市統計局〕做商業地產，要關注兩個模型，一是商業模型〔產品怎幺做〕；二是商業地產的產品模型〔做一個什幺樣產品去適合商業〕。在產品方面，03年市場的主流一是市場，市場的集聚效應強，容易提高行業集中度，其對地域要求不嚴格，但對交通、行政支持嚴格。二是大型商業。通常位于城市市中心，他們大量消費了臨街分散商鋪，提高了道路兩側的土地價值包括商業價值。由于拆遷本錢和土地面積使得土地不可能做分布式商業，只有大型商業才能撐得起土地價格的要求。但大型商業在湖南只有兩條路可走：一是產權出讓，分割成小門面賣出去。但規模經濟〔依托規模和信譽〕的要求容易與產權出讓產生矛盾，所有權和管理的別離易造成不能統一管理的局面；二是使用權出租，這樣做的問題是使得投資的形態轉變為物業投資，只能靠租金來收回。因此，新興的商業地產要學會抓住合理二字：既對土地的合理使用，價格的合理確定、利潤的合理追求，對一個商業地產來說，合理是內核，最高、最好都說不上，商業地產的開展方向要在合理上做文章。合理性的另一個要求是要把預期控制住，開發商要沉得下心，心態要平和，因為商業炒作的空間大，但一旦受到傷害，傷害也會更大。〔二〕株洲樓市開展狀況分析城市的開展，離不開房地產業的開展。這幾年，湖南省的房地產開展迅猛，作為大物流、大市場聞名的株洲，房地產開發日趨成熟。從住宅和商鋪來看，開始由過去單一的原始開發趨向做精品、品牌，注重完善的物業管理。株洲市房地產業已連續走過了幾個“黃金年”，成為拉動國民經濟增長和擴大內需的重要產業之一，為經濟開展做出了積極奉獻。2000年、2001年，全市完成房地產開發投資分別為6．01億元和7．81億元，2002年又完成投資9．52億元，房地產施工面積達192．61萬平方米，其中，新開工面積109萬平方米，2003年上半年更是呈現了大幅度增長，僅2003年上半年株洲市完成房地產開發投資9．4億元，接近2002年一年的水平。在商業地產方面，蘆淞市場群的改造升級如火如荼，智超、中國城、銀谷等工程相繼問世，規模都在3萬平方米以上，價位都比擬高，一樓價位一般都是2萬／每平方米以上，中國城售價甚至到達4萬元／每平方米，在長沙都少見。更有超大型的中南服裝交易廣場，單店面積20萬平米，為打造成株洲這一中國服裝名城寫下了濃墨重彩的一筆。住宅方面，一批具有海派、廣派和歐陸風格的高檔住宅區在株洲拔地而起，每平方米售價突破了1800元以上。新樓盤規模普遍擴大，開發面積在3萬平方米以上的企業到達15家之多，10萬平方米以上的開發都超過了10家。一些經典樓盤相繼問世，如：海創·明珠花園，湘江四季花園、湘銀家園等，株洲正在成為湖南房地產開發的又一亮點城市，株洲樓市正邁進康莊大道。在房地產繁榮的同時，有關房地產泡沫的擔憂也越來越多，而株洲的房地產開展從目前來看，可以說還處于一個供不應求的狀態。株洲是一個70多萬人的中等城市，工業根底較好。根據我市“十五”規劃和中長期開展方案提出的城市化開展目標，到2010年株洲市城市人口將到達90萬，拓展城市開展空間，盡快把株洲建成百萬人口，百平方公里城區的大城市，凈增人口24萬人，至少增加384萬㎡的住房供給。從政策取向、消費主體、投資來源和市場供求狀況來判斷，目前市場因素成為株洲市房地產業的主導力量，這一輪房地產業增長是建立在有效需求根底上的，尚屬健康和根本有序的增長。房地產開發要讓老百姓真正得到實惠。而株洲的實際情況是許多拆遷戶買不起商品房。因此，二手房市場的啟動成為重中之中。2002年，株洲率先在全省把交易綜合稅費降到1．5左右，當時三天的房交會，房改房上市交易量相當于全年的總和。2003年又取消了房改房上市準入證，使得株洲市房改房市場風生水起，商品房消費也隨之水漲船高。2003年上半年，株洲市房產管理局再次將住房交易手續費平均下調60％，大大刺激了居民的購房熱情，促使株洲住房交易量節節攀升，城區商品房空置率大幅下降，目前，空置率缺乏10％。據了解，針對株洲舊城改造的拆遷安置現狀，明年、后年有5000多戶拆遷戶面臨住房難問題。株洲市政府決定由房產局牽頭，選定200多畝地，建一個經濟適用房小區，用于解決城市貧困戶的住房難題。此外，政府相關部門可能借此時機把廉租房、經濟適用房、商品房這一完整的住房供給體系不斷完善。〔三〕株洲房地產市場快速增長的深層原因據了解，今年株洲房地產開發投資和銷售面積、銷售總額等經濟指數，均比去年同期實現１倍以上增長，各項開發投資主要指標遠高于湖南省平均水平。從今年的開發總量看，株洲占全省總量的9.06%，排名超過常德，緊追省會長沙之后，增幅高于全省平均增速86.5%；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比全省平均水平高70.7%，總量居全省第2位；商品房銷售總額比湖南省平均水平高35.25%，總量居第3位。更值得一提的是，所有開發工程的環境、功能、質量、效勞均有大幅度提高，行業景氣狀況創歷史最好水平。究其原因，主要有以下幾點：1、株洲房地產業的持續向好和消費者購房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓市銷售的興旺近兩年來，商業房地產開發，已成為市場矚目的一大亮點，智超時尚廣場、株洲汽車城、濱江休閑商業廣場、中南食品大市場、新一佳保利大廈等大手筆運作，均受到市場熱情追捧，商業用房的銷售比去年同期增長3倍多。受此影響，全市商品房銷售的綜合平均價已突破每平方米1200元，正在步步逼近每平方米1546元的全省平均水平。2、有效需求抬升繁榮株洲房地產的高速增長，始終是建立在有效需求的根底之上。其一，由于市場日漸標準，市民購房信心指數日漸攀升，購房能量得以充分釋放；其二，市民安居需求，正在日益追求寬敞、大氣的舒適化的生活潮流，許多市民已經在換購第二套甚至第三套住房；其三，由于株洲培育和建設了享譽中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業地產是以批發和網絡銷售為特點，顧客面向全省和中南地區，因此其增值勢頭繼續看好。隨著年初出臺的株洲市房地產業五年規劃的實施，預計在3～5年內，株洲房地產仍將在“快車道”加速運行。到2008年，株洲市區人均住房面積將達30平方米，房地產業增加值將占全市GDP的6%。分析認為，購房熱情高、銷售勢頭旺，是刺激株洲樓市快速增長的主要動力。近年來，株洲在允許公房出售、“松綁”房改房、全面開放住房二級市場、金融政策傾斜等方面，邁出了實質性的改革步伐。去年，全市房地產交易手續費降低了60%，取消了房改房上市準入證和需原產權單位同意兩道程序，房改房上市交易綜合稅費降到1.5%左右。二手房市場的日益活潑，促進了商品房市場的快速升溫。截止到2003年8月，株洲市房地產完成開發投資億元，增長倍，完成土地開發投資億元，增長倍。竣工房屋面積萬平方米，增長倍；銷售房屋面積萬平方米，增長倍；實現銷售收入億元，增長倍；而一年以上的空置面積那么由上年的萬平方米，減少到目前的萬平方米。這說明，開發建設和居民購房積極性在株洲并駕齊驅并空前高漲。3、良好開展空間引來大資本舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網與城市公用設施建設全面鋪開，也為株洲房地產開發注入了新的活力。蘆淞市場群的升級改造，石峰大橋、快速環道、建設路、新華西路、文化園等一大批工程的竣工和完善，一方面促進了株洲城市面貌的改善；另一方面也帶動了區位土地的增值和房地產的升值，拓展了房地產開發投資空間。以火車站為中心的舊城改造區域，河西新區、建設路、新華路兩側和快速環道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變為房地產開發的熱點地區。良好的投資環境吸引外埠資金加速流入，大工程不斷增多，非國有資本主宰開發市場，是株洲房地產開展的又一特色。株洲市委、市政府一直把房地產業作為實施城市開展戰略的支柱產業，并把提供一流的公共效勞、創造一流的開展環境、建設一流的投資洼地，作為刺激房地產業實現跨越式開展的“助推器”。房產管理部門不僅在簡化行政審批手續、推行產權管理一體化、實施多部門聯合辦公和“一條龍”限時效勞等方面快人一步，在降低稅費門檻、標準市場管理、優化流通環境方面同樣可圈可點。因此，株洲房地產業是近年來招商引資的最大“贏家”，眾多外地資本紛紛流向市區舊城改造工程和住宅建設。目前，全市已開工的工程中，有9個投資過億元，有27個投資超過5000萬元，而其中來自外地和非國有單位的投資比重達80%。4、政策與環境因素據了解，株洲市近年來在允許公房出售、房改房松綁、全面開放住房二級市場、金融政策傾斜等方面做出了實質性的探索。2002年，株洲市房地產交易手續費降低了60%，取消了房改房上市準入證和需原產權單位同意兩道程序，房改房在未取得國土使用證的情況下，可以先憑房產證過戶再補辦國土證手續，房改房上市交易綜合稅費降到1.5%左右，這一系列措施對一二級市場的相互聯動效果明顯。2001年，株洲市的二手房市場初步啟動，全年成交400余套；2002年，二手房市場全面開放，全年成交量為達億元，共1381宗，2萬平方米。僅2003年1～5月份，二手房交易935宗，面積達萬平方米，接近于2002年的全年成交量。二手房的大量交易為新房市場儲藏了大量的消費資本。雖然株洲市的經濟在快速開展，但要完全跟上房地產的開發速度，顯然還是不夠，況且房屋是種耐用大型消費品，要積累這樣的消費能力，不是短時間能夠形成的，那幺，新房市場的消費資本和消費群體從哪里來呢？當然只能從換房和投資者中尋找，而使換房者和投資者手中的資本能夠迅速形成不斷流動的消費能力的動能，那么來自于其中的樞紐發動機——二手房的活潑。舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網與城市公用設施建設全面鋪開，為株洲房地產開發注入新的活力。蘆淞市場群的升級改造，石峰大橋、快速環道、建設路、新華西路、文化園等一大批工程的竣工和完善，一方面促進了株洲城市面貌的改善；另一方面也帶動了區位土地的增值和房地產的升值，拓展了房地產開發投資空間。以火車站為中心的舊城改造區域，河西新區、建設路、新華路兩側和快速環道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變為房地產開發的熱點地區。〔相關數據來源：株洲市房產管理局〕〔四〕株洲市當前房地產開發存在的問題1、開發存在短期行為從株洲市房地產開發企業的開展現狀看，仍缺乏長期開發理念，存在短期行為。一些企業僅僅是個工程公司，缺乏有效的資源儲藏和可持續開展理念。表現在多數企業仍選擇的是開發模式，大多把精力放在找時機做工程，寄希望于拉關系，搞地皮，沒有脫離出初級的開發模式的軌跡，等一個開發周期過去后，局部公司便悄然出局，生存周期短暫。一局部企業仍維系在母體以下經營，市場觀念淡薄，開發的樓盤小，戶型差，與目前提倡規模經營相背離，制約了株洲市房地產的高質量地向前開展。2、負債經營風險存在目前一些房地產企業的經營狀況令人擔憂，靠長期貸款高負債經營。在注冊的189家企業中，活潑在市場上的缺乏百家，從有開發業績的99家企業所籌集的開發資金來看，自有資金占16.5%，提高1個百分點，雖然自有資金比上年有所增加，但國內價款及購房定金及預收款仍占到資金的54.9%，并提高了個百分點。2003年全市房地產企業的虧損面達44.4%，提高近4個百分點。目前，房地產業受到普遍關注，其主要是房地產企業對金融機構的依賴程度提高，截至2003年底，株洲市房地產貸款余額億元，增長近六成，占銀行總貸款余額的4.3%，株洲市房地產開發中緊密的銀企關系容易使房地產投資風險瞬間轉化為銀行信貸風險，這種教訓在東南亞地區就曾發生過，因此，負債經營的風險不容無視。3、土地經營不夠標準2003年房地產企業購置土地面積為萬平方米，同比增長90.2%，五年內平均遞增48.2%，同時完成土地開發面積萬平方米，增長23.7%，平均遞增20%。土地購置與開發快速增長，不排除局部企業圈地占地，有投機因素。為標準土地經營，2004年國務院將改革國土資源管理體系，變條塊共管為垂直管理，株洲市也出臺了嚴格的規定，推進了經營性用地制度改革，旨在建立公開、公平、公正的土地市場。目前株洲市仍缺乏公開、詳盡的土地出讓轉讓信息系統，很難防止由于信息不對稱所引起的不公平競爭情況的發生。地方政府將嚴厲打擊企業擅自更改土地用途，只購置不開發、轉手倒賣行為，提高政府對土地的控制力。4、開發經營矛盾顯現株洲市房地產開發正處于方興未艾階段，但一些開發經營矛盾已開始顯現，主要有：一是總量擴張與空置增加的矛盾；二是投資高速增長與資金缺乏的矛盾；三是城市建設與房地產開發的拆遷難，拆遷戶與開發商之間的利益矛盾；四是消費者想買與不敢買的矛盾。〔五〕株洲市房地產市場供給狀況分析1、歷年房地產完成開發土地面積分析(資料來源：《株洲統計年鑒》)從上圖可以看出，1997～2002年株洲市完成土地開發面積平均在十幾萬平米左右，而2003年卻實現了高速增長，完成土地開發面積達萬平方米。不過，開發面積的快速增長應與市場容量形成正比關系，否那么，必將導致過剩現象，甚至出現房產“泡沫”。另外，開發面積的快速增長也對房地產開發有了更高的要求，這就要求在房地產開發過程中，應防止同質化競爭，找準定位，合理開發，有效防止風險。2、歷年房地產投資情況分析2003年全市房地產開發投資雖受非典影響，但株洲作為“非疫區”，投資者信心并未減退，表現出較為強勁的增長態勢，2000年、2001年，全市完成房地產開發投資分別為6．01億元和7．81億元，2002年又完成投資9．52億元，房地產施工面積達192．61萬平方米，其中，新開工面積109萬平方米，2003年上半年更是呈現了大幅度增長，僅2003年上半年株洲市完成房地產開發投資9．4億元，接近2002年一年的水平。截止到2003年8月，株洲市房地產完成開發投資億元，增長倍，完成土地開發投資0.68億元，增長倍。竣工房屋面積萬平方米，增長倍；銷售房屋面積萬平方米，增長倍；實現銷售收入億元，增長倍；而一年以上的空置面積那么由上年的萬平方米，減少到目前的萬平方米。這說明，開發建設和居民購房積極性在株洲并駕齊驅并空前高漲。(數據來源：《株洲統計年鑒》)3、歷年房地產供給情況分析伴隨房地產開發的強力增長，房地產施工面積繼續上揚，截止2002年底，株洲市房屋施工面積萬㎡，竣工房屋面積萬㎡，施工房屋面積比2001年同期增長23.21%，竣工房屋面積比2001年下降27.09%。〔資料來源：《株洲統計年鑒》〕〔資料來源：《株洲統計年鑒》〕〔六〕市場需求分析1、商品房銷售情況分析2002年，株洲市全市商品房成交面積萬㎡，成交金額億元，分別比去年同期增長21.11%和51.43%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。〔資料來源：《株洲統計年鑒》〕〔資料來源：《株洲統計年鑒》〕2、最新需求調查分析詳見問卷調查報告。〔七〕商品房空置情況淺析2002年，株洲市商品房空置面積為萬平方米，按經濟類型來分，其中，國有萬平方米，集體萬平方米，其它經濟萬平方米。歷年商品房空置情況見下列圖：數據說明，1997-2001年株洲市商品房空置面積一直呈增長之勢；而進入2002年后，空置面積開始下降，由2001年萬平方米的空置面積下降到2002年萬平方米的空置面積。第五局部株洲市房地產市場微觀分析一、分物業市場【說明】此項相關調查數據為本公司將株洲市目前在建、在售樓盤根本情況綜合統計并經科學的分析方法推斷出的結果，僅供參考。〔一〕住宅市場1、開發規模分析從本次調查的樓盤來看，目前株洲市在建、在售樓盤的開發面積約為萬平方米，共有21個樓盤，其中，河西因其較標準的城市根底設施相繼建成，成為了商家的開發熱點，開發面積約萬平方米，開發規模較大，檔次較高。如：湘銀小區·世紀花園，占地萬平方米，總建筑面積26萬平方米，規劃戶數約1615戶；海創·明珠花園，占地萬平方米，總建筑面積16萬平方米，規劃戶數約1000戶。2、住宅市場價格分析從本次調查的樓盤來看，目前株洲市的住宅平均起價約為1279元/平方米，均價約為1400元/平方米，其均價和起價有上漲現象，且幅度較大，主要是因為隨著株洲房產市場的開展、樓盤品質的提升，小高層住宅的出現及景觀和配套的完善增加了其造價，同時也提升了樓市的價格。3、住宅市場前景分析隨著株洲市經濟的開展，人民收入水平的提高，人們對生活條件的要求也將越來越高，對住房的品質，功能，環境的要求也隨之而提高，特別是株洲擁有大量的私營業主，其主要為批發，及零售網點的經營戶，其經濟收入水平相對較高。受株洲市人口方案在2010年城區人口突破90萬目標等因素的影響，株洲住宅市場需儲藏大量的住房來滿足各方面的開展。目前株洲的樓盤在配套景觀方面存在模仿的現象，千篇一律，如綠地、音樂背景等，缺泛高品質、個性化樓盤。據株洲市住房公積金管理中心介紹，今年株洲市將全面推行民營企業建立住房公積金制度，加大民營企業住房公積金歸繳力度。該中心表示，此舉可使相當數量的民企員工成為住房公積金制度的受益者。國務院《住房公積金管理條理》規定，企事業單位必須為職工建立公積金制度，按時足額交納公積金，以維護職工的合法權益。目前該市住房公積金繳存單位已達1364家，主要集中在行政事業單位和國有企業，絕大多數民營企業尚未建立住房公積金制度。據了解，今年2月以來，株洲市住房公積金管理中心已向100多家民營企業下發通知，要求企業建立住房公積金制度。通知重申，逾期未建立住房公積金制度的民營企業，將被處以1萬元以上、5萬元以下的罰款。那幺，隨著住房公積金制度的逐步實施，將會進一步促進民企員工的住房消費。因此可說株洲市高品質、個性住宅市場前景看好。〔二〕別墅市場1、別墅市場現狀分析在區位分布上，目前株洲市大局部別墅分布在郊區，分布在市區的僅有湘江四季花園一個，目前尚未正式對外出售。在工程設計上，多為獨立別墅、聯排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區，純別墅工程較少，且建筑密度大。這與株洲市目前的居民整體收入有關，開發商為了降低工程開發風險，采取多類型組合開發，以降低單項市場承載力缺乏的市場風險，同時個別工程在前期別墅銷售不是很理想，于是在后期產品定位上向其它類型轉向，或采用其它手段方式經營。如明月湖小區和家園小區。在價格方面，株洲市別墅物業戶型的主力面積為200－350平米左右，單價范圍在1300－3500元/平米左右，主力總價范圍為40－100萬元左右。即將上市的工程明珠花園，價格在3000-4000元/平米左右，但是供給套數有限。從工程的選址上來看，選擇于郊區是因地價廉價，但其各項城市配套不夠完善，因此有局部工程采取經濟型別墅線路，從走經濟型線路的工程看，以略高于住宅價格的價位實現了消費者的別墅夢，從而博取消費者的青睞，如珠江花園、碧玉花園等的銷售率都非常可觀，這說明株洲的別墅還處于經濟型階段。2、四大因素催熟別墅市場〔1〕配套日漸成熟隨著城市改擴建工程逐步實施，市郊各種根底配套設施日漸成熟，交通網絡四通八達，昔日制約瓶頸如今成為錦上之花，地段對房地產工程的制約隨著城市規模的不斷擴張和根底配套設施的逐步完善日益弱化。與此同時，開發商也加強了小區內部配套的建設，以近乎完備的社區配套設施盡可能滿足業主的居住和生活需求。從一定程度也促進了別墅的銷售。〔2〕經濟型別墅面市聯排別墅的問世降低了購房者消費別墅的門檻，局部工薪階層也有望一圓別墅夢。聯排別墅又稱多聯別墅，既所謂的TOWNHOUSE，在歐美國家是一種比擬普遍的城市住宅形式。它以低層低密度、綠化好、性價比高、前庭后院、有天有地等特點一時成了媒體品評的焦點和局部消費者關注的話題而受寵于市。〔3〕生活理念的轉變SARS的來襲激發了人們追求自然健康住宅的心理，而TOWNHOUSE在價格上獨具優勢，與城區、周圍環境包括鄰里都呈現出一種天然的隔離狀態，自然為一些中產階級及成功人士所追捧。而SARS的襲擊對促進TOWNHOUSE的熱銷只是個偶然事件，但從根本上講，隨著人們對于自然健康住宅需求心理的增強，位于近郊或郊區、低層低密度、綠化率高、有天有地、獨門獨院的TOWNHOUSE的熱銷是必然趨勢，只是SARS病毒的來襲激發了人們回歸自然的心理需求，對銷售起了推波助瀾的作用。〔4〕別墅工程叫停2003年2月18日，為控制別墅工程的過量開發，減少土地浪費，降低空置率，國土資源部發出緊急通知，要求各地嚴格控制土地供給總量，停止別墅類用地的土地供給。這一政策的出臺使得別墅工程擺脫了“前有堵截、后有追兵”的困境，在別墅消費主體不斷擴大的市場背景下，別墅工程用地的叫停將導致已立項別墅“物以稀為貴”。競爭對手少了，市場份額自然就有所提高，于是已通過立項審批的別墅工程一齊發力，搶占市場先機。對于準備購置別墅的消費者而言，市場后續供給的缺乏消除了持幣觀望的心理，先購先得先享受，還具有一定的投資價值，何樂而不為？〔三〕商業市場1、商業地產投資掀起熱潮由于株洲培育和建設了享譽中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業地產以批發和網絡銷售為特點，顧客面向全省和中南地區，其增值勢頭被開發商看好，因此商業地產開發成為市場矚目的一大亮點，全市開發商營業用房面積快速增長，價格也持續看漲，近五年間施工面積遞增50.8%，銷售面積遞增34.9%，實現銷售收入遞增37.1%，商鋪價格平均上漲1.73%，有濱江商業廣場，瑞和商業廣場，株洲汽車城等一批商業樓面市，吸引了大量的投資者及經營戶。2、商業地產價格分析從上分析圖可以看出：目前株洲市較專業的商鋪平均起價約為6223元/平方米，平均均價約為9788元/平方米，其起價和均價均高于臨街商鋪的價格許多。目前株洲市臨街商鋪一層的平均均價約為3788元/平方米，二層平均均價約為3480元/平方米，專業商鋪的價格比臨街高鋪的價格相差超過兩倍，其專業型市場的配套，環境氣氛較為濃厚，升值潛力巨大，因此，該類商鋪的售價較高。3、商業地產前景分析。株洲市的服飾物流市場群商業氣氛濃厚，同時也帶動其它商業的經營，市民對商鋪的投資期望值相當高，雖然目前的商鋪售價相當高，但仍然阻擋不了市民的投資欲望，然而投資者已不在像以往一樣盲目的投資，其總結了一些失敗的投資經歷〔如府前路步行街的投資〕，已不再相信開發商對工程的炒作，而更加注重對工程的考察及工程本身的規劃、品質。在這種情況下，商業市場的前景將會是怎樣呢？府前商業步行街高價門面的租金下調，已引起了對商鋪投資的深思，而同在一個區域的濱江商業廣場的一期銷售火爆的原因來看，表達了投資者對商鋪周邊的環境配套的重視，而且關注工程本身的環境配套。同時商場收益權投資及帶租約出售的樓盤銷售火爆也表達出低風險投資樓盤受青睞，作為地段是投資的制勝點，因此高品質、好地段、低風險的商鋪前景看好。4、目標客戶群分析通過分析發現，商業地產的目標客戶群可分為三類第一類是大型商業品牌公司在株洲的經營點；第二類是具有一定經濟實力的投資客戶；第三類是在株洲的各品牌網絡銷售點；目前株洲主要針對以上三類客戶，才使整體市場的銷售如此火爆。〔四〕商住樓市場1、商住樓市場現狀與趨勢目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，約計11個樓盤，戶型面積在110—250㎡之間，平均均價在1695元/㎡左右。其主要特點：高容積率、低綠化；戶型設計偏向于居住；停車位數量少、缺乏商務配套。作為住宅來講不夠溫馨，做為寫字樓來講不夠檔次，商住相互影響，其雖提出宜商宜住的口號、實那么為非商非住的局面。但其與寫字樓相比單價低，所以倍受投資者的青睞。隨著經濟的開展、公司需求的變化，其缺點也越加明顯，該類型的樓盤將會逐步被淘汰，從而必須優化其產品，才能使其在市場上生存。〔2〕價格分析從上分析圖可以看出，目前株洲市的商住樓平均起價約為1534元/平方米，平均均價約為1695元/平方米。商住樓市場以其較為優越的地段、與寫字樓相比擬低的價格、可住家可辦公、投資風險小等特點，吸引了許多投資者，使得商住樓市場銷售較好。〔3〕目標客戶群分析通過分析發現，株洲市場商住樓目標客戶群大可分為類第一類是開展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于開展的前期，資金實力不夠雄厚，無法負擔高檔寫字樓的售價或租價，從而選擇商住樓；第二類是具有一定經濟實力，而想在房產方面投資的投資客戶；第三類是個人工作室或部門承包人，配套要求不高，傾向于辦公、居住一體的工作間；目前株洲市的大局部工程對目標客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標訴求不明確。〔五〕寫字樓市場株洲寫字樓市場現狀與趨勢目前株洲市的專業寫字樓可以說是寥寥無幾，僅有新一佳保利大廈較為專業，從其銷售情況來看較受投資者的青咪，其它所謂寫字樓，配套設施不完善，軟、硬件設施也只為商務樓的條件。目前保利大廈寫字樓局部已根本售完，其均價約為3060元左右，因其在配套上較為完善，因此價格也高于其它寫字樓。商住樓有市場、主要是因為價格廉價、物管費廉價、大局部公司只是從本錢考慮而選擇商住樓。對于寫字樓的開發，開發商的概念很模糊，現在市場上的主流是商住，這樣容易把辦公和居住搞混了，商務樓的開展方向應表達出專業性，專業寫字樓在我國的一些大都市已漸趨成型，這也應是株洲今后的開展方向。正是在這種背景下，一些新型的、專業的寫字樓開始慢慢浮出水面。與之相對應的是，現在的新興寫字樓在配套、管理、設計上都有很大的提高。比方在配套上，如會所、配套中央空調、商務酒店等。專業化只是一種趨勢，真正專業寫字樓開展到頂峰的代表作—甲級寫字樓，在株洲目前尚未出現。現在株洲的甲級寫字樓還沒有的原因，主要是被電梯和停車位這兩個最主要的硬指標給限制住了。專業化程度最高的甲級寫字樓并不是一定要有或有多少，對株洲現有的市場來說，只有多開發出符合湖南人、湖南企業的辦公需求的，這樣產品才有市場。最好是寫字樓外鄉化，多樣凸顯專業，這應該是今后寫字樓市場最大特色。〔2〕目標客戶群分析通過分析發現，株洲市場寫字樓的客戶群體大致可分為四類。第一類是具有雄厚實力和開展歷史的大中型公司，這類公司積蓄多年，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金，這類公司正在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓是實力的見證；第二類是開展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于開展的前期，對自身形象建設較為在意，如有可能，他們仍愿意選擇形象好、品質高的寫字樓物業；第三類是剛剛起步的小型公司和擁有一定的經濟實力的投資者。剛剛起步的小型公司由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財力，會選擇價廉實惠的中低檔物業；第四類是個人工作室或部門承包人，對辦公面積要求不大，工作時間自由，傾向于辦公、居住一體的SOHO工作間。針對四種不同類型客戶進行市場細分，是株洲寫字樓市場的開展趨勢。〔3〕寫字樓前景分析寫字樓的市場開展很大程度上要靠第三產業的開展來帶動，如商業、貿易、參謀效勞、咨詢待業等。而近年來長沙的第三產業開展相當迅速。株洲的商業實力在湖南來說也是有一定實力的。市場的需求也離不開經濟的開展。省內生產型企業與本地民營企業的快速開展，成為株洲寫字樓開展的堅實根底。大量外來資金逐年加大了在株洲的投入，一批活潑在省內其它城市的生產企業，為了借助良好的市場機遇，將自己的產品進入更好的市場平臺以求得長足開展，也紛紛將企業的觸角以分支機構的形式深入到株洲市場，同時，政府對民營經濟的鼓勵和扶持，使得外鄉大量中小企業不斷開展壯大，并不可阻擋地成為寫字樓需求中不可無視的主力軍。三大力量將為株洲寫字樓的開展創造了難得的歷史機遇。這些因素再加上長株潭融城的需要、政府加大力度招商引資等等，都會帶來寫字樓市場的需求。我們認為，株洲寫字樓市場將會迎來一個很好的開展機遇。二、暢銷樓盤分析〔一〕、新一佳保利大廈相關指標：占地面積：約5000平方米總建筑面積：60000平方米分攤率：30%總層數：29層〔負一樓為停車場〕1~3層：新一佳大型超市、肯德基〔出售商鋪收益權〕4~6層：酒店7~26層：高檔公寓式寫字樓〔產權已售〕27~28層：保利公司總部〔自用〕銷售策略該工程的銷售策略以出售收益權，出售產權的形式經營，以返租的形式遞增的回報率，加以五年后出可返還給開發商并可獲取30%的回報額來穩定投資的風險性，吸引投資者，突出配套功能，表達工程本身的專業化。暢銷分析該工程以低風險投資、完善的寫字樓配套吸引投資者，加以目前株洲市缺乏專業化寫字樓的市場條件下，使其銷售場面較為火爆。裙樓那么以遞增的回報率、穩賺的投資方案吸引了大量的投資客戶。〔二〕濱江商業廣場相關指標總占地面積：㎡總建筑面積：53192㎡一期建筑面積：3900㎡二期建筑面積：4000㎡大型專業市場建筑面積：21000㎡國際品牌大賣場建筑面積：21000㎡總層數：兩層一期商鋪數量：61間綠化面積：70000㎡工程定位集購物、休閑、娛樂、觀光為一體的開放式購物公園。〔一二期獨立商鋪對外出售，大賣場對外招商〕銷售策略突出期開放式主題購物公園、購物環境、優越的地段，表達期升值潛力。暢銷分析該工程為市政重點工程，得到政府的支持是其優勢之一，其開放式購物公園的開發理念吸引了大量的投資者，作為湘江生態經濟帶的重要節點其潛在的升值空間被消費者看好。目前一期已售罄，二期在3月13日開盤前以售出8套左右，大買場正與國際知名品牌家樂福超市洽談中。第六局部工程調查一、工程描述企業介紹株洲銀基房地產成立于二00二年七月，注冊資金819萬，經營范圍：房地產開發、銷售及城市道路、小型橋梁、下水排水工程、土建工程、燈飾工程，現為三級房地產開發企業，現有中、高級職稱技術、管理人員20人，并擁有先進的生產設備，一流的技術水平和現代化的管理模式。公司的宗旨是：老實守信，以建設新株洲為已任，打造優質、高效和值得信賴的房地產公司品牌。公司自組建以來，憑著自身的實力和信譽，很快贏得了社會各界的信任和支持，多個大型開發工程正在緊鑼密鼓的開發建充中。正在籌建的銀基大廈，是市政府二00三年溫州招商會的重點工程工程，座落市中心繁華地段，與株洲電信大樓接壤，占地3722.2平方米，方案投資1.6億元建成株洲第一大樓——一幢32層的現代化商住綜合大樓，它將向消費者提供一流的商住效勞，同時奉獻給消費者一種全新的消費理念，以嶄新的面貌成為株洲房地產開發史上的一座里程碑。公司正在開發的銀基小區，地處合泰大街繁華地段，毗鄰株洲火車站，占地100畝，它將致力于打造住宅精品，讓株洲人民享受到前所末有的高檔住宅效勞。〔二〕工程介紹銀基大廈〔暫命名〕——位于株洲市中心地段〔株洲市政府舊址〕，與株洲電信大樓接壤，毗鄰中心廣場，人流、車流量大，商業氣氛濃厚，市政配套相對齊全。本案規劃總用地面積㎡，總建筑面積3萬平方米〔其中：產權式商鋪10000平方米，商住樓28000平方米〕為一棟18層的現代化商住兩用樓。二、周邊環境綜合分析〔一〕周邊支撐本案地處株洲市政府舊址，屬新城區中心地帶，市政配套、生活機能較為完善，具體表現在：1、交通設施：城市主干道新華西路、沿江路、建設路交匯于此，本案緊臨新華西路，交通便利。主要公交線路較多，有2、17、18、28、35路等；2、商業貿易：株洲百貨大樓、廣匯商業廣場〔建設中〕、中國城〔建設中〕、智超、中房電腦城；3、金融機構：工商銀行市分行、建設銀行市分行；4、文化教育：五中、株洲技術學院、新華書店；5、醫療保健：株洲鐵路醫院、口腔醫院；6、餐飲酒店：本案周邊有規模、上檔次的酒店餐飲、娛樂等設施相對缺少；7、休閑場所：神農公園；8、市政機構：市公安局、株洲仲裁委員會、市交通運輸管理處。總結：本案所在地段優，長期以來就是株洲市的政治文化中心，在市民心目中的價值期望度及認同感很高，加上圖邊設備完備，商業氣氛濃厚，符合產權式商鋪的地段要求，建設銀行等金融機構的存在也為商住樓的開發提供了有利條件。〔二〕環境氣氛本案的東為中心廣場，廣場人流、車流量大；北向有神農公園；西向眺望湘江。總體而言，交通便利，市政配套相對完善商業氣氛較為濃厚。詳見附件一圖示！總結：本案所處中心廣場位于株洲市區的城市中心，是一個人口密集、商業氣氛濃郁的休閑廣場。周邊有株洲電信分公司、株洲賓館、株洲百貨、麥當勞、肯德期基、桂林人等，暫時缺乏集餐飲、娛樂、休閑為一體的大型娛樂場所，適宜進行相關方面的商鋪開發，可將商鋪打造成集餐飲、娛樂、休閑為一體的娛樂旗艦，填補市場空白點。第七局部株洲房地產開展形勢分析與展望一、長株潭經濟一體化重大建設工程2004年2月23日省開展方案委員會下發文件，確定長沙橘子洲旅游區等10個工程為2004年長株潭經濟一體化重大建設工程。為落實省委、省政府第四次長株潭工作會議確定的抓緊實施《長株潭城市群區域規劃》和《湘江生態經濟帶開發建設總體規劃》，突出產業開展及開展重點，推動三市相向開展，省計委確定2004年長株潭經濟一體化重大建設十大工程。《長株潭經濟一體化重大工程2004》一覽表序號工程名稱建設性質建設規劃和內容起止年限總投資建設地點目前前期工作情況城市建設1橘子洲旅游區綜合開發新建平方公里，含橘子、傅家、柳葉、無名島；旅游休閑觀光設施2003-2005億元長沙橘子洲2002年完成拆遷移民安置已根本完成2天心生態新城開發建設新建平方公里，省府機關大院、區治機關大院、環保工業園省青少年活動中心、生態休閑園以及根底設施等2003-2005億元長沙天心區主干道已經貫穿，局部工程已啟動3湘潭市城市中心區建設續建平方公里，行政中心，文化中心，商貿中心，湖湘廣場，湖湘公園等2003-200620億元湘潭岳塘區完成三通一平，人民大廈、湘潭大劇院4岳麓山大學城新建一期15平方公里，根底設施建設；校區、宿舍建設2003-2005億元長沙岳麓區已完成三通一平產業工程5高新區隆平高科技園新建18平方公里，投產、在建企業13家〔億〕；道路水電等〔億〕。農業高技術研發、農業產業化、農業人才培訓基地2003-2005億元長沙芙蓉區3通1平；4條主干道2橋在建，防洪工程，110KV變電站，醫院、中學等6高新區栗雨園一期工程工程新建可提供工業、配套用地平方公里，電子信息、生物藥業產業園、中小企業促進園，園區道