大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目可行性研究報告PAGEPAGE88湖南城市學院規劃建筑設計研究院大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目可行性研究報告湖南城市學院規劃建筑設計研究院大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目可行性研究報告主編單位：湖南城市學院規劃建筑設計研究院證書編號：工咨乙12220070047發證機關：中華人民共和國國家發展和改革委員會法定代表人：譚獻良高級工程師主管副院長：呂賢軍高級工程師技術負責人：晏永玲高級工程師注冊咨詢師項目負責人：成彥惠高級工程師注冊咨詢師主要參與人員：李志學謝疆文強徐軍蔣剛李勝目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2項目背景 21.3可行性研究范圍 41.4項目編制依據 51.5主要技術經濟指標 61.6研究結論與建議 7第二章項目建設的必要性和意義 82.1大通湖區金盆紗廠概括 82.2大通湖區金盆紗廠棚戶區現狀及特點 92.3項目建設的必要性 112.4項目建設SWOT分析 152.5棚戶區改造方案 17第三章需求分析與建設規模 193.1本項目改造范圍 233.2項目需求分析 193.3項目建設規模 25第四章項目選址 234.1選址基本要求 234.2選址原則 244.3場址位置 254.4場址適宜性分析 254.5場地建設 26第五章項目建設條件 275.1政策優勢 275.2自然條件 275.3水、電、通訊等配套公共設施條件 295.4征地拆遷條件 295.5技術條件 30第六章工程建設方案 316.1設計指導思想 316.2規劃、建筑設計 316.3結構設計 356.4給排水、暖通設計 376.5電氣設計 416.6消防設計 45第七章節能節水措施 477.1設計依據 477.2節能措施 47第八章職業安全衛生與消防 508.1職業安全衛生 508.2消防設計 51第九章投資估算與資金籌措 539.1估算編制說明 539.2投資估算 549.3投資計劃與資金籌措 559.4項目建設總體安排 56第十章項目管理與實施進度 5710.1項目管理 5710.2項目實施進度 6010.3項目建設管理 6010.4建設項目跟蹤審計 6210.5項目財務管理 6610.6招投標管理 6610.7工程監督管理 68第十一章投資風險分析 6911.1風險因素識別 6911.2風險估計和風險評價 7011.3風險應對策略 71第十二章環境保護 7312.1場地環境描述 7312.2編制依據 7312.3污染源分析 7312.4環境保護方案 7612.5環境效益評價 79第十三章項目社會評價 8013.1社會效益 8013.2社會評價 8113.3社會評價結論 86第十四章可行性研究結論 8714.1研究結論 8714.2項目建議 88附表：大通湖區紗廠責任有限公司棚戶區改造項目投資估算表（概算法）金盆紡紗廠棚戶區改造地塊規劃設計要點附件：1、益陽市大通湖區管理委員會關于同意《金盆紡紗廠棚戶區改造建設計劃》的批復（大管［2010］9號）2、關于益陽市大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目環境影響的批復（大環字［2010］2號）3、建設項目選址意見書（選字第[01010021]號）4、建設用地規劃許可證（地字第：[04010002]號）5、國有土地行政劃撥決定書（大土劃字[2010]第19號）6、建設工程規劃許可證（建字第：[01010017]號）7、區財政建設資金承諾書（大計財函［2010］4號）8、建設單位建設資金承諾書9、房屋拆遷許可證（拆許字［2010］第8號）10、大通湖區規劃建設交通局關于同意《金盆紡紗廠棚戶區改造實施方案和年度拆遷計劃》的批復11、項目及項目單位基本情況表12、項目單位組織機構人員編制表13、項目單位對所報內容和附屬文件真實性負責的聲明14、拆遷情況上門調查登記表15、棚戶區照片附圖：益陽市大通湖區金盆紗廠棚戶區地塊一規劃用地紅線圖益陽市大通湖區金盆紗廠棚戶區地塊二規劃用地紅線圖益陽市大通湖區金盆紗廠棚戶區地塊一改造總平面圖益陽市大通湖區金盆紗廠棚戶區地塊二改造總平面圖益陽市大通湖區金盆紗廠棚戶區改造住房套形圖第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目1.1.2項目建設單位湖南省益陽市大通湖區金盆紡紗廠留守處1.1.3建設地點大通湖區金盆鎮1.1.4用地規模 總用地22243m2（合33.35畝），總建筑面積為37228㎡（地塊1：建筑面積：30628㎡；地塊2：建筑面積：5600㎡），居住總戶數1.1.5項目建設目標新建棚戶區改造住房37228㎡，公共服務用房1388m2，解決工礦企業職工住戶512戶。其中，就地新建棚戶區安置小區27.53畝，解決住房432戶；地塊南面棚戶改造安置小區擴地5.82畝，解決住房80戶。使小區交通方便、職工來往便捷、配套設施齊全、基礎設施完備、居住條件較好，1.1.6建設期項目建設期限：20月（2010年5月—2011年12月）1.1.7投資估算本項目工程總投資4738.45萬元，費用構成如下：序號費用名稱投資額百分比（%）估算說明1住宅工程3225.668.07%2小區配套基礎設施797.5716.83%3工程建設其他費489.6410.33%4預備費225.644.77%5項目總投資4738.45100%1.1.8資金籌措資金來源三個方面：（1）區財政預算資金200萬元；（2）棚戶區居民自籌2903.04萬元；（3）項目單位籌資611.41萬元；（4）申請中央補貼資金1024萬元。1.2項目背景1998年，國務院作出了《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》的決定，提出了要穩定推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度，要求加快住房建設步伐，停止住房實物分配方式，逐步實行住房分配貨幣化，發展住房金融，培育和規范住房交易市場，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房要求。2007年8月，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，加快建立健全以廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。2007年11月，湖南省人民政府發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（湘政發〔2007〕30號）指出，住房問題是重要的民生問題，要積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。要求加快廉租住房建設步伐，盡快增加一批廉租住房房源，繼續調整住房結構穩定住房價格，促進房地產市場健康發展，要切實將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責。堅持以人為本，執政為民。進一步健全廉租住房制度，改進廉租住房和規范經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度，多渠道增加廉租住房房源，逐步完善農民工等其他住房困難群體的住房條件，在政策上進一步明確了住房改革的方向。隨著住房制度改革逐步深化和房地產市場快速發展，我國城鎮住房建設規模不斷擴大，多數家庭住房條件有了較大改善。特別是近幾年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解決居民住房困難方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特別是居住在棚戶區的這類家庭住房仍然十分困難。目前，全國還有1000多萬戶家庭居住在各類棚戶區。城市棚戶區的房屋多數結構簡陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隱患大；供電、供水、排污、道路、供熱等基礎設施不完善，居住環境惡劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市場開發價值。特別是國有工礦棚戶區遠離城區，困難企業集中，退休、下崗職工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼聲強烈。這些棚戶區難以通過市場開發和依靠企業實施改造，需由政府主導，給予一定的政策和資金支持。各地區、各有關部門貫徹落實中央決策部署，積極推進棚戶區改造。前兩年已開始進行了中央下放地方煤礦棚戶區改造工作，2009年啟動了國有林區、墾區棚戶區改造。2009年12月24日，住建部等五部委聯合印發了《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》，把城市和全部國有工礦棚戶區改造納入保障性安居工程。按照文件的要求，到2012年要解決1540萬戶低收入家庭住房困難，這里面包括通過國有棚戶區改造解決其中的低收入家庭住房困難問題，包括通過廉租住房和經濟適用房建設解決一部分低收入家庭住房困難。這是一項順民意、惠民生，有利于擴內需、促發展、調結構，一舉多得的重大民生工程。“按照中央、湖南省、益陽市統一安排，大通湖區啟動了國有企業及工礦棚戶區改造工程改造工作，決定由大通湖區金盆紡紗廠留守處為項目單位，建設大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目。通過棚戶區改造，進一步改善大通湖區金盆紡紗廠512戶棚戶區職工家庭的住房條件和生活環境，完善棚戶區基礎設施，提高住宅小區的綜合承載能力，不斷把改革發展的成果惠及到廣大人民群眾。2010年5月益陽市大通湖區金盆紡紗廠留守處委托我院編制《大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目可行性研究報告》。1.3可行性研究范圍（1）項目建設意義及其必要性；（2）建設地點及建設條件；（3）建設規劃和布局：（4）建設內容及實施計劃；（5）環境保護與節能節水研究；（6）項目組織與運行管理；（7）投資估算及資金籌措；（8）效益分析與風險評估。1.4項目編制依據受大通湖區金盆紡紗廠留守處的委托，湖南城市學院規劃建筑設計研究院承擔了大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目可行性研究報告的編制工作。編制依據是：（1）大通湖區城鎮開發整體規劃；（2）投資項目可行性研究指南2004年3月中國電力出版社；（3）工業與民用建筑可行性研究深度要求；（4）國家有關規劃和建筑的條例規范；（5）國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號)；（6）住宅建筑規范（GB50368-2005）；（8）城市新建住宅小區管理辦法（建設部令第33號）；（9）住房城鄉建設部等五部委《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建?！?009〕295號）；（10）財政部《關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知》（財綜[2010]8號）。1.5主要技術經濟指標根據項目的具體情況，主要技術經濟指標其詳見下表：主要技術評價指標一覽表表1-1序號指標名稱單位指標備注1項目總用地畝33.351.1原有住宅用地（地塊1）畝27.531.2擴建住宅用地（地塊2）畝5.822項目區總拆遷量m2293003棚改涉及居民總戶數戶5124棚改涉及總人口數人15875新建建筑面積m2372285.1新建住宅m235840512戶5地塊1(原址新建)m230240432戶5地塊2（新地擴建）m2560080戶5.2新建公共服務用房m213886建筑占地面積m264366.1地塊1m253166.2地塊2m211207建筑密度%7.1地塊1%26.07.2地塊2%28.88容積率8.1地塊11.728.2地塊21.449綠地率9.1地塊1%37.29.2地塊2%39.410總投資萬元4738.4511建設總工期月20

1.6研究結論與建議.1.1本項目建設符合大通湖區城本項目位于大通湖區金盆鎮，距大通湖區市委、政府駐地約10公里。建設地點選擇及建筑形式符合大通湖區金盆鎮.應盡快對.

第二章項目建設的必要性和意義2.1大通湖區金盆紡紗廠概括金盆紡紗廠位于美麗富饒的洞庭之濱——益陽市大通湖區金盆鎮，前身為益陽市國營金盆農場紡紗廠，是當年益陽市國營骨干企業和紡織業龍頭企業。該廠成立于1981年3月，隨著2000年全省拆場建區，該企業也于2002年開始改制，同年，成立大通湖區金盆紡紗廠留守處，負責原廠干部職工改制的善后事宜和社會事務處理，運轉至今。金盆紡紗廠改制后為湖南天恩棉業有限公司，是湖南省公益形象示范企業、益陽市農業產業化龍頭企業、益陽市優秀民營企業，是集棉花收購、加工、紡紗及棉花貿易、植物油生產、賓館服務業于一體的民營企業。公司注冊資金3256萬元，分別為湖南天恩棉業有限公司、益陽市金勝紡織有限公司、南縣新勝紡織有限公司等。公司年年被縣工行、市農發行授予AA級信用等級企業。現已完成400噸打包機更新改造，擁有2條96型、80型鋸齒軋花生產線、28臺100型沖刀式、21臺100型皮棍式軋花生產線，年可生產各種皮棉12000噸.紡紗生產規模37000錠（含氣流紡），年生產各種規格的純棉紗線6000噸.其產品暢銷全國、供不應求。日產400噸的油脂廠、三星級賓館正在籌建，預計2008年11月竣工。董事長潘勝恩是益陽市人大代表、益陽市農業產業化龍頭企業協會副會長、益陽工商聯常委、益陽市紡織協會副會長。公司志存高遠、不斷進取建立了“公司+基地+農戶”的經營模式，基地面積達5.8萬畝，廠房占地面積35320平方米，全廠干部職工1233人，擁有紡紗生產規模5.7萬錠，年生產各種純棉紗線1.2萬噸，帶動了13400戶農民發家致富。為社會主義新農村建設作出了積極的貢獻。但是，由于企業前身國營金盆農場紡紗廠職工家屬多、住房條件差、企業負擔重，造成地區職工住宅棚戶區問題一直得不到解決，大大影響棚戶區居民的生產和生活，同時，隨著房屋使用期的增長，原國營紗廠職工的住房條件也日漸惡劣，成為大通湖區亟待處理的老大難問題。2.2大通湖區金盆紡紗廠棚戶區現狀及特點2.2.1金盆紡紗廠棚戶區是原國營金盆農場紡紗廠留下的家屬區，棚戶區位于大通湖區金盆鎮，占地18360平方米，現有住房建筑面積29300m2。棚戶區現有居民512戶，1587人，全部為原金盆紡紗廠職工及家屬。其中，原國營金盆農場紡紗廠再就業職工1233人。棚戶區內95%的住戶都屬于較低收入家庭，家庭年收入不足2萬元。金盆紡紗廠棚戶區每戶平均住宅面積不足金盆紡紗廠棚戶區現狀調查表表2-1序號戶型（單戶面積）戶數合計備注144.5㎡22979245.2㎡251130352.4㎡954978455.818010044562.51489250669.5422919合計51229300棚戶區大部分住宅為上世紀80年代初建設的低矮平房，房屋裝修簡單，普遍搭建雜物，采用公共廁所，使用功能極為不齊，房屋結構以磚混、磚木為主，總體質量差。房型為通走廊，無抗震設施，全部是空斗墻的簡易建筑。由于嚴重超齡使用，現混凝土構件嚴重碳化，鋼筋外露銹蝕，紅磚風化，多棟承重墻出現不少洞穴，更有部分墻體出現寬度為5-30mm、長度為3000-8000mm不等的縱向裂縫，現已嚴重危及該區員工、家屬的生命財產安全。同時，棚戶區居住環境臟、亂、差，嚴重缺乏公共服務設施。2.2.2經調查與分析，大通湖區金盆紡紗廠棚戶區存在以下幾個特點：1、舊房屋房齡長、比例高。棚戶區房屋為上世紀七八十年代所建，舊房屋房齡長、比例高，遠遠超過居住用房25年的最高使用年限。許多地方都是連片的舊屋、老屋、簡易房所占比例較高。且大多地方公共配套設施差，人居環境惡劣。2、房屋質量差、安全隱患多。由于棚戶區的房屋為80年代所建，所以磚木、簡易結構的占70%以上，危險和嚴重損壞的占85%以上，存在消防、倒塌等重大安全隱患。3、人口密度高。據初步計算，棚戶區人口為1587人，平均每畝達到57人。如此高的人口密度的安置需要大量的資金和房源，這對棚戶區改造來講增大了難度。

2.3項目建設的必要性2.3.1項目建設是貫徹落實住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和\o"房地產業"房地產業發展的根本目的。2007年以來，國務院多次召開專題會議，先后出臺了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》等文件，其根本目的就是為了解決低收入群眾的住房問題，實現十七大提出的“住有所居”目標。為應對世界經濟金融危機的不利影響，2008年底中央出臺了十大措施，這十項措施的第一條就是“加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造，實施游牧民定居工程，擴大農村危房改造試點”。2010年中央經濟工作會議3次強調保障性住房建設。會議明確“加大對保障性住房建設的支持力度”，并強調“要加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區改造?！睂嵤┐笸ê^紗廠有限公司棚戶區改造項目，體現了黨中央、國務院對老工業基地國有改制企業棚戶區人民群眾的深切關懷，是黨和政府踐行科學發展觀、“三個代表”重要思想、堅持立黨為公、執政為民的具體體現，是全心全意為人民服務的凝聚力工程，更是大通湖區各級黨委、政府落實黨中央、國務院宏觀經濟調控政策的具體要求。2.3.2棚戶區現有居民，多為低保戶、工人、家屬。在維持生活現狀外，根本沒有經濟實力購買城區周圍的商品房。實施棚戶改造，首先惠及的是廣大棚戶居民，采取各種拆遷安置辦法，將他們從棚戶區解放出來，拆遷補償結合相應的政策補助，能很好的改善、解決棚戶居民的居住問題。大通湖區金盆紡紗廠是龍頭企業，為國家的經濟建設做出了不可磨滅的貢獻，也為國企改革順利推進作出了榜樣。該廠有許多職工及其家屬居住在缺少安全感和舒適感的土坯房中，時刻面臨著生命安全方面的威脅，而部分職工甚至無房可居，嚴重影響了家庭和睦、社會穩定。解決他們的住房困難，搬離棚戶區、住上新樓房，是他們強烈的愿望，甚至是幾代人的期盼?？偫頊丶覍氃诮衲甑膬蓵陂g說“我們國家的發展不僅是要搞好經濟建設，而且要推進社會的公平正義，促進人的全面和自由的發展，這三者不可偏廢。集中精力發展生產，其根本目的是滿足人們日益增長的物質文化需求。而社會公平正義，是社會穩定的基礎。我認為，公平正義比太陽還要有光輝?！睂嵤┐笸ê^金盆紡紗廠棚戶區改造項目，既是一項政治任務，也是一項實現公平正義的光榮任務，有利于幫助大通湖區金盆紡紗廠困難職工改善住房條件，提高生活質量，使他們得到更多實惠，感受到黨和政府的溫暖。2.3.3中央和湖南省均把加快保障性安居工程建設作為保增長、保民生、保穩定的重要措施。實施大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目，既可以有力地拉動建筑業、建材業、交通運輸業等相關產業的發展，為調整產業結構、擴大內需，保增長、解決社會就業與再就業也作出了積極的貢獻，又可以發展社區公共服務，加強社會管理，推進平安社區建設，對推動經濟社會協調發展的意義重大。

2.3.4項目建設是促進房地產市場2010年初，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，詳細列出了11條措施，被稱為“國十一條”。“國十一條”文件為2010年房地產市場調控定下了基調：“遏制房價過快上漲、打擊投資性購房”。具體工作內容之一就是要增加供給，主要是增加土地供給和普通商品住房的供給，對房價較高、上漲較快的地方，在增加普通商品住房的同時，要加快保障性住房的建設，包括限價房、經濟適用住房、公共租賃房、廉租房以及即將啟動的城市和工礦棚戶區改造，特別是一定要增加中小套型普通商品住房供應的比例。2010年政府工作報告也指出“…要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求…”。棚戶區改造建設的大部分是安置用房，直接增加了中低價位、中小戶型住房供應，有利于改善住房供應結構，促進房地產市場平穩健康發展。2.3.5項目建設是推進2009年12月7日閉幕的中央經濟工作會議提出，2010年經濟工作的主要任務之一是加大經濟結構調整力度，提高經濟發展質量和效益。其中，通過“積極穩妥推進城鎮化，提升城鎮發展質量和水平”來擴大內需是中央經濟工作會議著重強調的一個環節，也將成為2010年經濟工作部署和發展的一項重要戰略。會議還強調：“積極穩妥推進城鎮化，提升城鎮發展質量和水平。要堅持走中國特色城鎮化道路，促進大中小城市和小城鎮協調發展，著力提高城鎮綜合承載能力，發揮好城市對農村的輻射帶動作用，壯大區域經濟。”推進城鎮化的發展戰略，將有助于帶動房地產、餐飲等多個行業的發展，從而對經濟平穩運行產生積極推動作用。益陽區位優勢明顯，交通發達，素有“長株潭后花園”的美譽。近幾年，金盆鎮公路建設速度較快，實現了與大通湖區及相鄰各鄉鎮的對接。在提高城鎮品位、塑造城鎮形象上，通過加大招商引資力度，走經營城市之路。集鎮區供水、排水、通訊、有線電視等基礎設施不斷完善，正朝向規?；?、商業化發展。但必須看到，金盆鎮的城鎮化發展水平還不高。本項目的建設將有利于進一步完善2.3.6項目建設是加快大通湖區經濟發展，促進大通湖區近年來經濟總量有了很大提高，但與周邊兄弟地市相比，差距仍然較大。棚戶區改造項目的開發不僅對城市建設的影響很大，對國民經濟的作用也很大。據測算，房地產對國民經濟的拉動作用約1.5～2個百分點。因此應立足自力更生，加大工礦企業住房改造的力度，精心培育高品質的商住綜合區，搞活本地經濟，提高人民的物質、文化、生活水平2.3.7當前，國家出臺了一系列的土地調控政策，提出要大力節約土地等有效資源。啟動本項目建設，能盤活片區存量土地，改棚戶，建高樓，提升容積率，實現了土地的節約集約利用。同時，通過該區域土地開發可刺激造紙、建筑、現代商貿服務等行業的發展，培育新的經濟增長點和新型特色產業。綜上所述，大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目勢在必行，無論是經濟效益、社會效益、生態效益于民于國均意義重大。2.4項目建設SWOT分析2.4.11、區位優勢金盆鎮始建于2000年12月，其前身是原湖南省十三大國營農場之一的金盆農場。地處洞庭湖平原，總面積45.96平方公里，人口18810人。1962年11月由中共湖南省委批準單獨建制。國營金盆農場正式成立。目前，金盆鎮轄15個行政村。金盆鎮位于大通湖區南邊，南與沅江市的陽羅鄉、北大鄉交界，北接大通湖農場，東與北洲農場毗鄰，西與四季紅鄉普豐鄉接壤。金盆鎮地處大通湖區域，水路交通極為便利，出境經塞陽運河可達湘、資、沅、澧四水，亦可經五門閘（大東口）過漉湖直通岳陽。陸路交通上鎮內公路與省市公路干線相通，村與村之間均有簡易砂石公路相通，均可通車。金盆農場土地系洞庭湖區多次地質構造運動，加上湘、資、沅、澧四水及長江挾持大量泥沙注入洞庭湖，逐年淤積而成。清光緒年間起，境內東部露出小片淺灘，蘆葦叢生。至清宣統（1909—1911年）時期，境南、西部相繼形成陸地。至20世紀20年代，玉成、善慶、有成三垸先后形成。此后，圍堤并垸和農田水利建設不斷進行，逐漸形成今日田疇棋布，溝渠縱橫的人為正向地貌。全鎮地勢低平。東、西、南三面地勢稍高，中央部分和北面稍低，平均海拔高26米。主要土質為河湖沉積物，土質疏松、自然肥力高。屬亞熱帶大陸性季風濕潤氣候區，冬季低溫干燥，夏季高溫多雨，年平均降水量為269.4毫米2、環境優勢水與人們生活息息相關，水有調節氣候、溫度、濕度的作用，可以優化人們生活環境。自然的臨水生活歷來都是古今中外所推崇的一種居住方式。與水為鄰、親水而居更是人們對健康生活和自然生活的向往和追求。本項目地塊毗鄰洞庭湖畔，環境將是最大的優勢。3、政府支持優勢本項目為大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造建設項目，政府將給予極大的關注和支持。本地區開發建設享受《益陽市鼓勵投資的若干規定（政府令［2003］6號）》等文件規定的一系列優惠政策。2.4（1）項目處于大通湖區金盆鎮，該鎮經濟欠發達，距離中心區較遠，不在核心商圈；（2）周邊建設環境尚未成熟；（3）市政配套還需完善。2.4（2）項目地處大通湖區金盆紡紗廠附近，為工人工作上下班提供里方便，帶動周邊其它地區的發展；（3）2006年湖南省提出啟動以長株潭為中心的湖南3＋5城市群建設（即以長株潭為中心，包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽在內的城市群），益陽明確定位“長沙后花園”。2.4.（1）大通湖區城鎮整體規劃有待完善，對項目的開展和持續發展造成很大壓力；（2）拆遷安置工作范圍大，容易引發社會事件。綜上所述，本項目的優勢和機會大于劣勢和挑戰，主要是建設條件充足，潛力大，將為項目的成功運用和后期開發打下良好的基礎。2.5棚戶區改造方案1、要妥善解決以上512戶住房問題，需新建住房35840㎡，需建房土地34畝左右。2、現狀地塊棚戶房占地僅27.53畝，整體工程在舊址上只能建設432套左右，尚缺口建房土地5.8畝需政府劃撥。3、該棚戶區改造的拆遷和建設采取由東向西推進的辦法，在取得土地的前提下，可在1年內分批拆除現有棚戶住房。2010年6月拆除廠區東面一片5.82畝的建設用地上的雜屋，開工建設3棟5層一梯兩戶型80套安置房,拆除棚戶區東面210戶危舊住房，即：首先拆除建筑面積12500㎡的平房和雜屋，其中，80戶安置在新建的3棟安置房中,其余130戶暫時安置在紗廠公共宿舍。4、2010年8月，在拆遷區開工新建230套安置房，將棚戶區剩余的302戶危舊住房全部拆除。5、2010年10月，在拆除剩余棚戶區住戶的土地上，開工建設202套安置房，將臨時安置的住戶遷回。6、小區基礎設施和公共服務設施的建設，根據房屋建設進度，同步開展建設。由東向西采取先建道路，后綠化，再景觀的順序進行。將原金盆紡紗廠棚戶區建成中等規模的現代居住小區。7、棚戶區改造建37228㎡住宅預計需改造資金4738.45萬元，資金來源三個方面：（1）區財政預算資金200萬元；（2）棚戶區居民自籌2903.04萬元；（3）項目單位籌資611.41萬元；（4）申請中央補貼資金1024萬元。8、拆遷安置辦法：項目建設選址在金盆紡紗廠棚區戶區，都屬建設用地，不足部分采取區管委行政劃撥。拆遷補償和安置遵循以下原則和辦法：（1）棚戶區改造以政府引導，專項資金補貼、住戶補交差價、企業自建和市場開發相結合的原則；（2）先建后拆、實物安置與貨幣補償相結合、就地安置與異地安置相結合的原則。（3）棚戶區拆遷采取獎勵拆遷、自愿換房的辦法。房屋拆遷按照市場價值評估后貨幣補償，按有關文件精神，每戶每月補貼拆遷過渡費300元，最多補貼時間不超過6個月。。（4）棚戶區先期拆遷戶優先入住改造房。第三章需求分析與建設規模3.1本項目改造范圍原湖南益陽金盆紡紗廠職工家庭戶1223戶（含半邊戶）。其中，有房戶1135戶，無房戶88戶。有房戶中居住在棚戶區的有512戶，大部分為磚木結構的平方?，F益陽市國營金盆農場紡紗廠已改制，原廠職工無錢購買住房。住房質量越來越差，房源越來越緊張，矛盾日益尖銳、突出。此次由益陽大通湖區金盆紡紗廠留守處統籌，針對原國營金盆農場紡紗廠512戶土木結構（棚戶）平房戶進行棚戶區改造，實行就地安置，共需新建住房512套。本項目棚戶區改造既要貫徹房改政策，又要考慮棚戶區居民的實際情況。在建設標準上，要參照益陽市經濟適用住房或廉租房的戶型建筑面積，在充分考慮當地居民住房實際情況、財政和居民收入水平的基礎上加以確定，配套設施的建設標準要滿足居民入住的基本要求。本項目實施參照國家住房和城鄉建設部及國家發改委等5部門聯合下發的建保【2009】295號文件《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知》等有關規定。結合《大通湖區總體規劃2007-2020》和城市建設計劃、經濟適用住房建設計劃、土地利用年度計劃，確定原金盆紡紗廠職工住宅小區（棚改項目）設置一種戶型：70㎡戶型，規劃總戶數為512戶。3.2項目需求分析根據國家住房和城鄉建設部及國家發改委等5部門聯合下發的建保【2009】295號文件《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知》、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號），建住房[2006]165號文件及國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號）和《湖南省人民政府關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（湘政發[2007]30號）精神，為提高原湖南益陽國營金盆農場紡紗廠廣大老職工居住環境質量，進一步滿足廣大群眾的基本住房要求，確保符合規定住房困難條件的城市低保家庭基本做到應保盡保。本項目戶型均為100㎡以下的小戶型，共512套，居住人數1587人，總建筑面積37228㎡，其中住宅建筑面積30240㎡；配套設施建筑面積1388㎡。3.3項目建設規模大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目總用地面積22243㎡。總建筑面積37228㎡，其中住宅建筑面積30240㎡，配套設施建筑面積1388㎡。建筑占地面積6436㎡，一號地綠化率37.2%，容積率1.72，建筑密度26.0%，停車位32個；二號地綠化率39.4%，容積率1.44，建筑密度28.8%，停車位10個。共建設住宅樓18棟，物管建筑2棟，住宅建筑均為多層砌體單元樓。另建設社區所必須的休閑、活動、綠化場地及輔助設施。湖南省益陽金盆紡紗廠棚戶區改造工程地塊1：綜合技術經濟指標 目項數量計量單位人均面積備注居住戶(套)數432戶(套)70平米戶型：432戶居住人數1296人戶均人口3.0人/戶總建筑面積31628㎡23.63住宅面積30240㎡23.33建筑占地面積5316㎡住宅平均層數6層建筑容積率1.72-停車位32輛總建筑密度26.0%綠地率37.2%湖南省益陽金盆紡紗廠棚戶區改造工程地塊2：綜合技術經濟指標項目數量計量單位人均面積備注居住戶(套)數80戶(套)居住人數291人戶均人口3.63人/戶總建筑面積5600㎡19.24住宅面積5600㎡19.2470平米戶型：80戶公建面積0㎡0住宅平均層數5層建筑占地面積1120㎡建筑容積率1.44-停車位10輛總建筑密度28.8%綠地率39.4%

第四章項目選址4.1選址基本要求該項目選址在大通湖區金盆鎮，金盆鎮位于大通湖區南邊，南與沅江市的陽羅鄉、北大鄉交界，北接大通湖農場，東與北洲農場毗鄰，西與四季紅鄉普豐鄉接壤。金盆鎮地處大通湖區域，水路交通極為便利，出境經塞陽運河可達湘、資、沅、澧四水，亦可經五門閘（大東口）過漉湖直通岳陽。陸路交通上鎮內公路與省市公路干線相通，村與村之間均有簡易砂石公路相通，均可通車。地塊周邊為城鄉結合部土地，有社會福利院、學校、醫院、工廠等主要生產、生活設施，距離政務機關及經濟文化中心都比較遠，但交通便利，配套基礎設施到位。符合項目建設的選址要求。同時滿足場址選擇的基本要求：1、節約用地，少占耕地。建設用地因地制宜，優先考慮荒地、空地、劣地。本項目大部分用地為原址新建，北側擴建土地為廢棄荒地，不占農田。2、減少拆遷移民，工程選址著眼于少拆遷、少移民，盡可能不靠近、不穿越人口密集的居民區。根據大通湖區總體規劃要求，本項目棚戶區改造項目用地為原居住用地，場區內必不可少有房屋拆遷和移民。3、場區選址符合居住工程建設項目基本功能要求，雖距市主要政務機關及經濟文化中心有一段距離，但交通便利，施工方便。4、有利于保護環境和生態。該項目建成后對周邊環境影響較小，不構成對生態的影響。4.2選址原則4.2.1依據大通湖區城市總體規劃，大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造工程所在地是符合規劃要求的，此次規劃的棚戶區改造工程指標依據《城市居住區規劃設計規范》（2002年版）中關于住宅小區規劃指標確定，符合時代及地域性要求。4.2.21、大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目切實加強對自然和生態的保護，建設可持續發展、環境優美的居住小區。2、地塊選址以集中安置為主，將其他分散的棚戶區集中安置，可以減少對環境的破壞。4.2.31、大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造工程選址于大通湖區金盆鎮，地塊靠近洞庭湖畔，區位條件良好，交通便利，旁邊有職工醫院、子弟學校、俱樂部、招待所、管理中心等，設施齊全。這既改善了職工家屬的生活條件，又能為職工家屬再就業提供廣闊的空間；小區自來水由自來水廠鋪設至交叉路口處的150mm主管供應，電力由大通湖區變電所35KV線路供應，能夠滿足本項目的用電需求。2、大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造工程選址于方便工人上下班，不至遠離工廠所在地，既可以很好的改善居民的生活環境；同時考慮了部分棚戶區居民是退休職工，他們對現在的居住地已產生了濃厚的感情，不愿意搬出。長時間以來，大通湖區金盆紡紗廠所在地已形成了一個小的村鎮，通過對其改造可提升整個廠區的基礎設施和環境美化，為城鎮的建設打下良好的基礎。4.3場址位置大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造工程選址于大通湖區金盆鎮，與鎮中心相距較遠，但交通便利，就業條件十分優越。該小區的水、電、路、燃氣均與鎮區相關設施配套。4.4場址適宜性分析1、大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目擬選地塊地勢低平。東、西、南三面地勢稍高，中央部分和北面稍低，平均海拔高26米。主要土質為河湖沉積物，土質疏松、自然肥力高。地勢較平坦，場地土質穩定性較好，無滑坡、崩塌的可能，據調查，所選地區工程地質條件比較簡單，無地陷及斷裂的危險。由《中國地震烈度區劃圖》可知，大通湖區地區地震基本烈度為6度，且所選區域內場地穩定性良好，利于抗震。場地水文地質條件簡單，場地內無大的地表水體，地表水體主要受大氣降水、地表排泄水滲透補給，按照大通湖區建筑行業經驗，水質對混凝土無明顯腐蝕性，對施工沒有影響?？傮w而言，所選地塊工程地質條件和水文地質條件良好，有利于建設工程項目。2、大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目擬建地塊周邊無易燃、易爆物，周圍環境符合消防要求。按照規劃，大通湖區高壓輸電線路采用地下管道敷設，從而避免了架空高壓輸電穿過工地現場。3、大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目擬建地塊位距市區主要河流、湖泊較近，環境優美，區位優勢明顯。綜上所述，大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目擬建地塊地質條件和水文條件良好，交通便捷、文化氛圍濃厚，是一塊理想的建設用地。4.5場地建設場地三通一平及有關事宜均采用委托建筑公司進行，由于該地塊基本平坦，本項目造價相對較低。建設用地33.35畝，綠地12.53畝，占總用地的37.57%。大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目建設用地為原有居住用地27.53畝,擴建用地5.82畝，已辦理完相關手續。第五章項目建設條件5.1政策優勢2007年8月，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，加快建立健全以廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系?！蛾P于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建保[2009]295號）精神，促進大通湖區工礦企業職工住房改造建設全面、協調、可持續發展，實現“十七大”報告中關于“建立廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”和“住有所居”的目標。一系列文件、政策為大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目提供了政策依據。5.2自然條件5.2.1大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目場址內有一定土方量，基本以土方為主，有少量石方。擬建項目場內多為荒地，無水庫，有一定的拆遷量，擬建項目場內基本在原棚戶區內。據國家質量技術監督局《中國地震參數區劃圖》（2001），大通湖區所處地域的地震動峰值加速度為0.05，地震動反應譜特征周期為0.35，對應于原基本烈度六度區。設計地震分組為第一組，屬抗震有利地段，為可進行建設的場地。5.2.2

區內各河流水質較好，PH值在正常范圍內，離子總量不高，中等礦化度，適合于工農業生產和人們生活之用。全區年平均降水1406毫米，降水總量113.95億立方米，且西部山區多于東部丘陵平地，直接形成的地表水資源38.87億立方米。5.2大通湖區氣候宜人，條件良好。大通湖區屬亞熱帶大陸性季風濕潤氣候，夏季常受南海暖濕氣流影響，雨水充沛?？偟臍夂蛱攸c是：四季分明，春早多變，夏熱期長，秋短溫涼，冬無嚴寒，霜雪不多；熱量豐富，降水集中，但雨量分布不均。表5-1大通湖區歷年四季的始日、終日和歷期（天）季平均溫度表季節始日（月、日）終日（月、日）歷期（天）季平均溫度（℃）春3月1日5月31日9219．6夏6月1日8月31日9227．7秋9月1日11月31日9221．3冬12月1日次年2月底9210．9歷年平均氣溫為17.0℃，最冷月出現在1月，月平均氣溫為9.9℃；最熱月出現在7月，月平均氣溫為30.5℃。年平均日照總時數1743.5小時，全年日照百分率34.21%。年平均降水量1319.8毫米，汛期（1-9月）平均降水量為1224毫米，占全年降水量70%。年平均氣壓為10003.0百帕。風隨著季節轉換和氣壓場的變化而變化。1985-2003年大通湖區平均風速0.9米/秒。大風（風速大于縱上所述，本地區氣候溫暖，日照充足，雨量充沛。氣候因素對本項目建設影響不大。5.2金盆鎮位于大通湖區南邊，南與沅江市的陽羅鄉、北大鄉交界，北接大通湖農場，東與北洲農場毗鄰，西與四季紅鄉普豐鄉接壤。金盆鎮地處大通湖區域，水路交通極為便利，出境經塞陽運河可達湘、資、沅、澧四水，亦可經五門閘（大東口）過漉湖直通岳陽。陸路交通上鎮內公路與省市公路干線相通，村與村之間均有簡易砂石公路相通，均可通車。5.3水、電、通訊等配套公共設施條件供水：大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造工程用水可以直接從鎮區給水管接入。舊有住宅小區，北側擴建小區均可直接從給水管引入。供電：舊有住宅小區，北側擴建小區均可直接從鎮區電網引入。有線電視：大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造工程的有線電視可直接從鎮電視臺有線電視網絡引入。電信網絡：大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造工程可通過電訊光纜直接至大通湖區金盆鎮電信模塊局。5.4征地拆遷條件金盆紡紗廠棚戶區改造工程為拆除現有棚戶區進行就地新建改造征地符合國家、省、市有關政策，拆遷以拆為主，現拆現建，符合廣大棚戶區民心，拆遷、土地平整工作基本完成，給項目建設提供了先決保障。5.5技術條件1、資金：根據《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建保[2009]295號）的精神，大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目建設資金由三部分構成：（1）區財政預算資金200萬元；（2）棚戶區居民自籌2903.04萬元；（3）項目單位籌資611.41萬元；（4）申請中央補貼資金1024萬元。2、材料：主要建設材料如水泥、砂石、礦粉、鋼筋、線材等均需向廠家購買，通過鄰近主干道運到施工現場。建設材料單價的高低，將直接影響到工程的造價。從目前材料供應情況看，貨源及運輸條件較好，不會對項目的實施造成較大的影響。3、施工：采用項目法人負責制保證施工三大建設目標的實現。4、建設管理：由大通湖區金盆紡紗廠留守處派專人負責，采用工程監理形式進行工程質量監督，采用招投標方式選擇施工方，保證工程造價在控制線以下?？傊?，棚戶區改造建設項目交通便利、用地保證、電力充沛、用水充足、勞動資源豐富，各項管理配套工程到位，具備建設實施的各項條件。

第六章工程建設方案本項目的設計要體現“以人為本”的設計指導思想，體現生態、環保意識，力求為棚戶區居民創造一個適合居住、生活、工作的場所。6.1設計指導思想1、滿足城市規劃的要求，嚴格執行國家有關的政策、法規和法律，提高土地的利用率。2、滿足國家現行的防火、防噪、衛生、安全等規范、規定的要求。3、功能分區合理、交通順暢。4、整體設計的思想：從小區設計的角度，整體把握功能布局，空間構成，人流、車流等流線設計。5、以人為本的設計思想：以人為本，注重自然。6.2規劃、建筑設計6.2.11、建設選址地形圖。2、《民用建筑設計通則》GB50352-20053、《建筑設計防火規范》GB50016-20064、《住宅建筑規范》GB50386-20055、《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93（2002年版）6、《民用建筑熱工設計規范》GB50176-937、《民用建筑節能設計標準》JGJ26-958、《湖南省居住建筑節能設計標準》DBJ43/001-2004、J10410-20049、《湖南省居住建筑節能設計標準》DBJ43/001-2004；10、《夏熱冬暖地區居住建筑節能設計標準》JGJ75-200311、《工程建設標準強制性條文》（房屋建筑部分）建標[2002]219號12、《城市道路和建筑物無障礙設計規范》JGJ50-200113、《建筑采光設計標準》GB/T50033-200114、規劃部門審批的《大通湖區國有工礦企業棚戶區改造修建性詳細規劃》建筑設計指導意見書。6.2.21、指導思想①突出環境意識，建設必須注重對自然環境的保護，充分保護自然環境，貫徹可持續發展的規劃思想。②面向二十一世紀的城市規劃應具有超前理念，突出時代特征，營造高起點、高品質、高品味的居住環境。③注重對建筑周邊地區開發建設環境的研究，使內部環境與外部環境緊密聯系，構成一有機整體。④貫徹人本主義思想，強調以人為本。2、總體布局地塊1：呈一帶兩環結構，一帶即以小區內部的帶狀綠地為紐帶，結合道路兩側的綠地及宅前綠地而形成一條景觀帶。兩環即以路網形成的兩個環狀結構。地塊1內全部為多層住宅，層數為六層為主，局部住宅五層。住宅朝向以南偏東30度為主，建筑日照間距為15米，山墻間的間距為6.0米。總戶數為432戶。住宅戶型為建筑面積70平方米的中等戶型，同時配有1388平方米的公共服務用房，位于小區地塊2：位于地塊1南側，主入口設在直對地塊1的北面，住宅朝向為正南北向，全部戶型均為70平方米3、道路系統為便于物業管理及居民的生活，地塊1設置兩個主要入口，其中近期主要入口位于金興路，遠期主要入口位于金府路。主要采用人車合流的交通形式，以環狀道路為道路系統，達到通而不暢的原則。其中主要道路為7米，次要道路為4米，宅間路為2米。地塊2的道路交通組織主要道路以環狀布置，居民停車主要采取每棟住宅設置車庫（雜屋間）的形式，采用設置環形道路的形式解決回車場問題，結合道路和綠地布置適當的機動車停車位和自行車庫（建議停車位用嵌草磚以增加綠化面積，美化環境）。另外兩地塊均設置部分地面訪客停車位外，每棟住宅均設計車庫及自行車庫。在下一步道路及建筑單體設計時，要充分考慮到老年人及殘疾人的利益，有必要時須做道路及建筑無障礙設計。4、綠地系統地塊北側為一條6米寬的水渠及5米寬的生態防護綠地，加上中心綠地及宅前綠地，形成點、線、面相結合的相互滲透的綠地景觀系統。同時通過營造精致的小廣場空間，引導居民進行各種戶外活動。構筑開敞、舒適、生態的社區綠地景觀系統。營造豐富的步行系統，突出三大功能：交通功能、景觀功能和休閑功能。

5、公建配套設施基地位于鎮域范圍內，周邊有較為完善的公建配套設施，為減少重復建設避免小而全現象發生，只于近期主入口處設立一社區服務中心，主要功能為社區服務用房、衛生室、幼兒園、圖書館及活動室，層數為5層。同時為了滿足小區內部的基本生活需求，規劃380V/220V配電所、公共廁所及垃圾收集點等設施6、豎向規劃現狀自然地坪標高在25.70～26.70米之間，本規劃標高按根據《大通湖區金盆鎮總體規劃（2007-2020年）》確定的豎向標高設計，道路標高在26.0米以上，地坪標高在26.30米以上，道路及地坪坡度均按排水最小要求設計，其雨水的排放按就近排入河流的原則設計，室內標高比室外地坪高0.3～0.45米。場地雨水的排放采用自然排水和有組織排水相結合的方法，主要的雨水排放方式有：①采用滲水性好的路面,使雨水就地滲下。②合理設計場地坡度,使雨水流向雨水收集設施。③采用排水暗溝和明溝排除地面水。6.2.3棚戶區成片改造區內由多層住宅樓組成，總建筑面積為37228平方米。地塊一31628m21、戶型平面圖設計住宅戶型為兩室兩廳一種套型，戶型面積為70m該戶型采光通風良好，均為明廁明廚，不留暗房；各戶客廳主臥室均在南向，布置有南向陽臺；戶與戶之間避免了視線、聲音干擾。設計方案詳見戶型設計圖。2、造型設計立面造型設計以現代風格為主、簡潔明快、美觀大方為設計原則，住宅樓立面外墻采用外墻漆，建筑屋頂采用坡頂，使得建筑輪廓線更加豐富，色彩更加亮麗，同時強化了建筑的個性。整個立面風格顯得簡潔、明快、流暢，不零亂，加之線角、窗臺等處的細部處理，使建筑更顯雅致。建筑所有窗戶均采用隔熱鋁合金低輻射中空玻璃窗。3、建筑裝修標準（1）外裝修見室內裝修一覽表（2）內裝飾：所有衛生間均采用水泥砂漿地面，所有內墻除廚房、廁所采用貼磚外，其余刮308，所有窗均為隔熱鋁合金低輻射中空玻璃穿。4、防水等級及適用規范的技術標準屋面防水等級為Ⅲ級（《屋面工程防水技術規范》）。6.3結構設計6.3.11、本工程采用的主要設計規范（1）《建筑結構可靠度設計統一標準》 （GB50068-2001）（2）《建筑抗震設防分類標準》 （GB50223-2008）（3）《建筑結構荷載規范》 （GB50009-2006）（4）《混凝土結構設計規范》 （GB50010-2002）（5）《建筑抗震設計規范》 （GB50011-2008）（6）《砌體結構設計規范》 （GB50003-2001）（7）《建筑地基基礎設計規范》 （GB50007-2002）2、大通湖區城鎮規劃例會通過的建筑設計方案和總平面圖3、由建設單位提供的《巖土工程勘察報告》，場地主要地層及分布情況詳見勘察報告。6.3.21、地震基本裂度：根據《建筑抗震設計規范》附錄A，本工程所在地區湖南省大通湖區的抗震設防裂度為6度，設計基本地震加速度值為0.05g，設計地震分組為第一組。2、本工程建筑場地類別為二類，本工程的抗震設防類別為丙類。3、本工程建筑結構的安全等級為二級。4、本工程結構設計使用年限為50年。5、基礎設計等級為丙級。6、荷載（1）基本風壓值取0.4KN/㎡,地面粗糙度為C類。（2）活荷載取值（單位：KN/㎡）客廳、臥室廚、衛樓梯間陽臺不上人屋面活荷載2.02.02.0.31、基礎：根據建設方提供的《巖土工程勘察報告》，建筑物采用的基礎，基礎形式為：開挖淺基礎2、結構選型棚戶區成片改造的結構形式為磚混結構，基礎采用混凝土獨立基礎和條形基礎結合。6.3.4承臺結構梁、柱結構板小構件樁基礎及開挖基礎C25C25C25架空層C25C25C25一層以上C25C25C25C20磚混結構柱墻、梁主筋采用HRB335鋼筋，結構板、箍筋采用HPB235鋼筋。磚砌體采用燒結多孔磚。6.4給排水、暖通設計6.1、建設主管部門和建設單位的有關批文和資料。2、建筑專業提供的相關的建筑平面圖。3、《建筑給水排水設計規范》 GB50015-20034、《建筑滅火器設置設計規范》 GB50016-20065、《給水排水設計手冊》 6、《建筑滅火器設置設計規范》 GB50140-20057、《采暖通風與空氣調節設計規范》 GB50019-20038、《公共建筑節能設計標準》 GB50189-20056.4本工程為大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造項目，總建筑面積37228平方米6.41、水源：大通湖區金盆紡紗廠棚戶區室外用水從金府路及金學路的市政給水各引一長DN200的給水管供水，采用地下敷設方式引入，市政管網最不利供水壓力為0.45Mpa，滿足小區供水水壓要求。2、用水量：大通湖區金盆紡紗廠棚戶區地塊一最高日用水量：316.47m3/d，地塊二最高日用水量：70.453、給水系統：大通湖區金盆紡紗廠棚戶區金府路及金學路的市政給水干管上各引一條DN200給水管在小區內形成環網，供生活和消防用水，供水量滿足小區用水要求。環狀管網上布置足夠室6.4.41、污水量：污水量按生活用水的90％計算。地塊一住宅最高日污水量為235.61m3/d，地塊二住宅最高日污水量為2、雨水量：（1）益陽暴雨強度計算公式：q＝914（1＋0.882LgP）÷t0.584式中：q:暴雨強度（L/s·1hap:重現期取一年t：降雨歷時（分鐘）（2）雨水量計算:Q=F·q·ψ其中，ψ為徑流系數，取0.6；F為匯流面積，取8.5。Q=8.5*299*0.6=1524.9L/S。本小區雨水系統為小區內屋面、道路及室外地面的雨水經室外雨水管道收集，由區內雨水排水管網匯集，排至市政雨水管道。3、排水系統（1）室外排水采用雨、污分流制。（2）糞便污水經化糞池處理后排入小區污水干管，然后再排入金府路的城市污水干管。（3）雨水經雨水口收集后，經雨水支管排入小區雨水干管，然后再排入金府路的城市雨水干管。（4）室外排水采用雙壁玻紋管。6.4.51、給水用水量計算表地塊1：用水名稱用水量標準數量用水時間（h）時變化系數最高日用水量m3/d最大時用水量（m3/H）住宅200L/人·1296人241.5259..216.2公共服務用房用水6L/m2·天1388241.52.330.15綠地灌溉2L/m2·6829.9281.013.661.71未預見水量用水量的15％41.287.3合計316.4725.36

地塊2：用水名稱用水量標準數量（人）用水時間（h）時變化系數最高日用水量m3/d最大時用水量（m3/H）住宅200L/人·291241.558.23.64綠地灌溉2L/m2·天1529.981.03.060.38未預見水量15％9.190.61合計70.454.63小區多層住宅，由小區室外市政給水管網直接供水，要用下行上給式供水，室內生活給水系統采用支狀管網，水表集中安裝在樓梯間處的水表間內，每戶從水表間沿管道井單獨引入水管。室內生活給水管采用PP－R管，熱熔連接，當管徑大于50mm時，閥門采用銅閘閥；當管徑小于50mm時，閥門用銅截止閥。2、排水（1）室內排水采用雨污分流制。（2）生活污水采用重力排放。（3）屋面雨水采用有組織排水，小時降雨量按163mm計算。（4）室內排水管均采用U-PVC排水管。排水量計算表地塊1：用水名稱用水量折減系數排水量備注m3/d（m3/Hmax）m3/d（m3/Hmax）生活排水259..216.20.9233.2814.58公共建筑排水2.330.1512.330.15小計235.6114.73未預見排水量35.342.21總排水量的15%合計270.9516.94地塊2：用水名稱用水量折減系數排水量備注m3/d（m3/Hmax）m3/d（m3/Hmax）生活排水58.23.640.952.383.28未預見排水量7.860.49總排水量的15%合計60.243.776.4各衛生間設有通風系統，樓梯間采用自然排煙。6.4.7本工程不采用集中式中央空調，由每個房間根據需要設置分體式或柜式空調器，在房間內設置空調插座，用電負荷已計入總用電負荷中。6.5電氣設計6.5.1本工程為大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造員工住宅樓。1、本工程采用的國家設計規范：（1）《民有建筑電氣設計規范》 JGJ16-2008（2）《供配電系統設計規范》 GB50052-95（3）《低壓配電設計規范》 GB50054-95（4）《建筑物防雷設計規范》 GB50057-94（2000）年版（5）《建筑照明設計標準》 GB50034-20042、建筑專業提供的大樓平、立、剖面圖3、給排水、暖通等專業提供的用電負荷及要求6.5.21、動力及照明配電系統2、建筑物防雷及接地安全3、弱電系統6.5.31、本工程均為多層住宅，樓按三級負荷供電。2、供電電源及電壓：YJV22-10KV鎧裝電纜從小區西側由市政引來一路10KV電源。3、大通湖區金盆紡紗廠棚戶區（地塊一）設置1臺室外箱式變電站，總設備容量為1000KW，計算容量按單位指標法進行計算，住宅建筑取20W/m2，本建筑面積為31628平方米，即本建筑負荷為31628×0.02×0.8（需要系數）＝490KW，變電所變壓器容量為800KVA，無功補償容量為169KVAR。4、大通湖區金盆紡紗廠棚戶區（地塊二）設置1臺室外箱式變電站，總設備容量為500KW，計算容量同樣按單位指標法進行計算，住宅建筑取30W/m2，本建筑面積為5600平方米，即本建筑負荷為5600×0.03×0.8（需要系數）＝134.4KW，變電所變壓器容量為320KVA，無功補償容量為61.61KVAR。5、戶外箱式變電站及戶內變配電所的具體一次接線、平面布置由甲方另行委托供電部門設計。6、功率因數補償方式：要求采取在箱式變電站、變配電所低壓側集中補償的方式，要求補償后功率因數達到0.9以上。7、計量采取高供低計方式，住宅要求一戶一表，計量到戶，多層住宅電表集中安裝在一層電表間。8、工程供電：高壓進出線均采用YJV22-10KV電纜，低出線采用VV22-0.6/1KV。6.5.41、變配電所低壓出線：普通負荷采用VV-0.6/1KV電纜，從照明箱至各用電點采用BV-500銅芯塑料線穿阻燃硬塑管在樓板或吊頂內暗敷。2、本工程多層住宅均按三級負荷供電設計。6.5.5照明系統：

餐廳、廚房50Lx衛生間、樓梯間50Lx住宅走道50Lx樓梯間采用三基色節能燈；住宅內部僅預留為。要求全部采用電子鎮流器。燈具控制基本要求為一燈一控或分區控制，采用普通蹺板開關控制。室外照明：景觀照明電壓等級采用380/220V，控制方式采用時間自控方式。室內照明線路：從照明箱至各用電點采用BV-450-750型銅芯塑料線穿阻燃硬塑管在板內、墻內暗敷，或穿鋼管在吊頂內敷設。室外照明線路：采用VV22-0.6/1KV電纜穿PVC阻燃管敷設，室外照明燈具要求采用TN-S保護系統，并作局部等電位處理。6.5.61、本工程所有純住宅均按三類防雷設計。2、在主樓屋面采用Φ12熱鍍鋅圓鋼明敷于女兒墻上做避雷帶，利用結構鋼筋做防雷引下線。大樓內的各豎向金屬管道在頂端與底端均與防雷裝置相連。3、在變配電所的低壓進線柜內設置SPD過電壓保護裝置，要求每根強電、弱電電纜在引入建筑物內部時均設置SPD電涌保護器以防止浪涌電壓的侵入。4、接地體、引下線均利用結構鋼筋，所有鋼筋均要求雙面焊接聯結，搭接長度符合規范要求，鋼筋截面不小于Φ16.6、本工程采用TN-S系統，設置總等電位聯結，在帶沐浴設施的衛生間設置局部等電位聯結。6.5.7本工程設置電話通信系統，進線由市政管網引來，在戶外設置交接箱，每單元入口處設置分線盒；住宅部分電話設置標準為2線/戶。整個小區電話安裝容量遠期按1000對考慮。室外線路采用HYA22電話電纜敷設，電話分線盒至用戶出線盒采用PVC-0.5/1Q四芯電話線穿阻燃硬塑管敷設。6.5.8本工程網絡系統采用光纜線路由市政管網引入弱電機房，內設數據配線加要、網絡服務器及網絡設備等。樓層交換機放置在單元入口處（多層住宅），線路采用金屬管敷設；室外主干線采用單模光纖，室內水平線路采用超5類非屏蔽雙絞線，線路穿金屬管在樓板、墻、吊頂內敷設。住宅部分每戶設置一個數據點，總共約需1000個數據點。6.5.9本工程有線電視信號源由市政管網引來，可提供當地有線電視節目。系統采用分配分支方式，用戶終端電平要求65±3dBμV，圖像清晰度不低于4級。在住宅內每戶二～四個電視插座。電視系統傳輸主干線采用SYWV-75-9型電纜，至用戶終端的分支線采用SYWV-75-5型電纜，室外線路穿鋼管敷設，室內線路穿線槽或鋼管沿豎井、樓板、墻、吊頂內敷設。6.6消防設計6.6《建筑設計防火規范》 GB5016-2006《建筑滅火器配置設計規范》 GB50140-20056.6.2建筑消防設計1、總平面布置消防設計每棟建筑的周邊均有4米以上寬的小區道路直達每個住宅單元，小區各道路系統的轉彎半徑均滿足消防車的要求。每棟住宅樓之間的最小空間為6米。2、單體建筑消防設計本工程小區為多層住宅，層數為6層，耐火等級統一設計為二級，樓梯梯段凈寬大于1.10米。6.6.31、框架柱梁保護層為25mm以上，現澆板厚度100mm，保護層厚度為20mm以上。2、其余構件均滿足建筑物耐火等級二級要求。6.6.41、設計范圍住宅室外消火栓系統，及滅火器的配置。2、消防給水（1）消防用水量室外消火栓用水量15L/S室內消火栓用水量5L/S（2）消防系統小區多層住宅為六層民用建筑室內可設置室內消火栓。室外消火栓系統由市政給水管網提供。室外環網管徑為DN200，適當位置布置室外消火栓，要求室外消火栓保護半徑不超過150米，間距不超過120米。

第七章節能節水措施7.1設計依據1、《公共建筑節能設計標準》（GB50189-2005）；2、《民用建筑節能管理規定》；3、《湖南省居住建筑節能設計標準》（DBJ43/001-2004）；4、《夏熱冬暖地區居住建筑節能設計標準》（JGJ75-2003）；5、《民用建筑熱工設計規范》（GB50176-93）；6、《民用建筑節能設計標準》（JGJ26-95）。7.2節能措施根據國家對建筑節能的有關要求，本項目擬采取以下措施，以取得節能效果：7.2.1大通湖區屬亞熱帶季風氣候，四季分明，春季寒潮頻繁，氣溫變化劇烈；夏季暑熱期長，伏旱明顯。依據《湖南省居住建筑節能設計標準》DBJ43/001-2004及《公共建筑節能設計標準》GB50189-2005，本工程住宅建筑朝向全部為南北朝向，建筑南北日照間距不小于1:1，條式建筑體型系數小于0.35，外窗面積窗墻比應控制在小于0.35以內，可開啟面積大于窗戶面積的30%，其氣密性等級不低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》GB7107規定的Ⅳ級。建筑圍護結構各部分傳熱系數（K）和熱惰性指標（D）應符合節能設計標準中表4.0.8的要求。聚苯顆粒保溫砂漿外墻外保溫具體做法如下：外墻：耐堿玻纖網布抗裂砂漿（5mm）+聚苯顆粒保溫砂漿（30mm）+加氣混凝土砌塊（200mm）+水泥砂漿（屋面：礫石,石灰石（100mm）+擠塑聚苯板（50mm）+防水卷材（3mm）+水泥砂漿（20mm）+水泥膨脹珍珠巖600（20mm）+鋼筋混凝土（120mm）+混合砂漿（20mm）地面：細石混凝土（30mm）+防水卷材（1.2mm）+水泥砂漿（15mm）+碎石，卵石混凝土2100（80mm）外墻外保溫系統具有以下優勢：1）環保節能2）不占用室內空間，有效地提高了房屋的使用面積3）室內二次裝修不會破壞保溫層4）漏水可能性少7.2.21）選用節水型衛生潔具及配水件。（1）小區住宅采用≤6L節水型坐便器水箱、陶瓷片密封水龍頭，（2）公共場所均采用光電感應式水龍頭和感應式小便器。2）生活給水管材均采用新型復合管材，減少管網漏水量，降低管網能耗。3）給水、供氣均采用一戶一表，以利于節能。7.2.31、本工程各箱式變電站靠近負荷的中心，供配電線路按經濟電流密度選擇導線截面，按載流量及電壓降進行校核，合理規劃供電半徑，選用電導率ρ較小的銅芯導線及電纜，配電線路導線截面合理放大，并盡量減少導線及電纜長度，以有效地減少線路上有功損耗和降低壓降，達到節能目的。2、本工程箱式變電站采用SGB11型電力變壓器，為新型節能變壓器，變壓器在使用期內預留適當的容量，變壓器負載率選擇在75%左右，使其運行在比較經濟合理的范圍，以減少空載和負載損耗。3、在箱式變電站變壓器低壓側進行無功補償，使變壓器高壓側功率因素大于0.9。提高電網功率因數，減少配電變壓器安裝容量，減少送配電線路及變壓器由于傳輸無功功率造成的電能和電壓損失。4、本工程照明均采用高效節能照明燈具，一般室內場所照明采用節能型熒光燈，氣體放電燈均采用耗能低的鎮流器，安裝電容器，補償無功損耗；室內選用效率不應低于70%高效燈具；公共場所照明加裝光電或定時自動控制裝置，以節省電能。

第八章職業安全衛生與消防8.1職業安全衛生設計應遵照國家職業安全衛生有關規范和規定，主要工藝及電氣自控設備選用國內知名產品，安全防護設施配置完整。設備安裝布置符合設計規范，設備間距滿足有關規定。所有電氣設備的安裝、防護，均滿足電器設備的有關安全規定。值班室、住宅等安裝空調，改善環境。在總圖平面布置上，種植可以吸收氣味的常綠喬木，美化環境。輔助設施齊全，配有公廁、垃圾收集點、配電房等。8.1.1分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業病的可能性。2)危險性作業危害。分析高空、高濕、高壓作業，井下作業，輻射、振動、噪音等危險性作業場所，可能造成對人身的危害。8.1.2針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。2)對危險部位和危險作業應提出安全防護措施方案。3)對危險場所，按勞動安全規范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂等技術和安全措施方案。4)對易產生職業病的場所，應提出防護和衛生保健措施方案。8.2消防設計8.2.1大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造工程由擴建地塊和原址新建地塊兩部分組成。小區出入口的設置滿足城市消防的要求。小區內主干道寬7m，組團路寬4m，宅前進戶小路寬3m，主干道轉彎半徑10m，滿足消防車要求。在盡端距小區主干道超過120m的地段均設有15x15m的消防回車場地，住宅組團四周盡量設計環形消防通道，無環形通道的在盡端設計15x15m的消防車回車場。沿街建筑超過80m長的均設有人行通道，超過150m小區住宅均為地上6層和5層的磚混結構建筑，層高3.1m8.2.21、消防用水量（按最大一棟消防用水量做為消防用水量）各小區消防用水量詳下表：小區消防用水量擴建地塊原址新建地塊室內消防用水量15L/s15L/s室外消防用水量20L/s25L/s總消防用水量35L/s40L/s火災延續時間2h2h一次消防用水量252m288m2、消防給水均由居住小區環狀管網保證，在居住小區主要馬路上每80～100m設室外消火栓（型號為SS100/65-1.0），保護半徑不大于150米。3、建筑室內按《建筑滅火器配置設計規范》GB50140-2005設置一定數量的手提式ABC類磷酸銨鹽干粉滅火器。8.2.31．本工程各小區無消防用電負荷，本工程用電按三級負荷要求供電。2.本工程內的公共建筑中的疏散走道設有疏散照明，公共通道、樓梯間、出入口均設帶蓄電池的疏散指示及安全出口標志燈，蓄電池供電時間不小于30min。正常及事故情況下均點燃。

第九章投資估算與資金籌措9.1估算編制說明大通湖區金盆紡紗廠棚戶區改造建設項目的投資估算造價是根據可行性研究報告的規劃內容進行編制，費用的發生涵蓋了從項目建議階段到工程完工交付使用的整個建設過程。此外，本項目棚戶區已通過國家劃撥方式取得土地使用權，本估算不含土地使用費、拆遷費用。9.1.11、國家計委《關于工程建設其他項目劃分暫行規定》、《關于改進建筑安裝工程費用項目劃分的若干規定》；2、中國國際工程咨詢公司《投資項目經濟咨詢評估指南》；3、國家計委《關于工程建設其他項目劃分暫行規定》、《關于改進建筑安裝工程費用項目劃分的若干規定》；4、中國國際工程咨詢公司《投資項目經濟咨詢評估指南》；5、《湖南省建筑工程消耗量定額》(2006年）、《湖南省工程量清單計價辦法》(2006年）；6、《湖南省安裝工程消耗量定額》(2006年)、《湖南省公路工程定額》(2008年）；7、設備購置費根據市場價取值，安裝工程費采用占需安裝設備的百分比或按管線單位造價指標估算；8、建設單位提供的有關投資費用資料；9、估算根據本可行性研究報告中的方案編制。9.1.2本項目總占地面積為22243m2（合33.35畝），總建筑面積37228m2，投資估算主要包括設計紅線范圍內地9