中寶大廈物業(yè)管理方案一、中寶大廈概況（略）二、現(xiàn)實狀況分析1、大廈設(shè)備設(shè)施情況。中寶大廈建成于，樓宇關(guān)鍵硬件和裝修相對較新，但其設(shè)備型號并非優(yōu)異設(shè)備。樓宇供暖鍋爐較為落后，功效相對低下；電梯屬組裝雜牌，穩(wěn)定性較差，未來安全運行系數(shù)較小；自備發(fā)電機(jī)組為國產(chǎn)機(jī)器，即時開啟能力差，工作情況尚不得悉，產(chǎn)生排煙現(xiàn)在無法順利排出室外，應(yīng)列入關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施改造之列立即處理；大廈煤氣閥違規(guī)安放在大廈室內(nèi)，且緊貼暖器片，潛有嚴(yán)重隱患，也要進(jìn)行改造。部分新風(fēng)供給管道、大廈自動噴淋，監(jiān)控等工程還未完工或完善；部分配套設(shè)施尚處于基建或完善之狀態(tài)（如樓層電表、樓層裝修、客房、泳池裝修等），未來工程量較大，其次二號樓正處于基礎(chǔ)建設(shè)中，大廈和安發(fā)橋打通并擴(kuò)建平臺，樓宇牌匾及關(guān)鍵入廈門面裝修還未進(jìn)行。內(nèi)部也有需完善處（車庫、鍋爐房，大廈部分處隱性基建不足等）。2、物業(yè)管理情況。大廈現(xiàn)有物業(yè)人員均非專業(yè)化人員，未經(jīng)過規(guī)范、系統(tǒng)培訓(xùn)，管理處于基礎(chǔ)維持狀態(tài)。工作無細(xì)分，管理無章法，發(fā)展無目標(biāo)。·保安規(guī)范、職業(yè)化較差；·無正常規(guī)范保潔。絕大多數(shù)已基礎(chǔ)完工地方也未進(jìn)行衛(wèi)生開荒；·工程基礎(chǔ)要素：多種圖紙、設(shè)備說明，合格證等不健全；·內(nèi)業(yè)管理空白；·物業(yè)核實不清；·物業(yè)管理意識還未形成；·對已存在問題物業(yè)人員不能監(jiān)管發(fā)覺。3、經(jīng)營情況。大廈雖已運行兩年，廈內(nèi)有近十家用戶入駐，但沒有簽署任何經(jīng)營協(xié)議，更無租賃許可證正當(dāng)經(jīng)營之談，沒有進(jìn)行系統(tǒng)經(jīng)營測算和基礎(chǔ)計劃，致使企業(yè)總體構(gòu)想難以實現(xiàn)，日常經(jīng)營也處于收不抵支情況。4、綜合問題，因為大廈還有較多須完善和更新改造問題，部分優(yōu)勢項目如游泳館、連橋平臺等尚處于待建階段，使物業(yè)管理和基建均處于混亂無序狀態(tài)，致使大廈總體上還不含有全方面營業(yè)條件。就核實而言，因為無法提供完備協(xié)議、圖紙、臺帳等，所以缺乏科學(xué)測算依據(jù)。三、中寶大廈功效定位以寫字樓出租為主，賓館、娛樂、餐飲、洗浴為輔，盡可能外租1—3層，形成集辦公、商服、娛樂休閑為一體綜合性服務(wù)大廈，在鐵路街和安發(fā)橋交會處形成一道亮麗風(fēng)景。1、因為地點所限以寫字樓形式對外出租適于本廈，利于穩(wěn)定，投資較少，能夠避開火車站前酒店多如牛毛猛烈競爭，吸引招攬大直街及周圍相同價位企業(yè)入住。2、以賓館、公寓、餐廳、泳館等配套服務(wù)功效滿足本廈用戶多層面需求，從而實現(xiàn)互補(bǔ)，促進(jìn)寫字樓營銷。3、開展樓體廣告業(yè)務(wù)營銷或以較合理價位為本廈入駐用戶服務(wù)，先期宣傳推廣本廈業(yè)務(wù)、招商引客。4、接納旅游團(tuán)體入駐就餐，實現(xiàn)經(jīng)營一體化、核實一體化。5、開展多個形式商業(yè)服務(wù)，引入銀行郵政、火車票、貨運倉儲代理、郵件寄存、倉買快餐等增加收入四、委托管理模式及管理酬金依據(jù)中寶大廈實際情況，以業(yè)主企業(yè)委托物業(yè)企業(yè)實施物業(yè)項目經(jīng)營管理較為科學(xué)。方案一中寶大廈企業(yè)委托保利大廈進(jìn)行物業(yè)管理。由業(yè)主企業(yè)設(shè)置A帳戶、物業(yè)企業(yè)設(shè)置B帳戶，由業(yè)主企業(yè)監(jiān)管審批協(xié)議，全部收入均存入A帳戶。物業(yè)支出包含人職員資、福利費用、日常運行費用等由B帳戶統(tǒng)支，在年度總預(yù)算內(nèi)實施每個月費用預(yù)算報批管理，由業(yè)主企業(yè)審批，逐月劃撥到B帳戶，由物業(yè)企業(yè)具體安排使用，以確保大廈正常工作為準(zhǔn)則，逐步實現(xiàn)上臺階。物業(yè)企業(yè)使業(yè)主年度目標(biāo)實現(xiàn)，業(yè)主需支付給物業(yè)10萬元酬金；如不能實現(xiàn)，業(yè)主更換物業(yè)企業(yè)，不付任何酬金。超出目標(biāo)利潤部分，物業(yè)和業(yè)主按3：7分成。方案二中寶大廈企業(yè)委托保利經(jīng)營后，設(shè)置A、B帳戶，只負(fù)擔(dān)物業(yè)人員各項費用（工資、福利、社保、工服費等），不負(fù)擔(dān)營銷人職員資等。企業(yè)以物業(yè)管理面積每平方米建筑面積8元/年取酬，同時按租賃協(xié)議金額5%提取營銷傭金，簽租高于業(yè)主限定租金部分，由物業(yè)和業(yè)主按各4：6分享。五、組織機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)：保利科技大廈在中保大廈設(shè)置物業(yè)管理處，管理處設(shè)主任1人，負(fù)責(zé)全方面工作。下設(shè)6個部門，工程部7人、保安部7人、用戶服務(wù)部13人、財務(wù)部2人、綜合部2人，營銷企劃部3人，人員限定35人。

業(yè)主企業(yè)管理處主任

業(yè)主企業(yè)管理處主任

六、家俱設(shè)備配置計劃：設(shè)備、家俱、工具等需求列表財務(wù)部工具（設(shè)備名稱）數(shù)量單價（元）總價計算機(jī)1臺70007000打印機(jī)1臺50005000財務(wù)軟件1個模塊11檔案柜4個200800金柜1個10001000客服部吸水機(jī)1臺69806980單擦機(jī)1臺1248012480拋光機(jī)1臺1650016500烘干機(jī)2臺33006600塵推2個56112蠟拖429116單筒榨水車1輛260260云石鏟刀10把18180推水刮1個9090通告牌5個28140水桶16個20320噴壺32個10320馬桶皮抽子24個6144撮子32個9288笤帚32把8256拖布32把351120膠皮手套192副3576復(fù)印機(jī)

28500打印機(jī)

3150打票機(jī)

3售票電腦1臺78507850傳真機(jī)1臺18001800綜合部辦公家俱6套10006000計算機(jī)1臺70007000傳真機(jī)1臺18001800電話2部400800保安部大功率對講機(jī)10部12001疏散照明燈4臺3001200工程部電焊機(jī)130003000無齒鋸1900900沙輪機(jī)1700700臺鉆145004500臺鉗1180180電錘（帶沖擊）1900900充電鉆1450450手槍鉆1300300角磨沙輪1700700曲線據(jù)1500500電鋸1800800沖擊鉆1800800理石鋸1400400平口臺鉗1500500電動疏通機(jī)1900900攪鞭1150150萬用表1130130汽泵135003500射釘槍1200200帶絲1400400刨子1150150電帶絲130003000檢壓泵1營銷部電腦2臺700014000打印機(jī)2臺4000飲水機(jī)1臺500500累計217942固定資產(chǎn)費用21.79萬元。

七、營銷策劃（一）、哈市寫字樓概況現(xiàn)在，哈市整體寫字樓，除保利大廈外，可出租面積為109050平方米左右，平均租金1.87元/天/平方米。即使表面上看總面積并不多。不過，因為哈爾濱市賓館業(yè)競爭十分猛烈，各賓館均出現(xiàn)客源不足現(xiàn)象，現(xiàn)在，哈市幾十家賓館幾乎全部可設(shè)置長包房，或開出部分樓層做為寫字間使用。其中哈市很好三星級以上賓館，如：華融飯店、帕弗爾飯店、國際飯店、凱萊商務(wù)酒店等均開設(shè)出寫字間，吸引了五十家左右中國外著名企業(yè)及聯(lián)絡(luò)處，且其價位均不足1美元/天/平方米，有些三星級賓館價位只有2—4元/天/平方米，較低級部分賓館，其價位均在2元/天/平方米左右。另外，哈爾濱市很多企業(yè)將其辦公樓以極低價位出租出去，這部份面積是現(xiàn)有實際正式營業(yè)寫字樓面積5倍以上，而且房租普遍在1元/天/平方米左右，對現(xiàn)有寫字樓出租也組成極大威脅。所以，哈爾濱市寫字樓出租市場競爭將會欲來欲猛烈。

（二）、產(chǎn)品分析中寶大廈累計19層，分為地下2層，地上17層，可出租樓層為-1~16層，-1層面積為501.96m2,1~16層面積累計12740.56m2。大廈可出租面積累計從大廈現(xiàn)在裝修風(fēng)格看，以寫字間為主，另設(shè)客房、游泳館、洗浴、酒吧、餐飲等項目，現(xiàn)在寫字樓和客房、娛樂于一體綜合大廈并不多見，這是該大廈別于其它寫字樓顯著特點，也可說是以后大廈招租招牌。開業(yè)華驛大廈可謂哈市綜合性寫字樓典范，地理位置和中寶大廈距離較近，在經(jīng)營上已形成自己風(fēng)格，而中寶大廈完工至今，從未做過任何大型媒體宣傳，在各方面并未顯現(xiàn)出強(qiáng)有力競爭優(yōu)勢。

本大廈優(yōu)勢是：1、本大廈在教化街和鐵路街交叉口，相鄰安發(fā)橋，雖處哈市中心地帶，但鬧中取靜。2、本大廈以寫字樓為主，以其它娛樂項目為附，為用戶提供服務(wù)項目增多，故以后招租用戶層范圍較廣。3、加之保利物業(yè)管理體系較完善，能為用戶提供高質(zhì)量服務(wù)，能滿足大眾企業(yè)對中等寫字樓要求，所以對本大廈推廣會起到一定促進(jìn)作用。本大廈劣勢是：1、本大廈即使地理位置很好，數(shù)條公交線路分布周圍，但站臺全部相距大廈較遠(yuǎn)。2、本大廈廈外停車場較小，正門臨街，在立交橋下，用戶開車進(jìn)出不方便。3、大廈冬季以暖氣供暖，硬件設(shè)施不高級，可能會影響出租率提升。4、本大廈電梯品牌和質(zhì)量均不佳。5、十層以上，樓面寬大、整齊，但裝修略顯陳舊，公共區(qū)域燈光昏暗。6、大廈著名度不高，現(xiàn)在廈內(nèi)無著名用戶，故以后在宣傳工作上將要投入很大一部份精力。基于上述分析，大廈應(yīng)慎重裝修，裝修檔次未必高級化，但一定要顯現(xiàn)出綜合大廈特色。在以后經(jīng)營銷售上要以中小型代辦處、私企、運輸企業(yè)、長途客運企業(yè)、語言學(xué)校、游行社等企業(yè)為關(guān)鍵目標(biāo)用戶群，這么才能使中寶大廈特征表現(xiàn)出來，名副其實。（三）市場情況及租價策略1、市場情況

（1）寫字樓市場租金情況

依據(jù)調(diào)查結(jié)果，和相比，哈爾濱市除了部分寫字樓租金已經(jīng)降到了無法再降地步以外，其它寫字樓全部紛紛降價以留住老用戶，招攬新用戶。不過，因為價位已經(jīng)很低，所以估計明年寫字樓市場租價會維持現(xiàn)有價格或略有下降。

（2）競爭對手情況

除了原有東方大廈、北亞大廈、遠(yuǎn)東商務(wù)中心、滬士大廈等競爭對手之外，新落成華驛大廈、常青大廈、恒運大廈伴隨其物業(yè)管理水平提升，出租率也直線攀升。距中寶大廈最近華驛大廈及錦秀大廈，分別以大力度廣告宣傳及吸引力極強(qiáng)低價位出租，均已達(dá)成飽和及將飽和狀態(tài)。

2、大廈定價提議寫字間出租報價為使用面積日租金2.0元（含管理費及能源費），實際成交價為1.5元左右。鑒于大廈從未大力度對外做過招租宣傳，需要以較低價格吸引用戶，伴隨大廈名氣及物業(yè)管理水平上升，在未來幾年中，出租率也將隨之上揚(yáng)。總體估計租金年收入（含管理費和取暖費）可達(dá)350萬元，第十二個月估計在238萬元左右。現(xiàn)就-1~16層分別進(jìn)行出租收入預(yù)算：（1）、-1層收入預(yù)算-1層圖紙面積為501.96m2（2）、1~2層收入預(yù)算1~2層可出租面積累計1931.81m2,因為兩層均為敞開式大廳，故能夠一體招租，招租目標(biāo)為餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、保險業(yè)、股票期貨交易大廳、網(wǎng)吧等規(guī)模較大項目，估計出租單價為2元/m2（3）、3層收入預(yù)算3層可出租面積為1014.2m2,因為和安發(fā)橋相連，從橋上可直達(dá)室內(nèi)，亦為大型敞開式門市房，能夠招租汽車展廳、藥店、超市等目標(biāo)用戶，估計出租單價為2元/m2（4）、4層收入預(yù)算4層可出租面積為1015.3m2（5）、6層收入預(yù)算6層面積為1011.86m2（6）、7~8層收入預(yù)算7~8層面積累計1459.21m2（7）、5層、9~16層收入預(yù)算5層、9~16層面積累計6308.18m2，可做為標(biāo)準(zhǔn)寫字間出租，估計出租單價為1.5元/m23、促銷計劃

（1）、廣告促銷計劃

1）廣告宣傳中產(chǎn)品定位及宣傳強(qiáng)調(diào)關(guān)鍵在產(chǎn)品宣傳中要針對哈爾濱市寫字樓現(xiàn)實狀況，宣傳大廈綜合優(yōu)勢。

2）廣告宣傳方法

采取多個宣傳形式結(jié)合方法，就其實用性及產(chǎn)生效應(yīng)比較來看將采取以下五種方法：a.報紙廣告：在大廈宏業(yè)駿開之前十日，在《新晚報》等報紙進(jìn)行半版面圖文廣告宣傳，關(guān)鍵對目標(biāo)用戶做一個優(yōu)惠招租宣傳。如能在十天內(nèi)預(yù)定簽約用戶，能夠給合適優(yōu)惠政策。b.路牌、燈箱廣告：在哈市顯著街道或樓寓制作路牌或燈箱廣告。c.制作樓書：對大廈軟、硬件做一套細(xì)統(tǒng)宣傳樓書，給上門或造訪用戶提供一套最全方面、最直接介紹大廈情況資料。d.和宣傳媒介對等消費：能夠選擇一家電視臺或向高級場所直接投放雜志廣告企業(yè)，提供其一間或多間空閑寫字間和其對等消費，這么充份利用了自有空閑資源換取了行而有效廣告宣傳。e.公關(guān)銷售：這是一個全部寫字樓常見也必需用銷售手段，即銷售代表走訪哈市相關(guān)寫字樓，用樓書做為宣傳資料，直接接觸用戶，做地毯式宣傳，從而找出大廈自己目標(biāo)用戶。

（2）、價格策略對著名度高、信譽(yù)好企業(yè)及中國外較有影響力企業(yè)，假如確因企業(yè)經(jīng)費有限制，可合適地放低價位，或給其它優(yōu)惠條件，吸引其入駐；以后可每十二個月提升價位，這么不僅能確保大廈收益，而且著名企業(yè)入駐，也能夠提升大廈影響力。

八、效益測算

（一）

營業(yè)收入測算表項目年度可租面積1000010000100001000010000出租率20%48%60%65%70%單價1．31．41．41．41．4營業(yè)收入50245300330358

（二）管理費用測算表

單位：萬元序號項目

預(yù)算金額備注1工資福利69見附表一2工服2

3大廈維護(hù)費2

4電費30

5水費4

6煤款20

7保潔費5

8辦公費4

9其它5

10交通費1

11餐費補(bǔ)助10

12累計152

附表一人職員資及福利預(yù)算表

單位：萬元崗位編制月平均工資月福利月計主任15000工資50