工程設備設施維護部操作手冊目錄工程設備設施維護部質量目標....................4第二章設備設施任職要求和職責........................4第三章設施設備房保養計劃和實施.....................7第四章設施設備房管理要求............................9第一節發電機房管理要求..........................9第二節變壓器室管理要求..........................9第三節配電房管理要求............................10電梯機房管理要求..........................11閥門保養步驟..................................12第六章柴油發電機相關規程............................12第一節柴油發電機安全運行管理要求................12第二節發電機安全操作規程........................13第三節柴油發電機維修保養規程....................15第四節發電機房巡查步驟..........................16第七章高低壓配電柜相關規程..........................18第一節變壓器保養規程............................18第二節高壓配電柜配電操作規程....................19第三節變壓器室巡查步驟..........................20第四節控制柜保養規程..........................22第五節低壓配電柜（箱）、開關保養規程.............23高壓室巡查維修步驟.......................27第七節低壓室巡查維修步驟.......................29第八章電梯機房相關規程..............................31第一節電梯機房巡查步驟..........................31電梯操作步驟.............................33第九章物業區域給排水設備維護保養規程................33第十章智能化設備相關規程............................37第一節智能化控制中心管理要求....................37第二節停車場控制系統管理要求....................37第三節停車場系統保養步驟........................38第四節閉路電視監控系統保養步驟..................39第五節可視對講保養步驟..........................40第六節門禁系統保養步驟..........................42第七節智能化系統設備維修要求...................43第十一章照明系統維護保養規程........................43第十二章應急指示系統維護保養規程....................44第十三章排水排風設備巡查步驟........................45第十四章應急步驟....................................45第一節電梯困人救援操作規程.......................45第二節電梯故障應急處理步驟.......................47第三節供電系統突發性事故應急步驟.................47第四節供水系統突發性事故應急步驟..................51職員作責任確保書......................................53第一章工程設備設施維護部質量目標為確保工程設備設施維護部工作有序開展，各項安全得到有效控制，確保工程設備設施維護部工作符合分企業及項目品質目標要求。

一、日常管理工作及協調、處理：

1、職員招聘嚴格根據企業程序、崗位要求、專業技能錄用達成95%；

2、職員培訓工作（新職員入職培訓、專業技能培訓、思想素質引導等）98%；

3、部門對日常工作檢驗、制度落實達100%；

4、部門嚴格根據公開、公平、公正標準進行月考評工作100%；

5、部門公開計劃開展，不合格問題立即整改99%；

6、職員按要求時間、著裝上崗達100%，職員無遲到、早退達100%；

8、部門（月）有效投訴≤1%（附表格），業主年滿意率達服務合要求90%；9、處理各類投訴立即率達100%；

二、安全管理年度預防工作：

1、整年無重大安全事件發生（參考企業目標管理制度實施）；

2、制訂各類應急預案，適用性達90%；

3、值班人員對各類、報警電話熟悉度（物業中心：、火警119、盜警察110、搶救中心122、電網:85620426、自來水廠:85804330、天然氣:8564311、，有線電視:86502933、網絡維修:85799498）100%；各類事件處理立即率100%；第二章設備設施任職要求和職責任職要求：1、年紀在20-45歲，身體健康；2、含有中專或高中以上學歷，持電工操作證；；3、含有十二個月以上工作經驗，熟悉小區設備設施維修和保養工作，有物業管理企業工作經驗優先

二、崗位職責：1、配合項目經理日常工作安排，聽從指揮,認真完成任務2、負責小區內供配電正常運行，確保正常供電。3、對各供配電房進行巡查統計，每個月將各電房運行統計表整理歸檔，呈報客服中心。4、對設備房及設備天天清潔除塵、維護保養工作。5、對小區內各類突發事故進行搶修。6、向項目經理匯報設備運行情況及保養情況。依據實際情況，對設備設施改造提出合理化提議7、實施企業及客服中心工作計劃，遵守企業規章制度，主動參與多種類培訓，不停總堅固際工作經驗提升思想素質和技術水平。8、節省多種維修材料，依據實際情況做好節水節電工作。按要求對小區消防設備設施進行巡視及例行保養，確保消防設備設施完好。9、對小區供水系統進行巡查檢驗，確保小區用水正常。10、熟悉每種監控設備工作原理、工作環境和操作規程。11、天天定時巡視閉路監控系統矩陣、家庭安防報警主機、背景音樂系統設備運行情況。12、按要求對小區道閘系統設備設施進行巡視及例行保養，確保設備設施完好無缺。13、定時對閉路監控鏡頭、周圍防衛系統、業主家庭安防系統進行保養。14、負責小區全部裝修工程巡查和監管，對違規裝修現象立即采取勸戒阻止，并進行登記，上報項目經理。15、負責對保修期內設施設備維保工作及外委項目標監管，認真落實各項維修及保養工作。16、負責天天抄取小區水電能耗，發覺不正常將立即匯報上級領導16、不停學習新技術、新知識，增強業務水平。17、完成項目經理交代其它任務培訓計劃表序號課程內容培訓時間培訓方法培訓目標1管理處組織架構、人員崗位職責范圍上崗前講課和實地講解相結合使職員立即符合新崗位要求。2項目總體情況及特點介紹3物業管理法規及相關法律知識4管理處設備基礎情況5職業道德及保密制度6用戶服務意識禮儀強化及案例學習7物業內設備常見故障及維修方法8管理處規章制度培訓講課、案例分析和實地講解相結合提升工作人員處理實際工作能力，適應工作需要9緊急事件及突發事件處理方法和程序10管理處溝通方法和渠道11物業內設備基礎情況及參數12物業內房屋特點和維修注意事項13消防設施維修和養護上崗后現場培訓為主，附加直屬上級在職教導，參與企業及項目組織類似培訓提升工作人員專業技術水平，為提供優質用戶服務打下基礎14消防管理基礎知識15物業內消防注意事項及監控方法16房屋修繕技巧17物業內小修注意事項及維修方法18供配電系統特點及維修注意事項19物業內職能化系統（包含一卡通、防盜系統等）維修和技術參數要求20電梯保養注意事項21企業禮儀標準強化培訓22溝通技巧培訓23用戶服務理念及投訴處理24管理知識：危機管理、團體建設、溝通技巧25物業管理：物業管理基礎理論、物業設備設施管理、物業現場管理、優異示范小區（大廈）考評標準、業主委員會運作、用戶服務26品質管理：品質管理和品質改善基礎知識、IS09001標準和術語、質量體系文件、用戶服務27信息管理：信息管理基礎知識、企業各類信息傳輸程序28第三章設施設備房保養計劃和實施1.0目標：規范保養步驟，延長設施設備胡試用壽命，確保設施設備安全正常運行。2.0范圍：轄區內全部設施設備保養工作。3.0職責3.1工程維修服務項目經理負責監督實施；3.2制訂設施設備日、周、月、季度、年保養計劃并最好相關統計。4.0設施設備保養統計表1.0類別分項設施設備名稱檢驗周期周期具體時間備注供電系統高壓配電變壓器高壓柜設備直流屏母線電力接地電阻低壓配電低壓柜樓層配電柜柴油發電機給排水系統給水設備及蓄水設備生活水箱變頻生活用水水泵排水系統雨水、生活用水、污水水泵化糞池管道電梯直梯消防系統消防聯動系統消防主機消防廣播系統消防廣播主機消防栓消防泵消防泵排煙系統風機消防卷簾門及防火門消防卷簾門及防火門弱點智能化系統監控系統周界防范系統停車場管理系統公共廣播系統門禁系統2.0設施設備保養要求2.0.1保養制度：嚴格根據企業制訂保養統計表實施保養，保養時嚴格根據操作步驟和制度實施。2.0.2保養填表制度：內容屬實，字跡工整，不能模棱兩可。2.0.3保養維護及匯報：保養時發覺有損壞零部件或無法正常運行設備立即上報及維修，不得隱瞞或誤報錯報，確保全部設施設備正常運行。第四章設施設備房管理要求第一節發電機房管理要求1.0目標：規范發電機房管理。2.0適用范圍：適適用于小區柴油發電機房管理。3.0職責：3.1維修技工負責日常發電機房巡視。3.2工程負責周檢及監督檢驗。4.0基礎內容：4.1未經工程同意，非本職職員，嚴禁進入發電機房。4.2發電機房嚴禁煙火，嚴禁堆放易燃易爆物品。4.3保持機房及發電機組清潔潔凈，設備無灰塵。4.4每個月檢驗消防設施設備，不合格要立即更換。4.5保持機房內通風和照明設施良好。4.6發電機房門鎖平時必需上鎖，鎖匙由值班人員配帶。第二節變壓器室管理要求1.0目標：確保設備設施正常運行。2.0適用范圍:小區變壓器室。3.0職責:3.1項目經理指導及監督工作。3.2設備維修技工負責日常維護工作。4.0基礎內容:4.1變壓器是關鍵電力設備，亦是有一定危險場所，為了確保人身和設備安全，未經企業領導或工程同意，非值班人員不得入內。4.2維修保養人員必需持證上崗。4.3在維修保養及運行變壓器時，必需嚴格根據操作及保養規程進行。4.4電工必需熟悉電氣設備情況及相關安全方法對變壓器定時巡查，并做好統計，發覺問題立即處理并上報。4.5供電線路嚴禁超載供電，室內嚴禁亂放、亂接、亂拉電線。4.6變壓器室大門及隔離柵門上必需懸掛標識牌，以示提醒或警告，工作和維修時也要掛標識牌。4.7變壓器房內要配置完善消防設施，并確保其完好及使用方便。4.8保持室內清潔，做到無雜物、無積水確保室內照明和通風。第三節配電房管理要求1.0目標:確保設備安全運行,確保供電正常。2.0適用范圍:小區全部配電房。3.0職責:3.1項目經理負責監督管理。3.2維修部維修技工負責操作及日常維護。4.0基礎內容:4.1配電房是小區供電系統心臟，設專職高壓電工對配電裝置進行巡視，未經管理處經理、部門項目經理許可，非工作人員不得入內。4.2維修技工必需持證上崗，熟悉配電設備情況，操作方法和安全注意事項。4.3維修技工必需親密注意電壓表、電流表、功率因數表指示情況，高壓電壓為10KV±5%,低壓相電壓為400V±5%,線電壓220V±5%電流表讀數在對應該表額定電流值80%及以下,均屬正常。假如該表讀數超出額定電流值80%以上，應該對該用電負載進行親密巡視、監控。嚴禁變壓器空氣開關超載運行。4.4常常保持配電房地面及設備外表無塵，室內溫度保持在40℃以下。4.5配電房設備倒閘操作由值班員單獨進行，其它在場人員只作監護，不得插手，嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發生錯誤。4.6因故需停某部分負荷時，應提前一天向該部分用戶發出停電通知，對于突發性停電事故應經過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。4.7常常保持配電房消防設施完好齊備，確保應急燈在停電狀態下能正常使用。4.8做好配電房防水，防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠、等小動物進入配電房。4.9維修技工應認真做好巡查統計，認真實施交接班制度。第四節電梯機房管理要求1.0目標：確保電梯及設備正常運行。2.0適用范圍：小區電梯機房。3.0職責：3.1項目經理負責監督及檢驗。3.2由維修部工程負責日常管理。4.0基礎內容：4.1每七天對機房進行一次全方面清潔，確保機房和設備表面無顯著灰塵，機房及通道內不得堆放雜物。4.2保持機房通風良好，確保機房內溫度正常，機房內懸掛干濕溫度計，機房溫度不超過40℃。4.3確保機房照明良好，并配置應急燈、滅火器和盤車工具，掛于顯眼處。4.4毗鄰水箱機房應做好防水防潮工作。4.5機房門窗應完好并上鎖，非本職技工外，嚴禁進入。并注意采取方法，預防小動物進入。4.6《電梯困人救援規程》和本要求及多種警示牌應清楚，并掛在顯眼處。4.7按要求定時對機房內設施和設備及消防器材進行保養維修，損壞要立即更換。4.8未經項目經理許可，不得亂動電梯及機房應有設備電源開關。第五章閥門保養步驟1.0目標：規范小區內常見閥門保養方法，確保各類閥門正常使用。2.0適用范圍：小區轄內全部閥門3.0職責：3.1工程維修服務項目經理制訂相關規程并監督實施，培訓職員和進行工作指導。3.2維修技工落實相關要求。4.0基礎內容4.1相關閘閥維修保養4.1.1檢驗密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊。4.1.2檢驗壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩。4.1.3對閘閥閥桿加黃油潤滑。4.1.4對銹蝕嚴重閘閥（明裝）應在根本鏟除底漆后重新油漆。止回閥維修保養4.2.1檢驗止回閥膠墊是否損壞，如損壞則應更換。4.2.2檢驗止回閥彈簧彈力是否足夠如不夠則應更換同規格彈簧。4.2.3檢驗止回閥油漆是否脫落，如嚴重脫落則應重新處理。浮球閥維修保養4.3.1檢驗浮球閥密封膠墊是否老化，如老化應更換。4.3.2檢驗浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直。4.3.3檢驗浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。第六章柴油發電機相關規程第一節柴油發電機安全運行管理要求1.0目標：確保發電機安全運行。2.0適用范圍：適適用于柴油發電機安全運行管理。3.0職責3.1維修技工負責發電機日常巡視、統計。3.2工程負責監督及指導。4.0基礎內容：4.1日常巡視4.1.1天天定時巡查機房及機組設備，并作統計。4.1.2每七天空載試運行1次，每次5分鐘，并檢驗電池液位，接線端，外圍設備運行情況，填寫試運行統計表。4.1.3油箱內燃油應保持最少400升，發覺貯備不足立即通知項目經理訂購。4.1.4發電機組置于自動狀態，當市電停電時，機組自動投入。如自投失效，立即由當值人員手動投入。4.1.5當值技工天天打掃發電機房衛生一次，清潔機組及外圍設備表面灰塵。4.1.6保持機房內通風和照明設備良好。4.2發電機運行巡視4.2.1發電機帶負荷運行時，每小時抄錄運行數據一次。4.2.2勤觀察控制屏上顯示內容，公共報警燈是否正常，正常運行時不亮。淺黃色時表示故障，同時顯示器顯示對應故障代碼。4.2.3檢驗充電器是否正常充電。4.2.4傾聽機器各部分運轉聲響是否正常。4.2.5留心發電機或電器設備是否有焦糊等導味。4.2.6發覺有不良情況，應即時處了處理，嚴重應停機處理。4.2.7發電機組在單項故障嚴重時，會自動停機，凡故障停機須把故障消除，然后重新開機操作。第二節發電機安全操作規程1.0目標：確保發電機正確操作。2.0適用范圍：小區應急發電系統3.0職責3.1工程維修服務維修工負責發電機操作。3.2工程維修服務項目經理負責監督指導。4.0基礎內容4.1檢驗(必需是在機組未運行前進行)。4.1.1檢驗機體及周圍有沒有妨礙運轉雜物，如有應立即清走。4.1.2在直流控制面板上把轉換開關或控制按鈕置于“MAN”位上4.1.3檢驗潤滑機油油位，盡可能保持油位在靠近（HI）位置，但不可超出，潤滑機油只能使用發電機專用機油。4.1.4檢驗引擎冷卻水位，水位應在散熱水箱蓋下約50毫米位置，假如不夠可加入適量蒸餾水。換水后一定要以防銹水（DCB40L）使用說明按百分比加注防銹水。4.1.5確定油箱中有足夠燃油，和燃油系統管路無滲漏，而且到引擎管路是通暢，燃油箱油量在二分之一以上燃油，供油閥常開，燃油采取進口0#柴油或國產0#柴油均可。4.1.6檢驗蓄電池端電壓是否是DC24。如電解液面過低，可適量加入蒸餾水，把電解液比重控制在1.27—1.29之間。4.1.7檢驗環境保護設施及送風機聯動開關是否置于聯動自動位置，環境保護處理水箱水位是否處理正常水位。4.2安全操作（適適用于康明斯發電機）4.2.1手動開啟1)在控制面板上按下紅色“MAN”鍵，使發電機處于手動狀態。2)按下控制面板上帶手掌形手動控制鍵，使發電機處于手動待機狀態，此時LCD顯示發電機狀態頻率和發電機轉速均為零。3)按下控制面板上綠色開啟鍵，此時發電機開啟引擎，當開啟電機達成一定轉速時，開啟馬達將自動脫離，柴油發電機組進入工作狀態，控制面板上LCD將顯示發電機各項運行參數。4.2.2自動開啟1)按下控制面板上“AUTO”鍵，使發電機處于自動開啟待機狀態。2)控制面板上LCD顯示發電機各項運行參數。4.2.3手動停機發電機在手動運行時，按下紅色“STOP”鍵，發電機立即停機。4.2.4自動停機當“市電”送到低壓配電柜，低壓配電柜“市電、發電轉換開關”將自動合閘轉由“市電”正常供電，發電機收到停機信號后，運行2分鐘后自動停機。第三節柴油發電機維修保養規程1.0目標：規范發電機維修保養運作。2.0適用范圍：適適用于小區內柴油發電機維修保養。3.0職責3.1維修技工負責發電機日常保養及跟進維修。3.2工程負責監督及指導，和對外委維修企業督導。4.0基礎內容4.1發電機組由工程項目經理幫助發電機維修企業進行保養。4.2工程項目經理要求幫助及監督維修企業人員進行發電機維修保養，并將工作過程和更換零件數目作具體統計，填寫發電機試車/運行統計。4.3保養期內發生機組故障應即時通知維修企業，維修企業應負責二十四小時內排除故障，若在時限范圍無法排除故障，應將實際情況匯報經理，由經理逐層上報，協調時間維修。4.4維修保養內容4.4.1柴油機部分1)檢驗潤滑油油位或更換潤滑油。2)檢驗柴油缸油位，油缸內是否有雜質。3)檢驗水箱水位或更換水箱水。4)檢驗風扇皮帶。5)更換機油濾清器。6)更換柴油濾清器。7)更換空氣濾清器。8)更換水濾清器，添加防銹水。9)檢驗有沒有漏油。10)檢驗蓄電池電壓及連接線。11)檢驗蓄電池液位及比重。12)清潔電池頭，涂好凡士林。13)檢驗全部控制線。4.4.2交流發電機1)清潔電球接線箱。2)軸承加上潤滑油。3)檢驗和維修緊接線4.4.3控制系統1)檢驗全部空氣開關。2)檢驗保養系統之功效。3)檢驗保養系統性。4.4.4整臺發電機維護1)檢驗和收緊全部螺絲。2)檢驗避震墊。3)運行機組，留心下列事項并統計：開啟時間、全部指示燈之正確性，全部儀表之正確性，檢驗排煙及聲音，清潔機身。第四節發電機房巡查步驟1.0目標：規范巡查步驟，確保設備運行正常。2.0適用范圍：小區發電機房。3.0職責3.1項目經理每七天巡查及監督檢驗。3.2維修技工天天巡查。4.0基礎內容：4.1巡查過程發電機房巡查發電機房巡查更換機油否機油粘度及油質量是否符合要求更換機油機油粘度及油質量是否符合要求恢復充電電池是否充足電恢復充電電池是否充足電否恢復充電電池液位是否正常子表否恢復充電電池液位是否正常通知購置柴油儲量是否支持運行4通知購置柴油儲量是否支持運行4小時否水箱水位是否正常水箱水位是否正常控制柜指示狀態是否正常控制柜指示狀態是否正常相關數據統計相關數據統計第七章高低壓配電柜相關規程第一節變壓器保養規程1.0目標:確保變壓器處于最好運行或備用狀態。2.0適用范圍:小區電房變壓器。3.0職責:3.1項目經理負責指導及監督工作。3.2維修部維修技工負責變壓器保養。3.3操作人員必需含有高壓進網作業許可證。4.0基礎內容：4.1投入備用變壓器，再把待保養變壓器退出運行。4.1.1用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關，合上高壓側真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。4.1.2逐一把負荷移到備用變壓器。4.1.3斷開待保養變壓器高壓側斷路器，合上接地開關并上鎖掛標示牌。4.1.4斷開待檢修變壓器低壓側總空氣開關，預防反送電，掛警示牌。4.1.5檢驗變壓器外罩有沒有破損，銘牌是否完好清楚，緊固外罩螺絲，以減小變壓器運行時外罩受振動而產生噪音。4.1.6檢驗變壓器高低壓側和電纜或母線聯接處是否接觸良好，緊固聯接螺絲，螺絲生銹應予更換。4.1.7緊固電壓調整聯接片固定螺絲。4.1.8檢驗冷卻風機是否正常，緊固風機電控箱內電線接頭，并檢驗里面電路是否良好。4.1.9用吸塵器清潔變壓器內部灰塵。4.1.10檢驗變壓器中性點接地情況和變壓器接地線是否牢靠。4.1.11斷開高壓側接地開關，用2500V搖表搖測變壓器一次側，二次側線圈相和相之間、相和地之間絕緣電阻，一次側絕緣電阻不低于300兆歐，二次側絕緣電阻不低于10兆歐。4.1.12檢驗變壓器內有沒有遺留工具，鎖上變壓器外隔離柵門。4.1.13合上高壓側真空斷路器，變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側總開關搖入，并轉移負荷到保養后變壓器，觀察其帶負荷運行情況是否正常。4.1.14每兩年聘用供電局或專業企業進行檢測。4.1.15做好保養統計。4.2安全注意事項：4.2.1操作高壓開關應穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套。4.2.2搖測絕緣電阻必需由兩人進行。第二節高壓配電柜配電操作規程1.0目標：規范配電操作規程，確保供電及設備安全。2.0適用范圍：小區高壓房高壓配電柜操作。3.0職責3.1項目經理負責現場指導監督。3.2維修技工負責具體實施操作。4.0基礎內容4.1開關柜操作程序：4.1.1合閘送電1)關閉前門，將聯鎖手柄向下轉動至“分斷鎖閉位置”分斷接地開關。2)合上隔離開關，將連鎖手柄向上轉動至“工作位置”。3)合上斷路器。4.1.2停電分閘1)分開斷路器。2)聯鎖手柄向下轉動至“分斷閉鎖位置”，分開隔離開關。3)驗電確定無電后合接地開關，聯鎖手柄向上轉動至“檢修位置”。4)懸掛“嚴禁合閘”標示牌。第三節變壓器室巡查步驟1.0目標：規范巡查步驟，確保設備運行正常。2.0適用范圍：小區變壓器室。3.0職責:3.1項目經理每七天巡查及監督。3.2維修技工天天巡查、統計。4.0基礎內容:4.1巡查過程:變壓器室巡查變壓器室巡查查明原因聲音有否異常有查明原因聲音有否異常正常維修變壓器溫度散熱風扇是否正常維修變壓器溫度散熱風扇是否正常偏高否立即停電檢驗接頭是否過熱檢驗溫度異常原因檢驗原因放電立即停電檢驗接頭是否過熱檢驗溫度異常原因檢驗原因放電是維修否維修請示停電請示停電檢驗原因絕緣子情況絕緣子情況破裂破裂正常相關數據統計在運行表格上相關數據統計在運行表格上維修更換維修更換第四節控制柜保養規程1.0目標：確保控制柜對設備運行、控制正常。2.0適用范圍：小區各類控制柜。3.0職責：3.1項目經理指導及監督檢驗工作。3.2維修部維修技工負責實施維護。4.0基礎內容：4.1全方面認真檢修保養控制柜各部件，元件及線路。4.2關掉控制柜電源，檢驗柜內各類開關、接觸器，有損壞要立即更換，觸點凹凸不平必需更換。4.3緊固各類器件緊固螺栓，緊固全部接線螺栓，彈簧墊片不行應進行更換。4.4每班檢驗各類指示部件如電壓表，電流表，指示燈等工作是否正常。4.5對有弱電（即電子元件）控制板，應檢驗電路組件是否清潔，元件有否脫焊。4.6檢驗柜內全部電容器，有否鼓漲或流液現象，如有要立即更換。4.7檢驗全部指示標志及線頭標志是否清楚，柜表面油漆有沒有脫落，有問題要立即修補。4.8每三個月對柜內外進行一次全方面清潔，用毛刷子或吹風機清除灰塵，尤其是殘留電線及金屬絲線，以防造成電路短路。4.9接通控制電源，注意有沒有異常響聲及異味，檢驗各指示部件工作狀態應正常，對有弱電控制板要用萬用表檢驗板上輸入電壓是否正常，操作上應小心。4.10控制柜內應備有控制原理圖。4.11每十二個月必需用500VMΩ表測試線路絕緣電阻（R≥10MΩ）。4.12每十二個月必需用對地電阻測試儀測試控制柜對地電阻（Ｒ≤１０Ω）。4.13保養周期：時間項目每周每月每季每年1、緊固螺絲，接線－－※※2、清理灰塵－－※※3、電動機根本路，二次控制回路絕緣電阻－－－※4、接地裝置檢驗－－－※第五節低壓配電柜（箱）、開關保養規程1.0目標：確保低壓配電柜正常、安全運行。2.0適用范圍：小區低壓房低壓配電柜檢驗、保養。3.0職責：3.1項目經理負責監督及指導檢驗。3.2設備維修技工負責保養維護工作，全方面地檢修配電柜內全部設備,以最少停電時間完成檢修。每六個月保養一次。4.0基礎內容：4.1檢修前按排好工作程序，取得客服中心經理同意。4.2檢修前三天通知業主停電時間。4.3先檢修不需停變壓器部分，關掉空氣開關。4.4饋線柜檢修：4.4.1取出抽屜，檢驗抽屜柜中自動空氣開關，緊固全部接線。觸點凹凸不平部分用細銼銼平，彈簧墊片損壞應進行更換，檢驗主回路銅鼻子是否接觸牢靠，清理灰塵部分及指示部分。4.4.2用手柄搖出電動開關,按4.4.3檢修步驟進行操作。4.4.3抽屜式萬能限流斷路器：1)用吹風機對斷路器進行清掃工作。2)對機構各個摩擦部分涂以潤滑油。3)假如觸頭銀合金磨損嚴重、表面不平等，則必需更換。4)用500VMΩ表檢驗斷路器絕緣電阻,R≥10MΩ。5)斷路器檢驗完成后，在手動和電磁合閘操作情況下應可靠閉合，當手按“斷開”按鈕時能立即動作。4.4.4斷開饋線柜前進線開關，掛上“嚴禁合閘，有些人工作”標志牌，用吹風機清理柜內灰塵，檢驗抽屜接插機構有沒有異常（有問題更換），將抽屜放回配電柜中，合上進線開關，檢驗控制部份和指示部份。4.5電容柜檢修：4.5.1檢修電容柜時，應先斷開電容柜總開關，用25平方毫米以上導線逐一把電容器接地進行放電，后檢驗和緊固接觸器、電容器接線螺絲，接地裝置是否良好，用吹風機進行除塵清潔，然后合閘進行指示部分及自賠償調試。4.6進線柜檢修：4.6.1進線柜及聯絡柜中止路器檢修：先斷開全部負荷后。重新緊固接線螺絲，檢驗刀口彈力是否符合要求。滅弧柵有否破裂或損壞，手動調試機械聯鎖分合閘是否正確，檢驗修銼觸頭表面，檢驗內部彈簧、墊片、螺絲有沒有松動、變形、脫落，并進行清潔、除塵處理（具體操作按4.6.2進行）。4.6.2萬能式斷路器4.6.2.1抽出開關，用吹風機對斷路器進行清掃工作。4.6.2.2對各個轉動或滑動部位加注潤滑油。4.6.2.3抹凈觸頭上煙痕，發覺觸頭接觸面有小金屬粒時，應將其清除。4.6.2.4假如觸頭銀合金磨損嚴重，則必需更換觸頭。4.6.2.5清理滅弧罩兩壁煙痕，假如滅弧柵片損壞，必需更換。4.6.2.6用５００VMΩ表檢驗斷路器絕緣電阻(R≥10MΩ)。4.6.2.7重新插入開關后，按“開啟”按鈕，斷路器應可靠閉合，按“停止”按鈕應立即斷開。4.7母線檢修：4.7.1檢驗前操作步驟：逐一斷開低壓側負荷，斷開高壓側斷路器，合上接地開關，用手把把高壓開關柜搖出，掛上“嚴禁合閘，有些人工作”標志牌，然后對控制柜邊母排用25平方毫米以上導線短接并掛接地線，緊固母排螺絲。4.7.2檢修操作步驟：母排接觸處重新擦凈，抹上凡士林，用新彈簧墊片螺絲加以緊固，檢驗母排間絕緣子、間距、連接處有沒有異象，檢驗電流、電壓、互感器二次繞組可靠性。4.7.3拆除和母排連接二次回路短接線和接地線，用500VMΩ表測量相間、相對地、相對零絕緣電阻（Ｒ≥１０ＭΩ）。4.7.4操作完成送電前檢驗測試。拆除全部接地線、短接線、檢驗是否遺留工具在柜內，確定無誤后，斷開高壓側接地開關，用手把把高壓開關搖進，合上運行變壓器高壓斷路器，取下標志牌，向變壓器送電，然后再合上低壓側總電柜斷路器，向母排送電，最終合上相關聯絡柜和各支路自動空氣開關。4.8切換柜檢修：4.8.1斷開出線負荷，用手柄搖出斷路器，按4.6.2檢修步驟進行操作。4.8.2重新將斷路器放回切換柜中，用市電和發電機電源分別檢驗切換柜中機械聯鎖裝置是否可靠工作，拆除市電和發電機電源進線，檢驗電氣聯鎖裝置是否可靠工作。4.9注意事項：4.9.1必需設專員監護。4.9.2工作前必需驗電。4.9.3檢修人員應對整個配電柜電氣機械聯鎖情況熟悉并會操作。4.9.4檢修中應具體了解哪些線路是雙供電。4.9.5母排檢修時應對線路中殘余電荷進行充足放電。時間項目每七天每個月六個月壹年1.饋線柜B.緊固接線,螺絲B.檢驗接插口C.清理灰塵D.抽屜式萬能限流斷路器－－－－－－－※※※※※※※※2.電容柜B.緊固接線,螺絲B.檢驗電容C.清理灰塵－－－－－－※※※※※※3.進線柜B.緊固接線,螺絲B.進線開關C.清理灰塵－－－－－－※※※※※※4.母排B.緊固螺絲B.絕緣電阻－－－－※※※5.切換柜B.開關B.機械,電氣聯鎖裝置－－－－※－※※6.配電柜(箱)二次回路絕緣電阻－－－※7.接地網,電纜溝接地支架,配電柜(箱)接地電阻－－－※4.10保養周期：第六節高壓室巡查維修步驟1.0目標：規范巡查步驟，確保設備運行正常。2.0適用范圍：小區范圍內高壓室巡查。3.0職責3.1項目經理每七天巡查及監督檢驗。3.2維修技工天天巡查、統計。4.0基礎內容：4.1巡查過程高壓室巡查高壓室巡查觀看配電柜對應讀數觀看配電柜對應讀數檢驗繼電器狀態檢驗繼電器狀態維修檢驗原因動作維修檢驗原因正常檢驗原因更換指示燈狀態檢驗原因更換指示燈狀態不正常不正常正常檢驗原因維修檢驗原因維修正常高壓計量柜高壓計量柜通知計量所通知計量所通知項目經理異常絕緣工具是否完好、齊全查明原因完善絕緣工具是否完好、齊全查明原因完善缺乏將相關統計記于運行表格上將相關統計記于運行表格上第七節低壓室巡查維修步驟1.0目標：規范巡查步驟，確保設備運行正常。2.0適用范圍：小區低壓房。3.0職責3.1項目經理每七天巡查及監督。3.2維修技工天天巡查、統計。4.0步驟低壓室巡查低壓室巡查運行開關合閘情況運行開關合閘情況對應配電柜指數對應配電柜指數維修處理檢驗原因維修處理檢驗原因異常正常電容柜投入情況電容柜投入情況維修處理檢驗原因不正常維修處理檢驗原因導線接頭情況正常導線接頭情況接頭氧化或接觸不良接頭氧化或接觸不良過熱異味處理正常處理統計相關電壓、電源功率原因等數據于運行統計表格統計相關電壓、電源功率原因等數據于運行統計表格要停電正常請求上級正常請求上級安排適宜時間安排適宜時間維修維修

第八章電梯機房相關規程第一節電梯機房巡查步驟1.0目標：確定電梯正常運行。2.0適用范圍：適適用于各客服中心轄區內有機房電梯。3.0職責3.1項目經理每七天進行巡查及監督。3.2維修技工天天進行巡查統計。4.0基礎內容：維修檢驗原因維修檢驗原因檢驗通知保養企業通知保養企業維修否維修機房照明、通風機是否正常機房照明、通風機是否正常清理清理有鋼纜有沒有毛刺、斷股開關是否過熱各接線頭是否過熱電機變速箱是否過熱有否異聲、異味室內清潔及雜物填寫巡查統計表電壓、電流是否正常鋼纜有沒有毛刺、斷股開關是否過熱各接線頭是否過熱電機變速箱是否過熱有否異聲、異味室內清潔及雜物填寫巡查統計表電壓、電流是否正常第二節電梯操作步驟1.0目標：確保操作安全性和正確性。2.0適用范圍：適適用于小區電梯操作。3.0職責：3.1項目經理負責監督管理工作。3.2維修保養企業人員負責電梯開啟時操作。4.0工作程序：4.1全自動運行4.1.1將首層基站鎖用鑰匙將關機狀態“STOP”打到運行狀態“RUN”處。4.1.2用專用鎖匙打開轎箱內操作箱,把照明開關扳向“開”。把風扇開關扳向“開”,把運行停止開關扳向“運行”,將手動、自動開關扳向“自動”位置。4.1.3按任一樓層,電梯將自動運行。4.1.4鎖上操作箱。4.2手動運行4.2.1將首層基站鎖用鑰匙將關機狀態“STOP”打到運行狀態“RUN”處。4.2.2用專用鎖匙打開轎箱內操作箱,把照明開關扳向“開”,把風扇開關扳向“開”,把運行停止開關扳向“運行”,將手動、自動開關扳向“手動”位置。4.2.3選擇抵達樓層,按住關門按鈕,直至電梯開啟后,方可松手。4.2.4抵達指定樓層時,電梯自動打開門。4.2.5鎖上操作箱。第九章物業區域給排水設備維護保養規程1目標立即處理給排水設備（設施）故障，保養好設備，確保設備性能一直處于良好運行或備用狀態。2適用范圍物業區域內生活水泵，消防泵，噴淋泵，增壓泵，排污泵，空調水泵，相關閥門、管道等給排水設備（設施）維修保養。3職責3.1工程管理員負責維修保養工作計劃制訂,維修保養工作指導、檢驗監督及外委修理聯絡工作。3.2管理處主任負責同意維修保養工作計劃。3.2水工負責給排水設備（設施）維修保養。4工作程序4.1給排水設備維修保養工作程序4.1.1維保組負責給排水設備（設施）維修保養。4.1.2工程管理員每十二個月12月制訂下年度《設備年度維修維護計劃》，并按運行情況制訂中修、大修計劃。4.1.3維保組按《設備年度維修維護計劃》要求對設備進行維護保養，并將維修保養情況統計于《設施維護單》并匯總于《設施/設備維修保養統計》。4.1.4給排水設備故障通常不超出8小時，若在8小時內無法處理關鍵部位故障，應將故障原因、處理方案、處理時間書面上報管理處。4.1.5通常夜間發生，不影響用戶生活、工作，不會產生嚴重后果給排水設備（設施）故障，能夠由早班水工進行維修。4.1.6工程管理員提供工作指導及檢驗監督。4.1.7需停水進行維修保養時，做好事先通知解釋工作。4.2給排水設備（設施）故障通常處理工作程序4.2.1供水泵出現故障時，當班水工應立即啟用備用泵，然后立即通知管理處組織相關人員立即維修。4.2.2排污泵出現故障時，首先檢驗故障原因，如是控制回路出現故障，檢驗排除；如是水泵故障，則維修水泵。4.2.3供水管網出現故障，發生泄漏影響正常供水，當班水工應立即關閉上端閥門，立即通知管理處組織相關人員搶修，并做好受影響用戶解釋工作。4.2.4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即電話通知維修人員疏通。4.3給排水設備（設施）檢驗保養表序號檢驗保養項目保養內容（含使用材料）周期01水泵機組及附件外觀清潔擦洗、除污月壓力表指示顯示不正常，檢驗更換不定時電機主回路、控制回路測試、檢驗、緊固六個月水泵軸端密封如滲漏超標，更換機械密封不定時電機軸承，水泵軸承加注2＃二硫化鉬鋰基脂六個月02管道外觀如滲漏，補漏；如銹蝕，除銹、刷防銹漆和面漆不定時閥門外觀閥桿漏水，壓緊螺栓；如銹蝕，除銹、刷防銹漆和面漆不定時5工作內容5.1生活水泵每六個月進行一次全方面保養。5.2消防泵和噴淋泵、提升泵每三月進行一次試運行，運行時間1分鐘，每十二個月進行一次全方面保養。5.3排污泵每十二個月進行一次全方面保養。5.4各水泵保養時應把和泵體相連5米范圍內閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養。5.5泵體保養5.5.1被檢驗泵體應無破損，銘牌齊全，水流方向指示明確清楚，外觀整齊，油漆完好。5.5.2檢驗、補充潤滑油脂，若油質變色或有雜質，應予更換。5.5.3檢驗水泵軸端密封情況，若有漏水超出10滴/分，應拆開檢驗機械密封，發覺嚴重磨損或出現開裂情況應準備更換機械密封。5.5.4聯軸器聯接螺栓和橡膠墊圈若有損壞應予更換。5.5.5緊固機座螺絲并做防銹處理。5.5.6生活水泵和空調水泵因運轉頻繁，每十二個月應拆開聯軸器兩端軸承進行清洗或更換。5.6水泵電機保養5.6.1外觀檢驗應整齊，銘牌齊全，接地線連接良好。5.6.2拆開電機接線盒內導線連接片，用500Ⅴ兆歐表搖測電機繞組相和相、相對地間絕緣電阻值應不低于0.5兆歐。5.6.3電機接線盒內三相導線及連接片應牢靠緊密，無老化現象。5.7相關閥門、管道及附件保養：5.7.1各個閥門開關應靈活可靠，內外無滲漏。5.7.2單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水。5.7.3壓力表指示正確，表盤清楚。5.7.4管道及各附件外表整齊美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。5.8控制柜保養5.8.1斷開控制柜總電源，檢驗各轉換開關，開啟、停止按鈕動作應靈活可靠。5.8.2檢驗柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子接線螺絲。5.8.3清潔控制柜內外灰塵。5.8.4合上總電源，檢驗電源指示是否正常。5.8.5保養完成按要求要求起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。5.8.6觀察水泵運轉是否平穩，無顯著振動和異響，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。第十章智能化設備相關規程第一節智能化控制中心管理要求1.0目標：確保機房安全，系統正常工作。2.0適用范圍：智能化控制中心。3.0職責：3.0技工負責機房管理,確保路由器、服務器、主干交換機安全。4.0工作內容：4.1防火、防塵、防潮、防鼠、防靜電、通風。4.2溫度控制在18℃-27℃之間，濕度控制在30%-55%之間。4.3未經機房管理人員許可，任何人不得進入機房。4.4進入機房人員未經許可不得操作任何電腦設備，不得隨意翻閱資料。4.5嚴禁在服務器系統上安裝和該服務器提供服務無關軟件。4.6每七天查看全部服務器日志一次，并備份日志。4.7服務器和網絡設備密碼不得泄露。第二節停車場控制系統管理要求1.0目標：確保小區停車場系統正常。2.0適用范圍：維修技工。3.0職責：按計劃進行保養工作統計，和廠商技術員確保系統正常工作。4.0工作內容： 4.1車輛出入數據保留30天，要立即刪除過期數據。4.2每三天備份停車場IC卡數據庫，同時校對服務器時鐘。4.3每三個月對崗亭電腦除塵，每六個月重新安裝操作系統。4.4每七天校準崗亭和崗亭之間時間和崗亭電腦和道匣讀卡器之間時間是否一致。4.5每六個月檢測一次道匣地感靈敏度。4.6每六個月對各道匣轉動軸加潤滑。4.7每十二個月全方面查驗齒輪磨損，緊固電線接頭，緊固限位開關。4.8檢驗箱門、箱蓋密封，預防雨水進入。5.0工作步驟：道閘出入口讀卡機字屏和感應器靈敏度道閘出入口讀卡機字屏和感應器靈敏度軟件設置電腦除塵軟件設置電腦除塵電腦和軟件工作情況軸承加油閘桿上下卡位是否松動軸承加油閘桿上下卡位是否松動道閘控制機機械部份注意地感靈敏度2注意地感靈敏度2、LED燈亮點道匣控制機按鈕和地感靈敏度第三節停車場系統保養步驟1.0目標：規范保養步驟，確保停車場系統正常、穩定工作2.0范圍：小區停車場系統3.0職責：3.1工程維修服務項目經理負責監督實施；3.2維修技工每個月保養一次（由廠商技術員幫助）；4.0工作步驟軸承加油2軸承加油2、道閘桿上下卡位是否松動道閘控制機機械部份道閘控制機按鈕和地感靈敏度道閘控制機按鈕和地感靈敏度11、注意地感靈敏度閘閘道出入口讀卡機字屏和感應器靈敏度11、LED燈亮點電腦和軟件工作情況軟件設置電腦和軟件工作情況軟件設置攝像機工作情況1攝像機工作情況1、清理護罩玻璃填寫統計存檔1填寫統計存檔1、交項目經理審查存檔第四節閉路電視監控系統保養步驟1.0目標：規范保養步驟，確保監控系統正常、穩定工作。2.0范圍：監控系統安裝、維修工作。3.0職責：3.1工程維修服務項目經理負責監督實施；3.2弱電技工每個月保養一次；3.3每十二個月3月由網絡班安防技術員清洗攝像機防護罩玻璃。1、交項目經理審查，交綜合事務部（行政部或客服中心）存檔。錄像畫面清楚度；每十二個月1月1日和6月1、交項目經理審查，交綜合事務部（行政部或客服中心）存檔。錄像畫面清楚度；每十二個月1月1日和6月1日用專用磁帶清洗磁頭。BNC接頭；功效鍵使用靈敏度。填寫統計存檔每十二個月3月清洗攝像機防護罩玻璃矩陣錄像機畫面處理器有沒有樹葉、樹枝遮擋鏡頭；依據白天夜晚光照度不一樣，調整監視器亮度；有沒有樹葉、樹枝遮擋鏡頭；依據白天夜晚光照度不一樣，調整監視器亮度；畫面清楚度。檢驗監視器顯示情況攝像機攝效果電腦系統工作情況；電腦系統工作情況；矩陣軟件功效工作情況。第五節可視對講保養步驟1.0目標：規范保養步驟，確保樓宇可視對講系統正常、穩定工作2.0范圍：小區內可視對講系統保養工作3.0職責：3.1工程維修服務項目經理負責監督實施；3.2弱電工每三個月末兩天保養防護玻璃是否潔凈使用說明書和按鍵字跡是否清楚以上和以下各抽一家圖像和聲音防護玻璃是否潔凈使用說明書和按鍵字跡是否清楚以上和以下各抽一家圖像和聲音1、交項目經理審查，交綜合事務部存檔抽查兩家視頻分配器專用電源填寫統計存檔外觀第六節門禁系統保養步驟1.0目標：規范保養步驟，確保門禁系統正常、穩定工作。2.0范圍：門禁系統保養工作。3.0職責3.1工程維修服務項目經理負責監督實施。3.2網絡工程師負責電子技術支持。3.3弱電技工負責線路、機械部分日常保養。電控設備1、灰塵、有沒有漏水痕跡、漏電1、出入標示圖顯示情況1、是否松動，轉動是否到位1、試讀卡三次1、試按三次填寫統計存檔LED閘桿出閘按鈕讀卡器4.0電控設備1、灰塵、有沒有漏水痕跡、漏電1、出入標示圖顯示情況1、是否松動，轉動是否到位1、試讀卡三次1、試按三次填寫統計存檔LED閘桿出閘按鈕讀卡器

第七節智能化系統設備維修要求1.0目標：立即維智能化故障設備，使設備立即恢復正常工作。2.0適用范圍：所屬小區智能化系統。3.0職責：工程維修服務工程負責小區智能化系統維修管理。4.0工作內容：4.1.要熟悉設備使用方法，了解設備多種參數,維修中不得隨意更改設置參數。4.2.故障設備要立即維修，保修期內設備，嚴禁私自拆卸，應由保修單位維修。4.3.故障設備要標明出故障日期,和故障原因，并向項目經理匯報故障情況。4.4.電腦硬盤故障要立即把數據復制到別存放設備上，如：CD-RW，不要數次開啟該硬盤，重裝系統要電腦使用者備份有用文件。4.5維修之前要統計、備份各類數據，以后方可維修，維修完成后恢復原數據方可投入使用。4.6報廢電子設備要向項目經理匯報，并立即登記統一回收。第十一章照明系統維護保養規程1.0目標:確保小區公共照明完好。2.0適用范圍：適適用于小區公共區域照明維護保養。3.0職責：3.1工程制訂保養計劃和相關管理要求。3.2維修技工及夜班護衛員負責巡查。3.3維修部技工實施更換及養護。3.4物業服務中心經理進行審批和監督實施。4.0基礎內容4.1為了確保小區公共照明完好，維修技工依據夜班護衛員巡查統計，或用戶服務中心維修單,檢驗和維修有故障路燈、樓梯燈、車庫公共照明設施，以確保其正常使用。4.2為了愈加好作到節能降耗，要依據季節改變調校公共照明時控開關。4.3為了確保公共照明設施安全使用，要求技工每七天對其進行常規測試并統計。4.3.1要求控制線、零線不得和大地、燈具外殼、燈桿有任何連通。4.3.2接地線接地阻值不得大于4Ω。4.4為了確保路燈美觀，要求每個月對燈具外殼、燈桿進行補漆。4.5定時為公共照明螺絲滴加機油及補漆，小心操作預防機油或油漆淋灑以免污染環境。4.6要隨時跟蹤材料存貨情況，發覺不足時通報。4.7不亮節能燈要收回，能夠更換要進行更換，損壞由保潔部統一處理。第十二章應急指示系統維護保養規程1.0目標：使應急出口指示燈運行良好，當交流電斷電以后能確保每個出口指示燈亮，以確保在發生緊急情況時能夠引導人員疏散。2.0適用范圍：小區全部安全出口消防應急指示燈。3.0職責：3.1項目經理負責指導及監督檢驗工作。3.2維修部維修技工負責日常維護。4.0基礎內容：4.1檢驗出口指示燈玻璃面板有沒有劃痕或破裂現象。4.2檢驗電源指示燈應常亮，當斷開交流電而采取備用電池供電時，也應能亮，不然應檢驗修復。4.3出口指示燈在交流電供電時應能發亮，若不亮則檢驗修復。4.4檢驗燈具安裝是否牢靠可靠。4.5清潔燈箱外殼及顯示器表面。4.6每個月每盞燈試用備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。4.7發覺故障立即修理，每個月檢驗一次。4.8報廢更換燈泡和電池回收至維修部統一處理，不得隨意處理。第十三章排水排風設備巡查步驟1.0目標：確保排水排風設備正常使用。2.0適用范圍：小區內全部排水排風設備設施。3.0職責：3.1項目經理監督使用情況及檢驗保養結果。3.2維修部技工實施天天巡查并做好統計。4.0基礎內容：4.1排水設備巡查步驟4.1.1電源指示燈是否正常指示，選擇開關是否在自動位置。4.1.2水池水位是否正常，排水口、閥門是否正常。4.1.3每七天手動試驗一次，手動正常后將選擇開關打到自動位置。4.2排風設備巡查步驟4.2.1電源指燈是否正常指示，選擇開關是否在自動位置。4.2.2每七天手動試驗一次，手動正常后將選擇開關打到自動位置。4.2.3風機運行時檢驗電機、風機聲音是否正常，防火閥是否在開啟位置。4.2.4知會消防控制中心是否收到該設備運行指示。第十四章應急步驟第一節電梯困人救援操作規程1.0目標:要求電梯困人救援工作程序，確保乘客和電梯安全。2.0適用范圍：適適用于小區內電梯困人后救援工作。3.0職責:3.1項目經理負責電梯困人后救援工作組織實施。3.2電梯維修工負責電梯困人后救援工作。4.0基礎內容：4.1當發生電梯困人事故時,電梯維修工或管理人員經過電梯對講機或喊話和被困人員取得聯絡,務必使其保持鎮靜,不要驚慌,靜心等候救援人員援救,被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外,假如轎廂門處于半開閉狀態,電梯維修工應設法將轎廂門完全關閉。4.2依據指示燈、PC顯層器顯示或開廳門判定轎廂所在位置。4.3轎廂停于距廳門0.5米左右(高于或低于)位置時救援。4.3.1拉下電源梯電源開關。4.3.2用專用廳門鑰匙開啟廳門。4.3.3在轎頂用力打開轎廂門。4.3.4幫助乘客離開轎廂。4.3.5重新關好廳門。4.4轎廂停于距離廳門0.5米以外位置救援方法4.4.1進入機房切斷電梯電源。4.4.2拆除電動機尾軸罩蓋,安上旋轉手柄或旋柄。4.4.3救援人員之一把住旋柄,另一救援人員手持釋放桿,輕輕撬開制動器,利用轎廂自重,向正方向移動。為了避免轎廂移動太快，發生危險，操作時應一撬一放，使轎廂逐步移動，直至最靠近于廳門（0.5米左右）為止,確定剎車制動無誤,放開盤車手輪。4.4.5當轎廂停于距廳門0.5米左右位置時,其求援方法按4.4.3條款進行。4.4.6遇有其它復雜情況，應請求電梯企業幫助求援。4.4.7困人求援工作完成后，電梯技工應將情況完整規范地統計在《電梯運行統計表》內。

第二節電梯故障應急處理步驟1.0目標：規范應急處理步驟，確保電梯運行正常。2.0適用范圍：適適用于各類型電梯。3.0職責：3.1項目經理負責組織指揮。3.2維修技工負責處理。4.0基礎內容4.1停電造成電梯故障困人。4.1.1發覺市電停后，值班人員應第一時間趕到發電機房，確保發電機正常供電。4.1.2發電機正常供電后，值班人員應會同稚維員檢驗全部電梯是否正常運行。4.1.3如發覺困人，按《電梯困人救援規范》處理。4.2電梯技術故障困人。4.2.1發覺電梯忽然停止運行或死機，第一時間檢驗機房是否停電。4.2.2如發覺電源供給正常，必需立即組織困人求援。4.2.3困人救援按《電梯困人救援規范》處理。4.2.4通知電梯保養企業派人檢修處理。4.3火災4.3.1當發生火災時，應引導住戶從走火通道疏散，切勿乘搭電梯。4.3.2當確定火災發生后，稚維員可打破基站門邊上急停按鈕開關,按下按鈕后，電梯迫降基層，停止使用。4.3.3消防員可使用專用電梯，進行救人救火。第三節供電系統突發性事故應急步驟1.0目標：確保處理供電突發性故障有序進行。2.0適用范圍：小區供電系統突發性故障處理。3.0職責：3.1項目經理組織并指揮工作。3.2維修技工具體操作實施。4.0停電處理步驟：4.1步驟圖：停電檢驗線路合閘試送電通知項目經理停電檢驗線路合閘試送電通知項目經理聯絡廠家維修通知用戶服務中心通知供電局統計檢驗市政停電是否正常是否正常再送電跳閘送電轉送電通知企業和用戶是否是否是4.2.1停電后，維修技工立即趕到電房。4.2.2檢驗停電原因，若電房開關跳閘，試送電，正常即可。如不行檢驗線路后再送電，還不行通知項目經理聯絡廠家維修。4.2.3如屬市政停電，用對講機通知用戶服務中心查詢及通知供電局派員前來進行倒送電工作。4.2.4停電不能在短時間（通常半個小時）內恢復，應通知住戶相關停電事宜，如停電原