房屋征收與安置投標方案目錄TOC\o"1-3"\h\u第一章項目背景及需求分析 9第一節房屋征收 9一、房屋征收 9二、具體流程 9三、征收主體 10四、征收程序 10五、房屋征收法定條件 12第二節房屋征收安置 13一、國有土地上房屋征收與補償條例 13二、總則 13三、征收決定 14四、補償 17五、法律責任 20第三節房屋征收政策 21一、棚戶區改造項目重點、難點分析 21二、房屋征收補償與安置程序 30三、征收補償安置辦法 33四、征收安置中的難題與對策 36五、管理規定 38六、監督與獎勵 45第四節項目需求分析 46一、項目概況 46二、項目范圍 47三、項目要求 47第二章項目整體服務計劃及組織機構 49第一節項目工作計劃 49一、工作內容及要求 49二、工作計劃 50三、土地征收工作的各個階段 50四、土地征收實施流程 55第二節項目組織機構及人員配備 58一、公司征收管理分配示意圖 59二、職能分配 59第三節人員管理培訓 61一、征地人員工作制度 61二、征地人員管理制度 65三、房屋征收工作人員培訓 66四、人員考核辦法 70第三章房屋征收測繪實施方案 72第一節測繪操作過程 72一、測繪技術依據 72二、實施方案 73三、測繪工作流程與方法 75四、實地調查的工作程序 83第二節質量檢查及保障措施 86一、成果質量控制要求 86二、成果質量檢查要求 87三、測繪資質管理體系 89四、測繪周期承諾 90第三節測繪成果管理制度 96一、質量管理崗位職責制度 96二、技術設計書審批制度 98三、測繪生產過程、環節質量監督管理制度 99四、二級檢查一級驗收制度 101五、測繪儀器設備管理制度 103六、測繪生產質量獎懲制度 104七、測繪生產人員培訓、崗位管理制度 106八、客戶服務制度 107九、質量檢驗人員考核制度 107十、房產測繪服務承諾制度 108第四章項目評估實施方案 110第一節評估方案 110一、統一相關技術參數選取，統一解釋口徑 110二、項目拆遷評估工作流程 111三、技術方案 116四、確定組織方案 123五、評估小組 123六、作業時間 125第二節房屋征收評估技術方案 125一、被征收房屋分類及其說明 125二、可比實例選擇要求及說明 127三、標準樣本住宅的條件設定及可比實例選擇的具體要求 129四、住宅房屋實體因素（K31、K31i）修正說明表 132五、住宅房屋區位因素（K32、K32i）修正說明表 139六、非營業用房及其成本法評估說明 145七、房屋成新因素確定表 149八、營業用房收益法評估應用說明 155九、裝飾裝修附屬物補償指導價及其它補償標準 158第五章房屋征收補償安置方案 179第一節征收補償標準 179一、征收范圍 179二、征收部門與被征收人 179三、征收補償的依據及原則 179四、征收補償方式及獎勵辦法 180五、征收補償標準 180六、住宅房屋臨遷過渡安排 188七、搬家（遷）補助費 189八、房屋附屬物、附著物的補償 190九、室內裝修補償 191十、安置用房的基本裝修標準 191十一、華僑房屋 193十二、不完全產權的房改房 193十三、住房困難和低收入家庭 193十四、列入文物保護單位的房屋 194十五、爭議的解決 194十六、補償異議 194十七、土地使用年限修正系數表 194第二節房屋征收安置房分配方案 198一、適用范圍 198二、安置房源情況 199三、安置房選房原則 200四、安置房選房前資格選房人的登記確認工作 201五、安置房選房工作組織 203六、安置房選房辦法時間表 205七、安置房選房辦法釋疑 206八、特殊情況的處理 209九、附件 211第六章房屋征收檔案管理 213第一節房屋征收檔案手續 213一、進行征收檔案移交的相關要求 213二、進行房屋征收檔案移交時候的流程和時限 213三、進行方案移交時候的相關手續 213四、房屋征收完善檔案收集清單 214第二節檔案崗位工作職責和制度 215一、檔案人員崗位職責 215二、文件材料歸檔制度 216三、電子文檔管理制度 217四、專門檔案管理制度 218五、檔案利用制度 218六、檔案保管制度 219七、檔案鑒定制度 220八、檔案室清潔衛生制度 220第七章應急服務方案 222第一節應急指導 222一、指導思想 222二、編制依據 222三、適用范圍 222四、事件分級 222第二節組織機構與職責 224一、組織機構 224二、組織職責 224三、預測預警 226第三節房屋征收突發事件應急措施 227一、突發事件 227二、現場處置 228三、善后工作 229溫馨提示：本方案目錄中的內容在word文檔內均有詳細闡述，如需查閱，請購買后下載。說明一、如招標文件評分標準要求“項目理解及需求分析”詳情可見本文第一章。二、如招標文件評分標準要求“項目整體服務計劃及組織機構”詳情可見本文第二章。三、如招標文件評分標準要求“房屋征收測繪實施方案”詳情可見本文第三章。四、如招標文件評分標準要求“項目評估實施方案”詳情可見本文第四章。五、如招標文件評分標準要求“房屋征收補償安置方案”詳情可見本文第五章。六、如招標文件評分標準要求“房屋征收檔案管理”詳情可見本文第六章。七、如招標文件評分標準要求“應急服務方案”詳情可見本文第七章。編制依據一、項目招標文件、補遺及設計文件等相關資料。二、國家現行技術規范、標準及有關的技術資料、規范、規程及技術標準。三、依照有關主要法律、法規：（一）《中華人民共和國政府采購法》（二）其他法律法規。四、行業規范、標準（以下內容根據項目實際情況修改）第一章項目背景及需求分析第一節房屋征收一、房屋征收房屋征收是指由房屋征收部門通常是政府城建部門在摸底立項的基礎上對居民百姓居住房屋的土地使用權的有償回收。二、具體流程1.進行項目征收立項，并做好項目和前期調查摸底。2.房屋征收部門擬定征收補償方案并報縣區政府。3.對擬征收房屋進行調查登記并公布調查情況。4.有關部門對未經登記的建筑進行調查、認定和處理。5.政府部門組織補償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。（舊城改造項目組織被征收人和公眾代表聽證會）。6.縣區政府公布征求意見情況、聽證會情況和根據公眾意見、聽證會情況修改情況，并對征收補償方案重新修訂公布，同時做好社會穩定風險評估。7.縣區政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數量較多的，經縣區政府常務會議討論決定。8.公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作。9.由被征收人選擇征收評估機構。10.房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議，在規定期限內達不成協議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的人民政府作出補償決定，并依法送達被征收人并在房屋征收范圍內公告。11.被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。12.對于在法定期限內不執行補償決定也不申請行政復議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。三、征收主體1.征收主體：市縣人民政府2.實施部門：市、縣級人民政府確定的房屋征收部門，一般為市縣人民政府房屋征收補償辦公室。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。3.被征收人：征收范圍內房屋所有權人、公房使用權人、未經登記建筑所有權人等。四、征收程序1.確定征收范圍，禁止建設和停辦各類手續。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。2.擬定征收補償方案：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。3.修改和聽證：市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案4.社會穩定風險評估：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。5.補償資金驗收：作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。6.調查登記公示：房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。7.對未經登記建筑調查認定處理：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。8.作出征收決定并公告：市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。五、房屋征收法定條件1.征收范圍屬于國有土地。2.因公共利益需要（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（5）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（6）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。3.符合四規劃一計劃國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。第二節房屋征收安置一、國有土地上房屋征收與補償條例《國有土地上房屋征收與補償條例》是為規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益制定。由國務院于2011年1月21日發布，自公布之日起施行。二、總則1.為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。2.為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。3.房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。4.市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。5.房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。6.上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督。國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。7.任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。三、征收決定1.為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（5）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（6）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。2.依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。3.房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。4.市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。5.市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。6.市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。7.被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。第十五條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。8.房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。四、補償1.作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（1）被征收房屋價值的補償；（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（3）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。2.征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。3.對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。4.房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。5.被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。6.因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。7.對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。8.市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。9.房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。10.房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。11.實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。12.被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。13.房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。五、法律責任1.市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。2.采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。3.采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。4.貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。5.房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第三節房屋征收政策一、棚戶區改造項目重點、難點分析（一）測繪工作的重點分析及措施；1.本項目工作的重點：（1）全面做好宣傳、動員、培訓工作。（2）認真收集權屬信息、房產信息、土地合同等資料，扎實推進摸底調查階段工作。（3）逐一對每個每土地權屬方，房產所有方做全面的入戶調查，確保地塊、房產相關信息準確無誤。（5）逐一對每塊地進行權屬核查，確保地塊的權屬界線準確無誤。（6）把好審核公示關，確保相關數據及信息的準確性，避免后期工作返工。（7）嚴格選擇并使用數據庫系統軟件，并按軟件要求進行數據入庫。（8）按規范及檔案管理部門要求進行資料歸檔。（9）根據項目所處位置，進行項目調研工作。（10）項目實施前，及時和項目建設方做好技術、方案溝通，編寫切實可行的實施方案。（11）根據工程規模、工期，配置足夠的人員及設備。（12）組建行之有效的項目管理部。2.針對工作重點采取的措施：（1）建立具有較強執行能力的項目部本測繪項目工作量大、技術要求高、工作協調難度大，所涉及的問題比較廣泛，必須要建立一個經驗豐富、有較強執行能力的項目部來承擔此項工作。我公司根據本項目的特點，特組建“XXXX測繪項目項目部”，派遣技術能力強、經驗豐富、溝通協調能力強，具有較強執行能力的專業人員投入項目部中，依托我公司強大的綜合實力，確保項目按期、順利、圓滿完成。（2）制定科學合理的作業流程制定科學合理的作業流程和技術方法以及質量控制手段是保證本項目順利實施的基本條件。中標后，我公司將根據我公司實施該項目的經驗，結合當地實際情況，制定確實可行的作業流程，在當地主管部門的領導下，依靠各級政府工作人員，有序實施。（3）投入先進的技術設備及足夠的人員，以保障項目的順利開展。（4）加強組織管理、確保服務質量3.針對工作質量采取的措施：按照我公司的質量目標和質量方針，我公司承擔本項目的服務承諾是以先進適用的技術、及時周到的服務態度為用戶提供質量優良可靠的產品和服務，獲得用戶的滿意及信任。工作中，我公司將采取以下措施確保服務質量：（1）我公司的實施方案必須獲得甲方的批準后方可實施。（2）我公司嚴格按照我公司的管理體系文件要求對技術、質量、進度和安全環保進行控制，每一項產品均應達到優良級別。（3）我公司的作業人員均需接受過程中的技術、質量、進度和安全環保教育培訓。項目部接受我公司的監督檢查。（4）我公司將建立與甲方的溝通渠道，定期或按要求向甲方匯報工作進度，接受甲方的意見或建議。（5）按照“三級檢查、二級驗收”制度，做好項目的檢查及驗收工作。（6）為甲方提供后續的技術咨詢及服務。4.工作的難點分析及對策措施（1）工序流程長，數據信息量大，確保每個環節處理的信息準確可靠是難點XX測繪項目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及獲采集的數據量巨大且信息相互關聯，數據管理難度相對較大，必須保證每道工序的之間的無差錯的鏈接才能順利完成發證工作。對策措施：①每個崗位、每個工種的作業人員必須是有技術、有經驗的人員擔任，必要時應進行培訓；②質量檢查貫穿在整個過程中，每個環節的產品必須經過自檢和互檢才能提給下一個環節使用。（2）項目涉及的面積大，工作內容多，時間緊，確保按時完成的難度較大對策措施：①能否按時收集相關資料是影響工期的最重要的因素之一，必須爭取在雨季來臨之前完成。為此，我公司將及時和有關部門對接收集相關資料，能夠確保完成；②能否順利完成入戶調查是影響工期的最重要的因素之一，由于大部分棚區改造區域內人員外出打工及工作時間因素，家中無人或留守老人的情況較多，將影響入戶調查的質量和工期。為此，我公司在項目開始前即要求測繪相關人員配合街道辦管理人員及時聯系在外務工人員，發放宣傳單，使在外務工人員理解本項目的流程及要求，及早準備；③能否收集較完善的基礎資料是影響質量和工期的最重要的因素之一。為此，我公司將在中標后詳細列出需要收集的資料清單，在發包人的協助下進行收集。④要保證項目按期完成，需要做好詳細的進度計劃，并根據情況及時進行必要的調整，使計劃能夠切合實際。當進度滯后時，應采取增加作業人員、增加儀器設備等措施。（3）測繪精度要求高，作業難度大對策措施：我公司將嚴格按照招標文件要求，按照地籍測量及房產測繪有關規程規范認真執行，確保成果質量符合驗收要求。（4)XX測繪項目涉及承包人的切身利益，工作過程中需要與市里多個政府部門協調配合，工作協調難度大對策措施：①緊緊依靠政府和街道辦事處，發揮政府和街道辦事處的主導地位開展工作；②積極主動與各方進行溝通聯系，爭取配合支持；③我公司的聯系人必須是項目負責人，這樣才能信息溝通準確、及時。（5）棚戶區外出務工經商較多，不能及時進行入戶權屬確認對策措施：對于常年外出未歸、未委托代理人又無法聯系的外出人員，可先查清城建部門登記以來的房產狀況。（6）實測土地面積與合同及原來的產權證書記載有出入對策措施：①嚴格執行相關法律政策規定，對實測面積，經公示后據實登記。在登記簿中如實填寫“實際測量面積”。②對出入較大的要對土地地籍草圖進行審核，在街道辦及相關上級部門的指導下進行公示。（7）人身儀器安全保障困難安全為了生產、生產必須安全。解決措施：對進行該項目的技術人員進行安全生產、交通安全意識教育，做到安全、文明生產，尊重當地習俗，遵守社會公德，和當地居民友好相處。在主要交通干道從事調查和測量的作業人員，穿戴有紅、黃色標志背心，嚴格遵守城市交通規則，服從交警指揮。確保人身、儀器、車輛等安全。（8）認識問題大多數居民對棚戶區的改造認識上存在不足，他們認為棚戶區的改造就是棚戶區的開發，政府要占用這塊地或者政府將這塊地出讓給了開發商，他們并不認為棚戶區的改造是為了改善自己的居住條件。因此，居民更加關注的是自己能否在改造中得到更多的征地拆遷補償，在認識上存在誤區。從而對項目上測繪工作造成阻礙，對測量專業人員所測得的數據不認可，在入戶調查環節上，居民或所有權方出現虛報、假報面積的情況。對策措施：①認真配合業主方做好宣傳工作；②對無理取鬧，極度不配合者上報給委托方，進行協調處理。（9）城市棚戶區改造房屋及地籍測繪工作中測量環境的問題。棚戶區街道較窄，車輛較多，不利于測量儀器設備的順利施展。對策措施：現場踏勘后，編制行之有效的項目工作方案，以技術團隊為依托，必須解決該問題。（二）拆遷評估方案實施中的幾個具體問題及難點1.與拆遷公司的配合（1）評估機構：估價技術路線是整個拆遷工作的基礎，拆遷補償價格是拆遷雙方當事人最關心的問題，評估機構負責對估價結果進行解釋，既要保護被征收人的合法權益，也要在合法的前提下為拆遷人節約成本，同時要促進拆遷工作的順利進行。（2）拆遷公司：拆遷補償方案的具體實施主要由拆遷公司完成，從摸底調查到動遷期的入戶解釋，拆遷公司在整個拆遷過程中起著重要的作用。每一份拆遷協議的簽訂都需要他們跟被征收人細致的溝通和解釋。（3）二者的配合：根據以前的經驗，評估公司與拆遷公司的配合貫穿于整個拆遷工作過程中，評估公司和拆遷公司只有通力合作才能圓滿完成整個項目的拆遷任務，從前期準備——入戶調查——內業測算——現場咨詢——參與裁決、訴訟等過程，相互尊重，相互配合，齊心協力共同完成本項目的拆遷工作。2.與委托人的配合本著在合法范圍內為謀取委托方最大化利益的工作原則為宗旨與拆遷人配合，具體體現為：（1）派專人與委托方溝通，定期交換意見，協調與拆遷有關的各種關系；（2）及時向委托方通報拆遷過程中根據我方經驗判斷認為的異常情況；（3）認真接受委托方提出的各種意見和建議，對委托方提出的具體問題盡量尋求相同案例予以說明及解決；（4)耐心細致地作好解釋工作，避免被征收人對拆遷人及拆遷工作的抵觸情緒。3.實施過程中的難點（1）調查難：被拆遷的房屋一般都是年代久遠、維修較差且不大規則的棚戶，現場查勘及市場調查主要難在兩點：一是房屋裝修查勘難。房屋裝修涉及的細部很多，且裝修的內容五花八門，有包一面門的，有零星貼瓷磚的，有雜木當木地板的，有塑料吊頂的等等，每一項都必須記載清楚，并要得到被征收人的認同，難度實在不小。一般50平方米的房屋裝修需要半天的查勘時間，如遇經營性物業如酒店、賓館、娛樂場所等復雜裝修，更需耗費大量的時日。二是踩點調查難。被拆遷房屋往往具有比較大的特殊性，如有的一樓是混合結構而二樓卻是磚木結構，有的木結構房屋在一面砌筑磚墻等，市場可比實例較少，調查取樣十分困難，尤其是對裝飾材料（有的是過時淘汰的材料）的認定、詢價非常不易。（2）測算難：由于被拆遷房屋市場資料收集困難，因而在裝飾材料價格、特殊房地產現時價格等方面要花費大量的精力。評估機構必須根據查勘的情況謹慎確定成新、朝向、樓層等增減系數，選擇適當的評估方法，選定合理的比較實例進行測算。一般的拆遷評估要進行2-3次試算，復雜的甚至要進行五六次試算再加上地方拆遷實施辦法有時與國家法律有些沖突，評估機構執行起來無所適從。如遇大面積多戶拆遷，那測算就更為艱難，每一棟樓之間、戶與戶之間需進行合理的平衡，既要保證合法合規，又要體現差別，稍有不慎，就會招來責難。（3）答疑難：拆遷評估事關拆遷人與被征收人的切身利益，對評估結果進行咨詢本來無可非議，但拆遷評估由于受各種因素影響，評估結果有時難免會出現一些誤差。因此前來質疑的客戶相當多，有的客戶還帶上了自己的親戚朋友一行浩浩蕩蕩，且質疑問題事無巨細均要求詳細作答，再加上對評估專業知識的缺乏，常常質問評估事項以外的問題。據統計，一宗拆遷業務中至少有90%的客戶要求答疑，少數被拆遷人甚至以我單位和拆遷人相“勾結”為由，大肆謾罵、砸物、動手打人，嚴重影響評估機構正常業務開展。（4）結案難：由于拆遷涉及方方面面的問題很多，一個拆遷補償的談成需要經過“評估--談判--復估--談判--裁定（或上訴）”等來回好多次，比較順利的要一個星期左右，遇到上訴的則遙遙無期。這樣評估機構就不知道要在裁決委員會、法院或仲裁機關折騰多少回。二、房屋征收補償與安置程序1.區人民政府成立區國土、建設、財政、審計、監察等部門參與的征收與補償領導小組，指導集體建設用地及地面建筑物的征收與補償工作，項目業主負責籌措補償與安置資金存入銀行專用賬戶，審查上報區人民政府研究啟動補償與安置程序。2.項目業主具體負責集體建設用地及地面建筑物的征收與補償工作及宣傳解釋工作。3.區土地主管部門憑政府部門有關批準文件和規劃選址意見書（或建設用地規劃設計條件通知書，附用地紅線圖）確定房屋征收范圍，被征收人不得進行新建、擴建、改建、戶口遷入等不當增加補償費用的行為，仍按原房屋狀況和使用性質進行征收補償。4.項目業主組織調查登記，并適時公布調查結果。5.項目業主擬定房屋補償與安置方案（包括補助與獎勵措施），上報區人民政府。房屋補償與安置方案的內容應當包括：房屋征收范圍、實施時間、征收依據、安置方式、房屋貨幣補償價款的確定原則和支付方式、用于產權調換房屋的面積和地點等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費用的標準、停產停業損失的補償標準和確定辦法、簽約期限、房屋補償與安置費用測算等。6.項目業主將經充分論證的房屋征收補償方案報市國土部門，市國土部門應當會同區發展改革、建設、財政、審計等相關部門進行審核。項目業主將審核通過的補償與安置方案公布并征求公眾意見。征求公眾意見期限不得少于30日。7.項目業主公布征求意見情況和根據公眾意見修改的情況。8.項目業主應當于房屋征收補償方案征求意見期滿后7日內，按有關規定完成社會穩定風險評估報告，報市國土部門備案。9.項目業主作出房屋征收決定公告前，應當將房屋征收決定的以下有關材料報市國土部門審核：（1）發展改革部門對建設項目的批復文件；（2）國土部門出具的建設項目土地預審意見；（3）規劃部門批準的建設項目規劃方案或建筑單體方案；（4）審核通過的征收補償方案書面文件及被征收人意見反饋和方案修改、公布情況；（5）社會穩定風險評估報告備案批準文件；（6）征收補償資金監管協議和存儲證明；（7）其他需要提報的材料。10.項目業主應當組織區發展改革、建設、財政、審計等相關部門進行審核，并給予批復。審核通過的，項目業主經區政府同意發布房屋征收公告，并附經審定的房屋補償與安置方案。區國土部門征收集體土地決定同時一并公告。11.房屋補償與安置資金應當專門用于房屋補償與安置，不得挪作他用。項目業主在審計、財政、監察等部門監督下負責對房屋補償安置資金統一管理，統一結算。12.被征收人協商選定房地產價格評估機構；協商不成的，則由項目業主在報名的評估機構中推薦3個具有相應資質的房地產價格評估機構，公開抽簽確定。項目業主應當在抽簽前5日內在征收范圍內公告抽簽時間和地點。抽簽過程與結果應當由公證機關現場公證。13.房地產價格評估機構根據《房地產估價規范》獨立、客觀、公正地對被收購房屋的價值進行評估，任何單位和個人不得干預。有異議的，可以申請復核評估。對復核結果有異議的，可以申請鑒定。14.被征收人選擇補償與安置方式，可以是貨幣補償，也可以是房屋產權調換。15.項目業主與被征收人訂立房屋補償與安置協議。協議內容包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、違約責任、爭議解決的途徑等事項。16.項目業主向被征收人支付房屋補償的價款、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房；造成停產停業損失的，支付停產停業損失費。被征收人在協議約定的搬遷期限內完成搬遷。17.補償與安置協議簽訂后，一方當事人不履行協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟或者仲裁（按合同約定）。18.項目業主應建立房屋征收與補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。19.項目業主組織對被征收房屋的拆除工作。三、征收補償安置辦法（一）基本規定1.被征收人是指被征收房屋的所有人，以土地使用權證和房屋所有權證的記載為準。被征收人應當如實向征收人、評估機構和測量單位等單位提供相關資料，配合評估機構、測量單位現場查勘。2.根據改造區域的實際，持有如下材料原件的，如在規定征收期限內完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補償協議的，可按完全產權進行評估補償：（1）有權機關批準核發的土地使用權證或房屋所有權證。（2）有權機關批準的文書（如土地房產所有證、批準用地文件、土地動用證、居民建房用地申請表等）。（3）市人民政府、區政府、街道出具的非法占地建房清理憑證及相應的繳費憑證。3.被征收房屋產權不清晰或存在產權糾紛的，不作貨幣補償，實行產權調換。存在產權糾紛的房屋，在征收公告規定的征收期限內，糾紛仍未解決的，由項目業主就被征收房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全后征收。4.被征收房屋建筑面積由項目業主委托具有房產測繪資格的房產測繪單位，按現行國家房地產測量規范計算。5.被征收房屋補償金額由項目業主委托具有房地產評估資質的評估機構，根據國家有關評估技術規范進行評估。如被征收人對房地產評估機構的評估結果有異議，根據建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關規定執行。6.征收房屋的附屬物，實行貨幣補償，不作產權調換，補償標準按規定征收文件。7.選擇貨幣補償的，在征收補償協議書簽訂后，由征收人一次性付給全部征收補償費。8.被征收人在征收公告規定的征收期限內，未完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補償協議書者，項目業主依法申請行政裁決，并申請有關部門依法對被征收房屋實施強制征收。（二）經營性店面的補償安置辦法1.經營性店面以土地使用權證和房屋所有權證的記載為準。2.根據改造區域的實際情況，持有土地使用權證、房屋所有權證和工商營業執照，且連續經營三年以上（含三年）的商業、服務業用房，如在規定期限內完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補償協議的，可認定為經營性店面。3.經營性店面面積以房屋第一層第--自然間的開間X進深計算。4.經營性店面，如在規定期限內與征收人簽訂征收補償協議的，可按同地段經營性店面的用途，評估其土地價格。具體補償安置根據已批準圖紙上載明的店面間數和店面面積，補償標準按征收規定文件。（三）住宅的補償安置辦法持有完全產權的住宅房屋，按評估結果補償。（四）文物和寺廟的補償安置辦法1.征收范圍內的文物古跡需要征收或遷移，根據《中華人民共和國文物保護法》的有關規定，報經原批準的機關和上一級文化行政管理部門同意后，另行妥善處理。2.宗教活動場所應服從城市建設的需要，支持配合房屋征收工作。（1）經市宗教事務主管部門和市規劃管理部門批準的寺廟，由項目業主根據評估結果給予合理補償，并協助市宗教事務主管部門和宗教團體，對寺廟進行妥善處理安置。（2）未經市宗教事務主管部門和市規劃管理部門批準的寺廟，由市宗教事務主管部門統一協調處理。（五）特困戶的補償安置辦法1.特困戶的認定辦法：在征收范圍內屬民政部門認定的最低生活保障對象，由本人提出申請，經所在社區居委會審查并公示后，報區政府辦公室審批后確定。2.補償安置辦法：參照《XX市城市房屋征收管理規定》的有關規定，給予一定金額的補助或優惠進行安置。四、征收安置中的難題與對策（一）難題近年來，各地因征地征收而引發的群體鬧事事件時有發生，成為影響社會穩定的一個因素。其主要特點如下：1.規模逐漸擴大，造成較大影響。一些人抱著“法不責眾”以及“事情鬧得越兇，領導越重視，越容易解決”的心態，成團結伙，集體越級投訴，在社會上造成較大的負面影響。2.行為容易過激，事態難以控制。個別群眾情緒偏激，容易沖動，常常表現為謾罵工作人員，堵路堵門，并造成眾人圍觀，使事態擴大，給處置工作帶來難度。3.一些部門重視不夠，解決問題辦法不多。有的同志在征收過程中對維護社會穩定的重要性認識不足，在思想上出現偏差，片面強調加快進度，對做好被征收人思想工作研究不夠，思考不深，在事件初露端倪時缺乏敏感性。目前，征收遺留問題引發信訪重復率高，也與有的群眾對政策一知半解有關，總認為個人合法權益受到侵害，提出問題層層加碼，又不愿聽相關部門和相關人員的解釋，三番五次到多個部門重復信訪，牽涉領導精力，造成較大的負面影響。因此，如何有效地保護群眾合法的財產權，規范征收安置行為，這是實際工作中迫切需要解決的社會問題。依法治理，推進依法征收。（二）對策1.當公開透明、規范操作，維護征地征收工作的公正性。要公開征收許可證審批程序、征收管理收費標準以及征收投訴渠道。對征收項目要規范管理，建立動態檔案，進行全程跟蹤服務和監督。結合整頓和規范市場秩序的要求，加強征收安置工作的執法檢查，對在檢查中發現的問題，嚴格依法處理，維護征地征收工作的合法性、公正性。2.完善行政執法監督制度，強化行政執法監督。依法行政，先要依法治權，征收管理部門及其工作人員要正確行使權力，防止濫用權力并自覺接受人大監督、群眾監督以及司法機關依據行政訴訟法實施的監督。征收管理部門要建立健全行政審批責任追究制度、執法人員資格認證制度、行政執法公示制度和錯案責任追究制度。堅持輿論先導，加強法制宣傳。要把思想工作做在前、做上門、做到家、做到位，使被征收人主動配合征收工作。在征收實施的過程中，對群眾反映的困難要盡最大努力幫助解決。對群眾的合法權益要堅決予以維護，對合情、合理但不一定符合政策的要求，根據實際情況，在說服教育的基礎上給予妥善處理，盡可能地減少強拆。多做思想工作說服、教育群眾，爭取大多數群眾的支持，使干群之間、黨群之間少一點誤會、多一些理解，努力營造一個良好的征收工作氛圍。嚴格執行糾紛排查責任制，化解房屋征收中的各類矛盾。凡涉及征收安置的糾紛問題，各級調解組織的主要負責人都要以高度的責任感，及時化解矛盾，維護地區穩定。3.認真排查、梳理征收中的不穩定因素。組織專門力量，對征收項目（包括有歷史遺留問題的征收項目，正在進行和將要進行的征收項目）集中進行排查。對可能發生群體信訪和可能阻斷交通等的征收項目，要重點排查，力爭從最基層或源頭上發現可能影響社會穩定的問題和隱患，做到情況明、底數清。4.及時化解矛盾。對已經發生的以及排查出來的矛盾和問題，按照“屬地管理”“誰主管、誰負責”的原則，制定工作方案，排出時間表，千方百計把不穩定因素解決在基層，解決在萌芽狀態。5.切實落實糾紛調處工作責任制。按照“分級負責、歸口管理”的原則，切實加強對調處工作的領導，明確專人負責，一級抓一級，層層抓落實。五、管理規定（一）項目業主征收處工作職責1.貫徹落實相關土地法律法規，做好項目征地征收、移民安置和地方協調工作。2.負責項目土地、房屋評估等報批及辦理相關手續，督促落實相關評估意見。3.負責協調組織地方征收辦做好土地征用、附著物征收和移民安置工作，協調施工單位辦理臨時用地征用、用水用電等相關手續。4.負責編制項目的征地征收工作計劃，提出征地、征收方案，核實征地面積和征收數量，并組織繪制項目最終用地紅線圖。5.負責征地征收費用及預算管理，嚴格執行征地征收補償標準，按期編制征地征收計劃和資金預算，及時支付征地征收費用，繳交有關規費。6.負責地方關系協調，協助地方政府調解糾紛，化解矛盾，保障良好的施工環境。7.負責征地征收資料檔案管理工作。8、完成領導交辦的其他工作（二）征地征收工作制度為加強本項目的征地征收管理，依法規范征地征收行為，維護被征地征收當事人的合法權益，推動征地征收工作的全面落實。根據有關規定，建立以下工作制度。1.公示制度項目業主應按時在征地征收現場或工作地點設立征地征收公示欄，主要內容包括：征地征收通告；征地征收工作程序、安排；征地征收工程量、補償安置方案、監督舉報電話等。2.信訪制度項目業主應在工作地點設專人負責接待群眾，向群眾宣傳征地征收政策、法規和有關規定，提供政策咨詢，聽取群眾意見和建議。設立投訴舉報電話和舉報箱，對待來信來訪要認真做好記錄，處理信訪件，要件件有著落。對群眾反映的問題，要及時分析解決，不得拖延和推諉。重大問題及時匯報，加強溝通，把問題化解在萌芽狀態，嚴禁出現群眾集體（越級）上訪事件的發生。對群眾反映的合理要求，要督促有關部門解決；不符合政策規定的，要耐心解釋。3.監督檢查制度項目業主對實施征地征收單位和人員采取定期或不定期檢查，發現問題及時處理，并予以通報，情節嚴重的要追究有關單位和人員的責任。4.業務培訓制度建立征地征收人員的定期培訓制度，提高人員的政治、業務素質，確保征地征收政策法規的順利實施。5.責任承諾制度（1）堅持依法征地征收，嚴格執行相關法律法規。教育、督促征地征收人員遵守各項制度和規定，按要求做好公示和信訪接待，實行陽光操作。（2）保證嚴格履行相關協議，補償資金在規定期限內足額支付到位（3）保證不采取暴力、威脅或其他非法手段，強迫實施征地征收行為（4）保證拆除的舊材料不污染水源，以及有其他影響未征收居民正常生產、生活的行為。（5）保證妥善處理好征地征收中的糾紛，不發生因征地征收工作不到位而引發集體（越級）上訪事件。6.責任追究制度有下列情況之一的，將進行責任追究，分別給予提醒、批評教育、告誡、通報，情節嚴重，影響惡劣的，將向管轄單位建議更換直至行政紀律處分。（1）消極對待征地征收工作，抵制工作安排的。（2）違反征地征收資金管理規定的。（3）借征地征收，達到個人非法目的，造成征地征收工作被動局面或造型當事人較大損失的。（4）違反征地征收廉政規定的。（5）未按程序或未依法征地征收的。（6）擾亂征地征收次序，散布虛假信息，混淆是非的行為。（7）違反合同條款或拒不改正的。（8）對失職行為經教育拒不改正的。（9）為處理好征地征收過程中的矛盾，一起上訪行為，尤其是群體性上訪或越級上訪的。（10）未按時按量完成征地征收任務的。（三）征地征收工作廉政規定1.嚴格遵守國家法律、法規及交通部門相關規定，自覺遵守交通廳“六條禁令”和監理中心“八不準”的規定。2.建立健全廉政制度，開展廉政教育，設立廉政告示牌，公布舉報電話，自覺接受社會、媒體、群眾、內部監督。3.嚴格執行征地征收合同文件，嚴禁擅自提高標準、更改地類、多付少征、多征少付等行為。4.不得索要或接受禮金、有價證券和貴重物品，不得在對方報銷任何應由個人支付的費用。5.不得參與被征遷方的宴請和娛樂以及旅游等活動。6.不得私自與被征遷人接觸，不得隨意透露征地征收有關情況。（四）征遷資金監督管理辦法1.項目業主根據征地征收協議向財務處申報征地征收資金使用計劃。2.項目業主根據征地征收協議、征地征收清單及征地征收進度，審核征地征收費用支付申請。3.對征遷費使用實施監管，對撥付的征地征收費，必須專款專用，不得占用、挪用、不得漏付、錯付、延付、多付、少付等。4.按照法律法規相關規定，與財務審計部門定期或不定期對征遷費用進行檢查，必須按時報送征地征收費用使用的情況。5.征遷資金指工程建設中，用于征地征收的各類補償費和與征遷相關的有關稅費和征遷管理部門的管理費。6.征地征收資金的支付程序征地征收款支付：征遷辦提出申請附清單——征遷領導審核——征遷辦出具行政事業性收據——征遷辦簽署支付意見、填寫合同付款申請單（附清單）——分管領導簽署意見——財務處簽署意見——主管領導簽署意見——財務處辦理并反饋——被征遷人查收。征遷辦工作經費用：征遷辦提出申請——征遷辦領導審核——征遷辦出具行政事業行收據——征遷辦簽署支付意見——分管領導簽署意見——財務處簽署意見——主管領導簽署意見——財務處辦理并反饋——征遷單位查收。其他征地征收相關費用的支付：按協議、按財務支付程序辦理。（五）征地征收考核獎勵辦法為按時完成征地征收工作，做好協調服務，確保本項目按項目業主的要求如期開工，保證項目順利實施，特制訂本考核獎勵辦法。1.考核的對象以為單位或個人進行考核。2.考核的內容考核內容包括征地征收完成情況、土地報批材料組織情況、協調服務工作，統一考核。（1）對單位征地征收辦工作的考核內容包括：①建立征地征收機構，人員到位。②召開本行政區域內的征地征收工作會議，合理安排、統一部署、措施得力。③及時組織土地、房屋及附著物復查核定工作。④簽訂各項征地征收包干協議和耕地占補平衡協議。⑤足額及時支付各項補償款。⑥制定并落實征收安置方案。⑦積極配合電力、通訊等桿線動遷工作。⑧及時處理征地征收各類糾紛和突發事件。⑨不得侵害群眾正當合法利益。⑩及時完成其他有關征地征收關系協調工作。（2）對建設單位土地征收工作的考核內容包括：①明確責任人和責任部門。②完善用地規劃修改手續。③組織完成聽證材料。④編制和實施補充耕地方案并獲得驗收。⑤編制和落實被征地農民安置方案。⑥落實農用地轉用方案，落實征收土地方案。⑦按時完成工程用地報批手續。⑧落實征地補償費用標準。⑨及時完成其他有關工作。（3）協調服務工作的考核內容：①積極協調項目參建單位與當地各方的關系，及時處理項目建設期間發生的各類糾紛和突發事件。②積極配合項目建設期間的用水用電、臨時用地、施工便道等工作。③積極支持許可手續的辦理。④積極做好用地紅線的保護工作，禁止在紅線內再種植農作物和建其他設施。（4）獎勵類別及標準獎勵類別分為進度獎和超前獎，對按期，有效完成前述工作的各縣給予進度獎，對提前完成用地材料報批和建設用地交付的街道另給予超前獎。對不能及時完成征地征收和用地報批的街道不予獎勵。具體獎勵辦法另行發文。（5）考核工作執行人用地報批和征地征收工作的獎勵考核由項目辦按上述標準組織實施。六、監督與獎勵（一）監督主要是加強對征地征收人員自覺遵守《征地征收廉政規定》、《征地征收資金管理辦法》和《征地征收工作制度》的監督。1.審計監督：在征遷實施期間，各地征遷部門隨時接受審計機關對執行征遷政策、資金走向的情況進行的審計，及時發現和督促改進征遷工作中出現的問題。2.檢查監督：對各地征遷安置執行情況，特別是農民補償政策的落實情況，及時研究解決安置過程中出現的問題，確保各項補償資金落實到位。3.社會監督：各地征遷部門要設立舉報箱和舉報電話，接受社會各界的監督。（二）獎勵獎勵的原則是對按期完成征地征收補償安置工作目標，工作成績突出的單位和個人按工作量的大小予以表彰和獎勵，對不能按時完成任務或出現群體（越級）上訪等責任事故的單位和個人給予處罰，獎勵按照《征地征收考核獎勵辦法》執行。第四節項目需求分析一、項目概況1.項目名稱：2.采購單位：3.項目地址：4.項目的主要內容：征收土地總面積約為XX畝，主要涉及XX的集體土地和部分國有土地。所需開展任務要求內容包括了“三調”，地籍測繪，房產測繪，房屋評估。“三調”及房屋地籍測量結果的應用為城市棚戶區改造工程提供了科學嚴謹的法律依據，涵蓋變更地籍資料、土地利用分類、初始權屬、地籍的區域劃分、宗地劃分等內容，為改造過程中的土地利用和權屬變更提供了公平合理的法律依據，是城市棚戶區改造工作中的一項重要內容。（根據招標文件的具體要求和采購單位的具體實際情況修改）二、項目范圍序號采購內容名稱預計建筑

面積（㎡）戶數預算單價最高限價（元/㎡）備注1XX房屋征收安置服務三、項目要求（一）前期準備階段1.人員配備：根據項目大小、復雜程度、時間緊迫程度配備必需的工作人員，并確定人員分組；2.前期聯絡：協同采購人與項目建設單位、房屋所有人、村社組織等對接進場調查事宜；3.基礎數據收集：在甲方的配合下，協助甲方進行有關安置表格填寫、其他資料收集整理、建立調查對象檔案（需分類匯總裝訂成冊）、拆遷補償安置協議分類、拆遷補償款復核、按戶梳理協議安置面積、歷史遺留問題的調查及處理；4.編制安置方案：明確安置房摸文認購時間、地點以及摸文認購流程等內容，制作摸文認購大會所需的必要資料，提前向房屋所有人發放安置手冊及相關圖紙。（二）摸文認購實施階段1.征收戶檔案整理、分析安置前所形成的相關資料，形成確權分析匯總表；2.歷史遺留事項的解決，應繳購房款的收繳；3.根據項目需要，編制每戶的房屋產權認定表格，參加聯審會議；4.協同采購人參加安置房安置前工作會議；5.組織召開安置房摸文認購大會，做好會務工作，簽署安置認定表；6.與安置戶簽訂安置協議；7.安置結算款的計算及匯總。（三）收房階段1.按照項目進度計算匯總每套安置房的費用清單；2.拆遷安置（包括農房安置）經濟結算業務、完成最終資金結算等工作；3.負責對認購房源予以結算并開具票據，按摸文定位認定表交付安置房鑰匙；4.協助采購人辦理產權證；5.與本項目安置房安置相關的其他事項。（四）檔案管理負責建立完整的房屋征收（征地房屋補償）正、副檔案（包括電子檔案），并于每個階段工作完成后將正檔移交甲方驗收保存。認購安置業務完成后，副檔一并移交甲方保存。（五）其他負責完成甲方交辦的與本項目房屋認購安置工作相關的其他工作。第二章項目整體服務計劃及組織機構第一節項目工作計劃一、工作內容及要求（一）工作范圍1.本工程《建設用地規劃許可證》范圍內的征收項目。2.項目業主以書面形式委托的征收項目。（二）工作內容1.房屋征收（1）辦理土地征收、征收安置房屋的前期摸查、編制概算，并以書面的形式向項目業主提交；（2）根據項目業主提供的本項目《建設用地規劃許可證》、《征地預公告》等相關資料，辦理查冊、地籍測量、查戶籍、協助項目業主辦理用地報批手續；（3）協助辦理房屋評估、測繪、房屋鑒定，根據項目業主確認的補償標準上門征收、協助項目業主與被征收的單位簽訂《土地征收補償協議書》，辦理產權交換手續；（4）協助項目業主核定征收土地范圍內地上附屬物、樹木等；（5）負責督促被征地單位按照補償安置協議的時間，按時搬遷，按時交出土地；（6）辦理征收房屋內的水電尾數清結和水電表移交手續；（7）必要時申請或參與行政裁決或仲裁、訴訟；（8）辦理結案、結算，負責按項目分別整理歸類征收土地和安置的測量、摸查、補償等有關資料，并移交給項目業主；（三）加強業務培訓按有關規定和要求對從事征地工作的人員進行業務培訓，增強服務意識，明確征地工作的職責和任務，使征地工作人員熟練掌握工作方法，確保征地工作的順利實施。二、工作計劃1.xx年xx月——xx年xx月——征收準備階段；2.xx年xx月——xx年xx月——宣傳動員階段；3.xx年xx月——xx年xx月——勘察核實階段；4.xx年xx月——xx年xx月——征收安置階段。三、土地征收工作的各個階段（1）征收準備階段1.委托相關咨詢評估機構完成相應的報告書，并獲取相關行政批文后，委托國土咨詢評估機構編制土地利用總體規劃修改及土地預審呈報書，報省國土資源廳審批。2.在設計單位出征地紅線圖后，委托勘察單位編制《用地可行性研究報告》和《用地調查報告》，報國家批準。3.印發征收安置補償標準。4.建立相應的征收安置協調領導小組，并成立全職的征收安置辦公室，辦公室應設立土地核查小組、房屋丈量小組、矛盾糾紛協調小組。5.根據初步設計編制征收安置簡介，準備征收安置使用的各種表格及工具、用具等。編制項目征收實施預案，為正式實施征收做好充分準備。6.召開征地征收動員大會。（二）宣傳動員階段采取多種形式，宣傳項目的重要性和征地征收政策。通過宣傳發動，使沿線群眾和征遷安置對象熟悉掌握本項目征地征收政策、計劃安排，爭取被征單位和個人積極配合、參與、支持。（三）勘察核實階段該階段的主要任務是以施工設計圖為依據，通過實地勘察放線，劃定XX住宅及集體土地征收紅線范圍，對征遷范圍內的實物指標進行丈量、清點、核實、登記、簽認，為開展征遷補償提供數據指標。1.與被征收單位簽訂紅線協議。2.由設計單位依據紅線圖劃定紅線范圍，進行紅線放樣，項目業主、實施征收單位共同參與。3.勘測界定：土地勘測單位以施工圖為依據，對項目征地進行勘測核對、繪制勘測界圖、勘測定界報告書，正式確定用地范圍。4.實物指標調查，在劃定用地紅線范圍的同時，與實施征收單位、測繪單位、項目業主、被征戶（單位）共同對紅線內土地、建筑物、地面附著物等進行現場實地丈量、清點、登記、四方共同簽認工作，調查登記結束后及時統計、核算、匯總并上報確認。征地征收調查資料應永久存檔保存。（四）征地征收階段1.簽訂協議（1）與征收部門簽訂征收協議及項目管理責任書、征收管理資金管理協議。（2）項目業主以確認的實際核實面積和實物為依據，以村為單位分解到住戶，對被征地單位和個人的土地及房屋、類別、面積、補償資金進行張榜公布。在公布期間無爭議和舉報，項目業主、村組分別與被占地的單位、個人簽訂征地和房屋征遷補償協議。（3）與沿線電力、通訊等部門及其他設施的權屬單位按實物指標調查結果簽訂征收補償協議。2.實施征地征收（1）按照征地征收實施辦法，拆除征地紅線范圍內的各類構筑物、地面附著物等，滿足交地、施工條件。（2）在市黨委政府的領導下，由項目業主負責組織具體實施、指導、督促、檢查征收進度。（2）督促沿線電力、通訊等部門履行協議，滿足施工單位進場施工要求。（五）資金兌付階段1.保證被征收對象及時足額得到補償。2.依據征收勘察、調查核實實物指標、核算征收補償資金，按照協議按比例分期支付補償資金。3.征地征收補償費由項目業主按征地征收的實際進度分期付款。即：征地征收協議簽訂后先付征地征收補償費的50%，土地丈量、調查及核算匯總上報后，在完成征地范圍內的清障工作達到交地條件，經驗收后，在建設用地交付施工單位使用并全面開工后，再付征地補償費的50%；項目業主與征收戶簽訂協議后再付征收費的50%（撥付比例按省政府文件規定為準）。4.電力、通訊、廣播等部門專業設施的征收補償撥付比例按補償協議的約定辦理。5.按照規定、進度分期撥付征收辦的管理費用。（六）征收安置階段按照征收安置辦法，通過采取各種措施，把因本項目建設搬遷的廠、企事業單位、機關、學校、個體工商戶、集體和個人的原有生產、工作、生活秩序在規定的時間內得到恢復，它直接關系到人民群眾安居樂業、經濟的發展、社會的穩定。項目業主一定要在市黨委政府的領導下，按照分級負責的原則，切實做好此項工作。項目業主要對征收戶宅基地安置點嚴格把關，避免亂占耕地。（七）工程建設階段1.根據國家法律法規，結合本項目建設實際，對前階段工作進行全面的清理和回顧。以施工單位進場交地為切入點，按照“缺什么、補什么”的原則，在妥善處理好本項目征拆的各種遺留問題的基礎上，滿足施工單位進場開工的要求；2.項目業主辦理征地農民社會保障手續，配合國土部門獲取土地使用批文，滿足項目對用地的法律要求；3.項目業主對征拆戶宅基地安置點的選擇要按規定、按標準執行；4.施工單位進場，復核項目用地，正式移交施工用地；（八）服務協調階段1.施工過程中需二次征地：設計單位、項目業主、監理單位、地方征拆辦人員現場核實補簽征地手續。2.協調好施工單位在施工過程中與各方的矛盾與糾紛，協助施工單位辦理臨時用地、施工便道、用水用電等手續。3.加強與個部門的聯絡，協調好項目業主及各參建單位與各個部門的關系。（九）竣工階段1.經項目業主工程處驗收。2.督促施工單位履行合同，恢復施工便道原貌。3.督促施工單位對臨時用地實行相應的綠化等措施恢復植被。（十）驗收總結階段1.根據國家法律法規，結合本項目建設實際，對征地征收過程進行全面回顧和清理，以完善手續為切入點，妥善處理好征地征收的各種遺留問題，辦齊各種批文和證照，滿足工程交工驗收是需要。2.征地征收的資料收集，整理、匯總、歸檔、移交工作，達到征地征收工作無遺漏、批文證照無遺漏、數據資料無差錯的目的。3.征地征收竣工驗收總結工作：（1）纂寫項目征地征收工作總結（2）聘請有關部門對征地征收工作進行全面檢查或驗收，作出結論性評價（3）對先進單位和個人進行表彰。4.征地征收驗收總結是項目驗收總結的一個重要組成部分，是項目竣工驗收的考核指標之一。四、土地征收實施流程（一）接受業主單位委托，由業主單位提供立項批文、規劃紅線、用地批文等相關文件和資料給動遷單位開展后續工作。（二）審議、決策根據任務分工擬定實施計劃（方案）和建議，報單位領導審批。（三）委托測量單位，根據紅線圖對被征收土地進行測量，其中包括地上建筑物和構筑物等。待其出具測量成果后，動遷單位將進行權屬調查、產權收集，對地上附屬物（包括綠化）進行清點、核實、確認，并拍照和錄像。具體可以參考以下幾點：1.動遷單位對摸查情況按三榜公示內容需要，即混合、磚木、簡易三類房屋及其附屬物登記造冊，按照戶籍證明、核定常住人口，力求準確無誤；區建設單位和街道辦事處確定現場監管負責人和責任人；公安分局負責提供征收地塊的戶籍資料；2.根據收集資料進行查冊核實；3.將測繪摸查后數據統計，造冊進行三方數據簽字蓋章確認；（四）動遷單位根據數據確認的成果，編制動遷補償的方案和概算，待業主單位審核。（五）動遷單位嚴格依據地塊動遷補償方案制定動遷補償協議，待被征收單位與業主單位洽談一致，并與被征收單位簽訂動遷補償協議。簽訂補償協議后，動遷單位將收回地上附著物權屬文件，要求被征收單位結清征收房屋前的水、電、電話、電視、煤氣及物業管理等所發生的所有費用。（六）按照補償協議要求，支付補償款。1.支付補償款，必須審查資料是否齊全，包括：（1）補償方案（2）補償協議（3）被征收人有效證照復印件、法定代表人證明書原件及法定代表人身份證復印件、授權委托書原件及受委托人身份證復印件；（4）產權資料（國有土地產權證、集體土地房產證、宅基地證、報建資料等產權證明的復印件）；（5）會議紀要、審核復函等文件資料；（6）清點數量確認表（測量數據）；（7）評估報告書；（8）照片；（9）所需的其他相關資料；（所有復印件資料要注明與原件相符，并有兩個現場經辦人簽名確認）（10）發出領款通知書；（11）被征收人填寫《工程項目情況登記表》（一式二份）、提交發票等資料；（七）拆卸房屋，平整場地，場地驗收及移交。根據拆卸工程委托合同約定，拆卸單位對地上建（構）筑物和附屬物進行拆除，場地平整后由項目業主驗收合格，共同出具驗收報告。產權單位與項目業主辦理土地移交手續。（八）整理征收補償資料，建立檔案，移交檔案。1.資料的收集、整理。對原始檔案進行收集，整理，進行電子文檔的錄入、存盤，以便竣工驗收時的審計。2.資料歸檔。建設用地資料既是建設用地審查報批的基礎，又是建設用地單位依法使用土地，維護自身合法權利的法定依據。也是當前和今后調解處理各類土地糾紛和財務審計的重要證據，必須指定專人，按照《中華人民共和國保守國家秘密法》、《中華人民共和國檔案法》的有關規定妥善歸類、存檔。查閱、借用時必須辦理有關手續。（九）申請辦理征收結案手續。（十）辦理土地報批、出讓手續。（十一）將土地進行拍賣。（十二）審計結果公布審計機關應當對征收補償費用、征收補償工作經費管理和使用情況加強監督，并及時公布審計結果。（十三）項目最終結算征收項目整體完成后X個月內，房屋征收單位會同項目業主向財政部門申請項目結算。第二節項目組織機構及人員配備一、公司征收管理分配示意圖二、職能分配本工程一旦中標，我公司將成立專門現場辦公地點，并指派優秀的項目經理作為本工程的統籌人，負責工程對內及對外各專業的協調與溝通工作。我司分八個業務職能小組，分述如下：1.項目負責人：職責：對整個項目全權負責。2.項目經理：職責：負責整個項目的組織、管理、協調工作，制定征收具體執行方案，對日常征收工作進行管理、監督，及時處理突發事件，直接向區土地中心負責。3.項目副經理：職責：協調項目經理組織、管理、協調工作，合理安排各動遷組征收安置工作，審核檢查征收補償數據。4.助理人員：職責：負責整個項目的征收公告手續、數據統計、征收結案、協助項目經理協調其他相關工作及土地出讓等。5.動遷人員：職責：對征收范圍內的房屋進行摸查、動遷、補償、安置、產交、房屋代管、綠化遷改審批、證據保全、裁決、訴訟、強制執行等到有關工作。6.施工主管人員：職責：負責戶外水電、通信、有線電視、消防、煤氣管線等到的報停、封表、拆除、遷移等工作及房屋拆卸的現場安全管理、文明施工等工作。7.后勤人員：職責：配備工作用車兩輛，并配備現場辦公電腦、打印、復印等到相應辦公設備工具等設施。8.資料管理：職責：資料歸檔、文書處理、電子郵件收發等。第三節人員管理培訓一、征地人員工作制度（一）調查登記制度1.調查人員組成征地拆遷現場實物調查必須由五個方面的人員組成，即實行"五到場五簽字”調查確認制度:（1）被征地集體經濟組織法人或其委托代理人到場及簽字。（2）被征地承包經營人到場及簽字。（3）被征地所在鄉(鎮)政府工作人員到場及簽字。（4）征地拆遷辦工作人員到場及簽字。（5）項目用地單位代表到場及簽字。2.調查登記要求（1）實事求是和公平公正。（2）公開測量、公開登記，做到不重不漏。.（3）表格填寫清晰，杜絕隨意涂改，全名簽字章。（4）現場繪制調查登記表上被征地拆遷房屋示意草圖、填寫尺寸數據，現場拍攝被其形狀圖片編號備查。3.資料移交要求調查登記資料必須一式三份，在現場調查人與被調查人簽字確認后，一份現場交給被調查人，另外兩份及時移交專人簽收管理(一份作原始資料存檔備查，一份交內業工作人員錄入匯總)。（二）公示制度按國土資源部《征用土地公告辦法》相關規定，必須在征地拆遷現場或工作地點設立征地拆遷公示欄，主要內容包括:1.征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；2.被征用土地的所有權人、位置、地類和面積；3.征地補償標準和農業人員安置途徑；4.辦理征地補償登記的期限、地點。5.監督舉報電話等。（三）信訪制度1.落實專人負責群眾接待，向群眾宣傳征地拆遷政策、法規和有關規定，提供政策咨詢，聽取群眾意見和建議。2.設立投訴舉報電話和舉報箱，對待來信來訪要認真做好記錄。處理信訪件，做到件件有結果。3.對群眾反應的問題，及時分析解決，不得拖延和推諉。重大問題及時匯報，加強溝通，把問題化解在萌芽狀態，嚴禁因處理不及時出現群眾集體(越級)上訪事件的發生。4.對群眾反映的合理要求，要促使有關部門解決；不符合政策規定的，要耐心解釋。（四）監督檢查制度接受縣級相關部門和國土房管局黨組領導對征地辦工作的監督檢查，征地辦負責人對所有負責征地拆遷工作的人員采取定期或不定期檢查，發現問題及時處理并予以通報，情節嚴重的要追究其責任。（五）責任承諾制度1.堅持依法征地拆遷，嚴格執行相關法律、法規。教育、督促征地拆遷人員遵守各項制度和規定，按要求做好公示和信訪接待，實行陽光操作。2.保證嚴格依法履行征地拆遷補償相關協議，補償資金在規定期限內足額支付到位。3.保證不采取暴辦、威脅或其它非法手段，強迫實施征地拆遷行為。4.保證妥善處理好征地拆遷中的糾紛，不發生因征地拆遷工作不到位