安慶全力時代置業玻璃廠項目

物業發展建議報告版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯地產顧問股份有限公司所有，未經深圳世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。謹呈：安慶全力時代置業有限公司1本次匯報的主要內容1項目定位回顧2案例借鑒3項目物業發展建議4項目經濟測算及經濟評價5附件客戶定位產品定位形象定位2項目核心價值提煉：三四線城市核心區位、各種配套齊全、商業價值較高、具有很強市場影響力的標桿性項目核心價值

項目內部價值-安慶首席豪宅社區

項目外部價值-城市核心價值-商業、生活、醫療配套齊全主題園林領先市場的創新產產品私家會所智能化社區老城區絕版土地，交通便利人民路商業街，步行5分鐘人民醫院、市立醫院、人民路小學、第三中學、雙蓮寺小學等醫療和教育資源

項目商業價值-業態補缺-商業集群效應安慶市目前缺乏高檔精品商業中心，本項目可率先補缺市場，“成為第一個吃螃蟹的人”本項目臨近安慶核心商業圈人民路，可發揮商業集群效應，使得本項目商業成為安慶市核心商圈的重要消費節點3建筑風格產品形態去化速度中心區典型項目均價主力戶型區間主力戶型面積集中在110-130㎡，較之前戶型趨于下降在售產品主要以現代簡約風格為主，少數樓盤如大發宜景城、富春國際花園出現現代歐式風格單月走量70套左右，部分明星項目、知名開發商項目更加暢銷目前市場上以小高層、高層為主，12-30層，多層漸少；板式排布為主陽光花園6800元/㎡，江畔尚城5300元㎡，左岸名居5400元/㎡，逸泉灣6000元/㎡本項目主力客戶群高級公務員、企業高管、事業單位職工、私企老板、成功生意人集中式商業總面積總層數新百百貨20000㎡5金華聯百貨20000㎡5蘇寧電器2500㎡3金華聯購物中心25000㎡5社區商業總面積附注價格陽光花園2期10000㎡臨街商鋪未定迎江世紀城不詳獨棟商業1.1萬/㎡江畔尚城2500㎡臨街商鋪未定左岸名居不詳臨街商鋪1.5萬/㎡集中式商業與社區配套商業體量與價格安慶住宅市場回顧：主力戶型面積呈縮小趨勢，集中在120-130㎡；集中商業和社區商業體量較小，中低端為主4利潤最大化價值最大化市場特征地塊地處安慶城市核心區，周邊配套成熟，居住條件優越，住宅價值高，要充分實現項目的價值安慶市場仍屬于成本型市場，因此要求本項目在開發上必須控制成本，低投入高收入模式沉淀通過玻璃廠項目的開發，積累城市住宅開發經驗，能形成可復制的開發模式，形成積淀高端定位核心地段，配套成熟，要打造安慶標桿項目開發商目標：項目高端定位，在控制成本的前提下實現利潤的最大化控制成本其它5項目整體定位：安慶城市首席豪宅+精品購物中心關鍵詞：尊貴、舒適、活力核心問題住宅的尊貴性和舒適性打造商業的價值最大化6根據3、4線城市產品發展規律，確定本項目以風情園林和配套體系為主要發力點產品升級功能配套規劃風格產品形式戶型園林市場機會從三四線城市發展規律來看，對于客戶作用最有效為園林環境。如：鄭州百合公寓3、4線城市完全靠產品設計拉動作用較少生活便利尊貴感3、4城市配套主要意義建一個高品質的會所，主要做前期展示用身份感＋以高品質園林體系打造作為滿足客戶對于居住舒適度的需求以高端、品味配套設施滿足客戶對于便利性、身份感和尊貴感的需求舒適性尊貴感7邊緣客戶重要客戶核心客戶項目客戶定位：本項目未來客戶群主要有高級公務員、企業高管、私企老板、成功生意人區域價值產品價值項目情況項目價值城市核心區位、配套齊全、生活氛圍濃厚核心客戶高級公務員、企業高管、私企老板、成功生意人客戶描述認同城市中心區域價值對居住品質有要求具有較強的購買力重要客戶政府官員、泛公務員、外來商戶客戶描述對區域價值認可有強烈的改善性需求購買能力較強客戶定位邊緣客戶八縣客戶、投資客戶客戶描述對配套要求高有極強的投資意識購買能力有限8市場供應：安慶市場供應集中在110-145平米三房和150-170平米四房，面積趨同化，各盤力圖控制總價1201301401501601701801902001101009080迎江世紀城御景國際江畔尚城左岸名居世紀名居陽光花園68—103㎡三房四房復式兩房市場供應情況市場供應面積基本都在110㎡以上兩房面積集中在85-100㎡，三房面積集中在110-145㎡，四房面積集中在150-1170㎡復式戶型很少，世紀名居是總面積150.45㎡的復式，升級版大四房；左岸名居193.37+192.66㎡，頂層復式市場特點目前安慶商品房均價為5000-6500元/㎡，總價集中在50-90萬之間市場主力面積趨同，戶型組成上“三房+四房”為主此類產品更加符合安慶內需客戶對于舒適度和品質的置業需求170—260㎡

㎡產品定位9頂層復式體現尊貴感30F高層體現實惠性

打造價值標桿，在主流面積基礎上適當擴大提高單價控制總價，在主流面積基礎上適當減小占有型的富豪圈層追求卓越的富裕圈層期待未來居住的圈層追求財富的投資圈層有品位的精英圈層提升生活質量的小富圈層18F高層體現舒適性

部分超越市場主流產品，注重享受空間的打造享受型的富裕圈層高端投資圈層公務員及泛公務員圈層各物業打造方向：頂層復式拔升項目形象，面積適當放大；18F高層基本符合市場主流面積區間，30F高層面積適當減小產品定位10戶型配比建議：本項目建議以三房及三房以上戶型為主力戶型，體現項目的高端定位，設置少量兩房產品降低銷售風險產品面積區間（㎡）套數面積（㎡）面積占比套數占比2房80-9010710790.310%13.1%3房100-1201852036020%22.6%舒適性3房120-1353214072040%39.2%4房135-1501862545025%22.7%合計819101800100%100%安慶市場消費需求以傳統居住為主，因而三房是需求最廣，也是銷售最好的戶型四房和頂層復式滿足財富權貴階層的豪華居住需求大兩房吸引剛需客戶，降低銷售風險控制總面積以控制總價產品定位11城市，讓生活更美好他們想要的，絕不僅僅是一棟簡單的房子，而是城市中的品位人生，一個可以托付終生的承諾……形象定位12不僅僅是居所，更是獻禮城市的繽紛巨著全力大作，引領安慶豪宅市場形象定位13尊享貴派，君臨天下的氣度形象定位14喧囂之外的寧靜，激情背后的悠然城中之城15全力●城市中心●地標豪宅獻禮安慶的頂級豪宅全力·睿智華庭關鍵詞：活力、尊貴、舒適形象定位16案名推薦——全力﹒城市首府全力﹒睿智華庭全力﹒國際公館詮釋項目榮耀地標形象原則2原則1突出身份感、尊貴感及品味體現城市價值原則317本次匯報的主要內容1項目定位2案例借鑒3項目物業發展建議4項目經濟測算及經濟評價5附件上海77公館深圳華潤幸福里18案例研究體系的確立開發商目標高端定位，并打造安慶全新的地標形象實現項目的高價快銷，利潤最大化項目自身的限制地塊規模不大，可利用的空間有限項目內部資源條件一般周邊住宅形象差，無強勢景觀資源戰略層面：自我中心化，對內極致化產品打造戰術層面：揚長避短，克服規模資源限制，以小見大凸顯城市價值案例選擇：深圳華潤幸福里案例選擇：上海77公館19——自我定義區域標桿，突破區域價格平臺豪宅借鑒華潤幸福里77公館——小規模高容積率城市豪宅借鑒2077公館位于南黃浦板塊，老上海的傳統居住區，提出打造“新天地向東”的板塊概念項目簡介：公館77(老西門公館)位于建國新路77弄近肇周路距離上海兩大時尚地標新天地與淮海路分別約800米和1200米，擁有良好的地域優勢和濃郁的時尚氣息項目四至：位于黃埔區西側，與盧灣區比鄰，南至大吉路，西至肇周路，北沿建國新路、周邊交通：南北高架，內環線高架，延安路高架，西藏路、復興路M8、M10號老西門站；西藏路、陸家浜路的M8、M9號線陸家浜站；馬當路徐家匯路M13馬當路站，距本案都在1公里范圍圈規模占地12319平米，總建面約49607平米，257戶、211個車位物業類型五棟ArtDeco風格的小高層容積率/綠化率3.2/35.1%主力戶型105平方米兩房，138、147平方米三房價格區間均價39000-49000元/平方米，總價400-600萬銷售目前售罄，預計2010年下半年將推二期新房源21依托城市景觀的大環境，以上海傳統高層建筑的主題樣式——ArtDeco風格為基礎外立面：定位Art

Deco經典建筑風格以石材及進口面磚打造了整體建筑外立面，采用天然石材基座，赭石色面磚立面細節：利用花崗巖或大理石進行圖案創意，利用金線米黃等肌理豐富的材質來體現華貴，利用局部的太陽光芒，閃電等紋樣勾勒細節采用低調的腳線，直白的頂線22通透圍合式空間布局，圍繞2600平米中央草坪，巧妙人車分流圍合式布局：巧妙利用地形將五棟建筑分列兩邊，形成愜意的空間圍合，保證社區自然通透，兩個帶坡度的人行入口以宮廷噴泉為元素，每棟樓的入口廣場也都具有自身的景觀主題人車分流：采用人車分流概念，車輛一律被請進到地下車庫內，車庫與每棟樓的電梯大堂相連。出入口：小區共設置了3個出入口，車輛出入口與ARTDECO風格五星標準酒店式大堂人行主入口商業區：商鋪為一棟二層獨立式排布。采用全石材立面與石材鋪地、采用行道樹和花壇點綴。是集休閑，美容，健身，銀行等為一體的高級商業配套23項目園林采用“疏林草地”模式，及打造下沉式庭院與地下一層會所園林：2000多平米的大面積中央草坪，采用“疏林草地”模式、英式下沉式庭苑，引進的耐踩踏常綠草種形成疏密有致、高低錯落的景觀空間，座樓前都設計了建筑小品、對景會所：會所面積約1600多平米，位于地下一層，與下沉式庭院相連內設雪茄吧、spa、閱覽室、健身房和一座國際標準的短道泳池會所頂部、景觀園林內增設了兒童樂園，燒烤區等設施24戶型全南向設計，不是常規的南北通，得房率80%三房二廳二衛，面積147平米錯層、餐廳與客廳南北銜接，11平米書房，10平米景觀廚房，8平米衛生間，5.5平米朝南封閉景觀陽臺，約83%得房率三房二廳二衛，面積138平米錯層、兩層臥室向南，采光充足，隱蔽式衣櫥、餐廳與客廳南北銜接8.8平米廚房，8平米衛生間，5.5平米朝南封閉景觀陽臺，約83%得房率二房二廳一衛，面積105平米南北短進深，7平米景觀廚房，銜接工作陽臺，8平米衛生間，朝南景觀陽臺，約83%得房率25裝修所用產品皆為國際一流的品牌保溫、節能、隔音系統智能熱水供應系統同層排水系統外墻保溫系統BPB石膏墻面粉刷環保節能瑞士吉博力排水系統德國柏麗櫥柜日本大金VRV中央空調美國科勒衛浴德國Blanco水槽西門子烤箱、抽油煙機美國A.O史密斯熱水器美國Herrscher門控設計Smeg微波爐、電磁爐Ise殘渣處理器精裝品質26小規模高容積率城市豪宅KPI體系：1規劃：以圍合、半圍合形態為主，最大程度上擴充園林空間2形象：外立面高雅、采用高品質名貴建筑材料，昭示性強3園林：園林小巧而富有層次感，多選用名貴植材加以點綴4裝修：室內外裝修大量采用國際一線品牌，提升業主尊貴感5戶型：尺度放大，突出舒適性和靈活性，滿足上層人士需求注：案例詳情參考附件2777公館——小規模高容積率城市豪宅借鑒——自我定義區域標桿，突破區域價格平臺豪宅借鑒華潤幸福里28深圳頂級都市綜合體、超高層、深圳首個單價破4萬的高層住宅項目自09年7月1日開始銷售，至09年11月27日，短短5個月共150天：高層平面單位762套完美售罄，共實現銷售金額逾40億元,當之無愧的深圳單盤銷售冠軍創深圳非別墅首個單價破4萬的樓盤幸福里3棟49層超高層位置深圳羅湖濱河大道與寶安南路交匯處，萬象城南側住宅指標綜合體指標：總建面積55萬平米（含木棉花酒店）住宅綜合體指標總用地面積：14.277平建筑面積：111.038平容積率：7.76綠地率：35%樓高：49層、164.4米

木棉花酒店二期商業君悅酒店本案一期商業華潤大廈變電站29極致產品打造精致園林設計營銷手段革新30產品采用深圳最高品質標準進行打造，首次在住宅項目中首次或罕有使用最高端材質與配置深圳最高標準的產品品質：最高水準的建筑裝配最高品質的細節打造最高標準的施工工藝最高標準的裝修配置進口洞石外墻夾膠、LOW-E、中空三層玻璃停車場遠距離讀卡系統擦窗機黑鏡鋼電梯門智能化信報箱美洲櫻桃木三層實木復合地板自動關閉門磁系統的常開防火門在住宅項目中首次使用或罕有使用的材質和配置：31洞石、瓷板與陶土板干掛，并首次大面積使用內襯防水鋁背板，全石材打造4.2米高的地下大堂及9米層高的首層大堂外立面打造—舞動的格子建筑立面采用黃金分割的色彩構成原則，紅色、灰色和米白色為主色調洞石、瓷板、陶土板采用干掛工藝，內襯防水鋁背板，在住宅項目中首次大面積使用干掛的安全性測試：400公斤的拉力測試、紅外線空谷率測試3‰白洞石深灰色面磚磚紅色面磚深灰色陶土板磚紅色陶土板米白仿洞石瓷板公共空間打造——大堂全進口石材高品質打造地下大堂高品質打造：4.2米層高、威尼斯米黃地面、法國木紋石墻面首層大堂打造標準：9米層高、進口象牙米黃和天然海底黑金花地面、進口白洞石墻面32全石材打造地下大堂與首層大堂地下大堂首層大堂33深圳住宅首次采用4M/S的高速電梯，并首創寬達2.8米的全進口石材打造的電梯間電梯—深圳首個住宅高速電梯電梯間—深圳首創開闊空間，全進口石材日本進口日立高速電梯，速度達甲級寫字樓標準4m/s黑鏡鋼飾面，特制幸福里LOGO；轎廂內凈高達2.8米，開門高度達到2.4米，開門寬度達到1米轎廂內部采用捫皮及櫻桃木飾面，高檔美觀電梯間寬度達2.8米，全部使用進口石材打造，為深圳首創地下大堂電梯間與標準層電梯間同樣標準，大面積采用黑鏡鋼飾面首層大堂電梯間層高9米，地面為象牙米黃和黑金花、墻面為白洞石標準層電梯間為陽光電梯間，采光通風極佳，地面為威尼斯米黃、墻面為法國木紋石34產品打造均采用國際頂級品牌，室內設計由梁志天親自操刀萬象城工程樣板房千錘百煉確保交樓標準的品質和工藝選取世界頂級品牌精裝修交樓國際頂尖室內設計師梁志天親自操刀量身定做[華潤置地][CCDI中建國際][梁志天設計事務所][貝爾高林][CL3設計事務所]CL335三層中空玻璃、地板接口鋁條包邊、三層實木復合地板采用45度斜鋪工藝三層中空LOW-E夾膠玻璃，最大化景觀視野三層中空LOW-E夾膠鋼化玻璃（為住宅門窗玻璃的首創）、高2米寬3米、厚度達到3.4厘米、半噸重-專業吊裝三層實木復合地板：表層為櫻桃木、芯層為松木、底層為樺木保留實木優點，扭轉缺點，穩定、耐磨、舒適地板采用45度斜鋪工藝，嚴格控制流程，有效降噪隔音每塊木板的寬度為15公分（一般為9-12公分）室內木地板比空中花園地面高出一截，防止空中花園室外雨水流入室內腐蝕室內地板空中花園與室內地板接口處采用鋁條包邊，防止地板蹺起36陽角面金屬包邊、墻面采用手刮膩子工藝、玻璃鏡面隱藏柜采用意大利進口滑輪室內陽角面采用金屬包邊，防止損壞墻面采用手刮膩子工藝，非一般直接刷涂料，結實耐用玻璃鏡面隱藏柜：雙開門推拉式隱藏柜，采用意大利進口滑軌37三菱變頻多聯多戶中央冷暖空調、公共區域與戶內配置美國原裝進口EDWARDS煙感與溫感報警系統并取消室內噴淋系統空調系統消防系統日本三菱重工，變頻多聯戶式中央冷暖型空調系統，是三菱重工空調的最高端水平系列出風口設有燈槽，分散燈光及出風，并進行消音處理，幾乎無噪音?設有雙向遙控器（墻壁固定和移動）公共區域和戶內均配置煙感和溫感報警系統（住宅項目罕見）住戶大堂設置消防栓、手提滅火器和自動噴淋系統室內取消噴淋系統，設置煙感，廚房設置溫感?產品均采用美國原裝進口EDWARDS38BOSCH安防系統、德國進口速賓停車場系統、首次配置遠距離讀卡技術，信報箱使用門禁卡和密碼雙重設置智能化系統安防智能化系統全面采用德國BOSCH安防系統，包括可視對講系統、門禁系統、閉路電視監控系統及防盜報警系統客廳和主臥設有紅外微波雙鑒（一般是單項鑒別）探測器及緊急報警按鈕停車場遠程讀卡系統采用德國進口速賓/Schedit&Bachmann停車場系統，并在住宅項目中首次配置了遠距離讀卡技術，無需停車即可快速進出智能化信報箱有別于傳統的鎖型信報箱，使用門禁卡和密碼鎖雙重設置，并采用黑鏡鋼飾面39極致產品打造精致園林設計營銷手段革新40貝爾高林設計1萬平庭院與泳池、小區整體抬高1.5米、五維立體綠化園林、利用高差豐富景觀效果、首次將園林引入地下大堂香港貝爾高林設計總監親自主筆設計園林面積1萬平米，主要由庭院和泳池兩部分組成小區整體抬高1.5米，與周邊環境相區隔；園林與君悅酒店和萬象城二期休閑廣場統一規劃設計，營造超五星級的私家園林“五維立體綠化”園林——特大型喬木、常規喬木、高灌木、中低灌木和草坪通過高差的變化營造跌落水景、坡地、臺階，營造獨立、幽靜的居住環境和豐富的景觀效果首次將園林引入了地下大堂，每棟的地下一層大堂與室外都是相連通的。園林—打造私密性41采用戶外藝術廊的方式，將會所與園林相結合，提升住戶藝術感知這些盒子亦可當作一個一個的藝術廊,室內的建筑元素再也不是室內的建筑設計,而是一件一件的藝術品。這個戶外的園林再配合室內建筑設計的元素,將它演變成一個戶外藝術廊,稱為「藝林」當人們進入這個家園，也隨著進入一個藝術空間藝術廊42極致產品打造精致園林設計營銷手段革新43針對高價、高速、高形象的項目目標與障礙因素，提出圍繞時尚與藝術性打造幸福生活價值、制造高體驗目標：華潤中心的整體定位和華潤在深圳首個住宅項目的使命決定了幸福里必然要實現頂級住宅地位（高價。高速。高形象）產品已定，非主流豪宅面積非客戶認可的宜居之所市場對華潤中心認知僅限于“萬象城”周邊二手樓的價格，一定程度限制項目高價值的實現特定背景下阻礙目標的問題圍繞時尚性和藝術性體現項目的頂級都市幸福生活價值制造高體驗；強調附加值突出優先性有效整合優秀資源給予客戶高度關懷幸福里營銷思路44自我標桿化豪宅KPI體系，來自幸福里的借鑒極致產品：產品采用深圳最高品質標準進行打造，首次在住宅項目中首次或罕有使用最高端材質與配置極致化外立面、公共空間、內部裝修、機電和智能化系統、園林和會所設計精致園林：貝爾高林設計1萬平庭院與泳池、小區整體抬高1.5米、五維立體綠化園林、利用高差豐富景觀效果、首次將園林引入地下大堂采用戶外藝術廊的方式，將會所與園林相結合營銷手段革新：充分運用建筑、圍墻、樓書宣傳渠道，進行客戶深訪，采用統一專屬物料VI實行“一對一”選房策略，每位銷售手持PDA項目與時尚奢侈品牌緊密嫁接，并按照奢侈品營銷路徑操作注：案例詳情參考附件45本次匯報的主要內容1項目定位2案例借鑒3項目物業發展建議4項目經濟測算及經濟評價5附件產品體系展示體系標簽體系46基于3C法來構建項目物業發展建議的體系物業發展建議的考量因素Case:項目條件Customer:客戶敏感點Competition:市場競爭客戶需求、敏感點當地的客戶有什么需求？認同什么樣的項目特質？市場競爭和現狀項目本體特征市場現有項目水平？項目的自身條件有哪些可以構成核心競爭力？項目的整體定位——高端形象，高端產品為主的城市中心區舒適型住宅社區如何在物業中體現？47項目本體條件:安慶城市核心區位+領先安慶市場的創新產品核心競爭力：核心區位+創新產品1城市核心區位超越市場的產品體系本項目位于安慶城市市中心區，緊臨人民路商業街、教育、醫療配套齊全。項目的成功打造需要緊緊圍繞城市價值構筑項目的核心競爭力本項目定位為安慶最高端住宅，擁有創新的物業類型及領先市場的產品打造，構筑成項目的另一個核心競爭力248客戶敏感點：客戶有“趨洋”特征，喜歡歐式風格建筑；置業有跟風心理，有錢人買的是身份和面子，項目打造時需要著重樹立豪宅形象安慶有實力的客戶很多，市區就不到100萬人，口碑流傳比較厲害，沒有秘密可言，只要產品足夠吸引人、買了有面子，有一個人去買了會有很多朋友跟風去買

——陽光花園營銷經理安慶現在的客戶開始有分化，有錢的人和經濟能力有限的人選擇在不同區位、不同樓盤購房。有錢的人還是喜歡在市中心買房，什么都方便，一般工薪階層更多考慮價格，在城西和新區買的多一些。在安慶區位好、產品做的好的項目不多，客戶選擇的余地其實有限。

——御景國際營銷經理訪談語錄客戶建筑風格需求（市場調研數據）建筑風格測試結果：通過市場調查中對客戶的建筑風格喜好測試，安慶市的目標客戶對于歐式的建筑風格接受度最高客戶特征：客戶“趨洋”情節明顯，偏好認可歐式風格建筑風格客戶更加偏好暖色調，穩重、典雅、大氣的建筑風格49市場競爭：未來市場競爭激烈，需要通過園林、產品創新、商業打造等多方面的綜合打造創新的生活方式，形成差異化的核心競爭力資源創新產品領先生活方式本項目位于安慶城市核心區域，各類配套齊全，是項目的核心競爭力之一項目擁有更加領先、創新的產品，也是項目的核心競爭力通過更具文化性、內涵性的生活方式打造，突破競爭陽光花園御景國際綠地迎江世紀城50將3C的三個維度研究給出的信息和結論綜合，得到本項目的物業意向原則：Customer——趨洋心態+歐式風格+豪宅形象Competition——創新產品+領先生活方式Case——城市核心+商業價值安慶核心區域的創新產品、注重形象打造和風情營造的豪宅社區活力商業舒適產品尊貴形象風情園林51本項目的物業發展體系：在城市豪宅關鍵因素指導下的三大體系——產品體系、展示體系、標簽體系規劃單體園林公共空間DIS配套高科技物管內城與外城的規劃意象，高昭示性的建筑形象高指向性、靚麗的城市風景線繁榮動感的高檔商業街區精品集中式商業雄壯、尊貴，盡顯都市意象的ArtDeco風格精細化打造手法，極致化用材尊貴大氣的公共空間從社區外圍到內部的完善統一標識，凸顯社區的高雅實用的特色會所創新的物管模式，尊貴的業主權益保障體系對外部資源的極致化運用奢華有度的創新戶型設計體系高綠化率、高水化率車位一流的科技智能家居高品質的物管服務產品體系展示體系活力醒目尊貴典雅舒適享受城市豪宅關鍵因素標簽體系52規劃產品體系——內城與外城共生的規劃意向，打造城市意向，通過商業的開放空間形成與區域環境交流和融合的活躍城市界面，并建立地標價值規劃單體內城與外城的規劃意象，高昭示性的建筑形象雄壯、尊貴，盡顯都市意象的ArtDeco風格人、車流動線的合理規劃奢華有度的創新戶型設計體系產品體系活力醒目尊貴典雅舒適享受53本項目規劃上的限制因素：沿街面小、地形不規整華中西路宜城路43米150米規劃重點一：地塊形狀限制下，如何進行產品布局？規劃重點二：還遷樓布置在何處？規劃重點三：如何在地塊限制的條件下最大化商業價值？54集中式商業沿街商業內街開放式廣場城市界面整體規劃意象：內城與外城格局，外城繁榮、內城私密外城：城市活力磁極，共享的、開放的、參與的內城：私享空間，個體的、閑適的、自由的55地塊分級：由于地塊周邊缺乏資源條件，因此要內部造景建立以社區內主景觀為核心資源的居住價值體系，形成產品溢價華中西路和宜城路交匯處的商業價值最大，設置為商業區商業區右側的地塊臨路由噪音，且臨近商業中心，居住價值貶損，建議設置還遷區中間地塊均好，確實中央景觀所在區，設置18F高層產品北面地塊私密性最好，建議打造30F高層，南面可觀江景，北面可看湖景華中西路宜城路商業區還遷區一級居住區二級居住區地塊周邊缺乏強勢資源條件，本社區的居住規劃價值將來源于社區內部的核心景觀價值，建立以核心景觀為導向的資源價值體系借助景觀資源優勢豎立明星產品作為項目銷售過程中的價值標桿通過建筑排布盡量拔高景觀資源周邊的容積率、增加觀景房的總建面考慮市場風險，在滿足容積率的前提下，以小高層產品為主，高層僅作為平衡容積率的手段56商住分流：商業動線從地塊西南側進入，項目主入口設在地塊南側商業動線住宅動線商業人群和住宅人群分流，互不干擾商業街主入口在西南側，而住宅主入口在地塊南側華中西路商業動線和住宅動線清晰，減少了彼此間的干擾,同時也減少了物業管理的難度華中西路宜城路主次57華中西路宜城路人車分流：車行動線在項目西側，地下車庫結合地面停車，減少對行人的干擾住宅住宅主入口車行主入口車行動線住宅動線人車分流，地下車庫結合地面停車車型入口設在地塊西側，主入口設置在華中西路，最大化保證宜城路的沿街面商業以地下停車為主，少量地上停車地下停車場電梯直通住宅，同時有路線與沿街商業連通，為客戶提供便利58規劃排布示意圖商業住宅規劃一級居住區二級居住區還遷區59排布形式：根據客戶訪談，安慶人特別重視南北通透，本項目的排布方式建議采用“行列式”排布，北部高層可適當營造“變化的天際線”整體排布以保證“南北通透”為主要原則，北部高層可適當營造變化的天際線，實現錯落有致的視覺效果住宅規劃60商業目的：本項目引進大型超市最大的目的是提升商鋪的售價，因而擴大商鋪的力量成為關鍵本項目引進大型超市的目的有兩個，一是完善小區的生活配套，另一個功能則是提升街鋪的售價目的是提升街鋪售價從而本項目商業利潤最大化的問題就演變成如何最大化商鋪體量的問題？大型超市街鋪商業規劃61商業的排布方式：由于本項目商業體量較大，且有集中式商業，沿街面較短，選取“入口集中型”排布方式根據世聯對社區商業的研究，發現各社區商業的布點主要有四種類型：類型案例優點缺點圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳對外性較強，在一定程度上利于商業的銷售商業規模較大，不利于業態的控制入口街鋪型風和日麗、萬科四季花城蔚藍海岸有利社區居民的購物消費街鋪商業價值較高一定程度上限制了商業的規模擴大，且展示面不長，可視性不強入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業獨立于住宅區，減少商業對居住的影響易于形成規模效應，帶旺整個社區商業商業較集中，弱化了社區商業的便利性特點，有時不方便居民的購物消費以點帶面型海濱廣場商業較分散，在一定程度上方便居民的購物商業較分散，難以形成規模效應入口街鋪型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣以點帶面型示例：海濱廣場圈地街鋪型示例：錦繡江南入口集中型商業能夠最大化減少商業對住宅的干擾易于形成規模效應商業規劃62本項目商業人流動線設計建議：人流動線的原則是易于引導人流進入街鋪和地下超市，廣場起到人流集散地的作用集中式商業外街內街廣場的作用：提升項目商業的檔次與形象起到人流集散地的作用廣場東北側設置扶梯和階梯引導人流進入地下超市人流動線規劃中，內街可結合具體情況設置具有銜接過渡的中庭等設施，一方面使人流的動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升內街商鋪的商業價值地下人流東線地面街鋪人流動線集中式商業人流動線外街內街會所商業規劃底商底商外街63地面街鋪排布建議：“兩縱兩橫”，沿街設置兩層，集中式商業底層也設置街鋪，最大化街鋪的體量，實現商業快速回現集中式商業外街在華中西路和宜城路的街鋪總長度計為164米，進深按12米測算，總面積4224平米集中式商業底層底商按20米和100米的長度以及12米的進深測算，內街的總面積為1440平米這樣，本項目的地面可售街鋪總面積達到5664平米按照街鋪15000元/平米的售價估算，項目街鋪可回現9000萬元左右外街會所商業規劃底商底商64地面街鋪排布建議：街鋪建議“雙開門”，能夠有效引導人流進入內部集中式底商，提升內部底商的價值商業規劃集中式商業外街外街會所底商底商雙開門的兩大優點1、將人流合理的引入內部的集中式商業和集中式商業底商，提升內鋪的價值2、雙開門可以便于將街鋪橫著一份為二，使得街鋪的組合更加靈活街鋪雙開門示意圖65高層圍合社區66主入口次入口主景觀軸67集中式商業排布：建議排布在商業地塊的東北角，三層，集中式商業內外部均設置扶梯引導人流進入地下超市街鋪集中式商業集中式商業內外部設置地下扶梯引導人流進入地下超市街鋪會所商業規劃底商底商68地下商業體量最大化：由于地下面積不計容積率，超市建議在地下向內部靠，節約空間在南、西、北三面設置地下鋪面地下超市示意圖設置扶梯和臺階引導人流進入地下大型超市地下鋪面華中西路宜城路商業規劃69商業停車位：由于本項目商業地塊占地面積有限，建議商業停車位全部設置地面生態停車位卸貨區地面停車位在宜城路和華中西路沿街設置生態綠化停車位，既能解決商業停車，又能起到綠化的作用商業規劃70本項目規劃設計要點建議規劃要點住宅商業可售住宅體現私密性和尊貴性朝向設計大于景觀面最大化保證南北通透街鋪體量最大化，設置內街地下超市體量最大化宜城路和華中西路設置廣場，體現商業形象，集散人流商業全部設置地面停車位規劃容積率做到最大71單體產品體系——雄壯尊貴、盡顯都市意向的ArtDeco建筑風格規劃單體內城與外城的規劃意象，高昭示性的建筑形象雄壯、尊貴，盡顯都市意象的ArtDeco風格對外部資源的極致化運用奢華有度的創新戶型設計體系產品體系活力醒目尊貴典雅舒適享受建筑風格戶型設計72安慶市場建筑風格掃描：在售產品主要以現代簡約風格為主，少數樓盤如大發宜景城、富春國際花園出現現代歐式風格，客戶接受度較高大發宜景城—英倫田園風格碧桂園—西班牙風格世紀名流—現代簡約風格御景國際—現代簡約風格陽光花園二期產品采用ART-DECO的建筑風格，很受客戶歡迎，成熟穩重的風格帶著典雅氣息，符合35-50歲客戶的審美觀陽光花園—ART-DECO風格73客戶測試結果：ArtDeco風格受到絕大多數客戶肯定總計測試23名客戶，其中有9人首選artdeco風格，另外10人次選artdeco風格，artdeco顯示出極強的適應性客戶接受artdeco風格的幾大理由：用料實在，踏實不討巧形狀挺拔，極強的昭示性說不清為什么，就是好看74綜合考慮客戶接受度、差異化和都市意向因素，本項目選擇ArtDeco建筑風格新古典主義（類綠城）ArtDeco風格簡歐風格最早流行于國內，迎合大眾對歐洲高尚生活的向往中國財富階層的崛起，使他們開始追求能體現品味、優雅和高尚的建筑風格ArtDeco風格適用性廣揉合現代和新古典兩家之長具品質感和文化底蘊Artdeco歷史Artdeco誕生在20世紀20年代的法國，起初應用于貴族階層的裝飾藝術，后來在美國發揚光大，大量應用于建筑設計。被譽為“20世紀最激動人心的裝飾風格”。20世紀30年代在上海流傳開來，堪稱國內集artdeco之大成者選擇Artdeco的原則滿足客戶需求：安慶精英人群對品質生活的追求與安慶現有項目保持鮮明的差異性凸現現代都市生活，注重莊重、高品質和典雅的形象打造國內建筑風格流行階段75ArtDeco特征一：橫向、豎向三段式立面構圖，輪廓整齊、莊重雄偉，充滿了理性的美感典型豎向三段式立面構圖頂部橫向三段式立面構圖昆山世茂東一號標準的古典主義三段式處理，即將立面劃分為縱、橫三段，建筑左右對稱，利用立面的線腳裝飾將建筑明顯分為基座、樓體和頂三個段落造型，輪廓整齊、莊重雄偉，被稱為是理性美的代表丁香公寓76ArtDeco特征二：中層用重復線條體現形式感強調豎向線條，在形式重復，形成規整的序列，凸顯項目的挺拔之氣豎向窗帶與橫向窗帶、窗間墻穿插對比，使立面效果的表達更加豐富豎向窗帶與橫向窗帶的穿插對比垂直線條的重復77ArtDeco特征三：重視建筑頂部的打造，標志性的頂部退臺、尖塔、凸凹體現建筑的韻律感和非凡的氣勢頂部層層退臺，突出中部主體的階梯狀造型手法，具有典型折線形artdeco效果，充滿了韻律感橫豎線腳交界處的刺凸狀幾何化裝飾在建筑的頂部形成收縮的標志性尖部，營造出建筑的高聳和挺拔感，序列狀排布的尖頂效果凸顯了項目的非凡氣勢造型整體凸凹，線腳豐富細膩，棱角分明的立面段落塑造了項目挺拔的公建化效果碧云國際社區78ArtDeco特征四：善于運用多層次的幾何線型及圖案，注重建筑內外門窗線腳、檐口及建筑腰線、頂角線等細部裝飾底層局部浮雕運用層次豐富的檐口處理裙邊強調材質和色彩的差異內外門窗線腳的顯隱ARTDECO風格善于運用多層次的幾何線型及圖案，重點裝飾于建筑內外門窗線腳、檐口及建筑腰線、頂角線等部位，在底座、內部門窗、欄桿亦飾以裝飾藝術派的圖案和紋樣，比如麥穗、太陽圖騰等等，顯現出華貴的氣息腰線的風格化對比79ArtDeco特征五：在建筑立面上附加風格化、強昭示性的個性化標識老上海百樂門舞廳百樂門舞廳在轉角處頂部有一座高高聳立的圓柱形玻璃燈塔，共分四節，層層收縮，在夜晚大放光芒，成為老上海一道獨特的風景線。在立面上也有條條垂直的霓虹燈飾帶，與燈塔相呼應茂華璟都會在山花以及裙邊、頂角線等強昭示性部位，設置金屬、石雕的項目logo標識，增加項目品質感頂部的八角狀塔樓以及豎向格柵定義了項目鮮明的特質龍湖唐寧one風格化、強昭示性的個性標識80Artdeco總結54321橫向和豎向三段式立面構圖，建筑左右對稱，輪廓整齊，莊重雄偉立面采用形式重復的豎向線條體現形成規整的序列，同時適當運用橫向窗帶、窗間墻豐富立面效果重視建筑頂部的打造，標志性的頂部退臺、尖塔、凸凹體現建筑的韻律感和非凡的氣勢善于運用多層次的幾何線型及圖案，注重建筑內外門窗線腳、檐口及建筑腰線、頂角線等細部裝飾在建筑立面上附加風格化、強昭示性的個性化標識81整體意象：尊貴、成熟、穩重、典雅，打造“低調的奢華”、“不動聲色的優雅”ARTDECO風格多層次的幾何線型及圖案，顯現出華貴的氣息向線條的挺拔向上，塔樓式的退臺，利用整體凹凸形成高立挺拔，簡潔流暢豎向線條，顯現建筑高貴而內斂，優雅而不動聲色的文化氣息外立面則采用住宅產品中少見的天然石材干掛，典雅、穩重、大氣，歷經時間淘洗，而更具時間感，經得起歲月的洗禮不動聲色的優雅ART-DECO，典藏世界級王者氣質璀璨耀世，收藏一個階層的生活品味82立面色彩：以暖色調＋深色系為主，少量糅合淺色，有利于體現品質感，營造高端奢華意象Artdeco風格通常以暖色調+深色系為主，深色系能夠體現厚重感和品質感，而暖色調有利于營造奢華的氣質和高端意向少量淺色的糅合使得空間靈動大氣。給人以開放、寬容的非凡氣度具有較好的耐污和抗老化能力，有利于項目展示主色系示例搭配色系示例赭石色淺褐色淡黃雅灰暗紫色炭黑滿足客戶心理符合差異化要求83建筑細部：檐口、線腳、廊柱、裙邊、門券的表達84外立面細節：注意對于排水管、空調機位、水箱等細節的處理，可大力提升項目的品質感避免破壞建筑立面的整體性；細節處考慮周到，體現人性化水表箱隱藏化、景觀化保證外立面的簡潔明快空調機位利用鏤空鋁扣板或百葉窗進行遮擋水管需隱藏在外立面之下，避免破壞外立面的整體感三湘海尚管線全部隱藏在外掛層里，立面完全凈化85外立面材料的選擇需要綜合形象、建筑成本與消費者的接受程度客戶對外立面材料的認可度：干掛石材>涂料>面磚大理石干掛的立面看著很氣派、很豪，不過安慶這邊還很少用什么材料的話其實無所謂，關鍵是要保持效果，我看過很多盤，開始很新的，過了些年就退色了堅決不能用面磚的，那是村里人蓋房子才用的玻璃幕墻在這里肯定不行，你開不了窗戶啊——根據客戶訪談資料整理本項目可選擇的立面材料1全石材干掛2底部石材+面磚3底部石材+涂料4底部石材+鋁板建筑底部采用石材貼面是體現項目品質與形象的必須步驟，而立面材料的選擇需要綜合形象、建筑成本與消費者的接受程度86全石材干掛肌理豐富、經久耐用，能有效地提升項目品質感，但成本較高Naga上院干掛意大利Granti

Fiandre黑色石材石材干掛施工工藝外立面全石材優點：石材肌理豐富、經久耐用，有效地提升項目的品質感干掛石材與結構之間留有80-150mm左右的空腔，大大提高了外墻的保溫性能外立面常用石材成本（含安裝）：普通砂巖：300-400元/㎡澳洲砂巖：600-800元/㎡國產花崗巖：450-800元/㎡進口花崗巖：900-1400元/㎡萊姆石：1800-2000元/㎡干掛施工法能減輕自重，縮短工期，防止滲漿腐蝕，但施工成本較高，在180-300元/㎡之間綠城皇冠花園干掛新疆卡拉麥里金87綜合考慮，涂料和面磚都屬于相對低檔的立面用材，涂料成本略高于面磚，但使用效果更佳外墻涂料外墻面磚環保性涂膜可自然降解廢棄后不可降解，處理成本高裝飾性色彩可任意選擇，質感豐富色彩范圍較窄，但能表現較為復雜的圖案安全性易開裂易發生脫落，產生安全隱患自重除真石漆外，自重≤1.5公斤/平方米6公斤/平方米以上翻新成本低，舊涂層的處理較為容易高，舊基層的處理非常復雜耐沾污性優質涂料與瓷磚同等水平與優質涂料同等水平外墻材料方向1——較高品質的外墻瓷磚，減少砂漿勾縫的寬度，提升整體立面效果外墻材料方向2——高品質的外墻涂料，注意特殊的防裂處理，力保3-4年銷售周期內不會開裂翠湖天地外墻采用“華寶石”仿石涂料百仕達樂湖采用米白色玉石面磚涂料和面磚的建筑成本：外墻涂料成本普遍在20-60元/㎡，氟碳漆為70-75元/㎡，高檔真石漆成本在120-200元/㎡外墻面磚中，通體磚成本在30-60元/㎡，釉面磚為20-40元/㎡，進口高檔陶瓷磚超過500元/㎡綜合考慮，涂料和面磚相比，涂料成本雖然略高于面磚，但是就使用效果而言，涂料大大優于面磚88世聯建議本項目基地采用全石材干掛外墻立面，體現尊貴與質感，其他地方適當使用高檔涂料豐富立面效果，以控制成本建筑成本客戶感知度表現力施工工藝全石材干掛高高高難底石+面磚低較低低較易底石+涂料一般一般較高較易底石+鋁板較高一般高難高投入高形象方案性價比方案世聯建議：首選全石材干掛外墻體。在成本控制的前提下，以底部石材＋真石漆的組合，適當穿插創新材料豐富立面效果三湘海尚巴西灰麻Naga上院意大利GrantiFiandre卓越維港津巴布韋黑綠城皇冠花園新疆卡拉麥里金華府天地巴西皇室金麻金色海岸芬蘭啡鉆盤古大觀牟平中國白麻華潤外灘九里印度英國棕目前高檔樓盤采用的立面石材89本項目立面采用的具體材料推薦檔次石材（規格：600*600厚度2.5cm)價格（元/㎡，裸板）高檔南非淺黑700－750巴西皇室金麻（華府天地版）900西班牙米黃700－750美國白麻800巴西灰麻（三湘海尚版）500中檔沙特黃金鉆（市場缺貨）550－600新疆卡拉麥里金（綠城版）275－300印度英國棕（華潤外灘九里版）240－280芬蘭啡鉆（金色海岸版）280高檔配置底石：沙特黃金鉆、巴西橄欖綠、印度黑金沙涂料：阿克蘇諾貝爾、日本SKK保守配置底石：山西黑、白玫瑰、河北黃金鉆涂料：ICI涂料、新嘉里、建球OR成本壓力下可選擇底石＋真石漆涂料石材涂料商家建議：新伍方石材（上海）有限公司，地址：中國上海嘉定區馬陸鎮嘉新公路988號，聯系方式上海華府天地立面石材供應商寧波錦達公司，地址：浙江省寧波市鄞州商會大廈南20樓，聯系方式日本SKK中國區總代理，與日本SK化研聯合開發世界第五代幕墻產品——華寶石真石漆，上海翠湖天地立面涂料供應商90外立面可能的創新方向介紹創新方向一：洞石創新方向二：陶土板陶土板的優勢：陶磚自身帶多孔，具備隔熱性能干掛后，陶磚與建筑混凝土墻之間有更厚的空氣層，增強了節能性低碳抗腐抗污性能好，實現建筑不老北辰世紀中心進口天然羅馬米黃洞石洞石因表面有許多孔洞而得名。因其天然的氣息、優雅的底蘊、獨特的色澤與紋理，故成為高貴、典雅的象征。世界上最名貴的洞石產自于意大利、伊朗和土耳其由于洞石成本高昂，一般只用于公建和高檔寫字樓，華潤幸福里住宅立面局部使用了伊朗白洞石外墻洞石成本（含安裝）：1000-1600元/㎡陶土板又稱之陶板，是以天然陶土為主要原料，不添加任何其它成分，經過高壓擠出成型、低溫干燥并經過1200℃-1250℃的高溫燒制而成，具有綠色環保、無輻射、色澤溫和、不會帶來光污染等特點華潤幸福里外立面局部干掛宜興紫砂泥陶土版陶土板品牌推薦：法國特立、TOB、新嘉里91建筑形式一：出售產品以板式為主，板式住宅能夠較好的做到南北通透，采光、通風效果好，舒適度高，同時實用率也高住宅產品板式建議雙聯板式管理成本不高管理成本不高均好性強，各套戶型的優劣差距很小公攤小，實用率高，通常能夠達到90%板式建筑的四大優勢92建筑形式二：還遷的1.2萬平米住宅建議做塔樓，高容積率節省占地，騰出更多的地建可售住宅大戶型板式建議雙聯板式采光會比較單一，通風比板樓稍差一些塔樓戶型的使用率通常僅為75%，因為塔樓內的電梯井、候梯廳、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業主的頭上還遷樓主要是滿足拆遷戶的面積賠償，應當盡量拔高容積率，為可售住宅產產品節約占地塔樓缺點：93梯戶比&標準層：依據本項目的戶型配比建議，分別設置1梯2，1梯3和1梯4，標準層面積在300-420之間，還遷房標準層可適當增大1梯2戶1梯3戶1梯4戶舒適性三房、四房板樓1.2萬平還遷房本項目梯戶比建議建筑形式小三房板樓塔樓標準層面積300-400平約350平約420平94單體產品體系——奢華有度、充分滿足安慶客戶高端需求的創新戶型設計規劃單體內城與外城的規劃意象，高昭示性的建筑形象雄壯、尊貴，盡顯都市意象的ArtDeco風格對外部資源的極致化運用奢華有度的創新戶型設計體系產品體系活力醒目尊貴典雅舒適享受建筑風格戶型設計95項目戶型分析1功能布局2空間尺度功能空間有設置書房，但沒有與主臥連在一起設計了入戶花園，但面積較小開間過小，進深太長，戶型的通透性不足；客廳尺寸較大主臥空間尺度過小，主臥未設立衣帽間，無法體現主人房的闊綽3主要價值點主要以大陽臺、轉角飄窗、凸窗增加贈送面積，產生附加值市場典型戶型分析——陽光花園：以四房產品為例，主臥空間過小，未能給產品的豪宅形象領域陽光花園150.64㎡四房產品96市場典型戶型分析——御景國際：三房兩廳兩衛，戶型賣點是拉大空間尺度，但主臥并未放大，戶型設計對景觀面的考慮不足項目戶型分析1功能布局2空間尺度功能空間過于單調，缺失可靈活變動的多功能空間無入戶花園缺少陽臺、飄窗等提升舒適性的功能設置開間較大，但是大開間設置為南北向，導致南北通透不足主臥空間尺度并未放大，無法體現主人房的尊貴性3主要價值點主要以大尺寸的空間吸引客戶項目主打湖景，但是戶型設置對觀景的考慮沒有得到很好的體現御景國際139㎡三房兩廳兩衛97市場典型戶型分析——綠地迎江世紀城：三房兩廳兩衛，戶型賣點是緊湊實用、有贈送，對功能空間細分缺乏考慮項目戶型分析1功能布局2空間尺度東西向動靜分區設置無多功能空間無入戶花園開間較大，但是大開間設置為南北向，導致南北通透不足主臥空間尺度有放大，設置了L型飄窗，但沒有衣帽間3主要價值點戶型緊湊實用有一定的贈送面積綠地迎江世紀城138㎡三房兩廳兩衛98（面積：平方米）項目名稱建筑面積戶型開間戶型進深廳開間廳進深客廳面積主臥面積贈送空間綠地迎江世紀城117.809.112.8544.51814.042陽臺，1飄窗陽光花園137.2712.811.94.25.221.8422.682陽臺，1飄窗，1儲藏室御景國際139.0012.113.354.84.220.1616.382陽臺江畔尚城123.7311.010.94.14.217.2223.312陽臺，1飄窗左岸名居121.0010.7212.744.2625.223.581陽臺，1飄窗世紀名居142.1811.911.534.24.719.7424.62陽臺，4飄窗安慶主要高層住宅樓盤主力戶型指標對比99建筑面積戶型開間戶型進深廳開間廳進深客廳面積主臥面積117-1439.1-12.810.9-13.354-4.84.2-6.018.0-25.214.02-23.58主力戶型各功能空間尺度主力戶型特征——基本特征：南向、景觀良好、南北通透、盡量增加一房、主臥設衛生間、至少1陽臺1飄窗戶型創新方向：主臥南向并設觀景飄窗、預留衣櫥空間戶型不足之處：客廳開間偏小、戶型創新的發力點單一、110-140㎡內各戶型布局沒有明顯區別（面積：平方米）安慶主要高層住宅樓盤主力戶型指標評價100市場現狀分析：目前安慶處于贈送附加值的階段，本項目需通過細分功能空間、提升生活品質、體現客戶身份標簽來實現居住的升級基本生活需求階段贈送附加值階段生活品質提升階段1.空間尺度要求凸窗、入戶花園、陽臺、露臺等運用3.功能空間的細分2.功能空間擴展戶型設計發展歷程步入式衣帽間陽光房地下空間利用娛樂室、健身房典型項目陽光城市、維羅納花園、上海花園……豐中名邸、中凱·銀杏湖安慶戶型設計處于以空間擴展為核心價值點的階段，還處在提供實惠的層次戶型舒適度、品質化、身份標簽可作為項目的發展方向戶型設計要在總面積控制前提下實現功能空間的細分4.特殊功能要求體現身份標簽階段工人房會議室電子高爾夫球場桑拿室創新方式在滿足基本生活需求上盡量營造舒適性101戶型設計體系尊貴氣質特定空間超大尺度以及特殊功能空間的設置功能拓展居住舒適性的全面提升空間擴張面積贈送的重點方向102客戶感知點排序：陽臺（露臺）>空中院館>凸窗>儲藏間等>入戶花園客戶最為看重的戶型設計排序為：陽臺（露臺）>空中院館>凸窗>精細化空間（步入式衣櫥、儲藏間等）>入戶花園入戶花園很難用啊，不好隔房間，擺桌麻將都嫌地方小陽臺是肯定需要的，朝南的陽臺無論是曬衣服還是通風都是很不錯的，最好是在臥室里面有個大陽臺像衣櫥啦，寫字間之類設置都很實用啊，另外衛生間要大，好擺的下一些化妝品，小配飾——根據客戶訪談資料整理安慶凸窗贈送非常普遍。由于凸窗不占用贈送面積，所以應盡量保證主要功能空間中凸窗的運用消費者對于陽臺（露臺）和空中院館的需求較為強烈，贈送應重點考慮向這些方向傾斜板式產品中建議私有化電梯廳空間擴張103贈送手法的極致化實踐——多種贈送手段的串聯運用凸窗陽臺入戶花園凸窗+法式陽臺+入戶花園陽臺花池花架陽臺+花池+花架諸如凸窗、陽臺、花架、入戶花園等贈送方式若分開來看，都較為普通，而且單一使用效果有限；然而若以上幾種贈送方式相鄰排列，彼此互相疊加，將創造出有如“核聚變”一般的效果，輕松實現在目前建筑規范下無法實現的大尺度贈送空間；此種手法就是為了強化贈送而設計，所以在驗收前戶型奇異，不適合居住，在驗收后戶型內部空間結構將發生較大變化，需要開發商進行統一施工。目前萬科在各二線城市的高層戶型中已經普遍運用此類贈送手法，屬于其“拿手好戲”，值得我們重視和借鑒萬科金域榕郡萬科金域華府空間擴張104對陽臺1.8m進深限制的有效規避——陽臺疊加花池的復合贈送陽臺花池陽臺花池此類操作手法近年來較為常見，可以有效地規避對陽臺的進深和面積的限制花臺(花池)屬于房屋的附屬構建，處于陽臺圍護欄外的花臺(花池)不計算建筑面積開發商只需做出一個進深2.4m，面積符合規范的普通陽臺，然后在陽臺外做出花池，通過驗收后再將其納入陽臺范圍，可以有效地擴大陽臺面積空間擴張105空中院館結合常規陽臺設計更具實用性空中院館空中院館空中院館可結合常規陽臺設計更具實用性對于對視、隱私等功能缺陷可利用加寬花槽和墻體漂板等手段加以規避空中院館在大戶型當中運用效果較好，可顯著提升室內的空間感空間擴張106靈活運用入戶花園、露臺、內陽臺等進行拼接，打造連通式空中露臺270度L型環繞露臺，連接餐廳和主臥入戶花園與露臺“凹”字型拼接，串聯餐廳和主衛“一”字型超大露臺直接連接主臥與次臥將入戶花園、露臺等灰空間彼此連通,景觀面完全開敞，帶給顧客有如空中花園一般的享受建議在150㎡大戶型產品中加以運用，推薦以大露臺直接連通主臥與客廳，實現主要功能空間的自然過渡空間擴張107由于凸窗不計入贈送面積，利用凸窗充分拓展外延空間，建議所有臥室均帶有凸窗設計保證所有臥室均帶凸窗，通過外延空間強化主臥功能由傳統凸窗改良而成的步入式凸窗可拆卸上方的假梁，實現全落地窗的效果落地凸窗的進深不宜過大，否則會影響室內采光效果步入式凸窗可做成可拆卸形式傳統凸窗空間擴張108錯層露臺：深圳熙龍灣，將露臺改成書房或工人房（贈送全部面積）隔成功能空間如工人房

可隔成書房空間擴張109入戶花園：深圳翰林華府，將入戶花園裝修進客廳（贈送一半面積）將入戶花園裝修進客廳空間擴張110樣板房——花架改造后樣板房——花架改造后樣板房——花架改造后室外花架：深圳雙御雅軒，將花架改造成自由功能空間（贈送全部面積）施工現場的花架空間擴張111室內花架：深圳金海華府，將花架改造成自由功能空間（贈送全部面積）被改造成房間使用空間擴張112垂直化發展的贈送方式——錯復式：奇偶層之間通過夾層分別贈送給上下兩戶在奇數層和偶數層之間設置一個層高<2.2m不計算建筑面積的夾層，一分為二分別贈送給上下戶；夾層不含客廳部分，所以上下戶的客廳實際上獲得了近4.7m的層高。夾層向上贈送部分夾層向下贈送部分夾層中空此類操作手法的關鍵在于挑高客廳只計算一層面積空間擴張113儲藏空間的設計重點在衣柜、鞋柜、雜物間的設計，主要可通過銷售展示啟發客戶，強化產品的細節人性化考量結合墻體等結構空間，進行收納空間預留，同時可結合銷售展示，打造人性化、高實用的居住空間在小戶型產品中運用效果較好收納空間預留：人性化設計提升中小戶型產品的實用率空間擴張114功能拓展115家里有可能會請保姆，最好設一個工人房我比較喜歡住頂復，兩層200多㎡，最好帶一個游泳池，肯定比別墅舒服房間寬敞一點好，衣帽間什么的都得有，最好能有一個單獨接待客人的地方，比較私密——根據訪談資料整理來自消費者的聲音……局部空間精細化奢侈空間極致化日常空間個性化116玄關設置：多重入戶，體現尊貴感，保證私密性入戶玄關入戶玄關室內玄關玄關既能能夠保障私密性，又能增加戶型的情趣星河灣的玄關值得借鑒，部分大戶型采用的雙玄關的設計圖片：廣州星河灣戶型圖功能拓展117入戶方式：電梯直接入戶不僅提升了業主的尊貴感，也便于將電梯廳的公共空間私有化，擴大贈送面積電梯廳全封閉，私有化為35㎡入戶花園電梯廳與入戶花園相結合，同時入戶花園內移，列入公攤，不占用陽臺面積電梯直接入戶用于T2板式產品當中，同時采用智能化配套，有效地提升豪宅的感知度電梯廳私有化之后結合入戶花園，可實現入戶花園的公攤化，擴大贈送注重電梯廳的裝修，保證自然采光功能拓展私家入戶電梯入戶露臺廣州新鴻基凱旋門118橫廳：在開間允許的偏大戶型，體現客廳體量感，可以采用橫廳設計用橫廳替代長廳，增大緊縮面積下的客廳空間感寬大的橫廳一般與餐廳相結合，彼此互相放大在橫廳更符合安慶客戶家庭人口數量較多的特點長廳的優勢在南北通透的房型中才能得到體現，150平米產品中可使用功能拓展119極致化居所某種功能空間：體現豪宅感，如放大主臥和客廳，讓空間極致起來，體現豪宅與眾不同品質35平的豪華主臥，獨立明衛，帶一個寬敞的衣帽間，充分凸顯主人的尊貴地位21.6平的客廳面積（4.8*4.5），客廳南端連著一個大陽臺多功能空間則設置了書房和儲藏室陽臺功能拓展120男女主人房雙配置：男主人房側重商務接待功能，女主人房側重強調更衣、沐浴、妝容等空間的奢華享受主臥套間內的獨立商務空間設置雙主臥擴大戶型面積，應注意與其它功能空間的協調性，推薦在150㎡戶型和頂層復式中運用功能拓展衛浴分區豪華衣帽間121廚房設計彈性：保證可設計為開敞式，考慮改造西廚的空間；廚房系統優先選擇U型設計，其次L型，最后背向；廚房系統：功能增加，如中西廚、儲物室、工人房等；可利用露臺的過渡區域設置陽光早餐廳；餐廳外側陽臺，保證景觀。奢侈餐廳陽光早餐廳工人房中西廚功能細化過渡空間改造休閑就餐吧臺與餐廳相連的陽光早餐房餐廚空間：功能空間細化，奢侈化——中西廚、陽光早餐廳，實現奢侈的居家享受，國際化生活方式功能拓展122創新頂層大復式：深圳香蜜湖一號九宮殿廣州新鴻基凱旋門天際屋北京盤古大觀空中四合院尊貴氣質123智能直達電梯入戶花園及觀景露臺等五個超大花園設計主臥私密性極強，設計超大休閑陽臺，二樓亦設立闊綽生態走廊香蜜湖1號九宮殿生態走廊深圳香蜜湖一號九宮殿：闊綽生態長廊，帶來全天然的綠色享受尊貴氣質124復式作為公寓產品中的亮點，在頂層打造若干“天際獨立屋”，提升整個公寓產品的形象私人空中天際泳池，長達11.5米空中豪園——戶內私家樓梯直通自主平臺，可隨個人喜好打造成為觀星臺、燒烤場、運動室日光浴堂、個人空中花園，俯瞰整個城市尊貴氣質廣州新鴻基凱旋門天際屋：在頂層打造天際獨立屋，建泳池、花園等，俯瞰整個城市，盡顯王者之氣125院落院落泳池盤古大觀：空中四合院北京盤古大觀空中四合院：真正的空中別墅，俯瞰一切的極限空間享受尊貴氣質建議：打破當前按棟分布產品的現狀/常規頂復的空中四合院126核心價值軸產品軸舒適度提升、豪宅意向性價比、舒適度俱佳每個房間凸窗生活陽臺客廳和主臥朝南舒適型（130-150㎡）舒適居家：提升身份感奢侈型產品（200㎡以上）尊貴居家：大氣尊貴、專屬私享，挖掘豪宅價值主臥套房步入式衣帽間陽光餐廳豪華空中院館實用型（120㎡以下）休閑居家100㎡豪宅價值完善120㎡空中院館或入戶花園主臥套房錯層露臺120-135㎡130-150㎡連通大露臺橫廳主臥套房：男女有別景觀浴室中西廚主仆分道電梯入戶240㎡以上頂復180㎡以上平層樓王大客廳挑空餐廳挑空中西廚豪華主臥層：帶書房、陽光房空中露臺屋頂泳池空中四合院主要功能空間均放大；圓廳設置、十字戶型分體衣帽間超大連通大露臺豪華空中院館主仆分道電梯入戶、三梯兩戶室外生態走廊戶型設計體系總結：兩房、小三房產品注重實惠，舒適性三房和四房強調舒適性，大平層和頂層復式則營造尊貴感127精裝修——對客戶的好處精裝修－－對開發商好處>裝修的煩惱——單體業主可以免去裝修煩惱，社區免去二次裝修煩惱；>設計檔次：可以請到有大師進行設計，提高單體設計水品；>置業門檻——可以將裝修款打入首期款，減低置業的門檻；裝修成本——裝修材料統一采購，可降低成本。>資源的利用——自身有木材資源可以進行利用；>土地增值稅規避：可以提高項目的開發成本，減少土地增值稅征收；>檔次提高——可以通過精裝修詮釋公司的品牌，提高項目的檔次；利潤增加——裝修的視覺效果超出客戶心理預期，可以增加利潤空間。裝修建議：精裝優勢-精裝修也有一定的優勢，一是為客戶省心省力，二是為開發商避稅及增加利潤空間128本項目精裝修方案開發商室內硬裝用材室內智能化設備廚衛用品設計公司不同設計師團隊不同的裝修風格可選的建材設備裝修公司為精裝修主體整合合作單位提供具體的裝修工作發展商提供廚衛、地板裝修和智能化設備（這部分客戶的個性化需求相對較小），其余部分采用菜單式裝修（滿足客戶的個性化需求）精裝修建議：采用3方合作方式-開發商、設計公司和裝修公司，提供菜單式裝修選擇129園林展示體系園林公共空間DIS高指向性、靚麗的城市風景線精細化打造手法，極致化用材尊貴大氣的公共空間高綠化率、高水化率展示體系——如何在無規模和強勢資源支撐的情況下體現豪宅形象？活力醒目尊貴典雅舒適享受130核心問題：缺乏規模和外部強勢景觀資源支撐，園林如何體現豪宅形象核心問題：無規模和強勢資源支撐，園林如何體現豪宅形象？從案例中尋找答案：譽峰浦東星河灣龍湖翠微清波131高層會所園林中心水景園林景觀庭院景觀庭院會所屋頂花園景觀平臺花園步行徑特點：立體空間利用使園林小而豐富園林空間采用不同高差的設計，并順應建筑形成大小各異的空間，整個園林雖小但景觀豐富，獨具匠心設計師根據植物的生長周期、季節變化等，挑選出不同的植物種類，營造出高低錯落、不同層次的園林景觀譽峰——對土地的極致化運用，打造小而精致的立體園林，空間感十足132內部精巧的細節充分體現了園林設計的匠心獨運小區中心的恒溫泳池頂部用馬賽克拼出一只只藍色的蝴蝶。充分照顧高層視角，栩栩如生，宛如在叢林間飛舞從五十多噸的鵝卵石中手工精選了十多噸扁平優質部分拼砌疊石群邊，就是為了避免碰傷在園林中玩耍的孩子精巧的細節體現園林的匠心獨運國際頂級設計師專供極富藝術氣息的雕塑作品，充分體現項目質感，133浦東星河灣——對材質的極致化運用，采用大量稀缺名貴植材，產生了極致震撼的效果大量稀缺名貴植材產生極致震撼的效果浦東星河灣一期所用的2400多棵大型喬木，直徑均在30厘米以上，高度高于8米。這其中只有約50%為上海本地樹種，其余都來自世界各地，據說最遠的是來自伊拉克的銀海棗在植物的選擇上采用喬木、灌木、地被植物與草坪相呼應的搭配手法，種植了150種樹木，平均價格超過1萬元/株。植物運到后，先在特別辟出的苗圃中養護，適應一段時間后，才種植到園林里

稀有的雙生銀海棗、雙生彎桿銀海棗種植在社區泳池邊園林造景運用近2000噸中國四大名石之一的黃蠟石項目主入口兩側種植150棵樂昌含笑，平均樹齡達到30年134園林局部亮點大大提升了客戶的尊貴感園林局部亮點大大提升了客戶的尊貴感人魚同游中央露天泳池中，規劃出大面積“魚缸”，養殖數百條名貴錦鯉，將魚池、成人泳池、兒童泳池環環相連，打造出中國最具特色的景觀泳池半地下車庫，定制“景觀房”在地下車庫停好車后，在電梯廳大堂前等候時，可在落地窗內觀看室外飛流直下的瀑布地下車庫左邊還有個親水平臺，業主也可以在那里直接觀賞瀑布美景高差制造星河灣中心園林共制造出36個高差，形成自然起伏，有效地增大了綠化面積，并且使園林景觀產生了豐富的層次感，同時還增加了首層住戶的私密性135龍湖翠微清波——對空間的極致化運用，創造性地通過一系列垂直綠化體系克服了高層住宅的壓抑和拘束感龍湖翠微清波在每棟樓宇上打開一個巨大的空間，憑著“上風”的地理優勢，“風洞”將盛行風帶到一個回旋的空間，形成大氣微循環，有利于各戶之間的空氣流動利用風洞帶來的效果，在每一個標準層之中，將業主入戶花園和空中走道融合