第四章

市場比較法1精選課件ppt第一節基本原理一、概念比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作出適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法2精選課件ppt二、理論依據

替代原理三、比較法適用的對象

具有交易性的房地產比較法適用的條件

在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易3精選課件ppt第二節業務流程

收集交易實例

選取可比實例

建立價格比較基礎

交易情況修正

交易日期修正

房地產狀況修正

求取比準價格4精選課件ppt收集交易實例的途徑收集交易實例的內容注意資料的統一性、規范性、公正性5精選課件ppt

選取可比實例的原則

1、是估價對象的類似房地產2、交易類型與估價目的吻合3、成交日期與估價時點接近4、成交價格為正常價格或可修正為正常價格5、一般選取3-10個可比實例6精選課件ppt

即對可比實例的成交價格進行換算處理，使其口徑一致、相互可比

1、統一付款方式2、統一采取單價3、統一幣種和貨幣單位4、統一面積內涵5、統一面積單位7精選課件ppt現有甲、乙兩宗交易實例，甲的建筑面積為200平米，成交總價為80萬，分三期付款，首期付16萬，第二期于半年后付32萬，余款一年后付清，年利率為8%，乙的使用面積為2500平方英尺，成交總價為15萬美元，（1平米下的價格=1平方英尺下的價格×10.764，成交當日市場匯價為1美元=8.3人民幣），成交時一次付清。試建立價格比較基礎8精選課件ppt

將可比實例的成交價格調整為正常價格的過程

造成成交價格產生偏差的原因1、有利害關系人之間的交易2、急于出手或購買3、交易雙方或某方對市場行情缺乏了解4、交易雙方或某方有特殊偏好的交易5、特殊交易方式的交易6、交易稅費非正常負擔7、相鄰房地產的合并交易8、受債權債務關系影響的交易9精選課件ppt交易情況修正的方法1、百分率法可比實例的成交價格×交易情況修正系數=正常價格交易情況修正系數以正常價格為基準來確定，即可比實例的成交價格比正常價格高低的百分率為±S%2、差額法可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格10精選課件ppt

某房地產交易雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平米，買賣中涉及的稅費均由買方承擔，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%，該房地產交易的正常成交價格為多少？11精選課件ppt正常成交價格－應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際付出的價格12精選課件ppt

即將可比實例在成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格

交易日期修正的方法---百分率法可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數=在估價時點時的價格

13精選課件ppt

將可比實例在其房地產狀況下的價格調整為在估價對象房地產狀況下的價格

修正的內容：

1、區位狀況2、權益狀況3、實物狀況

14精選課件ppt修正的方法

可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況修正系數=在估價對象房地產狀況下的價格1、直接比較修正法即以估價對象的房地產狀況為標準，將可比實例的房地產狀況與它逐項比較打分，然后將所得分數轉化為修正價格的比率。

15精選課件ppt2、間接比較修正法設想一個標準的房地產狀況，以此為基準，將估價對象及可比實例的房地產狀況與其逐項比較打分，然后將所得分數轉化為修正價格的比率。16精選課件ppt1、求取某個可比實例對應的比準價格的方法

修正系數連乘形式修正系數累加形式2、將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終