2021.03.07*歐陽光明*設計建立具有稅務規劃功能的公司架構（關聯方交易和全流程稅務內控制度）2021.03.07*設計建立具有稅務規劃功能的公司架構（關聯方交易和全流程稅務內控制度）*1、環境控制（授權管理和人力資源管理）*2、業務控制（工程管理類：包括設計工程管理、目標成本管理、過程控制制度；項目發展類：包括項目發展制度、投標和競拍管理辦法、項目跟蹤管理制度；集團辦公類：包括投訴處理制度、文件管理程序）*3、會計系統控制（會計核算控制、財務管理控制，包括預算管理、資產項目管理、負債權益項目管理、稅務管理）*4、電子信息系統控制*5、信息傳遞控制*6、內部審計控制第三部分稅務內控管理機構*設立稅務管理部門或崗位，工作職責為：*1、制定和完善稅務管理制度和其他涉稅規章制度，控制稅務風險房地產企業稅務風險及稅務規劃內控管理歐陽光明（2021.03.07）孫煒青島大學經濟學院副教授第一部分企業目標與稅務內控貴公司的企業目標？什么是風險？什么是稅務風險？那些因素形成稅務風險？如何有效掌控防范稅務風險企業目標與稅務成本關系？稅務成本與內控管理關系？貴公司稅務工作目前是哪個部門負責？您認為稅務規劃（稅收籌劃、納稅籌劃）和稅務風險控制的工作應哪個部門負責？您心中稅務管理工作的愿景是什么?稅務規劃操作方式:*歐陽光明2、建立調整具有稅務規劃功能的公司架構*32、建立調整具有稅務規劃功能的公司架構*3、參與企業戰略規劃和重大經營決策的稅務影響分析，提供稅務規劃方案*4、組織實施企業稅務風險的識別、評估、監測第二部分某房地產企業內控管理一、職責劃分董事會—制定、實施、完善總經理—落實、推進、檢查各職能部門—負責制定、完善、實施本專業系統的風險管理和控制制度二、房地產內控制度包括內容:*歐陽光明*創編 2021.03.075、協助財務部門的有關稅務工作6、向企業其他部門提供稅務咨詢第四部分建立稅務風險和稅務成本的評估體系稅務風險的評估建立內部評估體系：見附件關注外部評估體系：稅務納稅評估稅務成本的評估參考房地產納稅評估指標，建立企業稅務成本評估體系，做橫向和縱向的比較分析第五部分項目開發全流程稅務內控制度的建立集團整體管理1、集團公司年度經營計劃中，需要有稅收計劃和指標2、項目公司和各部門年度計劃中，需要有稅收計劃和指標3、年終考核指標體系中，需要設置相應的稅務指標和考核點4、集團公司在編制全面預算時，需要各項目公司及涉稅業務部門，在報預算時必須報有關納稅預算5、在年度培訓計劃中加入有關稅務培訓內容，分別針對稅務財務人員和相關業務人員6、稅務人員參與擬定員工薪酬體系7、需要在合同談判和合同會審環節，稅務人員參與并發表意見8、參與集團或項目公司重要經營決策項目論證1、準備參與招拍掛環節，稅務人員參與項目論證，提出稅務建議*歐陽光明*創編 2021.03.072、參與項目可比性研究，確定稅務成本，對稅務不確定因素進行充分分析取得土地使用權1、了解國家土地政策，明確土地使用權的取得方式，落實取得土地是凈地還是毛地，確認土地拆遷成本取得出讓土地使用權取得轉讓土地使用權：例如：拆遷方式取得土地使用權1、法規《城市房屋拆遷管理條例》2、拆遷補償安置協議3、拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產權調換4、拆遷當事人涉及的稅收（法人和自然人）1）貨幣補償2）房屋產權調換例：某房地產企業就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發成本8000萬元，總可售面積8萬平米。拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元視同銷售收入：5000*8000=4000萬元單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米視同銷售成本：4000*5000=2000萬元視同銷售所得：4000-2000=2000萬元*歐陽光明*創編 2021.03.07*歐陽光明*創編 2021.03.07需要在拆遷當期確認視同銷售所得2000萬元。2、取得土地使用權環節涉及稅種分析印花稅：產權轉移書據契稅：土地使用稅：承諾負擔對方稅收的問題3、不同方式取得土地稅務成本比較出讓招拍掛方式購買轉讓土地使用權方式購買股權方式：股權轉讓書據0.1%合并公司方式分立公司方式租賃方式注意事項：國稅函【2000】687、2010年27號公告國稅發【2011】50、2011年13號\51號公告前期報批建準備工作1、產品設計方案是項目的整體規劃，在方案設計過程中，稅務人員需要參加設計審查2、稅務人員的審核是設計合同審核的一個環節，特別是境外設計合同3、設計費支付需要稅務人員的特別審核4、規劃設計環節需要考慮的稅收因素土增稅的免稅政策及清算問題*歐陽光明*1、有關法律：計委申請立項、規劃局規劃設計*2、會計核算*3*1、有關法律：計委申請立項、規劃局規劃設計*2、會計核算*3、土地增值稅要求*1、指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構筑物拆除、場地通平等前期費用。*2、注意稅務事項*1）從土增稅的角度考慮*2）取得土地的狀態對此支出的影響所得稅的成本對象劃分及分攤設計合同簽訂涉及稅務事項項目施工建設開發成本核算內容土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費配套設施費開發間接費1、稅務人員參與公司采購合同的審閱并發表意見2、在供應商資格審核環節，稅務人員參與并發表意見3、工程采購合同簽訂前，稅務人員會同其他部門一起審核工程采購合同4、在工程招標環節，稅務人員是招標委員會的一員，參與審核承包商的稅務資格5、稅務人員參與工程合同簽訂過程的會審6、稅務人員需要在項目工程付款申請單中審核簽字項目開發成本對象的確定2021.03.07*歐陽光明*1、指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。2021.03.07*1、指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。*2、法律產權問題：物權法及高院解釋*3、注意稅務事項1）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區分、定價差異、成本差異、權益區分；2）共同成本分攤方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。土地征用及拆遷補償1、主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。2、涉及稅務問題1）一般按占地面積法，否則需要商稅務機關意；2）契稅及拆遷補償支出、回遷房建造支出；3）購買股權及合并、分立方式取得土地成本注意問題。4）交納土地使用稅前期工程費*歐陽光明*1、印花稅*2*1、印花稅*2、營業稅及附加*3、企業所得稅*1、指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。2、注意稅務事項1）土增稅問題2）在所得稅上分攤方法未明確，可以用建筑面積建筑安裝工程費1、指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等（包括內外裝飾國稅函【1998】53）2、注意稅務事項1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同2）取得發票是否合規：2011年23號公告3）虛開發票遺留問題4）所得稅無分攤方法明確規定，可以用建筑面法5）對單位建安成本的掌控配套設施費2021.03.07*歐陽光明*1、會計業務的處理2021.03.07*1、會計業務的處理*2、所得稅業務的處理（完工條件）*3、土地增值稅清算條件不交稅及免稅規定*1、營業稅：財稅【2000】7、國稅發【2002】13、191、149、277、520、13和51號公告*2、所得稅*3、土地增值稅*4、契稅項目清盤環節*1、土地增值稅清算*2、剩余物業的處理*一般租賃1）在所得稅上要求采取建筑面積分攤方法2）是否可以所得稅前扣除3）人防工程處理4）土地增值稅開發間接費1、指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，（且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出）。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。2、注意稅務事項1）會計、所得稅、土增稅口徑差別2）利息費用所得稅要求直接成本法或預算造價法3）項目營銷設施建造費4）土地增值稅預售環節*銷售公司的銷售策略、銷售合同的模板和廣告與推廣活動，需要稅務人員的參與意見*預售階段納稅要求2021.03.07*歐陽光明商品房售后包租2021.03.07商品房售后包租*商品房先租后售*3、29號公告的處理歡迎批評指正！謝謝！*1、工程驗收環節，在工程驗收資料