房地產開發流程及節點控制.ppt房地產開發流程及節點控制.ppt房地產開發流程及節點控制.ppt引言索克置業從成立之初到現在，從尋找項目到目前兩個項目已全部展開，直至土地儲備、新項目合同的簽訂——讓我們看到了一個又一個希望，并由此可預見公司輝煌的前景，然，要實現我們索克公司既定的戰略目標，創“百年老店”，還需要我們全體索克人共同努力！戰術戰略、規章制度如果不去一步一步實施，那么，它就僅僅是一個存在，且是一個沒有生命力的存在。為了讓我們的戰略目標生動活潑，首先需要的是所有索克人對全面系統的專業技術知識的熟練掌握。讓我們從今天的學習開始，一步一步一步走近我們的理想！1/12/20212房地產開發流程及節點控制.ppt房地產開發流程及節點控制.p引言

索克置業從成立之初到現在，從尋找項目到目前兩個項目已全部展開，直至土地儲備、新項目合同的簽訂——讓我們看到了一個又一個希望，并由此可預見公司輝煌的前景，然，要實現我們索克公司既定的戰略目標，創“百年老店”，還需要我們全體索克人共同努力！戰術戰略、規章制度如果不去一步一步實施，那么，它就僅僅是一個存在，且是一個沒有生命力的存在。為了讓我們的戰略目標生動活潑，首先需要的是所有索克人對全面系統的專業技術知識的熟練掌握。讓我們從今天的學習開始，一步一步一步走近我們的理想！4/2/20242引言索克置業從成立之初到現在，從尋找項目到目前4一、投資決策階段1.土地（用地、土地證的取得）2.市場調研3.方案設計4.初步設計4/2/20243一、投資決策階段1.土地（用地、土地證的取得）4/2/202投資決策階段釋義1.土地尋找、選擇、分析、判斷物業類型，決策4/2/20244投資決策階段釋義1.土地尋找、選擇、分析、判斷物業類型，4/第一講土地的取得及操作方法1、宏觀調控對土地取得的影響8·3112·1國八條5·1112號文2、土地的幾種性質及土地使用年限4/2/20245第一講土地的取得及操作方法1、宏觀調控對土地取得的影響4a.協議出讓b.招、拍、掛c.經濟適用房用地d.

“城中村”改造3、鄭州房地產企業獲取土地的幾種模式及方法4/2/20246a.協議出讓3、鄭州房地產企業獲取土地的幾種模式及方法4/24、“100”為界4/2/202474/2/202475、土地價值的評判物業類型位置性質周邊配套規則程度臨路狀況周邊可利用環境（資源）地上建筑物情況安置與補償、拆遷區域發展潛力4/2/202485、土地價值的評判物業類型4/2/202482.市場調研、可行性分析研究、預估重要參數、初步市場定位及目標客戶群體范圍、中介機構提介入、雙方對市場進行充分論證；市場核心內容：①需求；②購買力；③容量；④供給（競爭對手）⑤產品構思（差異化）4/2/202492.市場調研、可行性分析研究、預估重要參數、初步市場定位及目3.方案設計包括規劃和單體兩方面設計（期間應注意以下幾個方面）①方案設計是項目成功與否的轉折點，必須做到：解讀目標項目；指標；方案溝通；單體溝通量。②給出設計條件，比如：物業類型比例、容積率等相關參數。注意：在方案和單體設計時應保持與設計師溝通的積極性，爭取在該階段使其設計出有價值的東西，否則重新設計時間上來不及。③方案構思：產品的設計與開發理念（方針、路線政策）；研究城市的文脈，做自己的特色；建筑的基本要素（實用、經濟、美觀是住宅產品設計的基本原則，另外，兼顧文化、空間、效益等。④如何與設計院互動？使設計師從專業角度對項目進行解讀，真正了解項目差異化，溝通一定要完全，增加互動機會，使定位更加清晰，把握定位進行取舍。⑤測算（度的掌握，對取舍內容做詳盡記錄，以便將來的經驗總結）方案設計不決定設計，只是一個方向，需整合后加以設計。4/2/2024103.方案設計包括規劃和單體兩方面設計（期間應注意以下幾個方面4.初步設計，是決定性的設計，應充分重視規劃與戶型。所有需設計內容必須逐項得到確認，千萬不要欠帳，即使有些內容暫時無法確定，也一定要安排專人專盯，抓緊定下來。4/2/2024114.初步設計，是決定性的設計，應充分重視規劃與戶型。所有需設二、實施決策階段施工設計工程計劃招投標

建設工程施工論證施工設計階段為2－3個月。如果方案設計與施工設計是兩家公司，注意兩家互動與溝通，注意各環節的交接棒工作，因為此節容易出現問題。4/2/202412二、實施決策階段施工設計工程計劃具體問題項目部（參與前期人員）與工程人員的交接棒問題；兩家設計院之間的交接棒問題（容易漏項，成本增加）注意給施工設計充分的時間；注意施工設計單位的選擇（“人”的問題）開發商對接人對結構方面專業知識理解的深度和應用能力；4/2/202413具體問題項目部（參與前期人員）與工程人員的交接棒問題；4/2前期人員分工決策者：組織與協調、資金運作、平衡與取舍職業經理人：組織方式、邏輯關系；下一流程的核心關系、技巧；把控能力、方法論、設計過程專業機構：創造與創意；市場判斷與分析；目標客戶群體的定位4/2/202414前期人員分工決策者：組織與協調、資金運作、平衡與取舍4/2/第二講評價樓盤的基本原則1、規劃設計條件中的幾個名詞容積率覆蓋率綠化率建筑密度人口密度泊車位樓面地價進深樓間距控制高度退紅線距離基地面積、套內面積、建筑面積4/2/202415第二講評價樓盤的基本原則1、規劃設計條件中的幾個名詞4/2、評價樓盤規劃的基本原則均好性是否達到當地目前同類產品的標準是否實現利潤最大化是否與目標客戶的真實需求相吻合4/2/2024162、評價樓盤規劃的基本原則均好性4/2/2024163、評價單體戶型優劣的基本原則采光情況通風室外景觀效果面積利用率室內凈高細部處理（陽臺位置、廚衛位置等）功能4/2/2024173、評價單體戶型優劣的基本原則采光情況4/2/2024174、規劃與單體之間的平衡點分析4/2/2024184/2/2024185、產品定位與規劃單體設計（包括景觀）北京星河灣（景觀設計）廣州星河灣（景觀設計）鑫苑·都市領地（大容積率）北京誠品建筑（圍合）三林一名嘉苑深圳金域藍灣（大容積率、規劃手法）星河國際（大容積率下的圍合）萬科（創新與造景）細部處理天津泰達城方案茵悅之聲4/2/2024195、產品定位與規劃單體設計（包括景觀）北京星河灣（景觀設計）三、項目實施階段營銷隊伍及方案確定工程管理營銷推廣預售4/2/202420三、項目實施階段營銷隊伍及方案確定4/2/202420第三講營銷策劃一個好的營銷策劃方案應具備哪些步驟？4/2/202421第三講營銷策劃4/2/2024211、房地產市場營銷市場營銷：在適當的時間、適當的地點，以適當的價格、適當的信息、溝通和促銷手段向適當的買家提供適當的產品和服務。

房地產的特性，決定其市場營銷比一般商品更需注重銷售的前期和后期。4/2/2024221、房地產市場營銷市場營銷：在適當的時間、適當的地點，以適當2、營銷認識的提升市場競爭環境的變化營銷的“技”與“道”“技”：技術、技巧，強調經驗與積累，熟練程度；特性——快、準、狠“道”：行事的方向和方法，強調悟性；學習與提升，“見樹更要見森林”4/2/2024232、營銷認識的提升市場競爭環境的變化4/2/2024233、現代營銷及核心從產品、生產導向市場、顧客從4P（產品、價格、通路、促銷）4C（消費者的需求、獲取滿足成本、購買的方便性與溝通）單一營銷整合專業營銷關鍵：高、準、廣、深、細、變、專4/2/2024243、現代營銷及核心從產品、生產導向市場、顧銷售技巧詳細告訴制造壓力（促銷、優惠）培養感情（讓客戶關注你）（方法：送票、音樂會、滲透信息、酒會等）競爭力心理戰術4/2/202425銷售技巧詳細告訴4/2/202425寫字樓銷售原則舍得付出代價，讓不愿進來的公司進來敢于抬高門檻，讓想進來的公司付出代價進來判斷方式：需400－600平方米寫字樓的公司，規模在40－50人，經營當在7年以上。依此類推。形象—地段形象—客戶形象—樓的形象（個性）環境—強電交通及停車4/2/202426寫字樓銷售原則舍得付出代價，讓不愿進來的公司進來4/2/20寫字樓的需求量：北京（50－55萬平／年）、廣州（20－30萬／年）、鄭州（10－12萬平方／年）？思考題：2006年底，當金融業完全放開時，對鄭州寫字樓市場需求會有多大影響？生態文化型是今后寫字樓發展的方向4/2/202427寫字樓的需求量：北京（50－55萬平／年）、廣州4/2/20四、驗收結算階段工程收尾竣工驗收工程結算4/2/202428四、驗收結算階段工程收尾竣工驗收4移交物業五、交付管理階段交付物業售后服務4/2/202429移五、交付管理階段交售4/2/202429第四講新型材料的應用節能（告別空調、暖氣時代）微軟總裁比爾·蓋茨指出：“房地產業將會由于技術的進步而發生改變，這種改變已經開始并以極快的速度進行，只有意識到這點并接受它的人才能在房地產行業生存下去。1、北京鋒尚國際（告別暖氣時代）運用了：高舒適度低能耗的外墻保溫系統混凝土制冷采暖系統（天棚輻射）新風系統外窗外遮陽系統屋面保溫系統完全體現出了綠色建筑理念、高舒適度、低能耗杭州金都集團4/2/202430第四講新型材料的應用節能（告別空調、暖氣時代）4/2/2人居科技的運用1、可再生能源地源、水源、熱泵太陽能應用2、智能住宅指紋鎖智能電工產品智能監控系統自動坐便器4/2/202431人居科技的運用1、可再生能源4/2/2024313、節能住宅鋁合金外遮陽卷簾中空玻璃百葉窗吸音材料墻面保溫外墻保溫隔熱泡沫玻璃通風節能屋面及高分子防水卷材4、綠色環保景觀水處理景觀電梯、綠色電梯熱泵電熱采暖、防凍（熱輻射原理）垃圾處理系統4/2/2024323、節能住宅4/2/202432成本控制1、房地產開發企業成本構成4/2/202433成本控制1、房地產開發企業成本構成4/2/2024332、開發成本的管理與控制成本核算銷售成本額＝開發產品成本總額＊（已實現銷售收入／預計全部銷售收入）成本預測成本控制成本分析揭示成本管理中存在的問題總結成本管理中成功的經驗評價企業開發成本、管理水平為企業管理者決策提供信息4/2/2024342、開發成本的管理與控制成本核算4/2/2024343、開發成本控制開發成本的形態（固定成本、變動成本）成本控制基礎（控制路線圖）確定目標價格改進設計／生產目標成本4/2/2024353、開發成本控制開發成本的形態（固定成本、變動成本）確定目標4、標準成本法與成本控制目標成本法的精髓：通過產品的定價迫使成本下降必須將價格降低到可以大大擴展銷售的地步，據此確定目標價格這個幾乎強制的低價，使員工積極性調動起來達到目的成本控制的目的就是保證企業利潤最大化金額銷售收入總成本保本點固定成本0開發量盈利區4/2/2024364、標準成本法與成本控制目標成本法的精髓：盈利區4/2/20第五講工程招投標及項目管理4/2/202437第五講工程招投標及項目管理4/2/202437第六講稅務籌劃及融資財務風險規避①必須提供真實的財務資料；1、招標風險規避②必須對承包單位的基本情況作進一步的資格審查③所有招標項目都應由投標人提交投標保證金2、合同風險規避不應簽訂沒有標的價格（履行時間、履行地點）的合同金額與支付條件、核算方式、支付時間必須由財務人員審核合同變更審查：由合同預算部提出，經財務部、工程部、工程設計、監理論證通過后，由項目負責人審批4/2/202438第六講