1第四章業主的建筑物區分所有權2增加的相關內容（一）《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”的規定

2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了《中華人民共和國物權法》，該法已于2007年10月1日起正式實施。

《物權法》作為規范我國財產法律關系的基本法律，是權利人對動產和不動產實施占有、使用、收益和處分的基本準則，是《物業管理條例》頒布以來，又一部對物業管理行業產生深遠影響的法律，其中第六章“業主的建筑物區分所有權”的有關規定，奠定了物業管理的民事法律基礎。根據《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”的有關規定，在參考教材補充增加第四章“業主的建筑物區分所有權”，原第四章“房地產相關制度與政策”改為第五章。補充增加的教材第四章的內容為：

3（一）考試目的本部分考試目的是考察應試人員運用《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”相關法律規定處理業務工作的能力。（二）考試基本要求掌握：建筑物區分所有權的構成，行使專有部分所有權的限制，行使共有部分所有權的規定，業主共同決定事項的表決規則，業主大會和業主委員會的處置權，建筑物及附屬設施的管理形式，業主的訴訟權利。熟悉：住宅改變為經營性用房的條件，建筑區劃內道路、綠地、物業管理用房的歸屬，建筑區劃內車位、車庫的歸屬；業主共同決定事項的范圍；建筑物及附屬設施維修資金的所有權與使用，管理費用分攤與收益分配；業主對物業服務企業的選擇權和監督權。4一、建筑物區分所有權的概念建筑物區分所有權，是指多個業主共同擁有一棟建筑物時，各個業主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱。

《物權法》第七十條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據上述規定，我們知道，業主的建筑物區分所有權由以下三部分構成：

5第一、業主對專有部分的所有權。即業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。第二、業主對建筑區劃內的共有部分的共有權。即業主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。第三，業主對建筑物區劃內的共有部分的共同管理權。即業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。6二、專有部分的所有權1、業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現居住或者營業的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設定負擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等；還可以將住宅、經營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。72、業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權利。業主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業主就不可能出入自己的居室、經營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業主就無法使用自己的居室、經營性用房等專有部分。由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業主對專有部分行使專有所有權應受到一定限制。例如，業主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內的承重墻，不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業主的合法權益。83、業主轉讓建筑內的住宅、經營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。業主的建筑物區分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區劃內共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業主對專有部分的所有權占主導地位，是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。沒有業主對專有部分的所有權，就無法產生業主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。如果業主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。94、業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。

業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。將住宅改變為歌廳、餐廳等經營性用房，會造成來往小區人員過多，外來人員雜且亂，干擾業主的正常生活，造成小區車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。將住宅改為經營性用房，用于商業目的，也會造成國家稅費的大量流失。10《物權法》第七十七條首先明確業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主不得隨意改變住宅的居住用途，是業主應當遵守的一個最基本的準則，也是業主必須承擔的一項基本義務。如果業主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變為經營性用房，必須遵守法律、法規以及管理規約的規定，例如要辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、環境保護要求等。在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，還必須征得有利害關系的業主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變為經營性用房，二者缺一不可。（住宅改商條件）作為業主自我管理、自我約束、自我規范的建筑區劃內有關建筑物及其附屬設施的管理規約也可以依法對此問題作出規定。11三、共有部分的共有權1、業主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。業主對專有部分以外的共有部分享有共有權，即每個業主在法律對所有權未做特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、國道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據物權法的相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。12

業主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業主對共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。業主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業主對共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。13

由于業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又負有義務，有的業主就可能以放棄權利為由，不履行義務。對此，物權法第七十二條規定，業主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，業主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。142、建筑區劃內的道路、綠地、物業管理用房以及其他公共場所、公用設施的所有權歸屬?！段餀喾ā返谄呤龡l規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有?！毙枰⒁獾氖?，法律規定的綠地、道路歸業主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業主所有。物業管理用房歸業主所有，與《物業管理條例》的規定一致。《物業管理條例》第三十八條規定：“物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途?！?53、建筑區劃內車位、車庫的所有權歸屬在對我國房地產市場的實際作法和存在問題進行調查研究的基礎上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護業主利益的角度出發,《物權法》第七十四條對建筑區域內的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規定：（1）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。16（2）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（3）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。17四、共有部分的共同管理權1、關于業主共同決定事項的范圍《物權法》第七十六條第一款規定，建筑區劃內的下列事項需由業主共同決定：（1）制定和修改業主大會議事規則。業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，需要由業主共同決定。（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約。建筑物及其附屬設施的管理規約是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，涉及每個業主的切身利益，應當由全體業主共同制定和修改。18（3）選舉業主委員會和更換業主委員會成員。業主通過業主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業主委員會委員，成立業主委員會。對不遵守管理規約，責任心不強的業主委員會委員予以更換。（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。物業服務企業或者其他管理的管理水平如何，與業主利益有著直接的關系，通過業主大會集體決策，可以較好的選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。19（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關系到業主的切身利益，應當由業主共同決定。（6）改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及業主建筑物區分所有權的行使及費用的負擔，需要業主共同決定。（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業主共同決定。例如，如何對物業公司的工作予以監督，如何與居民委員會協作等。202、關于業主共同決定事項的表決規則《物權法》第七十六條第一款規定：（1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。21（2）決定有關制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。223、關于業主大會和業主委員會（1）業主大會和業主委員會的設立①業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主是建筑區劃內的主人。業主大會是業主的自治組織，是基于業主的建筑物區分所有權的行使產生的，由全體業主組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。因此，只要是建筑區劃內的業主，就有權參加業主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，并對小區內的業主行使專有部分的所有權做出限制性規定，以維護建筑區劃內全體業主的合法權益。所以《物權法》規定，業主可以設立業主大會。如果建筑區劃內業主人數眾多，可以設立本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的業主委員會。業主委員會是本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的業主大會的執行機構，按照業主大會的決定履行管理的職責。23②地方人民政府有關部門應當對設立的業主大會和業主委員會，給予指導和協助。由于業主大會是業主的自治組織，其成立應由業主自行籌備，自主組建。但是，一個建筑區劃內，業主從不同的地方入住，互不相識，而入住的時間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業主大會對于業主來說有一定的難度。而業主大會的成立關系著業主如何行使自己的權利，維護自身的合法權益，關系到廣大業主的切身利益，關系到建筑區劃內的安定團結，甚至關系到社會的穩定。地方人民政府有關部門應當向準備成立業主大會的業主予以指導，提供想選的法律、法規及規章，提供已成立業主大會的成立經驗，幫助成立籌備組織，提供政府部門制定的業主大會議事規則、業主管理公約等示范文本，協調業主之間的不同意見，為業主大會成立前的相關活動提供必要的活動場所，積極主動參加業主大會的成立大會等。24（2）業主大會和業主委員會的決定效力

《物權法》第七十八條第一款規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。這是因為，業主大會是由建筑區劃內的全體業主參加，依法成立的自治組織，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。業主大會依據法定程序做出的決定，反映了建筑區劃內絕大多數業主的意志與心聲，代表和維護了建筑區劃內廣大業主的合法權益。

業主委員會是業主大會的執行機構，具有實施業主大會作出的決定，業主大會或者業主委員會作為自我管理的權力機關和執行機關，依據法定程序作出的決定，對業主應當具有約束力25

對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定，必須是依法設立的業主大會、業主委員會作出的，必須是業主大會、業主委員會依據法定程序作出的，必須是符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力。物業管理條例第十九條第二款規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。26

業主大會、業主委員會主要對建筑區劃內，業主的建筑物區分所有權如何行使，業主的合法權益如何維護等事項作出決定，例如，可以對制定和修改業主大會議事規則作出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約作出決定，對選舉業主委員會或者更換業主委員會成員作出決定，對選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人作出決定，對籌集、使用建筑物及其附屬設施作出決定，對改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定。無論業主大會、業主委員會作出哪一項決定，對業主均具有約束力。專項維修基金27（3）業主大會和業主委員會的處置權目前，有些建筑區劃內的個別業主，不遵守法律、法規以及管理規約的規定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費，損害了部分業主甚至是全體業主的合法權益，對這些行為如何處置。

《物權法》第八十三條第二款作了規定，即“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！?84、關于共同管理權的其他規定（1）維修資金的所有權歸屬與使用建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。（2）管理費用分攤與收益分配建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面