第一節整體工作設想 1一、共用部位維修養護管理工作流程 1二、共用部位維修養護管理工作流程 2第二節共用部位維修養護 3一、共用部位日常維修養護標準 3二、共用部位維修養護管理要點 4第一節整體工作設想在共用部位維修養護管理工作中，對物業進行合理有效的維護及修繕管理，目的在于延長物業的使用壽命，保證物業的使用功能和安全性能，按照行業相關標準并結合現場實際情況，嚴格按照既定養護計劃進行養護及相關維保事宜，對共用部位采取日常巡視、定期保養，及時維修的工作。共用部位包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等等部位。在國家規定的保修期限內，房屋及共用部位由開發建設單位負責維修；超過保修期的按《XX市物業專項維修資金管理辦法》規定，申請使用專項維修資金維修。運營管理中心按照物業服務合同約定及相關法規規定，負責日常養護及小修、碎修。一、共用部位維修養護管理工作流程1.維修施工管理：編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資、審核修繕方案、監督施工。2.維修檔案資料管理：對房屋建筑、房屋的各項技術資料、維修記錄等檔案資料，嚴格按照物業檔案管理規定進行管理。二、共用部位維修養護管理工作流程承接房屋公共部位承接房屋公共部位資料建檔資料建檔制定巡檢計劃和標準制定巡檢計劃和標準制定維保計劃和標準制定維保計劃和標準按計劃實施巡檢按計劃實施巡檢是否正常？是否正常？YN上報開發企業和維保單位協助處理是否在質保期內？Y上報開發企業和維保單位協助處理是否在質保期內？按照《XX按照《XX市商品住宅專項維修資金管理辦法》申請、辦理、使用維修金判斷維修項是否在維修資金范圍Y判斷維修項是否在維修資金范圍N實施維修實施小修或碎修實施維修實施小修或碎修維修情況驗收？維修情況驗收？N按要求返修N按要求返修Y定期實施維護定期實施維護第二節共用部位維修養護一、共用部位日常維修養護標準1.對承接查驗中發現的問題以書面形式反饋開發建設單位，并對開發建設單位的維修情況進行跟蹤、驗證、復查。2.指定專人接收所有管理用房鑰匙和設備房鑰匙，鑰匙妥善保管、標識清楚，并保持領用及使用記錄。3.在工作場所公示工作標準及崗位責任制度，執行良好，有檢查記錄、維修記錄、保養記錄。4.項目主出入口設項目房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。項目內各路口、棟、門、戶及其他共用配套設施場地標識保持完好齊全、規范美觀，有缺損及時更換修補。5.屋面：定期日常養護與季節性檢查相結合，雨季期間應于降雨前后檢查、冬季來臨前檢查一次，無積水、無滲漏，防水層完好無損。6.房屋外檐：每周巡查三次，發現損壞按規定維修。7.樓梯扶手、門窗：每周巡查三次，保持樓內共用部位門窗玻璃、配件完好，開閉靈活。8.樓內墻地面、頂面：每周巡查三次，遇有損壞適時修補。9.雨水井、化糞井：每周檢查一次，定期清理疏通，保持暢通，無堵塞外溢。10.場地、道路：每周巡查一次，平整通暢，發現損壞按規定修復。11.安全標識：每天巡查二次，危及人身安全隱患處有明顯標識，發現損壞及時修補。12.圍墻：每周巡查三次，保持圍墻完好，發現損壞按規定維修。13.樓道燈、景觀燈：接到業戶或使用人報修后1小時內修復，完好率99%以上。14.定期檢查，保證公共部位地面、內墻及天花整潔、統一、無脫落、無水浸、無變色現象；對外墻、天面、窗體滲漏及時處理。15.對侵害物業共用部位的行為，要求責任人停止侵害、恢復原狀，對拒不改正的書面報告有關部門處理。二、共用部位維修養護管理要點1.建立完善房屋共用部位使用、維修和養護的各項責任制度，落實責任人。2.所有維修項目必須嚴格按照有關法規及公司體系管理文件要求執行。3.根據物業特點，制定嚴格的零修、小修管理及施工制度，保證維修質量。4.科學、規范制定各項修繕方案，有效地控制成本。5.維修工程完成后，對業戶進行維修回訪，聽取業戶對維修房屋意見。6.各專業員工在工作中加強對房屋、道路等巡查，發現問題及時報告補修，做到“小修不過夜”。7.對于外包的維修項目，嚴格進行外包商評審，嚴格監督施工，保證維修質量。8.定期總結，就物業房屋的使用和維修情況，作出管理報告。9.根據物業的建筑設計、建筑施工、建材選用、裝修材料等特點，制定物業的年代改善計劃，保持物業面貌常新。10.定期檢查所有標志，損壞或脫落的標識類標志，發現后24小時內予以修復。