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戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議2024/3/27戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議我們常常聽到的問題我們的客戶是誰?他們的數量能不能支撐這么大規(guī)模的項目?他們憑什么買我們項目?項目的核心競爭力是什么?資源怎么用?只靠資源能否帶動整體項目的銷售?項目的建筑風格?能否通過設計帶動項目銷售?如何解決配套不成熟的問題?配套的開發(fā)策略如何?可否通過大規(guī)模配套來建立項目核心競爭力?啟動區(qū)怎么快速回收資金?。。。。。。戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議根本原因在于我們沒有把握此類項目開發(fā)的基本規(guī)律這些的問題出現(xiàn)的根本原因是,我們把陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)當成常規(guī)的房地產項目來操作了。而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn),這種陌生區(qū)、或者稱之為待開發(fā)區(qū)的大規(guī)模低密度項目開發(fā)本身是有一些規(guī)律可循的,在幾個關鍵問題的解決上也與常規(guī)房地產項目區(qū)別很大。戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議陌生區(qū)大規(guī)模低密度項目開發(fā)

關鍵問題在哪里?戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議大規(guī)模開發(fā)的九大關鍵問題Q1站在城市視角的區(qū)域價值定位Q2以財務目標為核心的分階段開發(fā)策略Q4基于競爭的可持續(xù)的項目核心能力(資源整合)Q5項目增值為導向的營銷策略Q7Q3配套開發(fā)策略的制定是項目開發(fā)的焦點之一動態(tài)的客戶層面選擇Q8Q6兼顧長短期目標的啟動策略和啟動模式選擇Q9以正確的目標體系梳理為前提定義生活方式,建立自我價值標桿戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議旅游地產or房地產開發(fā)?

——大規(guī)模項目目標體系的梳理如何與政府目標的協(xié)調對收益的預期土地的開發(fā)方式項目資金投入的計劃項目其它開發(fā)條件大規(guī)模開發(fā)項目涉及較大規(guī)模土地開發(fā),往往涉及地方政府利益,擔負一定的政府目標。因此理清各個利益主體的需要,兼顧社會效益與經濟效益的平衡。建立清晰的目標體系是項目成功開發(fā)的前提.案例:昆明溫泉會議中心項目、北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目重點關注:戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議

中心化,而非中心

——基于城市發(fā)展的大思維挖掘項目價值關鍵詞:基于未來、城市價值、項目資源稟賦在發(fā)展戰(zhàn)略層面上,大規(guī)模開發(fā)必須首先保證方向的正確性,必須站在城市發(fā)展的平臺上,關注城市層面的機會,如城市化進程、人口轉移,城市功能缺失、某類供應短缺等,必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價值,指導項目整體定位及控制性規(guī)劃;準確的區(qū)域價值定位極大提升項目價值,為大盤實現(xiàn)核心吸引力,形成“中心化”,擴大客戶覆蓋距離,對區(qū)域外產生持續(xù)的拉動力,住區(qū)與城市互為增值。大規(guī)模開發(fā)不同于一般房地產開發(fā)的最大根本點就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進性,預測重于當前的競爭,解決方案應是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。案例:北京魯能東海花園項目青島天泰項目成都郫縣項目戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議大規(guī)模開發(fā)的利潤來源于開發(fā)節(jié)奏

——以財務目標為核心的分階段開發(fā)策略關鍵詞:前瞻性、資源分配、規(guī)劃價值以財務目標為核心制定開發(fā)節(jié)奏和時序,首先明確在公司的整體布局中項目承擔的責任,為完成財務目標,分解階段性盈利和整體盈利,繼而明確不同的產品線和配套在不同開發(fā)階段的作用。世聯(lián)的經驗發(fā)現(xiàn)及無數案例說明:大規(guī)模房地產項目的開發(fā),利潤來源于開發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場預見能力,物業(yè)類型的演變、容積率的提高。組團之間要有差異,有提升,給消費者理由舊村改造等增加項目投入的狀況為項目約束條件,其安排以實現(xiàn)項目利潤最大化為前提案例:昆明項目戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議主流市場OR細分市場?

——動態(tài)的客戶層面選擇關鍵詞:主流客戶、客戶群轉化陌生區(qū)大規(guī)模項目要立足于主流客戶群,并且客戶群要復合而非單一,宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。陌生區(qū)大規(guī)模項目,還要關注客戶群體的轉化。在客戶定位方面要考慮啟動客戶群與核心客戶群是否存在差別。戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議建立“以我為主”的評價體系和價值標桿

——通過定義生活方式建立持久競爭力關鍵詞:定義生活方式、標桿價值陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)必須要給消費者重新定義一種生活方式,演示并傳遞未來的生活場景,開發(fā)商要會當導演。同時作為價值示范,這里面的物業(yè)類型要有價值標桿戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議全面OR局部領先?

——基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項目核心能力青島假日溫泉項目關鍵詞:資源價值、可持續(xù)發(fā)展、動態(tài)選擇大規(guī)模開發(fā)必須在規(guī)劃設計上必須體現(xiàn)出項目的獨特價值——項目核心能力,這種核心能力往往與項目獨特的資源相連,從而保證項目的可持續(xù)發(fā)展。在產品的分期設計中應兼顧不同時期市場競爭和客戶群的變化,從規(guī)劃上確保項目持續(xù)競爭優(yōu)勢。昆明項目戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)價值最大化?

——配套開發(fā)策略的制定是項目開發(fā)的焦點之一關鍵詞:配套分級、規(guī)模適度、配套開發(fā)策略大規(guī)模開發(fā)的配套首先是用來展示生活方式、用來示范品質的,商業(yè)價值的培育期則相對較長,其利潤在區(qū)域成熟前往往來自于對住宅價值的提升大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個級次,不同級次配套與不同物業(yè)類型之間的兼容性和價值拉動也不同因此,在定位階段弄清楚配套的分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關系,解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模,也就是開發(fā)策略的問題至關重要,在某種程度上配套開發(fā)策略的選擇決定著項目的成敗戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議兼顧長短期目標的啟動策略和啟動模式選擇關鍵詞:高調亮相、標桿物業(yè)、配套展示大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的規(guī)模屬性決定了盈利來源的多樣化,因此整個啟動策略的確定與其長期開發(fā)目標、區(qū)域整體定位以及預期盈利模式緊密相關。啟動策略的制定應遵循土地價值系統(tǒng)增加原則、市場接受原則、經濟可行原則以及開發(fā)實力匹配原則。大規(guī)模項目啟動的主要思路是:規(guī)模取勢、定位示范、品質展示和資源利用。戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議大盤,立勢是關鍵

——營銷創(chuàng)造價值關鍵詞:區(qū)域營銷、強勢大盤的競爭不是個別樓盤的競爭,而是區(qū)域價值的競爭。如果缺乏區(qū)域價值,大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”,需要做邊界界定和區(qū)域營銷。‘強勢’是大盤營銷的特色,大盤往往需要較常規(guī)高的營銷費用,用于強勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。強勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值。啟動期是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段,至關重要。在各期開發(fā)過程中不斷進行“脈沖式”的刺激,保證持續(xù)成功開發(fā)戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議世聯(lián)工作階段劃分與工作內容戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議陌生區(qū)大規(guī)模房地產開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務線之一目標體系的建立項目整體定位規(guī)劃設計啟動區(qū)的選擇與啟動區(qū)域營銷推廣區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃設計跟蹤服務啟動區(qū)定位與發(fā)展建議世聯(lián)顧問服務工作解決的問題世聯(lián)顧問服務工作階段劃分世聯(lián)的工作方法市場調研方法現(xiàn)場踏勘問卷調查焦點小組訪談一對一深度訪談技術思路形成方法土地方格網法KPI指標法研究案例MECE法界定問題頭腦風暴會技術支持獲取法5G(GROUP)法基于盈利模式的財務評價發(fā)展戰(zhàn)略/策略戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議陌生區(qū)大規(guī)模房地產開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務線之一工作階段工作內容要點解決的關鍵問題客戶限制條件及目標梳理基礎資料研究案例借鑒項目定位項目發(fā)展戰(zhàn)略及分期策略經濟測算規(guī)劃設計任務書區(qū)域價值定位項目定位開發(fā)節(jié)奏價值展示配套開發(fā)策略規(guī)劃指標分配資金運用從市場與競爭角度指導規(guī)劃設計,使規(guī)劃本身產生價值,契合項目后期運作和營銷發(fā)力,并預留面對未來競爭的彈性項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略其價值在于戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議陌生區(qū)大規(guī)模房地產開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務線之一工作階段工作內容要點解決的關鍵問題指導單體建筑及園林設計,使之符合項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議其價值在于項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧啟動區(qū)位置、規(guī)模啟動區(qū)產品定位客戶定位價格定位啟動模式價值展示啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議陌生區(qū)大規(guī)模房地產開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務線之一工作階段工作內容要點解決的關鍵問題項目營銷戰(zhàn)略與策略其價值在于消費者價值取向研究項目賣點整合案例借鑒營銷總戰(zhàn)略啟動區(qū)營銷策略營銷價值點整合營銷模式賣場規(guī)劃推廣策略企業(yè)品牌的社會營銷樹立項目形象建立項目知名度實現(xiàn)項目價值指導銷售執(zhí)行指導廣告策略戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議世聯(lián)同時提供過程服務以協(xié)助客戶解決過程實施問題,確保發(fā)展戰(zhàn)略和策略的實施前期階段規(guī)劃設計跟蹤服務協(xié)助開發(fā)商選擇規(guī)劃設計單位規(guī)劃設計單位推薦規(guī)劃設計單位評價選擇標準體系出席規(guī)劃設計匯報溝通會議基于規(guī)劃方案的專題研究規(guī)劃方案的市場檢討方案目標客戶接受度研究其他相關專題研究商業(yè)招商服務撰寫項目推介書梳理資源,篩選主力招商對象協(xié)助客戶舉辦項目推介會協(xié)助客戶與招商對象之間的其他方式溝通營銷階段營銷執(zhí)行顧問服務修正營銷推廣方案,并且指導實施組織開盤前培訓,提升銷售技巧基于成交分析的策略調整指導銷售總結以及階段計劃戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議世聯(lián)操作的相關案例簡介戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議北京-溫榆河項目項目規(guī)模:占地10000畝項目界定:城郊資源型、大規(guī)模旅游地產性質區(qū)域開發(fā)客戶面臨的困惑:發(fā)展商擅長旅游、休閑度假、酒店等方面的地產經營與發(fā)展,對土地運營經驗不足;第一次進入北京市場,對市場不熟悉;對大規(guī)模的土地開發(fā)經驗不足,駕馭能力不夠;土地一級市場與二級市場之間的關聯(lián)性怎樣協(xié)調。世聯(lián)提供服務:區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略、功能分區(qū)及經濟指標確定、土地價值評估與土地開發(fā)模式研究、區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略、啟動區(qū)物業(yè)定位及發(fā)展建議;企業(yè)會所、企業(yè)總部、辦公別墅、高端小眾物業(yè)市場等發(fā)展方向的可行性戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議唐山-新戴河區(qū)域規(guī)劃發(fā)展項目項目位置:唐山樂亭縣打網崗島項目規(guī)模:占地15平方公里項目界定:區(qū)域旅游地產開發(fā)項目客戶面臨的困惑:如何整合海島旅游資源,形成新戴河旅游品牌;對大規(guī)模的土地開發(fā)經驗不足,駕馭能力不夠;項目如何實現(xiàn)成功啟動,形成滾動開發(fā);如何項目整個開發(fā)進程。世聯(lián)提供服務:區(qū)域整體定位與發(fā)展策略、區(qū)域旅游資源整合、確定項目開發(fā)次序、大北京旅游度假市場研究、區(qū)域啟動策略與定位戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議北京-西山美廬項目項目位置:西五環(huán)杏石口項目規(guī)模:總建筑面積約10萬平方米項目界定:北京頂級別墅客戶面臨的困惑:選擇怎樣的產品,Townhouse、雙拼還是獨棟?價格的確定世聯(lián)提供服務:突破區(qū)域價格界限,解決成本瓶頸整合區(qū)域資源,定位頂級別墅產品(流水別墅)功能創(chuàng)新制定針對性營銷策略,創(chuàng)造別墅市場銷售奇跡戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議北京-東海花園項目項目位置:北京市通州區(qū)項目規(guī)模:占地226萬平米,總建筑面積約47萬平米項目界定:陌生區(qū)域大盤開發(fā)客戶面臨的困惑:項目所在區(qū)域未來發(fā)展方向是什么?各功能區(qū)如何劃分、如何分期開發(fā),以實現(xiàn)預期的經濟目標?如何通過啟動區(qū)的開發(fā)奠定區(qū)域地位和影響力?項目整體營銷戰(zhàn)略與啟動區(qū)營銷戰(zhàn)略是怎樣的?世聯(lián)提供服務:探討陌生區(qū)域大盤開發(fā)成功的關鍵因素、提出城市近郊低密度居住社區(qū)超前規(guī)劃理念、以典型主題帶動啟動區(qū)的開發(fā)、打造多產品的功能復合型社區(qū)來實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略開發(fā)目標戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議北京-中遠東隆項目項目位置:北京機場高速路北皋出口項目規(guī)模:占地面積131.3公頃,可建設用地24.67萬m2項目界定:城市近郊高檔低密度居住圈內的頂級別墅客戶面臨的困惑:原規(guī)劃方案戶型該如何調整,以避免原方案規(guī)劃布局的硬傷?高總價(單套總價超千萬)別墅產品的市場接受度如何?高總價別墅客戶的價值取向以及如何針對客戶需求給出具體產品建議?世聯(lián)提供服務:高總價別墅客戶特征研究;高總價別墅產品的市場研究;項目的競爭性分析和總體策略;項目的整體定位;項目的規(guī)劃設計方案的調整

戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議青島-假日溫泉項目項目位置:即墨市溫泉鎮(zhèn)項目規(guī)模:占地面積539畝項目界定:城市遠郊區(qū)具備優(yōu)良資源的較大規(guī)模中高端住宅項目客戶面臨的困惑:區(qū)域未來發(fā)展方向模糊如何面對區(qū)域內未來面臨高端項目急劇放量的競爭環(huán)境?如何整合資源,克服地塊分散的劣勢?項目如何推進和啟動?世聯(lián)提供服務:城市中高端房地產特征研究、區(qū)域價值挖掘和定位、城市中高端置業(yè)人群特征研究、項目競爭策略制定、地塊資源整合策略、項目開發(fā)推進策略研究、產品設計定位戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議北京-懷柔低密度項目項目位置:北京市懷柔區(qū)紅螺寺旅游區(qū)的西部項目規(guī)模:占地面積1156畝項目界定:大都市遠郊區(qū)、大規(guī)模、多物業(yè)組合項目客戶面臨的困惑:地塊既定規(guī)劃中的別墅、度假村和游樂設施用地通過建設后變現(xiàn),會所和五星級酒店自己持有,想了解變現(xiàn)部分資金是否可以與總投資持平?別墅、度假村和五星級酒店的市場狀況如何?世聯(lián)提供服務:對地塊相關競爭區(qū)域的別墅、度假村和五星級酒店進行了深入的市場調查,總結出特征和規(guī)律;給出整個項目的

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