淺析房地產開發項目的質量管理摘要:房地產業是國民經濟的基本承載體,是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業,同時又推動了工業化、城市化和現代化的進展,己經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成都分。房地產業的產業鏈長、關聯度大,其自身特性決定了這一產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之上。在我國,房地產業產出效率不斷提高,隨著國家住房制度改革、商品劃進程的加快,在土地、金融政策的綜合作用下,我國房地產開發、銷售轉入市場化軌道,并迅速成為支柱產業。關鍵詞:房地產開發質量管理如何進行房地產開發項目的質量管理,是整個房地產行業都急需解決的重要問。這不僅關系到房地產企業的生存與發展,同時,房屋質量的好壞,還直接關系到經濟發展和廣大人民的切身利益。作為房地產開發經營者,不僅要牢固樹立“質量第一”的觀念,而且還應以戰略眼光探索和研究技術質量管理策略和措施,以適應市場的要求。這里的質量是一個廣義上的“質量”,它包括:地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。房地產開發項目的生命周期可以分為:前期可行性研究、產品策劃——設計——實施——交付等四大階段。做好這四大階段的工作,使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產品,對房地產開發項目來說是至關重要的,也是關系到成敗的根本。下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出我個人的一些想法。1目前房地產開發項目存在的問題在房地產項目開發中,開發商常常忽視開發項目前期的質量管理和風險控制,而把主要精力放在施工階段,這種思維應該改變。當開發項目進行到施工階段時,產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的各項經濟技術指標均已確定,規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過,如果在此時發現由于市場調研不充分,使產品、目標客群定位有誤;或是已經過審批的經濟技術指標不能滿足公司盈利的要求;又或是規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優,這些問題都很難在施工階段予以彌補,工程項目的整體投資效益會受到很大影響。設計過程的控制。設計過程控制包括設計過程策劃、設計評審、設計驗證、設計確認及設計更改的控制,其中設計策劃是設計的第一步,是設計工作目標確立的階段,必須選擇好,先天不足必將帶來后患無窮。施工階段的質量控制要注重管理。很多開發商是從總承包商轉型而來的,以往的總承包經驗,并不一定都能轉化為房地產開發施工管理的有效經驗。在房地產項目后期交付階段,往往存在著售房容易交房難,居住容易售后難的問題,使顧客滿意度大打折扣。2可采用的改進方法2.1房地產開發項目的前期工作房地產開發項目前期工作,主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。房地產項目的地段選擇、規模、規劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發項目的技術含量分析、風險分析、財務、經濟效益和社會效益等是否深入全面,各項數據是否符合實際,直接決定著擬開發項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手:2.2充分進行市場調研,編制可行性研究報告有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告,不加以重視。由于開發公司專業人員有限,應該適時外聘具有資質的可行性研究報告咨詢單位,通過專業人員深入的市場調查(宏觀、中觀、微觀調查)和相關經濟分析,給出被調查項目的可行性研究報告。開發商通過調查結果和可行性分析報告內容,進行各類方案比較分析后,最終判斷該項目是否可行,并根據分析結果,得出各種經濟技術數據,作為這一階段工作的有效輸出,為今后規劃設計方案比選提供重要依據。2.3制定開發項目的質量計劃充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策,了解和掌握項目的特點,熟悉地產行業動態走勢,明確咨詢成果的質量目標和質量標準;熟悉咨詢企業的質量管理體系文件,根據項目組織結構的特點,決定如何應用企業的質量管理體系。如是獨立的開發項目團隊,就應對開發企業的質量管理體系進行適當調整,把質量目標進行層層分解,按質量計劃和實施步驟層層落實,一直落實到末端。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要,重點突出,具有可操作性。2.4建立開發項目前期工作成果的質量評審制度建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段,可以及時發現問題,優化前期工作成果。對各類咨詢成果可邀請有關專家或組織企業相關專業人員對咨詢成果進行評審和完善,并形成性相應記錄文件,以提高投資效益。2.5設計策劃是整個設計工作的前提和基礎,應首先做好房地產開發項目在方案設計階段,前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位,是后來作為規劃方案設計的依據。開發項目的根本目的是獲得效益(經濟效益和社會效益),因此,要擇優選好設計方案,好的設計方案既要滿足設計上的合理性,又要滿足經濟上的合理性。從設計上來說對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等要創新創優設計。要在保證結構可靠的前提下,達到兩個要求:一要合理開間,要在確定的套房面積內,合理安排居住、使用、衛生等面積,讓人使用方便,居住舒適;二要做到建筑造型和風格有藝術感,對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當,能給人以美的享受,使開發的房產具有較高的使用價值和觀瞻價值。從經濟性來說,要根據項目可行性研究、產品市場定位、市場調研的結果,設計人員要在此基礎上進行規劃方案設計,力求產品與市場需求一致,并且做到設計經濟合理。此外,由于房地產設計主要由設計院完成,因此與設計院的溝通及設計過程責任區分需要明確,對設計更改的評審及更改過程的監控及有效跟蹤應特別關注。2.6設計階段質量控制方法正確地編制設計任務書,設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。為了有效地控制設計質量,就必須對設計進行質量跟蹤,定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時,開發商的項目設計主管人員應以設計招標文件(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規范、氣象、地區等自然條件及相關資料為依據,對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中,特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計,導致經濟性差;不足設計,存在隱患或功能降低。2.7建立設計經理質量責任制開發商設計主管人員在項目經理的領導下,對設計過程進行管理。由于房地產設計圖紙主要由設計院完成,因此與設計院的溝通及設計過程責任區分需要明確,對設計更改的評審及更改過程的監控及有效跟蹤應特別關注。設計經理主要負責監督檢查設計院在專業設計中執行公司的質量體系文件情況,確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求;根據項目計劃、項目質量計劃和設計計劃的規定,對設計過程及進度進行控制;負責各專業之間的銜接;負責組織設計各專業的綜合技術方案的審查和協調,確保綜合技術方案的合理性,并優化設計技術方案;負責組織或監督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證;負責控制設計變更,按設計更改控制程序按規定進行控制;對設計關鍵控制點進行檢查,親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。3施工階段的質量控制施工是開發項目形成實體的過程,也是決定最終產品質量的關鍵階段,要p4房屋交付后的質量管理房屋交付后,其質量管理并沒有完成,還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務。ISO9000強調以顧客為關注焦點,從顧客服務、顧客投訴處理到顧客滿意測量等都提出要求。按照以上要求,對出售后的房產,房地產開發商應建立專門的機構,配備專人管理,并采取切實可行的管理方法,常年開展服務工作,幫助住戶解決困難,及時進行維修,提高顧客滿意度。二是要做好征求意見和調查研究工作。要組織人員,廣泛征求住戶的意見和要求,并及時地進行