城中村改造的市場規模和參與機會新建 分類新建 分類城中村改造在國內超大特大城市具有迫切需求p城中村概念城中村是指農村村落在城市化進程中，空間上已經處在城市建成區范圍內或者邊緣地帶，失去或基本失去耕地，但是并未徹底完成拆遷轉居，仍然保留了部分集體用地和集體經濟組織的村莊。p城中村改造分類措施，提出城中村改造分三類推進實施：第一類是符合條件的實施拆除新建，第二u廣東省住房政策研究中心：具備條件的，即資金能平衡、群眾改造意愿強烈、土地及物業權屬清晰的城中村將實施拆除新建；不具備條件的，不硬上，以守住安全底u深圳：拆除新建類項目鼓勵實施區域統籌和成片開發，在城中村空間范圍的基礎上將周邊低效用地一并納入實施改造；整治提升（含拆整結合）類項目，拆整結合類改造可按照規劃采取“整治提升+局部拆建“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺1“有略”片區開發策略管理平臺人口倒掛現象嚴重臨近產業園與辦公區，人口倒掛現象嚴重臨近產業園與辦公區，流動人口聚居，超過本地人口，給社會管理帶來極大的困難。城市管理和村鎮管理銜接不暢城中村所在區域村莊和城市建設區交錯，城市管理和村鎮管理交叉，管理邊界不清，同時存在很多管理真空。城中村改造有助于超大特大城市的高質量發展城中村存在大量的社會問題，具有三大特征：人口倒掛現象嚴重；違建大量出現，安全隱患大；城市管理和村鎮管理銜接不暢。城中村改造對于超大特大城市的長遠發展，是一個亟待解決的難題。違建大量出現安違建大量出現安全隱患大城中村承載力不足，導致出現私搭亂建現象嚴重、基礎設施薄弱、環境衛生惡劣、安全隱患較多等一系列問題。外來人口眾多外來人口眾多私搭亂建環境惡劣五小行業無序發展“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺2“有略”片區開發策略管理平臺68461850北京6272595059659236497468679527986889876144廣州6468461850北京6272595059659236497468679527986889876144廣州64城中村改造未來5年的市場規模預計超過10萬億的統計，符合城中村、城邊村性質的村莊(常住人口超過300萬的城市擴圍至省會城市或城區常住人口超過200萬的城市，由35個擴大至52個。預計以上城市城中村總數量可“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺3“有略”片區開發策略管理平臺城中村改造資金來源趨于多元化，社會資金的占比更高財政資金包括中央財政補助和省、市、財政資金 的財政收入中可統籌部分。金融機政策性銀行和商業銀行可為城中村改造提供貸款支持。拆除新建比例較高的城中村項目，乘數效應較強，對地產鏈金融機相關消費和投資拉動作用較大，但受樓市景氣度影響項目收益。在房企現金流壓力仍較大的背景下，政策性金融等構融資增量資金對城中村改造的重要性更加凸顯。專項國開行、農發行向超大特大城市發放城社會資本政府引導、國企牽頭聯合社會資本設立更新基金；社會資本通過綜合開發經營模式參與城中村改造。改造主“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺4“有略”片區開發策略管理平臺廣州廣州“有略資決策支持平臺5城中村改造資金流轉需要政策保障專款專用封閉管理對于城中村改造項目自身產生的收益，地方政府要有政策支持這部分資金能回流到項目本身，用于平衡各類征遷安置和基礎設施投入。上海上海實施意見》（滬府〔2014〕24號）和工作的通知》（滬建房管聯〔2020〕476號）提出：對市有關部門認定的城費等。“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺6“有略”片區開發策略管理平臺城中村改造具有不同于以往棚戶區改造的顯著特點城中村改造歷來是城市建設中的難題和硬骨頭。本輪城中村改造與2015年-2017年的棚改的主要區別，不是全面鋪開，主要針對的是超大城中村改造棚戶區改造定義改造范圍改造規模改造模式城中村改造多為“政府引導、市場化運作”改造方向資金籌措棚改主要依賴政策性金融工具，“財政補助+政策性金融工安置方式“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺7“有略”片區開發策略管理平臺城中村改造當前獲得的政策支持力度大和社會發展第十四個五年規資產組合供應。探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規模按一定比例建設保加快推進保障性住房建設等三大工程以及加快構建房地產發展“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺8在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市政府應做好征求村民意見、產業先行搬遷、落實征收依法實施征收。應先行安排安置房項目供地和建設，配套基礎設施和①落實政府資金平衡主體責任。政府應制定市域內城中村改造資金平衡方案。整治提升類改造應建立政府與村民、社會力量改造資金共取實現改造項目資金平衡的有效措施。鼓勵實施區域統籌和成片項目土地四至范圍在村集體建設用地基礎上,可擴大至周邊少量低效用地。允許城中村改造地塊除安置房外的住宅用地，原則上應當按一定比例建設租賃用作保障性租賃住房。鼓勵在妥善做好原有租戶安置搬“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺9“有略”片區開發策略管理平臺廣州是首個公開發布城中村改造條例的超大特大城市2023年11月22日，廣州市發布《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》。廣州是繼《指導意見》后首個公開發布新版城中村【規劃先行】可在市區域范圍內統籌平衡規劃指標。市規劃和自然資源部門應當依產業用地需求或者配置一定比例的產業用房。城中村改造流程：改造意愿征詢、改造方案編制和審核、土地現狀調查、編制補償方案和制定征收補償標準等。納入城中村改造城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建減免等優惠政策。明確了城中村改造后運維管理、社會綜合治理和“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺10“有略”片區開發策略管理平臺深圳市規自局于2024年1月4日發布的《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（征求意見稿基本銜接《深圳經濟特區城市以深圳市原農村集體經濟組織繼受單位及原村拆除新建類項目：意愿征集和項目可研-城中村改造年度計劃-基礎信息核查-項目實施方案-單元規劃-搬遷補償和安置-土地清理與收儲-用地出讓及開發整治提升（含拆整結合）類項目：基礎信息臺賬-城中村改造年度計劃-規劃設計方案-建設實施方案-實施主體確定-建管一體長①拆除新建類城中村改造年度計劃和房屋征收年度計劃兩個重要計劃；②新增土地、房屋、人口、產業等基礎信息核查內容；④項目實施方案范圍、現狀情況、上層次規劃要求、改造單元規劃方案、搬遷補償方案、土地整理方案、資金平衡方案、前期服務商公開選擇方案、工作計劃、保障措整治提升（含拆整結合）類城中村項目以棟為單位，涉及的拆除用地面積之和（含零“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺11“有略”片區開發策略管理平臺u改造方式：上海市采取土地儲備u改造方式：上海市采取土地儲備（政府收儲形成凈地，再招拍掛出讓）、農村集體經濟組織自行改造、農村集體經濟組織引入市場主體共同改造和公益性項目建設方邀請招標或進行競爭性磋商的方式確定，并將資金實力、信用等級、改造經驗等作上海已形成政策體系并在項目實踐方面走在前列自上海市發布《關于進一步推進本市“城中村”改造工作的通知》（滬建房管聯[2020]476號）以來，位于上海城鄉結合區域的“城中村”上海在推進“城中村”改造過程中的相關支持政策城中村改造中的土地儲備項目探索發行專項債；合作改造項目探索發行“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺12“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺13“有略”片區開發策略管理平臺城中村涉及的改造內容與實施方式呈現多樣化集體經營性用地開發集體產業園提質升級城中村風貌改造集體土地租賃租房建設“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺14“有略”片區開發策略管理平臺項目位置合作企業改造范圍改造模式項目位置合作企業改造范圍改造模式整村改造：引入外部合作單位實施整體開發典型案例：典型案例：上海市松江區洞涇鎮滬松公路相鄰地塊“城中村”改造項目改造主體投資規模采用“鎮、區政府主導，農村集體經濟組織引入合作單位共運作”原則實施。合作開發改造地塊將留存研發及商辦物業給集體經濟組織；已收儲地塊擬采用土地儲備的“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺15“有略”片區開發策略管理平臺產業園區改造：通過連片整合升級改造促進產業高質量發展典型案例：廣州市花都區花東鎮象山村村級工業園項目典型案例：廣州市花都區花東鎮象山村村級工業園項目用地面積30476平方米（須與另外24009平方米采取村級工業園“工改工”全面改造模式。改造范圍內集批準的改造方案及相關規劃要求拆除重建實土地面積3.05公頃。項目區位圖項目區位圖“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺16“有略”片區開發策略管理平臺經營管理獲得租金收益項目規模：項目位于豐臺區太子峪村，規劃建設用地5萬平方米。擬建設集體租賃住房及配套設施15萬平方米，總投資規模12億元。用途限制：租賃住房只能用于租賃，不得對外銷售，租金將參考周經營管理獲得租金收益項目規模：項目位于豐臺區太子峪村，規劃建設用地5萬平方米。擬建設集體租賃住房及配套設施15萬平方米，總投資規模12億元。用途限制：租賃住房只能用于租賃，不得對外銷售，租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同合作模式：村集體經濟組織以項目經營權出租的形式與社會企業合作開發建設。太子峪村集體將項目建設經營管理權及50年運營期授予社會資本方。社會資本方負責籌集資金、經營管理，定期向集體經濟組織支付租金。府集體土地租賃住房：盤活存量集體土地增加租賃住房供給典型案例：北京市豐臺區太子峪村集體土地租賃住房項目典型案例：北京市豐臺區太子峪村集體土地租賃住房項目社會資本方：中國鐵建投資集團“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺17“有略”片區開發策略管理平臺“土地換資產”返還物業“土地換資產”返還物業集體經營性用地開發：村集體通過物業持有實現長期穩定收益典型案例：北京市大興區西紅門鎮鴻坤金融谷項目典型案例：北京市大興區西紅門鎮鴻坤金融谷項目成立盛世宏祥資產管理有限公司開展聯營。盛世宏祥公司將集物業獲得利潤向全體村民分紅。谷“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺18“有略”片區開發策略管理平臺城中村風貌改造：改善景觀增加公共空間以提升區域品質典型案例：深圳市南山區南頭古城改造項目典型案例：深圳市南山區南頭古城改造項目?南頭古城已有1700年歷史，是深圳歷史的集中代表，位于南山區南頭天橋北，建筑面積約51.7萬平方米。包括牌樓、南城門、新安縣衙等十余處人文歷史景觀。?南頭古城改造由政府發起，在古城軸線上以最小拆遷量建設工廠區、十字街、南城門、古建筑組團、春景街5個區域，重建南頭古城公共開發空間系統。?本項目由政府主導、企業實施、村民參與。區政府統籌協調，投資于基礎設施、古建筑修繕、景觀提升；萬科作為代建單位負責規劃設計施工一體化管理。后續運營由萬科、區屬國企、村集體經濟組織合資公司負責。動員企業、社會、商戶、居民共同參與。“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺19“有略”片區開發策略管理平臺城中村TOD開發：依托地鐵站點服務城市交通帶動高品質開發典型案例：浦東新區張江“城中村”改造項目典型案例：浦東新區張江“城中村”改造項目?張江“城中村”改造項目是2014年上海首批啟動的“城中村”改造項目之一。位于浦東新區張江鎮，項目總占地面積約為321畝，可出讓土地面積為216畝，計容建筑面積32.8萬平方米，分為勞動村（部分）區塊和田園、江欣居民區兩個區塊。?項目定位為TOD城市綜合體（地鐵2號線、21號線廣蘭路站涵蓋大型商業辦公、住宅、體育公園、張江柵歷史風貌休閑街等業態。2015年以政府引導、村集體入股、中建八局參與的方式合資成立了項目公司，作為項目一、二級開發的實施主體。“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺20“有略”片區開發策略管理平臺要在業環送法區險_控道越“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺21“有略”片區開發策略管理平臺改造環節核心關注的是成本控制l改造環節主要是指城中村改造項目的一級開發階段，主要是投資征地拆遷與配套設施建設，最常見的風險主要有三點：一是征地拆遷成本控制風險，二是歷史遺留問題處理風險，三是基建投資成本控制風險。征地拆遷成本控制風險歷史遺留問題處理風險基建投資成本控制風險“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺22“有略”片區開發策略管理平臺開發環節核心關注的是市場變化l開發環節主要是指二級開發階段，主要投資集中于出讓拿地與二級物業開發，最常見的風險主要有三點：一是土地一二級聯動風險，二是土地定價風險，三是房地產市場風險。土地一二級聯動風險土地定價風險房地產市場風險“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺23“有略”片區開發策略管理平臺產業合作環節核心關注的是經營效果l產業合作環節主要是指近年來概念比較熱的“三級開發”，主要工作是項目范圍內的產業導入與招商運營，最常見的風險可以概括為兩方面，一是產業招商風險，二是產業退出風險。產業招商風險產業退出風險產業退出風險城中村改造項目普遍包括代建政府用房、代建村集體產“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺