房地產企業稅收籌劃的風險和防范策略—以S地產公司為例目錄TOC\o"1-2"\h\u17732一、緒論 124344（一）研究目的與意義 128598（二）國內外研究現狀 29015（三）研究方法 36547二、相關理論概述 3279（一）稅收籌劃的含義 313108（二）稅收籌劃的特征 418832（三）稅收籌劃的風險類型 43157（四）稅收籌劃風險的重要性 520139三、企業稅收籌劃風險現狀及根源剖析—以四安地產有限公司為例 521293（一）公司簡介 524779（二）四安地產公司稅收籌劃的內部環境現狀 511633（三）四安地產公司稅收籌劃的外部環境現狀 1121037四、四安地產公司稅收籌劃風險的問題原因分析 1216995（一）內部環境的風險 126965（二）外部環境的風險 131620五、企業稅收籌劃風險防范控制方案 1420072（一）內部環境的防控方案 1423366（二）外部環境的防控方案 1516650六、結論與展望 1530611（一）結論 1513739（二）展望 1519131參考文獻 16一、緒論（一）研究目的與意義1.研究目的隨著社會主義市場經濟的快速發展和房地產價格的不斷上漲，房地產企業的經營業績波動很大，為了降低稅收成本,企業越來越重視稅收籌劃。然而，在給企業帶來經濟效益的同時，也存在著巨大的風險，本文以四安房地產公司為例，對房地產企業的稅收籌劃風險進行了分析，針對一系列問題提出合理的防范措施和建議，從而保證房地產企業的正常經營，不斷提高企業的經濟效益。2.研究意義理論意義：目前，房地產企業的發展面臨著諸多問題，理論體系還比較不完善，稅收籌劃越來越受到企業的重視。因此，本文將探討房地產企業稅收籌劃中的風險防范方法，并提出樹立遵從稅收制度的意識、優化財務工作等對策，提高決策者的認識，提高稅務部門人員之間的溝通，盡量避免稅收籌劃風險的發生，更好地預防和處理企業的稅收問題，為企業的風險管理提供了理論依據。實踐意義：本文從我國房地產企業稅收籌劃風險的表現形式入手，收集了大量相關研究資料，根據四安房地產有限公司的實際情況，充分分析四安房地產有限責任公司的數據，發現和分析房地產企業稅收籌劃中存在的具體問題，提出解決房地產企業稅收籌劃風險問題的方法和防范措施，具有十分重要的現實意義。（二）國內外研究現狀1.國內研究現狀施林強(2020）[1]認為企業稅收籌劃不僅是房地產開發企業財務經營管理的重要財務活動，也是房地產開發企業如何實現經營利潤分配合法化和收益最大化的重要財務手段,在發揮給房地產開發企業經營帶來巨大利潤的重要同時,也存在著一定的風險。因此,做好房地產開發企業全年稅收財政籌劃財務風險管理,采取風險防范措施,充分認識企業稅收財務籌劃潛在風險,使稅收籌劃與稅收法律政策同步。周彩虹(2020）[2]明確指出房地產開發企業每年應定期進行合理的企業稅收籌劃,優化企業經營流程,實現合理的節稅增效。分析了房地產開發企業全年稅收籌劃的財務風險,提出了房地產開發企業全年稅收籌劃財務風險的重點防范和風險規避實施策略,包括加強稅收政策研究,與稅務機關建立良好合作關系,加強稅收征管。根據集團公司實際工作情況研究制定稅收籌劃實施方案,提高稅收籌劃管理效率,通過這些籌劃措施,提高房地產開發企業的稅收籌劃管理效果,降低地產企業的稅收籌劃成本,增強地產企業的國際市場力和競爭力。邱燦輝(2019）[3]認為我國經濟的快速發展已經給房地產開發企業的國際市場競爭和環境建設帶來了越來越大的管理挑戰,我國房地產開發企業管理應高度重視新的稅收政策籌劃和對風險的有效防范,以提高企業的經營成本。羅文藝(2019）[4]認為房地產企業的資本消耗量巨大，涉及面廣，是主要納稅人和稅務稽查對象，稅種繁多，成本計算困難。這就帶來了巨大的稅收風險和規劃空間。2.國外研究現狀RobertLucas,Jr.（2019）[17]認為如何減輕企業納稅人的稅負負擔是房地產開開企業自身發展國家戰略的重要一個組成環節部分,房地產開發企業充分利用各種稅收籌劃手段降低企業稅收管理成本,實現開發企業自身整體經濟價值效益最大化,是不斷提高房地產開發企業核心競爭力的一個重要途徑。在這些稅收籌劃實施過程中,可以說會給房地產開發企業自身帶來可觀的各種稅收政策優惠,但同時,也可能會不斷伴隨著各種新的稅收管理風險。XavierSala-i-Martin（2019）[18]認為房地產開發企業在開展實施土地稅收合理籌劃業務過程中仍然面臨著廣泛的涉稅風險。房地產開發企業若想要在激烈的國際市場競爭中始終保持一定的核心競爭力和優勢，必須不斷加強企業稅收籌劃以及風險管理防范，提高經營管理水平。3.文獻評述回顧國內外學者在這一領域的研究，剖析了在當今經濟環境下，由于企業內外部環境復雜，專業稅務籌劃人才缺乏等諸多因素，房地產企業的稅務籌劃面臨著巨大的挑戰，這將增加企業的稅負，影響企業的長遠發展。國內外學者針對房地產企業稅收籌劃風險問題提出了很多解決方案，但由于種種原因，并非所有房地產企業都能達到理想效果。本文將以四安房地產有限公司為例，通過研究分析房地產開發企業年度稅收籌劃稅務風險的具體特點,分析了房地產開發企業年度稅收籌劃稅務風險長期存在的熱點問題,提出了有效防范房地產開發企業年度稅收籌劃稅務風險的政策建議和應對措施。（三）研究方法文獻資料法：本文通過文獻的收集、整理和分析，對企業風險進行了全面的研究。在了解和熟悉相關重要理論的基礎上，通過對企業數據的分析，得出相應的防范措施，并將其應用于企業稅收籌劃風險的防范。比較分析法:通過對房地產企業的調查,了解企業稅收籌劃的現狀和存在的問題。本文從多個方面比較了國內外相關政策的變化和完善,并進行了評價和分析。案例分析法：一般又稱之為典型案例分析法，是對一些具有重要代表性的社會事物案例進行較為深入細致的案例研究，以利于獲得普遍科學認識的一種科學分析理論方法。本文以四安房地產有限責任公司為例，從企業多方面深入分析了其企業稅務籌劃工作風險,強化企業各級稅務籌劃工作人員的稅務風險意識,構建一套符合國家稅法的企業稅務籌劃工作理念,強化企業稅務籌劃工作風險的防控實施績效監控等具體對策。二、相關理論概述（一）稅收籌劃的含義我國稅收籌劃有兩個定義:一是從企業的角度出發,通過對企業的經營、投資和金融活動的提前組織和規劃,在現行法律制度和稅收制度允許的范圍內,實現“節稅”；二是注重稅法內容的把握,挖掘稅法漏洞,規劃企業稅收問題,減輕稅負。（二）稅收籌劃的特征1.專業性稅收籌劃作為一門與實際經濟活動密切相關的交叉學科,涉及到會計學、金融學、稅務學、管理學、法學等多個學科。由于稅收籌劃涉及的學科多，相關理論更新快，提高了從事稅收籌劃工作的專業人員的門檻。隨著市場經濟的快速發展和全球化的進一步推進，世界各國的稅收法律法規也在不斷地變化和擴大。稅收籌劃作為一門與稅法密切相關的知識，其理論和方法也在不斷地更新和完善。在當前復雜的環境下，對職業精神提出了新的要求，一兩個人短期內完成相對成功的稅收籌劃計劃是不可能的，這也導致了專門從事稅收籌劃的部門和第三方稅務代理的出現。2.事先性事先性是是指企業為了減輕稅負而提前計劃、設計和組織相應的經濟活動,從表面上看,稅收行為發生在交易完成后,從而延緩了企業的稅收行為。因此，它為企業籌劃應提前納稅的經濟行為提供了可能。在稅收責任發生前，企業首先要系統梳理分析相關業務流程和環節，提取稅收籌劃空間的核心流程和關鍵環節，認真研究當前相應的稅收政策和優惠條件，充分利用立法空間和優惠實現稅收減免。3.全面性全面性指企業要把稅收籌劃的對象作為一個整體，從全局和全過程的角度來安排稅收籌劃。從戰略的角度看，企業在進行納稅籌劃之初，應注重企業的長遠利益和長遠發展。不要因為短期經濟效益和利益而忽視未來的長期利益和潛在的稅收風險。從實踐的角度看，稅收籌劃是企業整個財務體系的重要組成部分，其目標需要服從財務總體規劃，不要只考慮部分稅收籌劃，而忽略了整個業務流程的整體稅負。4.風險性指稅收籌劃結果的及時性所引起的不確定性。稅務籌劃通常涉及重大風險,特別是以稅務籌劃為基礎的長期規劃,其本身風險很高。由于稅收法律法規長期以來隨著經濟的整體發展處于一個不斷變化的過程，外部經濟環境的變化或企業內部成員的影響使得稅收籌劃結果的不確定性更加嚴重。這種不確定性意味著稅收籌劃實現目標的可能性降低，即存在風險。（三）稅收籌劃的風險類型每一種稅收籌劃方案都是基于一定的條件，具有主觀性。企業經營活動和國家法律法規將發生變化。在實際上的納稅管理過程中,納稅人和各地稅務機關的納稅權利和法律責任往往是不對稱的,雙方必然可能會出現有所謂的不同,因此進行稅收籌劃也可能存在一定的法律風險。（四）稅收籌劃風險的重要性房地產業是目前我國重要的經濟基礎產業,近年來它在我國經濟發展迅速,已發展成為重要的財政稅收收入來源,但對于房地產業的投資開發和在建設經營過程中卻是一項繁重而復雜的經濟活動。這就要求企業一開始就投入大量資金。房地產開發建設周期較長,風險系數高。同時,房地產開發企業的土地開發生產經營管理活動主要涉及土地增值稅、城市規劃維護工程建設使用稅、教育費用及附加、土地使用增值稅、企業所得稅、房地產稅、城市規劃土地開發使用稅、契稅、印花稅等,因此,房地產開發企業的相關稅收政策具有一定涉及面廣、稅負高的特征，必然會增加房地產企業的成本。因此，研究房地產企業的稅收籌劃就顯得十分重要。三、企業稅收籌劃風險現狀及根源剖析—以四安地產有限公司為例（一）公司簡介西安房地產有限公司于2000年5月26日在上饒市市場和質量監督管理局注冊成立，經營范圍包括房地產開發、銷售、租賃；市政道路工程、建筑安裝工程等。它承載著城市建筑演進和人居環境質量提升的責任感。始終站在促進區域經濟發展、提高城市人居環境質量的高度，致力于加快江西省城鎮化進程。（二）四安地產公司稅收籌劃的內部環境現狀1.稅務部門管理現狀在會計核算方面，公司設立了財務部，其下設有財務管理中心、成本管理部、內控審計中心、稅務管理中心。這四個平行部門由財務部管理。稅務部門屬于財務部門，相關涉稅數據從財務部門獲取，業務完成后上報財務部門，這對稅務部門的獨立性有一定影響。財務總監的主要職責是：公司的財務管理和現金流量控制管理。具體表現為：對公司財務制度進行系統的制定，及時完善漏洞；為保證公司現有的融資渠道，應積極拓展相關途徑；對公司經營過程中產生的收支情況及時監督相關業務的實施；對成本預算編制等進行實時監督。至于稅務部門負責人，他的主要職責是：根據會計部門制作的財務報表，結合當月實際發票數量，在網上申報納稅；監督本部門的日常稅務活動，及時回答內控審計中心和外部審計過程中相應的涉稅問題；定期向財務總監匯報本部門的工作情況，及時將財務總監交辦的相關業務分解給部門成員；調查和了解交易情況，確定所涉及的稅種，明確稅法的適用范圍，并側重于一種日常財政政策，如與稅收貢獻有關的財務回報；而稅收政策包括：涉及調整包容性稅率的稅收改革，稅收減免政策，高科技企業,西部大開發政策，稅收政策征管等工作。2.財務現狀分析2018年以來，政府對房地產業實施嚴格調控措施，供應體系逐步完善，土地市場政策調控更加嚴格，市場外部壓力上升。面對激烈的市場競爭，四安房地產有限公司將自己的發展愿景設定為美好“新十年”，并以“高品質”嚴格要求企業整體流程管理，有效地將傳統房地產與新興科技創新相結合，使企業有了新的改革升級動力。近三年來，四安房地產公司存貨及預收款項逐年增加，公司房地產產品銷售經營情況良好。與此同時，四安房地產公司的拿地速度明顯加快。2019年，四安房地產集團公司實現年收入348.4億元，同比增長20.07%；利潤總額2426.9億元，凈利潤162.23億元，比上年增長26%。截至2019年12月31日，公司總資產8685.75億元，較上年末增長14.88%；負債總額7701970億元，同比增長14.16%；所有者權益983.78億元，比上年同期增長20.89%；加權平均凈資產收益率17.14%，比上年增長1.93%，資產負債率88.67%，見表2-1。表2-1四安地產公司基礎財務表單位：億元2016年2017年2018年2019年貨幣資金438.09626.83753.76810.20應收賬款凈額133.27255.51392.59614.10預付款項凈額227.24338.73386.42524.41應收利息凈額0.840.280.971.97存貨凈額3970.614845.335146.835954.97固定資產凈額118.5589.00129.97254.09無形資產凈額22.5312.9214.1715.65短期借款255.35249.40204.47181.66應付賬款846.621195.411346.411655.50預收款項1193.581688.052374.243382.30應付職工薪酬3.705.499.068.59應交稅費96.62132.17163.30203.43應付利息8.4510.8311.3913.37應付股利5.075.827.163.00長期借款1419.731530.321441.501328.35遞延所得稅負債12.658.429.3725.07營業收入2072.572471.62901.743484.26營業成本1766.732098.072485.512949.343.涉稅情況（1）涉及的主要稅種在四安市房地產公司的生產經營過程中，主要繳納稅種分別有:營業增值稅、土地使用增值稅、企業所得稅、城市軌道維護工程建設使用稅、教育費費用附加、地方政府教育費費用附加、契稅、個人所得稅、物業稅、印花稅等。見表2-2。表2-2四安地產公司涉及稅種情況稅種計稅依據稅率增值稅應稅銷售收入3%-13%消費稅應稅營業收入、應稅銷售數量從價定率或從量定額城市維護建設稅應稅流轉稅額1%、5%、7%企業所得稅應納稅所得額15%、16.5%、22%、25%、28%、30%GST產品服務稅產品不含稅價格10%HST統一銷售稅產品不含稅價格13%資源稅應稅產品的銷售數量和自用數量從量定額土地增值稅預繳：按預收房款、車位款1%-5%轉讓房地產所取得的增值稅30%至60%超率累進稅率（2）稅負水平分析本文主要分析各稅種占比及當年營業收入。對2017年至2019年各項稅費占稅費總額的比例進行梳理匯總后發現，四安房地產公司相對較高的稅費為企業所得稅、土地增值稅和企業所有權增值稅。企業所得稅平均為51%,土地增值稅占30%。兩者合計比例在80%以上，符合房地產稅的特點。四安地產公司應把稅收籌劃核心競爭力投入到土地增值稅和個人所得稅上,對此兩稅的設計，可能是四安地產公司籌劃的集中效果展示點。表2-3四安地產公司2017-2019年稅負分析2017年金額（元）比例（%）2018年金額（元）比例（%）2019年金額（元）比例（%）增值稅1,664,615,453.2912.59%2,362,344,294.8714.47%3,331,661,162.1416.38%消費稅,542.550.00%1,542.550.00%1,542.550.00%企業所得稅6,992,833,977.2852.91%8,830,502,332.6654.07%9,712,751,464.1547.75%個人所得稅168,348,688.921.27%136,512,856.660.84%117,262,737.010.58%城建稅88,584,462.380.67%143,607,202.860.88%230,992,869.151.14%房產稅31,465,422.680.24%39,906,219.100.24%57,371,754.170.28%土地使用76,592,717.770.58%93,154,900.720.57%112,189,267.080.55%教育費附加66,925,331.820.51%114,489,389.280.70%169,047,295.570.83%土地增值稅4,074,189,863.1030.83%4,546,023,948.4727.84%6,542,277,103.4032.16%其他稅費53,514,482.250.40%63,765,110.010.39%69,344,173.200.34%合計13,217,071,942.04100.00%16,330,307,797.18100.00%20,342,899,368.42100.00%在此基礎上，對數據進行兩次處理，分析2017-2019年度各項稅費占營業收入的比重，并進一步總結了西安市房地產公司2017年至2019年的納稅比例和年收入情況。表2-4四安地產公司2017年-2019年稅負占年收入比2017年金額（元）比例（%）2018年金額（元）比例（%）2019年金額（元）比例（%）營業收入247,160,217,138.69290,174,152,035.60348,426,457,458.58增值稅1,664,615,453.290.67%2,362,344,294.870.81%3,331,661,162.140.96%消費稅1,542.550.00%1,542.550.00%1,542.550.00%企業所得稅6,992,833,977.282.83%8,830,502,332.663.04%9,712,751,464.152.79%個人所得稅168,348,688.920.07%136,512,856.660.05%117,262,737.010.03%城建稅88,584,462.380.04%143,607,202.860.05%230,992,869.150.07%房產稅31,465,422.680.01%39,906,219.100.01%57,371,754.170.02%土地使用76,592,717.770.03%93,154,900.720.03%112,189,267.080.03%教育費附加66,925,331.820.03%114,489,389.280.04%169,047,295.570.05%土地增值稅4,074,189,863.101.65%4,546,023,948.471.57%6,542,277,103.401.88%其他稅費53,514,482.250.02%63,765,110.010.02%69,344,173.200.02%合計13,217,071,942.045.35%16,330,307,797.185.63%20,342,899,368.425.84%從表2-4可以看出，在四安房地產公司稅負中，2017年納稅總額占當年營業收入的5.35%，2018年納稅總額占營業收入的5.63%，2019年納稅總額占當年營業收入的比例為5.84%。相比之下，2017年、2018年、2019年三年間，四安房地產公司的房地產業務量在逐漸減少，但與此相反，四安房地產公司的稅負并未出現任何好轉跡象，而是逐年增加，這反映出四安房地產公司的稅負在不斷上升。從總體上看，企業各項稅費都在上漲，這種稅負顯然是企業經營管理的一大負擔。另外，從柱狀圖2.1可以明顯看出，企業所得稅和土地增值稅的變動幅度都比較大。2017年至2019年，企業所得稅稅負率分別為2.83%、3.04%和2.79%；土地增值稅稅負率這三年分別為1.65%、1.57%和1.88%。圖2.1四安房地產公司2017-2019年度稅費占當年營業收入的比例（三）四安地產公司稅收籌劃的外部環境現狀1.稅務風險管理現狀四安房地產公司現行稅收風險監管機制由稅務部門負責，相關監管流程由稅務部門主管制定。在稅務風險監控過程中，由于公司稅務部門人員不足，每個人的業務責任較重，沒有專門的主管人員指導稅務風險監控，因此，可能涉及的稅務風險監控效果不是很好。同時，公司目前的稅收風險監管機制更傾向于事后管理。對于臨時突發性風險，事先沒有相應的警戒線。稅務風險發生后，他們只能被動地接受和相應地處理，這對公司的財務狀況產生了一定的不利影響。對于四安房地產公司來說，除了缺乏稅收風險監控機制外，公司在稅務部門的組織人員構成不足，其相關涉稅培訓也沒有形成體系，其余公司也沒有形成稅務籌劃意識，在涉稅業務上認為僅為稅務部門之事；公司有較好的稅收政策，但政策的有效解釋滯后；公司的納稅籌劃方案都較為固定和基礎，如果遇到新的稅收籌劃項目，便進行重復籌劃，而且這些都可能給公司帶來稅務風險,也可能給公司的財務安全帶來潛在風險。2.稅種納稅籌劃現狀在增值稅方向上，公司目前的籌劃思路較為傳統，即通過減少銷項稅和擴大進項稅進行稅收籌劃。例如，以四安房地產公司為施工方時，所購混凝土有兩種稅率：普通混凝土為9%，商品混凝土為3%，在增值稅籌劃中，企業會盡量擴大可抵扣投入，因此往往選擇9%的稅率。另一方面，公司需要完善增值稅發票的管理。由于公司采購部門在涉稅業務上與稅務部門聯系較少，采購部門在選擇供應商時只能考慮本部門的利益，選擇采購價格相對優惠的小規模供應商的材料，給企業帶來很大不便。在土地增值稅的方向上，首先銷售部門可能會認為利潤越大，對公司的貢獻越大，但事實上，土地增值稅是一種超額累進稅率。在增加利潤的前提下，很可能導致土地增值稅適用稅率的提升，在稅費大幅上漲的情況下，公司應該做出合理的選擇。其次，公司目前的土地增值稅規劃運作是比較基礎的，只有當有規劃的空間時才進行籌劃，并沒有積極超前制造納稅籌劃空間，例如對于籌資方式的有效選擇、對于精裝修的充分利用等。在企業所得稅方向上，企業所得稅籌劃的首要方向是減少公司凈利潤，在季度結算時，四安房地產公司將盡量選擇少交企業所得稅；在年度決算中，將及時辦理前三季度所得稅余額，督促供應商提供發票，從而擴大成本，減少凈利潤，最終減少企業所得稅的繳納。四、四安地產公司稅收籌劃風險的問題原因分析（一）內部環境的風險1.稅務籌劃組織不完善從公司目前的組織結構來看,沒有專門的稅務部門負責稅務籌劃,所以可以看出,四安房地產公司認為稅務籌劃和管理是財務部門的事情,財務管理過程中財務部門的財務處理直接決定企業的納稅額。事實上,由于我國稅收籌劃的起步較晚,許多房地產企業對稅收籌劃有一定的誤區,雖然公司財務部門與稅務機關有過多次接觸,但也存在著一些誤區,只向稅務機關繳納了公司在經營過程中產生的稅款。不過,財務管理者很難充分考慮稅收是如何產生的,以及在土地征用、土地開發、物業銷售和物業管理等方面應該如何規劃和組織。因此,在這方面很難滿足公司當前組織的稅務規劃要求。2.成本費用核算不規范對于一個發展狀態良好的企業來說，收入的核算固然重要，但是在企業生命周期進入成熟期以后，成本費用的控制會越來越凸顯其重要性。成本費用的核算一方面深刻影響著企業的財務水平，對納稅情況的影響也不容小覷。許多納稅籌劃方案的設計原理取自于對成本費用的縝密核算，換句話來說，成本費用正積極影響著納稅籌劃的健全性。分析公司的財務報表及相關指標數據可以發現，公司在費用核算方面做得不盡如人意，在以下方面急待解決。（1）四安地產公司開發項目規模普遍較大，建設周期較長。在項目初始規劃階段，需要統計的成本費用項目琳瑯滿目。四安地產公司并沒有建立合理的費用分類標準，存在一部分費用項目直接歸屬于大類，導致成本混淆。各個部門各管各的成本費用，可能導致公司在某項目上的重復支出，造成不必要的資金損失。同時，在企業財報上發現，企業的開發成本較為籠統，沒有將成本費用精準細化到各開發環節之中，不便于納稅籌劃精細安排。（2）項目工程的預估開發成本與真實成本之間的合理偏差性。為保證預估方案的可行性，財務人員會在預計基礎上預留出一定富余資金以防突發情況。這部分資金一般不用于實際開發過程，但仍包含在成本核算中，這部分資金應及時更新,否則也會增加企業的稅負，將影響稅收計劃的準確性。3.納稅籌劃的目標不明確納稅籌劃的目標不明確。四安地產公司盡最大努力減少納稅，但沒有考慮到經濟利潤目標，例如，當納稅義務延遲時，成本增加，最終影響公司的整體利潤水平。四安地產公司幾乎把所有的精力都花在了降低增值稅、土地增值稅和企業所得稅的稅負上，卻忽視了個別稅負的降低并不意味著整體稅負的降低。因此，公司的整體稅收籌劃無法為公司未來的可持續發展做出貢獻。外部環境的風險1.風險管理機制不完善一是對風險管理認識不足,公司在大力發展城市建設的同時,也開始發展房地產,由于市場形勢良好,房地產行業發展迅速。在良好的投資經營環境下,投資者和管理層沒有正確認識到戰略和風險管理的重要性,只認為少繳稅多獲利,對風險和風險管理的意識淡薄。二是風險管理體系和機制不完善。四安房地產公司現有的風險管理措施是在總結實踐經驗和對日常經濟業務的正常反應的基礎上制定的,沒有系統的風險管理計劃，在風險管理中,建立早期預警風險的機制是非常重要的。三是員工素質不能滿足企業需求,四安房地產公司的管理理念、經營模式和思維方式相對固定,缺乏開放創新意識,員工素質普遍不高。管理層對財務和稅務人員的理解仍然停留在"會計年齡越大,經驗越豐富"的水平。公司不愿意招收具有專業素質的青年大學生,員工素質不能滿足稅收籌劃和風險管理的要求。四是風險管理不到位。例如,財務負責人到負責的稅務所進行稅務業務的咨詢,但每次都是和同一名職員進行咨詢,稅務負責人的業務水平參差不齊,并不是所有的稅務負責人都能準確把握。對企業有重大影響的事項,財務總監要與轄區稅務局業務領導溝通,還要與區局業務部門溝通。2.稅收籌劃制度不健全四安房地產公司尚未建立完善的稅收籌劃流程，其相關制度僅處于基層，指導意義還很欠缺。當相關財務人員遇到稅務籌劃時，由于公司沒有準確的專業制度指導，財務人員只能憑借自己以往的經驗進行簡單的籌劃，存在主觀意圖過于強烈的嫌疑。同時，企業項目眾多復雜，稅收籌劃方案不完善。此時，如果有大類稅收籌劃框架，工作量和基本分析時間將大大減少。稅收籌劃的期望之一就是盡可能地規避稅收籌劃的風險，然而，四安房地產公司管理層對稅收籌劃的重視程度不高，在風險控制體系上還存在一些誤區。這對稅收籌劃的有效實施是有害的，因為細枝末節會導致稅收籌劃全部落空，同時由于缺乏風險警戒線，觸碰時也不會自動報警，很可能會受到稅務處罰。五、企業稅收籌劃風險防范控制方案（一）內部環境的防控方案1.完善稅收籌劃組織架構公司稅收管理機制是否完善對于四安房地產企業稅收籌劃計劃的成功至關重要。為此，四安房地產公司應將該部分作為公司完善框架的第一步。四安房地產公司在部門搭建上，應將稅務部門從財務部門剝離出來，建立獨屬于籌劃角度的團體組織，讓兩部門都可以各司其職，專注于本職業務的高效處理。所以，四安房地產公司對于納稅籌劃團隊人員選擇時，可以從財務部門首先選拔出優秀知識運用人才，當人員仍不足時，應及時向外尋求專業稅籌人員，或者雇傭高級納稅籌劃專家作為常備顧問，對于專家的雇傭支出，在其實現的公司涉稅盈利面前，數額不值一提。2.規范財務核算規范的財務會計制度是房地產企業稅收籌劃的出發點。因此,房地產企業應根據國民經濟核算問題進行會計核算，編制科學的會計報表。同時，建議房地產企業嚴格執行國民經濟核算制度，對本期收取的商品住宅保證金按規定進行處理,為了防止違規,需要在我國稅收立法范圍內制定不同的投資計劃和納稅計劃，最后，加強對公司發票的管理,只有發票管理人員科學化、規范化，納稅申報人員才能在稅收籌劃實施中得到相應的資金支持，避免稅收籌劃設計上的失誤。3.正確樹立納稅籌劃目標稅收管理籌劃財務工作管理是進行企業財務籌劃管理的重要一個組成環節部分，企業財務籌劃管理工作的最終目標之一就是為了真正實現自己和企業個人的資產價值收益最大化，要正確地研究確立企業稅收財務籌劃管理工作的基本內容和管理方法，就需要從全面和發展的角度出發。因此，稅收籌劃在規劃某一類規劃時不能片面，必須全面衡量企業的整個項目和與規劃相關的經濟效益水平。只有將當前的房地產行業繼續向好的方向發展，切實調整好短期和長期的利益，才能更好地實現公司的納稅籌劃目標。（二）外部環境的防控方案1.強化風險預警管理機制從管理的角度出發來看，一是要完善風險管理體系，必要時要借助中介機構。二是企業應定期對稅務籌劃風險管理機構的人員進行考核，確保其能夠達到高質量的工作目標。三是充分借鑒了先進企業的稅收籌劃成功經驗，指導企業對稅收籌劃進行風險管理。從稅務籌劃風險管理機構的角度來看，一是明確風險預警管理流程，制定具體可行的風險識別、風險指標定義和度量規定。臨界值的確定、超過臨界值的風險調查、風險預警等。二是稅收部門要進一步加強風險的預警和管理各個方面的監督和管理，不僅要從風險管理角度出發構建和完善風險的預警管理機制，同時也要從稅收籌劃風險管理組織的角度,實施和運行風險預警管理機制。2.完善稅收籌劃體系建立稅收籌劃決策機制，使財務人員能夠參與企業的日常管理，發揮職能作用；結合公司業務建立稅收籌劃工作流程；在財務部設立專人負責稅收籌劃，采用稅收籌劃預警監測機制，及時糾正存在的問題。六、結論與展望（一）結論隨著當前我國特色社會主義市場經濟的快速健康發展和房地產開發價格的大幅幅度上漲，房地產開發企業的公司整體生產經營和銷售業績都開始波動很大，為了有效率地降低其中的稅收管理費用和經營成本，企業越來越重視稅收籌劃，在給我們的企業帶來了經濟效益的同時,也帶來了巨大的風險。本文從當前房地產公司稅收籌劃中存在的風險表現角度入手，收集了大量相關研究數據資料，結合四安房地產有限公司的實際工作情況，本文主要通過對四安房地產有限公司的統計和數據分析，找出了房地產企業在稅收籌劃中可能存在的具體問題，并且提出解決房地產企業稅收籌劃中存在的風險及相關問題的途徑和方法。（