老年地產專題研究1精選ppt老年地產運營模式中的市場定位、銷售方式、效勞體系的建立直接影響老年地產的經營成敗，因此老年地產的運營模式要遵循二路出擊的目標市場定位原那么；三方并舉的銷售原那么；四點標新的社區效勞原那么。老年地產運營模式應遵循的原那么2精選ppt老年地產的市場定位應該遵循兼顧老年人養老與公建設施共享的“二路出擊〞原那么。其目標消費群體應包括具有中高經濟實力的老年人和資源公享群體〔即享用老年地產設備、設施、效勞等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫者等群體〕。

老年地產運營模式應遵循的原那么原那么一：目標市場定位——二路出擊。3精選ppt老年地產運營模式應遵循的原那么三方并舉的銷售方式為出售房屋〔或房間〕的產權、出租房屋使用權及產權酒店方式銷售房間〔產權酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式〕三種形式。

三方并舉的銷售方式適應老年地產市場定位及多元化開展的要求。出售房屋產權滿足消費群體置業投資的要求；出租房屋使用權方式最為靈活，它可以根據當地消費者的消費觀念，創造性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發商經營的租賃方式；產權酒店的銷售方式適合老年地產的養老、旅游效勞模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預期，同時可以使開發商快速回籠資金，另一方面可以使開發商繼續擁有老年地產的經營權，從而有利于保持老年地產的經營方向。原那么二：銷售方式——三方并舉。4精選ppt社區效勞的四點標新意味著社區效勞方面的社區物業效勞、社區家政效勞、社區醫療效勞及社區娛樂效勞到達標新立異的水平，它是形成老年地產差異化經營的根底，是持續正常經營的保障。老年地產的社區效勞水平可以分為必備層級、完備層級、完善層級，其中必備層級是老年地產到達為老年人提供平安、便利的效勞內容，完備層級是老年地產為老年人提供尊重人性的標準的效勞水平，完善層級是老年地產開發具有前瞻性效勞工程形成與其他同類型的養老機構差異化經營的根底。概括而言，四點標新的社區效勞賦予了鋼筋水泥靈性，提升了老年地產的附加值，奠定了老年地產的差異化經營的根底。老年地產運營模式應遵循的原那么原那么三：社區效勞——四點標新。5精選ppt老年地產的贏利模式分析為了確保老年地產開發的合理利潤率，老年地產最好實行“一低二高〞的運作策略：低容積率、高比例公建設施、高水平社區效勞。低容積率意味著人口密度低，這與高比例公建設施、高水平社區效勞存在矛盾。因此其公建設施和效勞資源在充分滿足社區內老年人需求的同時向公眾提供效勞，這樣一方面可實現長期以低廉價格向社區內老年人提供高品質效勞的承諾，另一方面還可最大限度地發揮公建設施和效勞資源效能。

通常建設老年地產投入的本錢比普通住宅的投入本錢高出一倍左右，因此決定著老年地產租售方式比普通住宅更為復雜。老年地產需根據老年人的市場需求采取靈活多變的銷售模式。6精選ppt國外老年地產贏利模式分析

1、一次性收入

美國太陽城現有來自全美及世界各地的住戶1.6萬，且一直處于持續增長的態勢。美國太陽城的老年地產中連體別墅中的一套住宅價位從9萬美元到20萬美元不等，并且可以選擇全部、局部或不需公共維護保養的住宅。如一次性收入的組團別墅有：“太陽城中心〞〔獨立家庭別墅〕、“國王之殿〞〔連體別墅〕、“湖中之塔〞〔輔助照料式住宅和家庭護理機構〕以及“自由廣場〞〔輔助照料式住宅和家庭護理機構〕等。

2、長期性經營收入

⑴配套設施收入

在太陽城中心，每人每年享用綜合會所的費用為140美元。享受的康樂設施包括室內和室外游泳池、網球的推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室和一個1萬平方英尺的劇場。

⑵租賃工程的出租收益

美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成局部，僅以每年配套設施的收益為例：即每年這兩項配套設施的收入就達1000多萬美元，相當于賣掉50多套別墅〔按均價17.5萬美元計〕，并且這兩種設施是對社會公開經營，這局部收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。

7精選ppt國內老年地產開發的主要贏利模式分析目前國內開發商在老年地產的開發上在收益模式方面有三種形式：“長期持有〞、“出售〞和“出售與長期持有相結合〞；

長期持有

在養老住宅持有運營階段，目前主要形式是采取會員制出售，購置居住權，如：北京暮馨國際敬老園，入住這里要繳納20萬~40萬元不等的會員費，不同標準享受不同檔次效勞。而這還只是固定的入園費，每個月還要繳納4000~5000元的住園費，此外，護理費等其他費用另算。這使得專業化效勞管理顯得更加重要，也是決定養老社區可持續性開展的關鍵因素。8精選ppt持有運營也是很多開發商想法。養老社區將來是只租不售，并不是建房子賣給老年人。因為養老社區像發了一個長期‘債券’，而保險資金目前正缺少10年或更長時間投資產品。在未來開發模式中，萬科集團產品比例分配是：一般住宅產品約占80%，其余20%將開發持有型物業，其中就包括養老型物業。保利目前正在考慮采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交50萬元的會費，入住以后根據不同的護理程度每月再繳納護理費用，當老人去世以后，會費將退還給子女。出售物業效勞多為維護開發品牌效勞，利潤極少，養老住宅的開發以住宅產品的銷售為主要利潤，盈利模式即是以產品銷售為重中之重。9精選ppt養老住宅的開發不能像住宅產品以銷售為主要利潤，物業效勞多為維護開發品牌效勞，利潤極少。養老住宅開發需要社區的可持續性，盈利模式就需要產品銷售和物業經營效勞二者并重。如：北京太陽城國際老年公寓、上海親和源都是采取得“銷售+持有運營〞并舉的模式。

大型綜合性養老社區的成功建設與后期運營，亦為工程立體開發提供了支撐，包括住宅、購物中心、酒店、度假旅游、醫院、康體娛樂等。據了解，廣州一高端養老社區側的星級酒店入住率非常高。

故養老住宅的開發，特別是大盤工程切入養老住宅，需要建立綜合性的盈利模式，即：“居家養老住宅銷售+養老住宅持有經營+綜合性商業租售運營〞，形成一個完整的產業體系。出售與持有相結合10精選ppt經營模式收益實現方式收益水平及結構長期持有房產出租以產品出租的長期收益為主，以配套產品經營收益為輔。出售產品出售

隨著老年地產產業的不斷發展，投資收益水平將不斷接近房地產業平均投資收益水平。收益中絕大部分為產品出售獲得的一次性收益，極少一部分為配套產品經營獲得的收益。出售與長期持有相結合收益有通過產品出售獲得一次性投資收益和產品出租獲得長期穩定收益兩種實現方式平均收益水平在行業發展初期高于房地產業平均收益水平。

收益結構為一次性收益與長期穩定收益相結合，兩種收益方式的收益比例因項目定位中產品配比的不同而不同。老年地產盈利模式形式總結11精選ppt不同經營管理模式的優劣勢分析經營模式優勢劣勢適用對象

住宅建設與社區管理相結合利潤來源點多，多種產業復合經營

投資大、回收期長、管理難度大

此種模式適合有物業管理優勢且社會資源整合能力強的開發商。

住宅建設與社區管理相分離投資回收期短、投資風險小

利潤來源點單一住宅建設與管理相分離的經營模式適合沒有物業管理優勢的開發商。

對于大型綜合性老年地產社區那么存在住宅建設與社區管理相結合的經營模式以及住宅建設與社區管理相別離的經營模式。12精選ppt

作為復合地產，老年地產可以采用多種形式來推進：

土地置換模式——養老設施與土地置換，結合商品房開發，政策傾斜，吸引開發商建設和運營全齡化效勞型社區。

BOT模式——政府提供一塊環境舒適、交通便利的地塊，由開發商來蓋，蓋了以后由開發商經營，幾十年后再交還給政府。

BO模式——由政府投資建設養老設施，交由企業運營。

OT模式——政府新建，開發商經營，幾年以后歸還政府重新招標，有的是三年，有的是六年，看你機構規模的大小。老年地產運營方式探討B〔Build〕建設、O〔Operate〕經營、T〔Transfer〕移交：建設—經營—轉讓。13精選ppt老年老年地產BOT融資方式探討因為老年地產的資金回收期長，建設難度大，所以，建設老年地產的關鍵在于資金來源。

第一種方式，由房地產商單獨投資，作為一個地產工程來開發建設、出售，這種形式在國外較為普遍，美國已有專門開發建設老年地產的連鎖公司。

第二種方式，房地產商投資和住戶集資相結合的方式，住戶可將原來住房出售或作為抵押來籌集所需資金，入住后只需交納少量的費用。但可操作性較差。

第三種方式，BOT融資模式。由于老年地產開發的特殊特點，所需資金規模較大，所需資金回收期較長，可以嘗試利用新的融資方式來籌建老年地產-----BOT融資模式。1

BOT建設老年地產的模式構造

BOT是英文build-operate-transfer的簡稱，即“建設--經營--移交〞，BOT投資方式作為一種新的國際融資方式，目前主要廣泛用于興旺國家和開展中國家的根底設施建設之中，由于老年地產的開發特點，可以利用BOT模式來拓寬建設老年地產的資金來源渠道。14精選ppt

2

模式分析

〔1〕工程發起方組建工程公司。工程主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯合體。由于老年地產屬于公益性工程，發起人更應該擁有優秀的資質和信譽。

〔2〕工程公司與政府簽訂特許協議。在老年地產BOT工程中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，老年地產BOT工程必須得到政府批準，并與工程公司簽訂各自的權利和義務。其次，由于老年地產BOT工程屬于公益性工程，政府往往可以提供局部資金、信譽、履約等方面的支持，政府部門也可持有工程公司的股份。

〔3〕工程公司與銀行簽訂融資協議。商業銀行、非銀行金融機構和一些國家政府的出口信貸機構，是工程融資債務資金來源的主要提供者。在工程融資中，往往由多家銀行組成一個銀團對工程貸款。

〔4〕工程公司與投資者簽訂投資協議。工程公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發行公司股票，發行公司債券等來募集資金。

〔5〕工程公司與承建商簽訂施工合同，與設備供給商簽訂供給合同。承建商負責工程工程的設計和建造，通常與工程公司簽訂固定價格的總價承包合同。工程公司可要求承建商帶資進入工程，建設款項的支付可根據事先簽訂的協議，在工程有現金流入的時期內分期支付。跟承建商簽訂的合同一樣，在合同內實現約定，設備款的支付在工程有現金流入的時期內分期支付。

〔6〕工程公司在老年地產建成后與營運方簽訂營運合同；老年住戶與營運方簽訂租賃合同。在老年地產工程建成后，老年住戶并不直接與工程公司簽訂租賃合同，而是與老年地產的管理營運方簽訂租賃合同。這樣便于工程公司和營運公司各自的分工和管理，工程公司更可以成為監督方和管理方。

〔7〕保險公司。保險公司是分擔工程風險的重要一方，工程融資的巨大資金數額以及未來許多難以預料的不利因素，要求工程各方準確的認定自己面臨的重要風險，并未他們投保。15精選ppt3

BOT建設老年地產的優點

對于那些建設資金短缺而又想盡快實施工程工程、通過進入私人投資來提高效勞效率和降低效勞本錢。民間資本的參加，可以提高企業經營效率，提高資本增值能力。采用BOT工程融資大規模的建設老年地產，可以考慮創立統一的品牌，建立統一的物流配送中心，建立自身的物業管理公司和醫療救護中心。采用BOT工程融資方式建設老年地產，采用銀團貸款，降低了單一的銀行的風險，另外，在BOT工程融資中，有保險公司的介入，也可以分散工程各方的風險。4

BOT建設老年地產的劣點

采用BOT模式建設老年地產，需要的相關條件較多，需要大量的溝通和協調工作。

〔1〕需要政府的支持。

〔2〕需要銀行、保險公司的介入。

〔3〕回收期較長的特點使一些資本，不愿意介入。

〔4〕因溝通和協調的工作很多，使交易本錢較高。16精選ppt美國老年人社區照顧的模式及根本內容

美國絕大多數的老年人社區照顧采取典型的社區自理模式，即政府不直接干預或只提供協助，由社區主導、居民主動參與、由下而上實施的社區開展模式。不同的機構和設施與具體的居住模式有機配合，形成一個完善的老年人居住效勞體系。美國老年人社區照顧模式大體可分為如下幾類：

獨立居住社區

主要是適合年齡在55-64歲之間的活潑長者(ActiveAdult)居住，即老年人們能夠保持自己獨立的生活習慣，很少或根本不需要其它幫助。例如福克斯·希爾社區(SunriseSeniorLiving，FoxHillCommunity)就是一所集現代化設施和安逸典雅居住環境于一體，能提供老年人獨立生活的大型社區。該社區盡量維持有需要的老年人在社區內的獨立生活，直至他們必須接受住院照顧。換句話說，社區能提供適宜的支援，讓老年人可以在自己的生活上獲得最大的自我獨立性，讓老年人過其最大程度的獨立自主的生活，發揮其退休后的自身價值。17精選ppt護理居住社區

護理居住社區旨在為需要持續醫療康復護理、明顯喪失日常生活活動能力的老年人提供效勞。護理居住社區的其它名稱有：專業護理中心，康復之家，長期照料社區等。護理居住社區資金支付來源有私人資金、醫療補助、長期照料保險。它是為康復期病人以及慢性和長期患病的人們提供24小時護理照料的社區。它提供常規的醫藥監督和康復治療，不同的護理居住社區各有專長。由于護理居住社區受美國聯邦、州政府的規定管轄，護理居住社區必須滿足美國聯邦、各州政府的標準。例如在人員配置方面規定有專業的管理人員、注冊護士、有執照的護士、心理醫生、護工和其他人員。絕大多數護理居住社區都參加了美國醫療補助和醫療保險工程。

18精選ppt協助居住社區

協助居住是介于獨立居住和護理居住二者之間的一種老年人社區照顧方式。協助居住社區適合那些需要提供日常生活活動協助(ActivitiesofDailyLiving)，同時希望能繼續獨立居住，但不需要持續、固定的醫療照顧的老年人。其效勞內容包括：就餐、洗衣、清理房間、醫藥管理、日常生活活動幫助(洗澡、進食、穿衣、行走、上廁所等)。一般這種生活方式的資金來源是：個人資金、社會保險收入補充、長期照料保險，同時美國的一些州政府還會提供一定的醫療補助。福克斯·希爾社區(SunriseSeniorLiving，FoxHillCommunity)也會提供協助居住的相關效勞。有別于獨立居住的模式，協助居住模式只提供房屋租賃，居住者不能購置相關物業。主要原因是因為協助居住模式中將會使用到一些有助于老年人身體康復治療的專業的設施設配。這些設施設備的價格一般比較昂貴，并不是每一位老年人或家庭能夠支付得起，并且需要在具有專業資格證書的工作人員指引下操作及使用。19精選ppt

活潑長者社區活潑長者社區是一個有年齡限制的社區，專門為那些喜歡參加體育和社會活動的老年人建立的。這些社區吸引約55歲的活潑長者，他們大多希望住在—個有很多娛樂活動場所的社區環境中。位于弗吉利亞道明山谷的Regency社區就是以活潑長者為消費群體的典型社區。該工程由美國著名的房地產開發商托爾兄弟公司(TollBrothersInc．)開發并管理。Regency社區被評為“2021年全美最適合老年人居住社區〞。通常類似Regency的社區是由一些能夠出售給老年人居住的獨棟房子、聯排公寓或別墅構成。社區的面積較大，建有俱樂部、湖泊、游泳池、圖書館、高爾夫球場、散步和自行車路徑、網球場、飯館、禮堂等設施及場所供社區居住者使用。老年人還可以參與到由社區提供的一系列教育課程、藝術、手工、演出等社區活動。Regency社區的負責人指出，老年人住宅是社區照顧的重要組成局部。理想的老年人居住建筑應該是允許老年人自由且獨立的生活，并提供必要的協助，但是不—定一切包辦，否那么會降低老年人的活動能力、加速老化過程。因此，大小適宜、鞏固耐用、溫暖舒適、交通方便、價格適宜的住房有助于增加老年人生活獨立自理的能力，而不適合的住房那么將加重老年人對護理的需求。20精選ppt不同的老年人社區之間的靈活性和變革性等需求，也促使不同形式的效勞發生變化，組合成新的類型或者模式。如將養老公寓、護理居住、公共設施等集中在一起，當老年人需要增加效勞工程時，不必再來回搬遷。這個設想在美國及其他歐洲興旺國家已經有了一定的開展，并形成了“持續照料退休社區〞(ContinuingCareRetirementCommunity，CCRC)。老年人根據自身的需求和經濟條件，可以選擇一退休就人住不同的居住形態(包括獨立居住、協助居住和護理居住等)，只要每月支付一定的效勞費用后，不必再擔憂護理、家政之類的煩惱。這種模式能為老年人提供從最初的退休享樂到最后臨終關心的“一站式〞終生退休養老效勞。它的開發周期不長，容易形成連鎖經營的格局，實現規模效應。

這些社區不僅提供了持續性的生活照顧，包括住房、社交活動支持、健康照顧、住戶環境平安，同時還滿足了老年人生理和心理等各方面的需求，并在日常生活及家事予以協助。持續照料退休社區21精選pptCCRC--持續照料退休社區在美國,老人們的生活環境在提高。現在越來越多的是持續照料退休社區(CCRC)。照料退休社區包括自理(IL)、助理(AL)、護理(NH)一體化的設施。居住在同一個地區的居民可接受不同的效勞,即使他們的身體狀況可能變好或是變糟。一般說來,社區有一個游泳池、網球場、文化娛樂中心和學校工程。

什么是CCRC?

它的英文全稱是Continuouscareretirementcommunities持續照護退休社區。CCRC起源于美國教會創辦的組織，至今已經有100多年的歷史。其核心是集娛樂、酒店式效勞、生活護理和醫療護理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關心這樣一站式的終生退休養老效勞。CCRC是一種復合式的老年社區，適合身體健康、現在可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。通常一個典型的CCRC由三局部組成：獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護理之家。22精選pptCCRC以持續護理社區〔CCRC〕模式為代表的現代養老社區將健康、醫療及護理效勞與養老保險結合，以規模化、人性化的社區為中心，形成一個解決養老籌資和專業醫療、護理效勞問題，表達退休人群現代生活方式的完整效勞體系，那么，CCRC給我們帶來了什么呢？

1、CCRC社區徹底顛覆了傳統養老院，創造了表達人文關心的老年生活方式

2、共享模式大幅降低社區入住本錢，創造了多數人可承受的效勞模式。

3、通過規模經濟和流程創新，降低社區運營和醫療本錢，保證效勞品質。

4、市場化運作，創新經營模式。CCRC給我們帶來了什么----高端養老莊園

23精選ppt美國的CCRC：水塔廣場的克萊爾社區

克萊爾社區是美國芝加哥黃金海灘的五星級退休公寓，它是芝加哥第一個高級退休生活社區。在克萊爾社區，簽了終生照護契約并支付100萬美元的入住費后就可買下克萊爾社區1700平方英尺的一套單元，在那里可以俯瞰密西根湖。此外，每月還需支付5000美元，以享受每天一頓飯、自由使用公寓設施和有人清掃房間的待遇。而如果夫婦倆任何一方身體機能退化，需要更好照護時，還可以遷入社區的醫療護理公寓。如果想搬出克萊爾，社區會退回90％的入住費。美國的CCRC：米拉退休社區

米拉退休社區包括289套獨立生活單元、32套輔助生活單元、20套為患有阿爾茨海默氏癥〔老年癡呆癥〕的老人提供特別照護的單元以及22套重癥老人照護單元。社區內部有大理石鋪成的地面、清澈的游泳池、高爾夫球場、健身房和4家高級餐廳，還有一個300個座位的大劇場。入住費70萬美元，其中90％可退回。此外，每月還需交4200美元。如果每天多付130美元，就可轉到長期照護單元。24精選ppt中國的CCRC：北京將府莊園

將府莊園是北京第一家經營性的、以養老養生為主題的高規格養老機構。園區內占地1280畝，一期總規模38萬平米，綠化率超過90%，全區規劃居住總戶數為獨棟院落54座；三室公寓120套；二室公寓28套；短租公寓288套；酒店公寓80套，總計589套，同時滿足CCRC社區退休老人不同階段的自理生活、介助生活、護理院介護生活的三種需求與親友拜訪居住的需求。

莊園配套面積高達4萬平米，醫療配套包括北京月犁中醫醫院及北京中澳老年高級護理中心。針對不同需求安置醫療護理系統，配備醫用電梯，每樓層都設有護理效勞站。除了醫療護理配套之外，將府莊園還設有高爾夫球場、垂釣園、網球場、種植園、運動中心、俱樂部等配套，3萬平米溫泉酒店與會館預計2021秋天試營業，足療、按摩、桑拿、棋牌、餐飲、客房等功能一應俱全。以會員制形式實施管理，是較為完善的CCRC一站式退休養老社區。25精選ppt物業類別住宅、多層護理型養老公寓裝修狀況精裝修建筑類別板樓、村落環線位置五至六環所屬商圈望京物業費3.50元/平方米·月開盤時間2009-08入住時間2010-10占地面積38萬平米總建面積11萬平米容積率0.28綠化率80%總戶數589容積率0.28停車位約150個價格暫無資料物業管理附加信息多層護理型養老公寓：無，多層自理型養老公寓：3.5元/㎡，村落居家型養老公寓：5.5元/㎡。物業位置朝陽將臺鄉鐵路大環內周邊配套中小學：酒仙橋中心小學、白家莊小學，花家地實驗小學，朝師附小，望花路小學等；酒仙橋四中、九十四中學，首師大附屬實驗學校、望京實驗學校、陳經綸分校等

大學：青年政治學院

綜合商場：望京商業中心、嘉茂廣場、新世界百貨、樂天瑪特等

銀行：工商銀行、建設銀行、北京銀行、中信