中地?欽州項(xiàng)目

一期產(chǎn)物策劃陳訴

凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司

二00六年八月

目錄

前言.....................................................................4

第一部分:項(xiàng)目回顧......................................................5

第二部分:產(chǎn)物籌劃設(shè)計(jì)理念及原則......................................9

一、產(chǎn)物籌劃設(shè)計(jì)理念.......................................................10

二、產(chǎn)物籌劃設(shè)計(jì)原則.......................................................11

第三部分:項(xiàng)目一期產(chǎn)物定位............................................13

一、一期開發(fā)地塊發(fā)起.......................................................14

二、一期開發(fā)產(chǎn)物類型.......................................................15

三、各地塊產(chǎn)物開發(fā)組合.....................................................20

四、第一社區(qū)總體成果結(jié)構(gòu)...................................................28

第四部分:項(xiàng)目一期總體籌劃發(fā)起........................................30

一、一期產(chǎn)物籌劃要點(diǎn).......................................................31

二、項(xiàng)目一期整體籌劃結(jié)構(gòu)...................................................32

第五部分:項(xiàng)目一期修建設(shè)計(jì)發(fā)起........................................40

一、整體修建設(shè)計(jì)氣勢(shì)派頭...................................................41

二、多層、小高層修建設(shè)計(jì)...................................................43

三、多層、小高層住宅修建細(xì)部設(shè)計(jì)..........................................44

四、別墅修建設(shè)計(jì)...........................................................48

第六部分:項(xiàng)目一期戶型設(shè)計(jì)發(fā)起........................................53

一、戶型配比發(fā)起...........................................................54

二、戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)...........................................................70

三、戶型推薦...............................................................82

第七部分:項(xiàng)目一期景觀設(shè)計(jì)發(fā)起........................................98

一、園林氣勢(shì)派頭主題.......................................................99

二、景觀籌劃原則..........................................................100

三、景觀籌劃要點(diǎn)..........................................................103

四、景觀各細(xì)部籌劃設(shè)計(jì)....................................................108

第八部分:第一社區(qū)商業(yè)產(chǎn)物籌劃......................................111

一、地塊商業(yè)開發(fā)代價(jià)闡發(fā)..................................................112

二、各商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)籌劃及修建設(shè)計(jì)............................................119

三、增補(bǔ)部分...............................................................128

第九部分:項(xiàng)目一期配套設(shè)計(jì)發(fā)起......................................132

一、會(huì)所配套...............................................................133

二、幼兒園配套.............................................................136

三、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)........................................................138

第十部分:項(xiàng)目“生態(tài)社區(qū)”要點(diǎn)整合................................140

結(jié)束語(yǔ)...........................................................142

前言

經(jīng)過(guò)與開發(fā)商和山鼎設(shè)計(jì)師事務(wù)所的多次交換和探討，我司就中

地置業(yè)欽州項(xiàng)目一期產(chǎn)物策劃作出本陳訴。

在此，我司需要特別強(qiáng)調(diào)兩個(gè)看法：

首先，依據(jù)市場(chǎng)變革實(shí)時(shí)調(diào)解項(xiàng)目戰(zhàn)略是大盤操縱歷程中的一定

經(jīng)歷，但短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的個(gè)別變革并沒有也不會(huì)對(duì)本案前期策劃的總

體思路造成影響，項(xiàng)目一期產(chǎn)物策劃必須對(duì)峙前期已經(jīng)雙方認(rèn)可的對(duì)

市場(chǎng)的總體判斷、項(xiàng)目整體生長(zhǎng)戰(zhàn)略、開發(fā)原則及首期開發(fā)量等重要

結(jié)論。

其次，目前欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于低級(jí)階段已是無(wú)可質(zhì)疑的共

鳴，欽州市場(chǎng)遠(yuǎn)未成熟，消費(fèi)者的消費(fèi)看法也遠(yuǎn)未成熟，現(xiàn)有項(xiàng)目的

數(shù)據(jù)為我們提供的只是大抵的參考偏向，而絕非準(zhǔn)確的依據(jù)！完全依

據(jù)現(xiàn)有項(xiàng)目的數(shù)據(jù)做項(xiàng)目，甚至可能會(huì)誤入歧途！欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)的

生長(zhǎng)需要引導(dǎo)，欽州消費(fèi)者的消費(fèi)看法需要、可以也必須引導(dǎo)，引導(dǎo)

者，不是別人，一定是本案！

別的，特別謝謝山鼎設(shè)計(jì)師事務(wù)所在本陳訴完成歷程中所提供的

友好協(xié)助和專業(yè)意見。

第一部分:項(xiàng)目回顧

一、項(xiàng)目開發(fā)理念

新都市主義

新都市社區(qū)!新都市生活!新都市文化!

二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

北部灣首席百萬(wàn)平米新都市生活平臺(tái)

三、項(xiàng)目形象定位

國(guó)際人文生活，江畔動(dòng)感都市

一一引領(lǐng)新都市進(jìn)程,開啟新都市生活

四、產(chǎn)物成果定位

集居住、購(gòu)物、商務(wù)、酒店及休閑

為一體的都市現(xiàn)代綜合體

五、目標(biāo)消費(fèi)群定位

全面籠罩中端及以上消費(fèi)群體

六、項(xiàng)目整體籌劃構(gòu)思

第一社區(qū)（原戰(zhàn)略陳訴中的第三社區(qū)）

能雜式中高等居住社區(qū)，綜合容才關(guān)率：2.9

區(qū)域產(chǎn)物類型備注

沿永福大街為高層

多層、小高層、高層、首期先開發(fā)C地塊，包羅

第一社區(qū)

聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅、多層、小高層

骰雜產(chǎn)物線。

備注:4由于項(xiàng)目首期開發(fā)的C地塊位于原第三社區(qū),為方便

以后整體項(xiàng)目的開發(fā)思考與論證說(shuō)辭,將原第一社區(qū)與第三社區(qū)的說(shuō)

法對(duì)調(diào),便于陳訴撰寫;B、因拆遷等原因首期開發(fā)地塊將作調(diào)解,

在此回顧中暫按原方案撰寫。

第二社區(qū)

以高層為核心的高等居住區(qū)，綜合容積率：3.9

區(qū)域產(chǎn)物類型備注

沿江部分20—24層，純板式高層住宅全部南北朝向

沿永福大街為高層

在綠化帶與二橋交匯出籌

非沿江部分小高層、高層、公寓式寫字樓劃公寓式寫字樓，呼應(yīng)南

面酒店，成為進(jìn)入新城區(qū)

的形象大門

第三社區(qū)（原戰(zhàn)略陳訴中的第一社區(qū)）

以高層及低密度住宅為核心的高等居住區(qū)，綜合容積率：2.7

區(qū)域產(chǎn)物類型備注

沿江部分20—24層，純板式高層住宅全部南北朝向

沿永福大街為高層

獨(dú)棟、多層、小高層由內(nèi)

而外排布，并運(yùn)用水系形

花圃洋房、小高層、高層成島峋空間，提升別墅景

非沿江部分

獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別堂及酒店觀及私密性。

在綠化帶與二橋交匯出籌

劃酒店，成為進(jìn)入新城區(qū)

的形象窗口

七、項(xiàng)目開發(fā)分期籌劃

項(xiàng)目整體開發(fā)周期從2006年開始到2012年銷售完畢，為期8年,

計(jì)分別7期開發(fā)。

時(shí)間開發(fā)量（萬(wàn)面）

1期2006-2007年12

2期2007-2008年18

3期2008-2009年20

4期2009-2010年25

5期2010-2011年27

6期2011-2012年28

7期2012-2014年32

合計(jì)162

第二部分:產(chǎn)物籌劃設(shè)計(jì)理念及原則

一、產(chǎn)物籌劃設(shè)計(jì)理念

1、理念闡釋

以新都市主義的思想造城

以都市的精神重塑都市生活

要害詞：新都市主義、都市生活

項(xiàng)目以都市運(yùn)營(yíng)思想為戰(zhàn)略指導(dǎo)原則，在實(shí)踐歷程中對(duì)峙與新區(qū)

都市的生長(zhǎng)緊密結(jié)合。主動(dòng)彌補(bǔ)都市缺陷，推動(dòng)都市生長(zhǎng)，提升都市

代價(jià)，同時(shí)使項(xiàng)目得到較高的代價(jià)認(rèn)可度。

項(xiàng)目導(dǎo)入都市生活理念，力求在社區(qū)的整體籌劃上滿足居民的現(xiàn)

代生活需求，在修建上體現(xiàn)出社區(qū)的都市動(dòng)感特征，使項(xiàng)目成為欽州

都市現(xiàn)代化建立的劃時(shí)代作品，成為欽州都市化生活的開創(chuàng)者。

2、理念剖析

□將新都市主義的理念引入房地產(chǎn)

新都市主義的核心就是要充實(shí)利用都市資源并發(fā)揮都市成果的

根本作用，創(chuàng)造高品質(zhì)，高享受的都市生活。項(xiàng)目在籌劃時(shí)，要充實(shí)

考慮到大盤與都市的相互影響干系，積極、充實(shí)的利用都市資源及都

市配景，創(chuàng)造切合都市生長(zhǎng)，滿足居民生活欲望的高品質(zhì)享受社區(qū)。

□極具現(xiàn)代感的都市化修建群

修建體現(xiàn)出一個(gè)社區(qū)的生活方法，表達(dá)其奇特的生活代價(jià)取向。

極具現(xiàn)代感的修建便是對(duì)項(xiàng)目都市生活的形象展示，使消費(fèi)者從感官

上直接體會(huì)社區(qū)的生活品位，并在心里形成鮮明、清晰的生活印象。

□高品位的景觀生活空間

通過(guò)營(yíng)造康健、舒適、優(yōu)美的社區(qū)情況，富厚和提升居民的生活

內(nèi)容及生活品質(zhì)。實(shí)現(xiàn)景觀情況良好的參加性和欣賞性，實(shí)現(xiàn)景觀、

人與修建之間的融洽調(diào)和。使居民不但得到身體上享受，更有一份讓

心靈放松、休憩的享受空間。

□滿足現(xiàn)代人多元化的生活需求

大社區(qū)居住人口眾多，因此在社區(qū)整體籌劃上，要充實(shí)考慮到大

量人口聚集對(duì)生活配套的高要求和多要求，滿足居民對(duì)休閑、購(gòu)物、

教誨、交通等多方面的須要日常需求。結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域目前生長(zhǎng)尚不成

熟的現(xiàn)狀，項(xiàng)目前期的開發(fā)應(yīng)是住宅與商業(yè)的骰雜開發(fā)模式。

□構(gòu)筑調(diào)和的社區(qū)鄰里生活空間

本項(xiàng)目在籌劃時(shí)應(yīng)有意識(shí)的通過(guò)修建空間營(yíng)造出鄰里生活氣氛

感，通過(guò)景觀及運(yùn)動(dòng)空間的組織，增進(jìn)社區(qū)居民之間的日常生活交換。

創(chuàng)造出切合人們內(nèi)心的現(xiàn)代社區(qū)生活空間。

二、產(chǎn)物籌劃設(shè)計(jì)原則

1、公道籌劃原則

充實(shí)考慮到本地的地區(qū)情況、氣候條件及居民居住心理，使本項(xiàng)

目的籌劃設(shè)計(jì)既有創(chuàng)新，又能滿足欽州的地區(qū)特性，從而確保消費(fèi)者

對(duì)項(xiàng)目代價(jià)的認(rèn)可。

2、資源整合原則

增強(qiáng)項(xiàng)目與都市景觀的聯(lián)系，以及與周邊成果區(qū)域的相同，促進(jìn)

成果互補(bǔ)，延續(xù)項(xiàng)目景觀面。在修建空間的結(jié)構(gòu)上，充實(shí)利用地塊周

圍修建景觀、生態(tài)景觀及江景，增強(qiáng)項(xiàng)目外部景觀空間的延續(xù)性。結(jié)

合項(xiàng)目周邊教誨、行政及產(chǎn)業(yè)財(cái)產(chǎn)成果的結(jié)構(gòu)，在整體籌劃上融入財(cái)

產(chǎn)生長(zhǎng)需求，創(chuàng)造滿足都市未來(lái)生長(zhǎng)需求的都市空間。

3、以人為本原則

貫穿以人為本的思路，以建立都市生活理念為目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)結(jié)

構(gòu)公道、交通便捷，成果齊全的現(xiàn)代都市生活社區(qū)。注重生態(tài)情況和

居住質(zhì)量，建立一個(gè)以人為本的現(xiàn)代人居社區(qū)。

4、適度領(lǐng)先原則

項(xiàng)目在產(chǎn)物設(shè)計(jì)上對(duì)峙創(chuàng)新原則，創(chuàng)建項(xiàng)目在市場(chǎng)上的絕對(duì)領(lǐng)先

職位，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)代價(jià)認(rèn)可度，構(gòu)筑無(wú)可逾越的核心競(jìng)爭(zhēng)力。由

于市場(chǎng)整體水平不高，項(xiàng)目不須要一次性進(jìn)行全面創(chuàng)新，而是每一階

段做到局部重點(diǎn)創(chuàng)新，便可以在市場(chǎng)上創(chuàng)建領(lǐng)先職位。因此，適度的

領(lǐng)先原則既可以到達(dá)項(xiàng)目領(lǐng)先原則，又可節(jié)省產(chǎn)物提升本錢，包管項(xiàng)

目在市場(chǎng)上連續(xù)的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力。

5、可操縱性原則

增強(qiáng)籌劃設(shè)計(jì)與修建設(shè)計(jì)的靈活性，在包管項(xiàng)目整體品質(zhì)的同時(shí)

為項(xiàng)目的分期實(shí)施和營(yíng)銷推廣，提供公道、可行、富于彈性的開發(fā)籌

劃和設(shè)計(jì)手段。針對(duì)河?xùn)|新區(qū)的開發(fā)建立，以循序漸進(jìn)的生長(zhǎng)模式，

形成良性循環(huán)，轉(zhuǎn)動(dòng)開發(fā)的機(jī)制，從而能夠適應(yīng)市場(chǎng)的變革。

第三部分:項(xiàng)目一期產(chǎn)物定位

一、一期開發(fā)地塊發(fā)起

從滿足開發(fā)條件的多個(gè)角度確定一期開發(fā)地塊。

A、從地塊成熟水平闡發(fā)

第一社區(qū)周邊已經(jīng)建成政府大樓、市政廣場(chǎng)、藝術(shù)館等，公事員

小區(qū)、總工會(huì)等也已在建，可以預(yù)見這個(gè)地塊將是未來(lái)一年內(nèi)河?xùn)|人

氣最旺、配套最齊全的區(qū)域，地塊成熟度最高。相對(duì)而言，第三社區(qū)

的成熟度最低。在一個(gè)還待生長(zhǎng)的新城區(qū)，與都市建立進(jìn)程相配合，

更容易推進(jìn)新區(qū)都市化的進(jìn)程，也可以充實(shí)利用周邊配套以彌補(bǔ)項(xiàng)目

開發(fā)初期配套缺乏的不敷。

B、從拆遷進(jìn)展水平闡發(fā)

由于拆遷問(wèn)題，第二社區(qū)在一年內(nèi)暫還不能開發(fā)。而第一社區(qū)的

C地塊拆遷問(wèn)題也未有定論，必須預(yù)留2萬(wàn)平方米左右的土地做拆遷

賠償使用。

C、從都市建立需要闡發(fā)

永福東大街是都市主干道，是河?xùn)|區(qū)的門面，是將消費(fèi)者吸引到

河?xùn)|事情、生活、置業(yè)的形象街，因此市政府也希望本案開發(fā)時(shí)能將

此路段的形象先創(chuàng)建起來(lái)。

D、從項(xiàng)目一期產(chǎn)物開發(fā)戰(zhàn)略闡發(fā)

在項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略陳訴中已經(jīng)明確了本案各階段的目標(biāo)客戶群定

位，其中一期需要開發(fā)針對(duì)高端客戶群的別整產(chǎn)物，此類產(chǎn)物的位置

應(yīng)處于相對(duì)較好、受外部影響較小的地塊，C地塊較緊鄰都市主干道

的D地塊優(yōu)勢(shì)更大；同時(shí)，C、D地塊之間東西向籌劃路的沿街商業(yè)

建立成形對(duì)付給消費(fèi)者對(duì)未來(lái)生活產(chǎn)生向往和想象的作用非常重要。

綜合以上種種因素，我司認(rèn)為項(xiàng)目一期開發(fā)地塊選擇為：D地塊

和C地塊同時(shí)開發(fā)，兩地塊各開發(fā)一部分，C地塊預(yù)留出至少2萬(wàn)平

方米的回遷用地。

二、一期開發(fā)產(chǎn)物類型

（一）、從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度闡發(fā)

1、市場(chǎng)供過(guò)于求，銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力大

憑據(jù)前期市場(chǎng)視察結(jié)果看，目前欽州仍有近100萬(wàn)平方米的供給

量尚待市場(chǎng)消化，市場(chǎng)供給遠(yuǎn)大于需求的釋放。而現(xiàn)有項(xiàng)目的綜合開

發(fā)水平較低，當(dāng)前產(chǎn)物普遍品質(zhì)不高未能滿足消費(fèi)者需求，消費(fèi)者購(gòu)

買驅(qū)動(dòng)力較弱，是有效需求不能充實(shí)釋放的原因之一，也使市場(chǎng)上出

現(xiàn)個(gè)別較優(yōu)秀項(xiàng)目一枝獨(dú)秀的消費(fèi)追捧現(xiàn)象。本項(xiàng)目唯有通過(guò)構(gòu)筑完

整、領(lǐng)先的產(chǎn)物力系統(tǒng)，引發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，才華掙脫市場(chǎng)困境。

從一開始就要為項(xiàng)目創(chuàng)建不可逾越的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)職位，在消費(fèi)者心

里形成強(qiáng)烈的居住代價(jià)典范形象，在猛烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，以絕對(duì)領(lǐng)先

的形象力打造項(xiàng)目的連續(xù)銷售力。

創(chuàng)建完整、領(lǐng)先的產(chǎn)物力和形象力系統(tǒng)，是項(xiàng)目突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)重

圍，贏得消費(fèi)市場(chǎng)認(rèn)可的要害。因此，在項(xiàng)目產(chǎn)物籌劃中應(yīng)充實(shí)突現(xiàn)

出主流性、差別化和超前性。

2、多層、小高層成為市場(chǎng)主流產(chǎn)物

從前期視察的結(jié)果看，目前市場(chǎng)上的產(chǎn)物類型主要以多層與小高

層為主，有小部分高層。從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，多層仍然是消費(fèi)者比

力偏好的產(chǎn)物類型，而小高層產(chǎn)物也已逐漸被市場(chǎng)合擔(dān)當(dāng)（賽格廣場(chǎng)、

錦繡故里等小高層產(chǎn)物熱銷），可以預(yù)見未來(lái)一兩年內(nèi)小高層將成為

欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)物。

小結(jié)：

多層、小高層產(chǎn)物已成為欽州置業(yè)客群的主力購(gòu)買產(chǎn)物，在本項(xiàng)

目的產(chǎn)物設(shè)計(jì)組合歷程中，應(yīng)充實(shí)考慮順應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)的主流生長(zhǎng)趨

勢(shì)，并通過(guò)公道的優(yōu)化與創(chuàng)新，提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以得到眾多消

費(fèi)者的青睞。

（二）、項(xiàng)目產(chǎn)物生長(zhǎng)戰(zhàn)略指導(dǎo)

1、延伸產(chǎn)物線，滿足多條理需求

項(xiàng)目每一期的開發(fā)范圍在本地都相當(dāng)于一個(gè)獨(dú)立的大盤，憑據(jù)本

案全面籠罩中端以上市場(chǎng)的定位戰(zhàn)略及骰雜類型開發(fā)，確保銷售速度

最快的銷售控制戰(zhàn)略。我們認(rèn)為，在項(xiàng)目首期產(chǎn)物籌劃中，既要有滿

足中高端消費(fèi)群體需求的多層、小高層住宅，也要有部分高端產(chǎn)物以

滿足較高消費(fèi)能力客戶的需求，例如：聯(lián)排別墅、疊加別墅等別墅類

產(chǎn)物。

2、全面領(lǐng)先市場(chǎng)產(chǎn)物

全面領(lǐng)先戰(zhàn)略包羅了項(xiàng)目開發(fā)理念的領(lǐng)先，整體籌劃、園林設(shè)計(jì)、

修建設(shè)計(jì)及戶型設(shè)計(jì)的領(lǐng)先，同時(shí)產(chǎn)物類型的創(chuàng)新也是戰(zhàn)略的重要部

分。通過(guò)引入先進(jìn)的住宅產(chǎn)物，使居住者得到更高品質(zhì)的生活享受，

體現(xiàn)出項(xiàng)目頭角崢噪的開發(fā)水平。

因此，在項(xiàng)目首期開發(fā)產(chǎn)物中，籌劃小部分創(chuàng)新產(chǎn)物，使得整體

項(xiàng)目在消費(fèi)者心里迅速創(chuàng)建唯一無(wú)二的高端市場(chǎng)形象，使項(xiàng)目的領(lǐng)先

性彰現(xiàn)得更鮮明、更有說(shuō)服力。

（三）、滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求

□主流群體

通過(guò)消費(fèi)者訪談，我們得知，欽州絕大部分中高收入階層對(duì)目前

的居住感觸不甚滿意。其原因主要在于欽州房地產(chǎn)開發(fā)水平低，絕大

部分項(xiàng)目仍停留與局部有亮點(diǎn)，整體無(wú)提升的看法炒作階段。使得都

市居民的生活品質(zhì)沒有得到本質(zhì)的改進(jìn)、提升，“有錢難得好生活”

是居民消費(fèi)的一大困擾。

因此，項(xiàng)目首期產(chǎn)物仍將以市場(chǎng)主流消費(fèi)產(chǎn)物為主，但整體產(chǎn)物

品質(zhì)較目前市場(chǎng)水平將有較大的提升。例如：帶電梯多層、帶空中花

圃的小高層等等。

□高端客戶

絕大部分高端客戶處于持幣待購(gòu)的張望狀態(tài)，他們期望市場(chǎng)能有

令他們真正滿意的產(chǎn)物的出現(xiàn)，而這類產(chǎn)物一旦面試，他們就會(huì)果斷

脫手，釋放壓抑許久的購(gòu)買欲望。因此，在項(xiàng)目一期籌劃部分高端產(chǎn)

物十分有須要，例如：聯(lián)排別墅、疊加別墅等別墅類產(chǎn)物。

（備注：因拆遷賠償問(wèn)題尚未有定論，在本文中將暫不考慮其需求）

（四）、結(jié)論

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度項(xiàng)目戰(zhàn)略指導(dǎo)滿足市場(chǎng)需求

□市場(chǎng)供過(guò)于求，只有□多種產(chǎn)品類型混合□充分滿足中高端群

建立完整、領(lǐng)先的產(chǎn)開發(fā)銷售是項(xiàng)目的體的品質(zhì)生活需求，

品力、形象力才能在重要發(fā)展戰(zhàn)略。實(shí)現(xiàn)高端人群的尊

激烈市場(chǎng)脫穎而出。□優(yōu)化、提升市場(chǎng)主流貴居住夢(mèng)想。

□低水平、同質(zhì)化競(jìng)開發(fā)產(chǎn)品，以創(chuàng)新產(chǎn)

爭(zhēng)，多層、小高層成品為突現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)

為市場(chǎng)主流消費(fèi)產(chǎn)特領(lǐng)先性，建立全面

品O領(lǐng)先市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

□首期項(xiàng)目體現(xiàn)項(xiàng)目□滿足中高端、高端消通過(guò)產(chǎn)品局部及整

的超前性及主流性費(fèi)群體需求。體創(chuàng)新，滿足城市中

相結(jié)合的特點(diǎn)。高收入人群的需求。

□順應(yīng)市場(chǎng)主流，多□以產(chǎn)品創(chuàng)新和提升

層、小高層是項(xiàng)目首建立項(xiàng)目在市場(chǎng)上

期主力產(chǎn)品。的絕對(duì)領(lǐng)先地位。

一期項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品

多層+小高層+疊加別墅+聯(lián)排別墅

三、各地塊產(chǎn)物開發(fā)組合

（一）、第一社區(qū)總體經(jīng)濟(jì)技能指標(biāo)

第一社區(qū)總體經(jīng)濟(jì)技能指標(biāo)

項(xiàng)目總用地面積15.92平米

其C地塊用地面積7.75萬(wàn)平米

中D地塊用地面積8.17萬(wàn)平米

項(xiàng)目地上總修建面積242萬(wàn)平米

住宅修建面積心38萬(wàn)平米

其

商業(yè)修建面積七4萬(wàn)平米

中

配套（幼兒園）0.3萬(wàn)平米

總用地容積率弋2.64

說(shuō)明：

□暫時(shí)把第一社區(qū)地塊中南北向的籌劃路算入到項(xiàng)目的籌劃用地

中，使得第一社區(qū)的凈用地面積增加了約12750itf。

□第一社區(qū)的總開發(fā)面積仍然保持42萬(wàn)m2左右（與戰(zhàn)略陳訴中同）,

從而其總?cè)莘e率由原來(lái)的2.9降至2.64,有利社區(qū)籌劃高等產(chǎn)物,

另一方面對(duì)其他兩個(gè)社區(qū)的戰(zhàn)略籌劃不會(huì)產(chǎn)生任何影響。

（二）、D地塊主要經(jīng)濟(jì)技能指標(biāo)

□D地塊住宅產(chǎn)物類型

多層+小高層

＞多層住宅容積率

欽州目前市場(chǎng)上多層住宅的容積率普遍在2.0—2.5左右，對(duì)付

低層住宅來(lái)講，居住的品質(zhì)要害在于社區(qū)整體情況的營(yíng)造及景觀空間

的建立，因此發(fā)起項(xiàng)目在適當(dāng)?shù)脑黾有藿芏龋岣呷莘e率的同時(shí)，

加大景觀投入，提升產(chǎn)物品質(zhì)。發(fā)起項(xiàng)目一期多層住宅的容積率做到

2.5左右。

＞小高層住宅容積率

通常來(lái)講，小高層住宅的容積率一般在2.5—2.8之間。但欽州

本地的修建籌劃指標(biāo)較為寬松，并且目前市場(chǎng)上在售樓盤的修建密度

普遍較高，消費(fèi)者也比力能擔(dān)當(dāng)高密度的居住空間。因此，本地小高

層項(xiàng)目的修建容積率都能到達(dá)3.0以上，我們認(rèn)為，D地塊小高層的

容積率盡量做到3.0,最大限度的提升土地利用率。

＞多層住宅與小高層住宅的比例漫衍

［考慮因素、

?欽州住宅市場(chǎng)仍處于一個(gè)低級(jí)生長(zhǎng)階段，無(wú)論是供給市場(chǎng)

照舊消費(fèi)市場(chǎng)都十分的不成熟，在這種狀況下，往往都是

供給市場(chǎng)主導(dǎo)需求市場(chǎng)。

?都市住宅產(chǎn)物類型的演變與都市自己的都市化生長(zhǎng)是相互

推動(dòng)的，因此，隨著都市的快速生長(zhǎng)，都市居民的居住形

式也必將更顯得的都市化，而小高層住宅就是典范的都市

居住的住宅產(chǎn)物類型。

?對(duì)付目前的欽州而言，小高層已逐漸為消費(fèi)者所擔(dān)當(dāng)，并

且在心理上創(chuàng)建了高代價(jià)的認(rèn)可。

?多層住宅仍然是市場(chǎng)供給和消費(fèi)的主流產(chǎn)物，大部分市民

依舊青睞于多層住宅。

都市生長(zhǎng)推動(dòng)產(chǎn)物升級(jí)，引導(dǎo)居民消費(fèi)看法轉(zhuǎn)變，因此，我們可

以斷言，多層將逐漸淡出住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)職位，小高層將成

為欽州未來(lái)居住的主流產(chǎn)物。

【發(fā)起】

多層住宅面積比例：25%

小高層住宅面積比例：75%

闡釋：

?多層住宅主要用以滿足目前市場(chǎng)上對(duì)多層住宅有較強(qiáng)烈需求欲望

的消費(fèi)者，這部分消賽者容易滿足也容易產(chǎn)生消費(fèi)轉(zhuǎn)變，但從心

理上更趨從多層住宅。

?小高層住宅將成為更多中高端消費(fèi)人群的置業(yè)選擇，將成為未來(lái)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流產(chǎn)物。

?小高層產(chǎn)物的土地代價(jià)回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于多層產(chǎn)物，是項(xiàng)目開發(fā)利

潤(rùn)的最主要的部分。

＞產(chǎn)物漫衍盤算公式

假設(shè)多層住宅修建面積為X,多層住宅的修建面積為Y,那么,

他們總體上存在以下數(shù)學(xué)干系模型：

rX：Y=25%：75%（建筑面積比例）

、X/2.5+Y/3=8.17（占地面積）

X=5.8

Y=17.5

□D地塊總修建面積

總修建面積=住宅修建面積+商業(yè)修建面積+會(huì)所

住宅修建面積：5.8+17.5=23.3萬(wàn)m?

商業(yè)修建面積：臨街面長(zhǎng)度X進(jìn)深X層數(shù)

【說(shuō)明】

為了盤算輕便，沿永福大街和揚(yáng)帆大道的商業(yè)憑據(jù)平均兩層盤

算，其余部分憑據(jù)單層盤算，并且采取平均進(jìn)深盤算。

商業(yè)面積=(368+212)X14X2+(225+125)X14^30000m2

幼兒園修建面積：發(fā)起3000行

D地塊總修建面積：23.3萬(wàn)itf+3.0萬(wàn)m2+0.3萬(wàn)皿226.5萬(wàn)

D地塊產(chǎn)物為-發(fā)組合

總用地面積8.17萬(wàn)平米

商業(yè)3萬(wàn)平米

住宅23.3萬(wàn)平米

多層住宅5.8萬(wàn)平米

其中

小高層住宅17.5萬(wàn)平米

配套(幼兒園)3000平米

合計(jì)26.5萬(wàn)平米

注：商業(yè)面積以商業(yè)策劃部分的盤算為最終參考。

(三)、C地塊主要經(jīng)濟(jì)技能指標(biāo)

□C地塊總修建面積

C地塊總修建面積=第一社區(qū)總修建面積一D地塊總修建面積

Q42萬(wàn)nf—26.5萬(wàn)以Q15.5萬(wàn)nf

商業(yè)開發(fā)面積：臨街面長(zhǎng)度X進(jìn)深X層數(shù)

【說(shuō)明：C地塊商業(yè)僅有局部為兩層，因此，在此先以單層平均盤算】

商業(yè)開發(fā)面積=600mX14m^0.85萬(wàn)疔（商業(yè)面積以陳訴的商業(yè)策劃

部分盤算為最終標(biāo)準(zhǔn)）

C地塊住宅開發(fā)面積：15.5萬(wàn)近一0.85萬(wàn)1112214.7萬(wàn)1112

（以上為概算面積,C地塊住宅的開發(fā)面積以下面詳盡盤算結(jié)果為準(zhǔn)）

□C地塊住宅產(chǎn)物類型

多層+小高層+疊加別墅+聯(lián)排別墅

多層住宅：

C地塊開發(fā)的多層主要是為了滿足政府對(duì)回遷的要求，憑據(jù)項(xiàng)目

總體回遷約6萬(wàn)平米的總量要求。但回遷戶一來(lái)有區(qū)域選擇上的傾

向，另一方面也有部分客戶選擇其他方法進(jìn)行拆遷賠償。因此，考慮

多層住宅占用土地面積大，市場(chǎng)售價(jià)不高，開發(fā)利潤(rùn)小的緣故，發(fā)起

在C地塊中預(yù)留4.5萬(wàn)左右的多層，以滿足回遷及部分市場(chǎng)客戶的需

求。

別墅產(chǎn)物：

?欽州市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)真正意義上的別量產(chǎn)物，因此，本項(xiàng)目的別

墅產(chǎn)物僅僅在結(jié)構(gòu)上就足以造成顛覆性的震撼。

?別堂是一期產(chǎn)物的核心亮點(diǎn)，重在以別墅滿足高端客戶對(duì)高品質(zhì)、

高享受居住生活的需求。因此，一期別墅產(chǎn)物應(yīng)注重性價(jià)比，適

當(dāng)?shù)目刂崎_發(fā)本錢，制止高本錢導(dǎo)致的售價(jià)上升，盡量低落市場(chǎng)

購(gòu)買抗性。

綜合以上因素，我們認(rèn)為一期別墅產(chǎn)物在滿足高端市場(chǎng)需求的同

時(shí)也需要為后期更優(yōu)秀的高端產(chǎn)物作市場(chǎng)鋪墊，因此發(fā)起一期聯(lián)排別

墅的容積率控制在0.8左右，而疊加別堂無(wú)論是居住品質(zhì)照舊市場(chǎng)銷

售代價(jià)都較聯(lián)排別墅低一條理，其容積率約1.5左右。

別墅面積：

從別墅開發(fā)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的意義思考

＞別墅產(chǎn)品是項(xiàng)目品質(zhì)提升的重要支點(diǎn)，使項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有清晰

的檔次區(qū)分，建立項(xiàng)目高品質(zhì)市場(chǎng)形象。

＞一期別墅產(chǎn)品為項(xiàng)目后期高端產(chǎn)品的開發(fā)奠定充分的市場(chǎng)引導(dǎo)

與鋪墊，并為后期別墅類產(chǎn)品規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)。

＞從項(xiàng)目產(chǎn)品逐步提升的整體戰(zhàn)略出發(fā)，前期別墅產(chǎn)品無(wú)論在數(shù)量

還是質(zhì)量上都要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂啤?/p>

對(duì)付項(xiàng)目而言，前期籌劃部分別墅產(chǎn)物是必須對(duì)峙的生長(zhǎng)戰(zhàn)略,

但并非項(xiàng)目開發(fā)和銷售的重點(diǎn)，其體量應(yīng)有適當(dāng)?shù)目刂啤?/p>

從市場(chǎng)對(duì)別墅的需求進(jìn)行思考

＞目前，欽州尚未出現(xiàn)真正意義上的別塞產(chǎn)品，在高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)市

場(chǎng)中，別墅仍處于一個(gè)空白狀態(tài)，對(duì)于有較高消賽能力的人群，

本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品無(wú)疑將成為他們的置業(yè)首選。

＞項(xiàng)目別墅產(chǎn)品在欽州是一個(gè)全新的居住產(chǎn)品，對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展尚不

成熟的欽州，不是所有高端人群都能快速接受，需要通過(guò)一定的

市場(chǎng)引導(dǎo)及體驗(yàn)傳播。

從消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，別墅產(chǎn)物缺乏成熟的銷售市場(chǎng)底子，前期

的別堂購(gòu)買客戶不但有很強(qiáng)經(jīng)濟(jì)底子，也具有很強(qiáng)的消賽意識(shí)，但客

戶的數(shù)量將是比力有限的。

因此，前期項(xiàng)目的別堂產(chǎn)物籌劃既要考慮其對(duì)項(xiàng)目生長(zhǎng)的重要

性，同時(shí)要分身到別墅市場(chǎng)的短期去化能力。憑據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的

闡發(fā)結(jié)論，我們認(rèn)為，前期聯(lián)排別墅控制在80套（總面積約1.8萬(wàn)）,

疊加別堂控制在100套（總面積約2萬(wàn)）左右較為符合，并且有較高

市場(chǎng)銷售掌握。

小高層產(chǎn)物：

>小高層產(chǎn)物用地面積：

=總用地面積-多層用地面積-別墅用地面積

=7.75-4.5/2.5-1.8/08-2/1.5=2.35萬(wàn)itf

>小高層修建面積：

=小高層用地面積X小高層容積率

=2.35萬(wàn)m2><3.0=7萬(wàn)平米

C地塊產(chǎn)物引-發(fā)組合

總用地面積8.17萬(wàn)平米

商業(yè)0.85萬(wàn)平米

住宅15.3萬(wàn)平米

多層住宅4.5萬(wàn)平米

其中小高層住宅7萬(wàn)平米

疊加別墅2萬(wàn)平米

聯(lián)排別墅1.8萬(wàn)平米

合計(jì)16.15萬(wàn)平米

注：商業(yè)面積以商業(yè)策劃部分的盤算為最終參考。

四、第一社區(qū)總體成果結(jié)構(gòu)

（一）、第一社區(qū)總體成果結(jié)構(gòu)籌劃

本區(qū)主要籌劃為以住宅、商業(yè)、及社區(qū)配套等為一體的中高等骰

□商業(yè)用地

憑據(jù)基地所處位置與都市門路之間的干系，對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行分品

級(jí)籌劃。地塊沿永福大道及與揚(yáng)帆大道交匯處籌劃為一級(jí)區(qū)域商業(yè)中

心；地塊內(nèi)揚(yáng)帆大道中段及社區(qū)延伸商業(yè)部分籌劃為二級(jí)區(qū)域生活配

套中心；其余商業(yè)則主要是以社區(qū)日常配套成果為主的零散商業(yè)。通

過(guò)條理明白的商圈籌劃，使本項(xiàng)目體現(xiàn)出漸進(jìn)式的都市生活，給住戶

營(yíng)造一個(gè)收放變革的都市生活空間。

□居住用地

在C、D兩地塊中，C地塊受都市外部滋擾較少，將開發(fā)中高端

住宅產(chǎn)物，滿足市場(chǎng)前期需求并突現(xiàn)出項(xiàng)目的高品質(zhì)居住形象。D地

塊則主要以多層和小高層開發(fā)為主，以此滿足地塊總開發(fā)容積率的要

求并形成整個(gè)社區(qū)崎嶇錯(cuò)落，變革有致的修建空間節(jié)奏感，突出都市

化的修建群特征。

□社區(qū)配套

D地塊西南角的商業(yè)部分前期設(shè)置為項(xiàng)目大會(huì)所及售樓部，利用

其所處位置的良好展示面及便利的交通，使會(huì)所成為未來(lái)小區(qū)重要的

形象展示及客戶休閑中心，并得到較高的商業(yè)運(yùn)營(yíng)代價(jià)。

在D地塊的西北角設(shè)置社區(qū)幼兒園，以滿足社區(qū)居民生活需求，

并且能較好分身了第一、第二社區(qū)各個(gè)地塊的住戶，便于怙恃接送小

孩上學(xué)。

第四部分:項(xiàng)目一期總體籌劃發(fā)起

一、一期產(chǎn)物籌劃要點(diǎn)

□示范展示原則

通過(guò)一期產(chǎn)物向市場(chǎng)充實(shí)展現(xiàn)項(xiàng)目的特色和優(yōu)點(diǎn)，為整體項(xiàng)目創(chuàng)

建較好的形象美譽(yù)度和消費(fèi)認(rèn)可度。因此，一期項(xiàng)目開發(fā)無(wú)論從產(chǎn)物

類型、景觀籌劃到技能指數(shù)都要體現(xiàn)出奇特的創(chuàng)新和高度舒適的籌劃

特點(diǎn)。

□產(chǎn)物提升空間預(yù)留原則

由于項(xiàng)目總體開發(fā)量大，產(chǎn)物開發(fā)周期長(zhǎng)，因此，在項(xiàng)目各期的

開發(fā)歷程中必須考慮到后期產(chǎn)物開發(fā)的連續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，為未來(lái)產(chǎn)物的開

發(fā)預(yù)留充實(shí)的提升空間，為項(xiàng)目銷售積聚連續(xù)賣點(diǎn)，制止項(xiàng)目后期銷

售缺乏有力的市場(chǎng)吸引。

□創(chuàng)建生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)原則

項(xiàng)目從一進(jìn)入市場(chǎng)就征服消費(fèi)者，征服競(jìng)爭(zhēng)敵手，突現(xiàn)大盤勢(shì)不

可檔的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)職位。因此，發(fā)起在一期項(xiàng)目籌劃中，導(dǎo)入康健、生

態(tài)居住看法，通過(guò)參加種種房地產(chǎn)評(píng)比運(yùn)動(dòng)，創(chuàng)建“欽州首席生態(tài)住

宅小區(qū)”的形象。局部冠名為整個(gè)項(xiàng)目佩帶上了至尊的榮譽(yù)，從而推

動(dòng)整體項(xiàng)目開發(fā)、銷售。

二、項(xiàng)目一期整體籌劃結(jié)構(gòu)

（一）、住宅空間結(jié)構(gòu)

多層、小高層穿插排布，形成條理錯(cuò)落、變

革富厚的骰雜居住空間；

別墅組團(tuán)獨(dú)立治理，修建景觀與社區(qū)相融；

D地塊修建結(jié)構(gòu)

?在沿永福大街的商業(yè)裙樓上，主要以小高層住宅為主，但局部遮

蓋2-3棟多層，與南面小區(qū)的小高層修建既有呼應(yīng)，又有區(qū)分，

使得沿街面空間節(jié)奏感更富厚。

?在非沿街的地塊內(nèi)空間，多層與小高層穿插排布，在充實(shí)提升土

地利用的同時(shí)，使得社區(qū)的修建空間感更立體。

?充實(shí)發(fā)揮項(xiàng)目景觀資源代價(jià)的最大化，在小區(qū)內(nèi)的主要景觀區(qū)周

邊排布小高層修建，使更多住戶共享到社區(qū)景觀，同時(shí)增大項(xiàng)目

的市場(chǎng)銷售代價(jià)。

別墅組團(tuán)結(jié)構(gòu)

?別墅住宅將在C地塊內(nèi)分別出一個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)空間，一方面制止

D地塊內(nèi)住宅過(guò)于繁雜。另一方面，前期別墅組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立，有

利于塑造別墅的高品質(zhì)形象，提升消費(fèi)者對(duì)別墅住宅的認(rèn)可。

?考慮到高層退縮大，而形成對(duì)土地籌劃利用的影響，仍然發(fā)起把

別墅組團(tuán)擺設(shè)在C地塊的南面，但在靠近主干道揚(yáng)帆大道的部分

盡量不要擺設(shè)別墅，制止路面噪音及商業(yè)造成別墅住宅去化困難

的局面。

（二）、社區(qū)交通組織

1、總體設(shè)想

人車分流，軸線清晰，步步隨景

□整體小區(qū)實(shí)行嚴(yán)格人車分流設(shè)計(jì)，汽車從車行入口直接進(jìn)到地下

停車場(chǎng)，行車與地面人性沒有任何交錯(cuò)打仗時(shí)機(jī)，包管社區(qū)行人

寧?kù)o。

□小區(qū)內(nèi)的進(jìn)出門路系統(tǒng)應(yīng)有清晰的主次軸線，勾勒出清晰的居住

空間條理，營(yíng)造遲鈍進(jìn)入家庭的回家線路。

□交通門路景觀化，使住戶一進(jìn)入社區(qū)就能感覺到強(qiáng)烈的歸宿感和

溫馨感，在回家歷程中松弛白晝的疲勞，體現(xiàn)社區(qū)的人性化籌劃。

2、小區(qū)入口籌劃

入口的設(shè)計(jì)主要考慮社區(qū)進(jìn)出的便利性，同時(shí)考慮交通對(duì)社區(qū)寧

靜及居住的滋擾，在切合籌劃要求的前提下，提升整個(gè)社區(qū)的生活舒

適度和便利性。

口主入口

憑據(jù)地塊與周邊都市交通門路的總體情況，地塊南臨貫穿都市東

西的主干道永福東大街，將會(huì)是未來(lái)小區(qū)的重要展示面和居民出行的

主要通道。發(fā)起將小區(qū)主入口設(shè)在永福東大街一側(cè)，并充實(shí)利用地塊

的景觀籌劃大道，展現(xiàn)社區(qū)的魅力。使社區(qū)與都市的聯(lián)系更為緊密，

使社區(qū)進(jìn)出與都市門路有機(jī)結(jié)合，為住戶創(chuàng)造便利的生活交通條件。

□次入口

從方便居住者日常出行的角度出發(fā)，憑據(jù)社區(qū)周圍門路系統(tǒng)的實(shí)

際籌劃，揚(yáng)帆大道將是小區(qū)居民的另一個(gè)主要出行線。因此，發(fā)起在

地塊的西面設(shè)置一個(gè)次入口，同時(shí)，利用地塊內(nèi)的籌劃景觀道設(shè)置社

區(qū)的另一次入口，以便于住戶的日常出行。

□車行入口

為包管都市主干道的交通職能，制止住戶行車與都市車行交通過(guò)

于密集，緩解小區(qū)與都市門路的壓力，發(fā)起在社區(qū)北面設(shè)立地下車庫(kù)

入口。使車主直接從地下車庫(kù)進(jìn)入小區(qū)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車分流，提升社

區(qū)生活品質(zhì)。

D地塊入口設(shè)置

3、社區(qū)車行交通

□車位配比

隨著欽州經(jīng)濟(jì)的快速崛起，居民收入也將隨之躍上新的臺(tái)階，未

來(lái)幾年欽州家庭擁有私家車的比例將大大上升。因此，本案應(yīng)抱著生

長(zhǎng)的眼光，以適當(dāng)超前為原則，預(yù)留足夠的車位滿足日益膨脹的汽車

消費(fèi)。并憑據(jù)差別產(chǎn)物類型的消費(fèi)檔次，公道的設(shè)置車位配比。

＞別墅住戶的車位比為1：1

＞小高層住戶車位比為1：0.5

＞多層住戶的車位比約L0.3

由此，我們可以大抵測(cè)算出D地塊地下停車場(chǎng)的建立面積。

組團(tuán)范圍戶數(shù)車位數(shù)停車局面積

X

小高層17.5萬(wàn)約1400戶700個(gè)

30m?/個(gè)25500m2

多層5.8萬(wàn)m?約500戶150個(gè)

□地下車庫(kù)位置

＞由于D地塊兩面臨都市主干道，沿街路段的人流比力密集，為了

制止住戶進(jìn)車引起的車人行的雜亂，發(fā)起在人流相對(duì)較弱的地塊

北側(cè)設(shè)置地下車庫(kù)。

（上圖赤色部分為地下車庫(kù)）

＞為包管C社區(qū)的人車分流，發(fā)起別墅產(chǎn)物不采取獨(dú)門獨(dú)立車庫(kù)的

產(chǎn)物設(shè)計(jì)，而實(shí)行團(tuán)體地下停車，充實(shí)利用人防面積低落本錢。

□車行系統(tǒng)設(shè)計(jì)

＞地下車庫(kù)籌劃設(shè)計(jì)

半地下陽(yáng)光車庫(kù)一有陽(yáng)光會(huì)呼吸型生態(tài)車庫(kù)

車庫(kù)一側(cè)面向下沉式門路，引進(jìn)陽(yáng)光和新鮮的空氣，制止傳統(tǒng)的

地下停車庫(kù)暗中、閉塞的不敷，車輛通過(guò)下沉式門路直接進(jìn)入半地下

車庫(kù)。半地下車行體系同時(shí)也是組團(tuán)與外界間的一個(gè)屏障，是小區(qū)寧

靜體系的重要組成部分。地下車庫(kù)在中庭處局部挑空，挑空處做景觀

綠化，使車庫(kù)空氣形成對(duì)流，形成實(shí)實(shí)在在的“生態(tài)車庫(kù)”，同時(shí)也

把地下室的行人直接引導(dǎo)到地面，回家之路也是景觀之旅，真正做到

康健、生態(tài)。

消防車道情景化

利用崎嶇錯(cuò)落的植物群富厚沿線的景觀條理，將視線引向通道周

邊各個(gè)景觀區(qū)，以弱化消防車道的突兀感。同時(shí)在不影響通道成果的

前提下，在其周邊設(shè)置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的節(jié)奏與標(biāo)

準(zhǔn)，越發(fā)親切、越發(fā)有趣味。

4、人行步道

□步行門路籌劃理念

以人為本,創(chuàng)造富有生活氣息的回歸線路

人行步道不但是居民回家的交通引導(dǎo)，同時(shí)也是居民日常休閑、

運(yùn)動(dòng)的重要的場(chǎng)合之一。因此，對(duì)付社區(qū)來(lái)講，人行步道不但是其重

要的成果組成部分，更是社區(qū)內(nèi)的重要景觀體系之一。人行布道的設(shè)

計(jì)要充實(shí)利用門路景觀滿足居民進(jìn)入社區(qū)以后尋求放松、寧?kù)o、親切

的渴望，增添情趣小品、休閑座椅等為居住創(chuàng)造一個(gè)可以休閑、漫步、

攀談的愜意情況。

□步行門路分別

分段明確,主次清晰

步行門路系統(tǒng)分段明確，主要門路、次要門路、組團(tuán)門路設(shè)置清

晰公道。

＞一級(jí)門路：即小區(qū)級(jí)門路系統(tǒng)，是貫穿社

區(qū)的景觀中軸線，社區(qū)內(nèi)各組團(tuán)景觀空間

都將通過(guò)中軸景觀延伸至各單位組團(tuán)。

＞二級(jí)門路：主要指組團(tuán)內(nèi)部相對(duì)獨(dú)立的步

行系統(tǒng)，通過(guò)小區(qū)交通網(wǎng)的節(jié)點(diǎn)，使小區(qū)

步行系統(tǒng)能夠?qū)⒏鞑糠值倪\(yùn)動(dòng)空間、景觀

聯(lián)系在一起。

＞三級(jí)門路：宅前小徑，宅前小徑曲多直少,

并在兩旁配置一些園林小品，以及條理富

厚的植物搭配。

（三）、景觀空間籌劃

1、總體空間籌劃

以社區(qū)交通干道為景觀軸線，

以中心景觀為核心，通過(guò)景觀軸線向組團(tuán)均衡延伸，

創(chuàng)造條理富厚的景觀空間

□社區(qū)交通干道既是居民收支的行用通道，同時(shí)也是居民參加社區(qū)

景觀享受的重要軸線。它是組團(tuán)景觀與中心景觀的銜接線，使得

整體景觀條理明白，變革富厚。

□中心景觀作為整個(gè)社區(qū)的景觀核心，體現(xiàn)出項(xiàng)目的整體園林氣勢(shì)

派頭，是居民日常休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂的中心地帶。

□通過(guò)組團(tuán)景觀的漫衍，確保社區(qū)內(nèi)各單位住戶都能享受到較好的

景觀生活，提升小區(qū)的整體生活品質(zhì)。

第五部分:項(xiàng)目一期修建設(shè)計(jì)發(fā)起

一、整體修建設(shè)計(jì)氣勢(shì)派頭

雅致簡(jiǎn)約現(xiàn)代主義氣勢(shì)派頭

新亞洲別墅氣勢(shì)派頭

（一）、氣勢(shì)派頭論述

1、總體構(gòu)思：

在結(jié)合項(xiàng)目地塊狀況與本地市場(chǎng)情況的條件下，項(xiàng)目的修建氣勢(shì)

派頭發(fā)起采取雅致簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)氣勢(shì)派頭。多層體現(xiàn)出品位、

明麗、典雅的修建氣勢(shì)派頭。小高層體現(xiàn)尊貴、雅致、品位氣息，別

墅塑造出鮮明的文化感、藝術(shù)感，表達(dá)都市崇高生活的特征，從而形

成具有整體性的時(shí)代生活特質(zhì)與品位。多層、小高層與別整修建氣勢(shì)

派頭形成近而差別，各有特點(diǎn)，三者結(jié)合體現(xiàn)出項(xiàng)目修建整體鮮明的

代價(jià)追求。

2、修建氣勢(shì)派頭應(yīng)用：

□雅致簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義氣勢(shì)派頭

以簡(jiǎn)約、雅致、純粹的現(xiàn)代主義氣勢(shì)派頭，使人們的情感回歸于

寧?kù)o與自然，現(xiàn)代主義會(huì)產(chǎn)生輕松明快、煥然一新的印象。營(yíng)造出典

雅、品位的現(xiàn)代都市生活特點(diǎn)，切合項(xiàng)目的產(chǎn)物定位與市場(chǎng)定位。

□新亞洲別墅氣勢(shì)派頭

新亞洲別墅氣勢(shì)派頭是融合西方先進(jìn)修建技能與東方悠久歷史

文化的復(fù)合式修建氣勢(shì)派頭。以休閑生活思想賦予修建布滿情調(diào)、詩(shī)

意的感性生活特征，營(yíng)造出一處崇高的上流都市空間。新亞洲別墅氣

勢(shì)派頭既體現(xiàn)出強(qiáng)烈的時(shí)代都市感，又糅合了富厚的文化、藝術(shù)元素,

使得整體上體現(xiàn)出時(shí)尚、品位、雅致的修建本性。

3、展現(xiàn)都市高品質(zhì)生活特征：

展現(xiàn)新都市的時(shí)尚氣勢(shì)派頭和藝術(shù)氣息，以現(xiàn)代修建藝術(shù)的特色

體現(xiàn)手法，富厚整體居住情況的撫玩性與藝術(shù)性。采取明快、亮麗的

色調(diào)搭配，利用高品質(zhì)的科技建材，進(jìn)一步升華修建作為住宅的韻味

感。造就現(xiàn)代時(shí)尚，內(nèi)蘊(yùn)深遠(yuǎn)淳厚的都市化生活社區(qū)。

（二）、考慮因素：

?本項(xiàng)目的定位于高等生活社區(qū)，目標(biāo)客戶群體是都市中高層的消

費(fèi)者，對(duì)時(shí)尚、現(xiàn)代并具有雅致品位的修建有更強(qiáng)烈的追求；

?項(xiàng)目位于都市新區(qū)，周邊擁有較多現(xiàn)代感極強(qiáng)的大眾修建，項(xiàng)目

總體氣勢(shì)派頭上應(yīng)融入周邊整體情況，并與之配合塑造出一個(gè)具

有鮮明時(shí)代特色的新區(qū)形象。

?項(xiàng)目以具有現(xiàn)代藝術(shù)感的修建氣勢(shì)派頭，形成新派的修建特征，

綜合打造河?xùn)|新區(qū)的最為現(xiàn)代、品位、雅致的動(dòng)感修建群。

二、多層、小高層修建設(shè)計(jì)

1、修建結(jié)構(gòu)及形式

戶戶朝南，純框架結(jié)構(gòu)

?充實(shí)考慮本地日照富裕的地區(qū)條件，各樓棟均采取南北向的排列

漫衍，盡量使每個(gè)單位住戶都能獲取充實(shí)的采光條件。

?目前欽州市場(chǎng)上的多層、低層住宅多是磚混結(jié)構(gòu)，無(wú)論對(duì)付修建

外型的創(chuàng)新照舊居住空間的利用，都有嚴(yán)重的制約性，低落了住

戶的居住品質(zhì)。因此，本項(xiàng)目將采取純框架結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)物品質(zhì),

增加居住舒適度，確立項(xiàng)目在欽州市場(chǎng)上的高等次形象。

（備注：后期在C地塊為拆遷賠償建立的多層產(chǎn)物將滿足政府低落本

錢的要求采取磚混結(jié)構(gòu)。）

2、多層、小高層產(chǎn)物設(shè)計(jì)

□樓層

多層住宅：6層

目前欽州多層住宅普遍為6.5層，頂層設(shè)計(jì)為帶閣樓的小復(fù)式，

但由于頂層居住舒適性相對(duì)較低，并且增大套型面積，使得總價(jià)提高,

導(dǎo)致其市場(chǎng)銷售情況不理想，發(fā)起本項(xiàng)目多層住宅修建樓層為6層。

小高層住宅：9T6層

突顯富于變革、條理不一的修建節(jié)奏感，沖破以往市場(chǎng)樓盤統(tǒng)一

高度的單調(diào)、乏味，塑造較為富厚的空間幻化條理，提升項(xiàng)目整體修

建空間的結(jié)構(gòu)效果。

□層高：3米

□樓型

板式為主，局部遮蓋點(diǎn)式樓

板式樓戶內(nèi)的通風(fēng)、采光性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于塔樓及其他樓型，項(xiàng)目大

部分住宅采取板式樓修建形式，局部可遮蓋少量點(diǎn)式樓，既確保項(xiàng)目

的高品質(zhì)，同時(shí)又使得社區(qū)住宅空間更為富厚。

三、多層、小高層住宅修建細(xì)部設(shè)計(jì)

1、修建立面

簡(jiǎn)便、淡雅、流暢

修建立面以淡色為主，暴露一種明快、純粹的本性追求，盡量突

顯出修建的簡(jiǎn)約而充具內(nèi)蘊(yùn)的品位感。

從人居的角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)外立面的通風(fēng)與采光，讓居住者可以更

多的感覺居住的舒適與自然，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)與飄窗的設(shè)計(jì)，是修建與空間

更為流暢地相互融入，使居住者在日常生活中能體會(huì)到修建立面所產(chǎn)

生的細(xì)節(jié)變革。

2、單體設(shè)計(jì)

□墻身

以白色等淡色彩作為墻面基色調(diào)，使得整體修建突顯出簡(jiǎn)約、雅

致的現(xiàn)代感，塑造長(zhǎng)期耐看的視覺效果。與綠色景觀一起融合成一幅

具有時(shí)代氣質(zhì)感的都市新畫卷。

利用飄窗臺(tái)，大面積的落地窗以及通透的陽(yáng)臺(tái)等元素，體現(xiàn)修建

物具有立體感與通透感的一面，從而到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)代新都市的形象效

果。

□底座

穩(wěn)重、品質(zhì)感

底座采取咖啡色或淺灰

色，并且采取品質(zhì)感較高的質(zhì)

料，提升修建整體檔次感。在視

覺上與墻身的白色形成差別，體

現(xiàn)出修建立面的條理。

□屋頂

簡(jiǎn)約、條理、標(biāo)記

屋頂對(duì)修建外觀及修建氣質(zhì)的體現(xiàn)起

到影象遮蓋作用，使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目有清晰

強(qiáng)烈的認(rèn)知標(biāo)記。為了體現(xiàn)項(xiàng)目整體的現(xiàn)

代氣質(zhì)，發(fā)起采取排擠飄板式、筐格式、

直板式等簡(jiǎn)約裝飾進(jìn)行處理懲罰，使修建突

出一種時(shí)尚、現(xiàn)代而富有變革的修建特質(zhì)。

□陽(yáng)臺(tái)

高、寬、創(chuàng)新

盡可能增大陽(yáng)臺(tái)面寬，以提高整個(gè)住宅的采光性能，增強(qiáng)住宅與

自然的打仗。采取挑高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，充實(shí)擴(kuò)大陽(yáng)臺(tái)的空間感，賜與住戶

開闊、舒適的私家領(lǐng)空享受。

□排擠層

撫玩性、參加性

發(fā)起項(xiàng)目?jī)?nèi)部樓宇全部采取底層排擠結(jié)構(gòu)處理懲罰，以提高整體

社區(qū)的綠化率，擴(kuò)大居民運(yùn)動(dòng)空間，營(yíng)造富厚、康健的綠色生態(tài)情況,

充實(shí)展現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)生活享受。

排擠層主要設(shè)置為居民的運(yùn)動(dòng)交換空間，遮蓋富厚的景觀元素，

使得社區(qū)的整體景觀更具延續(xù)性，擺設(shè)兒童游戲場(chǎng)、健身器材及休閑

坐椅等，使排擠層空間布滿鄰里、康健的生活氣息。

□入戶大堂

清風(fēng)大堂設(shè)計(jì)

住宅單位（指小高層）的入戶大堂發(fā)起采

取清風(fēng)大堂設(shè)計(jì)，局部無(wú)墻體或以玻璃隔斷，一

改單位入口采光慘淡、通風(fēng)差的不敷，使得大堂

與外部景觀融為一體，更體現(xiàn)生態(tài)化設(shè)計(jì)理念,

同時(shí)也可適當(dāng)?shù)吐湫藿ê脱b修本錢。

□陽(yáng)光電梯間

陽(yáng)光、風(fēng)物

將傳統(tǒng)的室內(nèi)電梯間改革成帶有花圃的通透電梯間，一改以往沉

悶的電梯上下樓，使電梯生活成為項(xiàng)目品質(zhì)生活的一大亮點(diǎn)，充實(shí)體

現(xiàn)出項(xiàng)目的生態(tài)居住理念。

□空調(diào)機(jī)位

隱藏、裝飾

利用樓體空隙預(yù)留空調(diào)機(jī)位，使得業(yè)主

入住后，能將空調(diào)外機(jī)更寧?kù)o的隱藏于修建

體之內(nèi)，包管整體修建外觀的統(tǒng)一。采取木

質(zhì)或百葉窗形式，將空調(diào)機(jī)位轉(zhuǎn)限成修建外

貌的裝飾，提升整體外立面的美觀效果。

四、別壁修建設(shè)計(jì)

（一）聯(lián)排別墅

1、修建形式及結(jié)構(gòu)

□樓層：2.5層

欽州現(xiàn)有的別墅（又稱占天占地）多數(shù)是4-4.5層，底層一般是

商鋪，這與別量居住的實(shí)際意義相去甚遠(yuǎn)，無(wú)法滿足高端客戶對(duì)高品

質(zhì)別墅生活的心理期望，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是極其不公道的，包羅修建樓層

也追隨了本地自建房的習(xí)慣，沒有實(shí)現(xiàn)優(yōu)良人居的突破。

由于別塞售價(jià)較高，為適當(dāng)控制總價(jià)，增強(qiáng)產(chǎn)物市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)

起本項(xiàng)目別墅采取頂層帶花圃露臺(tái)的2.5層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

□修建結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)不但結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，并且空間支解自由，居住能憑據(jù)自己的

本性偏好對(duì)房型進(jìn)行改革，相對(duì)磚混結(jié)構(gòu)的牢固空間有著較為靈活的

變動(dòng)優(yōu)勢(shì)（疊加別墅同）。

□籌劃特點(diǎn)

＞容積率：0.8

＞修建形式：多聯(lián)排

【說(shuō)明】

目前，欽州市場(chǎng)上并未出現(xiàn)真正意義上的別墅，消費(fèi)者對(duì)別墅產(chǎn)

物的認(rèn)知仍十分的表層化。因此，項(xiàng)目前期推出的別墅產(chǎn)物重點(diǎn)在于

戶型使用上的創(chuàng)新，使消費(fèi)者能真正認(rèn)知并體驗(yàn)到別量的高舒適、高

品質(zhì)的居住生活。而不需要一次性把別墅產(chǎn)物從修建、戶型及內(nèi)外部

空間都做到極致，既不切合項(xiàng)目產(chǎn)物逐步提升的開發(fā)原則，并且全面

創(chuàng)新對(duì)付陌生市場(chǎng)的推廣難度也較高。

因此，一期別量開發(fā)在包管別量產(chǎn)物結(jié)構(gòu)的情況下，盡量提高其

容積率，淘汰土地利用本錢，獲取較高的開發(fā)利潤(rùn)。

2、修建立面

時(shí)尚、藝術(shù)、雅致

別墅立面顏色以咖啡灰、乳白顏色為主感官旋律，突顯具有濃郁

亞洲韻味的修建氣質(zhì)，體現(xiàn)高品位生活的藝術(shù)情趣。通過(guò)大面積的玻

璃窗，增添修建的通透感和現(xiàn)代感，滿足消費(fèi)者對(duì)都市時(shí)尚生活的向

往，展現(xiàn)高品質(zhì)的現(xiàn)代雅致生活情調(diào)。

3、單體設(shè)計(jì)

□屋頂

別墅修建不但要在整體上營(yíng)造出雅致、浪漫的崇高生活氣質(zhì)，并

且將成為小高層及多層住宅的重要景觀空間。因此，發(fā)起別墅屋頂采

取坡屋頂修建造型，與社區(qū)東南亞風(fēng)情園林一并構(gòu)筑一幅具有田園美

意的休閑生活畫卷。

□庭院

每戶House的一層都有超大私家庭院，給住戶創(chuàng)造一處悠閑、愜

意的自然生活領(lǐng)域，突現(xiàn)出別墅居住唯一無(wú)二的崇高享受。同時(shí)也是

區(qū)別市場(chǎng)“偽別墅”的鮮明特點(diǎn)之一，使高端消費(fèi)人群對(duì)別墅有深的

理解和更高的居住熱情。

（二）、疊加別墅

1、修建形式

□樓層：4.5層，〈戶戶有天有地》

1、2層為一戶，首層帶庭院花圃，2層有退臺(tái)花圃。3、4、5層

為一戶，3層贈(zèng)送超大花圃陽(yáng)臺(tái)，頂層帶敞開式的大花圃露臺(tái)，使得

每戶單位都有天有地，滿足本地人的“占天占地”居住習(xí)性。

□籌劃特點(diǎn)：〈一梯一戶，獨(dú)立私密》

下面住戶從前庭院直接進(jìn)入，上面住戶從外接樓梯直接入戶,

上下兩戶家庭進(jìn)出互不滋擾，各家庭相對(duì)較為獨(dú)立。

2、修建立面

明凈、典雅

疊加別堂既是社區(qū)形象的一個(gè)重要形象展示，又成為景觀與聯(lián)排

別墅的情景配景，通過(guò)通透的玻璃立面以及具有藝術(shù)生活內(nèi)涵的立面

顏色，突顯別墅的時(shí)尚而不暴躁，雅致而不極重。

第六部分:項(xiàng)目一期戶型設(shè)計(jì)發(fā)起

一、戶型配比發(fā)起

戶型配比推導(dǎo)邏輯圖

從目標(biāo)消費(fèi)群特點(diǎn)出發(fā)項(xiàng)目定位從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)出發(fā)

目標(biāo)客戶群消費(fèi)層次結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目戶型配比建議

1、從目標(biāo)消費(fèi)群推導(dǎo)項(xiàng)目戶型

(1)消費(fèi)需求檔次

一

般

房

地

產(chǎn)

市

場(chǎng)

產(chǎn)

品

檔

次

分

布

結(jié)

構(gòu)

項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位為中端以上的消費(fèi)人群，因此，從市場(chǎng)產(chǎn)物

需求檔次的結(jié)構(gòu)可以得出項(xiàng)目戶型的配比檔次，如下：

高端：中高端：中端=10%:25%：25%

(注：以上消費(fèi)檔次比例只針對(duì)普通住宅產(chǎn)物)

從以上數(shù)據(jù)我們可以推導(dǎo)出，憑據(jù)經(jīng)濟(jì)購(gòu)買能力的結(jié)構(gòu)條理，項(xiàng)

目戶型的檔次配比應(yīng)當(dāng)遵循其相應(yīng)的購(gòu)買力結(jié)構(gòu)條理。

高端20%中高端40%中端40%

項(xiàng)目戶型配比檔次結(jié)構(gòu)

購(gòu)買力及戶型檔次結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)比例

高端舒適四房及以上20%

舒適三房

中高端40%

標(biāo)準(zhǔn)三房

緊湊三房

中端40%

舒適二房

緊湊兩房

中低端—

一房

從以上推論，我們對(duì)項(xiàng)目戶型配比的檔次結(jié)構(gòu)有了較為清晰的掌

握，三房將仍然是項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)的主力房型，其在整體產(chǎn)物中所占的

比例約在50%-60%之間。

(2)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群消費(fèi)特征

□目標(biāo)客戶群定位回顧

在《開發(fā)戰(zhàn)略陳訴》中，我們對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的特征及其生長(zhǎng)變

革做了詳細(xì)的描述，對(duì)付項(xiàng)目一期的目標(biāo)客戶群來(lái)講，其總體特征可

歸納綜合為：

本項(xiàng)目一期的消費(fèi)者為有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位從

業(yè)者、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府公

務(wù)員及另外一部份有高收入的新興行業(yè)工作者和周邊縣市人員，

他們購(gòu)買物業(yè)的目的主要是“住房享受另一方面，他們有一定

的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、較高的文化層次，對(duì)購(gòu)買物業(yè)有一定的知識(shí)和認(rèn)識(shí),

真正了解自己的生活追求及所要購(gòu)買物業(yè)的價(jià)值。

□目標(biāo)消費(fèi)群收入結(jié)構(gòu)細(xì)分

收入條理職業(yè)特征收入特征（N萬(wàn)/年）購(gòu)買需求

政府高官210萬(wàn)?聯(lián)排別墅

大型企事業(yè)單位決策210萬(wàn)?疊加別墅

頂層

層高管?四