小城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制探討摘要：《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》中將鎮(zhèn)一級(jí)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的地位提升至與城市控詳同等的地位，進(jìn)一步規(guī)范了鎮(zhèn)控規(guī)編制工作。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制作為控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心，是控規(guī)編制的技術(shù)重點(diǎn)和難點(diǎn)。本文以議堂鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制為例，分析小城鎮(zhèn)控規(guī)編制的特殊要求和一些解決的技術(shù)方法，深入探討如何在規(guī)劃編制過(guò)程中滿足其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的要求，建立小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制的方法。關(guān)鍵字：小城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃；開(kāi)發(fā)強(qiáng)度；議堂鎮(zhèn)；一、引言“小城鎮(zhèn)與大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展”是我國(guó)城鎮(zhèn)化道路的鮮明特色。發(fā)展小城鎮(zhèn)是推動(dòng)城鎮(zhèn)化的重要途徑。20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段。2007年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人口5.94億人，城鎮(zhèn)化水平44.9%，并已初步形成以大城市為中心，中小城市為骨干，小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的多層次的城鎮(zhèn)體系。小城鎮(zhèn)建設(shè)迅猛發(fā)展同時(shí)，其建設(shè)面積隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程加快而迅速增長(zhǎng)，伴隨著空間布局不合理、交通擁擠、環(huán)境惡化等不少問(wèn)題，因此解決小城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張的問(wèn)題己經(jīng)到了刻不容緩的時(shí)刻，推動(dòng)小城鎮(zhèn)的健康，可持續(xù)發(fā)展顯得尤為重要。小城鎮(zhèn)建設(shè)，規(guī)劃是龍頭。解決好小城鎮(zhèn)的建設(shè)問(wèn)題，首先要解決好小城鎮(zhèn)的規(guī)劃問(wèn)題。自2008年1月1日《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》正式頒布實(shí)施以來(lái)，控制性詳細(xì)規(guī)劃的法律地位得到了提升，是國(guó)有土地使用權(quán)出讓、開(kāi)發(fā)和建設(shè)管理的法律依據(jù)，是小城鎮(zhèn)建設(shè)管理最主要的法定依據(jù)。《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》中將鎮(zhèn)一級(jí)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的地位提升至與城市控詳同等的高度，進(jìn)一步規(guī)范了鎮(zhèn)控規(guī)編制工作。小城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃主要以小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，強(qiáng)化規(guī)劃控制功能，指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。小城鎮(zhèn)控規(guī)的編制一方面有助于完善從宏觀與微觀、整體與局部的雙重屬性層面，對(duì)小城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)環(huán)節(jié)的分層次管理，保證小城鎮(zhèn)規(guī)劃體系的完整性；另一方面小城鎮(zhèn)控詳能進(jìn)一步細(xì)化所要進(jìn)行規(guī)劃管理的內(nèi)容，保障規(guī)劃編制、規(guī)劃管理以及小城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的有機(jī)銜接，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，推進(jìn)小城鎮(zhèn)形成良好的空間形態(tài)。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制是控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心內(nèi)容，與規(guī)劃管理和開(kāi)發(fā)建設(shè)密切相關(guān)，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高低很大程度上影響和決定未來(lái)土地開(kāi)發(fā)的收益，突出城鎮(zhèn)規(guī)劃中各個(gè)利益主體的關(guān)系。因此，怎樣對(duì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行控制，以此指導(dǎo)單元地塊容積率的確定成為小城鎮(zhèn)控規(guī)編制的難點(diǎn)和重點(diǎn)。二、研究背景2.1當(dāng)前小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制存在的問(wèn)題土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度是指“單位面積土地上所投入資金的數(shù)量，直觀地說(shuō)就是在單位基地上建造多少面積的建筑。”當(dāng)前，控規(guī)層面下的城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分級(jí)是一個(gè)新的研究領(lǐng)域，也是在傳統(tǒng)規(guī)劃價(jià)值觀與規(guī)劃編制技術(shù)層面的創(chuàng)新，具有一定的實(shí)踐意義。但在國(guó)內(nèi)相關(guān)研究中，主要是針對(duì)于大中城市，對(duì)小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分級(jí)研究尚屬空白；此外，小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)往往基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，以追求高效率的土地開(kāi)發(fā)和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為目標(biāo)導(dǎo)向，往往使小城鎮(zhèn)的控規(guī)編制中開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制成為個(gè)別利益群體急功利潤(rùn)的技術(shù)手段，喪失社會(huì)公平性原則；第三，當(dāng)前控規(guī)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的確定過(guò)程不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn)，規(guī)劃人員往往采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)值確定控制指標(biāo)，對(duì)經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)狀等方面的影響因素分析不全面，以至于所確定的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制沒(méi)有針對(duì)性，不能發(fā)揮本身應(yīng)具備的作用。造成當(dāng)前開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制種種問(wèn)題的原因往往是由于控規(guī)編制缺乏合理的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分配依據(jù)，因此，有必要對(duì)小城鎮(zhèn)整體開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的分級(jí)進(jìn)行研究，探討小城鎮(zhèn)建設(shè)強(qiáng)度控制方法。2.2小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制因素大體上對(duì)小城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制的影響因素分為兩類：主導(dǎo)因素和修正因素。主導(dǎo)因素是指對(duì)城市建設(shè)均產(chǎn)生影響，具有普遍性的影響因素，主要是區(qū)位因素，包括現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、商業(yè)集聚度、交通通達(dá)度、公交便利度、對(duì)外交通便利度、綠地條件、景觀質(zhì)量、人口密度等因素；修正因素指針對(duì)某些特定區(qū)域產(chǎn)生的影響因素，對(duì)城市整體而言不具有普遍性。主要包括生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃決策、政策因素、安全等限制型影響因素。控規(guī)全覆蓋下的強(qiáng)度區(qū)劃，對(duì)于營(yíng)造城市的空間形態(tài)，營(yíng)造城市整體環(huán)境起到了重要作用。我國(guó)小城鎮(zhèn)量大面廣，不同地區(qū)小城鎮(zhèn)自然環(huán)境、生產(chǎn)條件、風(fēng)俗習(xí)慣，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展差別很大，小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度空間分布的影響因素往往因城鎮(zhèn)發(fā)展的具體現(xiàn)狀和和發(fā)展特征不同而變化，因此，就影響因素的選擇而言，要充分考慮其實(shí)際的操作性和可取性。人口密度分布環(huán)境條件服務(wù)條件人口密度分布環(huán)境條件服務(wù)條件交通條件歷史政策因素景觀生態(tài)因素條件現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)強(qiáng)度因素修正因素主導(dǎo)因素修正因素主導(dǎo)因素土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分級(jí)評(píng)定土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分級(jí)評(píng)定三、研究對(duì)象議堂鎮(zhèn)位于邳州市西南部，距邳州市區(qū)不足5公里。，南北長(zhǎng)9公里。東接新河鎮(zhèn)、運(yùn)河鎮(zhèn)，北以老彭河為界，與趙墩鎮(zhèn)相鄰，西與碾莊鎮(zhèn)相連，南以房亭河為界，與土山、八路隔河相望，被譽(yù)為邳州市南大門。圖1議堂鎮(zhèn)區(qū)位圖議堂鎮(zhèn)地勢(shì)西高東低，中部有邳睢公路橫亙東北西南，交通方便。議堂鎮(zhèn)現(xiàn)下轄1個(gè)圖1議堂鎮(zhèn)區(qū)位圖文明程度。小城鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施是為小城鎮(zhèn)居住小區(qū)和住宅組群居民服務(wù)，獨(dú)建或合建配置的配套公共建筑和設(shè)施，主要分為行政管理、教育科技、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)金融、集市貿(mào)易和其他等7項(xiàng)。議堂鎮(zhèn)主要的公共服務(wù)設(shè)施均建在議堂鎮(zhèn)區(qū)。主要項(xiàng)目有：各項(xiàng)行政管理機(jī)構(gòu)、銀行、郵政局、電信局、文化中心、集貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、醫(yī)院、中心小學(xué)幼兒園以及其他服務(wù)設(shè)施。本研究按照小城鎮(zhèn)公共設(shè)施分級(jí)配置（一般將其分為三級(jí)：鎮(zhèn)級(jí)、居住小區(qū)級(jí)和住宅組群級(jí)），根據(jù)議堂鎮(zhèn)現(xiàn)狀公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建成現(xiàn)狀，確定因子A的三級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，分別為5、3、1分。1分表示住宅組群級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，人口規(guī)模為五千人以下，3分表示居住小區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，人口規(guī)模為五千——1萬(wàn)人，5分表示鎮(zhèn)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，人口規(guī)模為1萬(wàn)人以上。基于給出的權(quán)重值，所以將議堂鎮(zhèn)以住宅組群級(jí)公共服務(wù)設(shè)施為主的地塊賦值0.3，將以居住小區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施為主的地塊賦值0.9，將鎮(zhèn)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施為主的地塊賦值1.5。圖4議堂鎮(zhèn)公共設(shè)施因子評(píng)定圖圖4議堂鎮(zhèn)公共設(shè)施因子評(píng)定圖4.2議堂鎮(zhèn)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)強(qiáng)度城鎮(zhèn)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)強(qiáng)度對(duì)規(guī)劃的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度容量有重大影響。根據(jù)議堂鎮(zhèn)控規(guī)范圍的現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，將因子B分成3個(gè)等級(jí)：低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（容積率0-1）、中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（容積率1-2）、高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（容積率>2），分別賦值1、3、5分。基于給出的權(quán)重值，所以將議堂鎮(zhèn)低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的地塊賦值為0.4，將中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的地塊賦值1.2，將高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的地塊賦值為1.2。4.3議堂鎮(zhèn)交通因子城鎮(zhèn)的發(fā)展首先依賴于交通，應(yīng)積極發(fā)揮道路交通對(duì)本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和土地開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)和控制作用。交通條件作為衡量城鎮(zhèn)用地價(jià)值的基本標(biāo)準(zhǔn)之一。臨近城鎮(zhèn)道路的用地比不臨近城鎮(zhèn)道路的用地更具開(kāi)發(fā)性，因此把議堂鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的交通條件因子C劃分3個(gè)等級(jí)。分別為臨近城鎮(zhèn)重要道路用地、臨近城鎮(zhèn)一般道路的用地及不臨近城鎮(zhèn)道路的用地。分別賦值5、3、1。基于給出的權(quán)重值，結(jié)合議堂鎮(zhèn)用地編號(hào)圖，將其細(xì)化，把臨近主要道路的地塊賦值為1.5，將臨近城鎮(zhèn)一般道路的地塊賦值為0.9，將不臨近城鎮(zhèn)道路的地塊賦值為0.3。4.4城鎮(zhèn)景觀環(huán)境因子議堂鎮(zhèn)區(qū)濱水而居、綠網(wǎng)成林、環(huán)境優(yōu)美，通過(guò)富有創(chuàng)意的城市設(shè)計(jì)，對(duì)劃定的各類景觀風(fēng)貌片區(qū)、景觀節(jié)點(diǎn)和景觀軸線予以控制，創(chuàng)造議堂鎮(zhèn)區(qū)高品質(zhì)的人居環(huán)境。根據(jù)議堂城鎮(zhèn)各功能分區(qū)特點(diǎn)，城鎮(zhèn)的景觀系統(tǒng)總體布局包括“一帶一軸、二心八節(jié)點(diǎn)”。“一帶”為議堂生態(tài)風(fēng)光帶。規(guī)劃控制要體現(xiàn)生態(tài)性和親水性的原則。尊重河流自然形狀，采用生態(tài)駁岸。依據(jù)臨近用地的性質(zhì)打造不同內(nèi)容的濱水景觀，打造集文化、休閑、展示等多種功能為一體的親水景觀帶。“一軸”為城鎮(zhèn)景觀主軸，位于鎮(zhèn)區(qū)迎賓路，是城鎮(zhèn)最繁榮和活力的景觀軸線。“二心”---核心景觀節(jié)點(diǎn)位于邳睢路和議新路交匯的城鎮(zhèn)入口景觀節(jié)點(diǎn)和位于邳睢路和迎賓路的鎮(zhèn)區(qū)中心的景觀節(jié)點(diǎn)；“八點(diǎn)”---一般景觀節(jié)點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)共分布8處，分別位于各個(gè)片區(qū)交匯處。結(jié)合片區(qū)中心的建設(shè)，形成各具特色的景觀節(jié)點(diǎn)。綜合以上要素，將因子D為三個(gè)等級(jí)：重點(diǎn)景觀區(qū)、次要景觀區(qū)和一般景觀區(qū)。分別打分為4分、3分和1分。基于給出的權(quán)重值，結(jié)合議堂鎮(zhèn)用地編號(hào)圖，將其細(xì)化，把位于重點(diǎn)景觀區(qū)的地塊賦值為3.0，將位于次要景觀區(qū)的地塊賦值為1.8，將位于一般景觀區(qū)賦值為0.6。4.5城鎮(zhèn)人口密度分布因子縱觀議堂鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分布，還受到人口密度分布因素的的影響。人口增長(zhǎng)與空間分布是影響城鎮(zhèn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要因素，而人口密度是反映人口分布的重要指標(biāo)。一定程度上土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與人口密度成線性正相關(guān)關(guān)系。即土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越大，人口密度就越大，表現(xiàn)在對(duì)居住建筑規(guī)模和相應(yīng)配套設(shè)施規(guī)模上。人口過(guò)度集中，同時(shí)未達(dá)到相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)量，對(duì)城市或區(qū)域是超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)而不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。此外，對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃目標(biāo)的要求，而保證土地開(kāi)發(fā)建設(shè)量，根據(jù)現(xiàn)狀人口分布和規(guī)劃的居住用地情況，采取控制該地區(qū)人口密度的措施。因此將因子E分為3等級(jí)，分布表示人口密度低、中、高，分別賦值1、3、5分。基于給出的權(quán)重值，所以YT-01賦值為1.2，將YT-02賦值為1.2，將YT-03賦值為1.2，將YT-04賦值為1.2，將YT-05賦值為2.0，將YT-06賦值為1.2，將YT-07賦值為2.0，將YT-08賦值為1.2，將YT-09賦值為1.2，將YT-10賦值為0.4，將YT-11賦值為0.4，將YT-12賦值0.4。五、議堂鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度綜合評(píng)定根據(jù)S=2/3(0.3A+0.4B+0.3C)+1/3(0.6D+0.4E)的計(jì)算方法，可以得出綜合了議堂鎮(zhèn)每塊現(xiàn)狀土地的公共服務(wù)設(shè)施條件、交通條件、現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、景觀環(huán)境條件、人口密度分布條件各項(xiàng)因子的綜合評(píng)定圖。在這張?jiān)u定圖上，分值越低表示該地區(qū)建設(shè)強(qiáng)度越低，分值越高表示該地區(qū)建設(shè)強(qiáng)度越高。圖4議堂鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度綜合評(píng)定圖為使評(píng)定結(jié)果更明確，本研究將議堂鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度綜合評(píng)定值最終劃分為3個(gè)區(qū)間，即綜合評(píng)定值（1-3）、綜合評(píng)定值（3-4）、綜合評(píng)定值（4-5）。針對(duì)的發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)最終形成議堂鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)。議堂鎮(zhèn)建立的三級(jí)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度依次遞減，綜合評(píng)定值（1-3）為三級(jí)強(qiáng)度控制區(qū)、綜合評(píng)定值（3-4）二級(jí)強(qiáng)度控制區(qū)、綜合評(píng)定值（4-5）為三級(jí)強(qiáng)度控制區(qū)，將建設(shè)量在各個(gè)強(qiáng)度區(qū)劃范圍內(nèi)實(shí)施合理的分配。建立強(qiáng)度區(qū)劃等級(jí)之后，確定每個(gè)級(jí)別的不同用地類型的基準(zhǔn)容積率，以其為基準(zhǔn)，指導(dǎo)單元地塊的容積率，結(jié)合《江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》，進(jìn)一步確定不同用地性質(zhì)的地塊容積率。管理單元基準(zhǔn)容積率一覽表指標(biāo)類型用地類型強(qiáng)度一區(qū)強(qiáng)度二區(qū)強(qiáng)度三區(qū)基準(zhǔn)容積率居住用地2.01.51.2商業(yè)用地3.02.52.0行政辦公用地2.52.01.5文體教育用地2.01.40.8地塊編號(hào)YT-03、YT-04、YT-05、YT-06YT-09、YT-10、YT-11、YT-12YT-01、YT-02、YT-07、YT-08根據(jù)議堂鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地調(diào)查，進(jìn)行初步方案設(shè)計(jì)，根據(jù)空間形態(tài)健康發(fā)展，在強(qiáng)度控制分區(qū)下指導(dǎo)單元地塊的地塊容積率，具體設(shè)置住宅容積率控制在1.2-2.0，建筑密度控制在26%以下，行政辦公設(shè)施容積率控制在2.0-2.5，建筑密度控制在35%以下，商業(yè)設(shè)施容積率控制在2.5-3.0，密度控制在30-50%，綠地率20%-30%。教育機(jī)構(gòu)設(shè)施容積率控制在0.8-1.0，建筑密度控制在30%以下，綠地率35%以上。圖5議堂鎮(zhèn)建筑強(qiáng)度控制圖圖圖5議堂鎮(zhèn)建筑強(qiáng)度控制圖圖6議堂鎮(zhèn)建筑高度控制圖六、結(jié)語(yǔ)城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)控制是當(dāng)前城市規(guī)劃領(lǐng)域研究的重點(diǎn)課題和熱點(diǎn)課題，它