——物業管理民法典解讀進企業助力企業法治化發展《民法典》202X年某某物業企業民法典主題員工培訓主講人：某某某

時間：202X年X月X日Pellentesquehabitantmorbitristiquesenectusetnetusetmalesuadafamesacturpisegestas.目錄《民法典》與物業管理物業管理中的民法典《民法典》現場競答010203《民法典》與物業管理在民法慈母般的眼神里，每一個人就是整個國家。——孟德斯鳩01《民法典》與物業管理《民法典》合同編在合同法基礎上新增“物業服務合同”一章共14條，物權編中對物權法中“業主的建筑物區分所有權”一章新增1條規定，修訂了11條（其中4條為實質性修訂），侵權責任篇中對侵權責任法中“物件損害責任”一章共7條規定中的6條進行了實質性的修訂。TheCivilCodeandPropertyManagement我國民法典奉行民商合一的立法體例，民法典不僅在物權編中對業主共同管理區分所有建筑物民事權利的內涵、外延及其行使規則進行了詳細界定，而且在合同編中對業主與物業服務人之間的商事交易權利、義務及其效力規則進行了具體規范，還在侵權責任編中對作為商事主體的物業服務企業等建筑物管理人的管理義務和侵權責任作了相應規定。《民法典》第二十四章物業服務合同TheCivilCodeandPropertyManagement第九百三十七條物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。第九百三十八條物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。物業服務合同應當采用書面形式。第九百三十九條建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。第九百四十條建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。第九百四十一條物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。第九百四十二條物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。折中做法，用“保護”代替“保障”和“維護”。侵權責任編中仍舊規定物業服務企業的“安全保障義務”《民法典》第二十四章物業服務合同TheCivilCodeandPropertyManagement第九百四十五條業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。第九百四十六條業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。第九百四十三條物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。第九百四十四條業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。并未將“收支情況和預算方案”作為特別列明事項相當于任意解除權，民法屆有爭議《民法典》第二十四章物業服務合同TheCivilCodeandPropertyManagement第九百四十七條物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。第九百四十八條物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。第九百四十九條物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。第九百五十條物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。物業管理中的民法典侵權責任/自甘風險責任/高度危險責任/用工責任/其他責任02侵權責任CivilCodeinPropertyManagement高空墜物/高空拋物飼養寵物致人損害林木果實墜落損害責任高空墜物責任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千二百五十三條建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。注意：公共區域管理人=物業服務人特點與思考CivilCodeinPropertyManagement大部分高空墜物是自然原因，物業企業無從下手，防范起來成本巨大且效果不理想；物業企業責任相對高空拋物責任較大認定所有權人確定管理權人有無責任人合同如何約定防范技術手段防范過程痕跡保留大修基金保險責任高空拋物責任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后，有權向侵權人追償。物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。發生本條第一款規定的情形的，公安等機關應當依法及時調查，查清責任人。能確定侵權人由侵權人擔責管理人承擔未履行安全保障義務的侵權責任難以確定侵權人的高空拋物責任承擔順序CivilCodeinPropertyManagement高空拋物行為發生經調查仍難以確認責任人的，由可能加害人補償查清責任人由責任人擔責公安機關介入高空拋物責任CivilCodeinPropertyManagement基本是人為因素不確定性強難以預測及防范危害嚴重侵權人難尋特點摸清家底設立易發清單增設高空視頻監控巡查記錄完整找準宣傳切入點，如兒童負面宣傳特點林木果實墜落損害責任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千二百五十七條因林木折斷、傾倒或者果實墜落等造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。特點與場景CivilCodeinPropertyManagement特點自然外力原因難以預測防范場景某小區十年木瓜樹碩果累累，枝葉繁茂，某天暴雨造成路過業主被果實砸傷，樹枝絆倒骨折.調查出潛在風險1.摸家底及時修剪樹枝，采摘成熟的果實5.勤修剪缺點：增加企業負擔2.買保險分散風險砍伐林木前注意相關手續的辦理建議張貼在明顯出提醒業主3.貼警示標志夏季天氣多變，及時關注天氣預報做好防范4.關注天氣預報《民法典》法條飼養動物損害責任CivilCodeinPropertyManagement1245飼養的動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任；但是，能夠證明損害是因被侵權人故意或者重大過失造成的，可以不承擔或者減輕責任。1246違反管理規定，未對動物采取安全措施造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任；但是，能夠證明損害是因被侵權人故意造成的，可以減輕責任。1247禁止飼養的烈性犬等危險動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任。1249遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由動物原飼養人或者管理人承擔侵權責任。《民法典》法條飼養動物損害責任CivilCodeinPropertyManagement1250因第三人的過錯致使動物造成他人損害的，被侵權人可以向動物飼養人或者管理人請求賠償，也可以向第三人請求賠償。動物飼養人或者管理人賠償后，有權向第三人追償。特點物業不是執法機關，勸阻制止報告如何進行是個難題。第一千一百七十六條自愿參加具有一定風險的文體活動，因其他參加者的行為受到損害的，受害人不得請求其他參加者承擔侵權責任；但是，其他參加者對損害的發生有故意或者重大過失的除外。第一千一百九十八條賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所的經營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任（后可向第三人追償）。自甘風險責任CivilCodeinPropertyManagement自愿參加不得向其他參加人員主張侵權除非對方故意或重大過失公司組織小區業主開展跑步比賽，應注意什么？特點場景自甘風險責任CivilCodeinPropertyManagement建議參加者受到損害——管理者或組織者未盡到安全保障義務的承擔侵權責任——若其他參加者有故意或重大過失情形的，管理者、組織者承擔補充責任。簽署風險告知書或公示風險提示01安全保障措施要到位02購買保險03提前準備應急預案04用工責任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千一百九十一條用人單位的工作人員因執行工作任務造成他人損害的,由用人單位承擔侵權責任。用人單位承擔侵權責任后,可以向有故意或者重大過失的工作人員追償。特點執行工作任務實際用人企業承擔侵權責任案例思考開公車出去辦公事將人撞傷保安在崗期間與業主發生口角將業主打傷建議01、工作職責清晰02、崗位職責培訓并留存簽收記錄03、過錯約定高度危險責任CivilCodeinPropertyManagement占有或者使用易燃、易爆、劇毒、高放射性、強腐蝕性、高致病性等高度危險物造成他人損害的，占有人或者使用人應當承擔侵權責任；但是，能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承擔責任。被侵權人對損害的發生有重大過失的，可以減輕占有人或者使用人的責任。1239124112401243遺失、拋棄高度危險物造成他人損害的，由所有人承擔侵權責任。所有人將高度危險物交由他人管理的，由管理人承擔侵權責任；所有人有過錯的，與管理人承擔連帶責任。從事高空、高壓、地下挖掘活動造成他人損害的,經營者應當承擔侵權責任;但是,能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的,不承擔責任。被侵權人對損害的發生有重大過失的,可以減輕經營者的責任未經許可進入高度危險活動區域或者高度危險物存放區域受到損害，管理人能夠證明已經采取足夠安全措施并盡到充分警示義務的，可以減輕或者不承擔責任。高度危險責任CivilCodeinPropertyManagement高空作業窨井施工電力施工水設施施工機械車庫保養外墻瓷磚施工等場景謹慎注意義務警示義務安全防護措施特點注意檢查外包單位資質保險措施防護措施到位提示義務充分建議《民法典》現場競答03物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的