中國REITs指數之零售不動產資本化率調研報告第四期2023年11月出版方：戴德梁行瑞思不動產金融研究院中聯基金目錄前言112023

年上半年中國內地不動產大宗交易市場概覽新加坡、中國香港

REITs

在內地大宗交易案例分析本期調研基本情況介紹2345271213不動產資本化率調研成果2中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告前言1不動產投資信托基金（REITs）是不動產投融資體系中的重要金融工具，我國基礎設施

REITs

試點產品自

2021

年

6

月底正式上市，截至

2023

年

10

月底，共有29

支

REITs

產品正式發售，底層資產涵蓋

產業園

區、倉儲物流、保障性租賃住房以及交通、能源、環保等多個領域，發行規模達到

1,000

億元，基礎設施公募REITs

市場產品的表現與資產定價受到各方關注。2023

年

3

月份，國家發展改革委發布的《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發改投資〔2023〕236號）明確，貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施

REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施

REITs。2023

年

7

月，商務部等

13

部門聯合印發《關于促進家居消費若干措施的通知》提到，支持符合條件的家居賣場等商業網點項目發行基礎設施不動產投資信托基金（REITs）。在此背景下，瑞思不動產金融研究院聯合戴德梁行、中聯基金共同發起“中國REITs

指數之零售不動產資本化率調查研究”，并得到了北大光華張崢

教授研究團隊的支持，以問卷的形式邀請不動產投資領域的專業機構參與調研，通過分析受訪者對不同城市零售不動產在大宗交易市場中的專業判斷，參考新加坡、中國香港

REITs

收購內地物業時公開披露的交易信息，為不動產大宗交易及公募REITs

資產定價提供了一份參考基準。目前，《中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告》已發布三期，得到國內不動產投資行業、REITs

市場監管及參與機構的廣泛關注與高度認可。在公募

REITs市場穩步踏入第三年發展之時，瑞思不動產金融研究院發布

2023

年度零售不動產資本化率調查研究結果，為不動產及消費基礎設施

REITs

市場的長久發展提供資產定價的“錨”。最后，誠摯感謝參與中國

REITs

指數之不動產資本化率調研的

40

余家機構及行業專家，期待與各位保持長期合作，共同推動中國不動產金融行業的研究、交流、規范與進步。瑞思不動產金融研究院二〇二三年十一月一日中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告12023年上半年中國內地不動產大宗交易市場概覽22023

上半年中國內地共錄得

109

宗、共計

898

億大宗交易。受美元加息提升資金成本、經濟表現低迷及租賃基本面疲軟等因素影響，投資者呈現出短期內的觀望情緒，市場收并購活躍度下降，交易價格整體回歸理性。上海仍是大宗交易最活躍的市場，成交金額

359

億，占全國總成交額約

40%；北京也錄得

251

億成交，在疫情放開后市場有所反彈；廣州市場情緒改善，以

132

億成交金額創下近六年同期最高紀錄；深圳

150

億的成交金額未能承接去年下半年的增長勢頭，金融行業背景買家主導自用型交易；二線城市整體交易量較少。中國內地不動產大宗交易市場投資分布（人民幣

億元）3,5003,0002,5002,0001,5001,00050002017201820192020202120222023H1上海北京深圳廣州其他城市數據來源：戴德梁行資本市場部及研究部交易額不包括土地收購和低于

1

億元的交易關于買家類型，自用買家成交活躍，占到了總成交金額的

50%，央國企、科技類上市公司作為自用買家頻繁出手。深圳大宗交易市場中，自用買家維持主導地位，占半年交易宗數近

8

成。此外，內資買家繼續主導市場，約

82%

的占比為近三年來新高；上海仍然受外資偏愛，外資交易額約

87

億元，廣深依舊以內資為主導買家。中國內地不動產大宗交易市場資金來源（人民幣

億元）3,5003,0002,5002,0001,5001,00050002017201820192020202120222023H1內資境外數據來源：戴德梁行資本市場部及研究部交易額不包括土地收購和低于

1

億元的交易2中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告按物業類別來看，寫字樓及商務園

區以

57%

的成交金額占比，依舊占據市場主力位置。工業物流熱度有所下降，占比也從

2022

年的

21%

回落至

8%，今年上半年受美元加息而國內降息的影響，大部分外資基金投資日趨保守，內資日漸活躍，但受限于內資投資者較高的內部合規性要求，投資決策流程往往較長，且物流地產對部分內資投資者來說是新興領域，需要較長的研究和決策周

期，因此工業物流的成交量在上半年有所回落。另外，公寓及住宅項目在今年上半年躍進最受歡迎資產類別前三，占比約

10%。縱觀

2019

年至

2023

年交易物業類型占比變化，可見大宗交易資產類型及活躍程度受公募REITs

發展推動和影響。公寓

數據中心

其他2%1%3%酒店、旅游地產3%2019-2023H1中國內地不動產大宗交易市場

-工業物流2%物業類型（按交易額）數據來源：綜合體16%戴德梁行資本市場部及研究部交易額不包括土地收購和低于

1

億元的交易寫字樓/商務園區201948%零售25%公寓

數據中心公寓6%數據中心4%1%3%酒店、旅游地產4%酒店、旅游地產2%工業物流11%工業物流10%2020寫字樓/商務園區綜合體8%202147%綜合體11%零售11%寫字樓/商務園區62%零售20%數據中心酒店、旅游地產酒店、旅游地產4%1%其他0%1%公寓4%公寓10%零售5%零售10%綜合體14%寫字樓/商務園區寫字樓/商務園區51%202257%2023H1綜合體14%工業物流21%工業物流8%中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告3縱觀

2019

年至

2022

年，零售不動產的投資較大程度受到疫情影響，交易流動性呈現減弱趨勢。中國內地零售不動產大宗成交額從

2019

年的

721

億元，回落至

2020

年的

224

億元，2021

年有所回升至

537

億元，然而受疫情影響，2022年再次陷入低迷，僅產生

111

億元交易額。2023

年上半年，零售不動產大宗交易有所回暖，半年成交額近

90

億元，占比從

2022

年的

5%

回升至

10%，但仍與

2019

年、2021

年的成交額有較大差距。公募

REITs

在國內發展逐漸成熟，退出路徑也越來越明確，年初國家發改委發布的

REITs

項目申報通知中也首次將消費基礎設施納入

REITs

試點范圍，零售物業將迎來利好。按城市類型來看，中國內地商業不動產大宗交易主要集中在一線城市，過往四年占比約

76%-86%。一線城市中，上海的投資總額占比最大，過往四年占比約為

30%-40%。消費基礎設施

REITs

的推出，有望為盤活二線城市優質資產提供重要平臺。廣州15%2019-2023H1中國內地不動產大宗交易市場

-上海40%城市分類（按交易額）2023H1北京28%數據來源：戴德梁行資本市場部及研究部交易額不包括土地收購和低于

1

億元的交易深圳17%廣州10%其他城市15%上海北京13%36%廣州9%上海40%2022深圳2021深圳12%17%北京24%其他城市24%其他城市14%其他城市19%上海30%廣州11%廣州4%上海35%20192020深圳14%深圳20%北京北京27%26%4中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告2023上半年中國內地一線城市大宗交易市場分析北京：大宗交易金額回升，自用買家比例提升2023

年上半年，整體經濟仍處于下行趨勢，北京大宗交易市場也在逐漸的恢復中。縱觀上半年，北京大宗交易市場共完成交易

29

宗，交易額達人民幣

251

億元，同比上漲

70.1%。跟往年相比，市場交易數量明顯增多，而單宗交易金額仍呈下降趨勢。近年來，北京市場自用型買家交易比例越來越高，2023

年上半年自用型買家交易額占比已達

55.7%。寫字樓仍是這些買家最青睞的物業類型，且交易方式也越來越多元化，已從原來的單純買樓到參與股權交易、法拍等形式。近年來，北京寫字樓市場持續有商改辦、酒改辦項目投放市場，隨著北京城市更新各項法規政策的不斷完善，投資者對城市更新類項目的接受程度越來越高，未來該類項目交易也將持續活躍。上海：市場需求逐步釋放，大宗交易資產類型多樣化2023

年上半年，上海經濟保持恢復發展態勢，大宗交易投資市場明顯回暖。縱觀上半年，上海大宗交易市場共完成交易額達人民幣

359

億元，與去年同期基本持平。從資產類別來看，上海大宗交易物業類型整體呈多樣化發展趨勢。其中，商務園

區

/

寫字樓依然是資本市場最受歡迎的資產類別，其交易金額

219.6

億元，占比為

61.2%。此外，公寓物業持續受到機構投資者追捧，成交金額

74.1

億元，占比20.7%。零售業態交易金額占比

13.1%，位列第三。2023

年下半年，市場在售物業項目增加，資本化率出現上升趨勢，預計買賣雙方心理價差將進一步縮小，預期會有更多交易在下半年度發生。聚焦藍領市場的宿舍型保障性租賃住房市場或將成為公寓賽道新的突破口。隨著擴大內需和改善預期的宏觀政策的持續發力，上海經濟復蘇內生動力將逐步增強，資本市場也有望提振信心。廣州：市場情緒改善，大宗交易逐步復蘇廣州上半年全市共錄得

11

宗大宗物業成交，上半年全市資本市場成交總額達到

132

億元，為

6

年同期最高水平，市場情緒有所改善。從資產類型來看，寫字樓仍然是最受青睞的資產類型，成交總金額占全市的

63%。由于資金回收仍然是房地產開發商的關注重

點，在開發商積極出售的態勢下，部分有自用需求的企業迎來資產收購機會。工業資產成交金額占比約

12%，投資人對廣州工業資產關注度有所上升。零售資產交易金額占比約

3%，延續

2022

年成交較為冷淡的態勢。隨著賣方對于資產處置和出售意愿的不斷增強，廣州市場在售物業項目有望增加。資產價格方面，短期內甲級寫字樓供應量的增加將令寫字樓租賃市場空置率與租金雙雙承壓，部分資產持有方或將受此影響而下調價格。買賣雙方對資產價格預期的持續靠近有利于加快交易進程，也將為投資者優化資產配置帶來有利條件。中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告5深圳：自用買家持續關注深圳市場上半年受到經濟增速放緩等因素影響，機構投資者決策趨于審慎

，整體成交較為平淡，買家持續關注的同時更關注性價比。深圳上半年累計成交金額

150

億元，未能承接去年下半年增長勢頭。上半年綜合體交易和辦公交易成交占比

85%，酒店、長租公寓類逐漸出現于市場，占約

10%

成交額。社區商業的交易案例有某外資基金購得深南

68

萬科里，資產體量

1.53

萬平方米，相對較小。投資人對商業類項目的投資意向將有所提振，但預計在

2024

年顯現。預計下半年，長租公寓、小體量的商業零售等業態將保有較高關注度；隨著公募

REITs

不斷擴容擴募，物流倉儲等基礎設施資產仍保持較高的市場熱度，但受供不應求因素影響優質資產價格推高。此外，隨著前期大量不良資產進入法拍市場，司法拍賣也成為買家尋找優質另類資產的重要渠道。6中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告新加坡、中國香港REITs

在內地零售大宗交易案例分析3所持中國內地物業各業態占比：新加坡

vs

中國香港（按資產數）3%7%5%1%新加坡14%辦公30%工業物流29%中國香港酒店27%零售商業綜合體服務式公寓數據中心22%55%8%數據來源：戴德梁行北京估價及顧問服務部整理4

支中國香港

REITs

持有的中國內地所持中國內地零售物業城市分布：新加坡

vs

中國香港（按資產數）零售資產主要分布在一線城市（北上廣深），而

5

支新加坡

REITs

持有的中國新加坡內地零售資產主要分布在新一線城市、二線城市。24%28%10%一線城市新一線城市二線城市中國香港三四線城市17%90%31%數據來源：戴德梁行北京估價及顧問服務部整理中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告7新加坡、中國香港REITs

持有內地零售物業中國香港REITs物業名稱城市新加坡REITs物業名稱城市春泉產業信托惠州華貿天地惠州升禧環球房地產投資信托仁和春天棕北店成都領展購物廣場·中關村領展購物廣場·京通七寶萬科廣場北京北京上海北京華聯萬柳購物中心北京華聯成都空港購物中心成都華聯大連金三角店大連領展房地產投資信托北京華聯商業信托華聯合肥蒙城路購物領展購物廣場·廣州太陽新天地購物中心領展中心城廣州廣州深圳廣州合肥合肥西寧中心華聯合肥長江西路店華聯西寧花園店維多利廣場重慶北部新區奧特萊斯重慶越秀房地產投資信托白馬大廈廣州砂之船房地產投資信托重慶市壁奧特萊斯重慶招商局商業房地產投資信托花園

城綜合商業深圳合肥奧特萊斯合肥新加坡REITs物業名稱城市新加坡REITs物業名稱城市砂之船房地產投資信托昆明奧特萊斯昆明凱德Mall七寶店上海大信新都匯斗門店珠海廣州樂峰廣場廣州大信新都匯順德店佛山凱德廣場新南店成都大信新都匯坦背店中山凱德中國信托凱德廣場·學府哈爾濱大信商業信托大信新都匯石歧店中山凱德廣場·埃德蒙頓哈爾濱大信新都匯小欖店中山凱德廣場·雨花亭長沙大信新都匯遠洋店大信悠客街溢彩薈凱德Mall大峽谷凱德Mall雙井店凱德Mall望京店凱德Mall西直門店中山中山北京北京北京北京凱德廣場·諾和木勒呼和浩特凱德中國信托8中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告2019

年以來，中國香港

REITs

內地零售物業收并購

/

上市交易共

6

單，大宗交易主要集中在

2019

年、2021

年。領展為港交所REITs最大內地零售資產買家，其收購主要集中在一線城市購物中心資產。新加坡REITs內地零售物業收并購共8單，大宗交易主要集中在

2019

年、2020

年。凱德中國信托為新交所

REITs

最大內地零售資產買家，其收購主要集中在新一線、二線城市購物中心資產。2019-2023H1中國香港REITs

在中國內地零售物業交易案例收購/建筑面積資產價格單價REITs名稱交易時間物業名稱城市出租率出售（萬平方米）（億元）（元/平方米）春泉產業信托收購收購收購2022202120212019惠州華貿天地惠州14.597.1%24.42（1）16,850領展房地產投資信托七寶萬科廣場上海廣州深圳14.997.8%70.3%100.0%96.2%64.00（1）42,995領展房地產投資信托資信托資信托廣州天河領展廣場9.08.46.832.0566.0025.6015.4935,566領展房地產投收購收購上市深圳領展中心城78,66537,90027,023領展房地產投2019領展購物廣場·京通北京招商局房托2019深圳南山區花園城深圳5.079.1%備注：（1）該資產價格為

100%權益下的目標物業資產價值，春泉產業信托收購惠

州華貿天地

68%

股權，領展收購七寶萬科廣場

50%

股權（2）上表統計的建筑面積多指購物中心建筑面積（3）上表統計的資產價格、出租率均為交易時點數據數據來源：交易公告、戴德梁行北京估價及顧問服務部整理中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告92019-2023H1新加坡REITs

在中國內地零售物業交易案例收購/建筑面積資產價格單價REITs名稱交易時間物業名稱城市出租率出售（萬平方米）（億元）

（元/平方米）凱德中國信托收購2020廣州樂峰廣場廣州8.491.9%34.0040,674（1）凱德中國信托凱德中國信托凱德中國信托凱德中國信托凱德中國信托凱德中國信托出售2020凱德Mall二七店鄭州9.2-7.708,337收購收購收購2019凱德廣場·學府哈爾濱10.499.8%17.4516,73220192019凱德廣場·埃德蒙頓哈爾濱4.398.6%4.6910,808凱德廣場·雨花亭長沙6.298.1%7.4612,017出售2019賽罕購物中心呼和浩特4.2100.0%4.6010,969收購2019玉泉商業項目呼和浩特7.6-8.0810,589備注：（1）該資產價格為

100%權益下的目標物業資產，凱德中國信托

2020

年收購廣州樂峰廣場剩

余

49%

股權數據來源：交易公告、戴德梁行北京估價及顧問服務部整理10

中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告2022

年，春泉產業信托公布春泉產業信托已完成

68%

股同年，凱德中國信托向凱德集團以

34.0

億元的資產對價收權收購位于中國惠

州的華貿天地。華貿天地是惠州商務中心購廣州樂峰廣場所在項目公司剩

余

49%

股權。于

2017

年區里的標志性高端購物中心，收購的物業估值24.42

億元。11

月，雙方曾分別向保德信投資管理公司（PGIM）收購該華貿天地位于惠

州的商務中心區之江北，地理位置優越，吸項目

51%、49%

權益，資產對價為

33.4

億元。自

2017

年引廣泛的潛在客戶群體。華貿天地吸引了國內外一線品牌進收購以來，在凱德進行運營管理期間該項目實現了年化兩位駐，例如雅詩蘭黛、蘭蔻、HugoBoss

及

BOSE

等。數的收入增長。2021

年，凱德中國信托出售1

處武漢新民眾樂園

零售物業，縱觀過往

5

年交易情況，我們看到海外

REITs

收購內地購并新裝入

4

處倉儲物流資產，體現出凱德擴展新經濟領域物中心資產集中在

2019

年

-2021

年，近兩年交易量有所下資產規模的趨勢。凱德新民眾樂園

位于武漢市漢口中山大降，流動性下降。2019

年

-2021

年海外

REITs

收購內地購道，所在的江漢路步行街商圈是華中地區最著名的商業街之物中心資本化率較低，有以下過往因素影響：1）當時境外一。凱德新民眾樂園

總建筑面積約

4.1

萬平方米，包括一棟市場無風險利率較低且呈現下行趨勢，資產收并購貸款成本總建筑面積為

3.1

萬平方米的附樓和一棟總建筑面積為

1

萬與資產收益率之差擴張，融資成本降低撬動交易情緒上漲；平方米的文物建筑，可出租凈面積約

2.2

萬平方米，資產估2）當時中國內地經濟整體表現向好，消費需求擴張，投資值為

4.58

億元。人對購物中心運營信心充足。2021

年，領展先后完成對七寶萬科廣場

50%

權益及廣州然而，在

2023

年的市場環境下，海外利率提升影響全球經太陽新天地購物中心兩處購物中心的交易，延續了其對于商濟景氣度，導致不動產租賃需求疲軟，從而在租金、空置率業地產專注于一線城市核心區位稀缺資產的收購策略。七寶等方面影響物業的盈利能力。同時，2020-2022

年受疫情廣場位于上海市閔行區，零售面積約

14.9

萬平方米，收購管控影響，購物中心經營承壓，資產賬面表現不佳，加之大后，萬科旗下的印力集團仍握有運營權。太陽新天地購物中宗交易流動性下降傳導至投資人要求回報率的提升，現金流心位于廣州市天河區珠江新城東，零售面積約

9

萬平方米。現值的降低，給物業估值帶來壓力。根據新加坡、中國香港由于收購前該項目牽涉錯綜復雜的債權問題，購物中心在收REITs

持有內地典型零售資產最新估值水平，一線城市資產購時點經營欠佳，收購完成后，領展即為商場制定了分階段估值資本化率在

3.6%

-

5.3%

之間，新一線城市資產估值的資產提升計劃，并計劃于

2023

年完成改造。資本化率在

4.3%

-

5.3%

之間，其他城市資產估值資本化率在

4.9%

-

6.5%

之間。整體而言，海外

REITs

收購內地2020

年，凱德中國信托出售1

處零售物業并新裝入

5

處產零售物業曾有燦爛春天，但如今市場轉為冷淡，有待宏觀經業園

區資產，這也是其從純零售業態轉變為多元化業態的重濟提升帶動經營和投資市場改善。要標志。2020

年

2

月，凱德中國信托將位于鄭州核心商圈的凱德

Mall

二七店出售予鄭州丹尼斯集團，交易對價

7.7隨著中國內地消費基礎設施

REITs

政策的放開，更多消費億元。該項目于

2011

年由凱德中國信托向北京華聯完成收購，隨后由北京華聯繼續作為整租方進行經營，但

2019

年末該租戶已整體退租。年報數據顯示，凱德

Mall

二七店資產將逐步裝入

REITs

平臺，內地公募

REITs

的定價方式，將對海外投資者在內地零售資產大宗交易定價方式產生深遠影響。同時，由于加息的影響，新加坡、中國香港

REITs2016

年

-2019

年間的租金毛收入的增長已隨著項目逐漸老股價普遍處于折價水平（即股價低于凈資產價值），而中國舊呈現疲態。本次出售使得凱德商用中國得以從該物業中釋內地不動產公募

REITs

當前普遍處于溢價狀態，因此，消放現金價值，而不必產生重

大的資本支出，出售所獲利得也費基礎設施

REITs

推出后，發行人或將參考對比境內外市將為收購新項目提供資金支持。而買家鄭州丹尼斯集團持有場的發行定價差異，從而做出其境內或境外

REITs

平臺搭僅一街之隔的大衛城商場，完成本項目收購后得以擴大其在建和擴募的決策安排。二七商圈的資產規模。中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告

11本期調研基本情況介紹4第四期中國

REITs

指數之零售不動產資本化率調研以問卷的形式邀請不動產投資領域的專業機構與行業專家參與調研，通過分析受訪者對于不同城市各類資產在大宗交易市場中的專業判斷，為建設中國

REITs

資產定價體系提供合理的基準指數。本期調研于

2023

年

8

月完成，期間收到了

40

余家不動產投資機構的問卷反饋。受訪機構包括境內外房地產基金公司、保險機構、開發商/

運營商、新加坡及中國香港上市

REITs

管理人、銀行

/

信托

/

金融機構等，其中開發商/

運營商占比近四成，不動產私募基金占比三成，險資占比近兩成。從資金來源來看，以內資機構為主，占比近九成。本期資本化率調研問卷共設置兩大類問題，包含投資偏好調查和資本化率調查。投資偏好調查主要了解受訪者在未來一年對于不同城市、零售細分資產類型的投資關注度與偏好；資本化率調查主要聚焦于市場交易量較大、產品較為標準化的購物中心業態，了解受訪者所認可的購物中心資產在大宗交易市場中的資本化率合理水平。本次調研對零售不動產的城市維度作了區分：一線城市為北京、上海、廣州、深圳四座城市；新一線城市包括成都、杭州、南京、武漢、重

慶、西安；其他城市為上述城市之外中國內地其他城市。一線城市核心商圈定義：北京核心商圈:中央商務區、宣武門崇文門、東二環

-

朝外、公主墳、燕莎、三里屯、王府井、西單、亞奧、望京、中關村、十里堡

-

青年路上海核心商圈:南京東路、南京西路、準海中路、徐家匯、陸家嘴深圳核心商圈:福田

CBD、華強北、蔡屋圍、后海、寶安廣州核心商圈:體育中心、珠江新城、越秀運營凈收益

NOI資本化率Cap

Rate=當期資產價值12

中國

REITs

指數之不動產資本化率調研報告零售不動產資本化率調研成果5零售投資機會關注度：購物中心＞社區商業＞奧特萊斯＞百貨商場相比

2022

年末，在疫情結束以及消費基礎設施

REITs

推出的影響下，投資人對零售物業投資關注度明顯提升。從城市維度來看，北京、上海受投資人關注的比例最高，體現了市場對北、上兩座城市的投資偏好；其次為廣州與深圳，再其次為新一線及主要二線城市。受經濟形勢不確定性等多重

影響，多數投資人傾向于選擇市場更為穩健的一線城市作為首要投資目的地以降低投資風險。綜合而言，購物中心是所有零售細分業態中投資人較為青睞的投資標的，主要考慮到購物中心運營、建設較為標準化，交易流動性相比其他細分業態更高。其次，受訪者對于社區商業投資機會呈現了明顯的偏好，主要考慮到社區消費需求的韌性，以及公募

REITs政策支持社區商業資產發行帶來的可退出性。奧特萊斯（Outlets）在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，是購物中心業態中的一個細分賽道，其往往對運營商有更專業化的要求，本次調研中，奧特萊斯受到約

2-3

成受訪者的關注，投資人對奧特萊斯在一線城市關注度與主要二線城市關注度差異較小。百貨商場在各類零售業態中受關注度最低，僅有

1-2

成投資者關注百貨商場的投資機會，受電商沖擊以及消費者體驗式需求的提升，百貨行業客流日趨流失，傳統的百貨模式較難尋找擴張盈利，紛紛進行轉型升級。零售不動產投資機會受關注度80%70%60%50%40%30%20%10%0%北京上海廣州社區商業

奧特萊斯深圳百貨商場新一線主及要主二

線要城二市線城市購物中心中國

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指數之不動產資本化率調研報告

13零售新一線城市關注度：成都、杭州為新一線城市中最受投資人歡迎的城市新一線城市經濟的快速發展與相對較高的投資收益率吸引了不動產投資機構的目光。在非一線城市中，調研得出關注度最高的前

6

名城市列為新一線城市，分別為成都、杭州、南京、武漢、重

慶、西安。約

51%

的受訪者選擇了成都作為首要投資目的地，約

35%

的受訪者選擇了杭州作為首要投資目的地。非一線城市零售投資機會受關注度前六名60%50%40%30%20%10%0%成都杭州南京首要關注武漢重慶西安其次關注次要關注杭州、成都穩居非一線城市關注度首批位，與城市商業魅力、收入與消費力、經濟水平相關，也與城市零售不動產持有者的機構化程度、過往交易活躍度密不可分。根據第一財經·新一線城市研究所連續發布

8

年的《城市商業魅力排行榜》，綜合考慮商業資源聚集度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性及未來可塑性，成都、重

慶、杭州多年位于新一線城市前列。此外，投資人關注的新興城市“獨一”項目，即該城市核心區位、體量最大、輻射范圍最廣、經營表現穩定的購物中心。部分新興城市的“獨一”購物中心過往三年受疫情影響較小，抗風險能力較強，投資人關注此類項目的投資機會，但其要求回報率較高。14

中國

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指數之不動產資本化率調研報告購物中心資本化率水平本期調研主要聚焦于市場交易量較大、產品較為標準化的購物中心業態，了解受訪者所認可的購物中心資產在大宗交易市場中的資本化率合理范圍，并形成以下結論：各城市購物中心資本化率水平一線城市購物中心資本化率Cap

Rate01

北京02

上海03

深圳04

廣州核心區核心區核心區核心區4.5%-5.3%4.6%-5.4%4.6%-5.4%4.8%-5.6%非核心區非核心區非核心區非核心區5.0%-5.9%5.1%-5.9%5.1%-6.1%5.3%-6.3%新一線城市購物中心資本化率Cap

Rate01

成都02

杭州03

南京04

武漢05

重慶06

西安5.1%-6.6%5.2%-6.6%5.5%-6.6%5.6%-6.6%5.6%-6.8%5.7%-6.8%中國

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指數之不動產資本化率調研報告

15相比2022年末調研結果，四個一線城市投資人要求購物中心資本化率均有所抬升，主要由于美元加息導致大宗交易流動性下降，以及經濟不確定性下消費需求萎縮的影響。本期調研中，買賣雙方給出的區間分化明顯，投資者多持有謹慎

觀望態度，頭部開發商賣方預期仍較為樂觀。本期調研結果顯示，北上深整體表現韌性更強，北上深核心區購物中心的資本化率在所有城市及區域中為最低且較接近，分別為

4.5%-5.3%、4.6%-5.4%

和

4.6%-5.4%。廣州核心區購物中心資本化率相比其余三個城市更高，為

4.8%-5.6%。受訪者對于一線城市核心區及非核心區的購物中心收益要求差異表現了明顯的因區位帶來的風險溢價，核心與非核心區資本化率差異約為50bps。本期調研中，超過六成受訪機構給出新一線城市的資本化率區間判斷。受消費基礎設施

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放開的政策影響，非一線城市零售不動產通過公募

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退出通道打開，投資人對新一線城市零售投資機會關注度顯著提升。本期調研發現，機構投資者給出的成都、杭州購物中心資本化率區間為新一線城市中最低，分別為

5.1%-6.6%

和

5.2%-6.6%，和一線城市非核心區位資本化率區間持平。本次調研中，投資人給出的南京、武漢、成都、西安購物中心資本化率下限在

5.5%-5.7%

之間。奧特萊斯資本化率水平在一線城市、新一線城市，近年均有成熟運營的奧特萊斯項目交易案例，但交易流動性整體比購物中心更低。本次調研發現，考慮到資產交易流動性、經營難度等，投資人普遍認為奧特萊斯資本化率比同區位的購物中心高出

0.5%-1.0%。未來趨勢：短期呈觀望情緒，消費基礎