天貿南大拓展“奧特萊斯〔OUTLETS〕〞折扣店的可行性分析報告廣東天貿南大百貨二〇〇三年二月二十八日天貿南大拓展“奧特萊斯〔OUTLETS〕〞折扣店的可行性分析報告前言自去年下半年始，“折扣店〞被認為國內下一個最有前途的零售業態，受到業界追捧及關注。國內一些零售巨頭如北京首聯、上海聯華等已經向外界宣布要把“折扣店〞當作一種戰略業態來開展，并制定了開展方案。為此，公司于春節前專程派員到北京考察被業界認為是中國折扣店代表作的“北京燕莎奧特萊斯〔OUTLETS〕購物中心〞，受到很大的啟發。現將“北京燕莎奧特萊斯〔OUTLETS〕購物中心〞以下簡稱“燕莎折扣店〞與公司自98年以來一直經營比擬成功的天南未來折扣店的雛形——“天貿南大名牌特價場〞〔以下簡稱“天南特價場〞〕作全面考察、比擬，分析兩者的經營上的差異、利弊和得失。根據公司將以“天貿南大奧特萊斯〔OUTLETS〕折扣店〞作為戰略開展突破口的設想，特制定公司2003年開設“折扣店〞工作方案，并進行可行性分析，呈送董事會審批。“北京燕莎奧特萊斯〔OUTLETS〕折扣店〞與“天貿南大名牌特價場〞比擬分析工程比擬比擬工程：經營理念及目的“燕莎折扣店〞“天南特價場〞“名牌+實惠〞=“奧特萊斯〞〔OUTLETS〕；“奧特萊斯〞是英文OUTLETS的中文直譯，英文的原意是“出口、出路、排出〞的意思，用于零售商業，那么專指銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心；品牌結構相對穩定〔即長期性經營〕。“名牌+特價〞=“天貿南大名牌特價場〞，是與“正價場〞相對應而言的，顧名思義是專門銷售公司自營、專架、專柜的過季、下架、斷碼的名牌折價商品；公司利用“天南特價場〞填補經營空檔；經營品種主題經常變化，約15-20天全面調整一次。評價：據不完全統計，以服裝為例，零售商〔還有經銷商、批發商、生產廠商等〕存在大量的過季、下架、斷碼商品，需通過低于正常零售價格出售，那么為折扣店〔特價場〕提供大量的商品貨源供給；“燕莎折扣店〞和“天南特價場〞都能滿足較多消費者以較低價格購進品質有保證的名牌商品的心理；“燕莎折扣店〞結構組成為“名牌商店〞；“天南特價場〞結構組成為自營、專架、專柜的名牌商品。比擬工程：開業時間“燕莎折扣店〞“天南特價場〞2002年12月18日始自1998年中評價：天貿南大經營管理者，以敏銳的觸覺和獨到的眼光，早在98年在二樓男服商場開設“名牌特價場〞，在同行業中競爭對手“中華百貨名牌特價場〞、“廣百特價場〞、“友誼特價場〞比擬，處于領先地位。比擬工程：營業面積“燕莎折扣店〞“天南特價場〞10560平方米〔據稱建筑面積為16000平方米，營業面積按天河城實用率66％計算〕650-2800平方米不等〔目前為650平方米〕評價：“燕莎折扣店〞的營業面積規模及其穩定性說明“燕莎〞決定以此作為一種業態開展，具有明顯的獨立性；“天南特價場〞根據經營需要進行靈活調整，最大營業面積約2800平方米，是在2002年3月15日“天貿南大電器廣場〞調整至7樓前利用經營空檔進行經營，經營面積有時擴大有時縮小，具有不穩定性，說明公司僅將其作為主營業務的補充。比擬工程：地理位置“燕莎折扣店〞“天南特價場〞位于北京東四環南路，北江大橋旁位于天河城廣場內，從二樓調整至三樓，最后調整至七樓評價：“燕莎折扣店〞偏離商業中心區，交通便利，適合駕車人士前往選購；“天南特價場〞位于華南地區最著名的購物中心——天河城廣場內，地處商業中心，交通便利，適合駕車及非駕車人士前往選購。比擬工程：商店〔鋪〕結構“燕莎折扣店〞“天南特價場〞單體獨立建筑，結構方正，單層建筑面積超過7000平方米，實用率高，利用率高屬非單體獨立建筑店鋪，與天貿南大綜合百貨屬下的天貿南大電器商場融為一體，目前位于天河城七樓，實用率66%評價：“燕莎折扣店〞所選商鋪結構有利于店鋪的宣傳，商品的布局，形成較寬敞舒適的購物環境，形象獨立、鮮明；比擬工程：市場定位及目標消費群體“燕莎折扣店〞“天南特價場〞中檔及中檔偏高中檔評價：“折扣店〞〔特價場〕分別延伸了“總店〞的市場定位及目標消費群體，但“正價場〞與“折扣店〞〔特價場〕的重疊，使兩者銷售上存著不可調和的利益沖突，要小心處理。比擬工程：企業形象及商場布局“燕莎折扣店〞“天南特價場〞風格“現代、簡潔、舒適、方便〞；商品以品牌布局陳列為主，品牌形象鮮明；統一貨架設計，統一貨架陳列布局整齊、簡潔；企業形象統一“CI〞設計，具有時尚感、現代感；與“燕莎總店〞綜合百貨公司形象截然不同，風格獨立，購物指引清晰、明了；購物環境“寬敞、簡潔〞，營業場地無任何奢華裝飾，無天花；單個品牌占用經營場地面積約50—150平方米。風格“搶購氣氛熱烈，方便〞；商品以品牌布局陳列，但布局及陳列凌亂，品牌形象不鮮明；陳列貨架參差不齊，以公司提供的特價車為主，各供給商自行提供貨架為輔；“特價場〞形象統一“CI〞設計，與總店風格統一，形象不獨立，購物指引不鮮明；營業場地以簡易裝修為主〔有天花〕，無任何奢華裝飾，購物環境擁擠、煩雜、布局混亂；單個品牌占用經營面積約5—15平方米。評價：“燕莎折扣店〞企業形象鮮明，風格獨立，符合折扣店作為獨立業態的開展要求；“天南特價場〞的經營風格符合廣州消費習慣，關于公司未來拓展的“天貿南大奧特萊斯〔OUTLETS〕折扣店〞，應重塑企業形象。比擬工程：商品結構“燕莎折扣店〞“天南特價場〞以經營男女服裝為主，約占經營品種數量的70%以上，其它商品包括皮具、箱包、床上用品、兒童用品、運動用品及工藝品約占25%，日用品約占5%，無電器、金飾珠寶類別的商品；無自有品牌商品；商品檔次偏高，均為國際著名品牌及國內著名品牌，無低檔商品；商品品牌供給一局部來自“燕莎總店〞經營的品牌，商品另一局部來自專賣店的品牌商品。以男女服裝為主，約占經營60%以上，其它商品，包括床上用品皮具、鞋、箱包、電器、兒童用品、文具等，除金飾珠寶外商品結構與“正價場〞根本相符；自有品牌為“天南品牌〞所占比例少；商品檔次為中檔；商品品牌一局部來自正價場自營、專架、專柜經營的商品，另一局部來自天河城內專賣店的品牌商品。評價：“燕莎折扣店〞和“天南特價場〞均以服裝為主要經營品牌，主要考慮注重商品供給來源豐富，毛利率偏高；選擇知名品牌商品，可確保商品的品質及提升顧客的認知度，促進銷售。比擬工程：供給商的關系“燕莎折扣店〞“天南特價場〞租賃關系與代銷分成相結合；供給商自費派營業員進場推銷，由公司統一管理；統一收款，定期結算。代銷分成，無租賃關系；供給商自費派營業員進場推銷，由公司統一管理；統一收款，定期結算。評價：“燕莎折扣店〞在供給商關系處理上較天南特價場靈活，局部供給商關系為租賃關系，可降低經營風險，在稅款上由供給商自行繳稅，可降低公司經營賦稅風險；以代銷分成、定期結算形式，可以降低購銷經營的風險，減少營運資金的壓力。比擬工程：顧客購物方式“燕莎折扣店〞“天南特價場〞自選自助式購物為主〔其中服裝、皮件及小件商品由營業員開具小票，到收款臺付款，然后憑小票提貨；日用家品那么統一從“入口〞處進入，在收款臺結算后，統一從“出口〞處離開〕；配套購物車，購物籃。完全開放式，自由選購，顧客選定商品后由營業員開具小票，到收款臺付款，然后憑小票提貨；無配置購物車和購物籃。評價：燕莎折扣店日用家品類采用大賣場的“封閉定向進出〞的客流管理模式，便于引導顧客流向和加強商品管理的平安性，減少人員費用支出，降低經營本錢；自選自助式購物給顧客營造一個較寬松的購物環境。比擬工程：保安系統“燕莎折扣店〞“天南特價場〞設置攝像監控系統；商品設防盜碼；不準攜帶購物袋進場。商品平安主要由營業員負責；派便衣保安員巡場監控。評價：“燕莎折扣店〞商品管理平安系數高，有效控制商品失竊率，減少經營損失，但初期投入資金較大，維護費用高。比擬工程：營業時間“燕莎折扣店〞“天南特價場〞從13時—21時，與總店營業時間不一致。上午10時—晚上10時，與總店營業時間一致。評價：由于“燕莎折扣店〞地處四環路，我們估計一方面考慮營業時間外人流量少，另一方面可以一班制，降低經營費用。比擬工程：場地租賃本錢及初期資金投入“燕莎折扣店〞“天南特價場〞租金及管理費水平低，估計二者合計約50元/平方米左右；初期投入資金約2500萬元，其中：裝修費用約1000萬元〔按1000元/㎡計算〕租金及管理費240萬〔按50元/㎡含管理費，二按一租計算〕廣告費100萬元開辦費100萬元防盜系統300萬元電腦系統250萬元租金管理費2002年租金55元/平方米，管理費45元/㎡/月，兩者合計100元/㎡/月初期投入資金約720萬元裝修費用340萬元〔按800元/㎡計算〕廣告費100萬元電腦系統150萬元防盜系統無投入租金及管理費130萬元〔按“二按一租〞計算〕評價：“燕莎折扣店〞與“天南特價場〞從總體而言，單位面積初期投入資金根本相當；“燕莎折扣店〞與“天南特價場〞租金和管理費的差異性關鍵在于地理位置的選擇。注：天南特價場按7樓承租面積4267㎡計算，因2002年1－3月期間特價場占七樓全場經營。比擬工程：銷售額、毛利率及盈利能力“燕莎折扣店〞“天南特價場〞毛利率據觀察可達20%；銷售額據了解日均50萬元；因資料不祥，盈利能力無法判斷。毛利率22%；剔除場地變動因素，2002年日均銷售13.5萬元，銷售額最高72萬元；盈利能力強。評價：根據公司“特價場2001－2002年銷售數據〞表，顯而易見“天南特價場〞單位面積銷售額指標、盈利能力指標遠高于“燕莎折扣店〞。比擬工程：廣告宣傳推廣“燕莎折扣店〞“天南特價場〞從外表上觀察可見，其在廣告宣傳推廣初期投入非常之大，預計開業廣告投入超過100萬元，全年投入超過200萬元，促銷效果明顯。2001年調整至7樓時，公司曾短期內投入廣告宣傳超過70萬元，促銷效果明顯。評價：廣告宣傳推廣費用，對于“折扣店〔特價場〕〞無論在初期及經營過程中，預計投入將較大，才能到達宣傳推廣的效果。關于考察“燕莎折扣店〞值得關注并思考的問題“燕莎折扣店〞相對穩定的品牌結構與商品供給的矛盾問題。按照我們的經驗判斷，一個成功的品牌不可能有太多過季、斷碼、下架、滯銷商品，品牌結構長期不變將會面臨商品供給鏈的短裂。據反映“燕莎折扣店〞開業一個月后，即碰到這個問題，使它的商品供給被迫走向兩個方向開展：一方面引入當季正價商品經營，另一方面引入一些非名牌特價商品經營，嚴重影響“奧特萊斯OUTLETS〞的經營特色。因此我們認為，如何防止商品供給鏈的斷裂，保持經營特色，將會是“燕莎折扣店〞首要面對的問題。“燕莎折扣店〞的選址的問題“燕莎折扣店〞選址偏離商業中心，與零售業便利性的宗旨相矛盾，我們應該理解，無論“折扣店〞在多么高貴包裝底下，仍然掩蓋不了商品的過季、斷碼、下架的事實，也掩蓋不了“價格重視型〞顧客群的消費心理，因此我們認為“折扣店〞的目標顧客群大局部應該是“公交車〞一族，小局部是“小汽車〞一族。我們認為其偏離商業中心的選址依據有兩個：一是考慮經營的租金和管理費本錢；二是考慮物業未來轉型的開展潛力。因此我們認為折扣店的選址應盡量靠近商業中心〔或靠近大賣場〕。“燕莎折扣店〞規模是否偏大，及商品結構的合理性問題。“燕莎折扣店〞約10000㎡實用經營面積〔建筑面積16000㎡，估計實用率為66％〕，單個品牌的經營面積偏大〔約50－150㎡〕，我們判斷其單位面積的經營業績不高，將使其經營壓力非常大；另一方面，商品供給的缺乏，會嚴重削弱其“名品折扣店〞的核心競爭力。因此，我們認為折扣店單店的最正確經營規模為實用經營面積3000－5000㎡；另一方面，要調整商品的結構，降低服裝所占比例，增加服裝以外的名牌特價商品的供給來源。“燕莎折扣店〞與外國一直流行的折扣店的經營模式的區別問題。從各方面了解，外國一直流行的折扣店，如法國家樂福集團下屬的DIA〔迪亞〕折扣店等的經營有如下特點：以折扣形式銷售商品，經營本錢低。商品以自有品牌的日用為主。經營規模：面積1500㎡左右，品種數量300－500種。選址超市大賣場旁，被譽為“大賣場的吸血蟲〞。目標消費群：中檔偏低的日用品消費者。連鎖經營，復制能力強。未來開展具有專業化的特點，如：折扣書店、折扣電子產品店等。由此，我們可以將“燕莎折扣店〞視作為以名牌特價商品為主的專業折扣店業態。考察“天南特價場〞值得關注和思考的問題。“天南特價場〞成功原因我們總結“天南特價場〞成功原因在于：天河城的地利優勢。“天貿南大〞品牌的影響力和號召力。市場定位準確與“正價場〞，錯開經營，互為補充。商品品質可靠。“調整——變化〞，每半月一次的調整變化，一方面確保名牌特價商品的數量，另一方面使消費者感到“時時有實惠，月月有新鮮〞。“天南特價場〞如何蛻變為“天貿南大‘奧特萊斯〔outlets〕’折扣店〞的設想及可行性問題。關于天貿南大名牌特價場2001－2002年銷售業績數據來源：SKU小組“天貿南大奧特萊斯〔OUTLETS〕折扣店〞設想及其可行性研究名稱〔暫定名〕中文(1)：天貿南大——奧特萊斯折扣店〔以下簡稱“天南折扣店〞〕中文(2)天貿南大名牌特價場英文：Tianmaonanda_outlets經營理念：通過商品折扣銷售的形式，為顧客提供名牌及品質有保證的特惠商品，簡單表述為“名牌+實惠〞=“天貿南大奧特萊斯〞經營風格：“現代、簡潔、舒適、方便〞開展戰略及目標迅速進入并占領“折扣店〞市場，遏制潛在競爭者的進入，為天貿南大未來五年戰略開展打下根底；2003年在廣州市內拓展“天南折扣店〞2—3家；經營力爭當年實現盈虧平衡。選址：選址要求：位于商業中心區，交通便利，租金及管理費水平低，物業實用率高，建筑結構合理，易于布局；選址目標：2003年，天河城內1家，荔灣區、越秀區、海珠區、東山區選送二家；2004年，廣州市內實現一區一家折扣店；店鋪規模：單店經營面積〔實用〕3000—5000平方米。管理原那么：天貿南大董事會天貿南大董事會中央財務系統企業信息管理系統中央采購系統折扣店工程經營班子后勤支持系統分店分店分店分店分店統一財務管理，統一核算；統一企業信息系統管理；統一采購系統管理；統一“CI〞形象設計；統一宣傳推廣。實施可行性依據：天南美居電器廣場及佛山天貿南大營運管理的經驗。“天南折扣店〞供給鏈分析商品供給的數量和來源根據國家經貿委市場局調查，結果說明“2002年600種重要商品86％供過于求，零售業對上游產業的主導地位將進一步加強；進入中國的世界知名品牌越來越多，名牌商品的市場越來越大，當季商品與過季商品分開銷售的愿望越來越高；折扣商品比例：第一次售出60％－80％倉庫第一次售出60％－80％倉庫積壓？倉租？天貿南大“奧特萊斯〔OUTLETS〕〞折扣店第二次售出20％－40％生產商全價商店購進100%返回倉庫預計，至少有20％的潛在的折扣商品成為“天南折扣店〞的商品供給來源。商品供給渠道天貿南大自有供給商天貿南大非自有供給商，包括天河城內名牌專賣店及其他專賣店商品的經銷商、批發商商品的直接生產商天貿南大自購商品天貿南大自有品牌商品商品結構目前公司經營的商品除金飾珠寶、名表之外。品牌選擇國際、國內中高檔知名暢銷品牌。商品價格及品質控制實行全價、折扣商品價格備案管理，確保商品“貨真價實〞。“天南折扣店〞競爭力量分析同業競爭者在廣州，雖然至今尚未出現“折扣店〞業態，但其雛形——名牌特價場的競爭非常劇烈〔見下表〕競爭對手中華廣場名牌特價場廣百名牌特價場友誼商店特價場個體經營特價店鋪背景中華百貨廣州百貨大廈友誼商店個體工商業者地點中華廣場五樓廣百七樓友誼商店內/時代廣場遍布全市經營規模〔實用面積〕約3400㎡約1500㎡1000－1500㎡200㎡以下經營時間自2000年10月始長期經營自2000年始長期經營不定期經營長期經營銷售額估計5000萬/年少于2000萬/年不詳無法估計目標顧客中檔偏低，與主營零售業務的消費群體根本一致中檔偏低，與主營零售業務的消費群體根本一致中檔偏高，與主營零售業務的消費群體根本一致消費群體購置力低與供給商關系代銷分成、租賃，定期結算代銷分成，定期結算代銷分成、租賃，定期結算購銷代銷商品來源以中華廣場內專賣店品牌商品為主，自營品牌商品為輔以自營品牌商品為主以自營品牌商品為主自購自銷商品檔次中檔偏低中檔高檔低檔商品品質一般一般高差商品結構服裝為主服裝為主服裝為主服裝為主盈利能力估計較強一般一般一般競爭影響力強一般強強評價：中華百貨名牌特價場將是未來“天南折扣店〞最主要的競爭對手。潛在競爭者由于“折扣店〞業態進入無障礙，潛在競爭者多，關鍵在于誰可搶占先機，占領市場，遏制對手。購置者競爭威脅大購置者大多是以價格為導向消費心理，擁有較多信息，具有購置權力強、忠誠度低的特點，折扣廣告宣傳對其購置行為有較大的影響力。商品供給商的競爭威脅力弱根據目前商品供給量大于需求量的買方市場特點，供給商大多處于被動供給態勢，我們有較強主導性和主動性。“天南折扣店〞競爭優勢分析根據“SWOT〞分析方法，對“天南折扣店〞的競爭優勢分析如下表：強項Strengths：弱項Weakness：天貿南大的品牌信譽和實力；良好的公共關系和供給商關系；“天南特價場〞成功經營；近11萬名“VIP卡會員〞；完善的企業信息管理系統和財務系統；財務狀況穩健良好；通過ISO9002質量管理體系的認證。團隊精神消費者對“折扣店〞的認知度低；消費習慣尚未形成，消費群體需要耐心培養；自有品牌的設計、開發、經營、采購能力弱；與競爭者比擬，企業稅賦不均。機遇Opportunities：威脅Threats：天貿未來開展戰略；“折扣店〞以一種新業態出現；市場需求大；市場進入條件低；競爭對手少。市場完全自由競爭狀態進入無壁壘；潛在競爭對手的進入；綜合百貨公司的競爭；超市大賣場的競爭。以上分析可見“天南折扣店〞具有非常強的競爭優勢，同時，潛在競爭威脅非常大。“天南折扣店〞的營銷策略產品策略產品結構比例〔%〕供給來源具體策略毛利率競爭對手目標男女服裝、皮具類60%總店自營、專架、專柜、過季、斷碼、下架、商品；各專賣店過季斷碼商品；生產商直銷商品；其它滯銷商品。經營利潤的主要來源20%各大百貨商店的服裝名牌特價場床上用品類10%總店自營、專架、專柜、過季、斷碼、下架、商品；各專賣店過季斷碼商品；生產商直銷商品；公司開發〔監制〕商品。經營利潤的主要來源18%各大百貨商店床上用品特價場日用品10%公司自有品牌；公司采購；生產直銷。“以點帶面〞促銷策略，“吸血蟲〞策略10%各大超市大賣場電器10%生產商直銷；公司采購；樣板機。“以點帶面〞促銷策略5%－其它10%其它來源促銷策略－－綜合100%16%－“穩定——調整〞策略一局部商品，如日用品等長期穩定經營，以吸引固定的消費群體，一局部商品，如服裝、皮具等具有時尚消費特征的商品，要不斷調整，對消費者保持新鮮感和吸引力。“折扣店——電器店〞同場經營策略天河城七樓“電器廣場——特價場〞同場經營的成功經驗說明兩種業態優勢可以互補，有利于增強競爭能力和吸客能力。“供給商戰略伙伴關系〞策略考慮公司長期經營折扣店的開展策略，以及品牌折扣商品供給資源存在稀缺的因素，力爭與局部供給商建立長期合作的戰略伙伴關系，有利于鎖定商品來源，排斥競爭對手。促銷策略折扣店促銷策略以廣告促銷為主，以現場交易促銷工具為輔；統一廣告宣傳促銷，有利于廣告資源共享，間接節約經營本錢。“天南折扣店〞經營效益預測〔一〕預測前提第一年度廣州市同時開設三間折扣店；折扣店單店承租面積5000㎡，實用率66％，那么三間店承租總建筑面積為15000平方米，實用經營面積為9900平方米；租金、管理費按天河城七樓2002年水平，租金55元/㎡/月，管理費43元/㎡/月；新店鋪租賃條件“二按一租〞；裝修費用按2002年七樓裝修水平800元/㎡計算；租金無減免期；其它經營指標參照“天南特價場〞2001－2002年經營業績；分“樂觀〞、“一般〞、“悲觀〞三種經營狀況預測。〔二〕工程投資：前期投入：約2000萬元，其中：裝修費：800元/m2×9900㎡=792萬元用途包括：天花、地板、照明、貨架、播音系統及門面裝修等；租金及管理費〔兩按一租〕：100元×15000㎡×3＝450萬元電腦系統投入：250萬元用途包括：增加小型機，增強電腦系統的信息處理能力；流動資金：300萬元用途包括：自購商品及開發自有品牌商品的設計和生產；工作服：10萬元開辦費：100萬元廣告宣傳費用：50萬元〔三〕營銷本錢和費用預測〔第一年〕：據估算，第一年經營及管理費用總額為2204萬元，其中：租金：990萬元按55元/平方米，計算第一年租金為：15000㎡×55元/㎡×12＝990萬元；管理費：774萬元按43元/平方米計算：1500㎡×43元/㎡×12＝774萬元工資費用：173萬元，每三年以3%的幅度遞增。按單店人員編制40人計算，總數為120人，每人每月平均工資1200元計算：120人×1200元/月/人×12＝173萬元福利及工會費：28萬元按工資總額的16%計提173×16%＝28萬元；各項勞動保險：62萬元按工資總額的35.75%計提173×35.75%＝62萬元；商業保險：36萬元按每月3萬元計算：3萬元/月×12＝36萬元；水電費用：每年180萬元，每年以3%幅度遞增。按每月15萬元計算：15萬元/月×12＝180萬元固定資產折舊及攤銷：942萬元，其中：裝修792萬元，按新會計制度那么為當年攤銷電腦管理系統設備折舊年限為5年，每年折舊金額50萬元開辦費100萬元，當年攤銷廣告宣傳費：200萬元〔已包括前期投入的50萬元〕，每年遞增3%辦公費用及其他費用：120萬元，每年遞增3%。按每月10萬元計算：10×12＝120萬元。財務及包裝費用：150萬元，每年遞增10％。〔四〕銷售額及毛利率估算：根據“天南特價場〞2001－2002年經營業績〔如上表〕，我們分別按“樂觀〞、“一般〞、“悲觀〞三種經營狀況預測：“天貿南大折扣店〞的第一年單位面積銷售額分別是2002年單位面積銷售額4800元/㎡/月的50%，40％，30%；以后每年增長幅度為10%。根據以上〞產品營銷策略分析〞的預測，我們將“天貿南大奧特萊斯名牌折扣店〞銷售毛利率從天南百貨目前的23%調低至為16%。〔五〕效益預測：根據工程前期投入、每年營銷本錢和費用預測，對工程第1-5年經營效益按“樂觀〞、“一般〞、“悲觀〞三種經營狀況進行測算：“樂觀〞預測：天貿南大折扣店經營損益表〔三間店〕單位：萬元說明：1、第一年日均銷售額為78萬元，以后每年增幅為10%；2、毛利率按含稅銷售額16％計算；3、附加稅及其它按銷售額7‰；4、租金按每兩年遞增20%計算；5、管理費按每三年遞增5%計算；6、工資、水電費、運輸費用及倉租、廣告宣傳費按每年遞增3%計算；7、固定資產折舊及攤銷包括：792萬元裝修費一年內攤銷完畢，10