廣州工商學院學位論文寫作聲明和使用授權說明學位論文寫作聲明本人鄭重聲明：所呈交的學位論文，是本人在導師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果。除文中已經注明引用的內容外，本論文不含任何其他個人或集體已經發表或撰寫過的作品或成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本聲明的法律結果由本人承擔。論文作者簽名：日期：2020年5月31日學位論文使用授權說明本人完全了解廣州工商學院關于收集、保存、使用學位論文的規定，即：按照學校要求提交學位論文的印刷本和電子版本；學校有權保存學位論文的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務；學校可以采用影印、縮印、數字化或其它復制手段保存論文；在不以贏利為目的的前提下，學校可以將學位論文編入有關數據庫,提供網上服務。（保密論文在解密后遵守此規定）論文作者簽名：導師簽名：日期：2020年5月31日一、緒論（一）問題的提出一項對中國房價研究的分析結果表明，中國房價一直居高不下的原因并非住房的價值在上漲而是地價在上漲，地價被一致認為是引起房價上漲的罪魁禍首。基于《關于房地產企業土地增值稅清算管理辦法》本課題期望進行有益探索。（二）本論文相關的國內研究動態綜述國內有關房地產企業土地增值稅理論研究主要集中在土地增值稅納稅籌劃的風險及防范上、土地增值稅清算的難點以及我國對國外物業稅開征的借鑒。1.土地增值稅的風險及防范措施國內學者通過分析大量的相關文獻后，指出在當今時代土地增值稅面臨的挑戰與應對之法。李璐從土地增值稅降低成本出發，分析了土地增值稅不足之處包括稅收籌劃目標不明確、稅務部門不完善以及企業對納稅籌劃認識不足，以及應對這些缺陷的解決之法。張雷納稅籌劃風險出發，分析了土地增值稅工作中的可能出現的風險及其應對措施。楊麗群從土地增值稅納稅籌劃出發，分析了在納稅籌劃中遇見的問題及其解決方法2.土地增值稅清算的難點國內學者研究楊寧主編的《土地增值稅清算實務》一書。本書作者從工作實務操作出發，詳細地介紹了與房地產開發行業相關的業務流程，從納稅人、稅務中介機構和稅務機關三個角度立體化地講解了與財務核算、納稅申報、稅務鑒證、受理審核、稅務稽查等相關的稅收政策和行業管理規范。在厘清房地產開發行業相關概念的基礎上，系統地講解了土地增值稅清算政策及應用、土地增值稅清算程序及方法、土地增值稅清算申報表的填報和審核，全面整理了房地產開發企業的會計核算實務和涉稅事項，重點剖析了土地增值稅清算實務中的重點和難點。本書可以作為房地產開發企業進行土地增值稅清算申報、稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證、主管稅務機關實施清算審核和檢查的指導用書，適用范圍廣泛。3.物業稅實施被重新提出物業稅的征收涉及社會發展的各個領域，關于物業稅制度的實行和有效開展是一個循序漸進的過程，在借鑒國際各國的成功經驗和進行了大量的理論研究之后，國內研究學者對物業稅研究也達到了一定的深度。再根據我國發展的需要我國也是時候建立物業稅制度了。（三）論文的創新點及理論和實踐意義本文的創新思路為：以為土地增值稅的相關政策基礎，從土地增值稅在稅收籌劃、清算過程的難點為切入點，研究了應對土地增值稅征收過程中所遇見問題及其解決方法，同時分析了物業稅引入的原因。本文對于房地產企業落實《關于房地產企業土地增值稅清算管理辦法》如何進行土地增值稅籌劃及如何面對清算過程中出現的挑戰進行分析，從企業節稅角度和企業納稅運營方向對房地產企業增強對土地增值稅清算方案提出了一些見解,主要采取建造普通標準住宅的稅收優惠政策,是符合標注的扣除項目金額增加,利用房地產項目進行投資、聯營,從整體上把控土地增值稅相關稅收政策,聘用專業機構專業人士,積極防范稅務風險。最終提高房地產企業的經濟利益和社會利益具有重要現實意義。（四）論文主要研究內容與組織結構第一部分土地增值稅稅收籌劃第二部分房地產企業土地增值稅清算第三部分物業稅最后部分是結論，在進行土地增值稅改革降低企業房價的同時，也要確保稅收制度的完善和稅收工作的有序進行。在國家制定宏觀的房地產相關經濟政策的同時，房地產企業的相關財務人員要積極學習相關的政策，并把它活用到工作中，真正的實現降低房地產企業的成本，規避財務風險，服務于廣大消費者。二、土地增值稅稅收籌劃（一）進行土地增值稅稅收籌劃的內涵土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和裙帶物并獲得收入減去法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據向國家依法繳納的一種稅負。在國家法律和稅收規定允許的范圍內合理避稅，做到最大程度的節稅增利，找到最佳的方案進行房地產企業的生產、投資與經營，實現所有者權益最大化。合理有序地進行土地增值稅的節稅工作，可以有效地降低房地產企業的開發成本，對提高企業的經濟效益等方面至關重要，能夠有效合理地配置企業資源，實現環保節約，有助于樹立良好的企業形象，使企業在可預見的未來不會大規模的削減業務或停業。（二）土地增值稅納稅籌劃的在房地產開發企業的表現1.稅收標的物模糊從市場反饋的情況看來，目前只有極少部分的企業把土地增值稅落實到位，而絕大部分企業對土地增值稅的認識非常有限。土地增值稅的稅收籌劃相對于其他稅種的范圍要更廣、周期要長，無意中增加了稅收籌劃的難度，這就要求工作人員不僅要有全面的統籌能力，而且要求掌握相關的政策。例如：沒有形成完整的稅收籌劃思路就可能導致稅收籌劃的失敗，沒有掌握最新的政策就有可能達不到節稅的效果。2.缺乏對稅收籌劃的認知從社會的整體層面來看，大多數企業房地產企業對稅收籌劃的認知不足，有些房地產企業為了自身的利益，通過稅收籌劃的方式隨意削減納稅項目，造成偷稅漏稅的后果。因此，要想土地增值稅稅收籌劃有序進行必須糾正房地產企業管理人員對土地增值稅的認知，了解稅收籌劃的原因。3.企業治理層和管理層水平偏低大部分房地產企業的治理層和管理層人員水平偏低，尤其是稅務會計人員的專業能力不足，對稅收征管法律法規的了解不足，以及治理層的監管不力，致使在企業成本核算和納稅環節出現嚴重紕漏，妨礙了房地產企業的發展。由此可見，企業應加強對相關工作人員的管理和監督，并定期組織培訓，每年進行兩次調崗，通過績效考評制度來任用職員對優秀員工給予升職加薪，而對于考評不合格的員工降職降薪，并督促員工積極完成會計人員的繼續教育，推動房地產企業前進。（三）防范房地產企業土地增值稅稅收籌劃中的風險措施1.做好整體工作，明確籌劃項目土地增值稅是房地產開發企業的重要稅負所在，在房地產的成本中占有重大比重。因此，房地產企業必須重視土地增值稅的稅收籌劃。首先，需要能清晰的劃分土地增值稅稅收征收項目，因為一個好的稅務籌劃方案，應該具有大局觀和長遠的眼光。在合法的前提下，企業選擇低稅負和遞延納稅以獲取稅收收益。土地增值稅籌劃具有超前性、事中性、事后性等特性，稅收設計環環相扣，當期少繳稅款的計劃未必是最優的選擇，很多時候，當下少繳稅款就意味著以后要多交稅，這個也需要綜合考慮。所以必須要有稅收籌劃的大局觀，全面分析每一個影響稅收的因素，考慮再三，最重要的是在進行稅收籌劃時要做到與時俱進，學習最新的相關法律法規，并運用到實際工作中來，建立健全的稅收籌劃系統，在符合法律法規的情況下做到合理避稅，降低房地產的建造成本。2.提高企業自身管理水平房地產企業應該跟上時代的步伐，建立健全的企業內部財務管理體系，同時加大對企業財務管理的監督力度，做好內部審計工作。提高工作者的法律意識，保證稅收籌劃的有序進行，以及建立內部監督機構避免出現違法違紀行為。建立賞罰制度，對為企業的發展做出杰出貢獻的員工給予獎勵，對在工作中存在違法違紀的員工給予懲戒。3.合理利用國家優惠政策當前我國的稅收政策頻繁出臺，房地產企業應當及時學習中央的指示，根據稅收政策的變動及時修改稅收籌劃計劃，及時應對政策的變動，合理利用國家的優惠政策。最重要的是，相關稅務人員要結合自身情況制定合理的稅收計劃。同時，稅務人員還需要結合自身的實際情況選擇合適的土地增值稅核算方法，稅務人員還要具有一定的戰略目光，能夠預見政策的變化，并具有迅速地反應能力。三、房地產企業土地增值稅清算（一）房地產企業土地增值稅清算的難點1.土地使用權歸屬問題目前城市發展過于迅速，造成城市土地資源出現公布營救的局面，政府為實現對城市土地資源管理的需要，頒布了許多的相關政策，并對土地的種類進行分類，嚴格固定各種土地資源的用途，在一定程度上保證了房地產企業獲取土地的合法性，但是有些房地產企業的利益也受到了影響，他們便通過不符合國家法律的要求獲取土地，或者沒有辦理合規的土地轉讓手續，這也給房地產的銷售帶來的惡劣的影響，造成企業資金鏈的斷裂。同時也就出現了稅權歸屬問題，給國家造成了土地稅和流轉稅的流失。2.可抵扣項問題土地增值稅可抵扣項目包括真實發生可以扣除的部分外還包括：一、獲得土地使用權所產生的的費用及房地產的開發成本：二、計算扣除的部分包括一、房地產開發所形成費用、與轉讓房地產所有權所形成的稅金以及國家另行規定的加計扣除部分。由于不同原因形成的成本費用扣除標準和計算方法亦有會所不同。這也給扣除項目的確認帶來的難題。一是稅務人員在核算土地出讓金的過程中，會包含存在尚未繳納、以財政補貼返還企業以及滯納金和罰款等項目，但是在稅法的規定中，應剔除違反了國家法律規定而繳納的滯納金、罰款。部分稅務人員則認為罰款是由于房地產交易中心收取的費用支出，應該體現在轉讓金中，應當構成地價的成本。由于稅收部門和房地產企業對扣除項目標準不一致，最終也影響了土地增值稅清算的結果不一致。二是由于房地產開發作為一個時間久、科目種類多、資金需求量大的大項目，很多房地產開發企業都會利用財務杠桿的方式來籌集外部資金。但由于國家宏觀調控或資金市場的限制，因而房地產開發公司一般都采取委托貸款的方式進行集資，利用多個平臺實現。從目前市場情況來看，房地產開發公司在開發過程中存在一些開發費用的抵扣問題。比如，由于房地產企業財務人員的專業水平不足，房地產企業的管理方式不一致，成本核算系統不全面，在進行土地增值稅稅收清算時，稅收部門會安排外部專業的稅務事務所對房地產企業進行核算，稅務事務所會對整個項目的全過程進行整理，其中包括發票、合同、增量簽證等，但由于企業沒有對發票進行統一管理，存在發票遺失的現象，給土地增值稅清算的開展增加了難度。三是項目成本費用的分攤問題，房地開發產企業存在分期開發的現象，一套公共基礎設施可能用于幾期的開發階段，因此就應該將公共基礎設施的成本分攤至每一期，而不是集中在一期。如果房地產企業的開發項目包括普通住宅和商業用房，由于商業用房和普通住宅價值存在較大差異，如果再按驗收面積計算分攤扣除金額，就會造成稅負不均。3.清算時點的把控問題清算時點可分為納稅人對土地增值稅的清算和稅務機關要求納稅人對土地增值稅清算兩種情況。可要求進行清算的條件中包括經完成竣工結算而房產建造面積占銷售面積85%以上，或雖沒有達到85%，但剩余可售面積雖房屋所有權沒有轉移但已經出租或自用。在這一前提條件下，如果房地產企業出租或自用的面積較大，就算達到清算要求，也沒有清算的必要性了。也就是說通過自用或出租的方式可以達到延遲清算的目的，同時也給稅務機關對房地產的追蹤造成了麻煩。4.普通住宅與豪華住宅合并與分離問題在房地產開發的過程中可能包括普通住宅和豪華住宅，根據相關規定：對于不同標準的住宅增值稅的核算標準也不一樣。如果滿足相關標準條件的普通住宅可以享受稅收優惠政策，要達到優惠政策的標準包括：一、單套建筑面積和價格標準允許在適當的比例范圍內的浮動，這就要求當地要有完善的市場，但是，在實際工作中很多企業都無法達到這一要求，只能從別的方面對普通住宅進行確認；二、在房地產開發的過程中，不同住宅的增值稅通常為負數，而豪華住宅的增值額較大，因此合并核算的優勢比單獨核算的優勢大，所以企業往往會放棄普通住宅的免稅政策而通過合并核算來抵減增值稅。如果不能通過對同一項目中普通住宅和豪華住宅的增值稅互抵，就看不出來真實的土地增值稅情況，與《土地增值稅暫行條例》的制定目的相悖。所以從上訴情況看來土地增值稅是單獨核算還是合并核算存在一定的爭議。5.經營收入的確定問題雖然土地增值稅相關政策中對正常的銷售收入做出了明確的規定，但在實際工作中還是存在許多無法確定的現象。第一雖然是直接銷售，但是房企可能存在價格優惠，雙方按照實際支付的價款簽訂銷售合同和開發票；但是應該包含在其中的裝修費會被房企剔除在外，而是通過另立合同的方法來減少銷售收入。第二非直接銷售，比如通過發放非貨幣性福利獎勵員工、對外投資等，根據相關規定應該進行視同銷售的賬務處理，但是房企的銷售大多是采取一房一價的銷售模式，難以確定均價，使得收入額難以確定。（二）房地產企業土地增值稅清算的問題的應對方法1.建立健全政策，建立一致的標準從實行土地增值稅清算的過程反映出來的情況可以了解到，目前土地增值稅清算的相關政策無法完全適用于具體工作，所以有必要進一步完善、細化、明確相關政策，統一標準，有助于企業和稅務人員的理解和實施。為了使土地增值稅清算更好地執行，應當明確扣除項目和統一計算方法，以防被鉆了相關政策空子。2.對企業財務人員進行培訓企業需要對財務人員定期進行專業化的培訓，不僅要熟悉掌握相關政策，同時需要對相關執業人員進行關于土地增值稅專業知識的講解學習，而且需要及時考評，這樣可以提高財務人員的執業能力，可以使財務人員提供的土地增值稅清算所依賴的財務數據更可靠，保證土地增值稅稅收籌劃工作的順利完成。為了使項目的管理趨于專業化，可以聘請稅務事務所進行專業的指導，同時注意和稅務機關溝通，以保證開發項目的合法性和效益性。3.建立稅收風險管理部門由于土地增值稅清算過程涉及的房地產開發的全過程，在每一個環節都可能出現稅務風險，因此要建立稅收風險管理部門，一是：要加大稅務風險管理力度，樹立風險管理觀念，營造良好的風險管理基礎和氛圍；二是：要建立土地增值稅稅務信息傳遞系統，通過信息傳遞系統識別土地增值稅清算過程中存在的漏洞，通過對漏洞進行識別和評估做出相應的處理方法，同時應該關注和政府稅務機關之間的聯系；三是：房地產開發企業應該認真落實土地增值稅稅務的全部內容，包括事前的規劃、事中的管理以及事后的評估。還要做到定期匯報，落實稅務風險監督工作，利用第三方對房地產的涉稅問題出具專業意見，及時預防稅務風險，在稅務風險的源頭上扼殺風險。（三）土地增值稅清算政策的影響1.在一定程度上抑制房價的上漲政府推出土地增值稅清算政策，使得房地產的建造成本大大增加了，導致房地產開發商的經營收益減少。土地增值稅清算政策的推出，使得越早取得土地使用權的開發商，所面臨的壓力越大。因為取得土地使用權越晚的開發商，他們獲取土地使用權的成本比較低，如果開發還沒完成或房屋還沒有銷售，而土地增值的空間比較大，因而晚獲得土地使用權的開發商比較有優勢。從目前土地增值幅度比較大的情況看來，土地增值稅清算政策的推出，將會增加房屋的構建成本，影響企業的經濟利益。再者，稅收部門加大了對土地增值稅的清算力度，也在一定程度上抑制了房地產過熱的情況。2.有益于消費者土地增值稅清算政策的出臺是消費者所關注的問題，他們擔心房地產開發商會將稅負轉嫁到自身上，引起房價瘋漲。我們從土地增值稅清算的原理進行分析可以知道這種擔憂完全是多余的，因為預征到清算的過程，開發商的開發成本的計算標準并沒有變化，不會額外增加建造成本。因為土地增值稅的征收才用的是超額累進稅率，房地產開發商強行將稅負轉嫁到消費者身上會壓縮企業的利潤，適得其反。在這種情況下，開發商通常會采取推出大小不一的房型，這樣就可以增加房屋的供應量，從而影響市場，服務于消費者。3.增加地方政府財政收入我國城市化發展迅速，各項基礎性設施的建設需要大量的資金投入。國家的資金來源絕大部分都是稅收收入，因此地方政府加大稅收籌劃力度可以增加政府稅收收稅入，增加地方財政收入。但是，各項優惠政策的出臺在一定程度上減少了地方財政收入。而土地增值稅清算政策增加了財政收入，在一定程度上彌補了地方政府的財政。土地增值稅清算的出臺增加了地方政府的經濟來源。四、物業稅物業稅改革的理論基礎是將房產稅、城市房地產稅、土地增值稅和土地出讓金等各項稅款捆綁，形成房產保有階段統一征收的物業稅，如此看來，物業稅的開征必將對地方政府、消費者、投機者的經濟行為產生不小的沖擊。（一）物業稅形成的原因1.國際的物業稅制度美國的社會體制是聯邦制的，因此他們實行的稅收體制也具有聯邦制的特色，即：聯邦政府、州政府、地方政府，而且每個州都擁有稅收立法權。稅種的設定也有明確的分類并建立完善的評估機構由政府統一管理，以評估結果作為征收標準；對于減免部分的稅收也按照用途進行了詳細的劃分，設置了不同的減免項目，總的來說，對非營業性組織實施免稅政策。對低收入群體實行適當的減免政策。英國物業稅作為地方政府主要的財政來源，包房地產稅和非房地產稅。房地產稅需要所有者繳納，主要是根據地區住房價值的不同劃分為八個等級，并明確每個等級的比率，實行超額累進稅率原則。英國對學生實習期內的住房實行稅款全面政策，對只有一處住房且只有一個人住的實行減免1/4的稅額，而對于有兩處的住宅并且只有一個人住的實行減免1/2的稅額。至于沒收收入或者收入低者可以像政府申請房屋稅優惠。日本與我國有著相似的社會背景和生活習慣，日本的房地產稅對于我國的物業稅的建設具有很大的意義。日本經過長期的完善已經建立了較為完善的稅收系統。日本對于房地產稅種的劃分項目較多。2.國際物業稅對我國物業稅的借鑒國際上的其他國家物業稅歷史悠久，且形成了較為完善的體系，借鑒他們的優秀經驗我們可以根據自身國情的需要建立符合我國實際國情的物業稅征收制度。國外物業稅具有以下特點：一、作為收益稅的形式出現，英美國家的物業稅作為受益稅的給民眾帶來好處，而非是調控房價。二、物業稅歸屬地方政府，而非中央政府，是地方政府的主要財政來源。三、征收原則“計稅依據廣、稅目少、稅率低”四、稅制結構采取“保重輕流”的方式，在保有環節上房地產的稅收占比較高，而在流通環節上采取低稅率的形式。五、通過市場估值的方式從價計征，保證了稅收依據的公允性。（二）稅收的設置通過對國外物業稅的研究我們可以看出，大多數國家對物業稅的種類設置較少，對于負擔不起納稅義務的所有者和承租人實行優惠政策，對于非營利性組織的自用房也實行了優惠政策。物業稅的開設關乎萬千住戶的福祉，所以要對納稅人、征收范圍、計稅依據、稅率等多方面進行深入探討，設計出科學合理的物業稅稅制。（三）建立完善的評估系統從市場反饋回來的信息我們可以知道，當前我國的不動產評估市場存在嚴重的人才缺口，當務之急便是建立一套完整的財產評估理論，加大對財產評估人才的培養，彌補當前市場的缺口，同時需要對財產評估人員進行定期的集中學習呵考評，保證財產評估人員掌握最公允的評出方案。只有了解了納稅人的物業財產價值才能更好地進行稅率的設置。其他發達國家每年都會對公民的不動產進行全面的評估，并對外界公布不同用途不動產的價格。這些國家都建立了完善的評估系統，通過技術分析可以為政府提供全面有效地信息。（四）稅收減免政策通過對國外稅收情況的研究分析可以知道，對于稅收制度都設置了相應的優惠政策。包括對事業單位及宗教等非盈利性組織，自用住房實行減免政策；對低保戶和收入不穩定的人員制定相應的減免和優惠政策；對于沒有收入能力的特殊群體，如孤寡老人、殘疾人員采取減稅的措施。（五）合理的稅收制度國家的稅收制度應該建立在符合國情的基礎上并進行合理的分權。西方學者認為，地方稅種應該滿足以下幾點要求：一稅基不動搖；二稅種的設置應該明確地方的責任和義務；三稅收收入應該滿足政府未來發展的需要。將稅收立法權下放到地方政府，但是正式施行的政策需要向中央報備。這樣既可以法案更加的符合當地的實情，給政府帶來經濟收益，同時可以充分帶動政府的能動性，推動地方的基層建設，提高當地政府的GDP。五、結論（一）洞察深的研究課題物業稅取代土地增值稅的原因分析（二）論文尚待完善與補充研究的地方在進行土地增值稅改革降低企業房價的同時，也要確保稅收制度的完善和稅收工作的有序進行。在國家制定宏觀的房地產相關經濟政策的同時，房地產企業的相關財務人員要積極學習相關的政策，并把它活用到工作中，真正的實現降低房地產企業的成本，規避財務