[在此處鍵入]論農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀及盤活途征——以廣州市白云區(qū)三個典型鎮(zhèn)為例

摘要中央一號文件提出鄉(xiāng)村振興意見，農(nóng)村宅基地改革是實施戰(zhàn)略的重要一環(huán)，全國各地紛紛響應(yīng)設(shè)立改革試點。總結(jié)成功地區(qū)的可取經(jīng)驗，歸納梳理其宅基地的盤活途征并分析失敗試點的經(jīng)驗教訓(xùn)。本文在分析的過程中將理論與實踐有機的銜接在一起，而側(cè)重于從農(nóng)村宅基地政策沿革、農(nóng)村宅基地盤活途征等問題展開桌面研究，并基于廣州市白云區(qū)三個典型村鎮(zhèn)開展實地調(diào)研，最總得出了農(nóng)村宅基地使用上存在“一戶多宅”權(quán)屬問題、“無效交易”法治問題、“缺乏動力”環(huán)境問題；以及提出了正確培養(yǎng)人地觀念、制度主疏導(dǎo)忌反復(fù)、改革應(yīng)抓大放小以及緊密結(jié)合城市活化四大建議。關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地、三權(quán)分置、活化途征

AbstractDocumentNo.1oftheCentralCommitteeputforwardtheideaofruralrevitalization.Ruralhomesteadreformisanimportantpartoftheimplementationstrategy.Allpartsofthecountryhaverespondedtotheestablishmentofareformpilot.Summingupthedesirableexperiencesofsuccessfulareas,summarizingandsortingouttheroadsignsoftheactivationoftheirhomesteadandanalyzingtheexperiencesandlessonsoffailedpilotprojects.Intheprocessofanalysis,thispaperorganicallycombinestheorywithpractice,andfocusesondesktopresearchfromtheissuesofruralhomesteadpolicyevolution,ruralhomesteadrevitalization,etc.andbasedonfieldresearchinthreetypicalvillagesandtownsinBaiyundistrictofGuangzhoucity,itfinallypointsoutthatthereare"onehouseholdandmanyresidences"ownershipproblems,"invalidtransaction"ruleoflawproblemsand"lackofmotivation"environmentalproblemsintheuseofruralhomestead.Inaddition,foursuggestionsareputforward:tocorrectlycultivatetheconceptofhumanbeings,topreventrepetitionofsystemguidance,tofocusonthereformandtocombinethelargewiththesmall,andtoactivatethecityclosely.Keywords:RuralHomestead,Rightsdivisionofruralland,Activationroute

目錄第一章緒論 第一章緒論1.1研究背景及意義2018年，黨中央正式頒發(fā)了《關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》。該文件對農(nóng)村宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分別進行了界定并明確提出“三權(quán)分置”的探索思路，即首先要堅定不移的推進改革方案，明確劃分宅基地所有權(quán)，其次要為農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)等提供充足的保障，同時還要適度激活農(nóng)民房屋使用權(quán)。這是中央于2014年12月提出農(nóng)用地承包地“三權(quán)分置”后，首次在重要的文件中將“三權(quán)分置”這一改革政策列入到農(nóng)村宅基地使用中。農(nóng)村宅基地指的是農(nóng)戶利用所在集體所有，或個人用作住宅基地而占有的土地。具體涵蓋的有：已建房屋、已建房的土地等。農(nóng)村宅基地不僅僅是我國廣大農(nóng)民群體的安身立命之本，其使用狀況的好壞更與農(nóng)民生活水平、耕地保護以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方方面面有著千絲萬縷的聯(lián)系。從2015年起，中央放寬部分試點村莊的農(nóng)村三權(quán)分置改革試點，歷經(jīng)三年時間，各試點地區(qū)已初見成效亦產(chǎn)生些許問題。以試點區(qū)域為借鑒，為活化中國2.5億畝農(nóng)村宅基地存量，探尋農(nóng)村宅基地三權(quán)分置的實現(xiàn)路徑，助力鄉(xiāng)村振興能為后續(xù)研究提供了重要的指導(dǎo)依據(jù)。1.2研究主要內(nèi)容及方法1.2.1研究內(nèi)容本文的研究內(nèi)容的落腳點主要集中于兩大方面，一方面是通過文獻研究以及白云區(qū)三個典型村為實地調(diào)研研究對象，探索農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀；另一方面同樣借助文獻綜述和實地調(diào)研總結(jié)梳理并分析農(nóng)村宅基地的盤活途征。1、農(nóng)村地區(qū)宅基地政策制度歷史沿革。通過整合梳理歷年中央文件、三農(nóng)政策以及宅基地管理辦法等各類政策文件，探尋國家制度在隨經(jīng)濟發(fā)展和城鄉(xiāng)環(huán)境變革下農(nóng)村宅基地管理制度的變化脈絡(luò)，厘清當前農(nóng)村三權(quán)分置相關(guān)問題的政策導(dǎo)向。2、農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀，除探尋農(nóng)村宅基地的實際確權(quán)狀況和管理現(xiàn)狀，還深入挖掘農(nóng)村宅基地使用和管理過程呈現(xiàn)出的問題。以事實為依據(jù)，將2015年國家特批的農(nóng)村三權(quán)分置改革試點村鎮(zhèn)和白云區(qū)三個典型村實調(diào)情況相結(jié)合，力圖還原出當前農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀的真實圖景。3、農(nóng)村宅基地活化路徑。以十三五期間國家指定宅基地改革試點為樣本，逐一探索各地宅基地制度改革成效及實現(xiàn)路徑，努力探尋各地改革所采用的方式方法及相對應(yīng)的配套政策，以所取得成效出發(fā)點，逆向分析出各改革試點中取得活化成功或失敗的要素，1.2.2研究方法本文在分析中運用了多元化的分析法，包括：文獻研究法等，主要是為了將所梳理的或已經(jīng)掌握的理論運用到實踐中，盡量避免紙上談兵。(1)文獻研究文獻研究法指的是整合、梳理與研究內(nèi)容相關(guān)的各種文獻資料，從而形成對所探究問題的合理認知的一種研究方法。在寫作之前，筆者還使用互聯(lián)網(wǎng)，助以知網(wǎng)為代表的文獻檢索平臺、和以土流網(wǎng)為代表的專業(yè)門戶網(wǎng)站等渠道進行農(nóng)地經(jīng)營權(quán)資本化相關(guān)的期刊論文、政策規(guī)章、新聞報道等各類文獻資料，形成了對農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村三權(quán)分置相關(guān)問題有了初步的認知，從而為后續(xù)研究的開展打下了一定的基礎(chǔ)。(2)問卷調(diào)查問卷調(diào)查是收集、探索和掌握研究對象廣州市白云區(qū)三鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地三權(quán)分置現(xiàn)狀及農(nóng)民當前真實相關(guān)狀況的最重要渠道。針對目前國內(nèi)幾個農(nóng)地經(jīng)營權(quán)資本化實踐案例，首先通過課題組內(nèi)討論和預(yù)調(diào)研等程序確立調(diào)研問卷，然后有計劃、有組織地開展問卷調(diào)查，掌握與案例關(guān)聯(lián)度高的微觀數(shù)據(jù)、事件等信息，反映和總結(jié)案例區(qū)域三權(quán)分置實踐探索中已經(jīng)顯露或處于隱藏狀態(tài)的問題。(3)訪談法訪談法是指，經(jīng)由與受訪人面對面地交流、傾聽并記錄受訪入對于所問問題的思考，想法和主張的研究方法，而作為研究的支撐論點出現(xiàn)在論文中，則需要進一步整理和加工。本文在白云區(qū)進行實地調(diào)研進行問卷調(diào)查的同時，還對受調(diào)查對象進行了訪談，以求更全面的了解農(nóng)村宅基地和三權(quán)分置處理現(xiàn)狀，并掌握農(nóng)戶行為邏輯和深層次的心理訴求，彌補了問卷調(diào)查的不足和缺漏，補齊了通過問卷問題未能呈現(xiàn)的信息。通過對白云區(qū)多個代表村鎮(zhèn)的土地管理部門相關(guān)人士和當?shù)卮迕瘢L談所得的信息進行交叉綜合，整理總結(jié)并探究出白云區(qū)關(guān)于三權(quán)分置的實際情況。1.3我國宅基地問題綜述1.3.1農(nóng)村宅基地改革的歷史沿革梳理歷年中央一號文件關(guān)于推進宅基地改革的政策變化，可以劃分為三個階段：第一階段為確權(quán)階段，從2013年起針對農(nóng)戶宅基地的使用權(quán)將提供充足的保障。而從2014年開始，則需在維護農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)的情況下，有條不紊的推動農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的改革方案，在該過程中，一方面要針對農(nóng)村土地確權(quán)進行登記和頒證，另一方面則要充分的保障農(nóng)民的宅基地使用權(quán)。緊接著步入了第二大階段，即先試點階段，從2015年開始，宅基地改革試點項目正式開始推行，2017年提出要結(jié)合農(nóng)村的發(fā)展狀況尋找一條盤活利用閑置農(nóng)房或宅基地的道路，但是卻尚未將權(quán)屬關(guān)系納入到改革的范疇。第三階段，即改革階段。2018年一號文件正式確立“三權(quán)分置”的，是在農(nóng)民承包地“三權(quán)分置”改革后制定的推動鄉(xiāng)村發(fā)展的又一項新方案。表1.3-1歷年中央一號文件相關(guān)土地政策（2013—2018年）時間文件名稱相關(guān)土地政策2013《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干建議》1.依法征收農(nóng)民集體土地，增加價值分配比例。2.完善改革和農(nóng)村宅地制度，依法保障農(nóng)民使用權(quán)。3.不允許將用農(nóng)村集體非經(jīng)營性的建設(shè)性用地引入市場。2014《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干建議》1.在農(nóng)村土地集團的所有權(quán)的基礎(chǔ)上，允許承包權(quán)的穩(wěn)定、經(jīng)營權(quán)的放活，允許金融機構(gòu)抵押貸款。2.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出口、租賃、股票、國有同等市場、同權(quán)同時實施。3.在保障農(nóng)民住房權(quán)益的前提下，農(nóng)民住房抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓、擔保、抵押2015《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度，加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干建議》）1.農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅地制度改革的試點。2.有計劃和用途的農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)性出口、租賃、股份全能2016《關(guān)于落實發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實現(xiàn)群面小康目標的若干建議》1.穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，落實集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)2.加快推進房地一體的農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用確權(quán)登記頒證3..推進農(nóng)村土地征收，集體經(jīng)營建設(shè)用地入市，宅基地制度改革試點2017《關(guān)于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展動能的若干建議》1.落實宅基地所有權(quán)，維護農(nóng)戶依法取得的宅基地占有和使用權(quán)，探索農(nóng)村集體組織以出租，合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入2.允許地方多渠道籌集資金，按規(guī)定用于村集體對遷城落戶農(nóng)民自愿退出承包地、宅基地的補償2018《關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》1.完善了農(nóng)村承包土地三權(quán)分權(quán)制度，在集體土地所有權(quán)和農(nóng)民權(quán)的前提下進行平等的土地經(jīng)營權(quán)保護和農(nóng)村承包權(quán)2.完善農(nóng)夫地和休閑農(nóng)戶政策，適用住宅區(qū)所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)的“三權(quán)分置”，適用宅地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。3.自引導(dǎo)遷城落戶的農(nóng)民進行土地轉(zhuǎn)讓權(quán)、宅地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)回顧農(nóng)村土地整個改革歷程，從農(nóng)用地到宅基地的改革逐漸深入。通過多年的努力農(nóng)用地改革已經(jīng)取得了良好的效果，起初該制度一直處于修訂和補充的階段，而本地宅基地“三權(quán)分置”仍處于“探索”階段，對權(quán)利的表述并不具體。事實上，宅基地“三權(quán)分置”與農(nóng)用地“三權(quán)分置”具有相似的改革思路，我們結(jié)合國務(wù)院2015年《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》中針對農(nóng)用地改革的具體規(guī)定，從而對宅基地的“三權(quán)分置”予以客觀的詮釋和深層次的了解。首先，針對農(nóng)民不動產(chǎn)屬集體成員所有的法規(guī)而予以全面的落實和實施，所有權(quán)不做任何調(diào)整。而在這之前尚未明確的劃分“資格權(quán)”和“使用權(quán)”，與農(nóng)用地“承包權(quán)”基本相似，宅基地“保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)及其房屋財產(chǎn)權(quán)”可詮釋為宅基地資格確權(quán)到相應(yīng)的農(nóng)戶。最后，“針對農(nóng)民房屋使用權(quán)基地宅基地可適度放活”，其可概述為在基于自愿的原則上準許農(nóng)戶將宅基地的使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓等方式讓渡給有經(jīng)營能力的主體，從而獲得財產(chǎn)收益。1.3.2農(nóng)村宅基地盤活問題綜述農(nóng)村宅基地的盤活問題，由制度初衷到現(xiàn)實情況，各改革試驗地均呈現(xiàn)出一些共性問題。以“一戶多宅”現(xiàn)象為典型[2]，該類問題反應(yīng)出三權(quán)分置土地政策的一些弊端，如粗放規(guī)定宅基地分配標準，卻在法理定義上存在疏漏或不適用于實際情況，尚未明確定義戶的概念或分配細節(jié)[3]，從側(cè)面也反映出農(nóng)村宅基地用地效率較低，耕地指標緊束與農(nóng)村建設(shè)用地間的矛盾亟待協(xié)調(diào)。其次，由于宅基地屬于農(nóng)民群體的一種，以至于農(nóng)民農(nóng)民獲得宅基地的成本極低，從而導(dǎo)致宅基地生活功能正在逐漸向資本功能轉(zhuǎn)變[4]，主要體現(xiàn)為：基于租賃形式的宅基地經(jīng)營性資產(chǎn)的功能日漸得以完善，而相關(guān)配套性制度卻不健全；宅基地問題一直沒有得到根本性的解決，而在處理時面臨諸多的阻力；宅基地浪費現(xiàn)象嚴重，而基層管理水平低，且矛盾頻發(fā)。再者，由于農(nóng)村集體建設(shè)用地存在“公共領(lǐng)域”屬性。使得宅基地物權(quán)，從而不完整限制了宅基地的資產(chǎn)價值，制約了宅基地活化效果。最后，在個別村鎮(zhèn)出現(xiàn)了本該落實到鄉(xiāng)村發(fā)展的資金最后卻流出了鄉(xiāng)村的現(xiàn)象。政府支農(nóng)、惠農(nóng)政策向農(nóng)村注入大量資金但農(nóng)村存款卻通過金融系統(tǒng)大量流出，農(nóng)村一直處于資金凈流出狀態(tài)[5]。1.3.3農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”實現(xiàn)路徑綜述浙江省象山縣，創(chuàng)新性的以“平臺化”管理方式管理宅基地，創(chuàng)建宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)平臺，以達到流轉(zhuǎn)中有登記，規(guī)范化交易的目的[6]；其次放寬宅基地的使用主體、用途等，“準許有資格使用宅基地的主體提供相關(guān)申請或者是跟返鄉(xiāng)農(nóng)民聯(lián)合搭建房屋；允許宅基地資格權(quán)人以多元化的方式，比如：農(nóng)房置換等來達到跨鎮(zhèn)建設(shè)房屋的目的；允許在振興鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的情況下，依照相關(guān)法規(guī)，投資者可依法申請獲得宅基地的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，并可進行改建、重建”。杭州市天目山鎮(zhèn)，創(chuàng)新閑置房地盤活機制[7]，即“在宅基地使用權(quán)上衍生出租賃權(quán)，準許農(nóng)戶通過多元化的方式，比如：租賃等來發(fā)展新產(chǎn)業(yè)。同時，將對農(nóng)房合法承租人享有宅基地的各項權(quán)利予以清晰的界定，關(guān)于合作經(jīng)營、租賃的時間不得超過二十年，由此來推動閑置農(nóng)房資產(chǎn)實現(xiàn)資本化”，另外為宅基地靈活用途專設(shè)綠色通道，簡化辦證手續(xù)，鼓勵新興用途活化農(nóng)村宅基地。簡言之，目前全國各地試點對于宅基地使用情況的管理主要以“有償推出”的模式進行。通過按地方實際情況設(shè)定每戶使用標準，進行超標部分收取有償使用費、或按標準統(tǒng)一收回集體管理，除土地價格外再設(shè)立補償費，或由政府發(fā)放購房補貼/補償金等形式。在宅基地的活化利用方面，主要以農(nóng)房活化利用、宅基地綜合整治以及零星宅基地轉(zhuǎn)型等模式進行探索實踐。1.4本文技術(shù)路線本文研究思路遵循開題提問→桌面研究→探尋規(guī)律→總結(jié)前人→發(fā)現(xiàn)不足→做出假設(shè)→實地調(diào)研→整理分析→創(chuàng)新理論→事實支撐→提出對策的嚴謹流暢的研究思路，以如下順序開展論文研究工作：開題定題后，在文獻檢索平臺以及三農(nóng)相關(guān)門戶網(wǎng)站搜索農(nóng)村宅基地、三權(quán)分置以及宅基地活化相關(guān)文獻資料，通過大量閱讀、并借助excel表格進行整理，總結(jié)現(xiàn)有文獻中針對研究問題相關(guān)內(nèi)容所呈現(xiàn)出的共性和差異。帶著對該類問題的初步認識和預(yù)期設(shè)計調(diào)查問卷，鎖定以廣州市白云區(qū)為研究對象，選取近郊、中郊、遠郊三個典型村鎮(zhèn)，以農(nóng)村“三權(quán)分置”在當?shù)剡\行的實際情況為調(diào)查基礎(chǔ)，從宅基地使用者（當?shù)剞r(nóng)民）、農(nóng)村宅基地所有者及管理者（村集體）、宅基地相關(guān)人等多個角度進行考察。最后通過問卷調(diào)查結(jié)果中呈現(xiàn)出的現(xiàn)象，處理分析，得出實際的調(diào)研結(jié)論，并與前期文獻研究所得進行綜合對比和分析，取長補短，得出最終的思考。第二章農(nóng)村宅基地的基礎(chǔ)理論及相關(guān)概念2.1農(nóng)村宅基地農(nóng)村宅基地問題不僅在三農(nóng)問題中有舉足輕重的地位，亦是國家發(fā)展的重要一環(huán)。于我國的8億農(nóng)民而言，是重要的基本生活保障；于土地管理者而言，是一項重要的管理內(nèi)容，是需要明晰確權(quán)的益物權(quán)利。農(nóng)村宅基地，指的是農(nóng)戶占有集體土地或者是個人用作住宅的土地，農(nóng)民在無需支付土地使用費用的情況下便可得到房屋的使用權(quán)。其具有社會保障的特性，但是不能繼承[8]。但是，在宅基地上建設(shè)的房屋則具有繼承性，并且屬于是農(nóng)戶的私人財產(chǎn)。所以，村民只有權(quán)力使用宅基地。結(jié)合我國頒發(fā)的土地管理規(guī)定得知，宅基地包括三大類型，具體有：已建房屋的土地、準備建房用的規(guī)劃地等”。圖2.1-1我國土地性質(zhì)及分類2.2三權(quán)分置農(nóng)村三權(quán)分置是一項對于破局三農(nóng)問題的制度變革，其背景基于我國從土地革命時期起形成的獨特地權(quán)結(jié)構(gòu)，以改革農(nóng)地經(jīng)營權(quán)為突破性舉措，對解決農(nóng)村發(fā)展的資金不足協(xié)調(diào)城市發(fā)展資源向農(nóng)村傾斜等問題的重要嘗試。2018年中央一號文件提出：“針對農(nóng)民閑置宅基地政策要進行完善和修訂，同時還要結(jié)合實際情況推行“三權(quán)分置”，以最大程度的維護農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)、宅基地農(nóng)戶資格權(quán)。同時還將大力打擊和整頓有關(guān)宅基地的違法交易行為，對土地用途予以嚴格的監(jiān)管等。”這一系列的規(guī)定將“所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)”都概述為“三權(quán)分置”。農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”，不僅是分置宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)，從本質(zhì)上看也是為了將集體所有權(quán)予以落實，使農(nóng)民的資格權(quán)得到充分的維護，并切實的激活農(nóng)戶宅基地的使用權(quán)。為此可理解為劃分上述提及的關(guān)農(nóng)戶宅基地的三大權(quán)力進行劃分，并且還能夠更好形成創(chuàng)新出改革的有效方法，創(chuàng)新改革的效果有利于城鎮(zhèn)化進程中把老百姓的切身利益做好保障，使得農(nóng)村宅基地保值增值，重要的是能夠把農(nóng)村宅基地貫穿到市場的流通環(huán)節(jié)中去。要想實施鄉(xiāng)村振興發(fā)展，就需要具備相應(yīng)的技術(shù)性人員與資產(chǎn)等資源條件，如果沒有達到這些最基本的要素做為支撐，鄉(xiāng)村振興僅僅依靠外來的科技與資產(chǎn)也是不太現(xiàn)實的。三權(quán)分置政策也是鼓勵抵押、流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，這則說明了村民可將自己閑置的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位或者個人。換言之，即提升農(nóng)村宅基地的利用率，集中房屋使用權(quán)，將其視為是一種資源來進行開發(fā)，進行良性有效的運作，也是為了更好利用與推進城鎮(zhèn)化建設(shè)。農(nóng)村宅基地三權(quán)分置中的所有權(quán)指的是對宅基地集體所有權(quán)予以落實；資格權(quán)指的是針對農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)、宅基地農(nóng)戶資格權(quán)而給予充分的保障；使用權(quán)則指的是對農(nóng)民房屋使用權(quán)、宅基地進行適度的激活。《物權(quán)法》第125條明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人依照相關(guān)法律法規(guī)對其承包經(jīng)營的耕地等享有占有或處置的權(quán)利；《物權(quán)法》第135條指出依照國家法律法規(guī)建設(shè)用地使用權(quán)人對國家土地享有使用或者是在土地上建設(shè)房屋等權(quán)利；《物權(quán)法》第152條強調(diào)按照相關(guān)法律法規(guī)宅基地使用權(quán)人對集體土地享有使用權(quán)和占有權(quán)，同時也有權(quán)利用該土地來建造有關(guān)設(shè)施等；《物權(quán)法》第184條提出不得抵押集體所有的土地使用權(quán)。通過宅基地改革進程可以發(fā)現(xiàn)，政府在逐步保障農(nóng)民對于宅基地的財產(chǎn)收益權(quán)，這是因為長期以來，宅基地的收益權(quán)一直處于法理不明晰的狀態(tài)。根據(jù)17年新修訂的《物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利有“占有權(quán)”、“使用權(quán)”和“收益權(quán)”，而作為農(nóng)村集體建設(shè)用地的類別之一，《物權(quán)法》中宅基地使用人享有“占有權(quán)”和“使用權(quán)”，未提收益權(quán)。2.3盤活途征途征，與途徑同義，包含了完成某一目標的方式方法，及事件始末的全過程。而農(nóng)村宅基地的盤活途征即是要回答農(nóng)村宅基地活化的過程，及為實現(xiàn)活化目標所采用的方法。回顧農(nóng)村土地整個改革歷程，從農(nóng)用地到宅基地的改革是由易到難、由淺入深的過程。農(nóng)用地改革經(jīng)多年深耕已初見成效，當前已處于體系完善和修補期，而本地宅基地“三權(quán)分置”仍處于“探索”階段，對權(quán)利的表述并不具體。事實上，宅基地“三權(quán)分置”與農(nóng)用地“三權(quán)分置”具有相似的改革思路，我們結(jié)合國務(wù)院2015年《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》中對農(nóng)用地改革的闡述理解宅基地的“三權(quán)分置”。首先，一號文件要求“落實宅基地集體所有權(quán)”，即是落實農(nóng)民不動產(chǎn)屬集體成員所有的法律規(guī)定，所有權(quán)不會發(fā)生改變。而“資格權(quán)”和“使用權(quán)”此前并未區(qū)分，根據(jù)農(nóng)用地“承包權(quán)”類似，宅基地“保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)”可以理解為將宅基地資格確權(quán)到集體組織的對應(yīng)農(nóng)戶。最后，“適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”，可以理解為在遵循自愿的原則上允許農(nóng)民將宅基地的使用權(quán)以抵押、轉(zhuǎn)讓等方式讓渡給有經(jīng)營能力的主體，從而獲得財產(chǎn)收益。“活”字涵蓋了兩方面的含義：第一，放活農(nóng)戶宅基地經(jīng)營權(quán)，以消除在宅基地經(jīng)營權(quán)方面集體跟個人之間存在的矛盾；第二，在經(jīng)營權(quán)較為靈活的情況下，盤活農(nóng)村閑置的宅基地。對于農(nóng)村土地利用及其鄉(xiāng)村經(jīng)濟建設(shè)來說，盤活農(nóng)村空置宅基地具有重要的現(xiàn)實意義。對八億農(nóng)民而言，農(nóng)村宅基地是其重要的財產(chǎn)權(quán)，同時也是農(nóng)民安身立命的根本；從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的視角上看，其是一種延伸的用益物權(quán)，能夠為農(nóng)村經(jīng)濟組織的發(fā)展而提供充足的物質(zhì)保障；而從國家的視角上看，其是國家土地資源中不可分割的一部分，其的分配與使用將會在較大程度上影響國家的長遠、穩(wěn)定發(fā)展。第三章我國農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀及核心問題3.1農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀在中國的農(nóng)村土地資源分配中，急需要優(yōu)化和調(diào)整的即宅基地制度，目前基本上處于失效的狀態(tài)。具體體現(xiàn)為：第一，很多宅基地入市。雖然國家法律法規(guī)尚未明確規(guī)定農(nóng)民可對宅基地進行流轉(zhuǎn)或出租等，但是實際上這種現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍。許多農(nóng)民對宅基地的使用權(quán)并不了解，擅自買賣，與同樣不懂詳情的買房簽訂無效合同。第二，宅基地成員權(quán)無償取得制度的問題日益突出。在一些一二線城市，由于城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐逐漸加快，以致于無償分配宅基地制度早已沒有任何的作用。因為不能對宅基地進行分配，而更多的農(nóng)民為了出租或自居而違規(guī)建房。在傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)，宅基地無償分配占用了大量的農(nóng)業(yè)用地，導(dǎo)致村內(nèi)農(nóng)戶的權(quán)益受到了嚴重的侵犯。第三，宅基地監(jiān)管水平低。雖然針對宅基地管理法律已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，但是實質(zhì)上在執(zhí)行的過程中卻面臨諸多的困難和阻力，再者因為體制機制的推行本身需要較高的成本。第四，宅基地盲目擴張對城市建設(shè)和發(fā)展帶來了不良影響。在政府監(jiān)管缺失的情況下，農(nóng)民宅基地的擴張?zhí)幱谝黄靵y之中，并且土地利用率也不斷下滑，導(dǎo)致城市管理難度加大；第五，宅基地制度存在很多弊端，阻礙了村莊的順利轉(zhuǎn)型。因為受宅基地制度的成員身份的影響，很多人愿意無償獲得宅基地，而村外的人卻難以進入。從本質(zhì)上看，“農(nóng)二代”大多已經(jīng)在城鎮(zhèn)扎根立業(yè)，未來他們回村生活或發(fā)展的可能性較小，所以，更多的村莊將會逐漸走向衰敗。受多重因素的影響，導(dǎo)致村內(nèi)很多成員必須放棄宅基地，而外村人想進卻無法進入，這也對村莊的發(fā)展帶來了不利的影響。國家在了解實際情況后認為大力推行農(nóng)村土地改革機制具有重要的現(xiàn)實意義。也就是說，當前的宅基地制度形同虛設(shè)，所以必須要進行大刀闊斧的改革。2015年年初，在國內(nèi)很多縣鎮(zhèn)開始推行宅基地制度改革試點項目。截止到2017年12月，在這短短的三年內(nèi)，國內(nèi)宅基地權(quán)益保障機制、宅基地有償使用機制等方面的建設(shè)取得了突出的成效。在該段時間內(nèi)，承包地“三權(quán)分置”也有顯著的進步，而集體土地建設(shè)租賃房實際上是一種革新，已有個別試點做此類嘗試。與承包地相比，雖然宅基地與之存在巨大的差異，但是在農(nóng)村發(fā)展的進程中二者存在的阻力和問題基本相同，所以可以參考承包地的做法實行“三權(quán)分置”。3.2農(nóng)村宅基地活化核心問題3.2.1鄉(xiāng)村的凋弊與興起鄉(xiāng)村走向衰亡是一個漫長而復(fù)雜的過程。公共政策有很大的操作余地。鄉(xiāng)村走向破敗和活化鄉(xiāng)村，一個關(guān)鍵的問題即宅基地制度的創(chuàng)建與推行。如果該項制度一直沒有革新，那么對于整個村莊的建設(shè)來說是極其不利的。切實的維護宅基地使用權(quán)是農(nóng)村宅基地活化的根本，而激活宅基地價值則是核心目標。東部一線城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平高，并且農(nóng)民擁有較強的財產(chǎn)觀念。近些年來，農(nóng)民對宅基地的保障性需求逐漸減少，但是卻將其看做是一項關(guān)鍵的私人財產(chǎn)。所以，在設(shè)計和實施宅基地制度時，必須要結(jié)合實際情況使宅基地的使用權(quán)實現(xiàn)財產(chǎn)化。如果在這些區(qū)域仍然突出宅基地的保障性，這就與現(xiàn)實利益需求存在較大的偏差。農(nóng)戶對宅基地的認知逐漸向財產(chǎn)性功能過渡，而不再只局限于福利性功能，帶有明顯的地區(qū)差異性。受中國內(nèi)外部綜合因素的作用，導(dǎo)致只能由中央來制定宅基地制度，而地方政府只有權(quán)力來選擇適合本地發(fā)展的體制機制。3.2.2宅基地收入分配問題結(jié)合國家相關(guān)法律法規(guī)得知，針對集體建設(shè)用地、宅基地，二者之間的關(guān)系概述存在明顯的差異。宅基地在法律上不僅是農(nóng)戶的棲息之地，而且也是集體建設(shè)用地的重要組成部分。有人認為宅基地不能作為農(nóng)戶所擁有的一項財產(chǎn)權(quán)，其屬于是農(nóng)戶的生活資料；還有人認為，法律并未賦予農(nóng)戶有宅基地的轉(zhuǎn)讓權(quán)等，其只享有宅基地的居住權(quán)。針對上述觀點綜合來看，盡管宅基地是集體建設(shè)用地的組成部分，但是，卻不能像其他建設(shè)用地一樣享有收益、轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利。對于我們來說，以農(nóng)民宅基地取得等為理由，而對農(nóng)民的宅基地財產(chǎn)權(quán)進行限制，實際上是不合理的。在中國實施市場經(jīng)濟發(fā)展模式的改革中，任何一項資源分配都是由政府干預(yù)而走向市場自由調(diào)控的，重點是如何科學(xué)的結(jié)合市場發(fā)展要求，以問題為核心從而對相關(guān)的體制機制進行改進和優(yōu)化。以進入市場為出發(fā)點，不僅要對宅基地的功能予以充分的重視，而且還要最大程度的維護居民的宅基地權(quán)力，另外，在依照有關(guān)法律法規(guī)的情況下將閑置的部分與其他集體經(jīng)營性建設(shè)用地一樣放入市場，這樣便可使建設(shè)用地財產(chǎn)保障、居住保障維持一種協(xié)調(diào)的關(guān)系。農(nóng)民權(quán)利難以獲得明確保障，所以，并不是農(nóng)民不愿意放棄土地，而是在中國農(nóng)村發(fā)展還不成熟的當前他們不得不堅守。現(xiàn)階段，國內(nèi)有很多區(qū)域都在大力推行試點改革方案，一些收入水平高且脫離生產(chǎn)的農(nóng)戶同意退出土地承包，而重點是如何科學(xué)的界定有償?shù)臉藴剩炕蛘呤欠翊_實有明確的標準才是最合理的方式。對于許多農(nóng)民而言，倘若有比較穩(wěn)定的收入，后續(xù)也有相應(yīng)的保障，那么自愿退出也是有可能的。3..2.3權(quán)屬問題經(jīng)營的土地性質(zhì)是集體組織享有所有權(quán)。換言之，農(nóng)民土地的集體所有權(quán)人即為村委會。其所享有的權(quán)利包括：占有土地及其享受土地所帶來的一切收益等。換言之，農(nóng)民在本地村鎮(zhèn)的集體組織中無償獲得土地承包經(jīng)營權(quán)，然而跟土地所有權(quán)進行對比發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民唯一缺乏的權(quán)利即土地處分權(quán)。即我們可以流轉(zhuǎn)土地或耕地，但是卻沒有交易的權(quán)限，農(nóng)村不少村民存在私自交易訂立無效合同的情況，合同上常常聲明把土地賣出給“購買人”后，無論出現(xiàn)何種政策變化“賣出者”都不會收回土地之類的條款，但事實上這種交易是錯誤的，不合法的，農(nóng)民個體只是享受土地的使用權(quán)而已，而作為處分和收益的權(quán)利，農(nóng)民是沒有的，只能在承包期內(nèi)進行轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)。“三權(quán)分置”是指分置農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)、承包權(quán)和所有權(quán)。而重點是從之前的農(nóng)村家庭土地承包權(quán)中分離出兩大權(quán)利，分別為：土地承包經(jīng)營權(quán)和土地所有權(quán)。就是農(nóng)民在村上享有承包土地的權(quán)利，而且承包關(guān)系長期化穩(wěn)定化。這樣這個農(nóng)民就有了在這個期限內(nèi)的發(fā)包權(quán)，他可以選擇自己耕種或選擇對外轉(zhuǎn)包，這就是承包權(quán)意義的體現(xiàn)。在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度體系的歷史基礎(chǔ)層面，舊有的以身份制為核心確權(quán)標準的土地權(quán)屬結(jié)構(gòu)和以血緣宗族關(guān)系為傳承紐帶的原始土地流轉(zhuǎn)變化模式，在宏觀經(jīng)濟增長，人民生活水平提高，市場供給結(jié)構(gòu)改革大背景的推動下，正逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐詰魹閱挝唬允袌龉┬铻槭褂脵?quán)核心要素的土地權(quán)屬結(jié)構(gòu)和以交易契約為聯(lián)結(jié)紐帶的新型土地交易模式。在農(nóng)場土地產(chǎn)權(quán)制圖體系的先行執(zhí)行層面，原有的農(nóng)村社會保障體系因社會資源分布不均而導(dǎo)致不健全的實際情況應(yīng)予以更多考慮，同時，在農(nóng)村宅基地制度設(shè)計中，“保障功能”與“財產(chǎn)功能”二者孰輕孰重，如何把握好協(xié)調(diào)平衡的度又能做到統(tǒng)籌兼顧的問題需要審慎把握。當前面臨的最大問題即土地承包經(jīng)營權(quán)承載功能偏多，并且這些功能之間還存在很多矛盾之處，所以還需對權(quán)能、功能進行有效的劃分[10]。3.3農(nóng)村宅基地活化途征縱觀全國各地大量農(nóng)村宅基地改革試點，有在短短三年內(nèi)“立竿見影”的，也有收效甚微，難以進行下去的，總結(jié)各案例經(jīng)驗，揚長避短，本人認為農(nóng)村宅基地活化途征分農(nóng)村宅基地確權(quán)序化、農(nóng)村宅基地利用新模式轉(zhuǎn)化、農(nóng)村宅基地資源利用活化三步走。首先，是農(nóng)村宅基地確權(quán)序化，將使用權(quán)人不明確的宅基地（一戶多宅、一宅多用）、涉及簽訂無效合同交易的宅基地、閑置浪費的宅基地等各類宅基地確權(quán)，做到地有其主，權(quán)責明確。農(nóng)村宅基地確權(quán)的序化應(yīng)在合理確權(quán)的基礎(chǔ)上改善農(nóng)民居住環(huán)境。結(jié)合實際情況，妥善且靈活處理確權(quán)條件和確權(quán)對象等糾紛問題，是保證宅基地有效活化順利推進的前提條件。從前文完成的案例分析來看，之所以產(chǎn)生眾多農(nóng)民宅基地的糾紛，如“一戶多宅”、“無知繼承”等，究其原因主要有兩點，一是農(nóng)民對宅基地的使用權(quán)理解不明確，而是農(nóng)民生活環(huán)境條件不佳。所以單純以“嚴管嚴控”為治理手段并非農(nóng)村宅基地問題治理的萬金油，而是因從農(nóng)民角度出發(fā)，以農(nóng)民切身利益為出發(fā)點，以引導(dǎo)和改善為治理思想。以象山縣為例，首先鼓勵黨員集體響應(yīng)號召，配合農(nóng)村宅基地確權(quán)以及使用權(quán)讓渡，自上而下帶動農(nóng)民群眾積極參與農(nóng)村宅基地三權(quán)分置改革。其次，落實農(nóng)村生活環(huán)境的改善，關(guān)注并改善農(nóng)民的民生需求問題，加強宅基地管理宣傳普及工作，讓農(nóng)民全體切實理解政策，明白改革帶來的利好，給群眾吃定心丸。再者，應(yīng)探索宅基地統(tǒng)籌利用新模式。放開農(nóng)村宅基地使用權(quán)，發(fā)展租賃、抵押等用途并設(shè)立試點驗證。宅基地“使用權(quán)”的放開首先有利于租賃住房用地的供應(yīng)，“使用權(quán)”的轉(zhuǎn)讓不會影響集體產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，利用宅基地發(fā)展租賃住房市場可盤活閑置宅基地。而對于“城中村”問題較為嚴重的熱點城市來說，宅基地用于租賃住房可承接城市住房需求外溢，改善“城中村”等問題。結(jié)合前文案例的研究，把該放開的宅基地使用權(quán)放開是活化宅基地利用的關(guān)鍵，同時理應(yīng)按規(guī)定頒發(fā)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用或抵押貸款的具體監(jiān)管辦法，這樣便可讓農(nóng)民真正參與到宅基地的活化改革當中，活化鄉(xiāng)村宅基地的改革才不流于虛妄空談。后續(xù)活化利用才有想象的空間。比如允許回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，鼓勵集中連片的宅基地合理建設(shè)等。最后，帶動城鄉(xiāng)要素從單向向雙向流動的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)農(nóng)村宅基地的活化。現(xiàn)在農(nóng)村出現(xiàn)的許多問題，如人口流失、空心村、宅基地閑置等，歸根結(jié)底是農(nóng)村要素往城市流動，屬于村莊的衰敗。振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟與部分村莊衰退之間并沒有矛盾。隨著城市化發(fā)展步伐的不斷加快，盡管有些鄉(xiāng)村的人口大量流向城鎮(zhèn)，亦或是出現(xiàn)了撤村、合并等的規(guī)劃。但是更應(yīng)該看到，鄉(xiāng)村與城市的互動是帶動鄉(xiāng)村活化的關(guān)鍵。在整個城市發(fā)展架構(gòu)來看，鄉(xiāng)村一大功能是為城市提供糧食保障，其次是一些手工品，更有些近郊型村落會成為城市居民休閑的棲息地。舉個例子，在西藏自治區(qū)，藏民的傳統(tǒng)手工藝品受到大眾的歡迎和喜愛，手工藝品銷往市場。在利潤的刺激下，傳統(tǒng)的農(nóng)村手工業(yè)復(fù)興也活化了鄉(xiāng)村活力。另一方面，西藏地多人少的人地關(guān)系以及得天獨厚的生態(tài)自然環(huán)境促使了鄉(xiāng)村當?shù)氐穆糜螛I(yè)、服務(wù)業(yè)、酒店民宿行業(yè)的蓬勃發(fā)展。第四章白云區(qū)三權(quán)分置現(xiàn)狀實地調(diào)研4.1廣州市白云區(qū)概況廣州市白云區(qū)羊城廣州，下設(shè)十一個行政區(qū)，白云區(qū)位于廣州主城區(qū)靠北位置，地處粵中低山與珠江三角洲平原的過渡地帶。與增城相鄰，西南方向與南海接壤，北部則直通花都和從化兩區(qū)，東南方向則通往黃埔和天河等區(qū)。白云區(qū)形狀規(guī)則，總區(qū)域占地面積在795平方千米左右。單從地形地貌這一層面上看：白云區(qū)的西南部地勢較低，而東北部、北部的地勢較高，屬于丘陵地帶，北部地形主要為丘陵，最高峰為天堂頂，區(qū)內(nèi)名氣最大的則是白云山；中部分布的是丘陵、盆地廣州市白云區(qū)圖4.1-1白云區(qū)區(qū)位圖從農(nóng)業(yè)這一層面上看，2017年，白云區(qū)全區(qū)農(nóng)業(yè)增加值和農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值分別為37.21億元、63.4億元，與上一年度相比分別下滑了4個百分點、2.8個百分點。其中，種植業(yè)產(chǎn)值、畜牧業(yè)產(chǎn)值、農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值、漁業(yè)產(chǎn)值、林業(yè)產(chǎn)值分別為：39.02億元，10.78億元，9.98億元，3.49億元，0.13億元，而同比增長的有農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)和林業(yè)，具體為：9.4個百分點、51.8個百分點。同比下滑的有種植業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)，具體為：3.5個百分點、7.2個百分點、6.6個百分點。圖4.1-22017年白云區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值數(shù)據(jù)來源：《2017年廣州市白云區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》年末種植的蔬菜、水果面積分別為：40212公頃、1676公頃。而全年蔬菜、水果和水產(chǎn)品的產(chǎn)量分別為89.06萬噸、0.61萬噸、4.27萬噸；同期相比蔬菜、水產(chǎn)品的增長幅度分別為：3.8個百分點、5.3個百分點，而水果則下滑了9.7個百分點，另外，花卉產(chǎn)量為3197萬枝，同期向其下滑幅度為1.8個百分點。表4.1-12017年白云區(qū)區(qū)主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量及增速數(shù)據(jù)來源：《2017年廣州市白云區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》指標計算單位全年累計同比增長（%）蔬菜產(chǎn)量噸8905913.8水果產(chǎn)量噸6142-9.7年末家禽存欄量萬只481-26.3年末家禽出欄量萬只2795-4.4水產(chǎn)品產(chǎn)量噸427025.3花卉（鮮切花）萬枝3197-1.8由圖表可知，白云區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值呈現(xiàn)逐年下滑趨勢，該現(xiàn)象是否與宅基地政策相關(guān)，或是否因鄉(xiāng)村建設(shè)開發(fā)而擠占了農(nóng)用地資源，或另有其他原因需要實地考察一探究竟。4.2.選擇對象的方式方法廣州市行政區(qū)總共有11個，分別為：南沙區(qū)、增城區(qū)。其中屬于是老城區(qū)的有：越秀區(qū)等，其由街道和社區(qū)組成，天河區(qū)與海珠區(qū)為廣州較為發(fā)達的區(qū)域，同樣沒有鎮(zhèn)與行政村的區(qū)劃，黃埔區(qū)下設(shè)1鎮(zhèn)14街道28行政村，而番禺區(qū)、花都區(qū)等地域一共分布的村鎮(zhèn)有25個，而行政村總計達486個，但屬于廣州的衛(wèi)星城。因此將分析的重點放在廣州白云區(qū)。結(jié)合有關(guān)數(shù)據(jù)和資料調(diào)查統(tǒng)計顯示，白云區(qū)劃包括：江高鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、均禾街道等，共計4鎮(zhèn)、18街道、250社區(qū)、118行政村。為深入調(diào)查真實的農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀，需要深入村莊進行實地調(diào)研。如何從白云區(qū)的118個行政村中選擇調(diào)研目標需要考慮諸多因素。除所掌握有限的社會資源外，綜合考慮行政村地理位置、村莊面積、常駐人口等因素。村莊地理位置關(guān)系到行政村鎮(zhèn)與城市之間的關(guān)系，村莊面積直接關(guān)系到宅基地面積大小，而常駐人口與調(diào)研和訪談結(jié)果直接掛鉤，若村莊內(nèi)常駐人口較少，則難以進行足夠的樣本取樣。4.3典型行政村鎮(zhèn)選擇綜合考慮村鎮(zhèn)區(qū)位（與市中心或地標建筑的距離）、村落面積以及交通可達度等多方面的因素，進行典型村鎮(zhèn)的選擇。太和鎮(zhèn)周邊高校林立，且離地鐵站較近，因此歸類到近郊村鎮(zhèn)；人和鎮(zhèn)離白云機場較近，交通便利度較低，且周邊街道繁華度較低，因此歸類到遠郊鎮(zhèn)區(qū)。江高鎮(zhèn)各項指標介于太和鎮(zhèn)和人和鎮(zhèn)，因此歸入中郊村鎮(zhèn)行列。詳見圖4.3-1白云山白云機場廣州北站越秀區(qū)白云山白云機場廣州北站越秀區(qū)白云區(qū)人和鎮(zhèn)江高鎮(zhèn)太和鎮(zhèn)4.3.1近郊村鎮(zhèn)——太和鎮(zhèn)白山村白云區(qū)太和鎮(zhèn)白山村地處鎮(zhèn)東部,位于太興公路兩側(cè)，東與八斗村相隔，西與和龍、北與頭陂相連，是一個山多耕地少的村莊。全村總面積和耕地面積分別為9.7平方公里、650畝,全村常住人口有2055人，但是有1230人都是農(nóng)業(yè)人口，而外來人口總計達到了360人。從白山村委會達到市區(qū)、太和鎮(zhèn)的路程分別有18公里、7公里，興太公路可穿越整個村莊，全村從東頭到西頭的路程大概在10里地，與帽峰山森林公園南部接近，本村的實體經(jīng)濟效益較低，最近幾年來上級領(lǐng)導(dǎo)的大力扶持建設(shè)新農(nóng)村建設(shè)，其余農(nóng)田土地還是以種蔬菜、果樹為主，是保持完好的原生態(tài)地塊。4.3.2中郊村鎮(zhèn)——江高鎮(zhèn)大石崗村大石崗村處于廣州高鎮(zhèn)的西南側(cè)，其中耕地面積達361畝，而村落占地面積為4.3平方公里，農(nóng)業(yè)人口和戶籍人口數(shù)分別為：101戶、3560人，農(nóng)民主要以種植菜、茍杞、韭菜等蔬菜為生。除農(nóng)業(yè)外村里還有少量工業(yè)，主要為防水材料廠、包裝制品廠、純凈水廠、蠶藥廠。鄉(xiāng)村布局形態(tài)較為分散凌亂。4.3.3遠郊村鎮(zhèn)——人和鎮(zhèn)鳳和村根據(jù)村莊摸查，截至2017年底，鳳和村現(xiàn)狀戶籍人口5115人，1764戶。農(nóng)業(yè)戶總?cè)丝?080人，農(nóng)業(yè)戶總戶數(shù)1223戶。村域占地總面積為419.16公頃，其中建設(shè)用地和非建設(shè)用地分別達187.47公頃、231.09公頃，分別占比為44.73個百分點，55.27個百分點。在村域建設(shè)用地中，城市建設(shè)用地、村莊建設(shè)用地分別為：57.28公頃、130.19公頃；而分別占村域總面積為：13.67個百分點、31.06個百分點。村莊建設(shè)用地大多分布在高速路、機場的東側(cè)或西側(cè)。本村村莊建設(shè)用地主要涵蓋的有：交通或生產(chǎn)設(shè)施用地等。其中以村居住用地為主，占地總面積為75.08公頃，占村建設(shè)用地面積的57.67%。其次為村生產(chǎn)設(shè)施用地，占地35.42公頃，占村建設(shè)用地面積的27.21%。其他用地還有村道路用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地等。圖4.3-3鳳和村區(qū)位第五章調(diào)研結(jié)果梳理5.1可信度分析克隆巴赫系數(shù)是公認的檢驗問卷數(shù)據(jù)可信度的指標之一。Cronbachα系數(shù)值在0-1之間，如果系數(shù)α<0.6，通常認為內(nèi)部一致信度較低；當系數(shù)α處于0.7-0.8左右時則意味著量表的信度較高，而在α達到0.8-0.9時說明量表有非常高的信度。結(jié)合克隆巴赫系數(shù)計算規(guī)則，首先應(yīng)檢查是否有反向命題的數(shù)據(jù)。將問卷結(jié)果數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)化并查驗后，借助SPSSStastic軟件進行檢驗，操作得出下圖結(jié)果：圖5.1-1問卷可信度分析結(jié)果由圖可知，本此問卷得出克隆巴赫系數(shù)達0.895，說明問卷調(diào)查的可信度較高，問卷結(jié)果的數(shù)據(jù)樣本具有分析價值。隧進入下一環(huán)節(jié)。（注：因Q1’、Q4、Q10、Q13題有部分樣本填選“其他”選項，在數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)化過程中易引起爭議因此予以排除，問卷詳見后文附件一部分。）5.2調(diào)研結(jié)果分析本次調(diào)查因在鄉(xiāng)村進行實地調(diào)研，調(diào)查對象為在鄉(xiāng)村中的常駐居民。受訪者年齡集中在40歲到70歲之間，因平時少閱讀文字或視力欠佳，因此調(diào)研采用訪談形式，通過詢問溝通與交流，將問卷內(nèi)的信息代填并在后期整理。問卷共設(shè)計題目25道，涵蓋基礎(chǔ)信息、村民認知摸底、宅基地資格權(quán)和宅基地使用權(quán)四個部分內(nèi)容，平均一份問卷訪談時間在25-30分鐘左右，調(diào)研小組由筆者和兩位師兄組成三人團隊，分頭行動，調(diào)研時間總計3天（平均一天一村）。調(diào)研時間從4月24至4月26日。最終統(tǒng)計整理出有效問卷404份，其中，太和鎮(zhèn)白山村115份，江高鎮(zhèn)大石崗村58份，人和鎮(zhèn)鳳和村231份。各村問卷數(shù)量之比與各村常住人口之比吻合。表5.2-1問卷調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計題號選項A選項B選項C選項D其他選項總計1077%21%2%-100%1`25%74%0%1%-100%223%31%32%11%-100%392%4%5%--100%491%3%3%2%-100%520%70%10%--100%697%3%100%763%29%8%--100%827%30%43%--100%912%84%4%--100%1019%73%0%8%-100%1143%45%12%--100%1298%2%100%1317%42%41%--100%1421%73%6%--100%1513%97%100%1620%80%100%1712%88%100%1892%8%100%1989%2%9%--100%2023%3146%0%-100%212333%42%2%-100%2253%42%5%--100%2380%13%7%--100%2492%2%6%--100%2594%6%0%--100%將統(tǒng)計結(jié)果梳理，分析得出本次調(diào)研中反應(yīng)出如下問題：首先，就是否存在一戶多宅現(xiàn)象，Q1直接提出、Q11、Q20、Q23則變相側(cè)面的反映該問題。從第一題反饋，有近25%的受訪者坦誠自己有超過一處甚至更多處宅基地，而第十一題則反應(yīng)出有約45%的受訪者涉嫌“一戶多宅“。說明有相當一部分的受訪者還是就個人宅基地使用情況上隱瞞了真實情況。再看相關(guān)的第20題和23題，雖然無法直接證明受訪者是否隱瞞真相，但是可以肯定的是，存在超占的農(nóng)民希望能夠保留超占宅基地，并表示”愿意為此花費費用“。在對宅基地的認知層面，大部分受訪者對于宅基地只有使用權(quán)是不明確的，亦認為目前自己使用的宅基地理所應(yīng)當可以繼承給自己的子女。至于農(nóng)民群體對于當前宅基地制度不嚴謹?shù)囊庖姡饕菍r(nóng)地劃分、丈量和分配過程或行為不認同，或是農(nóng)地利益分配不均或利益受損而引發(fā)的。再者，第12、13題則表明大部分受訪者更傾向于住在城市商品房內(nèi)，同時又希望如果自愿退出宅基地使用權(quán)后仍然能保留自身的使用權(quán)益。至于農(nóng)村宅基地，大部分農(nóng)民不愿意農(nóng)村宅基地由外來人使用，究其原因，主要是受訪對象年齡普遍較高，屬于前文所提的“農(nóng)一代”群體，有較深的土地情結(jié)，思維比較固化。但是第24題的回答超過九成的表示宅基地可以用于經(jīng)營，因此說明農(nóng)民主要關(guān)心的還是收益問題。第六章結(jié)論及建議6.1結(jié)論6.1.1確權(quán)清晰是活化基礎(chǔ)鄉(xiāng)村活化需要牢牢把握中央的指導(dǎo)要求和農(nóng)民的真正所需。這就要利用法律保障宅基地的資格權(quán)。其中要以明晰產(chǎn)權(quán)、確權(quán)登記、統(tǒng)一頒證作為核心內(nèi)容。在第四章舉例的宅基地改革試點中，試點面臨的改革難關(guān)表明，鄉(xiāng)村活化必須要站在宏觀的視角上對頂層設(shè)計引起充分的重視。實際上，與農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)分置法想法，農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”與之基本相似。這些都需在所有權(quán)不做任何調(diào)整的狀況下，大力支持使用租賃等方式來加快宅基地的流轉(zhuǎn)，以此來增加農(nóng)民的宅基地收益或分紅。宅基地改革和農(nóng)村轉(zhuǎn)型發(fā)展應(yīng)該要相輔相成。一是要明確宅基地的用益物權(quán)，并借此對農(nóng)村宅基地制度進行健全和修改。協(xié)調(diào)農(nóng)戶房屋所有權(quán)、農(nóng)戶宅基地使用權(quán)、宅基地集體所有權(quán)之間的關(guān)系。政府大力激活宅基地財產(chǎn)權(quán)可視為是改革的切入點。這樣農(nóng)民變可獲得宅基地的用益物權(quán)。二是要全面的優(yōu)化當前所推行的宅基地制度，使其實現(xiàn)資本化。不僅要通過稅收監(jiān)管對宅基地權(quán)力人的分配或無償取得機制進行完善和補充，而且還要遵循公平分配的原則，將宅基地分至每個農(nóng)戶的手中。而對于新成員則可采取有償?shù)姆绞阶屍浍@得宅基地，不同區(qū)域不同地方的宅基地分配方法和獲得方式也應(yīng)該制定差別性措施，真正做到因地制宜，從當?shù)剞r(nóng)民的實際需求和問題為落腳點出發(fā)，分析制定宅基地分配方案。三是要對鄉(xiāng)村進行改革規(guī)劃和用途管制，進一步完善宅基地管理等制度。首先，要明確規(guī)劃管制的在政府和農(nóng)村居民委員會的分管責任。其次，要摸清農(nóng)村的實際存量用地。再者將管理權(quán)下放到村委會或者村級相關(guān)單位，而政府要嚴格加大對村級部門的管理。6.1.2代際差異是活化核心對于鄉(xiāng)村活化而言，農(nóng)村的代際差異會對其產(chǎn)生重要的作用。“農(nóng)二代”與其長輩們對農(nóng)村土地有著不同的情感和行為方式。同樣是離土出鄉(xiāng)，“農(nóng)一代”對土地的感情是濃烈滲入骨子不可磨滅的。打出生以來，土地是他們賴以生存的工具也是生命的歸宿，離開鄉(xiāng)村，最終還是要回歸田園的。這一群“農(nóng)一代”對宅基地的感情是純粹的，希望能夠牢牢把宅基地的權(quán)利握在手上。“農(nóng)二代”則不一樣，受到城市化發(fā)展的浸染，通常已經(jīng)在城市中發(fā)展出了穩(wěn)定的生活方式形成了一定的城市化的生活習(xí)慣。他們對農(nóng)村土地的感情是依托對長輩的養(yǎng)育之恩。反而不會對宅基地有太多固執(zhí)的感情。代際差異和農(nóng)村人地關(guān)系影響著活化鄉(xiāng)村的改革的節(jié)奏。“農(nóng)一代”對土地的感情一定程度上會阻礙改革的進程。他們希望維持鄉(xiāng)村的本來面目，這是他們血脈親緣聯(lián)系的載體，一絲一毫的改動都會觸動他們的神經(jīng)。相反，“農(nóng)二代”則是改革的主力軍，他們沒有根深蒂固的土地血脈相傳的觀念，反而受到都市進步科技的影響，他們更加渴望自己的家鄉(xiāng)能夠快速發(fā)展，鄉(xiāng)村與現(xiàn)代化相容。不同的村落，代際差異對改革的影響程度也是有差異的，鄉(xiāng)村活化要靈活把握鄉(xiāng)村的具體情況，不能給群體貼標簽，而是做好疏通引導(dǎo)工作，讓無論是“農(nóng)一代”還是“農(nóng)二代”都能夠成為改革的推動力。代際隔離會進一步的加快鄉(xiāng)村的現(xiàn)代化發(fā)展進程。在該輪改革中，最為關(guān)鍵的是現(xiàn)代化是“農(nóng)二代”對鄉(xiāng)村的認知與其長輩們存在差異，而并非是純粹的鄉(xiāng)村復(fù)古，“農(nóng)二代”要想大力推動鄉(xiāng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，更要求鄉(xiāng)村面貌煥然一新，在保留鄉(xiāng)村綠化環(huán)境，淳樸風情之下，更加規(guī)模化、科學(xué)化、合理化。6.1.3市場資本是活化推手鄉(xiāng)村振興，最為關(guān)鍵的則是推動“三農(nóng)”的發(fā)展，而并非是堅守農(nóng)村不做任何改變，農(nóng)村的本質(zhì)即耕作、棲息與農(nóng)地之上的農(nóng)民，而不僅限于那塊既定的土地。隨著我國的改革開放政策進入第40個年頭，我國以經(jīng)濟建設(shè)為中心，優(yōu)先發(fā)展工業(yè)的發(fā)展方略在執(zhí)行上導(dǎo)致了城鄉(xiāng)差距擴大，城鄉(xiāng)資源分配傾斜等現(xiàn)實問題，這使得多年來與計劃經(jīng)濟體制相適應(yīng)的土地制度和宅基地使用權(quán)體制在當今社會經(jīng)濟條件快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平需進一步提高，農(nóng)業(yè)發(fā)展水平需進入下一個發(fā)展高峰的訴求難以靠原有的制度結(jié)構(gòu)滿足，活化鄉(xiāng)村既有資源，引入發(fā)展力量進入鄉(xiāng)村迫在眉睫。我國在研究涉農(nóng)相關(guān)內(nèi)容時則將“三農(nóng)”問題有效的區(qū)分開。只是從三農(nóng)中來探索具體的應(yīng)對策略。雖然初衷是為了保護農(nóng)民的權(quán)益，但是實際操作的溝通工作等存在紕漏，往往使實際效果與目標背道而馳。一些研究的學(xué)者會地址城市的資本投入到農(nóng)村，他們認為資本的盈利性會侵害到農(nóng)民的利益，罔顧農(nóng)村環(huán)境惡化。而有時候恰恰是這種二元治理思維，導(dǎo)致農(nóng)村單向往城市輸送資源，農(nóng)村資源損耗完之后，損傷的還是農(nóng)民的利益。6.1.4政策引導(dǎo)是活化護盾人們對宅基地的認知通常存在一些誤解。即認為農(nóng)民最大的財產(chǎn)即宅基地，其是不能變動的；如果動了宅基地，就相當于是擾亂了農(nóng)村的發(fā)展秩序，并且會阻礙社會的進步；認為在短時間內(nèi)不得調(diào)整宅基地制度，否則會動搖政策的穩(wěn)定性。現(xiàn)實中，有關(guān)的部門也因此措手無策，他們往往以不變應(yīng)萬變，放任農(nóng)村宅基地依照舊制度放置；也有部門下狠功夫一刀切地改動宅基地的制度。其實這兩種都沒有切實的關(guān)視農(nóng)村的現(xiàn)實狀況和村落之間的普遍性和特殊性。很多時候，這些粗糙的政策導(dǎo)向會使得制度落后于現(xiàn)實改革需要或者超前于改革需要。但是其靈活的結(jié)構(gòu)改革才是現(xiàn)實和鄉(xiāng)村需要的。沒有靈活的結(jié)構(gòu)改革，宅基地改革依舊還是一灘死水，鄉(xiāng)村依舊會按照舊有的習(xí)慣，以地為生、以農(nóng)為業(yè)、安土重遷。結(jié)構(gòu)性改革需要靈活，要求考慮三方面的問題。第一是改革設(shè)計制度如何小心謹慎。宅基地是農(nóng)民安身立命的依托，制度的不謹慎，會出現(xiàn)“私權(quán)”的出現(xiàn)，傷害到大部分農(nóng)民的利益。第二是宅基地到底要不要把自住的和多余的宅基地區(qū)分開來，多余的在基地如何處置。第三是如何安排廢棄、閑置的宅基地退出，以及退出的處理程序等。宅基地改革事關(guān)國家和人民的切身利益，所以，中央對該問題一直高度重視。2017年在所頒發(fā)的文件中已經(jīng)針對宅基地權(quán)力的分置而設(shè)立了較為完善的框構(gòu)體系。在該體系下，首要步驟則是對宅基地的使用權(quán)、資格權(quán)和所有權(quán)這三者之間的關(guān)系進行協(xié)調(diào)；第二步則是從試點中歸納在改革中所取得的成果和教訓(xùn)，以此而更加全面的了解有關(guān)農(nóng)民宅基地的相關(guān)規(guī)定或要求。以試點為基礎(chǔ)，推廣到鄉(xiāng)村宅基地改革的大浪潮中。6.2農(nóng)村宅基地盤活建議6.2.1人地觀念應(yīng)正確樹立盤活農(nóng)村宅基地，其中最為關(guān)鍵的是則是梳理現(xiàn)階段國內(nèi)農(nóng)村地區(qū)宅基地機制的設(shè)定跟農(nóng)戶對宅基地認知程度之間的關(guān)系。目前農(nóng)村宅基地制度的使用所呈現(xiàn)出的特點即：面積限定、無償分配等。該項制度的推行可在一定程度上減少土地資源的浪費，實現(xiàn)土地的合理、公平分配，并為社會的高效、穩(wěn)定發(fā)展而提供更為有利的條件。農(nóng)民群體對土地的認識，應(yīng)該通過宣傳教育正確樹立，由“無償使用、做土地的主人”轉(zhuǎn)型成為“一戶一宅，定額使用”。這項工作長久以來存在疏忽，沒有在村民集體中普及，因此，普法的觀念教育的缺失就農(nóng)村宅基地改革期間來看，以農(nóng)村宅基地糾紛，無效交易，宅基地使用不規(guī)范等問題為代價。不過經(jīng)過多年的改革和整治，據(jù)統(tǒng)計，2018年底全國試點各地共騰退宅基地14萬戶，騰退面積總計高達8.4萬畝。可見農(nóng)民正確的土地使用權(quán)觀念正在普及，也有越來越多的農(nóng)民群體投入到配合宅基地改革的大潮中。從農(nóng)民群體切身利益出發(fā)，以人為本，切實保障農(nóng)民權(quán)益，從而為農(nóng)村宅基地改革工作的順利進行而奠定堅實的根基。6.2.2制度主疏導(dǎo)忌反復(fù)宅基地監(jiān)管機制劃分清晰是宅基地改革能夠井然有序快速高效的保證。在管理制度上要求縣政府于農(nóng)村自治相結(jié)合。縣政府要把控總量而審批的任務(wù)則可以下放到村級。一方面政府把控總量，能保證耕地不被占用；另一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批可以防止鄉(xiāng)村個別出現(xiàn)的導(dǎo)致違建占用等問題。而在這之前，關(guān)于宅基地制度的監(jiān)管通常面臨諸多的困難和阻力，盡管耗費了很多的人力和資金，但是取得的成果卻并不樂觀。20世紀八十年代隨著土地管理規(guī)定的頒發(fā)與落實，使得大量的耕地被占用。其中占絕大部分的重點問題就是農(nóng)村房屋蓋建。雖然后來土地管理系統(tǒng)自上而下進行嚴管，但是我國疆土遼闊，村落更是數(shù)不勝數(shù)，導(dǎo)致監(jiān)管的成本非常高，占用了較大比例的財政支出。因此，要監(jiān)管好幾億的農(nóng)戶就要處理好政府管控和村莊自理之間的平衡。否則單靠系統(tǒng)的嚴管、拆違、不批指標、違建不予登記發(fā)證等，解決不了宅基地管理的根本問題。。6.2.3改革要做到抓大放小縱觀宅基地改革試點中所暴露出的一系列問題和阻力得知，要想確保該項工作順利進行，前提是要對頂層設(shè)計予以充分的重視。從本質(zhì)上看，相比之前提出的農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)分置，農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”與之基本相似，即在確保宅基地集體所有權(quán)不做任何調(diào)整的狀況下，大力支持農(nóng)村住宅以租賃等方式而實現(xiàn)相關(guān)收益或分紅的一種方式。宅基地改革必須要與鄉(xiāng)村的轉(zhuǎn)型保持一致。第一，對宅基地用益無權(quán)予以清晰的劃分，對農(nóng)村宅基地權(quán)力機制進行健全和改進，這是順利推行宅基地制度改革方案的重要前提，而要想使農(nóng)民的宅基地用益物權(quán)得到充分的保障，則需要為農(nóng)民賦予更多的權(quán)力，這樣農(nóng)民方可獲得財產(chǎn)性收入。對農(nóng)戶房屋所有權(quán)和使用權(quán)及其宅基地集體所有權(quán)之間的關(guān)系予以協(xié)調(diào)。第二，對當前所實施的宅基地制度進行優(yōu)化和調(diào)整。對宅基地無償取得機制、成員分配機制予以合理的規(guī)劃，通過以某個時間點作為界限，集體成員同時平等的獲得宅基地，而有新成員要想獲得宅基地時，則需要支付一定的費用來獲取。基于此，針對各大區(qū)域的實際狀況而有目的性的激活宅基地。第三，對鄉(xiāng)村進行合理的規(guī)劃，并對宅基地的用途進行嚴格的監(jiān)督。首先，要科學(xué)規(guī)劃管制的在政府和農(nóng)村居民委員會的分管責任。其次，要摸清農(nóng)村的實際存量用地。再者將管理權(quán)下放到村委會或者村級相關(guān)單位，而政府要嚴格加大對村級部門的管理。宅基地改革需要活化鄉(xiāng)村，最終目的是富民活村。要用“三權(quán)分置”來激活農(nóng)業(yè)農(nóng)民農(nóng)村。要讓農(nóng)村要素活起來，就要改革宅基地制度；要讓農(nóng)民財產(chǎn)收入增加，就要改革集體資本。現(xiàn)行的宅基地制度保障了農(nóng)民的居住，但是缺陷是沒能體現(xiàn)對宅基地財產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的保障。改革就是要賦予農(nóng)民宅基地的財產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，讓他們充分行使這些權(quán)利，讓農(nóng)民把宅基地的活力釋放出來，真正做到強村富農(nóng)。6.2.4村莊活化與城市發(fā)展息息相關(guān)我國主流的涉農(nóng)研究常常犯下把三農(nóng)問題獨立開來孤立討論的錯誤。單純在三農(nóng)內(nèi)部尋找解決三農(nóng)問題的方法。雖然初衷是為了保護農(nóng)民的權(quán)益，但是實際操作的溝通工作等存在紕漏，往往使實際效果與目標背道而馳。如一些三農(nóng)人員沒有真正的認識到城市資本下鄉(xiāng)的目的和作用，認為國家應(yīng)該對其進行嚴格控制和管理，以防止對農(nóng)民的切身利益構(gòu)成嚴重的威脅。基于這種落后的治理理念，只有讓資本從農(nóng)村單向輸送到城市這也是為什么盡管國家政府不斷通過助農(nóng)支農(nóng)計劃輸送資源到農(nóng)村卻仍然收效甚微。鄉(xiāng)村振興，歸根到底是農(nóng)民的振興，農(nóng)業(yè)的振興，而不是狹隘地固守農(nóng)村。分離開農(nóng)村與城市的關(guān)系探討解決方案無法盤活農(nóng)村資源，最受傷害的終歸還是農(nóng)民。應(yīng)利用鄉(xiāng)村現(xiàn)有資源，開展回鄉(xiāng)運動，不僅鼓勵出生在鄉(xiāng)村的人才回鄉(xiāng)建設(shè)，更鼓勵社會上各界資源到鄉(xiāng)村中進行以技術(shù)密集型或勞動力密集型為主的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動，用農(nóng)村的綠水清山和舒適宜人的環(huán)境歡迎城市要素的進入。其次充分發(fā)展鄉(xiāng)村現(xiàn)有企業(yè)廠房或興辦物流企業(yè)，支持擴大經(jīng)營規(guī)模，吸引人才，有人流向鄉(xiāng)村才有發(fā)展的希望。傳統(tǒng)觀念總認為農(nóng)村是城市的支持者，為城市生活提供物質(zhì)條件，如農(nóng)村種植、畜牧等，為城市提供食物。而農(nóng)村的功能遠不止于此，不僅是打破制度壁壘，更應(yīng)發(fā)揮農(nóng)村特色，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，鄉(xiāng)村教育，從城市缺失的角度，利用城市人的心理，突出鄉(xiāng)村的競爭力，打造高附加值的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。

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致謝本次論文的撰寫首先要感謝我的導(dǎo)師周為吉教授，從定題到終稿，不僅時時給予我耐心的解答和指導(dǎo)，還提供了白云區(qū)不少村鎮(zhèn)的信息，為本文深入了解白云區(qū)典型村的農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀的真實性大有助益。其次要感謝翁楠杰師兄，為文章的推理思路，實地調(diào)研等提供了莫大幫助。最后，要感謝每一位在完成論文過程中提供幫助和支持的各位親友，感謝他們在我忙于工作深感無力時給予我無私的鼓勵和支持！

附件A：村民調(diào)查表《廣州市白云區(qū)宅基地現(xiàn)狀調(diào)研問卷》您好！首先感謝您接受我們的問卷調(diào)查！根據(jù)黨中央鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略及開展宅基地制度改革等工作的意見，為激活農(nóng)村宅基地經(jīng)濟效益，增加居民收入水平，加強農(nóng)村宅基地管理，現(xiàn)對白云區(qū)宅基地現(xiàn)狀情況進行問卷調(diào)查。請您如實填寫，并提出寶貴意見，謝謝。填寫說明：如無特別說明，填寫時在相應(yīng)的選項上打“√”即可。基本情況1.家庭擁有幾處宅基地：A、沒有；B、一處；C、兩處、D、三處及以上如果您家的宅基地超過一處，請問具體原因是什么？A、建新不拆舊；B、繼承或接受贈與；C、購買他人宅基地；D、其他