第十三章資金運作與財務管理12/21/20231EditedbyZ.M.Gu第一節物業管理的財務制度

一、物業管理企業財務管理的相關法規

《企業財務通則》是設立在中華人民共和國境內的各類企業財務活動必須遵循的原則和規范，它對企業的資金籌集、各類資產的核算、對外投資、成本費用、收入利潤、外幣業務、企業清算、財務報告和財務評價等方面作了通用性的規定，物業管理企業的財務管理也必須遵循這一規范。12/21/20232EditedbyZ.M.Gu第一節物業管理的財務制度《物業管理企業財務規定》是為了規范物業管理企業的財務行為，對物業管理企業財務核算的一些特殊方面專門制定的規定。該規定的主要條款包括代管基金、成本費用和收入利潤三個大的方面。

《施工、房地產開發企業財務制度》主要規定了一些包括資產負債、成本費用、收入利潤等具體的財務核算方法，是《企業財務通則》條款的細化和具體化。12/21/20233EditedbyZ.M.Gu第一節物業管理的財務制度二、物業管理企業財務管理制度的主要內容

（一）基本制度

1、根據國家財務工作的原則和規定制定的本企業綜合性的財務制度；

2、企業財務機構的設置，企業財務工作的任務和職責范圍的規定；

3、財務人員的職責權限、技術職稱、任職獎懲等規定。12/21/20234EditedbyZ.M.Gu第一節物業管理的財務制度（二）業務制度

1、資金籌集。包括對資本金籌集、處理方式等方面的規定以及對企業流動負債、長期負債等財務項目核算和處理的規定。

2、各類資產的核算。包括對企業流動資產、固定資產、無形資產、遞延資產及其他資產的核算和處理方法等方面的規定。

3、成本和費用。包括對各類成本費用的界定，對成本費用核算方法的規定以及對壞帳損失處理的規定等。

4、營業收入和利潤。包括對各種收入、支出和利潤的界定及對其核算方法的規定。5、代管基金。包括對代管基金的界定以及代管基金管理的規定。

12/21/20235EditedbyZ.M.Gu第二節物業服務費的構成與測算

一、物業服務費的概念及收費原則

（一）物業服務費的概念

物業服務費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

12/21/20236EditedbyZ.M.Gu第二節物業服務費的構成與測算（二）物業服務費的收費原則

1、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則

2、區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

3、按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價

4、可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定的物業服務費，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式

12/21/20237EditedbyZ.M.Gu第二節物業服務費的構成與測算二、包干制的物業服務費的構成

物業服務費的構成包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；12/21/20238EditedbyZ.M.Gu第二節物業服務費的構成與測算6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務支出或者物業服務成本。

物業公司在進行收費測算時，還應加上合理的利潤部分。12/21/20239EditedbyZ.M.Gu第二節物業服務費的構成與測算三、物業服務費的測算方法

物業服務費的測算一般按照每月每單位面積各種費用的綜合進行計算，通常可用以下公式來表示：

X=∑Xi×（1＋利潤率）（i=1,2,……9）

X：公共性服務單位收費標準，單位為元/月、平方米；

Xi：第i分項費用收費標準，單位為元/月、平方米；

（注：“∑”表示對各項費用的算術求和。）12/21/202310EditedbyZ.M.Gu第二節物業服務費的構成與測算（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費（X1）12/21/202311EditedbyZ.M.Gu第二節物業服務費的構成與測算（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（X2）

該項費用包括樓宇內公用部位如過道、門廳、樓梯及轄區內道路的各種土建零修費；各類公共設施、設備日常運行維修及保養費；公共照明費等。這類費用中除了電費外，大部分是需要通過經驗判斷得到的，下面只介紹公共照明耗電費的測算方法。

12/21/202312EditedbyZ.M.Gu第二節物業服務費的構成與測算（三）物業管理區域清潔衛生費用、

物業管理區域綠化養護費用、

物業管理區域秩序維護費用（X3＋X4＋X5）

在實際測算中，物業管理區域清潔衛生費用是按照每人每月物質損耗補償計算的，這里假設為100元；物業管理區域綠化養護費用是按照每年每平方米支出固定數額的物質補償計算的，這里假設為2元；物業管理區域秩序維護費用是按照每人每年物質損耗補償計算的，這里假設為300元。

12/21/202313EditedbyZ.M.Gu第二節物業服務費的構成與測算（四）辦公費用（X6）

辦公費用以管理人員工資總額為基數提取一定比例，這里假設為25％。

（五）物業管理企業固定資產折舊（X7）

物業管理企業固定資產的折舊按照財務部門的規定計提。

12/21/202314EditedbyZ.M.Gu第二節物業服務費的構成與測算（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用（X8）

（七）經業主同意的其他費用（X9）

主要是指在合同中約定的不包含在上述8項中的費用，按照合同約定收取。12/21/202315EditedbyZ.M.Gu第三節

住房專項維修資金制度

一、住房專項維修資金的概念

住宅專項維修資金是指專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金。12/21/202316EditedbyZ.M.Gu第三節

住房專項維修資金制度二、住房專項維修資金的繳納制度

（一）需建立住房專項維修資金的物業類型

《物業管理條例》第54條的規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”

《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第4條規定：“商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。”12/21/202317EditedbyZ.M.Gu第三節

住房專項維修資金制度（二）住房專項維修資金的繳納方式及標準

商品住房在銷售時，購房者應當按購房款２％—３％的比例向售房單位繳交維修資金。

售后公房的住房專項維修資金由兩部分組成：即售房單位提取部分和購房者繳納部分。售房單位按照一定比例從售房款中提取一定比例作為維修資金，原則上多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％，該部分基金屬售房單位所有；購房者按購房款２％的比例向售房單位繳交維修資金，售房單位代為收取的這部分維修資金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。12/21/202318EditedbyZ.M.Gu第三節

住房專項維修資金制度三、住房專項維修資金的保管和使用制度

（一）

維修資金的保管

(1)在業主辦理房屋權屬證書前，維修資金由售房單位代管；

(2)在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修資金移交給當地房地產行政主管部門代管，直到業主委員會成立；

(3)業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修資金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修資金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。12/21/202319EditedbyZ.M.Gu第三節

住房專項維修資金制度（二）

維修資金的使用

《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定：維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造；維修資金閑置時，除可以用于購買國債或者用于法律法規規定的其他范圍外，不得挪作他用；業主委員會成立前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥；業主委員會成立后，維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施。12/21/202320EditedbyZ.M.Gu第三節

住房專項維修資金制度《物業管理條例》規定：專項維