廉租房和經濟適用房工程可行性研究報告遂川縣2011年廉租住房和經濟適用住房工程PAGEPAGE46目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項目概況 1二、業主簡介 2三、編制依據及主要內容 2四、主要技術經濟指標 3第二章項目背景 4一、現狀 4二、本項目提出理由 5第三章項目建設的必要性 6一、符合國家工業鼓勵發展方向 6二、是企業發展壯大的需要 6三、是緩解社會壓力，促進社會和諧發展的需要 7四、有利于帶動相關產業的發展 7第四章市場分析 8第五章建設內容及規模 10第六章項目選址及建設條件 11一、項目選址 11二、項目建設條件 11第七章技術、設備及工程方案 12一、技術方案 12二、主要設備方案 12三、工程方案 13第八章安保、環保及消防 14一、工業安全與衛生 14二、環境保護 16三、消防 17第九章節能 18一、設計依據 18二、設計原則 18三、能源種類 18四、主要節能措施 18五、節能效果評價 19第十章組織機構與人力資源配置 20一、組織機構 20二、人力資源配置 20第十一章項目進度計劃及招投標 22一、項目進度計劃 22二、招標方案 22第十二章投資估算及資金籌措 24一、投資估算范圍 24二、投資估算依據 24三、計算期 24四、項目投資 25五、資金籌措 26第十三章財務評價 27一、評價原則、依據及參數 27二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 27三、成本費用估算 28四、利潤估算及分配 30五、盈利能力分析 30六、財務生存能力分析 32七、盈虧平衡分析 32八、財務評價結論 32第十四章風險分析 34一、技術風險 34二、市場風險 34三、經營管理風險 34四、融資風險 34第十五章社會效益評價 35第十六章結論及建議 36一、結論 36二、建議 36第一章總論1.1項目概況1、項目名稱：####縣2011年廉租住房和經濟適用住房工程。2、建設單位：####縣房地產管理局3、建設性質：新建4、項目責任人：####5、項目建設期限：12個月（2011年3月－2012年3月）6、建設地點：####縣泉江集合村7、####縣房管局簡介：解放前，####縣沒有專門的房地產管理機構，在一九四四年到一九四九年成立####縣中等教育基金委員會，主要是管理全縣學校產業土地、房屋。以收租金為主，所收租金用于獎學金和扶助貧困優等生。一九五0年成立了縣房地產委員會，由分管的副縣長兼任主任，工作人員掛靠在縣民政局。一九八一年成立####縣房地產公司，在縣建設委員會的直接領導下，屬于副科級單位。一九八四年縣建設委員會改為####縣城市建設環境保護局，####縣房地產公司隸屬####縣城建環境保護局的領導之下。一九九六年縣政府將####房地產公司改為####縣房地產管理局至今。現有干部職工118人，下設房地產綜合開發公司、民順物業管理公司，天地測繪公司，樂意房地產評估公司四個子公司12個科室和四個基層房管所。####縣房管局近年來立足于縣城實際，著眼于經濟創收，按照高效、準確、優質、規范的要求，提高管理水平，強化隊伍素質和行業作風建設；以“強化職能、搞好服務、盤活資產、壯大實力”為治局方針，以“建設新####、構筑新房管”為載體，積極樹立房管系統新形象，取得了較好的業績，特別是2002年以來，經濟創收年遞增在100萬元以上，對地方財稅貢獻年遞增在50萬元以上，有力地支持了縣城經濟的發展，多次被上級行業和主管部門評為目標管理考核優勝單位和先進單位及先進黨支部。1.2可研報告編制依據=1\*GB2⑴####縣城市總體規劃（1998～2020年）=2\*GB2⑵江西省計委贛計投[1999]099號《關于經濟適用住房項目審批權限和程序的暫行規定》；=3\*GB2⑶贛計投[1998]481號《轉發國家關于進一步加快經濟適用住房（安居工程）建設有關問題的通知》；=4\*GB2⑷贛價房字第193號《關于降低經濟適用房（安居工程）普通新商品住宅銷售價格的通知》；=5\*GB2⑸建設部建住房[2000]44號《關于規范房地產開發企業開發建設行為的通知》；=6\*GB2⑹江西省人民政府贛政發[2001]27號《關于擴大住房消費促進住房建設的通知》；=7\*GB2⑺關于編制項目可行性研究報告的委托書；=8\*GB2⑻項目單位提供的于本項目有關的資料、數據；=9\*GB2⑼國家其他有關規范、標準等。1.3研究范圍及研究工作概況1.3.1、項目研究范圍本項目可行性研究范圍包括：廉租房和經濟適用房項目建設的必要性、項目定位、建設條件、建設規模、建設內容、建設方案、項目管理、投資估算、效益評價等。1.3.2、研究工作概況受####縣房地產管理局的委托，我公司依據國家和地方有關廉租房和經濟適用房項目建設的法規和政策對項目單位實際情況進行了查證，并組織有關專家現場踏勘，查閱資料，根據工程項目建設條件及有關技術規范要求，對工程建設地點、建設規模、技術標準、工程投資、技術經濟等方面進行了系統分析和論證，在此基礎上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。1.4主要經濟技術指標項目用地面積20000m2，總建筑面積28000m2表1-1主要經濟技術指標表序號名稱單位指標備注1用地面積畝302建筑面積M2280002.1經濟適用房面積M230002.2廉租房面積M2250003容積率2.264綠地率%31.05建筑密度%32.06居住戶數戶5646.1經濟適用房戶數戶306.2廉租房戶數戶5347居住人數人19743.5人/戶8單位造價元/m2928.579總投資萬元26009.1國家補助萬元19319.2地方自籌萬元66910工期月121.5結論與建議1.5.1、結論=1\*GB2⑴本項目符合國家住房政策，選址符合城市總體規劃要求，建設場地具有交通、生活便利的優越性，項目具備良好的建設環境。=2\*GB2⑵根據需求調查表明，本項目建設將在很大程度上改善####縣城鎮居民的居住條件，對城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房，，本項目的建設是必要的。=3\*GB2⑶本項目建設主要包括經濟適用房、廉租房、及其公共設施、道路、綠化等，目前國內對此的設計和施工技術都十分成熟，結合選址點較好的地質地形條件，本項目的建設是可行的。=4\*GB2⑷本項目總用地面積為20000m2，總建筑面積為28000m2，項目總投資2600萬元，項目實施期為1年。1.5.2、建議=1\*GB2⑴按照經濟適用房及廉租房建設的有關政策，高起點、高標準搞好小區規劃設計。=2\*GB2⑵抓緊按有關程序辦妥相關手續，加大籌資力度，確保項目順利實施。=3\*GB2⑶加強工程項目管理，嚴格保證工程質量、工程進度，做好項目成本控制。第二章項目建設的必要性與市場位2.1項目建設的必要性2.1.1是堅持民本####、全面建設小康社會的需要黨的十六屆四中全會提出了構建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩定和實現社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業。住房保障制度是社會保障制度的重要構成部分，建設經濟適用住房是建立完善的住房保障體系的重要環節，是構建社會主義和諧社會的重要舉措,是各級政府關注民生，以人為本，執政為民的具體體現,是關心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府責任的客觀要求。住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關心、最直接、最迫切需要解決的實事難事之一。隨著####縣住房制度改革的深入推進，逐步實現住房商品化，廣大市民居住條件、居住環境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。因此，建立包括經濟適用住房在內的住房保障體系，滿足中低收入家庭的基本住房需求，既關系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責所在。建設經濟適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、住得上經濟、實用的住房，對于解決中低收入家庭住房問題，維護社會穩定，體現社會公平，建設和諧####、創建全國文明城市具有重要意義。“經濟適用住房和廉租住房建設是件好事，好事一定要辦好，要真正把國家讓出的利益，落實到每一位低收人居民家庭中去。”自2007年廉租住房工作開展以來，####縣委，縣政府高度重視這項民生工程，成立以縣政府主要領導為組長的保障性住房建設領導小組。對中低收入等困難家庭以實物配租或者租賃補貼予以保障；對有一定購房能力的困難家庭主要以供應經濟適用住房的方式予以保障。各部門要確保中心城區內的低收人居民和城建拆遷中的住房得到妥善安置。只有確保城市低收人家庭安居，才能安置他們樂業。市政府要求，在經濟適用住房和廉租住房建設中，要按照“整體規劃、逐步實施、嚴格把關、規范管理”的原則進行。本項目以切實調整住房供應結構，規范發展經濟適用住房，有步驟地解決公司低收入家庭住房困難為原則，是保證社會和諧穩定，建設民本####縣的利民之舉。2.1.2是改善城鎮居民生活條件、實現可持續發展的需要按照全面建設小康和構建社會主義和諧社會的總體要求，把解決城市家庭住房困難作為著力改善民生、維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租房、經濟適用房制度為重點，多渠道構建城市家庭住房困難的政策體系，努力實現“住有所居”的目標。同時也能促進社會和諧發展，確保企業穩定。2.2市場定位經濟適用房應解決一個社會在住房方面的基本保障問題，它體現了政府對低收入者的關愛，一方面國家大力支持并規范經濟適用住房建設的各項政策，為住宅建設發展展示了廣闊的空間，為中低收入家庭通過租、買經濟適用住房來提高生活質量增強了信心。另一方面，本項目屬定向開發建設項目，購買經濟適用住房和租賃廉租住房的對象應為符合相關資格的、接受####縣房產局審查并公示。第三章項目選址及建設條件3.1項目選址項目建址位于####縣泉江集合村區內。東以規劃安下路為界，南以規劃西莊路為界，西以集合村耕地為界，北以規劃緯一路為界。3.2建設條件3.####縣境屬于中亞熱帶濕潤季風氣候。總的特點是氣候溫和，雨量充沛，陽光充足，四季分明，冬夏長，春秋短，有霜期短，無霜期長，境內山地集中，氣候差異大。由于山地高差大，全縣各地平均降水量1400—2000mm，其中西部和西南部的山地在1m以上800m，低山丘陵為1500—1800mm，平原和盆地一般在1500mm以下。=1\*GB2⑴氣象條件年平均氣溫15.1-18.7℃最冷月(1月)平均氣溫6.9℃最熱月(7月)平均氣溫29.5℃最冷月極端最低氣溫-6.6℃最熱月極端最高氣溫39.8℃年無霜期285天歷年最大積雪深度24cm年主導風向北和東北為主⑵水文特征①流量最小流量377m3/s(1975年10月5日)最大流量57900m3/s(1931年7月30日)年平均流量9400m3/s(1951年-1980年)②水位(吳淞水位)最高水位35.94m(1998年8月20日)最低水位17.27m(1960年2月16日)③水溫最高水溫33.2℃冬季平均水溫6.9℃3.####縣泉江鎮鎮交通便利，通訊便捷，基礎沒施建設配套齊全。105國道、遂井公路、遂桂公路、遂堆公路、遂大公路貫穿全鎮，形成四通八達的交通網。新建、改建的工農兵大道、東路大道、文獻街、交通路、川江路等14條主要路街均為水泥路面，寬直平坦，縱橫交錯。3.項目地地處####縣泉江集合村區內，供水、排水、燃氣、通訊、網絡、電力等市政配套設施齊全。=1\*GB2⑴供水項目供水來自####縣自來水廠的城市管網，其供水能力達100萬噸/年，水量充沛。=2\*GB2⑵排水項目地有排污口6個，污水排入市政污水管，排水管徑1米；雨水采用明溝排放。=3\*GB2⑶供電項目地電源來自####縣供電局，所處電網名稱為站地線。用戶用電配電線路為單回路供電，變（配）電名稱為110KV站前路變電站，其供電能力充足，能夠保證項目建設所需的用電要求。3.項目地為城鎮區域，出行交通、文化教育、醫療衛生、銀行郵電等生活配套設施完善。3.本項目建設場地內埋藏的地層依據勘察結果，自上而下可分為素填土、粉質黏土、殘積土、元古界強風化板巖和中風化板巖，其地層較為簡單，，擬建場地屬中軟地土，Ⅱ類建筑場地，無巖溶、土洞、邊坡、液化等無不良地質構造現象，工程地質條件較好。根據擬建建筑物特點及場地特征，本場地在部分基巖出露較淺，且粉質粘土厚，層位較均勻，可選擇淺基礎形式。3.本項目場地地下水主要表現為孔隙水及弱裂隙水，孔隙水賦存于上部土層中，弱裂隙水賦存于基巖裂隙中，通過地質勘察，未發現承壓水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水體補給，場地內埋藏地層均為弱透水性，水力梯度小，一般水交替循環較慢。根據對場地環境水分析，并參照鄰近區地下水質分析結果，地下水對鋼筋砼無侵蝕作用。3.在大地構造上，該地區的地震動峰值加速度g<0.03，即對應原地震烈度小于6度，依據《建筑抗震設計規范（GB50011—2001）》判定，因此沿線構造物設計抗震不設防。根據江西省地質局地質資料，本區無新構造運動，活動或發震斷裂，因此該地區區域構造基本上是穩定的。3.####縣委、縣政府對本項目的建設十分重視，多次組織縣內有關部門召開協調會。落實項目建設資金，同時制定了相關優惠政策，為項目的建設提供了良好的外部重要條件。第四章擬建規模及方案4.1總平面布置4.1.1、基本要求=1\*GB2⑴規劃布局力求具有整體性、經濟性、時代性、超前性，成為居民生活區的有機組成部分，使新建住宅與周邊建筑物協調一致。=2\*GB2⑵堅持“以人為本”的規劃設計原則，著重于環境的立意和刻畫，創造一個方便、安全、舒適、和諧的人居環境。=3\*GB2⑶住宅建筑設計力求達到居室方便、舒適、安全、居住生活空間功能布局合理，設施齊全。=4\*GB2⑷總圖布置滿足規劃要求。4.1.2、平面布置根據####縣城市建設總體規劃的要求，擬建項目平面布置滿足城市規劃要求，在建筑平面設計上滿足使用功能要求，同時滿足相應的規范要求，考慮通風，采光，以美觀適用協調一致，整體壯觀為準。周邊環境以及原小區現有布局情況，因地制宜靈活布置各住宅。在進行綠化布局和道路工程布局時，注意與住宅區原有道路及綠化帶的協調一致。4.2小區擬建規模依據《住宅設計規范》、《城市用地分類與規劃建筑用地標準》、《城市居住區規劃設計規范》、《民用設計通則》，針對地域氣候特征和文化傳統，以及不同的服務對象和消費群體，創造出市場能夠接受的舒適居住環境，體現“以人為本”的原則。注重住宅的套型結構，合理的空間尺度，明確的功能分區，使人們既有一個活動、散步、休閑的地方，又有一個好的居住環境，精心的立面設計，使住宅充分體現美感。經濟適用房住宅小區強調與成片開發的商住區統一劃，從設計上營造出與居住生活相吻合的空間層次結構，貫徹以人為本的原則，注重強調其文化內涵和品性，增強空間層次感。主要技術指標如下：=1\*GB2⑴項目占地面積：20000m2=2\*GB2⑵總建筑面積：28000m2其中：經濟適用房建筑面積為3000m2，30套，每套建筑面積為60m2左右；廉租房建筑面積為25000m2=3\*GB2⑶容積率：2.26=4\*GB2⑷綠地率：31%=5\*GB2⑸建筑密度：32%=6\*GB2⑹安置規模：居住戶數為564戶，居住人數1974人（按3.5人/戶計）4.3基礎及結構4.3.1、工程概況：本項目場地地質條件較好，可選擇淺基礎形式，局部較深處選擇獨立樁基礎，樁基礎參數根據####縣規劃勘測設計院所提供的地基承載力值選定，樁型、樁長、樁徑有建筑設計部門計算確定。主體結構采用框架結構。4.3.2、設計依據：=1\*GB2⑴本工程設計依據建筑、給排水、電氣等專業提供的有關圖紙及資料；=2\*GB2⑵有關規范規程=1\*GB3①建筑結構荷載規范（GB50009-2001）；=2\*GB3②混凝土結構設計規范（GB50010-2002）；=3\*GB3③建筑地基基礎設計規范（GB50007-2001）；=4\*GB3④建筑抗震設計規范（GB50011-2001）；=5\*GB3⑤砌體結構設計規范（GB50003-2001）；=6\*GB3⑥建筑樁基技術規范（JGJ94-94）；=7\*GB3⑦建筑地基處理技術規范（JGJ79-91）；=3\*GB2⑶荷載取值a、恒荷載標準值恒荷載標準值均按實計取。樓面裝修及粉刷取1.5KN/m2。b、活荷載標準值商場及商場樓梯 3.5KN/m2住宅 2.0KN/m2衛生間 2.5KN/m2挑出陽臺及走廊 2.5KN/m2上人屋面 2.0KN/m2不上人屋面 0.5KN/m2c、風荷載基本風壓值 W0=0.40KN/m2d、基本雪壓值 S0=0.55KN/m24.3.3、結構選型本工程框架剪力墻結構體系。4.3.4、基礎設計本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。為保證基礎設計的準確合理性，要求建設方在設計方進行施工圖設計之前，提供施工圖設計階段的工程地質勘察報告。4.3.5、結構防火本建筑耐火等級為一級，建筑構件的燃燒性能和耐火極限情況如下：=1\*GB2⑴框架柱為鋼筋混凝土柱，保護層厚度為35mm，耐火極限大于3.0h。=2\*GB2⑵梁：所有梁均為鋼筋混凝土現澆梁，保護層厚度為25mm，耐火極限為2.0h。=3\*GB2⑶樓板保護層厚度為15mm，耐火極限大于1.5h。=4\*GB2⑷屋面采用現澆鋼筋混凝土屋面，保護層厚度為15mm，耐火極限大于1.5h。=5\*GB2⑸非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為240、190，耐火極限大于2.0h。以上所選用材料均為不燃燒體，均滿足《高層民用建筑設計防火規范》（GB50045-95）的要求。4.4公用輔助工程4.4.1、給排水=1\*GB2⑴編制依據《室外給水設計規范》GBJ13-86（1997年版）；《室外排水設計規范》GBJ14-87（1997年版）；《建筑給排水設計規范》GBJ15-88（2001年版）；《建筑設計防火規范》GBJ16-87（2001年版）；《污水綜合排放標準》GB8978-1996；《建筑滅火器配置設計規范》GBJ140-90。=2\*GB2⑵編制范圍本項目室外、室內給排水及消防。=3\*GB2⑶給水（生活給水及消防用水）a.水源本項目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網供給，其水量、水質均可滿足本項目的要求。b.用水量生活給水：住宅按300L／人·d計，用水量500噸/天，時變化系數Ｋ取2.0，商業按50L／人·d計，用水量30噸/天，時變化系數Ｋ取2.0。沖洗道路、場地用水按10L/m2.d計。用水量10噸/天綠化用水按2L/m2.d計。用水量10噸/天未預見用水量按總用水量的15%計。則生活用水量為630噸/天。消防給水：室外消防用水量30L/S；室內消防用水量40L/S，火災延續時間按2小時計。c.生活給水系統根據本建筑的高度、布局，從節能考慮，本項目為多層建筑，生活給水靠市政管網直接供水能滿足項目需求。市政供水系統供水保證率為99.9%，月停水小時數為零。室外管網成環狀，公共、生活、消防合一，并按防火規范要求設置消防栓。=4\*GB2⑷排水室外排水系統采取雨污分流制，雨水直接排入室外明溝，采用重力流直接排入城市排水管網，污水主要為生活污水，生活污水通過項目地塊的6個排污口排入市政污水管，污水管管徑1米，管網總長度1500米。4.4.1、供配電=1\*GB2⑴依據國家有關電氣設計相關規范、規定。項目單位對本工程的有關要求。=2\*GB2⑵用電負荷的確定本項目用電負荷主要以應急照明、普通照明、電器設備等。根據目前的用電水平和國家有關標準，其用電設施按商業營業用房50W/m2、住宅40W/m2，加上室外照明及設備用電并考慮同時系數和需要系數等因數，估算本項目用電總負荷為1500KW。=3\*GB2⑶變配電間本項目供電來自####縣供電局，所處電網名稱為站地線，其供電能力充足，能夠保證項目建設及項目建成后所需的用電要求。應采用雙回進線電纜埋地引至變電間，本工程擬選取S11－10/800KVA變壓器兩臺，低壓開關柜選用抽屜的開關柜，一般電力電纜選用阻燃型VV22型電力電纜。并做好防水防潮。=4\*GB2⑷保安接地與防雷接地本項目低壓側工作接地采用TN-C-S系統，接地包括變電所的接地，弱電系統的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯合接地，接地電阻≤1歐姆。由于本項目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護建筑，工程設計中分區域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側引至重要負荷設備的回路內裝設浪涌吸裝置。4.4.1、弱電=1\*GB2⑴通信：本項目位于為城市的中心地帶，城區通信主干線貫穿項目地，完全滿足項目的需要。住宅、辦公和公用通信設施及寬帶網的接入，由當地電信部門實施解決。4.5住宅設計4.5.1、單元設計本項目是經濟適用房和廉租房，全按6層設計，經濟適用房戶型均為60m2左右/戶；廉租房戶型為4.5.2、單體設計體現居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性，并注意單體局部和整體效果，采取不同的處理的手法，使單位建筑美觀雅致，在考慮經濟適用房特點的同時，注重內在質量和外在美學。4.5.3、防雷根據其自然地形，土壤電阻率較高以及雷電活動的特點，對于獨立的建筑物，應根據其防雷類別的不同，設置不同的避雷裝置。如避雷帶、避雷網、避雷針等。（1）本工程按三類防雷建筑設計（2）利用基礎地梁底筋和部分樁內主筋焊成電氣通路做接地裝置。（3）變壓器工作接地，保護接地，弱電接地，等電位接地為一點式共用接地，共用同一接地裝置，接地電阻≤1Ω。第五章環境保護及節能5.1節能節水措施5.1.1、節能=1\*GB2⑴節能設計依據=1\*GB3①《公共建筑節能標準》GB50189-2005；=2\*GB3②《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2006。=2\*GB2⑵節能措施項目建成后，用電范圍主要是照明、商業辦公設備、空調等，為了減少能耗，采取以下措施：=1\*GB3①供電設計按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設備采用節能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。=2\*GB3②采取低壓電容器補償，減少無功損耗。=3\*GB3③在電器設備的選型及建筑物內、外照明燈具選用上，采用新型節能設備、高效燈具，減少用電負荷。如采用節能型筒燈，日光燈采用電子啟動器，公共場所不使用白熾燈等。=4\*GB3④加強用電管理，減少能耗。=5\*GB3⑤本項目建筑物的設計中，充分考慮利用自然通風和采光，以減少不必要的電能消耗，同時也有利于居民、商業營業人員、賓客和場內其他人員的身心健康。5.1.2、節水⑴采取節水型設備設施，降低水資源消耗。⑵加強用水管理，搞好供水系統的防滲、防漏。5.2環境保護5.2.1、依據⑴《污水綜合排放標準》GB8978-1996；⑵《城市區域環境噪聲標準》GB3096-93；⑶《大氣污染物綜合排放標準》GB16297-90；⑷《建筑施工場界噪聲限值》GB12523-93；⑸《地下水環境質量標準》GB/T14848-93；⑹《地表水環境質量標準》GB3838-2002。5.2.2、污染源與污染物項目建設地為####縣泉江鎮集合村，現狀無大的污染源，適合本項目的建設。本項目建設主要污染源與污染物是施工過程中運輸車輛將產生不同程度的粉塵、噪音以及項目運營時產生的生活垃圾、生活污水、場地沖洗廢水等，擬建項目無工業污染和化學污染。項目的建設不會對原有環境狀況造成影響，在對相關污染物進行處理后基本沒有污染。5.2.3、環保措施⑴粉塵本項目粉塵的形成是在工程建設期間。按環保標準和規定,通過灑水降塵和噴灑抑塵藥劑等措施，把粉塵控制在每立方米空氣含量不超過10毫克，控制粉塵對周圍環境的污染。⑵噪音建設期內機械及運輸車輛產生的噪音，通過建筑機械設備選用和避免深夜作業（一般不超過晚上十點）來進行控制。⑶廢水生活廢水和機房油污水，采取雨污分流和污廢水經相應處理后實施達標排放。⑷其他廢棄物生活垃圾。區域內設置垃圾站，生活垃圾和一般包裝廢棄物由專職人員清掃并送至垃圾站，再由環衛清潔車每天運往垃圾處理場實行垃圾無害化、資源化、減量化的“三化”處理。⑸項目建成后，積極搞好區域綠化，創造良好的衛生環境，減少噪聲和粉塵污染。5.3消防5.3.1、設計依據和原則①依據a.《建筑設計防火規范》GBJ16-87（2001年修訂本）b.《建筑滅火器配置設計規范》GB50140-2005②原則a.消防必須貫徹“預防為主，防消結合”的方針。b.本項目在同一時間內按一處著火點考慮。5.3.2、消防措施①區域內設置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數量與間距按照當地消防部門的要求布防。②平面布置上，要考慮設置消防通道、消防龍頭。③室內裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。④電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。⑤設計時留出消防通道出口。⑥施工時，施工單位要嚴格按照設計要求施工，不得擅自更改施工圖。⑦項目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規章，設置安全警示，對區域內居民和全體工作人員進行安全教育。⑧注意火警預防，將本項目平面布置圖交予####縣消防支隊，圖中標明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請消防支隊到街區來進行滅火示范。5.3.3、消防手段本項目區域內均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災。冷卻水消防系統采用常高壓給水消防系統。5.3.4、消防器材本項目分別配置一定數量推車式和手提式干粉滅火器。5.3.2、消防外協消防外協由物管與####縣消防支隊協商解決。5.4安全衛生⑴為了嚴防火災發生，除采取消防措施外必須加強消防安全教育。⑵為確保人身安全，各住戶、門店、商場對所有配電設備、用電設備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護，并設置必要的工作接地系統。⑶加強設備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對環境的影響。⑷合理安排功能分區和安全疏散通道，滿足防護安全距離要求，從規劃上防止各類事故。⑸充分利用空坪隙地進行場地綠化，創造一個優美舒適的環境。⑹按規定搞好抗震設防和防雷減災設計。第六章項目實施進度6.1編制原則（1）本項目建設內容為####縣2011年廉租住房和經濟適用住房工程。（2）本項目實施進度設定在資金按計劃到位的前提下，依據各項工程所需時間編制制定。（3）本項目前期工作包括：可行性研究報告編制及報批、初步設計、工程招標、施工圖設計等。（1）項目實施進度以月為單位。本項目是在建設資金及時到位的前提下，依據各項工程所需時間和正常施工期編制，總建設工期預計12個月。6.2項目實施各階段進度規劃本項目2011年1月完成可行性研究及相關審批后，計劃2011年2完成施工圖設計、施工前準備（場地平整、招投標等）；本工程施工工期計劃為12個月（不含前期工作），即2011年3月開工到2012年3月竣工驗收。具體實施計劃詳見表6-1。項目實施進度安排表表6-1序號年月項目名稱2010年2011年2012年7-89-1011-121-23-45-67-89-1011-121-23-45-61項目前期工作2施工招標4土建工程施工5配套設施工程6竣工驗收第七章項目組織管理####縣房地產管理局為本項目建設業主，承擔本工程項目的規劃建設和日常使用。本經濟適用房和廉租房項目的建設按照現代企業制度的要求，本著精簡、高效的原則設置職能部門和進行勞動定員。7.1項目組織機構為加強項目建設的領導工作，順利完成項目建設任務，本項目擬成立項目建設領導小組和建設項目辦公室。見組織機構框圖。7.1.1領導小組####縣房管局、財政局、規劃建設局、國土資源局等有關部門負責人組成。主要負責統籌、監督、協調各部門的工作，行使項目重大問題的決策和協調權；（1）研究、決定、審批有關項目的重大方針、政策和原則，貫徹省、市各級部門對項目建設的決定。（2）審查批準項目總體規劃設計、建設計劃、管理規章。（3）研究決定資金的籌措和償還。（4）協調各部門的工作。（5）批準與項目建設有關的重要人事任免，檢查項目辦的工作。7.1.2以####縣房管局抽調人員組成建設項目辦公室，負責管理本項目建設的日常業務工作。為加強項目招標、采購等工作，主要工作內容：（1）項目計劃管理：根據省、市各級部門對項目的工作安排，制訂項目年度建設計劃；安排協調項目資金；檢查督促計劃實施；負責項目文件檔案和后勤工作。（2）財務管理：匯總審核項目報帳；制定規范項目財務、會計和報帳管理制度，指導項目財務會計和報帳工作；檢查監督項目資金到位和使用情況，提出改進措施建議；配合接受審計。（3）工程監測：批準各項目工程建設計劃，并監督按計劃實施；對項目監理單位進行管理，監督執行各項目技術方案和技術標準，對已完工程進行經濟、技術、財務監測評價，組織工程竣工驗收；定時向項目領導小組報告工作和建設進展情況。7.2管理制度按照國家發改委、財政部、對項目管理辦法的有關規定，制定項目管理辦法。管理辦法對項目的準備、項目的執行與管理、項目的監督檢查、項目的總結評價等方面作出了明確的規定，以保證項目工作規范化、正規化，順利完成項目建設任務。管理制度中充分體現建立項目法人責任制、建立有效監督機制、項目的招標計劃等有關規定。7.3項目招投標制根據中華人民共和國國家發展計劃委員會2001年第9號令，特制訂本項目招標方案。7.3.1、招標工作依據（1)《中華人民共和國招標投標法》；（2)國家發展計劃委員會《招標公告發布暫行辦法》；（3)七部委聯合發布《評標委員會和評標辦法暫行規定》。7.3.2、招標工作原則建設項目主體工程的施工單位的選定必須依法進行公開招標，擇優選定中標單位。招標文件和標底，應委托有相應資質的單位編制。建設項目的評標由招標代理機構依法組建的評標委員會負責，評標委員會由技術、經濟等方面專家組成，成員人數為5人以上單數。建設項目中標單位不得轉包或者違法分包工程，擅自轉包或違法分包的，可依法取消中標資格。7.3.3、招標方式按照江西省發展和改革委員會有關要求，結合本項目特點，擬采用發下招標方式：主體工程施工采用市內公開招標，進行資格預審；設備采購實行國內公開招標；工程設計、施工監理采取邀請招標，進行資格后審。7.3.4、招標范圍主體工程施工、設備購置、工程監理、勘察設計實施公開招標，招標內容包括土建、裝飾及水電安裝。7.3.5、資格審查按照有關規定對施工合同潛在投標人進行資格后審。7.3.6通過媒介發布公告，凡具有相應施工資質，具有良好的社會信譽和足夠的類似工程施工經驗的施工單位，均可參與本項目的投標。

招標基本情況表項目名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬元)備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設計√√√46.59建安工程√√√2329.6監理√√√23.3其它√200.51情況說明：年月日7.4項目監控項目領導小組、項目辦公室定期或不定期對項目工作開展監督檢查，確保項目工作規范化運作，順利實施。必須連續監控的要點包括：項目實施計劃，項目執行機構的人員配備，工作質量是否符合設計要求，提款是否按計劃和符合規定程序，土建施工和安裝工程是否符合標準和合同。監控方法包括：項目報告制度、現場視察和派駐監理代表等。7.5資質等級對本項目的勘測、設計的資質等級要求達到國家乙級資質。對工程施工承包方的資質應選擇三級資質的施工隊伍承擔各標段工程施工。基建工程按國家建設部發布的有關工程監理的法規性文件規定，實行工程監理。招標委托的工程監理組織必須具有政府建設監理管理機構審查批準并持有監理資格證書，資質等級要求達到國家乙級資質。7.5項目組織機構項目建設管理機構框圖項目建設領導小組項目建設領導小組項目建設辦公室勘察設計單位施工單位監理單位第八章投資估算和資金籌措8.1編制范圍及依據8.1.1本項目的投資估算范圍包括：經濟適用房及廉租房的土建工程、安裝工程、公共設施工程、道路工程、綠化工程等。8.1.2=1\*GB2⑴江西省定額管理站的有關文件；=2\*GB2⑵吉安市建設工程造價管理辦公室編制的《工程造價》；=3\*GB2⑶有關建筑安裝指標；=4\*GB2⑷現行市場有關材料調查價格；=5\*GB2⑸《江西省其他費用定額》（2004）；=6\*GB2⑹《江西省建筑工程概算定額》（2004）；=7\*GB2⑺參考####縣類似工程造價的實際情況。8.2投資估算本項目總投資估算為2600萬元，其中建安工程費用2329.6萬元，工程建設其他費用123.24萬元，不可預見費用123.81萬元。各項費用計算如下：=1\*GB2⑴建安工程費按建設項目內容，建安工程費指主體工程及輔助工程的建設費用，其中主體工程指6棟經濟適用房及廉租房，輔助工程指小區道路建設、小區內水電及環保設施、綠化以及圍墻、大門等的建設；按項目費用構成，建安工程費包括主體、及輔助工程的建筑工程費、設備購置費、安裝工程費及其他費用。該項費用按照《江西省建筑工程概算定額》、現行市場有關材料調查價格、江西省定額管理站的有關文件以及參考####縣類似工程造價的實際情況進行估算。=2\*GB2⑵工程建設其他費用根據《江西省其他費用定額》、江西省定額管理站的有關文件，結合本項目工程實際情況以及國家有關政策，本項目工程建設其他費用估算如下：=1\*GB3①建設單位管理費：建設單位管理費按項目總投資的1%考慮，共計23.3萬元。=2\*GB3②勘測、設計費：根據勘測、設計收費費率，本項目勘測設計費按工程總造價的2%計算，共計46.59萬元。=3\*GB3③工程監理費：工程監理費按工程總投資的1%計算，共計23.3萬元。=4\*GB3④預備費：本項目預備費主要考慮基本預備費，按工程總投資的5%計算，共計123.81萬元。8.3資金籌措本項目總投資2600萬元，申請國家補助1931萬元，地方自籌669萬元。第九章效益評價9.1項目財務分析 本項目用地面積20000m2，總建筑面積28000m2，其中經濟適用房面積為3000m9.1.13000m2×1050元/m2=3有關經濟適用房稅費標準及金額估算：房產稅稅率1.2%，按房產原值扣除30%計算應納稅額：324萬元×（1-30%）×1.2%=2.65萬元營業稅稅率5%，應納稅額為：324萬元×5%=15.75萬元城市維護建設稅稅率7%，應納稅額為：15.75萬元×7%=1.13萬元教育費附加稅率3%，應納稅額為：15.75萬元×3%=0.47萬元相關稅費小計：20.00萬元銷售及管理費用按照項目總投資的1.8%估算，費用為：324萬元×1.8%=5.83萬元利潤總額=銷售收入-開發成本-相關稅費-銷售及管理費用=324萬元-278.57萬元-20.00萬元-5.83萬元=10.60萬元應納所得稅額=10.60萬元×25%=2.65萬元凈利潤額=利潤總額-應納所得稅額=10.60萬元-2.65萬元=