目前國際上具有肯定代表性的房地產(chǎn)開發(fā)模式主要有兩種：一種是以市場化資本運作為主、留意專業(yè)化細(xì)分和協(xié)作的“美國模式”；另一種是從融資、買地、建筑，到賣房、治理都以開發(fā)企業(yè)為中心的“香港模式”。我國近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)開發(fā)2005高溫詞匯，國內(nèi)眾多地產(chǎn)大腕屢屢提起?！皸壐弁睹馈?，目前已經(jīng)有不少品牌開發(fā)商對此趨之假設(shè)騖。香港模式——“一條龍”式壟斷玩耍由于地緣關(guān)系和土地公有等方面的相像性，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)模式根本上借鑒了營銷銷售、物業(yè)治理等，通常由一家企業(yè)獨立完成，堪稱“全能開發(fā)商”。香港房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道也相比照較單一，主要構(gòu)成是銀行貸款和通過預(yù)售收取客戶預(yù)購房款。香港模式具有以下幾個鮮亮特點:地皮最值錢。香港擁有660萬人口，卻只是1070平方公里的彈丸之地，而作為人口高密度最高的上海，17006340輩子的夢想可能就是置下五畝地。對香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。工程運作“一條龍”化。香港房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常承受拿地、蓋房、銷售、物管“一地產(chǎn)巨頭，行業(yè)集中度相對較高，有利于資源的優(yōu)化配置，正由于此，前十家地產(chǎn)商的開80%左右。獵取土地是第一要義。政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場，房地產(chǎn)進(jìn)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會財寶自動聚攏而來，想不賺錢都難。香港不同于美國，地少人多、寸土寸金，擁有土地成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的核心所在。融資渠道相對單一?？傮w來說，香港地產(chǎn)商大型化、財團(tuán)化之后，其自身財力已經(jīng)比較雄厚，然后通過銀行貸款和預(yù)售款，根本就能滿足開發(fā)經(jīng)營需求，沒有太大動力進(jìn)展多元化融資。期房預(yù)售制。1953年，在香港嚴(yán)峻供小于求的賣方市場下，霍英東首創(chuàng)賣樓花的玩耍規(guī)章，期房預(yù)售使得開發(fā)商除銀行貸款外，又獲得了一個的融資渠道。從而在資金要求上大大降低了開發(fā)商的入行門檻。美國模式——斂聚暴利門都沒有地產(chǎn)進(jìn)展模式。建筑商、銷售商以及其他房地產(chǎn)效勞商則成了圍繞資本、基金的配套環(huán)節(jié)。美國地產(chǎn)模式的背景及特點是：土地自由供給。理論上講，在1990年日本地產(chǎn)泡沫最大的時候，假設(shè)把整個東京賣掉后就可以買下整個美國，由此我們可知當(dāng)時日本地價之高，美國地價之低。假設(shè)再追溯一下歷史，當(dāng)年美國西部大開發(fā)時，只須交納10美元手續(xù)費就可以免費獲得無人居住土地160562%土地私有的格局，讓政府不行能對土地供給進(jìn)展嚴(yán)控。專業(yè)分工明確。美國房地產(chǎn)進(jìn)展模式主要由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等相互協(xié)調(diào)共存，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的全部環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司來共同完成。而且不同公司依據(jù)自己的專業(yè)特長而專注于某個細(xì)化產(chǎn)品市場。比方：有專做寫字樓的，也有獨做大型超市的，既有做郊區(qū)成排別墅群的，也有獨營退休社區(qū)的。以金融運作為核心。在美國房地產(chǎn)模式的各個鏈條中，金融產(chǎn)業(yè)鏈最為興旺。美國沒500商和銀行組成，其中最大局部是房地產(chǎn)基金，美國的房地產(chǎn)投資商主要是從事物業(yè)投資，3003000收益群眾化。美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會群眾的資35%是退休基金，35%是不動產(chǎn)基金。房地產(chǎn)根本上是私人投資，全國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資，主要渠道是房地產(chǎn)投資信托基金、上市企業(yè)股票、房產(chǎn)抵押貸款證券)等。全民參與投資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，也使行業(yè)利潤被民眾攤平，根本不行能消滅如任由國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商斂聚暴利的現(xiàn)象。加坡篇——政府干預(yù)才有保障這也與其是城邦型的地理特征有關(guān)。政府于19601968的打算，從出租廉租房為主向出售廉租屋過渡。受到英國的影響，加坡近年來也傾向于住房私有化，通過推行住房私有化打算，加坡一方面成功地把原屬國家全部的住房逐步轉(zhuǎn)讓給個人，另一方面對經(jīng)濟(jì)收入不同的家庭，實行不同的政策。對收入高的居民，國家不包其住房，使其住宅完全商品化；對中低收入家庭，實行準(zhǔn)商品模式，由政府投資建筑社會住宅，然后再按優(yōu)待條件出售。梯級消費加上公積金支持的購置力使加坡80%以上的居民購置了組屋居住。實行住房公積金保障制度。公積金制度是加坡于1955年建立的一項強制儲蓄制度，1968低收入家庭的住宅問題，允許動用公積金存款的局部作為首期付款之用，缺乏之?dāng)?shù)由每月交納的公積金分期支付。這項規(guī)定使低收入者既能購房又不影響生活，從而極大地促進(jìn)了家庭放開了限制。公積金制度成為加坡國民儲蓄的主要組成局部，加坡也成為東南亞地區(qū)解決住宅問題的典范。依據(jù)收入狀況分級確定住房保證水平。分級供給公有住宅補貼要求嚴(yán)格按家庭收入情800家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也承受分級的方法。例如，一室一套的，政5%；四室一套的，政府不僅沒有補貼，而且按本錢15%的利潤。由于房價上漲，出售公有住宅所賺得的利潤必需向房屋開發(fā)局繳納一局部。公有住宅的合理配售政策。自1968年以來，加坡購房者日益增多，搞好公房配售，讓購房者覺得合理公正，成為房屋開發(fā)局的重要課題。起初，政府承受登記配售，以登記的先后挨次出售，后來改為定購制度。每季度公布一次建房打算，定購并申請房屋的人進(jìn)展抽簽，中簽后經(jīng)過購房審查交付訂金，后隨即簽訂購房合同，并交付房價的首付款。一般等兩年多就可以住上居。這種方法縮小了各地區(qū)、各類型住宅的供求差距。德國篇——國家掌握企業(yè)擔(dān)當(dāng)性的金融體系在解決居住問題方面發(fā)揮了明顯的作用。公共住宅的建設(shè)與供給。戰(zhàn)后，德國面臨格外嚴(yán)峻的房屋短缺，為此政府大力推動低價住宅建設(shè)，同時也支持建設(shè)了相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住宅。國家和私人共同投資，主要以國家掌握為主，承建公益性的群眾住房。承建者可以是個人，也可以是工廠企業(yè)或其他法人，個人或企業(yè)只擔(dān)當(dāng)造價的20%的投資，其余由各級政府投資或者由政府供給擔(dān)保。住房建成后，以出租為主，但是租住房屋的必需是低收入居民，住戶憑低收入證書才能租用，房租僅相當(dāng)于一般房租的1/3，其余由政府補貼，也可以承受分期付款的方法將房屋出售給個人，售價也低于市場價格。房租補貼制度。該制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。的住宅補貼法規(guī)定實行房租補貼制度，由政府依據(jù)家庭人口、收入及房租支出狀況賜予居民以適當(dāng)補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付力量。住宅儲蓄制度。德國經(jīng)營住房金融的機構(gòu)很多，商業(yè)銀行和私人銀行都可以為個人購建住房供給金融效勞。第一類是互助儲金信貸組織，比方住宅互助儲金信貸社；其次類是存足肯定金額時，即可取得住房貸款的權(quán)利。低收入家庭還可以減免個人所得稅；第三類1999GDP7.2%，22%。購房財政稅收政策。為鼓舞私人建房，政府通過減免稅和其他嘉獎措施予以鼓舞。聯(lián)邦所得稅法規(guī)定多方面優(yōu)待。此外，財政還賜予收入較低的購房人不同程度的購房補貼，86%的德國人都可以享有不同額度的補貼。日本篇——特別的官商關(guān)系措施不斷促進(jìn)著民間企業(yè)的住宅建設(shè)日本的住宅消費保障在其社會保障中占有格外突出的地位。日本公共住房的供給模式其中住宅金融公庫擔(dān)當(dāng)為公共住宅融資的職責(zé)，后兩者則直接負(fù)責(zé)建設(shè)和供給住宅。420萬戶，約2000萬人無房可住，1/41950法》、1951年制定了《公營住宅法》、1955年制定了《日本住宅公團(tuán)法》。此后又間續(xù)出臺了一系列相關(guān)法規(guī)，通過建立健全住宅消費保障的法律法規(guī)，使得日本住宅政策逐步走向正軌。吸取社會資金進(jìn)展住宅建設(shè)。集團(tuán)企業(yè)發(fā)揮樂觀作用。日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的一大特點是集團(tuán)企業(yè)的強大，大企業(yè)與政府198020016240障方面的具體措施還包括，政府以低稅、免稅的手段促進(jìn)私人住宅的建筑；發(fā)揮各類社團(tuán)組織的作用，吸取社會資金參與住宅建設(shè)。英國篇——靠私有化減輕負(fù)擔(dān)，30%20%的居民向當(dāng)?shù)卣赓U公有住房，10%的居民租住私人房屋干預(yù)最早的國家。房社團(tuán)法，規(guī)定建房社團(tuán)的宗旨是為社團(tuán)成員籌集資金，并以完全全部或租賃保有房地產(chǎn)證券形式貸給社員等。最初的做法也是興建公共住房，以低價出租給低收入者。但隨著這1984法》，推行住房私有化，大大削減了政府的負(fù)擔(dān)。在英國也存在著中低收入家庭買不起、租不起房子的問題。英國政府實行了強制性規(guī)定，利用財政傾斜政策和市場化手段相結(jié)合的方法，解決了這一問題。如開發(fā)商建住房中，必需有50%低價出售，否則政府不批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)劃；為關(guān)鍵崗位人員供給購房補助或優(yōu)待或買一半租一半等。(本版作者系上海易居房地產(chǎn)爭論院所長助理、爭論員)它們的形成與各自的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地制度、金融體系、法律制度、地域文化等密不行分。二者皆臻成熟，對內(nèi)地房企而言，只有適合與不適合的區(qū)分。之所以十余年來中國地產(chǎn)企業(yè)的運營模式學(xué)習(xí)“港式”，首先是由于“近水樓臺”效應(yīng)，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場化初始階段，開發(fā)商眼前一抹黑，“香港閱歷”輕松越過深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳開發(fā)商所頂禮膜拜；其次，隨大批港資地產(chǎn)商深入內(nèi)地攻城拔寨，其運營模式影響了內(nèi)地開發(fā)商；最終，帶著打算經(jīng)濟(jì)余威的生存環(huán)境，也讓內(nèi)地開發(fā)商在囤積土地、倚重銀行、預(yù)售制度等多方面與港派一見鐘情。轉(zhuǎn)型中最大的特點有兩個：一個特點是融資環(huán)節(jié)的重要性上升至首位。以前，地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵點是取得土地，有了土地什么都能搞定；將來，地產(chǎn)開發(fā)最重要的環(huán)節(jié)在于融資，有了錢什么都不在話下。但這并非意味著從一個極端走向另一個極端，中國地少人多及政府壟斷土地供給的現(xiàn)實，打算了獵取土地照舊重要，但除此以外，假設(shè)論哪個最重要，則融資將當(dāng)仁不讓。順馳中國賣身的悲劇，就在于融資的效率遠(yuǎn)低于拿地的速度，上市不成，退而求與摩根士丹利合作，退讓不成只有賤賣。發(fā)企業(yè)既做房產(chǎn)、又做地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么工程都做。更有開發(fā)企業(yè)供給“一條龍”式的效勞，即前期開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、裝飾裝修、銷售籌劃、物業(yè)治理一家搞定，造成企業(yè)內(nèi)部治理上相互重疊穿插，開發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)，行業(yè)壟斷嚴(yán)峻，抗風(fēng)險力量下降。中國的房地產(chǎn)業(yè)正處