3.2物業管理投標第一頁，共十四頁。—

、 物業管理投標的概念與原則物業管理的投標：符合招標文件要求的物業管理企業根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據國家有關法律、法規與本企業的實力，編制投標文件，參與投標活動。物業管理投標原則：真實性原則，即投標人的投標書內容要真實，不能弄虛作假。正當競爭原則，一則參加投標的物管企業要反對其他參與競投的物管企業進行不正當競爭行為，倡導企業遵守商業道德；二則參加競投的物管企業要約束自己不正當競爭。第二頁，共十四頁。物業管理投標的準備階段物業管理投標的實施階段二、物業管理投標的程序第三頁，共十四頁。(1)取得從業資格：(2)籌措資金(3)收集招標物業相關資料(4)進行投標可行性分析1.物業管理投標的準備階段第四頁，共十四頁。招標物業條件分析本公司投標條件分析競爭者分析：風險分析(4)進行投標可行性分析第五頁，共十四頁。2.物業管理投標的實施階段(1)購買、閱讀招標文件

(2)標前調查與現場考察(3)制定管理服務方法及工作量

(4)制定資金計劃標價試算標價評估與調整辦理投標保函

(8)封送標書、保函第六頁，共十四頁。(1)購買、閱讀招標文件首先，閱讀招標文件，對前后文不一致、內容不清晰的情況及時發現，找出錯誤，再按其不同性質與重要性，將錯誤與遺漏劃分為“招標前由業主明確答復”和“計入索賠項目”兩類。此外，投標公司還應注意招標文件中的各項規定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視，做出仔細研究。第七頁，共十四頁。(2)標前調查與現場考察在物業竣工前期介入：應現場查看工程土建構造，內外安裝的 合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、 電力交通通訊設備等，做好日后養護、維護要點記錄，圖紙更 改要點記錄，交與開發商商議。在竣工后期介入，應按以下標準視察項目；①工程項目施工是否符合合同規定與設計圖紙要求；②技術經檢驗是否達到國家規定的質量標準，能否滿足使用要求；③竣工工程是否達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；④設備調試、試運轉是否達到設計要求；⑤是否確保外在質量無重大問題；⑥周圍公用設施分布情況。第八頁，共十四頁。將招標項目參數列出，越細越好；分析項目的難點，確定重點，有針對性管理；人力配置；確定分階段達到的目的；做出的服務項目達到的滿意率；成本測算；經濟效益分析；社會效益分析；需要招標單位提供的幫助、條件；整個工作安排。(3)制定管理服務方法及工作量第九頁，共十四頁。制定資金計劃的目的主要有：一是復核投標可行性研究結果；二是做好議標階段向開發商或業主作承包答辯的準備。通常物業管理公司經營中主要的現金流入和流出項目為：①標書規定的預付款、保證金等。②接管期間費用支出。③接管期間收入。④其他資金來源。(4)制定資金計劃第十頁，共十四頁。明確領會了招標文件中的各項服務要求、經濟條件；計算或復核服務工作量；掌握了物業現場基礎信息；掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；擁有分析所需的、適合當地條件的經驗數據。(5)標價試算第十一頁，共十四頁。(6)標價評估與調整評估內容大致包括兩個方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。第十二頁，共十四頁。1)辦理投標保函經過以下程序：向銀行提交資料：投標人須知，保函條款、格式及法律條款等。填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，一式三份。提交詳細材料，說明物業管理服務量及預定合同期限。2)投標保函的主要內容：擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。(7)辦理投標保函第十三頁，共十四頁。內容總結3.2物業管理投標。

（1）真實性原則，即投標人的投標書內容要真實，不能弄虛作假。

（2）正當競爭原則，一則參加投標的物管企業要反對其他參與競投

的物管企業進行不正當競爭行為，倡導企業遵守商業道德。首先，閱讀招標文件，對前后文不一致、內容不清晰的情況及時發現，找出錯誤，再按其不同性質與重要性，將錯誤與遺漏劃分為“招標前由業主明確答復”和“計入索賠項目”兩類。此外，投標公司還應注意招標文件中的各項規定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙