謹(jǐn)呈：金廈寶坻項目

寶坻商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報告調(diào)研內(nèi)容Part1:寶坻區(qū)域環(huán)境研究Part2:寶坻商業(yè)市場現(xiàn)狀Part3:寶坻客群分析研究Part1:寶坻區(qū)域環(huán)境研究區(qū)域界定商業(yè)分布經(jīng)濟指數(shù)發(fā)展規(guī)劃京沈高速公路窩頭河潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河環(huán)城北路唐通改線鈺華街環(huán)城東路建設(shè)路進(jìn)京路南三路開元路南關(guān)大街進(jìn)京路中心城區(qū)城南新區(qū)本案北區(qū)老城區(qū)寶平線環(huán)城南路中心城區(qū)東起環(huán)城東路，南至環(huán)城南路，西往寶平線，北去建設(shè)路，是寶坻的中心城區(qū)和商貿(mào)中心，該區(qū)域目前基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活配套齊全、土地資源稀缺、居住密度大。區(qū)域內(nèi)，以南關(guān)大街勸寶超市周邊為核心的商業(yè)區(qū)是寶坻目前最為成熟的商業(yè)區(qū)，客戶群體不僅包括該區(qū)域內(nèi)20余個成熟住宅小區(qū)，還能輻射寶坻下屬城鎮(zhèn)，該區(qū)域在寶坻居民心目中的認(rèn)知程度可見一斑。城南新區(qū)按照寶坻區(qū)“十二五”城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，著力構(gòu)建“一河雙城、相向拓展，兩翼聯(lián)動、城鄉(xiāng)一體”空間發(fā)展的新格局,城南新城將作為未來全區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、信息中心打造，區(qū)內(nèi)無工業(yè)污染，居住環(huán)境純凈，必將是未來五年內(nèi)寶坻投資開發(fā)的熱點區(qū)域，升值潛力巨大。城南新區(qū)：板塊特征明顯，北享中心城區(qū)豐富成熟配套、南接新城絕對優(yōu)勢資源，區(qū)域升值潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

寶坻城區(qū)規(guī)劃北區(qū)老城區(qū)寶坻老城區(qū)，配套陳舊，居住密度大，區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)稀少，多為廠區(qū)宿舍和平房，商業(yè)極其不成熟，多數(shù)是露天的集散市場。新樓盤多為舊城改造項目。區(qū)域界定商業(yè)分布經(jīng)濟指數(shù)發(fā)展規(guī)劃窩頭河本案進(jìn)京路南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路百貨大樓天賦源商業(yè)廣場開元路環(huán)城東路勸寶購物廣場建設(shè)路勸寶超市進(jìn)京路距離本案2公里寶平線比例尺1:500在建商業(yè)在營商業(yè)鋪寶坻城區(qū)商業(yè)分布區(qū)域界定商業(yè)分布經(jīng)濟指數(shù)發(fā)展規(guī)劃怡購商業(yè)廣場匯豐廣場購物公園距離本案3公里距離本案2公里根據(jù)圖示可以得出，寶坻區(qū)的人均年純收入在遠(yuǎn)郊五縣中并不占優(yōu)，人均消費支出和代表食品支出在總支出當(dāng)中比例的恩格爾系數(shù)也均為居中位置，消費水平一般，與環(huán)城四區(qū)相比差距較大。經(jīng)濟指數(shù)區(qū)域界定商業(yè)分布經(jīng)濟指數(shù)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)圖示可以得出，寶坻區(qū)常住人口數(shù)量和人口密度在遠(yuǎn)郊區(qū)縣中較高，人口數(shù)量略高于環(huán)城四區(qū)，人口密度卻僅是環(huán)城四區(qū)的三分之一到一半。經(jīng)濟指數(shù)區(qū)域界定商業(yè)分布經(jīng)濟指數(shù)發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《寶坻區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，寶坻區(qū)未來發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)為：第一產(chǎn)業(yè)：綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：先進(jìn)制造業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：金融服務(wù)、商貿(mào)物流、休閑旅游、會議會展、文化教育等特色服務(wù)業(yè)《綱要》中特別指出發(fā)展樓宇經(jīng)濟和總部經(jīng)濟：在兩個新城規(guī)劃建設(shè)一批高檔商務(wù)樓宇，打造一批專業(yè)特色樓宇，提高樓宇智能化水平。完善商務(wù)、商業(yè)、物業(yè)等配套設(shè)施和相關(guān)扶持政策，提升服務(wù)水平。積極吸引國內(nèi)外企業(yè)到我區(qū)設(shè)立區(qū)域性總部、研發(fā)中心、物流中心、結(jié)算中心等，推進(jìn)樓宇經(jīng)濟和總部經(jīng)濟加速發(fā)展。力爭到2015年引入企業(yè)總數(shù)達(dá)到7500家以上，納稅總額達(dá)到50億元以上。區(qū)域界定商業(yè)分布經(jīng)濟指數(shù)發(fā)展規(guī)劃四個示范工業(yè)園區(qū)低碳工業(yè)區(qū)節(jié)能環(huán)保工業(yè)區(qū)塑料制品工業(yè)區(qū)馬家店工業(yè)區(qū)七個特色工業(yè)園區(qū)八門城林亭口新安鎮(zhèn)大鐘莊方家莊大口屯新開口寶坻區(qū)工業(yè)布局區(qū)域界定商業(yè)分布經(jīng)濟指數(shù)發(fā)展規(guī)劃兩個商貿(mào)經(jīng)濟圈寶坻新城京津新城4個片區(qū)商業(yè)中心北部商貿(mào)中心城東商貿(mào)物流中心城西商業(yè)中心南部新區(qū)商業(yè)商務(wù)綜合中心8條特色商業(yè)街區(qū)北城東路商貿(mào)街南城路南關(guān)大街北段南關(guān)大街南段南街中保樓街南三路3個片區(qū)商業(yè)中心4條特色街區(qū)4個特色市場北部中部南部環(huán)城北路商業(yè)街珠江大道商業(yè)街第五大道商業(yè)街南部商業(yè)街古玩和紀(jì)念品市場電子商貿(mào)市場寵物市場農(nóng)產(chǎn)品（花卉）市場寶坻區(qū)商業(yè)布局區(qū)域界定商業(yè)分布經(jīng)濟指數(shù)發(fā)展規(guī)劃小結(jié)區(qū)域：南部新區(qū)為寶坻城區(qū)重點發(fā)展區(qū)域未來寶坻最具升值潛力區(qū)域商業(yè)：大型商業(yè)賣場數(shù)量稀少經(jīng)濟：居民收入水平一般，消費水平較低發(fā)展：南部新區(qū)為未來商業(yè)商務(wù)綜合中心區(qū)域界定商業(yè)分布經(jīng)濟指數(shù)發(fā)展規(guī)劃Part2:寶坻商業(yè)市場現(xiàn)狀集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪市場現(xiàn)狀四大集中商圈勸寶購物廣場百貨大樓勸寶超市怡購商業(yè)廣場四條沿街商鋪建設(shè)路環(huán)城東路進(jìn)京路南關(guān)大街兩個社區(qū)商鋪寶平景苑周邊潮陽花園周邊兩個在建商業(yè)中心天賦源商業(yè)廣場匯豐廣場購物公園輻射范圍最大、知名度最高的相對大型購物場所主干道兩側(cè)滿足周邊及過往客流需要的商鋪社區(qū)外側(cè)沿道或社區(qū)內(nèi)部的以滿足本小區(qū)及周邊小區(qū)日常生活需要的商鋪集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪環(huán)城東路窩頭河本案進(jìn)京路寶平線南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設(shè)路比例尺1:500環(huán)城東路四大集中商圈——勸寶購物廣場商圈集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪勸寶購物廣場勸寶購物廣場于2008年12月28日開業(yè)，建筑面積48073平方米。四大集中商圈——勸寶購物廣場商圈集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪勸寶購物廣場共5層。其中地下一層為家居建材及親子樂園，家居建材以燈具為主，親子樂園集中在中間區(qū)域。一層為勸寶超市，對外底商包括移動營業(yè)廳、郵政儲蓄銀行、藥店及餐廳等。二層北側(cè)為品牌服裝及鞋類商品，南側(cè)為勸寶電器城三層為家具家飾商城。四層包括量販?zhǔn)終TV、電玩城與美容美體中心。四大集中商圈——勸寶購物廣場商圈集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪作為寶坻第一代商業(yè)圈，百貨商廈所在的東街商業(yè)圈是寶坻區(qū)建成最早的購物中心。街道東起東城南路，西至南街，以小商品零售為主要業(yè)態(tài)。窩頭河本案進(jìn)京路寶平線南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設(shè)路比例尺1:500環(huán)城東路四大集中商圈——百貨大樓商圈集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪百貨商廈。

南街為寶坻區(qū)近年重新整修的傳統(tǒng)商業(yè)街，為東街商業(yè)片區(qū)的延伸區(qū)域。街道兩側(cè)為二層磚樓結(jié)構(gòu)，底商集中在一層，包括家用電器，日用百貨等類型。四大集中商圈——百貨大樓商圈集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪位于苑北路與南關(guān)大街的勸寶超市商業(yè)圈是繼百貨商廈之后的第二大一級商業(yè)圈。在幸福路與南關(guān)大街之間的苑北路由于商業(yè)圈的輻射，形成了兩側(cè)商業(yè)林立的購物一條街。苑北路周邊為中保住宅小區(qū)，6層到頂，底商入住率達(dá)90%。經(jīng)營范圍包括服裝，日用，美容美發(fā)及餐飲等。苑北路比例尺1:500窩頭河本案進(jìn)京路寶平線南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設(shè)路環(huán)城東路四大集中商圈——南關(guān)大街勸寶超市周邊商圈集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪勸寶超市2002年，由原工業(yè)品市場改建成的勸寶超市，于8月28日開業(yè)，營業(yè)面積12000平方米。商場內(nèi)包括服裝，鞋帽，食品，日用百貨等幾十類商品，分兩個大廳進(jìn)行銷售。四大集中商圈——南關(guān)大街勸寶超市周邊商圈集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪位于環(huán)城南路與開元路交口的怡購商業(yè)廣場于2008年建成，建筑面積約30000平米，率先將“shoppingmall”商業(yè)街區(qū)概念引入寶坻。窩頭河本案進(jìn)京路寶平線南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設(shè)路比例尺1:500環(huán)城東路怡購商業(yè)廣場四大集中商圈——怡購商業(yè)廣場周邊商圈集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪匯豐廣場購物公園怡購商業(yè)廣場共4層，其中1-3層為商業(yè)，4層為辦公專區(qū)。1層主要經(jīng)營服飾，鞋帽及珠寶首飾等商品。2層包括運動品牌，兒童樂園以及華潤萬家超市。3層主要經(jīng)營家居用品，兒童服裝及電子通訊等。據(jù)了解1層商鋪價格為12000元/平米和18000元/平米；2層價格為9000元/平米-10000元/平米；3層價格為8000元/平米-9000元/平米。一次性付款有2個點的優(yōu)惠。集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪四大集中商圈——怡購商業(yè)廣場周邊商圈由天津錦源開發(fā)的天賦源商業(yè)廣場位于勸寶超市東門北側(cè)，是寶坻第四代大型高檔購物中心，建成后將鞏固勸寶超市周邊商圈的核心商圈地位。兩個在建商業(yè)中心——天賦源商業(yè)廣場集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪可租可售，租金4.5元/平米/天，售價未定。對周邊陳舊商街的有效提升，增強了勸寶超市周邊商圈的核心地位高端的立體大型購物廣場兩個在建商業(yè)中心——天賦源商業(yè)廣場集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪唯一第四代商業(yè)模式生活體驗式購物公園，滿足了城南開元路兩側(cè)新建小區(qū)和未來行政中心對高檔商業(yè)活動中心的需求寶坻新城首個空中美食匯，寶坻新城首個健身走廊，寶坻新城首個動漫體驗館寶坻新城首座智能寫字樓寶坻新城首個大型地下購物超市匯豐廣場購物公園兩個在建商業(yè)中心——匯豐廣場購物公園集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪建設(shè)路兩側(cè)以建材類商鋪為主，兼有廚衛(wèi)，家裝，防盜門，家政等相關(guān)類型商鋪。窩頭河本案進(jìn)京路寶平線南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設(shè)路比例尺1:500環(huán)城東路四條沿街商圈——建設(shè)路集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪寶坻一中環(huán)城東路兩側(cè)多為二至三層的樓房，一層均為商業(yè)，日用百貨及餐飲為主。比例尺1:500窩頭河本案進(jìn)京路寶平線南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設(shè)路環(huán)城東路四條沿街商圈——環(huán)城東路集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪龍弟世家寶鑫景苑南關(guān)大街為溝通南北的城區(qū)中部干道，北側(cè)有百貨大樓周邊商圈，中部有勸寶超市周邊商圈，南部直達(dá)潮陽大道。窩頭河本案進(jìn)京路寶平線南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設(shè)路比例尺1:500環(huán)城東路四條沿街商圈——南關(guān)大街集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪進(jìn)京路小學(xué)進(jìn)京路（南城路）臨街底商涉及五金，汽車4S店以及銀行等多種類型，餐飲，娛樂等店鋪也夾雜其中。南城西路兩側(cè)基本為4-5層居民樓，進(jìn)京路小學(xué)位于街道南側(cè)，周邊還有一個小型菜市場。窩頭河本案進(jìn)京路寶平線南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設(shè)路比例尺1:500環(huán)城東路四條沿街商圈——進(jìn)京路集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪寶坻配有社區(qū)商鋪的新式小區(qū)不多，其中寶平景苑、潮陽花園兩小區(qū)商鋪相對較多，商鋪業(yè)態(tài)以超市、瓜果蔬菜、社區(qū)藥店等家居常用品為主社區(qū)商鋪集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪寶平景苑周邊商鋪寶平景苑比例尺1:500窩頭河本案進(jìn)京路寶平線南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設(shè)路環(huán)城東路社區(qū)商鋪集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪春天花園鳴石苑潮陽花園周邊商鋪分布龍熙帝景泰達(dá)金色領(lǐng)地沿街底商凱旋家園沿街底商潮陽花園社區(qū)底商怡購清華園怡購華潤萬家匯豐廣場購物公園保集玫瑰灣本案窩頭河本案進(jìn)京路寶平線南關(guān)大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設(shè)路比例尺1:500環(huán)城東路社區(qū)商鋪集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪小結(jié)核心賣場開業(yè)時間建筑形式項目定位客群特征勸寶購物廣場-環(huán)城東路2008年第三代地下一層，地上4層，現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)域性大型賣場，客群以周邊小區(qū)為主家庭式購物，小孩較多，人流量稀少百貨大樓周邊-南城路五六十年代第一代中式風(fēng)格，三層老式樓房古文化游覽、購物人流量較多，各年齡層都有勸寶超市周邊-苑北路2002年第二代兩鋼結(jié)構(gòu)倉庫改造寶坻核心商業(yè)區(qū)人流量最大，各年齡層客群都有，但以年輕人為主怡購商業(yè)廣場——環(huán)城南路2008年第三代現(xiàn)代3層大型賣場中高檔賣場人流量較少，以中青年為主天賦源商業(yè)廣場第四代復(fù)合建筑群休閑、娛樂購物中心——匯豐廣場購物公園第四代復(fù)合建筑群休閑、娛樂購物中心——寶坻城區(qū)的核心賣場較少，其中的勸寶超市是當(dāng)?shù)刭徫锏牡谝贿x擇，客流量最大；百貨大樓周邊以零售業(yè)為主，客流量僅次于勸寶超市。其余賣場因新建，檔次較高，但客流量較少，且入駐率不滿。集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪值得期待的是天賦源商業(yè)廣場、匯豐廣場購物公園兩座大型高檔綜合購物廣場已經(jīng)開建，陸續(xù)會在今年底和明年開張營業(yè)，這兩座賣場將大大提升寶坻現(xiàn)今商業(yè)發(fā)展水平。值得期待提升小結(jié)集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪除四大核心賣場外，沿街及社區(qū)商鋪都為一層底商，以建材、飯館、日用百貨為主，商鋪空置情況較少，但人流量低。小結(jié)集中商圈沿街商鋪社區(qū)商鋪總體來說，寶坻城區(qū)內(nèi)商業(yè)不算發(fā)達(dá)，現(xiàn)有商業(yè)能基本滿足中低檔客群的需求，較高檔的購物場所如怡購商業(yè)廣場人流量少。Part3:寶坻客群分析研究消費人群消費能力投資習(xí)慣1.常住人口寶坻城區(qū)的常住人口相對比較集中于中心城區(qū)以及老城區(qū)。其中，中心城區(qū)主要是中高檔小區(qū)以及部分平房區(qū)（集中于南關(guān)大街中保樓的西南一帶，寶坻政府已經(jīng)對于這片平房有了詳細(xì)的規(guī)劃和拆遷方案）組成，人口密度相對較高，居民素質(zhì)相對較高，消費能力較強；而老城區(qū)主要是由比較陳舊的宿舍樓及大量平房組成，人口密度低，居民素質(zhì)相對較低，消費能力弱；城南新區(qū)由于正處于開發(fā)建設(shè)的階段，常住人口較少，主要是區(qū)域內(nèi)原來村莊的原住民。2.工作人口中心城區(qū)是目前的黨政機關(guān)、科教文衛(wèi)等行政事業(yè)單位的集中區(qū)域，有大量國家公務(wù)人員和企事業(yè)單位的工作人口，高學(xué)歷、高素質(zhì)并且工作穩(wěn)定，具有較強的消費能力；3.流動人口寶坻本地的流動消費群體相對較少，主要是外省市購買寶坻藍(lán)印房而前往寶坻居住，但是這部分客戶群體的流動性很高，并且消費品主要集中于日常的生活用品，消費水平一般。區(qū)域消費人群分析消費人群消費能力投資習(xí)慣行業(yè)數(shù)量（個）比例服裝18735.02%機械制造15028.09%食品509.36%家具458.43%建材376.93%塑料356.55%地毯193.56%文體112.06%寶坻區(qū)行業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成根據(jù)圖表可以得出，寶坻區(qū)產(chǎn)業(yè)多屬于粗放型、勞動密集型企業(yè)，用以滿足衣食住行等基本消費，缺乏高科技企業(yè)、集約型、技術(shù)和資本密集型企業(yè)。

區(qū)域內(nèi)常住人口以日常生活消費品為主，消費能力相對較弱（但是在這部分客戶群體中，存在著大量的潛在住房消費群體，在寶坻政府大跨步進(jìn)行城區(qū)平房改造的同時，會衍生出大量的閑散資金指向改善型住房和投資型產(chǎn)品的需求）；新城區(qū)內(nèi)的工作人口消費能力較強，但是和寶坻本地相對落后的商業(yè)水平并不符合，消費能力并未得到完全釋放，具有一定的消費潛力。消費人群消費能力投資習(xí)慣寶坻客戶投資習(xí)慣分析此次客戶習(xí)慣分析的樣本主要是通過走訪的形式獲得，區(qū)域包括南關(guān)大街勸寶超市周邊流動客戶、經(jīng)營商戶以及中保樓、華苑等多個住宅小區(qū)，獲得樣本100余個。所得出的結(jié)論如下表所示：投資理念

絕大部分受訪客戶群對于外匯及股票金融產(chǎn)品比較陌生（對于股票的風(fēng)險概念較為深刻，但實際接