XXX項目可行性研究報告咨詢項目名稱：翡翠灣項目可行性研究報告項目委托單位：成都**房地產開發有限公司項目研究單位：重慶**工程咨詢有限公司單位資質等級：甲級證書編號：資質授予部門：項目負責人：編制組人員：目錄TOC\o"1-3"\h\z\u第一章項目總論 11.1項目概況 11.1.1項目名稱 11.1.2項目性質 11.1.3項目簡介 11.1.4項目建設單位 11.1.5項目建設相關單位 51.1.6項目建設規模和內容 101.1.7項目建設工期及進度 131.1.8投資估算和資金籌措 131.1.9財務效益評價 131.2項目評估結論及建議 151.2.1分析結論 151.2.2項目建議 151.3項目可行性分析報告主要編制依據 16第二章行業與市場分析 182.1全國房地產行業分析 182.1.1房地產政策分析 182.1.2房地產市場分析 192.1.3行業發展趨勢 252.2邛崍市房地產行業背景分析 282.2.1邛崍市宏觀經濟分析 282.2.2邛崍市城市規劃綱要 302.3邛崍市房地產市場分析 372.3.1客戶群分析 372.3.2成交套數走勢 392.3.3銷售均價走勢 392.3.4存量走勢圖 402.3.5區域板塊內住宅市場調研 40第三章地塊分析與產品方案 433.1項目地塊特性與價值分析 433.1.1項目地塊特征 433.1.2土地升值潛力評估 473.2項目SWOT分析 473.2.1優勢（S） 473.2.2劣勢（W） 493.2.3機會（O） 493.2.4威脅（T） 503.3項目定位 503.3.1產品定位 503.3.2價格定位 503.3.3目標客戶定位 503.4產品方案與建設規模 513.4.1項目規劃設計方案 513.4.2主要技術經濟指標 553.5項目開發進度 573.5.1進度安排 573.5.2項目建設管理 58第四章項目銷售方案 614.1項目銷售策略 614.1.1營銷目標 614.1.2營銷策略 614.2各類型房產銷售策略 634.2.1電梯公寓銷售策略 634.2.2商鋪銷售策略 644.3項目總體銷售計劃概述 664.4市場應急方案 66第五章項目工程技術方案 675.1結構說明 675.1.1項目概況 675.1.2設計依據及設計條件 675.1.3建筑分類等級 685.1.4結構方案 685.1.5主要結構材料 695.2給排水設計 695.2.1工程概況及設計范圍 695.2.2設計依據 695.2.3給水系統 705.2.4排水系統 715.3電氣設計 725.3.1設計依據及設計范圍 725.3.2負荷估算 745.3.3負荷等級及供電電源 745.3.4計量 755.3.5低壓配電 755.3.6照明設計 755.3.7防雷與接地 765.3.8電信及寬帶網系統 765.3.9有線電視系統 775.3.10閉路電視監控系統及可視對講系統 775.3.11智能化系統 775.3.12電氣消防部分 785.4暖通設計 785.4.1設計依據 785.4.2設計內容 795.4.3通風系統 795.4.4防排煙系統 795.4.5消防設計 80第六章勞動安全 816.1勞動安全 816.1.1安全依據 816.1.2主要危險有害因素 816.1.3安全措施 826.2勞動保護 83第七章項目投資估算及資金籌措 857.1項目第二期投資估算及資金籌措 857.1.1項目第二期估算范圍 857.1.2項目第二期估算依據 857.1.3項目第二期總投資估算 857.1.4項目第二期投資估算明細 877.1.5項目第二期資金籌措計劃 897.2項目第三期投資估算 907.2.1項目第三期估算范圍 907.2.2項目第三期估算依據 907.2.3項目第三期總投資估算 907.2.4項目第三期投資估算明細 927.2.5項目第三期資金籌措計劃 94第八章項目財務效益評價 958.1項目第二期財務效益評價 958.1.1項目第二期評估依據 958.1.2項目第二期收入預測 958.1.4項目第二期利潤預測 978.1.5項目第二期財務效益評價 978.2項目第三期財務效益評價 988.2.1項目第三期評估依據 988.2.2項目第三期收入預測 988.2.3項目第三期成本預測 998.2.4項目第三期利潤預測 998.2.5項目第三期財務效益評價 100第九章風險分析 1019.1市場方面 1019.2政策方面 1019.3資金投入方面 1029.4銷售方面 102第十章分析結論和建議 10410.1開發條件及市場分析結論 10410.2經濟分析結論 10410.3項目建議 105第一章項目總論1.1項目概況1.1.1項目名稱1.1.2項目性質1.1.3項目簡介1.1.4項目建設單位1.1.5項目建設相關單位1.1.6項目建設規模和內容1.1.7項目建設工期及進度1.1.8投資估算和資金籌措1.1.9財務效益評價1.2項目評估結論及建議1.3項目可行性分析報告主要編制依據

第二章行業與市場分析2.1全國房地產行業分析2.1.1房地產政策分析2013年2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議確定了包括公布房價控制目標、嚴格限購、差別化信貸等在內的五項政策措施，要求各地政府保持政策的連續性和穩定性，嚴格執行并完善有關措施，促進房地產市場平穩健康發展。“國五條”意在表明中央調控態度。本次會議提出“國五條”2，時點稍稍超前于預期，但相較于在某些地區收緊公積金貸款政策后的“二套房首付70%，利率1.3倍”傳言，“國五條”從力度上看似乎略顯溫和。“國五條”中最嚴厲措施為對二手房轉讓嚴格征收個人所得稅，這一政策與05年5月份出臺的個人轉讓房產征收營業稅政策異曲同工，其目的都是為了擠出投資需求，達到控制房價的目的。但我們可以看到，當年的營業稅政策并沒有對成交量和房價產生過多負面影響，政策出臺后確實交易量出現三個月左右短暫的回落，但由于同期的貨幣政策保持穩定，在市場消化了營業稅政策后，成交量和房價也再次出現反彈。“國五條”落地宣告房地產調控進一步趨緊，對熱點城市投資投

機需求的抑制再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數城市基本延續了國五條政策方向。受政策影響，多數城市成交量在

4-5

月明顯回落，但預售監管力度的驟然加大使得部分城市供求更加趨于緊張，房價上漲壓力依然巨大。在短期的限購、限貸等調控政策收緊的同時，中央也在加緊完善房地產調控的長效機制，日趨明晰的保障房政策、逐見雛形的住房信息聯網及不動產登記條例，以及房產稅試點范圍可能擴大等都在一定程度上為穩定市場預期及今后房地產市場長期健康發展提供了保障。

2013

年下半年，

雖然嚴格調控之下全國房地產市場各項指標增速全面放緩，

房價快速上漲勢頭得到遏制，

但熱點城市龐大的剛需及持續升溫的土地市場仍在推動房價上漲預期。此外，新一屆政府對于房地產市場調控的思路正在逐步轉變，保障房、房產稅、土地制度改革等工作齊頭并進，長效機制的建立將逐步落到實處2.1.2房地產市場分析2013年前三季度，全國主要城市新房和二手房價格繼續上漲，成交量創近四年同期最高，土地市場持續火熱，企業拿地金額已超去年全年水平。三季度，隨著“國五條”效應逐漸淡化，在二季度受到抑制的量價企穩回升，高地價地塊明顯增多，北京、廣州等熱點城市表現尤為突出。預計四季度，政策仍以穩為主，房產稅、土地改革等長效機制或將落實；市場方面，供應高峰和企業加快推盤將促進成交量繼續增長，與去年同期的階段性高峰將基本持平，供求矛盾突出的熱點城市房價上行壓力依舊突出，但全國整體漲幅將趨于平穩。1．價格：百城均價絕對水平創新高百城均價絕對水平創新高，環比連續16個月上漲，同比連續10個月上漲，同環比漲幅在三季度均持續擴大，9月環比漲幅再度突破1%。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，百城住宅均價自2012年6月止跌后連續16個月環比上漲。總體來看，今年一季度百城均價漲幅明顯，累計上漲2.91%，二季度漲幅逐漸收窄，累計上漲2.60%，三季度受北京、廣州等熱點城市帶動，漲幅較二季度明顯擴大，累計上漲2.89%。具體來看，7、8月漲幅分別為0.87%、0.92%，9月漲幅擴大至1.07%，自5月以來再次突破1%，價格絕對水平上漲至10554元/平方米，為2010年6月以來最高水平。同比來看，百城住宅均價連續10個月上漲且漲幅持續擴大至9.48%，僅低于2011年8月階段性高點。2012年11月，全國商品房和住宅銷售均價分別為5837元/平方米和5495元/平方米，與2011年同期相比分別上漲6.6%和7.8%，漲幅比10月微降0.3和0.1個百分點。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格環比上漲0.26%，漲幅較上月擴大0.09個百分點，其中60個城市環比上漲，38個城市環比下跌。圖2-12010-2013年百城住宅均價及環比變化2．成交量：2013年前三季度成交量達近四年同期最高“金九”成交量小幅回升，前三季度累計成交量達近四年同期最高。初步統計數據顯示，2013年三季度，50個代表城市月均成交2531萬平方米，成交量企穩回升。具體來看，7月成交量延續4月以來的下行態勢但降幅逐步趨緩；8月成交量止降回升，環比小幅增長2.7%，但同比下降7.8%；9月成交量繼續回升，50個代表城市成交2625萬平方米，環比增幅擴大至4.3%，同比微增0.5%，為6月以來首次增長，與2011年同期相比增長超五成。總體來看，前三季度，代表城市住宅月均成交2519萬平方米，同比增長18.5%，較2010年和2011年同期分別增長32.9%和37.0%，達近四年同期最高水平。圖2-22010年以來代表城市月度成交量走勢3．供應：土地成交推動新開工繼續增長，但多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩健背景下，全國新開工和投資增速放緩土地成交推動新開工繼續增長，但多數城市潛在供應充足、銷售增速趨緩導致全國新開工增幅有限。2012年四季度以來土地市場成交回暖，數據顯示，2013年前三個季度土地成交面積同比增速均超過30%，考慮到拿地與新開工的時間差（一般為6-12個月），預計2014年新開工將繼續增長。由于目前三四線城市供應充足（占全國新開工面積超過60%），企業在此類城市開工保持謹慎，與新開工密切相關的銷售面積增速（歷史數據顯示新開工指標滯后于銷售指標約3-6個月）在2013年也不斷趨緩，預計2014年全國房屋新開工面積20.9-21.3億平方米，同比增長6.0-8.0%。2013年前三季度全國土地供求量穩中有升，均高于去年同期，住宅類用地漲幅較明顯。9月全國300個城市共推出土地3665宗，推出面積14078萬平方米，環比增加8%，同比增加1%；其中住宅類用地1232宗，推出面積5341萬平方米，環比增加8%，同比增加6%。1-9月，全國300個城市共推出土地30892宗，推出面積118471萬平方米，同比增加9%；其中住宅類用地9718宗，推出面積42829萬平方米，同比增加21%。今年土地市場一掃調控陰霾，交易熱度持續攀升，全國土地成交量整體漲幅高于供應量，其中住宅類用地月度成交量共有8個月同比增長。9月全國300個城市共成交土地2554宗，成交面積10376萬平方米，環比減少10%，同比減少4%；其中住宅類用地821宗，成交面積4153萬平方米，環比增加2%，同比增加9%。三季度以來，“搶地潮”在一二線城市輪番上演，主流房企向核心城市加速回流，全國土地成交價格上升，本月環比、同比均上漲35個百分點以上。9月全國300個城市成交樓面均價為1650元/平方米，環比上漲38%，同比上漲63%；其中住宅類用地成交樓面均價為2307元/平方米，環比上漲37%，同比上漲60%。今年以來，代表城市月均新批上市1349萬平方米，同比增長13%，為近四年同期最高。10月，主要城市新批上市面積明顯回落（初步統計數據），環比下降16%，同比增長24%，為1614萬平方米。圖2-32010年以來主要城市新批上市面積走勢4．資金來源：累計同比增速6個月來首次上升根據國家統計局公布的2013年1-11月全國房地產市場運行的有關數據顯示，1-11月國內貸款累計同比為33.8%，較1-10月上升1.9個百分點，增幅為2011年來高位，大幅高于去年全年13.2%的增速。2013年前三季度，開發貸余額同比增速為18.5%，為2011年二季度以來的最高增速，顯示出銀行貸款對地產的支持仍然處于高位，而本月資金來源中國內貸款數據顯示出貸款對地產的支持仍在持續。1-11月自籌資金累計同比上升20.8%，較1-10月上升3.1個百分點，自籌資金累計同比為2012年4月以來的高位。自籌資金和國內貸款同比位于高位顯示出企業相對較強的投資意愿。隨著銷售累計同比的逐步收窄，以預收款和按揭貸款為主要內容的其他資金來源累計同比收窄至31.9%，較1-10月下降2.9個百分點，由于去年高基數的影響，預計全年該增速仍會繼續收窄。5．2014年房地產市場預測從全年走勢來看，2013年全國銷售面積同比增速前高后低。預計明年上半年經濟環境總體好于下半年，參考過去幾年商品房銷售面積的季節性規律，預計明年上半年商品房銷售面積占全年比重約40%，全年商品房銷售面積增速前高后低。預計2014年上半年商品房銷售面積同比增長7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。季節性規律導致重點城市下半年成交總量好于上半年，但同比增速趨緩。除2011年下半年受貨幣政策收緊和房地產調控的疊加影響，成交量環比上半年下降5.7%外，其余年份重點城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表現尤其明顯，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年將保持下半年高于上半年的季節性規律，預計上半年各城市成交量在經濟穩定、供應加大的背景下繼續好于今年同期，下半年季節性規律推動成交量環比增長，但同比增速將趨緩，由于2013年基數較高，2014年下半年可能出現部分月份同比下降的情況。2.1.3行業發展趨勢1．宏觀環境

宏觀經濟方面，政府工作報告將今年經濟預期目標預定為

7.5%左右，經濟持續溫和復蘇，物價上漲壓力緩解，預計四季度乃至全年仍將延續這一趨勢。貨幣政策方面，經濟弱復蘇和通脹壓力緩解背景下，貨幣政策趨穩可能性較大，新增貸款穩步增加總體有利房地產業，但部分地區差別化信貸政策從嚴執行帶來一定的不確定性。房地產調控方面，新一屆政府仍將繼續堅持房地產調控政策，“國五條”細則的出臺從限購、信貸、稅收、房價控制目標等各方面都更重地方差異性，

此外，各級地方政策的執行力是調控效果和影響市場變化的關鍵。十八屆三中全會確定了充分市場化的政策基調，在房地產行業內，這樣的政策基調將表現為政策制定更加靈活而有針對性。以往如“一線城市發燒，全國打針吃藥”的政策舉措將一去不復返。政策制定的目標是有針對性的調控地區市場。一二線城市由于市場將持續火熱，政策基調應是將在擴大供給的同時，適度抑制需求；而針對三四線城市的持續疲態，預計地方政府將持續出臺有針對性的刺激措施，以保障這些地區的樓市穩定。2．市場趨勢房價將溫和上漲，新增供應量快速上升，單獨二胎政策的實施將增加住房需求。預計在2014年，一線城市由于供應偏緊，需求旺盛，供不應求的局面仍不會改變。預計短缺量在12%。因此，一線城市房價仍將溫和上漲。地價仍會增速較快，十八屆三中全會新的土地制度改革，會有助于平抑地價。2013年一線城市的拿地面積是大漲了接近100%。因2013年的大幅拿地補庫存可在2014年形成銷售，因此，一線城市2014年將形成價升量漲的局面，但房價漲幅不會繼續維持年增長20%的高位，將比2013年下降，預計可達10~15%。未來一線城市的核心區的房價雖然有泡沫，但仍然具備上漲空間。從國外的都市圈的發展來說，中國的都市圈仍沒有到一個巨大的規模，還有進一步增大的空間。相比一、二線城市的市場火爆，2014年三四線地區庫存仍然較高且去化相對緩慢，將從中長期壓制開工增幅，未來開工增速將持續低于銷售增速。預計2014年新開工增速為5%。單獨二胎政策影響有限，預計每年新增10%左右的增量房需求。相比目前房地產市場的巨大存量，新增的所謂“剛需”數量有限。根據估算，如果未來十年我國總和生育率逐步提高到2.0，則十年間將多出生2000萬人口。按照人均30平方米的住房標準，這些新增人口帶來的增量住房需要約為6億平米，平均每年增加住房需要6000萬平米。2012年我國住房銷售面積為11億平米，因此新增的住房需要占當年住房銷售面積的5%。如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%—18%的增量的房地產的年均需求，如果二胎全部放開年均會增加27—39%的增量的需求。二胎對于整個行業來說中長期是一個托起中長期需求的政策，但是市場并沒有意識到。二十年以后是不是才有需求，其實不是的，打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。2.2邛崍市房地產行業背景分析2.2.1邛崍市宏觀經濟分析1．經濟總量分析初步核算，2012年，邛崍市實現地區生產總值150.43億元，比上年增長14.1%。其中：第一產業實現增加值28.3億元，增長4.4%；第二產業實現增加值69.02億元，增長19.8%；第三產業實現增加值53.11億元，增長11.9%。一、二、三產業比例關系為18.8:45.9:35.3。人均地區生產總值24521元，按當年匯率折算達3896美元。圖2-4邛崍市近年來GDP及增長率單位：億元2．固定資產投資分析房地產投資是固定資產投資的重要引擎。全社會固定資產投資完成177.96億元，比上年增長18.9%。其中基本建設投資完成117.3億元，比上年增長42.9%；更新改造投資完成41.47億元，比上年下降16.7%；房地產開發投資完成18.18億元，比上年增長11.2%。工業性投資完成110.0億元，同比增長21.1%。全年商品房銷售面積41.41萬平方米，其中住宅銷售面積37.25萬平方米；實現商品房銷售額19.92億元，其中住宅銷售額16.94億元。圖2-5邛崍市近年來固定資產投資及增長率3．居民消費能力2012年，全市實現社會消費品零售總額49.18億元，比上年增長12.1%。其中城市零售額45.86億元，增長18.2%；農村零售額3.32億元，下降34.9%。批發零售貿易業零售額39.6億元，增長10.7%；住宿餐飲業零售額9.58億元，增長18.1%。2012年城市市區居民人均可支配收入19724元，比上年增長15.6%；人均消費性支出15333元，比上年增長11.9%；人均住房建筑面積38.9平方米。農民人均純收入9833元，比上年增長14.4%；人均生活消費支出6204元，比上年增長15.9%；人均住房面積45平方米。年末城鄉居民儲蓄存款余額139.34億元，比上年增長20.5%。2.2.2邛崍市城市規劃綱要1．邛崍市“十二五”發展目標大力提升邛崍在成雅區域中的戰略地位，經濟結構顯著優化，經濟實力再上新臺階。2011-2015年，全市地區生產總值年均增速保持在11%以上，到2015年，全市地區生產總值達176億元，人均GDP達5000美元，三次產業結構優化為15：50：35。初步建成西部一流、國際知名的人文生態旅游目的地，“區域性商貿中心”初具規模，力爭重返四川省綜合經濟評價前十強。大力發展房地產業，發揮邛崍市的生態環境優勢和旅游資源優勢，推動房地產與旅游業深度融合，進一步發揮房地產對經濟發展的支撐作用，進一步增強房地產業集聚人口的載體功能，將邛崍打造成為服務成都、輻射西部的宜居宜旅的山水城市。堅持“綜合開發、配套建設、集約化經營”的方針。把房地產開發與舊城改造、新城區開發建設、旅游景區打造相結合，加大房地產宣傳營銷力度，策劃組織房地產交易會和邛崍房地產企業外地巡展等活動，唱響“宜居邛崍”品牌。重點發展住宅地產，積極引進知名房地產企業到邛投資開發，充分發揮中心城區輻射作用，積極推動羊安、平樂房地產業發展；依托優質旅游資源、優良的生態環境、豐富的文化資源，融合性開發休閑度假地產，以成都乃至全國的高端消費群體為目標市場，精心打造旅游度假品牌；積極發展商業地產，以中心城區為重點，加快大型商業中心建設，加快建設高檔寫字樓、高星級酒店等綜合地產，打造多功能、高品質的城市綜合體；結合我市實施城市化戰略的要求，合理布局，有序開發，建立健全公開、公平、公正的房地產交易機制，保持住宅建設的合理規模和增長速度，完善配套服務，打造現代物業管理。《規劃》明確了邛崍作為落實成都“世界現代田園城市”和邛崍“川西南區域性中心城市”的總體戰略定位。根據這一定位，邛崍將在未來5年內，城鎮化率達到50%以上。大力改造和提升傳統服務業，加大城市經營力度，拓展房地產需求空間，在加大保障性住房建設力度、穩步推進普通商品住宅開發的基礎上，力爭引進4—5家國內、國際知名企業，適度發展旅游地產、文化地產、會展地產等，力爭完成房地產投資60億元以上，實現銷售面積150萬平方米以上，未來5年每年的房地產銷售數據在30萬平方米。2．城市規劃布局在充分保護和尊重生態本底的基礎上，優化市域總體功能分區，將全市市域劃分為城市功能核心區、城市功能拓展區、城鄉功能融合區、生態功能涵養區四大總體功能分區，形成生態優先的城鄉總體空間形態。城市功能核心區主要包括市域臨邛鎮和羊安鎮部分區域。發展方向是以現代服務業為主導，強化商貿、文化、旅游、居住等功能，提高城市承載力，提升城市功能和品質，改善人居環境。城市功能拓展區包括臨邛鎮、羊安鎮的非城市區域，平樂鎮城區，寶林鎮、前進鎮、固驛鎮、高埂鎮部分區域。發展方向是以現代服務業和工業為主導，主要承擔文化、旅游、教育培訓、會議、居住、制造業等功能，承接城市新興功能的拓展區域。城鄉功能融合區包括高埂鎮、固驛鎮、前進鎮、寶林鎮部分區域，冉義鎮、牟禮鎮、回龍鎮、桑園鎮、孔明鄉、臥龍鎮、臨濟鎮等平原區域。發展方向是現代農業和現代服務業協調發展，推進一三產業互動，主要承擔生態農業、部分旅游服務、片區商貿、居住等功能，同時兼顧城市規劃區內田園風光帶的保護。生態功能涵養區包括南寶鄉、高何鎮、天臺山鎮、火井鎮、油榨鄉、水口鎮、大同鄉、茶園鄉、夾關鎮、道佐鄉、平樂鎮等山區。發展方向是生態保護與旅游開發并重，既要積極改善區域生態環境質量，維護生態安全和生態平衡，保障生態安全，又充分利用生態資源，打造國際山地旅游目的地。進一步落實成都世界現代田園城市建設“九化”要求，全力構建“一中心、三支撐、多極化”統籌城鄉的新型城鎮體系。一中心即臨邛鎮，成都市第三圈層、西南片區的政治、經濟、文化和交通中心。三支撐即羊安、平樂和夾關鎮重點鎮，區域的經濟、文化、交通中心。多極化即有計劃地逐步啟動一批一般鎮鄉的綜合建設。進一步加快城鎮功能和農村建設現代化進程，進一步推進城鄉管理實現現代化全域科學管理，進一步完善城鄉基礎設施建設，推進城鄉融合發展，建設“川西南區域性中心城市”。以打造成都市第三圈層、西南片區政治、經濟、文化和交通中心為目標，主要承載金融、工業、旅游、貿易等各項職能，發展工業、旅游業、房地產業和交通運輸等服務業。到2015年，建設成為聚集26萬人口規模的現代中等城市，有效改善城市面貌，樹立現代城市形象。市域經濟發展空間布局：根據平壩、丘陵、山地的地形地貌特征和自然資源狀況，按照有利于統籌城鄉產業、城鎮建設和社會發展的原則，形成以臨邛鎮為中心，羊安、平樂鎮為兩翼，固驛、回龍、高埂、火井、夾關鎮為網絡支撐點的城鎮發展體系和山丘壩協調發展的總體構架，形成“一心一帶三區四軸”的城市發展格局。“一心”即古城商貿旅游中心，以古城保護區為城市發展中心，城市以該中心呈內核圈層式發展，且以文君街漢代文化形成的商貿旅游特色景觀奠定了邛崍市的城市特色、人文積淀。“一帶”即南河與西河濱河發展帶。“三區”即主城居住生活片區、北部新區和工業集中發展區，主城居住生活片區居于城市西側，向南向西向北沿江發展，分配河流上游岸線，創建望山親水的生態人居環境；北部新區將打造邛崍市新行政、金融文化中心，發展以生態居住為主導，新型城市服務業及城市工業服務業為配套的現代綜合新功能區；工業集中區居于城市東側，向東向北交通導向發展，分配河流下游岸線，滾動成片規模集聚發展。“四軸”即君平大道、司馬大道、318國道、106省道（川西旅游環線）。圖2-6邛崍市中心城區格局示意圖圖2-7邛崍市城市規劃布局圖3．邛崍市交通規劃圖2-8邛崍市交通規劃布局圖按照“世界現代田園城市”的功能分區要求，加快推進市域交通體系建設，積極配合做好過境鐵路建設工作，大力抓好成新蒲快速路建設、縣鄉道路提檔升級改造等一批重點公路建設，進一步改善區域交通物流條件。以邛崍市所處的大環境交通區位環境為前提，結合《成都市總體規劃》，并與邛崍市地理條件和社會經濟發展相適應，建立適度超前的，以公路為主的城市道路交通網絡體系。根據邛崍市社會經濟發展的目標，規劃邛崍市主要道路：邛崍——大邑——成都：（城際輕軌邛崍段）邛崍——名山：高速公路邛崍——前進——高埂——羊安——新津：一級公路（邛新路）邛崍——溫江——成都：一級公路（光華大道邛崍段）邛崍－溫江－成都：一級公路（草金路邛崍段）成都——新津——羊安——蒲江：一級公路（成新蒲邛崍段）邛崍工業園區——固驛——戰斗——回龍：一級公路邛崍——寶林——蒲江：一級公路（106省道）邛崍——孔明——洗馬——平樂：二級公路（土平路）邛崍——南君平——大邑安仁：二級公路大邑——冉義——羊安－新津：二級公路（羊付路）大邑三壩鎮——大同鄉——水口鎮——油榨鄉——火井鎮——高何鎮——天臺山：二級公路（旅游環線）其余鄉鎮之間公路至少為四級，平原區域力爭達到三級公路。規劃按照每年完成100公里農村公路實施修建，按四級公路標準。圍繞“通達、延伸、聯網”的總體目標，繼續實施農民集中居住區對外連接道路、扶貧路、產業集中發展區道路等農村公路建設。2.3邛崍市房地產市場分析2.3.1客戶群分析邛崍置業客戶群體91%為邛崍本地人，外地置業客戶群體較少，成都及其他地方置業客群不足10%，家庭結構以三口之家為主，占總置業人群的57%，主要為從事個體經營的老板以及企業員工，最為關注的還是項目的單價以及所處的地段及小區環境。因此可見邛崍置業客戶群體多以改善型客戶為主，100平方米左右的改善型戶型最受邛崍本地客戶歡迎。圖2-10邛崍市購房人群職業類別圖2-11影響客戶購房選擇的因素占比2.3.2成交套數走勢邛崍作為“國家級生態示范市”、“省級衛生城市”、“成都市社會治安綜合治理模范市”，優良的人居環境和深厚的文化底蘊，為邛崍樓市發展奠定良好基礎。2012年初，由于調控政策的后續影響以，成交量有所下滑，隨著年底隨著樓市回暖，邛崍成交套數波動上揚，邛崍在四季度成交1432套，出現井噴態勢，房地產市場發展良好。2.3.3銷售均價走勢2012年，邛崍整體住宅樓市均價保持在5000元/㎡左右，在三圈城市中處于尚有水平，一季度樓市均價約4348元/㎡，二季度大幅上揚至5312元/㎡，下半年采取以價換量的銷售策略，四季度銷售均價保持在4674元/㎡，成交單價穩中有升。2.3.4存量走勢圖通過邛崍樓市存量走勢圖可以看出，2012年一季度以及三季度存量均在3000套以上，二季度四季度存量僅為2386套及2158套，可以看出傳統的5,6月份仍然是邛崍銷售的高峰期，同時下半年銷售量的大量提升，邛崍樓市存量也達到全年最低點。2.3.5區域板塊內住宅市場調研翡翠灣項目位于邛崍市，從目前邛崍市房地產的開發情況來看，與本項目具有競爭性的樓盤主要有以下幾個：表2-1項目周邊住宅市場調研名稱融信翡翠灣海寧現代城鷺島名苑尉洪·白蘭地位置邛崍市河濱路下段269號邛崍市市府街22號