榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

附件五：項(xiàng)目定位報(bào)告模板

××項(xiàng)目定位報(bào)告

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營(yíng)銷策劃部

××年××月××日榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

目錄

第一部分項(xiàng)目決議背景及綱要2

一、外面環(huán)境2

二、內(nèi)部要素2

第二部分項(xiàng)目地塊整體狀況剖析3

一、地塊地點(diǎn)3

二、地塊現(xiàn)狀3

三、項(xiàng)目交通出行狀況3

四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套4

五、項(xiàng)目周邊環(huán)境（依據(jù)個(gè)案特征描繪，沒有的能夠不寫）4

六、市政配套（都要說明距宗地距離、接入的可能性）4

七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4

第三部分市場(chǎng)剖析5

一、宏觀市場(chǎng)5

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)5

三、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)5

第四部分項(xiàng)目地塊SWOT剖析6

一、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)剖析6

二、項(xiàng)目地塊劣勢(shì)剖析6

三、項(xiàng)目時(shí)機(jī)點(diǎn)剖析6

四、項(xiàng)目威迫點(diǎn)剖析6

第五部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位剖析7

一、項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)略與宏圖7

（一）、基根源則7

（二）、戰(zhàn)略構(gòu)思7

（三）、小區(qū)宏圖7

二、項(xiàng)目整體定位7

（一）、我們的項(xiàng)目是什么樣的住所？7

（二）、定位論證7

三、市場(chǎng)所位定位8

四、小區(qū)功能定位8

五、形象定位8

（一）、我們的住所以什么樣的形象出現(xiàn)？8

（二）、定位論證8

六價(jià)錢定位8

七戶型面積配比定位9

八目標(biāo)客戶定位及剖析9

九小區(qū)配套功能的定位10

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第一部分項(xiàng)目決議背景及綱要

一、外面環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷

運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部地區(qū)開發(fā)要點(diǎn)、政

府重要政策馬上公布等；

2、宗地所屬地區(qū)在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面

的地位。

3、項(xiàng)目淵源，特別的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)

區(qū)生活住所配套、文化園、政府要點(diǎn)工程等。

二、內(nèi)部要素

1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司將來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般

3—5年），在公司發(fā)展中的地位（能否核心項(xiàng)目），如石家莊水泵廠項(xiàng)

目要說明該項(xiàng)目對(duì)公司再省內(nèi)發(fā)展布局的重要戰(zhàn)略意義；

2、公司進(jìn)入要點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提高品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3、從公司將來的收益需求、可連續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描繪立項(xiàng)的意義。

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第二部分項(xiàng)目地塊整體狀況剖析

一、地塊地點(diǎn)

宗地所處城市、行政地區(qū)地理地點(diǎn)（包含是不是商業(yè)中心、文化

中心、教育中心或行政中心等）。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記

出宗地地區(qū)地點(diǎn)，與標(biāo)記性市政設(shè)備、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)

等）的相對(duì)地點(diǎn)和距離、地段的定性描繪（與主要中心地區(qū)辦公/商務(wù)

政府的關(guān)系）。

二、地塊現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢(shì)、地表現(xiàn)狀，包含宗地內(nèi)能否有溝渠、較深的溝壑（小峽

谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的要素，并計(jì)算所以而損失的

實(shí)質(zhì)用地面積；

3、地塊地表能否波及到居民拆遷、舊廠搬家或其余改造等，并說

明拆遷對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

4、地下狀況，包含管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基

及地下建筑構(gòu)造等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物遺跡、

可利用的建立；

5、土地地形及完好性，地形能否規(guī)整，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝遺跡、江河湖泊等要素切割土地；

附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及有關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主

要反應(yīng)宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包

括地下管線、暗渠、電纜等。

三、項(xiàng)目交通出行狀況

1、公交系統(tǒng)狀況，包含主要線路、行車區(qū)間等；

2、宗地出行主要依賴的交通方式，能否需要發(fā)展商自己解決；

3、現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中能否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重要影響的工程。

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附圖：交通狀況表示圖，包含現(xiàn)有和將來規(guī)劃的城市公共交通和

快速捷運(yùn)系統(tǒng)。

四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套

項(xiàng)目周邊社區(qū)配套一般是指以項(xiàng)目可輔射范圍（3km）內(nèi)的教育（大

中小學(xué)及教育質(zhì)量狀況）、醫(yī)院、購物（大型購物中心、主要商業(yè)和菜

市場(chǎng)）、郵局、休閑（文化、體育、娛樂、公園等等設(shè)備）、銀行以及

其余配套設(shè)備。

附圖：生活設(shè)備散布圖，詳細(xì)地點(diǎn)、距離。

五、項(xiàng)目周邊環(huán)境（依據(jù)個(gè)案特征描繪，沒有的能夠不寫）

項(xiàng)目周邊環(huán)境一般包含地區(qū)治安狀況、空氣狀況、噪聲狀況、污

染狀況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險(xiǎn)源狀況（如高壓線、放射性、易燃

易爆物件生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）、周邊景觀、風(fēng)水狀況以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬家、大型醫(yī)院、學(xué)校、

購物中心或商場(chǎng)的建設(shè)等。

六、市政配套（都要說明距宗地距離、接入的可能性）

說明項(xiàng)目的道路、上水、下水、電信、水、暖、電、氣等基礎(chǔ)市

政配套狀況，一般要點(diǎn)需要說明的道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包含現(xiàn)有路

幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)行的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目的基本用地狀況（總占地面積、代征地面積、凈用地面積、

綠化面積、道路面積）、建筑面積（住所建筑面積、公建建筑面積，公

建的內(nèi)容，并劃分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積）、容積率、容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其余規(guī)劃指標(biāo)，特別需說明要點(diǎn)性或難

度較大的指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)的影響。

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第三部分市場(chǎng)剖析

一、宏觀市場(chǎng)

宏觀市場(chǎng)一般是指包含城市經(jīng)濟(jì)狀況、人口、收入及支出、城市

中長(zhǎng)久規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)等方面在內(nèi)的宏觀背景，詳細(xì)到分項(xiàng)有GDP及增

長(zhǎng)率、固定財(cái)富投資、市里人口及增加率、人均可支配收入及增加率、

花費(fèi)性支出、城市中長(zhǎng)久發(fā)展規(guī)劃（經(jīng)濟(jì)、城市功能地區(qū)、人口規(guī)劃

以及市政交通系統(tǒng)等）。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)一般要點(diǎn)從城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)供需、價(jià)錢水平以及

發(fā)展趨向三個(gè)大方面進(jìn)行描繪剖析。

三、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀：描繪地區(qū)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供需、價(jià)錢水平以及在

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的地點(diǎn)等基本狀況。

2、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：要點(diǎn)描繪地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品特點(diǎn)及走勢(shì)、主力客戶集體及花費(fèi)剖析。

3、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品（戶型配比、面積區(qū)

間、戶型構(gòu)造）、價(jià)錢、營(yíng)銷方式等方面的競(jìng)爭(zhēng)描繪與剖析。（個(gè)案剖析將采納表

格的形式）

4、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案剖析：要點(diǎn)描繪地區(qū)內(nèi)在開經(jīng)典項(xiàng)目、直接

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目或銷售狀況較好的項(xiàng)目，要點(diǎn)對(duì)個(gè)案進(jìn)行產(chǎn)品、價(jià)錢、營(yíng)銷手法

等方面剖析。

5、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)剖析：鑒于上述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)方面的剖析，明確地區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品特點(diǎn)，確立地區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品需求熱門，正確立位地區(qū)

市場(chǎng)的價(jià)錢水平易走勢(shì)等。

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第四部分項(xiàng)目地塊SWOT剖析

一、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)剖析

二、項(xiàng)目地塊劣勢(shì)剖析

三、項(xiàng)目時(shí)機(jī)點(diǎn)剖析

四、項(xiàng)目威迫點(diǎn)剖析

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第五部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位剖析

“成功的營(yíng)銷應(yīng)從好的產(chǎn)品開始”。好的產(chǎn)品取決于其能否能有效地知足市場(chǎng)的需要，也取決于其能否倡議了一種切合人性的生活追求。

項(xiàng)目定位也就是為項(xiàng)目制定整體戰(zhàn)略目標(biāo)，并盡量詳盡地論證這樣的立項(xiàng)“行”仍是“不可以”。定位的基本思路詳細(xì)剖析以下。一、項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)略與宏圖

（一）、基根源則

1．從花費(fèi)者的心理謀求定位，而不是從生產(chǎn)或銷售者的立場(chǎng)定位；

2．針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；

3．充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力；

4．聯(lián)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充散發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)；

5．追求差別化的產(chǎn)品，創(chuàng)建出項(xiàng)目所在地的樣板品牌。

（二）、戰(zhàn)略構(gòu)思

1．成立精選小區(qū)

2．服務(wù)城市居民

3．建立品牌效應(yīng)

（三）、小區(qū)宏圖

對(duì)小區(qū)的品位、景觀、生活和娛樂配套，以及物業(yè)服務(wù)等以文字、圖片、音像等

進(jìn)行描繪。

二、項(xiàng)目整體定位

（一）、我們的項(xiàng)目是什么樣的住所？

從項(xiàng)目特點(diǎn)、地塊優(yōu)勢(shì)、小區(qū)配套、自然環(huán)境與人文環(huán)境等方面對(duì)項(xiàng)目作出整體描繪。

（二）、定位論證

（1）從項(xiàng)目所處宏觀環(huán)境剖析

（2）從項(xiàng)目自己狀況剖析

（3）從所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研剖析

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（4）從開發(fā)商的實(shí)力剖析

三、市場(chǎng)所位定位

1、市場(chǎng)當(dāng)先者

2、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者

3、市場(chǎng)創(chuàng)新者

四、小區(qū)功能定位

1、我們的住所具備什么功能？

2、定位論證

五、形象定位

（一）、我們的住所以什么樣的形象出現(xiàn)？

（二）、定位論證

1）與所在城市的建筑特點(diǎn)和歷史文化底蘊(yùn)相聯(lián)合。

2）切合市場(chǎng)主流審雅看法。

3）適合超前，做出創(chuàng)新。

六價(jià)錢定位

我們的住所能賣到什么價(jià)錢？

定位論證

能夠從以下幾個(gè)方面睜開：

1）項(xiàng)目規(guī)模

往常大型項(xiàng)目的一期是以相對(duì)廉價(jià)入市，快速吸引買家，齊集人氣，打響品牌。

跟著住所小區(qū)的日趨成熟，配套設(shè)備逐漸完美，小區(qū)著名度提高，在后邊幾期中能夠

不打或少打廣告，提高售價(jià)，獲得更高的投資回報(bào)。

2）市場(chǎng)調(diào)研剖析

依據(jù)所在城市房地產(chǎn)發(fā)展趨向，確立合理的市場(chǎng)均價(jià)，使目標(biāo)客戶相對(duì)最大化，

市場(chǎng)承接力較強(qiáng)，并且能夠保證發(fā)展商獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。

3）開發(fā)周期

開發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，從整體銷售來剖析，為了獲得剛進(jìn)入市場(chǎng)就博得先機(jī)的良

好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，建立項(xiàng)目?jī)r(jià)錢和形象整體逐漸走高市場(chǎng)印象，

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一期均價(jià)不宜太高。

4）項(xiàng)目所處地區(qū)

項(xiàng)目所處地區(qū)的市政配套、規(guī)劃遠(yuǎn)景，人們認(rèn)知程度等。

七戶型面積配比定位

我們的住所要做到多大？

1）項(xiàng)目整體戶型定位原則：逢迎主流，適合超前。

2）戶型面積配比表

例：

戶型面積（M2）比率平面形式二房二廳80–11019%平面三房二廳100–12530%平面130–14520%平、錯(cuò)層四房二廳145–17525%平、錯(cuò)層五房三廳180–2806%復(fù)、躍復(fù)合體

3）面積配比定位剖析––––我們?yōu)楹芜@樣定位？

定位論證：

八目標(biāo)客戶定位及剖析

）目標(biāo)市場(chǎng)范圍定位

）目標(biāo)客戶細(xì)分–––我們的住所將會(huì)吸引什么人來購置？一般來講，能夠依據(jù)以下幾種分類進(jìn)行細(xì)分：

A、以購置戶型分：

①購置二房以經(jīng)濟(jì)狀況較好的青年夫婦和只身一人貴族為主，年紀(jì)在30歲左右，具

有穩(wěn)固的收入，購置一般為自用。購房心理以偏好環(huán)境（大規(guī)模崇高社區(qū)，景觀整體

規(guī)劃好），地段較好（交通便利）為主。

②三房在中年夫婦（兒女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟(jì)條件好的青年夫婦為主，年紀(jì)集中

在40歲左右，收入較高，事業(yè)已有必定成就。二次置業(yè)為主，購房心理多以地段偏好（交通便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模崇高社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各種休閑設(shè)備

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比較齊備）為主。

③四房及四房以上的房屋，總價(jià)較高，客戶根源較為復(fù)雜，也更加狹窄，可能來

自中年夫婦家庭構(gòu)造和很少量青年夫婦，甚至是只身一人貴族。但都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，追

求時(shí)髦和講究尊貴、魄力。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購房心理以休閑享受和商

品偏好為主。

B、按地區(qū)和職業(yè)可分

一般來說有以下幾種：

①本市里成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營(yíng)公司主；

②外處投資的私營(yíng)老板，外資公司高級(jí)管理人員；

③市里特別行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險(xiǎn)以及高科技人士；

④本市里企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管；

⑤本市里政府部門公事員；

以上①②④⑤中主要以購置三房為主，少許是二房、四房和復(fù)式單位的目標(biāo)客戶群。

③⑤是購置二房單位的主要目標(biāo)客戶群。

①②③④⑤中有部分會(huì)購置四房，躍復(fù)式單位。

C、目標(biāo)客戶定位剖析

①小區(qū)價(jià)錢要在目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)能力擔(dān)當(dāng)范圍以內(nèi)的。

②小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、生活配套要切合目標(biāo)客戶的生活和享福要求。

③小區(qū)所包含的人文精神要切合目標(biāo)客戶的生活理念。

九小區(qū)配套功能的定位

目的：怎樣表現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值？

創(chuàng)建樓盤個(gè)性，形成較強(qiáng)的差別性，能夠在以下幾個(gè)方面突出特點(diǎn)：

1、居家品位：環(huán)境獨(dú)到、風(fēng)格文雅、舒坦溫馨居家空間。

2、服務(wù)品位：優(yōu)秀、專業(yè)、齊備，以人為本的酒店式管理。

3、生活品位：講究室內(nèi)設(shè)計(jì)理念（如少裝飾、多裝飾）居家裝備齊備（如工人房、

書齋、健身房、儲(chǔ)蓄間等）的高質(zhì)素生活（泛會(huì)所、大型人文主題生態(tài)公園）。

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4、社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動(dòng)空間、配合輕松的背景音樂，步入

此中，心情舒緩，享受自然。

5、文化品嘗：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各樣文化設(shè)備，加強(qiáng)小區(qū)的文化內(nèi)涵，提高小區(qū)文化

品嘗。

物業(yè)安保培訓(xùn)方案

為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化,最后使保安具備知足工作需要的知識(shí)和技術(shù)，特?cái)M訂本教課教材綱領(lǐng)。

一、課程設(shè)置及內(nèi)容所有課程分為專業(yè)理論知識(shí)和技術(shù)訓(xùn)練兩大科目。

此中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包含：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)、職業(yè)道德、法律知識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技術(shù)訓(xùn)練內(nèi)容包含：崗位操作引導(dǎo)、勤務(wù)技術(shù)、消防技術(shù)、軍事技術(shù)。

二．培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的

1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識(shí)、消防知識(shí)、法律知識(shí)教課為主，在教課過程中，應(yīng)要修業(yè)員全面熟知保安理論知識(shí)及消防專業(yè)知識(shí)，在工作中的操作與運(yùn)用，并基本掌握現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)及辦理知識(shí)2）職業(yè)道德課程的

教課應(yīng)依據(jù)不一樣的崗位元而予以不一樣的內(nèi)容，使保何在各自不一樣的工作崗位上都能養(yǎng)成擁有本職業(yè)特點(diǎn)的優(yōu)秀職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律知識(shí)教課是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國(guó)家有關(guān)法

律、法例，成為懂法、知法、守紀(jì)的公民，運(yùn)用法律這一有力武器與違紀(jì)犯法分子作斗爭(zhēng)。工作進(jìn)口門衛(wèi)保衛(wèi)，定點(diǎn)保衛(wèi)及地區(qū)巡邏為主要內(nèi)容，在平時(shí)管理和發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能夠運(yùn)用所學(xué)的技術(shù)保護(hù)公司財(cái)

產(chǎn)以及自己安全。

2、培訓(xùn)要求

1）