PAGEPAGE4業主委員會選舉辦法第一章總則第一條根據我國法律、法規和房地產管理部門關于物業管理的相關規定，制定本辦法。第二條業主委員會的選舉由上一屆業主委員會主持。第一屆業主委員會，由業主大會籌備小組在有關政府部門的指導下，按本辦法選舉產生。第三條業主委員會的委員由業主大會選舉產生。業主委員會成員每屆任期二年，可以連選連任。業主委員會委員的人數是5、7或9名。業主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名。第二章業主大會前期籌備工作第四條為了召開業主大會，產生第一屆業主委員會，可由業主代表，并請建設單位或物業管理企業組成籌備小組，負責業主大會的籌備工作。第五條籌備小組成立后，其成員名單應在小區內張榜公示一周以上，接受全體業主的監督。第六條籌備小組應做好以下工作：(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;(二)參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業主委員會章程》、《業主公約》、《業主大會議事規則》和《業主委員會選舉辦法》;(三)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;(四)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。第七條按本選舉辦法選舉產生第一屆業主委員會后，籌備小組自動解散。第三章業主大會第八條業主大會應由過半數以上具有投票權的業主參加，如因故不能出席，可以書面形式委托其他業主代理出席。第九條業主大會采用書面征求意見的形式。書面征求意見書應用有效送達方式。第四章業主委員會選舉辦法第十條業主委員會委員的候選人必須是熱愛公益事業，道德品質好，責任心強，具有較強的組織能力和協調能力，有一定的時間從事業主委員會的工作，具有完全的民事行為能力的產權人、產權人代表、產權共有人。候選人可由本人自薦、業主推薦或籌備組商議的方法產生，籌備小組或業主委員會進行最后資格確認。候選人產生后應公示一周。業主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上業主聯名提出符合條件的候選人。候選人名單應在業主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。第十一條業主委員會選舉，由業主大會籌備小組推選的召集人或上一屆業主委員主任或主任指定的副主任主持。第十二條業主委員會委員的選舉，一律采用實名投票的方法。業主對于委員候選人可以投贊成票，可以另選其他業主，也可以棄權。第十三條業主如果在業主大會期間因故不能到場的，可由本人填寫選票后，以書面形式委托其他業主代為投遞選票。第十四條投票結束后，由業主大會推選的監票、計票人員或者業主委員會的人員將投票人數和票數加以核對，做出記錄，并由監票人簽字。徐州市品山名邸小區業主委員會章程及議事規則為明確品山名邸小區(以下稱本小區)業主委員會的職責、權力和義務，規范業主委員會的議事程序，有效代本小區表業主行使權利，維護全體業主的合法權益，根據國家及徐州市相關法規的規定，在所在轄區社區工作站的指導下，結合本小區的具體情況，制定本《品山名邸業主委員會章程及議事規則》(以下稱本章程)。第一章總則第一條.品山名邸業主委員會(以下稱業主委員會)是本小區物業管理區域范圍內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。由業主大會依法及本小區《業主公約》、《業主大會議事規則》選舉產生，并經政府行政主管部門登記備案生效。第二條.業主委員會是本小區業主大會的常設執行機構，向業主大會報告，對業主大會負責。第三條.業主委員會的宗旨是：在《業主公約》、《業主大會議事規則》及本章程授予的職權范圍內代表全體業主，維護業主的合法權益，為實現本小區業主的共同愿景而努力奮斗。（本小區業主的共同愿景是：通過全體業主、物業使用人及物業管理單位的共同努力，人人成為遵約守法、知榮明恥、講究公德的合格居民；把本小區建設成服務完善、鄰里和睦，相互關愛、安全、文明、宜居的家園；讓我們的社區成為管理有序、環境優美、社會和諧的高尚社區。）第二章業主委員會的組織機構和職責、權力、義務第四條.業主委員會委員人數為五人。其中主任一名，副主任一名。主任、副主任在全體業主委員會委員中選舉產生。業主委員會主任為業主委員會的負責人。第五條.根據工作需要，業主委員會可聘任專職或兼職執行秘書一名，負責處理業主委員會的日常事務。第六條.業主委員會委員、主任和副主任參與業主委員會的工作都暫定為義務服務性質，不領取報酬和津貼。執行秘書可領取適當津貼，執行秘書的津貼數額由業主委員會提出建議，經業主大會批準后執行，該費用從物業管理費中列支。第七條.業主委員會應當依法履行下列職責：1．按時召集業主大會會議，向業主大會報告物業管理的實施情況；2．組織業主委員會的換屆工作；3．代表業主大會簽署物業管理服務合同；4．監督業主公約的實施；5．配合街道辦事處、社區工作站或居民委員會做好本小區的社區管理工作；6．公布業主委員會及委員的有效聯系方式，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；7．保管業主大會和業主委員會的印章，以及本小區的工程建設資料、公共檔案、對外合約等文件；8．業主大會賦予的其他職責。第八條.業主委員會的一項專門職責是：代表全體業主選聘專業服務機構，負責建立并維護本小區業主的專用網站。網站的年度運行維護費用由業主委員會提出預算建議，經業主大會批準后確定執行。第九條.業主委員會權利：1.召集和主持業主大會(業主代表大會)；2.執行業主大會決議；3.在市、區主管部門的組織或指導下，采取公開招標或其他方式，選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；4.審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、年度財務預決算、住宅配套工程和重大的維修項目計劃；5.監督專項維修基(資)金的籌集、使用和管理；6.負責對業主委員會活動經費的募集、使用和管理；7.監督本小區公共建筑、公共設施的合理使用；8.在業主委員會任期屆滿時，組織換屆改選新一屆業主委員會工作；9.向業主大會提出修訂《業主公約》、《業主大會議事規則》、《業主委員會章程及議事規則》的議案或其它議案；10.代表業主與水、電、氣、電信、視訊、網絡等供應商或服務商簽訂合同，行使合同中的權利、履行合同中的義務并承擔法律責任；11.委托律師事務所、會計師事務所、評估師事務所（公司）、公證處等中介機構，行使委托合同中的權利、履行委托合同中的義務并承擔法律責任；12.雇傭業主委員會工作人員并決定其報酬，行使勞動合同中的權利、履行勞動合同中的義務并承擔法律責任；13.制定和執行本小區的專項事務管理制度。監督、檢查各項管理工作的實施情況及各項規章制度的執行情況；14.當業主違反《業主公約》、業主大會決議、業主大會制定的基本管理制度或業主委員會制定的管理制度時，代表全體業主提起訴訟或非訴訟程序，行使程序中的權利，履行程序中的義務并承擔有效的法律文書確定的責任；15.代表本小區業主、物業使用人維護其合法權益，在共有財產或公共利益受到損害時，代表全體業主提起訴訟或非訴訟的程序，行使程序中的權利，履行程序中的義務并承擔有效的法律文書確定的責任；16.《業主公約》、業主大會(業主代表大會)賦予的其他權利。第十條.業主委員會義務：1.向業主大會（業主代表大會）報告工作；2.執行業主大會（業主代表大會）通過的各項決議、決定；3.接受業主和使用人的監督；4.聽取業主和使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；5.協助物業管理企業落實各項管理工作，協助物業管理企業收繳物業管理的有關費用；6.涉及全體業主利益的有關事項決定，應書面或口頭通告，也可張貼公布。其中重大事項，必須經業主大會（業主代表大會）通過；7.建立業主委員會檔案制度；8.自覺接受市、區房地產行政主管部門及各有關行政主管部門和物業所在地人民政府的監督指導；第十一條.業主委員會委員的權利和義務1．權利（1）參加業主委員會組織的有關會議、活動；（2）參與業主委員會有關事項的決策，行使表決權；（3）具有對業主委員會工作的批評和建議權。2．義務（1）遵守本章程；（2）執行業主委員會的決議，完成業主委員會交辦的工作；（3）參加業主委員會組織的會議、活動和公益事業；（4）向業主委員會的工作提供有關資料和建議。第十二條.業主委員會主任的職責1．負責召集并主持業主委員會會議；2．執行業主委員會決議；3．審批業主委員會經費的使用（當一次性使用經費超過10%，須由委員會作出相應決議支持，并由主任、副主任或三名以上委員聯簽方為有效）；4．代表業主委員會對外簽約或簽署文件；5．簽署業主委員會制定的管理制度6．經業主大會（業主代表大會）或業主委員會授權的其他事項。第十三條.業主委員會主任每屆期滿必須進行一次財務審計和工作述職報告；離任時應進行離任審計，發現問題應及時糾正和查處。第三章業主委員會委員的產生和罷免第十四條.業主委員會委員由業主大會依法定程序和本小區《業主大會議事規則》及本章程規定選舉產生。業主委員會每屆任期二年，二年期滿須重新選舉。業主委員會任期屆滿前2個月內，業主委員會應當報告區主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作，連選可以連任。第十五條.業主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不低于委員人數的20%.第十六條.業主委員會委員、候選人應當符合以下條件：1.必須是本小區正式業主(以最新有效的產權證為證)。2.具有完全民事能力，遵紀守法，道德品質好，熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力。3.模范履行業主義務，未欠繳物業管理費、專項維修基(資)金等費用。4.具有必要的工作時間和一定的組織能力。5.未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業任職，未在本物業開發商公司任職。6.擔當過破產企業的負責人并對破產負有個人責任的業主、被刑事處罰過(過失犯罪出外)的業主不得出任業主委員會委員。第十七條.業主委員會委員候選人產生程序：1.業主委員會委員候選人由業主委員會(籌備組)推薦；2.10名以上的業主聯名也可以推薦一名業主委員會委員候選人；業主委員會(籌備組)應該審查候選人的資格。業主推薦的候選人應在業主大會會議舉行之日7日以前持業主聯名推薦的推薦信、本人的身份證明、簡歷和聯系方法向業主委員會(籌備組)申請候選人登記。逾期申請登記的，業主委員會(籌備組)有權拒絕登記。3.業主委員會(籌備組)受理業主推薦的候選人的登記申請的，應向申請人出具已經登記的證明。業主推薦的候選人申請登記沒有逾期，而業主委員會(籌備組)拒絕登記的，應當向申請人說明拒絕登記的理由。第十八條.業主委員會委員選舉程序：1.在候選人確定后，業主委員會(籌備組)應將符合申請登記條件的全體候選人的身份證明、簡歷、聯系方法以公告或其它方法告知小區全體業主。2.業主委員會應在選舉日7日以前向全體業主送達選票；選票應當編號，沒有編號的選票無效。3.選舉業主委員會委員投票采取記名投票，投票人必須在選票上填寫自己所擁有的物業名稱和票權數，并簽名（蓋章），否則視為無效票。4.同一張選票重復選舉同一候選人的，該候選人僅作得一票計算。5.選票上所選人數不得超出本屆業主委員會委員人數，否則視為無效票。6.業主委員會(籌備組)應及時提請業主大會對候選人進行投票。如投票期滿后，登記回收的票權未超過總票權的50%，則由業主委員會(籌備組)確定延長投票時間，直至超過50%。7.業主委員會候選人以得票多少來排序，所得贊成票在前5名的候選人當選為業主委員會委員，產生業組委員會。若出現同票現象，無法確定前5名，則延長投票時間三天，由未投票業主對同票候選人進行投票，以得票多者確定當選委員。8.因故不能舉行業主大會的，業主委員會應在任期屆滿15日以前發出受理候選人登記申請的公告。第十九條.業主委員會自選舉產生之日成立。業主委員會選舉產生后30日內持成立業主委員會登記申請書、新當選的業主委員會成員名單、選舉資料、《業主公約》、《業主大會議事規則》和《業主委員會章程及議事規則》到政府行政主管部門辦理登記備案手續。第二十條.業主委員會成立后應當依法刻制業主大會、業主委員會印章。業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主大會印章和業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。第二十一條.業主委員會主任由業主委員會按過業主委員會人數的半數選舉產生。第二十二條.業主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經區主管部門建議，并經業主委員會會議通過，應終止其業主委員會委員資格，并向全體業主公告：1.不再是本小區的業主或拒不履行業主義務的；2.無故缺席委員會會議連續三次以上或嚴重違反本章程的；3.因健康原因或其它原因喪失履行職責能力的；4.有違法犯罪行為被司法部門認定的；5.以書面形式向業主大會提出辭呈的；6.在本小區服務的物業管理企業或其下屬單位中工作的；7.其他原因不適宜擔任委員的。其中，1、2項情況委員資格自動終止，其他情況須由下次業主大會（業主代表大會）確認、備案。第二十三條.委員停任時，必須在停任15天內將由其管理、保存的委員會各種資料和財物移交給委員會。第二十四條.業主委員會委員缺額時，應在下一次業主大會（業主代表大會）召開時予以補選；缺額人數較多時，可召開臨時業主大會（業主代表大會）予以補選；業主委員會委員缺額人數超過委員總數40%的，應當在半個月內召開業主大會會議，及時完成業主委員會委員的補選工作。第二十五條.業主委員會委員罷免程序：1.在業主大會期間，20%以上的業主聯名提出罷免議案，出席業主大會的50%以上的業主通過，即可罷免業主委員會主任或委員。2.在業主大會閉會期間，20%以上的業主聯名提出罷免議案，全體業主的50%以上通過，即可罷免業主委員會主任或委員。第二十六條.業主委員會主任或委員因違法、越權或瀆職行為而被罷免的，業主委員會不給以任何補償；給業主委員會造成財產損失的，業主委員會應追究其賠償責任。第二十七條.因業主委員會主任或委員被罷免而形成的業主委員會的缺額應按本章程規定的選舉程序選舉產生。第二十八條.業主委員會主任被罷免的，副主任代行主任職責；業主委員會主任由補選后的業主委員會按過業主委員會人數的半數選舉產生。第四章業主委員會議事規則第二十九條.業主委員會例行會議每三個月召開一次，由主任召集、主持。主任因故缺席時，由副主任主持。有二分之一以上的業主委員會委員提議或主任認為有必要時，可召開特別會議。第三十條.業主委員會會議召集人應在會議召開2日之前將會議召開的時間、地點和內容通知每位委員。第三十一條.如業主委員會會議討論重大事項，根據所討論議題的需要，可邀請市、區房地產行政主管部門及政府有關部門（所在地社區工作站或社區居委會、派出所等）派員列席會議；也可邀請物業管理單位的人員、非業主使用人代表以及媒體代表參加會議；當本物業管理區域的物業有三分之一以上為出租時，還應邀請承租人代表列席業主委員會會議。但上述人員均沒有表決權。第三十二條.下列情況下應召開業主委員會會議：1．經區主管部門建議召開的；2．由主管部門責令召開的；3．由10%以上業主聯名提議召開的；4．當本小區發生重大、突發性事件的。第三十三條.業主委員會會議應當有過半數委員出席。每名委員擁有一票表決權。業主委員會委員本人不能出席會議的，可以委托其他委員代為表決，業主委員會委員不得委托其他非委員出席業主委員會的會議。若某位委員既未出席會議，也未委托其他委員代為投票的，則視為棄權。第三十四條.委員會決定問題，采取少數服從多數的原則。業主委員會做出重要決議由業主委員會過半數通過方為有效。若表決時當贊成票和反對票相等時，業主委員會主任有多投一票的權力。第三十五條.委員會會議必須做好書面記錄，并由出席會議的委員簽字后存檔。第三十六條.業主委員會應對會議所議事項做出的決定制作會議記錄。如涉及重大問題應分別記錄與會全體委員的不同意見。出席會議的委員和記錄員應在會議記錄上簽名，并加蓋業主委員會印章后存檔。第三十七條.業主委員會作出的決定，不得違反法律、法規、規章和規范性文件，不得違反業主大會（業主代表大會）的決定，不得損害公共利益。第三十八條.業主委員會應對業主委員會的決議承擔責任；業主委員會的決議若違反法律、法規、規章，或超越《業主公約》和本章程授予的職權致使業主委員會遭受財產損失的，參與會議的委員應對業主委員會負賠償責任，但在表決時曾表明異議并記載于會議記錄的，該委員可以免除責任。第三十九條.業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主：（一）關于專項基（資）金的使用的建議；（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業管理企業的決議；（四）對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；（六）關于罷免委員的建議；第四十條.以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：（一）關于專項基（資）金的使用的建議；（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業管理企業的決議；（四）對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；（六）關于罷免業主委員會委員的建議；（七）向市、區主管部門投訴、申請行政復議、仲裁、訴訟的決議；第四十一條.業主大會、業主委員會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當將其檔案資料和其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地區主管部門，并在所在地街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。第四十二條.經業主大會會議表決通過的事項應加蓋業主