蘇州房地產發展分析姓名：陳發娟學號：1601013102專業：連鎖經營管理指導老師：周云霞

自從2008年全球經濟危機以后，由于世界各國的金融市場都并不景氣這就使得大量的限制資金缺乏投資渠道，股票市場的不規范以及商業銀行的利率持續下降使資金被迫進入到房地產市場，這也促進了房地產行業的發展。由于中國人對于住房的硬性需求使得房地產投資迅速發展，大有一發而不可控制的態勢。一度使得整個市場上的買方力量甚至強于賣方力量，使得整個市場更加繁榮。但是由于房產價格一直上升已經遠遠超出正常居民能夠承受的范圍內，使得政府不得不對其進行調控。自2015年開始政府不斷的通過限購令等政策對房屋價格進行管制，這種行為雖然在一定程度上穩住了房地產的價格，但是另一方面，大量的房地產企業都因為資金的回籠速度變慢而受到影響，甚至部分中小房地產企業都因為政策的變動導致購買欲望下降最終的結果就是這些企業的房產大量滯銷，他們的貸款也無法及時償還，最終的結果就是這些房地產企業遭受到了滅頂之災路黎黎，吳芳.路黎黎，吳芳.蘇州房地產業關聯效應研究[J].現代商貿工業，2018，39（01）：9-10.一、蘇州房地產現狀分析（一）蘇州市房地產價格現狀蘇州市的房價過高是基于經濟發展和資本炒作等多種因素共同導致的，房地產市場一度成為蘇州市的最為廣泛的投資手段，這種模式使得蘇州市的房地產市場逐漸畸形。這種房價增速過快一方面讓居民難以承受高價的房價，但是又基于龐大的購買需求不得不購買，造成了居民生活水平的巨大壓力，雖然按揭貸款模式解決了部分問題，但是也使得購買矛盾凸顯出來郝登攀.郝登攀.蘇州市房地產泡沫實證分析[J].合作經濟與科技，2017（24）：46-47（二）蘇州房地產發展的困境蘇州市房地產行業的價格泡沫化是指房價與實際的房屋價格出現巨大的偏差，房地產價格由于資本外力的運作導致房地產價格被外界操作，最終導致了房地產偏離了市場的價格，最終使得整個房地產價格出現了泡沫。日本20世紀80年代的房地產泡沫的破裂就導致了日本經濟的衰退，由此我們可以看到房地產行業的價格泡沫化的巨大危害。因此如何將房地產行業的泡沫去除就關系到我國的整體政治經濟的穩定。居民收入和房價之間的關系是一個非常重要的問題，顯然三口之家一個90米的住房就需要很多年才能還清，顯然這種收入和房價之間巨大差距必然就造成了人民生活質量的下降，以及社會整體的焦慮不安。這種收入與房價的差距導致了社會的不穩定因素增加，也使得整個國家的經濟發展面臨巨大的危機。二、蘇州房地產價格的影響因素分析（一）經濟高速發展，城市化水平高從當前蘇州市的實際發展來看發展速度還是比較快的，蘇州市生產總值年均增長百分之七左右，總量突破五千五百億元，固定資產投資年均增長百分之十六，社會消費品零售總額年均增長百分之十一。從這些數據上我們能夠較為清楚的看到當前蘇州市的經濟發展速度比較快，城市化水平相對較高。（二）GDP的影響目前蘇州市的GDP增幅為百分之七左右，這說明蘇州市的GDP增速相對較穩。這基本上是基于我國的發展以及相關政策的幫助下才得以提升的。但是我們也應該考慮到這種GDP總很大一部分力量是來自于房地產市場的買賣增值的。。蘇州市房地產價格上之間GDP增長有著正相關關系，那么我們可以初步判斷只要蘇州市的GDP不斷的增長就必然會導致房地產價格的不斷上升。我們應該考慮到蘇州市的人均GDP的增速并不高，甚至無法抵充房地產價格的增加幅度，因此如果的蘇州市的房地產價格得不到有效的控制，那么就可能會導致雖然GDP不斷增加，最終的結果就是人民貨幣的購買力會大幅度下降葉曉陶，周云，田鵬許葉曉陶，周云，田鵬許.房地產投資與城市經濟增長的相關性實證研究——基于長三角主要城市的面板數據分析[J].建筑經濟，2017，38（12）：70-73.（三）政策因素的影響從房地產發展的情況來看，由于限購令的出現,房產稅的提高以及諸多手段的出現導致了房地產企業的發展已經趨于正常化，大量的資本已經開始從房地產行業抽離選擇新的行業，大量的熱錢的流失使得房地產市場降溫，但這種降溫是相對理性的。因此我們可以預見未來蘇州市的房地產行業的發展必然會在有限的市場需求下競爭的更加激烈。2016年，最新的房地產管理條例出臺，導致各個地區的房價都開始變動，未來中國的房價必然要發生大的變動，那么在這樣的背景下加強對于房地產企業的風險管理就顯得尤為重要。（四）地價過高因素的影響土地成本是房地產企業最為常見的成本之一，由于房地產企業需要有土地來進行建設，這就造成了在獲得土地的過程中必須要從他人的手中購置土地，這種購置的花費就是土地成本。土地成本是非常大的一筆支出。當前蘇州市的土地由于市場的需求過大導致了整個價格非常高并不適合市場的發展。（五）開發成本及房地產開發商對未來的預期的影響房地產企業的建設過程中諸如房屋建筑材料的選取，綠化的設計以及落實，園林的設計、水電的網絡等等都是成為影響房地產的建筑成本的重要指標，我們應該清楚的認識到當前建筑企業的材料選擇不同其成本差別會非常大，一些房地產企業選擇用環保材料就會增加自己的成本，但會增加自己的口碑以及賣點。而一些小房地產公司則盡可能的將建筑材料的成本，從而讓自己在價格上更有優勢楊康，陳靜靜，張點點，孫晨圓，高雅露，秦希逸楊康，陳靜靜，張點點，孫晨圓，高雅露，秦希逸.居民對蘇州市房價上漲的認知及態度研究[J].價值工程，2017，36（21）：16-18.往往更加注重工期而非注重質量，注重整體的美觀性而非細節的把握。注重表面的美觀性而沒有注重到一些基礎設施的建設?，F在很多小區實際的結果并不理想，和整個小區的設計甚至可以說是相去甚遠。這種差別不僅僅使得購房人的利益受到影響，而且也嚴重的影響了房地產企業的的建筑成本。三、蘇州房地產發展的建議（一）優化地區產業結構，大力發展多元經濟制造業是我國的發展的基礎。因此我國想要更好的發展就必須要保證我國的制造業能夠得到發展，這就要求我國提升制造業的相關實力。當前蘇州市的制造業發展并不景氣，投資也非常少，只有讓蘇州市的制造業的投資潛力得到提升才能更好的促進蘇州市的制造業的發展。從而讓房地產行業的大量熱錢能夠轉投向其他行業，逐漸讓蘇州市的房地產行業降溫。因此房地產市場的價格的控制也需要讓其他行業的投資價值得到提升。想要控制房地產價格就必須要同多方面的方式。通過控制相關地產公司拿地，限制各種資本的濫用，對房地產公司實行審核，逐漸淘汰一批房地產公司，讓蘇州市的房地產業逐漸呈現出優質，專業的發展態勢。通過提升門檻能夠讓房地產市場逐漸重歸市場化，資本無法進入自然會降低房地產市場的熱度，從而讓蘇州市的房地產經濟逐漸降低到其在國民經濟中的比例讓蘇州市的房地產市場更好的發展田建華，周云，張浩祺.田建華，周云，張浩祺.房地產市場有效供給與城市化水平的相關性分析——以蘇州市為例[J].價值工程，2016，35（26）：20-24.（二）完善收入分配制度，穩定地區物價水平宏觀經濟指標在計算的時候必須清楚的考慮到房地產的影響，因此政府在制定相關政策如稅費政策時就必須要多元化考慮，充分認識到房地產市場對于整個宏觀經濟的重要性，在出臺貨幣政策、利率政策時要切實考慮到房地產價格這一變量，從而保證整個經濟能夠穩定發展。要完善收入分配制度，一旦房價銳減蘇州市的經濟必然會硬著陸，因此必須協調相關政策保證整個經濟能夠在穩定的狀態下逐漸發展。蘇州市的房地產需求非常大，抑制房價必然收效甚微，這時的房價是市場經濟的結果，但是政府也應適當干預防止房價漲幅過快，讓這些地區的經濟發展能夠在一種可控的范圍內小幅度上漲，最好是能夠穩定在一定水平線上，這樣就能讓蘇州市的經濟逐漸擺脫這種市場的壓力。（三）完善金融相關政策，健全銀行信貸機制我們已經說過，房地產企業想要更好的發展就必須拓展融資渠道，通過多種方式進行融資才能讓整個房地產的資本得到快速的補充。首先，蘇州市房地產企業應該建立內部融資渠道。房地產企業之所以發展的如此迅速其重要原因就是蘇州市對于住處的看重這種思想是所有中國人共同的，房地產企業的員工也不例外，因此抓住這種心理就可以達到內部融資的目的。其次，房地產企業應該通過金融工具進行融資。我們可以通過眾籌的模式來進行融資。通過小資金的融通緩解房地產企業日常經營過程中對于資金的需求，同時通過利用金融工具環節整體的資金壓力，同時還能夠宣傳企業的目的周云霞.周云霞.房地產經紀公司的發展及建議探究——以蘇州“我愛我家”為例[J].中國市場，2016（34）：180-181.最后，房地產企業應該多使用營銷策略進行融資，我們發現大部分的融資渠道都無法直接拿出房地產企業發展所需求的資金。因此房地產企業就應該多渠道進行融資，將各種融資方式都合理使用。四、蘇州房地產的發展預測未來蘇州房地產市場的價格會保持穩定，現在供需基本維持在一個穩定的水平，之前被大量炒高房價的地區，價格會慢慢下降，整體上來說，在蘇州市政府的有力調控下，蘇州的房地產市場未來將呈現穩步發展的態勢。結束語本文對蘇州市的房地產市場的發展情況進行了分析，為了保證整個分析更加符合實際情況本文的分析從各個角度進行了分析，通過分析闡述了當前蘇州市房價存在的問題，然后針對問題提出了解決的方案，在方案之中有很多意見都是基于部分產業，以及部分企業的具體模式提出的意見，希望這些意見能夠讓蘇州市的房地產市場更好的發展。

致謝本論文是在周云霞老師的諄諄教誨和指導下完成的，論文從選題、構思到定稿無不滲透著導師的心血和汗水；教授淵博的知識和嚴謹的學風使我受益終身，在此表示深深的敬意和感謝。我還要感謝含辛茹苦、任勞任怨、望子成龍、不圖回報的父母的養育之恩，他們給予我的愛和支持讓我順利地完成了自己的學業。最后，因本人水平有限，在文中難免有不足之處，懇請各位老師批評指正。

參考文獻[1]路黎黎，吳芳.蘇州房地產業關聯效應研究[J].現代商貿工業，2018，39（01）：9-10.[2]郝登攀.蘇州市房地產泡沫實證分析[J].合作經濟與科技，2017（24）：46-47.[3]葉曉陶，周云，田鵬許.房地產投資與城市經濟增長的相關性實證研究——基于長三角主要城市的面板數據分析[J].建筑經