富陽市農副產品批發市場

策劃提案富陽農副產品批發市場策劃提案項目概況及分析項目定位客戶定位招商策略宣傳策略項目總概

富陽農副產品批發市場位于富陽城市西郊。項目總占地面積57062㎡（85.6畝），總建筑面積約75600㎡(折算建筑面積92900㎡)。地面停車位350個，非機動車位350個。地塊四面均為城市道路；南面為45米寬公園路，西面為40米寬金秋大道，北面為16米寬三橋路，東面為24米寬規劃道路。項目南與富陽規模最大的建材市場相鄰，西側為規劃建設的廢鋼市場，與正在改建的320國道過境線不足3公里。我們的任務

項目5號樓、6號樓、9號樓、12號樓為農貿批發市場，是政府規劃發展項目，不是本案營銷推廣的重點。本案以進行招商或銷售的3號樓、4號樓、7號樓、8號樓、10號樓、11號樓為立足點，制定營銷推廣方案。優劣勢分析：優勢：1、本案是政府立項的項目，有政府政策上的支持；2、項目規模體量大，能夠形成產業的規模效應，帶動招商；3、項目是富陽第一大的農副產品交易批發市場，具有龍頭效應。4、項目交通便利，四周道路寬敞，行車通暢，規劃了多條交通連接富陽市區和320國道，具有通達性優勢；5、項目周邊有建材市場、廢鋼市場等多個專業市場容易形成集群效應，同時也給本案積累了大量的客戶群位。項目劣勢：1、本案作為農副產品市場的配套設施，其銷售客群和招商客群都有局限性；2、其周邊其他市場目前尚不成熟，其人氣聚集效應不明顯。3、農副產品雜亂多樣，給人檔次低，環境不好的印象；4、項目消費人群不穩定，需要吸引市區消費人群來帶動本項目商業消費。綜述：本案依托于富陽農副產品批發市場，既有優勢也有劣勢。優勢是借助于農副產品市場的品牌優勢、政策優勢，能夠在短期內迅速擴大項目的知名度，使項目在富陽地區快速被廣大商家和消費者認識。同時農副產品批發市場也是本案的劣勢，其專業程度限定招商和銷售的客戶群，使客戶群體小眾化，專業化。批發市場功能形象也不利于項目的品牌形象的提高。批發市場對本案的影響可概括為：

提高知名度，降低美譽度。

面對農副產品批發市場對我們任務項目的有利或不利的影響，我們應充分發揮其積極有利的一面，規避不利的影響，讓商家認識我們與批發市場既有聯系，但又有區別。富陽主要農副產品市場城東綜合市場是全市最大的農副產品批發集散地，現營業面積25000平方米，擁有個體經營戶986戶，年成交額達6億元，為二星級文明規范市場。始建于上世紀90年代中期的第二農貿市場，2008年3月份，二貿市場拆遷重建，建成后的市場將集合農貿市場、社區、商鋪、住宅等多種功能于一體，滿足城區居民需求。預計2010年投入使用。位于富陽最為繁華的市中心龍山路地段，集衣食住行等日常生活用品批發兼零售于一體的大型市場。其農貿市場以零售為主，品種齊全，交通便捷。位于鹿山區塊。主要以各種生鮮蔬菜、水果零售為主。城東綜合市場第二農貿市場富春江商業城

秦望橋農貿市場

項目總體形象定位：

富陽農副產品物流基地！

本定位與杭州農副產品物流基地相對應，借用消費者熟知、認可的概念，能讓消費者快速認知本案。同時，也讓商家認識本案與富陽其他農貿市場存在規模化和差異化。這一定位也展現了項目的現代化和規模化，提高了項目的總體檔次。項目案名：

富陽市金秋農副產品物流基地！

本案緊臨金秋路，以金秋命名，是借金秋路直接點明項目的地理位置，對客戶到達本案能起到指引的作用。金秋，意味著收獲，意味著財富，喻指商家在本案能收獲財富，收獲成功的事業。備選案名：（一）

富陽市金園農副產品物流基地！取金秋路與公園路中的一字組合而成，象征著財富滿園，事業有成。（二）

富陽市金橋農副產品物流中心！搭起財富的橋梁，讓商家走向通往財富的彼岸！客戶群定位經營者消費者經營業態定位KTV足浴超市香煙店旅館酒吧網吧飯店農副產品企業辦公室物流運輸公司銀行消費者定位市場經營戶和工人卡車司機建材、廢鋼市場內的人員電廠員工高校學生附近居民市區消費者外來商人招商物業定位：功能性定位：

區域性生活工作娛樂性服務配套設施項目周邊生活工作服務配套設施缺乏，給各個專業市場內經營戶生活工作帶來很大麻煩。本案招商銷售物業作為區域性生活工作娛樂性服務配套設施，正好解決區域范圍內居民、經營戶的生活工作需要。服務范圍定位：以金秋農副產品物流基地在內的幾個專業市場為服務范圍中心，輻射富陽全市的大型服務設施。項目服務范圍不僅是在項目周邊的居民、經營戶的需要，還要引入有一定實力的商家，滿足富陽市區消費者生活工作娛樂需求。招商方略招商原則：1、主要模式——直接招商，面對杭州市廣大經營商及投資客商，實施大范圍招商行動。2、從屬模式——經營權拍租，項目具有絕對的壟斷優勢，在進行招商活動之前，使用拍賣方式，面對大經營商，對項目涉及的廣告發布高炮、燈箱的經營權等進行拍租。3、先招主力商家；如KTV、快捷酒店等大型商家，招商面積去化快，快速實現經濟效益。4、免租模式——實施“放水養魚”的招商策略，對加盟本案的投資客戶和經營客戶提供一定時間的免租期限，是他們能夠安心在本案自主經營，從近期來看，加大了我們的經營成本，降低了商戶的經營風險，但從長遠來看，則降低了我們的經營風險。縱觀中外，商業地產基本都采用此法。參考招商政策：租金：2元/平米/每天租期：小面積商鋪：租期為3年或5年；大面積商鋪：租期為10年—15年；租金交付：一年一交備選優惠政策：1、針對租用大體量商鋪的客戶可給予租金20%的優惠或放寬租期期限，具體情況根據實際情況確定。2、給予小客戶3-6個月的免租期。三年租期：免3個月租金五年租期：免6個月租金

招商方式：電話招商：招商人員采用電話方式拜訪目標商戶。活動招商：舉辦酒會，邀請有關連鎖商家的負責人參加，在會議上推介本項目，適合面向大商家和品牌商家。如酒店、KTV、連鎖旅館等商家。掃街：

招商人員攜帶項目的宣傳資料，到富陽市區的主要街道上向商戶散發，宣傳本項目。宣傳推廣原則：1、先推大市場，后推本案。

批發市場是政府立項工程，其經營形態有其獨特性，容易快速被市場消費者認知和接受。在批發市場被消費者接受后，立刻推出本案，消費者有了參照物后，更容易認知本案。前期推廣大市場的時間不用很長。2、借勢宣傳，事半功倍借農副產品批發市場的大勢，來宣傳本案招商銷售物業，比單一宣傳本案的招商銷售物業，效果更好，消費者和商家更容易接受本案的招商銷售物業。宣傳推廣策略3、大眾宣傳，定向營銷本案的客戶群體有兩部分，一部分是消費者，一部分是商家。消費者群體廣泛并且分散，針對他們的宣傳渠道需采用覆蓋面廣泛的大眾媒體；商家經營戶，相對而言，數量較少，容易尋找，針對他們的宣傳渠道可以采用發放DM、上門推銷、電話營銷等定向宣傳手段。4、聚集人氣，形成口碑效應批發市場在項目前期推廣過程中起到重要的聚集人氣作用，利于在市場上形成良好的口碑效應。借助口碑效應，增強項目對消費者的吸引力。

推廣渠道項目現場廣告——建議在項目外墻上設立廣告牌，發布項目廣告。道旗——在項目附近主要道路上設置道旗，起指引和宣傳作用。戶外廣告牌——建議項目在交通指示牌做廣告，路段建議設在入項目或市中心的的主要干道上樹立交通指示牌。DM——主要是針對商戶進行定向直投。橫幅——在項目周邊等主要干道懸掛橫幅，可以作為大范圍發布信息的主要渠道之一短信廣告——針對目標商戶項目展板、折頁等物料報紙新聞性軟文階段性宣傳主題唯一性富陽最大的農副產品物流基地。可預見增值空間隨著區域內各項配套成熟，商業氛圍更為濃厚。強大區域經濟輻射能力區域內有富陽最大家具市場和廢鋼市場，能夠輻射富陽的市區和郊區。穩定的人流量和便捷的交通家具市場和廢鋼市場的商戶，還有自身市場內商戶以及工作人員，構成穩定客戶流。項目入市方案：新春酒會目的：向富陽市民和商家宣告項目入市邀請有實力的實力的目標商家進駐方式：舉辦酒會邀請人員：政府領導、富陽商會會員、各連鎖企業的負責人

搬遷商戶代表、已進駐的商家及富陽商界人士。地點：四星級酒店時間：在項目招商啟動前，儲備客戶。

事項費用備注招商中心10萬簡裝沙盤5萬一塊招商手冊2萬1000份DM4萬10000份宣傳折頁3萬8000份短信1萬每周發2—3次戶外15萬城市主干道上1—2塊現場廣告5萬項目樓頂或外墻上定向推廣6萬每月一次，共六次公關活動30萬舉