房

地

產(chǎn)

項(xiàng)

目

整

體

開(kāi)

發(fā)

流

程-

-

-

業(yè)

務(wù)

關(guān)

鍵

節(jié)

點(diǎn)

與

控

制工房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)涵義——通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變

人們生存物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要整合的資渡資金專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)建筑材料勞動(dòng)力土地品牌2口房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流

向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移!口前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定);中期(實(shí)施期)——由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；后期(運(yùn)營(yíng)期)——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù)，重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程——一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售土地獲取定位決策資源流通及再流通入伙交付產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建資源加工資源獲取3看樓

比較

決策

簽約

等待

收樓

收拾

喬遷

居住發(fā)展商

物業(yè)管理施工管理產(chǎn)品交付銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶(hù)視角口企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程口客戶(hù)視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目論證4項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成方案設(shè)

計(jì)完成

案

評(píng)審方案圖報(bào)建樁基施工圖完成主體施工圖完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板項(xiàng)目開(kāi)工施工許可證主體開(kāi)工預(yù)售證開(kāi)盤(pán)主體封頂竣工驗(yàn)收入伙會(huì))案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程口18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——里程碑計(jì)劃(一級(jí)計(jì)劃)口簽訂土地合同至獲取施工許可證5個(gè)月時(shí)間；口拿地7個(gè)月后開(kāi)盤(pán)!

(恒大地產(chǎn)拿地后6個(gè)月開(kāi)盤(pán)。)5口項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

(即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的時(shí)間)

;口國(guó)有土地使用證(指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間);口建設(shè)用地規(guī)劃許可證

(指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間)

;口總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成

(指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，

以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn))

;

口方案設(shè)計(jì)完成

(指方案通過(guò)集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間)

;口方案圖報(bào)建

(指取得政府相關(guān)部門(mén)批文時(shí)間，以最后部門(mén)的批文時(shí)間為準(zhǔn))

;口樁基施工圖完成

(指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間)

;口主體施工圖完成

(指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間)

;口建設(shè)工程規(guī)劃許可證(指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間);口精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板

(指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間);口項(xiàng)目開(kāi)工

(指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開(kāi)挖或樁基施工的開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn))

;口施工許可證

(指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間)

;口主體開(kāi)工

(指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn))

;

口預(yù)售證

(指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間)

;口開(kāi)盤(pán)

(指取得預(yù)售證后，正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間)

;口主體封頂

(指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間)

;口竣工驗(yàn)收

(指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間);口入伙

(指第一批辦理集中交付的時(shí)間，不指與小業(yè)主簽訂購(gòu)房合同上的交樓時(shí)間)。6行政命令式：

劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用

地分配基本上是控制在政府手里。資本市場(chǎng)：1、

投資參股：

用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司；2、

土地收購(gòu)：

直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所種

、購(gòu)

司購(gòu)的有形

階的段公主

涉：

稅等稅，

稅，契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，

比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。土地市場(chǎng)：通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。費(fèi)一土地獲取

定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)建

施工建設(shè)

推廣銷(xiāo)售

入伙交付企業(yè)獲得土地的方式得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)；7土地獲取

定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)建

施工建設(shè)

推廣銷(xiāo)售拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素?口市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期；口項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；口規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；口企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；口競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。8案

例

：

佳

兆

業(yè)

拿

地

原

則口

住

宅為

主

，

實(shí)

現(xiàn)

快

速

開(kāi)

發(fā)

，

快

速

銷(xiāo)

售

，

資

金

快

速

回

籠

。

嚴(yán)

格

控

制

持

有

物

業(yè)

在

整

體

開(kāi)

發(fā)

量

中

的

比

例

。口

選

擇

預(yù)

售

條

件

寬

松

、

±

0

可

以

賣(mài)

樓

、

資

金

占

用

少

的

城

市

，

土

地

位

置

以

城

市

發(fā)

展

區(qū)

的

交

通

便利

的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選

?？诒?/p>

免

拿

超

級(jí)

大

盤(pán)(

建

面

1

0

0

萬(wàn)

平

方

米以

上

)

,以

免

過(guò)多占

用資

金

。口深

耕目

前

已

進(jìn)

駐

城

市

，

特

別

是

成

都

、

長(zhǎng)

沙

、

江

陰

、

沈

陽(yáng)

，

確

保

每

個(gè)

已

進(jìn)

入

城

市

有

3

個(gè)

可

售

建

筑

面

積

在

3

0

萬(wàn)m以

上

的

項(xiàng)目，

保

證

三

年

的

開(kāi)

發(fā)

量，

做

好

土

地

儲(chǔ)

備

結(jié)

構(gòu)

規(guī)

劃

并

嚴(yán)

格

執(zhí)

行

?？?/p>

加

速

進(jìn)

入

以

下

城

市

：口長(zhǎng)

三

角

：

有

強(qiáng)

勁

實(shí)

力

的

縣

級(jí)

市，

如

常

熟、

昆

山

等

；口環(huán)

渤

海

和

東

北

地

區(qū)

：

天

津、

青

島

、

威

海

、

煙

臺(tái)

等

；口內(nèi)

地

省

會(huì)

城

市

：

武

漢

、

西

安

等

?？?/p>

同

行

案

例

：

恒

大

0

7

年

中

進(jìn)

入

長(zhǎng)

沙，

至

今

共

有

5

項(xiàng)目，

均

以

住

宅

為

主

，

只

有

一

個(gè)

是

過(guò)

1

0

0

萬(wàn)

平

方

米

大

盤(pán)

，

其

他

均

為

4

0

-

5

0

萬(wàn)

平

方

米

的

項(xiàng)目

，

夠

恒

大

三

年

的

銷(xiāo)

售

周

期

，

現(xiàn)

在

恒

大

銷(xiāo)

售

金

額

已

是長(zhǎng)沙冠軍

。9各

部

門(mén)

職

責(zé)

：口投

資

開(kāi)

發(fā)

部：

收

集

土

地

信

息

—

—

項(xiàng)目

立

項(xiàng)

報(bào)

告(

分

公

司

)

—

—

項(xiàng)目

立

項(xiàng)

審

批

(

董

事

會(huì)

)

—

—

項(xiàng)目

可

研

報(bào)

告(

集團(tuán)

)

—

—

項(xiàng)目

投資

決

策(

董

事

會(huì)

)

—

—

項(xiàng)目

獲取(

招

牌

掛

、

股

權(quán)

收

購(gòu)

)

—

—

成

交

確

認(rèn)

書(shū)

移

交

給

項(xiàng)目

公

司

?？?/p>

營(yíng)銷(xiāo)部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案?？?/p>

設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。口

工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘。

(確定是生地、熟地還

是

毛

地

)口

財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案

?？诔?/p>

本

部

：

控

制

性

成

本目

標(biāo)(

限

額

指

標(biāo)

、

成

本

控

制

系

統(tǒng)

規(guī)

范

)

、

可

研

版

成

本。

(

根

據(jù)

設(shè)

計(jì)

部

提

供

的

規(guī)

劃

要

點(diǎn)

進(jìn)

行

估

算

)口

采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。關(guān)

鍵

要

素

：

項(xiàng)

目

可

研

報(bào)

告

。土地獲取>

產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)10口

決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。口決策項(xiàng)目

：

發(fā)展方向

、

盈利模式

、

承擔(dān)功能

、

實(shí)施進(jìn)度

?？跊Q策人力

：

團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力

、

合作團(tuán)隊(duì)

、

主管部門(mén)

。定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)建

施工建設(shè)

推廣銷(xiāo)售地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大核心要素：錢(qián)、地、人!11案

例

：

佳

兆

業(yè)

項(xiàng)

目

定

位

決

策

三

大

要

素口

定

位

—

—

項(xiàng)

目

形

象

定

位

、

產(chǎn)

品

定

位

、

客

戶(hù)

定

位

、

市

場(chǎng)

定

位

等

!口

定

案

—

—

總

圖

、

戶(hù)

型

、

單

體

、

外

立

面

、

園

林

、

配

套

、

展

示

區(qū)

等!口定

價(jià)

—

—

銷(xiāo)

售

均

價(jià)

、

價(jià)

格

聽(tīng)

證

會(huì)

、

價(jià)

格

專(zhuān)

題

報(bào)

告

、

利

潤(rùn)

指

標(biāo)

等

!定位決策

12各

部

門(mén)

職

責(zé)

：口

投資開(kāi)發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證

—

—

國(guó)有土地使用證。口營(yíng)銷(xiāo)部

：

編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)(包括市場(chǎng)調(diào)研深化

、

項(xiàng)目定位報(bào)告

、

定價(jià)方

案、

示

范

區(qū)

方

案

)

。口

設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

—

—

概念設(shè)計(jì)深化方案。口

工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃?？谪?cái)務(wù)部：概念版投資收益。

(三個(gè)指標(biāo))口

成本部：可研版成本2。

(根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算)口

采

購(gòu)

部

：

營(yíng)

銷(xiāo)

合

作

方

資

源

(

廣

告

、

代

理

公

司

等

)

、

概

念

性

設(shè)

計(jì)

單

位

。關(guān)

鍵

要

素

：

項(xiàng)

目

經(jīng)

營(yíng)

策

劃

書(shū)

、

概

念

設(shè)

計(jì)

深

化

方

案

。定位決策13土地獲取

定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)建

施工建設(shè)

推廣銷(xiāo)售地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期設(shè)

計(jì)

周期

3

:

5

:

2設(shè)

計(jì)

前

期3個(gè)月實(shí)

施

方

案5個(gè)月施

工

圖2個(gè)月14土地獲取

少定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)建

施工建設(shè)

推廣銷(xiāo)售

→入伙交付

包含的主要設(shè)計(jì)階段：口概念設(shè)計(jì)：大概6周；口詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概6周；口單體方案：大概12周；口擴(kuò)初方案：大概6周；口施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概10周；口景觀設(shè)計(jì)：大概5-6周；口樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。常見(jiàn)的問(wèn)題：進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制、各專(zhuān)業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。15口概念設(shè)計(jì)研究口區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論

口規(guī)劃方案設(shè)計(jì)口區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)口區(qū)域單體確認(rèn)口實(shí)施方案完成口基礎(chǔ)施工圖口全套施工圖完成口景觀設(shè)計(jì)口銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建

→

施工建設(shè)少

推廣銷(xiāo)售

→項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)詳規(guī)報(bào)建方案報(bào)建口

初步設(shè)計(jì)報(bào)建口

施工圖報(bào)建

開(kāi)工時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間方案文本中，最重要兩張圖——項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖!定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)控制點(diǎn)16時(shí)

間

進(jìn)

度

控

制第2月-第

3

月第

4

月第5月第

6

月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)■■■■■規(guī)劃單位單

體

設(shè)

計(jì)■

■規(guī)劃單位施

工

圖

設(shè)

計(jì)■■■■■■■■

■

■■■■結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀公司樣

板

房

及

會(huì)

所

口規(guī)劃單位與施工圖

：初步設(shè)計(jì)、施工圖把飾設(shè)計(jì)土地獲取

定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)建

施工建設(shè)

推廣銷(xiāo)售

入伙交付最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)思維和開(kāi)發(fā)意識(shí)的成果，而非作品?？谝?guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；口施工圖與景觀：隱蔽管線(xiàn)工程設(shè)計(jì)。第

1

月17各部門(mén)職責(zé)：口投資開(kāi)發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見(jiàn)書(shū)——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——基礎(chǔ)施工許可證?？跔I(yíng)銷(xiāo)部：編制營(yíng)銷(xiāo)總綱及評(píng)審、組建營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)?？谠O(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)——規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審(含單體設(shè)計(jì)方案)——景觀方

)評(píng)審—正—式初施步工設(shè)圖計(jì)評(píng)成審果。評(píng)審(含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖)——建筑施工圖評(píng)審(含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)口工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù)——基礎(chǔ)施工?？谪?cái)務(wù)部：方案版投資收益。

(三個(gè)指標(biāo))口成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。

(根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算)口采購(gòu)部：施工圖顧問(wèn)單位——景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位——監(jiān)理單位招標(biāo)——土建

總包招標(biāo)——工程材料設(shè)備采購(gòu)?？诳头⑽飿I(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類(lèi)設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱、土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)18關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

：口

工

程

部

、

投

資

開(kāi)

發(fā)

部

、

設(shè)

計(jì)

部

關(guān)

注

設(shè)

計(jì)

指

標(biāo)

表

!口

工

程

部

、

設(shè)

計(jì)

部

、

營(yíng)

銷(xiāo)

及

客

服

部

關(guān)

注

交

樓

標(biāo)

準(zhǔn)

!口

設(shè)

計(jì)

部

、

工

程

部

、

營(yíng)

銷(xiāo)

及

客

服

部

關(guān)

注

一

戶(hù)

一

圖

!口工程

部

、

設(shè)

計(jì)

部

、

營(yíng)

銷(xiāo)

及

客

服

部

、

投

資

開(kāi)

發(fā)

部

要

關(guān)

注

變

更

和

報(bào)

建

圖

紙

!

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

19人防異地建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)施工建設(shè)開(kāi)發(fā)辦人防辦墻改辦

消防支隊(duì)

環(huán)保局項(xiàng)目報(bào)建國(guó)土資源局定位決策計(jì)委入伙交付規(guī)劃局國(guó)有土地使用權(quán)證土

地

交

易土地獲取開(kāi)發(fā)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃局定

額

鑒

別安全許可環(huán)

境

評(píng)

估

及

排

污

費(fèi)

質(zhì)

檢

委

托質(zhì)檢站

散水辦

勞保辦

定額站

安檢站消

防

設(shè)

施

費(fèi)

散

水

押

金城管大隊(duì)

執(zhí)法大隊(duì)推廣銷(xiāo)售建設(shè)用地規(guī)劃許可固定資產(chǎn)投資計(jì)劃土

地

確

認(rèn)

、

報(bào)

批土地測(cè)量

、

評(píng)估開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證建委基建科預(yù)

售

許

可

證中

標(biāo)

通

知

書(shū)施工許可證勞

保

統(tǒng)

籌放

線(xiàn)

管

理項(xiàng)

目

手

冊(cè)墻

改

基

金項(xiàng)

目

立

項(xiàng)開(kāi)發(fā)辦規(guī)劃局規(guī)劃局20工程質(zhì)

量監(jiān)督登記

一

施工安全監(jiān)督登記

一

施工圖設(shè)計(jì)審查

一排污許可證一

白蚊防治合同建筑工程施工許可證電梯驗(yàn)收

規(guī)劃驗(yàn)收消防驗(yàn)收

環(huán)保驗(yàn)收建設(shè)工程施工安全評(píng)價(jià)竣工驗(yàn)收備案建設(shè)工程檔案驗(yàn)收與移交房產(chǎn)測(cè)量申領(lǐng)房地產(chǎn)證可行性研究報(bào)告及批復(fù)立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告批復(fù)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平面規(guī)劃方案審查修建性詳細(xì)規(guī)劃審批衛(wèi)生防疫審查

道路交通審查一初步設(shè)計(jì)審查建設(shè)工程測(cè)量建設(shè)工程規(guī)劃許可證管線(xiàn)綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件申請(qǐng)管線(xiàn)綜合規(guī)劃審批建筑設(shè)計(jì)方案審查園林綠化審查一

臨時(shí)用水申請(qǐng)

臨時(shí)用電申請(qǐng)

永久用水申請(qǐng)

永久用電申請(qǐng)

煤氣報(bào)裝申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般報(bào)批報(bào)建流程環(huán)保審查防雷設(shè)計(jì)審查建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或土地使用證(用地面積<20000M2)用地面積

≤3500M2人防審查消防審查上地獲取

定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)建

施工建設(shè)

推廣銷(xiāo)售

入伙交付

如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程?口內(nèi)

部

控

制

：設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、

出圖時(shí)間、圖紙變更(報(bào)建圖紙的變更)等

；口

現(xiàn)場(chǎng)配合：

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待；口

外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局、建設(shè)局、國(guó)土局、城管、質(zhì)檢站、

消防等各類(lèi)工作協(xié)調(diào)；口

合

作

方

的

協(xié)調(diào)

：合作方報(bào)建資料、合作方工程配合(主要是現(xiàn)場(chǎng))、合

方專(zhuān)報(bào)業(yè)建部工門(mén)作)

勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等)、合作方的資源配合(尤其是作22項(xiàng)目報(bào)建如何處理無(wú)證施工?1、

技

術(shù)

處

理文物考察?政府工程?先行土方開(kāi)挖?先行基礎(chǔ)施工?2、

協(xié)

調(diào)

關(guān)

系城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。3、

處

理

技

巧以有替無(wú)，以小替大；(以小施工證開(kāi)大標(biāo)段的工)

減免申請(qǐng)，考慮天氣及形象╱影響等因素。23口

工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；口整體工程建設(shè)

：

單體部分

、

環(huán)境部分

、

室外管線(xiàn)

；口建筑結(jié)構(gòu)形式

：

磚混

、

框架

、

框剪

、

鋼結(jié)構(gòu)等

；口

項(xiàng)

目

施

工

周

期

(

合

理

進(jìn)

度

):多

層

及

低

密

度

：

9

—

1

2

個(gè)

月

；小高層：1年半；高層建筑

：

2年到兩年半

；口施工組織次序

：基

礎(chǔ)

部

分

→

主

體

工

程

→

外

墻

裝

飾

及

安

裝

→

園

區(qū)

管

線(xiàn)

→

景

觀

施

工

→

竣

工

驗(yàn)

收

。獲取

定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)建

施工建設(shè)

推廣銷(xiāo)售24□

影

響

工

程

造

價(jià)

的

主

要

因

素

：建

筑

結(jié)

構(gòu)

形

式

及

建

筑

形

態(tài)：

鋼結(jié)

構(gòu)

>

框

剪

>

框

架

>

磚

混

；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)

：

是否玻璃幕墻

、

外立面選材標(biāo)準(zhǔn)

；施工取費(fèi)等級(jí)

：

在施工定額的基礎(chǔ)上加減

；地基情況

：

是否巖石

、

是否流沙

、

是否軟基

，

決定了基礎(chǔ)的施工成本

；場(chǎng)地條件

：

是否平整

、

是否山地

；抗震等級(jí)

：

6級(jí)

、

7級(jí)

、

8級(jí)

；節(jié)能要求

：

是否滿(mǎn)足節(jié)能規(guī)范

；景觀環(huán)境造價(jià)

。→

產(chǎn)品設(shè)計(jì)施工建設(shè)25各部門(mén)職責(zé)：口投資開(kāi)發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證?？跔I(yíng)銷(xiāo)部：示范區(qū)開(kāi)放(含售樓處、樣板房)、客戶(hù)積累?？谠O(shè)計(jì)部：配套工程圖紙(水、電、燃?xì)?、排?、配合銷(xiāo)售的設(shè)計(jì)輸入(合同附圖、

模型、交樓標(biāo)準(zhǔn))?？诠こ滩浚褐黧w結(jié)構(gòu)施工(示范區(qū)施工)。口財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。(三個(gè)指標(biāo))口成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。

(成本月報(bào))口采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。

(主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)?、鋁合

金門(mén)窗、幕墻、精裝修等)口客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)(取得預(yù)售證的必要條件)。關(guān)

鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開(kāi)放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)

。施工建設(shè)26關(guān)鍵要點(diǎn)

：口質(zhì)量控制!口進(jìn)度控制!口成本控制!口協(xié)調(diào)管理!項(xiàng)目管理者要有運(yùn)營(yíng)的高度!施工建設(shè)

27售前階段售中階段售后階段上地獲取

定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)建

施工建設(shè)

推廣銷(xiāo)售三個(gè)階段客戶(hù)、傳播、銷(xiāo)售服務(wù)、價(jià)格、促銷(xiāo)

銷(xiāo)售代理、廣告代理、媒體風(fēng)險(xiǎn)控制

律師行、銀行、房管部門(mén)市場(chǎng)、客戶(hù)、產(chǎn)品

策劃咨詢(xún)、代理公司28關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)口組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)；

(銷(xiāo)售總監(jiān)、銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師)口項(xiàng)目形象定位；

(主推廣語(yǔ)、主形象畫(huà)面、項(xiàng)目案名、項(xiàng)目LOGO

等)

口項(xiàng)目銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)提煉；

(區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價(jià)格、品牌等)口項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案；

(開(kāi)盤(pán)方案、銷(xiāo)售手冊(cè)、銷(xiāo)售周期、價(jià)格、法律文件、培訓(xùn)等)口項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案；

(推廣周期、媒體組合、費(fèi)用計(jì)劃、重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)方案等)口項(xiàng)目展示區(qū)包裝方案；

(外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等)口合作方資源使用；

(廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等)口項(xiàng)目第一次廣告出街；口公司及項(xiàng)目品牌推廣；口項(xiàng)目展示區(qū)開(kāi)放；口項(xiàng)目?jī)r(jià)格聽(tīng)證會(huì)；口項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)；口營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算。推廣銷(xiāo)售29各部門(mén)職責(zé)：口投資開(kāi)發(fā)部：面積預(yù)測(cè)報(bào)告——取得預(yù)售許可證。口營(yíng)銷(xiāo)部：開(kāi)盤(pán)方案、價(jià)格、洗籌、開(kāi)盤(pán)實(shí)施。口設(shè)計(jì)部：配合銷(xiāo)售的設(shè)計(jì)輸入(合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn))?？诠こ滩浚菏┕みM(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。(產(chǎn)品類(lèi)型不同、城市不同，情況有異)口成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。

(成本月報(bào))口采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開(kāi)盤(pán)。土地獲取

定位決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)建

施工建設(shè)

推廣銷(xiāo)售30入伙交付關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)口客戶(hù)預(yù)驗(yàn)房流程；

(工地開(kāi)放日)口交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；

(內(nèi)部驗(yàn)收)口模擬驗(yàn)收流程；

(內(nèi)部走場(chǎng))口集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程；口交付后房屋維修。

(物業(yè)、客服)31