物業(yè)管理師考試輔導資料：物業(yè)管理市場化面臨的挑戰(zhàn)與現(xiàn)實選擇一

物業(yè)治理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的連續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市治理和房地產(chǎn)經(jīng)營治理的重要組成局部。物業(yè)治理行業(yè)形成、進展的歷史，可謂時間不長，但一路坎坷。上世紀九十年月，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，與其直接關聯(lián)的物業(yè)治理行業(yè)也隨之誕生。從當時人們的思想考慮：房地產(chǎn)開發(fā)越火，物業(yè)治理行業(yè)前景越好。但事與愿違，就是在房地產(chǎn)開發(fā)鼎盛時期的世紀之交的近五年中，物業(yè)治理的進展仍不溫不火，虧損、倒閉之聲不絕于耳。很多業(yè)內(nèi)人士都在討論這個問題，給出的答案也不盡一樣，有埋怨政府扶持政策力度不夠的；有埋怨業(yè)主素養(yǎng)太低，不愿正常交費的；有埋怨物業(yè)公司層次太低，效勞不標準、不到位的；甚至還有埋怨宏觀經(jīng)濟和市場環(huán)境都不允許這一行業(yè)能生存、進展的。林林總總，莫衷一是。其中有很多見解是值得確定的。本文試就物業(yè)治理行業(yè)形成的先天缺陷、應擔當?shù)呢熑魏腿绾无D變這種狀況，如何讓這一行業(yè)實現(xiàn)能生存、能進展、能為和諧社會創(chuàng)立以及為百姓制造良好居住條件、居住環(huán)境，成為受老百姓歡送的新奇效勞行業(yè)作一論述。要解決這些問題，就要做到物業(yè)治理公司與城市政府各自職責清楚；市場化運作與標準化的行政治理齊頭并進；物業(yè)治理企業(yè)的自身素養(yǎng)提高刻不容緩。

一、存在問題分析

（一）相對獨立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應

依據(jù)規(guī)模效應的原理，物業(yè)治理企業(yè)所供應的效勞范圍越廣、工程越多，單位工程所分攤的固定本錢就越低。

由于歷史緣由，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大，但星羅棋布，治理上各自獨立、互不貫穿的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)治理企業(yè)的治理本錢，也造成了治理上難以標準、運作不順暢的弊病。

我們在實踐中體會到，對一個2萬平方米的物業(yè)小區(qū)和對5萬平方米的物業(yè)小區(qū)治理產(chǎn)生的費用非常接近，而整塊治理的面積越大，平均治理本錢就越低，有些權威人士認為，8萬平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是物業(yè)治理公司的盈虧平衡點，這是有道理的，對低于8萬平方米的物業(yè)小區(qū)治理，幾無盈利可賺。而規(guī)模越小，治理費用就越大，收入越少，虧損就會越大。

（二）城市政府職責尚未剝離，是物業(yè)治理企業(yè)加重本錢的根本緣由之一

城市公用設施設備，生活、生產(chǎn)用水的進出、生活垃圾的收集和清運、城市環(huán)境的整合（包括綠化、亮化）、城市休閑設施的設置、修理、更新，直至小區(qū)內(nèi)的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能，毫無疑問是城市政府的事。然而，由于進入了小區(qū)，小區(qū)范圍內(nèi)的一切公用設施設置、修理、更新全成了物業(yè)治理企業(yè)必需完成的任務，企業(yè)的人力投資尚且不說，經(jīng)濟負擔明顯加重，致使物業(yè)治理企業(yè)陷入左右犯難的境地，難以開展正常的治理活動。

如上所述，政府必需擔當?shù)纳鐣毮苋柯涞搅宋锕芷髽I(yè)的頭上，物業(yè)治理企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。

（三）普遍不上檔次是物業(yè)治理企業(yè)難以開拓市場的重要緣由

偏重于維持和守攤，是目前物業(yè)治理企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。然而，按現(xiàn)代企業(yè)的要求，維持意味著停頓，意味著走下坡路，意味著等死。一個等死的企業(yè)，能有多大的進展、多大的市場份額？然而，令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著，在社會上竟還有一席之地，虧損而不倒閉，負債累累而不破產(chǎn)緣由何在？筆者通過調查，大致明白了其中的緣由。

自建自管的模式，仍處于主導地位。不少物業(yè)治理企業(yè)既是原開發(fā)建立單位的派生氣構，又是售后修理治理的授權機構。他們在開發(fā)工程完成后的一個時期內(nèi)，負有處理工程尾期各種問題的任務，經(jīng)濟上開發(fā)建立單位還在不斷“輸血”；業(yè)務上，只要低標準完成治理任務