萬科企業資本構造分析整體框架房地產行業背景分析企業負債構造分析企業股權構造分析企業產權比率分析一、房地產行業背景分析1、行業供需分析房地產市場需求潛力巨大，處于緊平衡狀態，即累積新增住宅供給尚不能完全滿足因城鎮戶數上升而累積的潛在剛性需求。將來幾年的房地產市場供需缺口長期不能閉合，潛在剛需的增加和住宅供給的相對缺乏，仍舊是房地產市場的主要沖突。需求增漲房價上漲由圖可以看出來，房價上漲壓力在供需缺口和房價預期的共同作用下持續增加，房價雖然在變動，但是房價環比照舊上漲，這說明現在的房地產市場還是供不應求的，房地產市場還是照舊具有進展前景和動力的。同時這也解釋了為何房地產企業敢于高負債經營，產權比率偏高。2、行業政策分析政府政策調控對房地產行業的影響巨大。政府希望房地產行業保持平穩安康進展的態勢，加強對各方面的調控，這對企業的融資帶來了一些壓力。3、經濟政策與貨幣政策—行業流淌性分析〔1〕利率自2023年以來，中國經受了三個階段，分別是刺激、緊縮及在放松的階段。我國目前處于第三個階段，也就是新的放松周期之中。整體上來說央行政策以慎重為主，適度寬松。而寬松的政策就直接降低了房地產企業的外部融資本錢。2、貨幣政策貨幣政策趨于慎重，但仍舊處于放松區。與2023-2023年的狀況相比，近兩年的政策顯示，我國已經打算和全球的普遍寬松政策的原則脫離開來。自2023年7月以來，中國通脹持續回落并沒有誘發降息的操作，存準工具也不再使用，這些說明我國的貨幣政策更為慎重。貨幣政策是整體寬松，但趨于穩健，且與經濟形勢的進展變化相適應。這樣的宏觀經濟政策增加了房地產企業的的融資難度和本錢，日趨慎重的貨幣政策會降低流淌性，房地產企業的爆發式增長將來難以重現。M2：廣義貨幣,同時反映現實和潛在購置力從這個圖也可以看出來，商品房的銷售面積在不斷的增長，但是增長的速度在不斷下降。從整體的行業分析看來，房地產業的進展前景較好。但是，我們必需看到，雖然市場還存在供需的缺口，但是這塊蛋糕在不斷的縮小；行業在不斷的增長，但增長的速度在放緩。

二、負債構造分析萬科企業簡化資產負債表資產負債比率提醒企業的全部資金來源中有多少是由債權人供給的，從債權人角度可以說明債權的的保障程度；從全部者角度可以說明自身擔當風險的程度；而站在企業的角度可以反映其償債力量。一般說來，負債比率越低，則股東或全部者權益越大，說明企業的債權保障程度越高。資產負債率〔負債總額/資產總額*100%〕對2023年急劇增加的解釋：銷售順暢，受預收賬款大幅增長的影響，但預收賬款并不構成實際的償債壓力，而是會隨著工程結算轉化為公司的營業收入，剔除這一因素的影響后，公司的其他各項負債占總資產的比例實際上僅為40.2%。2023-2023年期間，萬科公司的資產負債率在60%-80%之間，逐年呈上升趨勢，2023年資產負債率最低為67%，但在2023年到達78.32%。總體來說，萬科公司資產負債率偏高，但也說明2023年后公司的資本構造政策由相對冒險型向穩健型變化比較明顯。從同行來看，房地產企業的資產負債率都在上升，近年全國規模以上房地產開發企業平均資產負債率都在75%左右，截止2023年3月22日已公布年報的上市房企有七成資產負債率上升。一方面這是由于房地產企業本身高負債經營的特點所打算的，另一方面對于一個快速成長的企業來說，是允許適當多負債來加快企業的進展速度的。總體來說，萬科公司的總負債水平是適宜的。2、負債的構造構成可以看出，2023-2023年期間，萬科公司在資產負債率逐步保持穩定的條件下，公司的債務流淌比率呈上升趨勢。依據2023-2023年的財務報告，公司的負債主要依靠于流淌負債，公司的債務構造不合理，短期公司償債力量過大。長期負債總數呈上升趨勢，但占負債比率在后三年內維持在12%左右；總體來說，從2023-2023來看，萬科公司的資本構造較為固定。3、流淌負債的構成：預收賬款占了流淌負債的大局部，為了更清晰的看所占比例引入比例表各流淌負債的比例表：2023-2023年間，預收賬款是流淌負債的主要構成局部，2023年到達57.39%，主要是由于主營業務增多，房地產企業有大量現金流來自預收帳款，而房地產企業特殊的銷售模式導致這部份流淌負債實際不會引起將來現金流的流出。這也說明白企業的資本構造與盈利力量相關。應付款項是公司另一個重要的短期融資渠道。從公司五年的報表來看，公司的應付賬款負債占總負債比例僅低于預收賬款。對萬科短期融資行為的總結：依據房地產行業的特點打算了房地產企業存在較大的存貨，存貨占用大量流淌資金，短期資金的融通力量對萬科的進展至關重要。銀行信貸是房地產企業最大的資金來源，萬科公司目前獲得各商業銀行近300億的授信額度。從上表可以看出，企業的流淌負債占負債的比例較大并且仍處于上升趨勢。萬科在安排負債構造時，充分考慮了高比例流淌負債能提高企業利益，但相對無視了將給企業帶來嚴峻的財務危機的風險。4、長期負債的構成大局部來自于銀行借款由上表可知，除了來自于銀行的長期借款占了長期負債較大比例外，應付債券也占了較大局部，在20%左右。可轉換債券發行所募集到的資金是萬科歷次融資中最大的，可以看出可轉債已經成為萬科較為重要的融資方式之一。具體表現在：2023年發行公司可轉債，使資產增加23.14%，大大提高了萬科的盈利力量，資產負債率也從發行前51.78%上升到發行后的60.84%，隨著債券的歸還和轉股后資產負債率又降到56.76%，2023年末，大局部已轉股。2023年萬科再次發行可轉債，19.9億元。發行五年期的可轉換債券，并設置了寬松的轉換條款，促使可轉換債券成功轉股。債券于08.9.9發行完畢，有擔保品種的最終發行規模為人民幣30億元，無擔保品種的最終發行規模為人民幣29億元。第一期可轉換債券在轉股的一年內幾乎都轉成了股票。在股權融資不行的狀況下，發行可轉債，可轉債所籌資金最終會由債務轉換為股本，這樣可以大大減輕企業還本付息的負擔，改善企業的資產負債構造。而且由于給投資者供給了在肯定條件下將之轉換為股票的時機，這可能使得可轉債的投資者可能在將來從股票的差價或紅利上獵取可觀的盈利。因此，公司可以通過發行可轉換債券使其將來的增資擴股比例和幅度盡可能地固定下來，有利于從長期設計將來的資本增加，掌握將來的資本本錢，使公司資本構造進展有序的調整并朝優化的目標運行。對萬科負債構造的總結：萬科公司的短期負債主要來自于銀行借款和應付款項，長期負債主要來自于可轉換債券。但短期負債占總負債的比例過高，債務長、短期構造失衡將影響到萬科經營性舉債力量，在當前房地產行業銀根收縮的形勢下，新一輪募資額中的一局部應當用于調整歸還透支了的經營負債。總體來看，萬科具有較大的財務風險，但短期融資是房地產行業實行的最常見的融資手段，萬科在評判了盈利與風險的根底上，發行可轉債，這在肯定程度上能優化資本構造。由此可知，萬科實行的是既不激進也不保守的資本構造政策。在房地產行業前景巨大的不確定性的時點，相對保守的資本構造應當是合理的，也由此可見萬科追求的是可持續進展的企業進展戰略。股權構造分析1.股東權益比率是股東權益與資產總額的比率。其計算公式為股東權益比率=〔股東權益總額/資產總額〕*100％股東權益比率低并且逐年下降，是高風險、高酬勞的財務構造。但相對于整個房地產行業而言，萬科仍處于相對保守的位置，因此可以更好地發揮財務杠桿作用。2.全部者權益構成表〔1〕近五年全部者權益構成狀況〔單位：億元〕股本總額根本不變，股東權益總額在逐年增加，未安排利潤的比例和金額逐年上升〔2〕分紅狀況：相比2023年，2023年萬科分紅比例由15.79%大幅提高至29.87%，上升程度接近一倍，每股股息同比增長127.8%。未安排利潤逐年上升，同時股利分紅也不斷上升，反映出近五年業績呈增長態勢。3、股權構造相對分散利：大股東盈余操縱的可能性降低。弊：大股東的支持力度不夠，分散的股東既無意識也無力量對公司決策施加影響，各自存在“搭便車”的動機，治理者缺乏相應的監視。四、產權比率分析產權比率=負債總額/股東權益總額公司產權比率在09-12年間上升了，說明每百元全部者權益要擔當的負債逐年上升，企業資本構造穩定性和資金來源獨立性降低，債權人所得到的償債保障下降，企業借款力量下降，由此可以推斷，近5年來萬科公司的資本構造穩定性和資金來源獨立性呈現降低趨勢。其產權比率遠遠高于100%，說明該公司承受了高風險、高酬勞的資本構造。從2023年到2023年間，產權比率有一點波動下降，說明公司在嘗試調整公司的資本構造，以便作出正確的財務決策。分析靜態均衡理論認為，在一個較短的時間內是存在最優的資本構造的，但是通過對萬科2023—2023年期間資本構造的分析，可以看出最優的資本構造是不存在的。由于假設存在最優的資本構造，公司到達最優資本構造之后，就可以維持在該水平而保持不變，但是萬科資本構造的年年的變動則可以說明最優的資本構造是不存在的。啟發萬科應