目

錄1

總則

12

都市土地估價基本原則和程序

13

都市土地價格的影響因素

34

基準地價評定

44.1

準備工作

44.2

資料調查與整頓

44.3

基準地價評定的技術路線

54.4

級差收益（地租）法評定基準地價

54.5

運用土地交易資料評定基準地價

94.6

運用土地交易資料評定路線價

144.7

都市基準地價的擬定

154.8

基準地價修正系數表的編制

154.9

基準地價圖的繪制

194.10

基準地價更新

205

宗地地價評定基本辦法

225.1

宗地估價程序

225.2

收益還原法

245.3

市場比較法

275.4

成本逼近法

325.5

剩余法

345.6

基準地價系數修正法

366

各類用地宗地價格評定

386.1

宗地類型

386.2

居住類宗地價格評定

396.3

商業金融業用地宗地價格評定

406.4

工業、倉儲用地宗地價格評定

416.5

交通用地宗地價格評定

426.6

綜合用地宗地價格評定

436.7

公共綠地價格評定

447

不同土地權利的宗地價格評定

458

土地估價成果驗收及確認

489

名詞解釋

49城鄉土地估價規程1

總則1.1

規程制訂的目的為了規范土地估價行為，統一估價程序和辦法，做到估價成果客觀、公正、合理，根據《中華人民共和國都市規劃法》、《中華人民共和國都市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的有關規定，制訂本規程。1.2

規程合用范疇本規程合用于都市規劃區范疇內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評定。獨立工礦區、都市規劃區外的成片開發區和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉鎮公司建設用地的土地估價也合用本規程。本規程所稱都市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。1.3

從事土地估價的基本規定都市基準地價評定由事業型評定單位和含有評定資格的市場中介評定機構評定，土地估價師不得少于７名。宗地地價評定由含有評定資格的市場中介機構評定，土地估價師不得少于２名。1.4

職業道德土地估價應講職業道德。估價人員和估價機構應獨立、客觀、公正地開展評定工作，不得作任何虛假的估價，應為客戶保守秘密，按原則收費。1.5

土地估價報告的使用期土地估價報告的使用期為一年。1.6

土地估價的法律根據土地估價除應符合本規程外，還應符合國家現行有關原則、規范的規定。1.7

規程解釋權本規程由國土資源部負責解釋。2

都市土地估價基本原則和程序2.1

都市土地估價的基本原則2.1.1

土地估價應遵照下列原則：1．正當原則；2．最高最佳使用原則；3．替代原則；4．預期收益原則；5．供需原則；6．估價時點原則；7．多辦法相比較原則。2.1.2

遵照正當原則，是指估價人員和估價機構在土地評定中，應遵照有關法律、法規和規定，所評定的對象應以正當使用和正當處分為前提。2.1.3

遵照最高最佳使用原則，是指土地評定應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。基準地價評定以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。公司改制、資產清算、地稅征收、公益用地中地價評定以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。估價人員應對土地的現狀用途和將來用途與否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中闡明。2.1.4

遵照替代原則，是指土地評定應以同類地區類似土地在同等運用條件下的價格為基準。估價成果不得明顯偏離含有替代性質的土地正常價格。2.1.5

遵照預期收益原則，是指土地評定應以估價對象在正常運用下的將來客觀有效的預期收益為基準。2.1.6

遵照供需原則，是指土地評定要充足考慮土地供需的特殊性和土地市場的地區性。2.1.7

遵照估價時點原則，是指估價成果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。2.1.8

遵照多辦法相比較原則，是指土地評定應以多個辦法評定同一估價對象，互相比較，獲得客觀估價成果。2.2

都市土地估價的程序2.2.1

都市土地估價應按下列程序進行：1.擬定估價基本領項；2.編制估價工作計劃；3.實地確認估價對象；4.收集估價所需資料；5.選定估價辦法計算；6.擬定估價成果；7.提交估價報告。2.2.2

擬定估價基本領項，是指擬定估價對象、估價目的、估價時點等基本領項。擬定估價對象涉及擬定估價對象的位置、用途、面積、權屬文獻和估價權利性質等；擬定估價目的應根據委托方的規定而定；擬定估價時點應根據估價目的和委托方規定而定，采用公歷表達，精確到日。2.2.3

編制估價工作計劃，是指在擬定估價基本領項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。估價工作計劃重要應涉及下列幾項：1.估價擬采用的技術環節；2.估價擬采用的技術路線和估價辦法；3.需要調查的資料及獲得途徑；4.預計所需的時間、人力和經費。2.2.4

實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現場，實地勘查核算估價對象的位置、四至、面積、建筑構造、權屬界限、周邊環境、道路狀況等，并對估價對象及周邊環境或臨路狀況進行拍照等。2.2.5

估價機構和估價人員應經常收集估價所需資料，并進行核算、分析和整頓。估價所需資料重要應涉及下列方面：1.估價對象有關經濟行為的申請、批件及合同等；

2.對土地價格有普遍影響的資料；3.對估價對象所在地區的土地價格有影響的資料；4.有關房地產交易、成本、收益實例資料；5.擬定土地估價參數的有關資料；6.反映估價對象權屬及狀況的資料。2.2.6

根據估價目的及估價對象的具體狀況，選擇土地評定的基本辦法或其它具體評定辦法進行評定，計算地價。具體評定辦法是在基本辦法上根據對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的辦法。2.2.7

估價人員在擬定對象價格后，應按估價報告格式的規定撰寫估價報告書。按照評定項目委托合同，估價機構向委托人提交估價報告。土地估價報告需經本地土地管理機關確認后才干送交委托人。股份制改造上市公司的土地資產評定報告需按規定報省土地管理機關或國土資源部確認。3

都市土地價格的影響因素3.1

都市土地價格影響因素分類都市土地價格的影響因素重要有下列三大類：1.普通因素；2.區域因素；3.個別因素。3.2

普通因素普通因素是指影響都市地價總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等，內容涉及人口、行政區劃、都市發展過程、地理位置、自然條件、社會經濟狀況、土地運用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。3.3

區域因素區域因素是指影響都市內部區域之間地價水平的都市繁華程度及區域在都市中的位置交通條件、公共及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4

個別因素個別因素是指與宗地直接有關的自然條件、市政設施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質條件、使用限制和宗地位置等。地價影響因素復雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要認真調查，具體分析，不可千篇一律。4

基準地價評定4.1

準備工作準備工作重要有編寫基準地價評定任務書、制訂基準地價調查表和工作表、準備工作底圖等。基準地價評定任務書的內容涉及：都市基本狀況、基準地價評定工作的領導與組織、估價時間安排和經費