第六章其他稅收法律制度第一節房產稅法律制度一、房產稅納稅人房產稅的納稅人，是指在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區內擁有房屋產權的單位和個人。具體包括產權所有人、承典人、房產代管人或者使用人。房產稅的征稅對象是房屋。具體分類：（誰有、誰用、誰管、誰交稅）1.產權屬于國家所有的，其經營管理的單位為納稅人。2.產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。3.產權出典的，承典人為納稅人。4.產權所有人、承典人均不在房產所在地的，房產代管人或者使用人為納稅人。5.產權未確定以及租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人。6.納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，由使用人代為繳納房產稅。注意：房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。【例題判斷題】張某將個人擁有產權的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產稅的納稅人。（）（2008年）【答案】√【解析】房屋出典的，承典人（李某）為房產稅的納稅人。【例題判斷題】產權未確定以及租典糾紛未解決的，暫不征收房產稅。（）（2018年）【答案】×【解析】產權未確定以及租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人。【例題判斷題】房地產開發企業建造的商品房在出售前已經使用或者出租、出借的，不繳納房產稅。（）（2015年）【答案】×【例題單選題】下列關于房產稅納稅人的表述中，不符合房產稅法律制度規定的是（）。（2012年）A.房屋出租的，承租人為納稅人B.房屋產權所有人不在房產所在地的，房產代管人為納稅人C.房屋產權屬于國家的，其經營管理單位為納稅人D.房屋產權未確定的，房產代管人為納稅人【答案】A【解析】房屋出租的，出租人（而非承租人）為房產稅的納稅人。【例題單選題】（2016年）根據房產稅法律制度的規定，下列各項中，不屬于房產稅征稅范圍的是（）。A.建制鎮工業企業的廠房B.農村的村民住宅C.市區商場的地下車庫D.縣城商業企業的辦公樓【答案】B二、房產稅征稅范圍1.房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區（不包括農村）的房屋。2.獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產稅的征稅對象。3.房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。三、房產稅應納稅額計算（一）稅率我國現行房產稅實行比例稅率。從價計征和從租計征實行不同標準的比例稅率。1.從價計征，稅率為1.2%；2.從租計征，稅率為12%。（二）計稅依據1.從價計征的房產稅的計稅依據從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據。房產稅依照房產原值一次性減除10%—30%后的余值計算繳納。即：房產余值=房產原值×（1-扣除比例）；扣除比例為10%-30%，具體扣減比例由省、自治區、直轄市人民政府確定。注意：（1）房產原值應當包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。（2）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。對更換房屋附屬設備和配套設置的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。（4）特別規定①對以房產投資聯營、投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計繳房產稅。②對以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，實際上是以聯營名義取得房屋租金，應以出租方取得的租金收入為計稅依據計繳房產稅。③對居民住宅區內業主的共有經營性房產，由實際經營的代管人或使用人繳納房產稅。出租房產的，按照租金收入計征。2.從租計征的房產稅的計稅依據房產出租的，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，計繳房產稅。計征房產稅的租金收入不含增值稅。（三）應納稅額計算1.從價計征應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2%2.從租計征應納稅額=租金收入×12%（或4%）提示：對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。【例題多選題】根據房產稅法律制度的規定，下列與房屋不可分割的附屬設備中，應計入房產原值計繳房產稅的有（）。（2015年）A.中央空調B.電梯C.暖氣設備D.給水排水管道【答案】ABCD【例題多選題】根據房產稅法律制度的規定，下列各項中，應當計入房產原值，計征房產稅的有（）。（2013年）A.獨立于房屋之外的煙囪B.中央空調C.房屋的給水、排水管道D.室外游泳池【答案】BC【解析】選項AD：不屬于房產稅的征稅對象。【例題單選題】甲公司廠房原值500萬元，已提折舊200萬元。已知房產原值減除比例為30%，房產稅從價計征稅率為1.2%。根據房產稅法律制度的規定，甲公司2016年應繳納房產稅稅額的下列計算中，正確的是（）。（2017年）A.200×（1-30%）×1.2%=1.68（萬元）B.500×1.2%=6（萬元）C.（500-200）×（1-30%）×1.2%=2.52（萬元）D.500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元）【答案】D【解析】房產原值，是指在會計賬簿固定資產科目中記載的房屋原價，不得扣減折舊額。【例題單選題】2018年甲公司房產原值8000萬元，已提折舊5000萬元。已知房產稅從價計征稅率為1.2%；房產原值的減除比例為30%。根據房產稅法律制度的規定，甲公司2018年應繳納房產稅稅額的下列計算中，正確的是（）。（2019年）A.8000×1.2%=96（萬元）B.（8000-5000）×（1-30%）×1.2%=25.2（萬元）C.8000×（1-30%）×1.2%=67.2（萬元）D.（8000-5000）×1.2%=36（萬元）【答案】C【例題單選題】（2017年）2016年7月1日，甲公司出租商鋪，租期半年，一次性收取含增值稅租金126000元。已知增值稅征收率為5%，房產稅從租計征的稅率為12%。計算甲公司出租商鋪應繳納房產稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.126000÷（1+5%）×（1-30%）×12%=10080（元）B.126000÷（1+5%）×12%=14400（元）C.126000×（1-30%）×12%=10584（元）D.126000×12%=15120（元）【答案】B四、房產稅稅收優惠1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。但上述單位的出租房產以及非自身業務使用的生產、營業用房，不屬于免稅范圍。2.由國家財政部門撥付事業經費的單位所有的自身業務范圍內使用的房產。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產。4.個人所有非營業用的房產（住房一律免征）。5.經財政部批準免稅的其他房產：（1）毀損不堪居住的房屋和危房，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。（2）納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。（3）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂等臨時性房屋，施工期間一律免征房產稅。但施工結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估計轉讓給基建單位的，應從基建單位接收到的次月起，照章納稅。（4）對高校學生公寓免征房產稅。（5）對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產，免征房產稅。（6）老年服務機構自用的房產免征房產稅。（7）對公共租賃住房免征房產稅。（8）體育場館①國家機關、軍隊、人民團體等擁有的，用于體育活動；②經費自理的事業單位等擁有的，符合條件的，用于體育活動；③企業擁有并運營管理的，用于體育活動的，減半征收。享受上述稅收優惠體育場館的運動場地，用于體育活動的天數不得低于全年自然天數的70%。（9）自2019年1月1日至2021年12月31日，對農產品批發市場、農貿市場（包括自有和承租）專門用于經營農產品的房產、土地，暫免征收房產稅。對同時經營其他產品的，按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅。農產品批發市場、農貿市場的行政辦公區、生活區，以及商業餐飲娛樂等非直接為農產品交易提供服務的房產、土地，應按規定征收房產稅。（10）自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業孵化器、大學科技園和國家備案眾創空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產、土地，免征房產稅。【例題·單選題】（2018年）根據房產稅法律制度的規定，下列各項中，應征收房產稅的是（）。A.國家機關自用的房產B.高等學校的學生公寓C.個人出租的住房D.老年服務機構自用的房產【答案】C【例題單選題】根據房產稅法律制度的規定，下列各項中，應繳納房產稅的是（）。（2019年）A.國家機關自用的房產B.個人擁有的市區經營性用房C.名勝古跡自用的辦公用房D.老年服務機構自用的房產【答案】B【例題單選題】根據房產稅法律制度的規定，下列各項中，不予免征房產稅的是（）。（2013年）A.名勝古跡中附設的經營性茶社B.公園自用的辦公用房C.個人所有的唯一普通居住用房D.國家機關的職工食堂【答案】A五、房產稅征收管理（一）納稅義務發生時間1.納稅義務發生時間（1）納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。（2）納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。（3）納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。（6）納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。（7）房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。（8）納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。（二）納稅地點房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關申報納稅。（三）納稅期限房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法。【例題單選題】甲公司委托某施工企業建造一幢辦公樓，工程于2009年12月完工，2010年1月辦妥（竣工）驗收手續，4月付清全部工程價款。根據房產稅法律制度的規定，甲公司此幢辦公樓房產稅的納稅義務發生時間是（）。（2010年）A.2009年12月B.2010年1月C.2010年2月D.2010年4月【答案】C【解析】納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。【例題單選題】甲企業2014年年初擁有一棟房產，房產原值1000萬元，3月31日將其對外出租，租期1年，每月收取租金1萬元。已知從價計征房產稅的稅率為1.2%，從租計征房產稅的稅率為12%，當地省政府規定計算房產余值的減除比例為30%。根據房產稅法律制度的規定，2014年甲企業應繳納房產稅（）萬元。（2015年）A.1.08B.3.18C.3.76D.8.4【答案】B【解析】（1）納稅人出租房產，自交付出租房產之次月起繳納房產稅；（2）甲企業前3個月應從價計征房產稅，后9個月從租計征房產稅；（3）甲企業2014年應繳納房產稅=1000×（1－30%）×1.2%×3個月/12個月+1×9個月×12%=3.18（萬元）。第二節契稅法律制度概念：契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人（即買方）征收的一種稅。一、契稅納稅人契稅的納稅人，是指在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人。解釋：承受，指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。二、契稅征稅范圍契稅以在我國境內轉移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權屬未發生轉移的，不征收契稅。具體情形：1,國有土地使用權出讓；2,土地使用權轉讓（出售、贈與、交換）；3,房屋買賣、贈與、交換。【解釋】土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。4.視同發生權屬轉移應當繳納契稅的情形（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。土地、房屋的典當、繼承、分拆（分割）、出租和抵押，不屬于契稅的征稅范圍。【例題單選題】（2017年）根據契稅法律制度的規定，下列行為中，應征收契稅的是（）。A.甲公司出租地下停車場B.丁公司購買辦公樓C.乙公司將房屋抵押給銀行D.丙公司承租倉庫【答案】B【例題單選題】（2018年）根據契稅法律制度的規定，下列行為中，屬于契稅征稅范圍的是（）。A.房屋抵押B.房屋交換C.房屋繼承D.房屋出租【答案】B【例題單選題】根據契稅法律制度的規定，下列行為中，屬于契稅征稅范圍的是（）。（2018年、2019年）A.房屋抵押B.房屋交換C.房屋繼承D.房屋出租【答案】B【例題?單選題】根據契稅法律制度的規定，下列各項中，屬于契稅納稅人的是（）。（2019年）A.受讓土地使用權的單位B.轉讓土地使用權的單位C.出租房屋的個人D.承租房屋的個人【答案】A【總結】是否應當征收契稅，一看地域，二看行為，三看主體：三、契稅應納稅額計算（一）稅率契稅采用比例稅率，實行3%—5%的幅度稅率。具體稅率由各省、自治區、直轄市人民政府確定。（二）應納稅額計算應納稅額=計稅依據×稅率（三）計稅依據1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣以不含增值稅的成交價格作為計稅依據；2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；3.土地使用權交換、房屋交換，以交換土地使用權、房屋的價格差額作為計稅依據（如交換價格不等，由多付的一方納稅）；4.以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產時，以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據；【例題多選題】根據契稅法律制度的規定，下列各項中，以成交價格作為契稅計稅依據的有（）。（2011年）A.房屋買賣B.土地使用權交換C.房屋贈與D.土地使用權轉讓【答案】AD【例題單選題】根據契稅法律制度的規定，下列各項中，不征收契稅的是（）。（2017年）A.張某受贈房屋B.王某與李某互換房屋并向李某補償差價款10萬元C.趙某抵押房屋D.夏某購置商品房【答案】C【解析】（1）選項B：由多交付貨幣的一方（王某）繳納契稅；（2）選項C：不屬于契稅的征稅范圍。【例題單選題】2019年10月王某購買一套住房，支付購房價款100萬元.增值稅稅額9萬元。已知契稅適用稅率為3％，根據契稅法律制度的規定，王某應繳納契稅稅額的下列計算中，正確的是（）。A.（100+9）×3％=3.27（萬元）B.（100－9）×3％=2.73（萬元）C.100÷（1－3％）×3％=3.09（萬元）D.100×3％=3（萬元）【答案】D【解析】房屋買賣，以不含增值稅的成交價格作為計稅依據。【例題單選題】2018年6月李某和王某將各自擁有的一套房屋互換，經房地產評估機構評估，李某的房屋價值80萬元，王某的房屋價值100萬元，李某向王某支付差價20萬元。已知契稅稅率為3％。根據契稅法律制度的規定，李某交換房屋應繳納契稅稅額的下列計算中，正確的是（）。（2019年）A.20×3％=0.6（萬元）B.80×3％=2.4（萬元）C.（80+100）×3％=5.4（萬元）D.100×3％=3（萬元）【答案】A【例題單選題】老李擁有一套價值72萬元的住房，老張擁有一套52萬元的住房，雙方交換住房，由老張補差價20萬元給老李。已知契稅的稅率為3％，根據契稅法律制度的規定，下列表述中，正確的是（）。（2015年）A.老李應繳納契稅2.16萬元B.老張應繳納契稅0.6萬元C.老李應繳納契稅0.6萬元D.老張應繳納契稅2.16萬元【答案】B【解析】交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方（老張）按照房屋差價（20萬元）繳納契稅=20×3％=0.6（萬元）。【例題單選題】周某原有兩套住房，2009年8月出售其中一套，成交價格為70萬元；將另一套按照市場價格60萬元與謝某的住房進行了等價置換；又以100萬元的價格購置了一套新住房。已知契稅的稅率為3％，根據契稅法律制度的規定，周某應繳納契稅稅額的下列計算中，正確的是（）。（2010年）A.100×3％=3（萬元）B.（100+60）×3％=4.8（萬元）C.（100+70）×3％=5.1（萬元）D.（100+70+60）×3％=6.9（萬元）【答案】A【解析】（1）周某將70萬元的房屋出售時，由對方繳納契稅；（2）房屋進行交換的，若交換價格相等，免征契稅；（3）周某以100萬元購置新住房時，應繳納契稅=100×3％=3（萬元）。【例題單選題】周某向謝某借款80萬元，后因謝某急需資金，周某以一套價值90萬元的房產抵償所欠謝某債務，謝某取得該房產產權的同時支付周某差價款10萬元。已知契稅的稅率為3％，根據契稅法律制度的規定，下列表述中，正確的是（）。（2011年）A.周某應繳納契稅3萬元B.周某應繳納契稅2.4萬元C.謝某應繳納契稅2.7萬元D.謝某應繳納契稅0.3萬元【答案】C【解析】（1）以房屋抵債，應當繳納契稅，承受方謝某是契稅的納稅人；（2）謝某取得了90萬元的房屋，應繳納契稅=90×3％=2.7（萬元）。【例題單選題】（2015年）老李擁有一套價值72萬元的住房，老張擁有一套價值52萬元的住房，雙方交換住房，由老張補差價20萬元給老李。已知，本題涉及的價值、價格均不含增值稅，契稅的稅率為3%，下列各項中，正確的是（）。A.老李應繳納契稅2.16萬元B.老張應繳納契稅0.6萬元C.老李應繳納契稅0.6萬元D.老張應繳納契稅2.16萬元【答案】B【解析】（1）“老張補差價”，老張是多付差價的一方，應由老張繳納契稅，排除選項AC；（2）應以價格差額為計稅依據，即老張應繳納的契稅=20×3%=0.6（萬元）。四、契稅稅收優惠1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減征或免征。4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受權屬的，由省、自治區、直轄市人民政府確定是否減免。5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。6.依照規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征契稅。注意：經批準減征、免征契稅的納稅人，改變有關土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應當補繳已經減征、免征的稅款。五、契稅征收管理（一）納稅義務發生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。（二）納稅地點納稅人應向土地、房屋所在地的征收機關申報納稅。（三）納稅期限納稅人應當自納稅義務發生之日起10內申報。【例題多選題】（2015年）根據契稅法律制度的規定，下列各項中，免征契稅的有（）。A.軍事單位承受土地用于軍事設施B.國家機關承受房屋用于辦公C.納稅人承受荒山土地使用權用于農業生產D.城鎮居民購買商品房用于居住【答案】ABC【例題單選題】（2014年）納稅人應當自契稅納稅義務發生之日起（）日內，向土地、房屋所在地的稅收征收機關辦理納稅申報。A.5B.7C.10D.15【答案】C【例題多選題】根據契稅法律制度的規定，下列各項中，免征契稅的有（）。（2015年）A.軍事單位承受土地用于軍事設施B.國家機關承受房屋用于辦公C.納稅人承受荒山土地使用權用于農業生產D.城鎮居民購買商品房用于居住【答案】ABC第三節土地增值稅法律制度概念：土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。（有償的行為）一、土地增值稅納稅人土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。二、土地增值稅征稅范圍（一）一般規定1.轉讓國有土地使用權的行為征稅，出讓國有土地使用權的行為不征稅。2.轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為。3.土地增值稅只對有償轉讓房產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。（二）特殊規定1.企業改制重組（1）非公司制企業整體改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司整體改制為股份有限公司，對改制前的企業將國有土地使用權、地上建筑物及其附著物轉移、變更到改制后的企業，暫不征收土地增值稅。（2）企業合并：按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合并后的企業，暫不征收土地增值稅。（3）企業分立：按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征收土地增值稅。（4）作價投資：單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征收土地增值稅。注意：以上情形不適用于房地產開發企業。2.房地產開發企業將開發的部分房產，轉為自用或用于出租等，未發生產權轉移的，不征收土地增值稅。3.房地產交換：屬于土地增值稅的征稅范圍。但是個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。4.合作建房：對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。5.房地產出租房地產出租，沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。6.房地產抵押對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產是否轉移而確定是否征收土地增值稅。對于房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅額征稅范圍。7.房屋的代建行為取得的收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。8.房地產的重新評估房地產權屬沒有發生轉移，也未取得收入，不屬于土地增值稅征稅范圍。9.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，征收土地增值稅。10.自2008年11月1日起，對個人轉讓住房暫免征收土地增值稅。【例題單選題】（2017年）根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的是（）。A.出租住房的孫某B.轉讓國有土地使用權的甲公司C.出售商鋪的潘某D.出售寫字樓的乙公司【答案】A【例題單選題】（2015年）根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（）。A.房地產的出租B.企業間房地產的交換C.房地產的代建D.房地產的抵押【答案】B【例題單選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是（）。（2019年）A.出售房屋的企業B.購買房屋的企業C.購買房屋的個人D.出租房屋的個人【答案】A【例題多選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列行為中，應征收土地增值稅的有（）。（2019年）A.企業轉讓國有土地使用權B.政府出讓國有土地使用權C.企業出售不動產D.個人出租不動產【答案】AC【例題單選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是（）。（2015年）A.承租商鋪的張某B.出讓國有土地使用權的某市政府C.接受房屋捐贈的某學校D.轉讓廠房的某企業【答案】D【解析】（1）選項A：房地產的出租，不屬于土地增值稅的征稅范圍；（2）選項B：出讓國有土地使用權，不征收土地增值稅；（3）選項C：受贈人不是土地增值稅的納稅人。

土地增值稅征稅范圍常考點歸納三、土地增值稅應納稅額計算（一）適用稅率土地增值稅適用4級超率累進稅率。（二）應納稅額計算土地增值稅應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數增值額=房地產轉讓收入-扣除項目金額增值率=增值額/扣除項目金額（三）計稅依據1.應稅收入納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。包括貨幣收入、實物收入和其他收入。2.扣除項目準予納稅人從房地產轉讓收入額減除的扣除項目金額具體包括以下內容：（1）取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額包括以下兩個方面：①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款a.協議、招標、拍賣等方式取得：土地出讓金；b.行政劃撥方式：補交的土地出讓金；c.轉讓方式：向原土地使用權人實際支付的地價款。②取得土地使用權繳納的費用和稅金（含契稅和相關手續費等）。（2）房地產開發成本房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。（3）房地產開發費用房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。但在計算土地增值稅時，房地產開發費用并不是按照納稅人實際發生額進行扣除，應分別情況處理：①財務費用中的利息支出，能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過商業銀行同期同類的貸款利率計算的金額。其他開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。②財務費用中的利息支出，不能夠按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。注意：①利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（4）與轉讓房地產有關的稅金與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房產時繳納的城市維護建設稅、教育費附加和印花稅。注意：增值稅的處理：允許在銷項稅額中抵扣的，不得計入扣除項目；不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。印花稅的處理：房產企業，不可扣除；非房產企業，可扣除。（5）其他扣除項目（僅適用于房地產企業）對從事房地產開發的納稅人可房地產開發成本和取得土地使用權支付金額之和，加計20%扣除。提示：以上5個方面僅適用于新房的土地增值稅計算。【例】2019年某國有商業企業利用庫房空地進行住宅商品房開發，按照國家有關規定補交土地出讓金2840萬元，繳納相關稅費160萬元；住宅開發成本2800萬元、其中含裝修費用500萬元；房地產開發費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構證明）；當年住宅全部銷售完畢，取得不含增值稅銷售收入共計9000萬元；繳納城市維護建設稅和教育費附加45萬元：繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。計算該企業銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。【解析】（1）住宅銷售收入為9000萬元。（2）確定轉讓房地產的扣除項目金額包括：①取得土地使用權所支付的金額=2840+160=3000（萬元）。②住宅開發成本為2800萬元。③房地產開發費用=（3000+2800）×10%=580（萬元）。④與轉讓房地產有關的稅金=45+4.5=49.5（萬元）⑤轉讓房地產的扣除項目金額=2840+160+2800+（2840+160+2800）×10%+49.5=6429.5（萬元）。（3）轉讓房地產的增值額=9000-6429.5=2570.5（萬元）。（4）增值額與扣除項目金額的比率=2570.5÷6429.5≈39.98%，增值額與扣除項目金額的比率未超過50%，適用稅率為30%。（5）應納土地增值稅稅額=2570.5×30%=771.15（萬元）。（6）舊房及建筑物的扣除金額①按評估價格扣除a.房：舊房評估價格=重置成本×成新度折扣率；b.地：取得土地使用權所支付的地價款和按規定繳納的有關費用；注意：對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。c.轉讓環節的稅金。②按購房發票計算扣除a.轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票，經當地稅務部門確認，可按發票所載；金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。b.轉讓環節繳納的稅金。注意：對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。【例題單選題】（2016年）甲房地產公司2016年11月銷售自行開發的商業房地產項目，取得不含增值稅收入20000萬元，準予從房地產轉讓收入額減除的扣除項目金額12000萬元。已知土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數為5%，甲房地產公司該筆業務應繳納土地增值稅稅額的下列計算列式中，正確的是（）。A.（20000-12000）×40%-20000×5%=2200（萬元）B.（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（萬元）C.20000×40%-12000×5%=7400（萬元）D.20000×40%-（20000-12000）×5%=7600（萬元）【答案】B【例題單選題】（2013年）甲公司開發一項房地產項目，取得土地使用權支付的金額為1000萬元，發生開發成本6000萬元，發生開發費用2000萬元，其中利息支出900萬元無法提供金融機構貸款利息證明。已知，當地房地產開發費用的計算扣除比例為10%。甲公司計算繳納土地增值稅時，可以扣除的房地產開發費用為（）萬元。A.2000-900=1100B.6000×10%=600C.2000×10%=200D.（1000+6000）×10%=700【答案】D【解析】財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×所在省、自治區、直轄市人民政府規定的扣除比例；因此，甲公司可以扣除的房地產開發費用=（1000+6000）×10%=700（萬元）。【例題單選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，在計算（新建房項目）土地增值稅計稅依據時不允許扣除的是（）。A.在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅B.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款C.土地征用及拆遷補償費D.超過貸款期限的利息部分【答案】D【例題多選題】（2016年）根據土地增值稅法律制度的規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，在計算土地增值稅額時，準予扣除的項目有（）。A.評估價格B.轉讓環節繳納的稅金C.取得土地使用權所支付的地價款D.重置成本價【答案】ABC【解析】選項D：重置成本價用于計算舊房及建筑物的評估價格，不能直接作為扣除項目金額扣除。【例題單選題】2018年5月甲公司轉讓一幢辦公樓，該辦公樓于2009年購入，購買價為1250萬元。當月由政府批準設立的房地產評估機構評定并經當地稅務機關確認，該辦公樓的重置成本價為2000萬元，成新度折扣率為七成。根據土地增值稅法律制度的規定，在計算甲公司該業務土地增值稅計稅依據時，準予扣除的評估價格是（）。（2019年）A.2000×70％＝1400（萬元）B.（2000－1250）×70％＝525（萬元）C.2000×（1－70％）＝600（萬元）D.1250×70％＝875（萬元）【答案】A【解析】舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價（2000萬元）乘以成新度折扣率（70％）后的價格。【例題單選題】某企業銷售房產取得售價5000萬元，扣除項目金額合計為3000萬元，已知適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數為5%。根據土地增值稅法律制度的規定，該企業應繳納土地增值稅（）萬元。（2015年）A.650B.700C.1850D.1900【答案】A【解析】應繳納土地增值稅=（5000-3000）×40%-3000×5%=650（萬元）。【例題單選題】甲房地產公司2016年11月銷售自行開發的商業房地產項目，取得不含增值稅收入20000萬元，準予從房地產轉讓收入額減除的扣除項目金額12000萬元。已知土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數為5%。根據土地增值稅法律制度的規定，甲房地產公司應繳納土地增值稅稅額的下列計算中，正確的是（）。（2016年）A.（20000-12000）×40%-20000×5%=2200（萬元）B.（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（萬元）C.20000×40%-12000×5%=7400（萬元）D.20000×40%-（20000-12000）×5%=7600（萬元）【答案】B四、土地增值稅稅收優惠1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。注意：對于納稅人既建造普通標準住宅又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額。不能分別核算或不能準確核算，其建造的普通住宅不適用這一免稅規定。2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。提示：因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。3.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。4.居民個人轉讓住房暫免征土地增值稅。【例題單選題】（2017年）根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，免征土地增值稅的是（）。A.由一方出地，另一方出資金，企業雙方合作建房，建成后轉讓的房地產B.因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，企業自行轉讓原房地產C.企業之間交換房地產D.企業以房地產抵債而發生權屬轉移的房地產【答案】B【例題多選題】（2016年）根據土地增值稅法律制度的規定，下列情形中，應予繳納土地增值稅的有（）。A.納稅人進行其他房地產開發的同時建造普通標準住宅，不能準確核算增值額的B.企事業單位轉讓舊房作為經濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的C.納稅人建造高級公寓出售，增值額未超過扣除項目金額20%的D.因國家建設需要依法征用、收回的房地產【答案】AC五、土地增值稅征收管理（一）納稅申報1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。2.納稅人采取預售方式銷售房地產的，對在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。（二）納稅清算1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。（三）核定征收房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以實行核定征收土地增值稅：（1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。【例題·多選題】（2014年）下列各項中，屬于土地增值稅的核定征收的情形的有（）。A.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的C.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的D.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的【答案】ABCD（四）納稅地點土地增值稅納稅人發生應稅行為應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。第四節城鎮土地使用稅法律制度概念：城鎮土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，按照規定的稅額計算征收的一種稅。一、城鎮土地使用稅納稅人城鎮土地使用稅的納稅人，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人。根據用地者的不同情況分別確定為：1.城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。2.擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人繳納。3.土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。4.土地使用權共有的，共有各方均為納稅人，以共有各方實際使用土地的面積占總面積的比例，分別計算繳納城鎮土地使用稅。【例題多選題】根據城鎮土地使用稅法律制度的規定，下列表述中，正確的有（）。（2016年）A.土地使用權未確定或者權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅B.土地使用權共有的，共有各方均為納稅人，由共有各方分別納稅C.擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者實際使用人納稅D.城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或者個人繳納【答案】ABCD二、城鎮土地使用稅征稅范圍凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的土地，不論是屬于國家所有的土地，還是集體所有的土地，都屬于城鎮土地使用稅的征稅范圍。（沒有農村）建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地的地區，但不包括鎮政府所在地所轄行政村。【解釋1】建立在城市、縣城、建制鎮和工礦區以外的工礦企業，不繳納城鎮土地使用稅。【解釋2】公園、名勝古跡內的索道公司經營用地，應按規定繳納城鎮土地使用稅。【例題多選題】（2017年）根據城鎮土地使用稅法律制度的規定，下列各項中，屬于城鎮土地使用稅征稅范圍的有（）。A.集體所有的位于農村的土地B.集體所有的位于建制鎮的土地C.國家所有的位于工礦區的土地D.集體所有的位于城市的土地【答案】BCD【例題·多選題】（2016年）根據城鎮土地使用稅法律制度的規定，下列關于城鎮土地使用稅納稅人的表述中，正確的有（）。A.土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅B.土地使用權共有的，共有各方均為納稅人，由共有各方分別納稅C.擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅D.城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納【答案】ABCD三、城鎮土地使用稅應納稅額計算（一）應納稅額和稅率城鎮土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計算征收。其應納稅額計算公式為：年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）×適用稅額稅率：幅度差別定額稅率（二）計稅依據（測定、證書、先報后調）實際占用的土地面積，按照以下辦法確定：1.凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準；2.尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準；3.尚未核發土地使用證書的，應當由納稅人據實申報土地面積，并據以納稅，待核發土地使用證書后再作調整。【例題單選題】甲房地產開發企業開發一住宅項目，實際占地面積12000平方米，建筑面積24000平方米，容積率為2.0。根據城鎮土地使用稅法律制度的規定，甲房地產開發企業繳納城鎮土地使用稅的計稅依據是（）。（2017年）A.24000平方米B.12000平方米C.36000平方米D.18000平方米【答案】B【例題單選題】甲貿易公司位于市區，實際占地面積為5000平方米，其中辦公區占地4000平方米，生活區占地1000平方米；甲貿易公司還有一處位于農村的倉庫，實際占地面積為1500平方米。已知，城鎮土地使用稅適用稅率每平方米稅額為5元。根據城鎮土地使用稅法律制度的規定，甲貿易公司全年應繳納城鎮土地使用稅稅額的下列計算中，正確的是（）。（2018年）A.4000×5=20000（元）B.（5000+1500）×5=32500（元）C.5000×5=25000（元）D.（4000+1500）×5=27500（元）【答案】C【解析】（1）城鎮土地使用稅的征稅范圍不包括農村；（2）甲貿易公司的辦公區和生活區占地均應繳納城鎮土地使用稅。四、城鎮土地使用稅稅收優惠（一）法定免稅1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；5.直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；6.經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免5—10年。（二）特殊規定1.與耕地占用稅銜接：凡繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起滿1年后征收城鎮土地使用稅。征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅，應從批準之次月起征收城鎮土地使用稅。2.免稅單位與納稅單位之間無償使用土地免稅用納稅的地，免稅；納稅用免稅的地，征稅。3.房地產開發公司建設商品房用地房地產開發公司開發建造商品房的用地，除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。4.企業的鐵路專用線、公路等用地在廠區以內的，應照章納稅；在廠區以外、與社會公用地段未加隔離的，暫免征收。5.企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地：全額征收。6.林業系統用地（1）對林區的育林地、運材道、防火道、防火設施用地，免征城鎮土地使用稅；（2）林業系統的森林公園、自然保護區可比照公園免征城鎮土地使用稅；（3）除上述列舉免稅的土地外，對林業系統的其他生產用地及辦公、生活區用地，均應征收城鎮土地使用稅。7.鹽場、鹽礦用地（1）對鹽場、鹽礦的生產廠房、辦公、生活區用地，應照章征收城鎮土地使用稅；（2）鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地，暫免征收城鎮土地使用稅。8.電力行業用地（1）火電廠廠區圍墻內的用地均應征收城鎮土地使用稅；廠區圍墻外的灰場、輸灰管、輸油（氣）管道、鐵路專用線用地，免征城鎮土地使用稅；廠區圍墻外的其他用地，應照章征稅。（2）水電站發電廠房用地，生產、辦公、生活用地，應征收城鎮土地使用稅；對其他用地給予免稅照顧。（3）供電部門對供電部門的輸電線路用地、變電站用地，免征城鎮土地使用稅。9.水利設施用地水利設施及其管護用地（如水庫庫區、大壩、堤防、灌渠、泵站等用地），免征城鎮土地使用稅；其他用地，如生產、辦公、生活用地，應照章征稅。10.交通部門港口用地對港口的碼頭用地，免征城鎮土地使用稅。11.民航機場用地（1）機場飛行區（包括跑道、滑行道、停機坪、安全帶、夜航燈光區）用地、場內外通訊導航設施用地和飛行區四周排水防洪設施用地，免征城鎮土地使用稅；（2）在機場道路中，場外道路用地免征城鎮土地使用稅；場內道路用地依照規定征收城鎮土地使用稅；（3）機場工作區（包括辦公、生產和維修用地及候機樓、停車場）用地、生活區用地、綠化用地，均須按照規定征收城鎮土地使用稅。12.體育場館的土地（1）國家機關、軍隊、人民團體、財政補助事業單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，用于體育活動的土地；（2）經費自理事業單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業單位擁有并運營管理的體育場館，符合相關條件的，其用于體育活動的土地；（3）企業擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的土地，減半征收城鎮土地使用稅。享受上述稅收優惠體育場館的運動場地用于體育活動的天數不得低于全年自然天數的70%。13.自2019年1月1日至2021年12月31日，對農產品批發市場、農貿市場(包括自有和承租)專門用于經營農產品的房產、土地，暫免征收城鎮土地使用稅。對同時經營其他產品的，按其他產品與農產品交易場地面積的比例，確定征免城鎮土地使用稅。農產品批發市場、農貿市場的行政辦公區、生活區，以及商業餐飲娛樂等非直接為農產品交易提供服務的房產、土地，應按規定征收城鎮土地使用稅。14.自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業孵化器、大學科技園和國家備案眾創空間自用以及無償或通過出租等方式提供